Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2014 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Кузнецова В.И., Наумовой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2014 по делу N А43-612/2014, принятое судьей Окороковым Д.Д., по иску общества с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" (г. Н. Новгород, ИНН 5262289533, ОГРН 1135262004789), к закрытому акционерному обществу "ИКС 5 Недвижимость" (г. Санкт-Петербург, ИНН 7816157915, ОГРН 1027807980991), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Сладкая жизнь Н.Н." (г. Н. Новгород, ИНН 5257041777, ОГРН 1025202395525), общества с ограниченной ответственностью "Компания Евроокна" (г. Н. Новгород, ИНН 5261045005, ОГРН 1055244035846), об обязании освободить арендуемое помещение и по иску закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от общества с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" - Мандрюков А.В. на основании доверенности от 26.02.2014 (сроком действия 1 год);
- от закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" - не явился, извещен надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "Компания Евроокна" - Мандрюков А.В. на основании доверенности от 14.04.2014 (сроком действия 1 год);
- от общества с ограниченной ответственностью "Сладкая жизнь Н.Н." - не явился, извещен надлежащим образом.
Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к закрытому акционерному обществу "ИКС 5 Недвижимость" об обязании в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу освободить часть нежилого помещения П7 общей площадью 691,30 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г. Н. Новгород, ул. Богородского, д. 7, корп. 3, и передать его по акту приема-передачи.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Сладкая жизнь Н.Н." и общество с ограниченной ответственностью "Компания Евроокна".
Определением от 14.04.2014 с указанным делом объединено дело N А43-8219/2014 по иску ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" к ООО "Бизнес недвижимость" о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды части нежилого помещения N КЕ/2009-04 от 09.11.2009 по уведомлению о расторжении договора от 11.12.2013 N 29.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" уточнило исковые требования и просило признать недействительной одностороннюю сделку - отказ общества "Бизнес недвижимость" от исполнения договора аренды N КЕ/2009-04 от 09.11.2009, выраженный в письменном уведомлении о расторжении договора от 11.12.2013 N 29.
Решением от 26.05.2014 Арбитражный суд Нижегородской области отказал ООО "Бизнес недвижимость" в удовлетворении заявленных требований и удовлетворил требования ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", признав недействительным одностороннее расторжение договора аренды N КЕ/2009-04 от 09.11.2009, выраженное письмом ООО "Бизнес недвижимость" от 11.12.2013 N 29. Одновременно суд взыскал с ООО "Бизнес недвижимость" в пользу ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 руб.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального права, неприменением закона, подлежащего применению, а именно статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя жалобы, необоснован вывод суда о том, что задолженность арендатора по коммунальным платежам за период до 01.04.2013 возникла у ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" перед ООО "Компания Евроокна", в разделительном балансе не имеется сведений о переходе обязательства по ее взысканию к ООО "Бизнес недвижимость", в связи с чем последнее не вправе требовать с ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" оплаты коммунальных платежей до 01.04.2013, ввиду чего неуплата данных платежей не является основанием для расторжения договора аренды. Заявитель указал, что к моменту перехода прав и обязанностей по договору аренды ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" не исполнило обязанность по оплате коммунальных платежей за период с 01.09.2009 до 31.12.2012 в размере 1 998 012 руб. 35 коп. Согласно разделительному балансу к ООО "Бизнес недвижимость" перешло не только право собственности на арендуемое помещение, но и все права и обязанности по договору аренды. Таким образом, право требования оплаты задолженности и право на расторжение договора аренды перешло к ООО "Бизнес недвижимость". По состоянию на 20.06.2014 задолженность по оплате коммунальных платежей за период с 01.09.2009 до 31.12.2012 в размере 1 998 012 руб. 35 коп. не погашена.
Кроме того, неправомерен и вывод суда об отсутствии у ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" обязанности по оплате коммунальных услуг за период после 01.04.2014. Исходя из буквального толкования пункта 3.3 договора аренды сторонами установлена обязанность арендатора на возмещение коммунальных услуг. Заявитель пояснил, что уведомление о реорганизации считается полученным ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" 08.10.2013, поскольку в указанную дату оно было доставлено последнему по адресу его места нахождения, но не вручено вследствие невостребования со стороны адресата, то есть по обстоятельствам, за которые отвечает он сам, что применительно к статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является надлежащим извещением. Однако ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" не исполнило свою обязанность по получению уведомления о реорганизации и оплатило арендную плату за октябрь, ноябрь 2013 года ненадлежащему лицу (прежнему арендодателю). Заявитель полагает, что арендатор не исполнил обязанность по оплате арендной платы более двух раз (задолженность за декабрь 2013 года ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" не оспаривается), в связи с чем ООО "Бизнес недвижимость" реализовало свое право на одностороннее расторжение договора аренды. Наряду с этим считает необоснованным вывод суда о том, что размер арендной платы составил 420 000 руб. в месяц, поскольку письмом от 07.02.2013 N 2 ООО "Компания Евроокна" увеличило размер арендной платы по договору с 01.02.2013 до 441 000 руб. в месяц. Кроме того, заявитель сослался на неоднократную сдачу помещения в субаренду без согласия арендодателя, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в одностороннем порядке. Доказательств аффилированности ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" не представило.
В уточнении к апелляционной жалобе от 01.09.2014 заявитель пояснил, что уведомления N 20, 22, 25, 27 о необходимости оплаты коммунальных услуг за период с июля по ноябрь 2013 года с приложенными счетами на оплату и актами оказанных услуг направлялись ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" в установленном порядке, однако последним не получены по его вине. По состоянию на 01.09.2014 коммунальные услуги за период с 09.11.2009 по 31.05.2013 арендатором не оплачены.
В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции представитель общества с ограниченной ответственностью "Компания Евроокна" поддержал доводы апелляционной жалобы и просил отменить решение суда и удовлетворить требования ООО "Бизнес недвижимость".
Закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" в отзыве на апелляционную жалобу от 19.08.2014 указало, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснило, что согласно разделительному балансу к ООО "Бизнес недвижимость" переходят права и обязанности по договору аренды, заключенному с ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", указаний на то, что переходит и право требования задолженности по арендным платежам, возникшей с 2009 года, не имеется. Судом правомерно установлено, что в разделительном балансе отсутствуют сведения о переходе к ООО "Бизнес недвижимость" права взыскания задолженности арендатора по коммунальным платежам за период до 01.04.2013. При этом в приложении N 1 к разделительному балансу не указана передача документов для взыскания дебиторской задолженности по договору аренды, в связи с чем право требования к ООО "Бизнес недвижимость" не перешло. Кроме того, договор аренды не содержит условий об обязательстве арендатора оплачивать коммунальные услуги на основании счетов, выставленных самим арендодателем, без предоставления счета управляющей компании. Таким образом, вывод суда о необходимости предоставления счетов управляющей компанией, а не актов, соответствует выводу суда по ранее рассмотренному делу N А43-20675/2011.
Одновременно общество пояснило, что оплату арендной платы за октябрь и ноябрь 2013 года ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" произвело ООО "Компания Евроокна" до 08.11.2013 (даты возврата по истечении срока хранения извещения о реорганизации и переходе прав и обязанностей по договору аренды), в связи с чем задолженности перед ООО "Бизнес недвижимость" за данный период не имелось, следовательно, нарушение сроков внесения арендной платы более 2 раз со стороны ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" отсутствует. Механизм (порядок) одностороннего увеличения арендной платы сторонами в договоре не согласован, соглашение об увеличении платы сторонами не достигнуто, в связи с чем права требования арендной платы в большем размере у ООО "Бизнес недвижимость" не имелось. Также указало, что аффилированность арендатора и субарендатора подтверждается письмом ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", которое является доказательством по делу.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "Сладкая жизнь Н.Н.", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как усматривается из материалов дела, нежилое помещение N П7 общей площадью 886,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Богородского, д. 7, корп. 3, принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Компания Евроокна", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.10.2009 серии 52-АГ 098212.
09.11.2009 между ООО "Компания Евроокна" (арендодателем) и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" (арендатором) сроком на 10 лет заключен договор аренды N КЕ/2009-04, предметом которого явилась часть названного помещения, а именно: часть помещения общественного назначения N 1 площадью 619,7 кв. м, помещение общественного назначения N 2 общей площадью 80,3 кв. м. Помещения предоставлены арендатору для осуществления розничной торговли продуктами питания, алкогольной продукцией и сопутствующими товарами.
16.03.2010 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По акту приема-передачи от 09.11.2009 объекты аренды переданы арендатору.
Дополнительным соглашением N 1 от 10.03.2010 стороны изменили площадь арендуемых помещений и определили ее в размере 691,3 кв. м, комнаты с 3 по 21.
Согласно условиям пунктов 3.1, 3.1.1, 3.1.2 договора арендатор оплачивает арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 4,5% от месячного товарооборота (валовой выручки) торговой точки (магазина), расположенной в арендуемой помещении, но не менее чем 420 000 рублей в месяц (минимальная арендная плата). Начиная со второго года аренды, ежегодно арендодатель вправе увеличивать арендную плату на 5%. Арендодатель вправе не чаще одного раза в год с письменным предупреждением арендатора за 30 дней в одностороннем порядке увеличивать минимальную арендную плату на процент инфляции в Нижегородской области, устанавливаемый Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Нижегородской области, в случае, если указанный процент инфляции будет равен или превысит 20% за отчетный период.
В соответствии с пунктом 3.3 договора, кроме арендной платы, арендатор ежемесячно оплачивает счета, выставляемые арендодателю компанией, управляющей многоквартирным домом, а также ресурсоснабжающими организациями: за телефонную связь, за водоснабжение, отопление, канализацию, потребленную электроэнергию, за вывоз твердых бытовых отходов, за уборку придомовой территории, закрепленной за арендодателем, за уборку площадей, не арендуемых арендатором, но используемых клиентами арендатора в качестве прохода в часть помещения, арендуемую по настоящему договору, за мероприятия по дезинфекции, дератизации и дезинсекции.
Пунктом 3.4 договора предусмотрены порядок и сроки оплаты арендной платы и иных платежей. Арендная плата уплачивается арендатором двумя платежами, а именно: в срок до 10-го числа оплачиваемого месяца арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя минимальную арендную плату, в срок до 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, арендатор перечисляет арендодателю разницу между 4,5% месячного товарооборота (валовой выручки) и минимальной арендной платой. При этом арендодатель не обязан выставлять счет на оплату (пункт 3.4.1 договора).
Все указанные в подпункте 3.3 договора платежи арендатор осуществляет в срок до 15-го числа месяца, следующего за расчетным. При этом в течение трех дней с момента оплаты оригиналы оплаченных счетов передаются арендодателю, за исключением счетов на оплату электричества, выставляемых энергоснабжающей организацией арендатору после заключения договора между этими лицами, по этим счетам арендодателю предоставляются заверенные арендатором копии (пункт 3.4.2 договора).
В пункте 3.4.3 договора установлено, что днем оплаты считается день зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя либо организацией, поименованным в пункте 3.3 договора.
В силу пункта 4.1.5 договора в обязанности арендодателя входит заключение с эксплуатирующими организациями договоров на оказание коммунальных услуг за исключением электроснабжения.
В соответствии с пунктом 4.1.15 арендодатель предоставляет арендатору право самостоятельной сдачи в субаренду части помещения в случае, если субарендатором является лицо, аффилированное с арендатором.
Арендатор обязался не передавать часть помещения, а также права на него третьим лицам, в том числе в субаренду, без письменного согласия арендодателя, за исключениями, установленными пунктом 4.1.15 договора. При этом арендодатель вправе отказать арендатору в согласовании без указания причин (пункт 5.1.15 договора).
Пунктом 10.1 договора предусмотрена возможность досрочного его расторжения по взаимному согласию сторон, путем оформления дополнительного соглашения.
Пункт 10.2 договора предоставляет арендодателю право досрочно расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке договор в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в случае невыполнения арендатором любого обязательства, предусмотренного настоящим договором (более двух раз).
Письмом от 07.02.2013 ООО "Компания Евроокна" уведомило ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" о повышении размера арендной платы на 5%, то есть до 441 000 руб. Данное письмо получено арендатором 19.02.2013.
Впоследствии ООО "Компания Евроокна" реорганизовано путем выделения ООО "Бизнес недвижимость", о чем свидетельствует разделительный баланс, утвержденный решением внеочередного общего собрания участников ООО "Компания Евроокна" от 17.01.2011 N 2.
Пунктом 1.3 разделительного баланса установлено, что ООО "Бизнес недвижимость" является правопреемником ООО "Компания Евроокна" по всем его обязательствам и в осуществлении всех его прав в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые третьими лицами, в соответствии с разделительным балансом.
ООО "Компания Евроокна" передало ООО "Бизнес недвижимость" права и обязанности по договору аренды от 09.11.2009 N КЕ/2009-04, заключенному между ООО "Компания Евроокна" и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", в том числе права и обязанности, вытекающие из взаимоотношений сторон по договору (право требовать оплаты арендной платы, оплаты счетов, выставляемых арендодателю управляющей компанией, а также ресурсоснабжающими организациями, право требовать возврата неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, право возмещения убытков, взыскания пеней, право на расторжение договора и т.д. (пункт 1.4 разделительного баланса, приложение N 1 к нему - акт приема-передачи на 01.04.2013).
Уведомлением от 01.10.2013 N 18 ООО "Бизнес недвижимость" известило арендатора о произведенной реорганизации общества с ограниченной ответственностью "Компания Евроокна", переходе прав и обязанностей по договору аренды от 09.11.2009 N КЕ/2009-04 к ООО "Бизнес недвижимость" и необходимости оплаты следующих платежей новому арендодателю до 14.10.2013: 107 085 руб. задолженности по уплате минимальной арендной платы; 7602 руб. 15 коп. пеней за несвоевременное внесение минимальной арендной платы; 1 950 607 руб. 91 коп. (включая 1 905 802 руб. 65 коп. неосновательного обогащения) за платежи, указанные в пункте 3.3 договора, по счету от 26.12.2012 N 46; 47 404 руб. 44 коп. за платежи, указанные в пункте 3.3 договора, по счету от 23.01.2013 N 2; 277 016 руб. 76 коп. за платежи, указанные в пункте 3.3 договора, по счету от 04.09.2013 N 14. Данное уведомление направлено по адресу местонахождения ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" (г. Санкт-Петербург, ул. Варшавская, д. 25, корп. 2, лит. А) посредством почтовой связи 02.10.2013 с описью вложений, о чем свидетельствует конверт N 00196.
В соответствии с распечаткой с сайта отслеживания почтовых отправлений "Почта России" указанное почтовое письмо N 00196 прибыло в место вручения 08.10.2013. Однако данное письмо возвращено отправителю 08.11.2013 с отметкой органа почтовой связи "истек срок хранения".
Согласно письму УФПС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2014 N 54.7.1.2-ОРГ-411/5274 первичное извещение, информирующее о поступлении бандероли, 08.10.2013 было передано в отдел доставки в выделенную ячейку для письменной корреспонденции ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", вторичное извещение вкладывалось в ячейку общества 17.10.2013. Указанные извещения выдавались законным представителям ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" вместе с заказной и простой корреспонденцией при обращении в отдел доставки. В связи с необращением законных представителей ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" в страховой отдел для получения указанное почтовое отправление возвращено по обратному адресу по истечении срока хранения.
Письмами от 30.12.2012, от 09.02.2013 ООО "Компания Евроокна" направляло в адрес арендатора счета на оплату коммунальных услуг за 2012 год с приложением оригиналов счетов, выставляемых от имени ООО "Компания Евроокна", счетов управляющей и ресурсоснабжающих организаций, счетов-фактур и актов, подтверждающих размер коммунальных услуг. Письмами от 02.10.2013, от 08.10.2013, от 24.10.2013, от 11.11.2013, от 09.12.2013, адресованными ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", ООО "Бизнес недвижимость" просило оплатить оказанные коммунальные услуги за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 на основании приложенных счетов-фактур и актов, подтверждающих размер коммунальных услуг.
Указанные письма направлялись в адрес ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" посредством почтовой связи и получены адресатом, о чем свидетельствуют описи вложений в ценное письмо, почтовые конверты (л. д. 1 - 111, т. 3).
Уведомлением от 11.12.2013 N 29, адресованным ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", ООО "Бизнес недвижимость" уведомило об отказе от договора аренды от 09.11.2009 N КЕ/2009-04 с 11.12.2013 в связи с тем, что ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" не исполнило обязанность по внесению арендных платежей более двух раз (за октябрь, ноябрь и декабрь 2013 года, задолженность составляет 1 323 000 руб.), по оплате коммунальных услуг более двух раз (по состоянию на 11.12.2013), платежей, указанных в пункте 3.3 договора, за период с декабря 2012 года по сентябрь 2013 года в размере 464 610 руб. 02 коп., а также в нарушение пункта 5.1.15 договора передало объект аренды в субаренду третьему лицу, не являющемуся аффилированным с ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", без согласия арендодателя. Одновременно арендодатель просил освободить арендуемое помещение, передав его по акту приема-передачи арендодателю в срок до 25.12.2013. Данное уведомление первоначально доставлено ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" по юридическому адресу посредством почтовой связи 17.12.2013. Впоследствии уведомление вручено арендатору 12.02.2014, что подтверждается почтовым конвертом от 11.12.2013 N 01807, описью вложений в почтовое отправление, распечаткой с официального сайта "Почта России" и последним не оспаривается.
Указывая на то, что арендуемое помещение ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" не освобождено, ООО "Бизнес недвижимость" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Одновременно ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" предъявило требование о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды части нежилого помещения от 09.11.2009 N КЕ/2009-04, выраженное письмом ООО "Бизнес недвижимость" от 11.12.2013 N 29. В обоснование заявленных требований общество сослалось на отсутствие у арендодателя оснований для досрочного одностороннего расторжения договора аренды, поскольку неоднократной просрочки по внесению арендной платы не имелось. По состоянию на 11.12.2013 за арендатором числилась задолженность по арендной плате только за декабрь 2013 года, задолженность по оплате коммунальных платежей за октябрь 2013 года. Аффилированность ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "Сладкая жизнь Н.Н." подтверждена письмом от 14.09.2010 N ВВ-2/916, адресованным прежнему собственнику.
Суд первой инстанции отказал ООО "Бизнес недвижимость" в удовлетворении заявленных требований и удовлетворил требования ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", признав недействительным одностороннее расторжение договора аренды N КЕ/2009-04 от 09.11.2009, выраженное письмом ООО "Бизнес недвижимость" от 11.12.2013 N 29. Суд исходил из того, что в разделительном балансе не имеется сведений о переходе обязательства по погашению коммунальных платежей за период до 01.04.2013 к ООО "Бизнес недвижимость"; договор аренды не содержит условий об обязательстве арендатора оплачивать коммунальные услуги на основании счетов, выставленных самим арендодателем; задолженность по арендной плате за октябрь, ноябрь 2013 года отсутствует.
Между тем суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. Из пункта 1 указанной нормы права следует, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания и способы расторжения договора. В соответствии с пунктом 3 названной статьи договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично во внесудебном порядке, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. При этом право на односторонний отказ от исполнения договора не связано с наличием каких-либо оснований для такого отказа. Достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Пунктом 10.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке договор в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в случае невыполнения арендатором любого обязательства, предусмотренного настоящим договором.
Из материалов дела следует неоднократное ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных и коммунальных платежей.
Наличие задолженности по арендной плате до реорганизации ООО "Компания Евроокна", а также за октябрь, ноябрь, декабрь 2013 года, по коммунальным платежам, как и факт сдачи помещений в субаренду в нарушение пункта 5.1.15 договора, подтверждены материалами дела и ответчиком не опровергнуты.
Так, к моменту перехода прав и обязанностей по договору аренды ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" не исполнило обязанность по оплате коммунальных платежей за 2009 - 2012 годы и за период с 01.01.2013 по 30.09.2013. Сумма задолженности по состоянию на 01.10.2013 составила 2 275 029 руб. 11 коп. (счета от 26.12.2012 N 46, от 23.01.2013 N 2, от 04.09.2013 N 14). Задолженность по арендной плате за период с 19.02.2013 по 30.06.2013 составила 107 085 руб., которую необходимо было оплатить в срок до 14.10.2013. К моменту отказа от договора задолженность по коммунальным платежам составила 2 275 029 руб., по арендной плате - 1 323 000 руб.
Доказательств оплаты указанных платежей к 01.10.2013 в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком в материалы дела не представлено.
Ссылка ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на то, что платежи за 2009-2011 годы были осуществлены обществом прежнему арендодателю, ООО "Компания Евроокна", однако возвращены арендатору, что было предметом исследования в судебном процессе по делу N А43-20675/2011, не принимается во внимание. В данном случае основанием для одностороннего отказа от договора послужила неоплата ответчиком счета N 46, выставленного 26.12.2012, то есть за рамками предыдущего спора.
При этом вывод суда о том, что неуплата ответчиком платежей до момента осуществления реорганизации не является основанием для расторжения договора, ошибочен.
ООО "Бизнес недвижимость" зарегистрировано в качестве юридического лица 29.05.2013. О произведенной реорганизации ООО "Компания Евроокна" и переходе прав и обязанностей по договору аренды от 09.11.2009 N КЕ/2009-04 к ООО "Бизнес недвижимость" закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" было уведомлено письмом от 01.10.2013 N 18, которое направлено по адресу местонахождения ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" (г. Санкт-Петербург, ул. Варшавская, д. 25, корп. 2, лит. А) посредством почтовой связи 02.10.2013 с описью вложений, о чем свидетельствует конверт N 00196.
В силу пункта 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования).
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц юридическим адресом местонахождения ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" значится: г. Санкт-Петербург, ул. Варшавская, д. 25, корп. 2, лит. А.
В соответствии с распечаткой с сайта отслеживания почтовых отправлений "Почта России" указанное почтовое письмо N 00196 прибыло в место вручения 08.10.2013.
Согласно письму УФПС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2014 N 54.7.1.2-ОРГ-411/5274 первичное извещение, информирующее о поступлении бандероли, 08.10.2013 было передано в отдел доставки в выделенную ячейку для письменной корреспонденции ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", вторичное извещение вкладывалось в ячейку общества 17.10.2013. Указанные извещения выдавались законным представителям ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" вместе с заказной и простой корреспонденцией при обращении в отдел доставки. В связи с необращением законных представителей ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" в страховой отдел для получения указанное почтовое отправление возвращено по обратному адресу по истечении срока хранения.
В силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Данные обстоятельства свидетельствуют о выполнении ООО "Бизнес недвижимость" обязанности по уведомлению арендатора о произведенной реорганизации.
Согласно разделительному балансу ООО "Бизнес недвижимость" является правопреемником ООО "Компания Евроокна" по всем его обязательствам и в осуществлении всех его прав в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые третьими лицами, в соответствии с разделительным балансом (пункт 1.3).
В пункте 1.4 разделительного баланса и акте приема-передачи на 01.04.2013 (приложении N 1 к балансу) установлено, что ООО "Компания Евроокна" передало ООО "Бизнес недвижимость" нежилое помещение П7 общей площадью 869,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Богородского, д. 7, корп. 3, права и обязанности по договору аренды от 09.11.2009 N КЕ/2009-04, заключенному между ООО "Компания Евроокна" и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", в том числе права и обязанности, вытекающие из взаимоотношений сторон по договору (право требовать оплаты арендной платы, оплаты счетов, выставляемых арендодателю управляющей компанией, а также ресурсоснабжающими организациями, право требовать возврата неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, право возмещения убытков, взыскания пеней, право на расторжение договора и т.д.).
Право собственности на нежилое помещение зарегистрировано 16.07.2013, что удостоверено свидетельство о государственной регистрации серии 52-АД N 796938.
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Условиями договора аренды регламентированы основания одностороннего расторжения договора (10.2 договора).
С учетом положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору с момента регистрации ООО "Бизнес недвижимость" является общество, которое наделено правом на односторонний отказ от договора аренды в случае невыполнения арендатором любого предусмотренного договором обязательства (пункт 10.2 договора). Наличие долга по арендной плате и коммунальным платежам подтверждено материалами дела. В свою очередь право нового арендодателя в связи с существенными нарушениями условий договора арендатором не зависит от момента возникновения нарушения. В рассматриваемой ситуации юридически значимым обстоятельном является факт наличия или отсутствия нарушения.
Согласно имеющимся в деле документам на момент отказа от договора имелась задолженность по коммунальным и арендным платежам. Кроме того, подтвержден факт сдачи в субаренду указанного помещения без согласия собственника.
Таким образом, у истца имелись основания для одностороннего отказа от договора аренды. Позиция суда первой инстанции об отсутствии у истца права требовать уплаты задолженности, образовавшейся до момента реорганизации ООО "Компания Евроокна" (прежнего собственника), не соответствует фактическим обстоятельствам дела и не влияет на правомерность одностороннего отказа от договора. Доказательств погашения долга прежнему арендодателю не представлено.
Вывод суда об отсутствии в материалах дела счетов по коммунальным платежам, выставленных управляющей и ресурсоснабжающими организациями, а также о том, что договор аренды не содержит условий об обязательстве арендатора оплачивать коммунальные услуги на основании счетов, выставленных самим арендодателем, сделан без учета положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и опровергается материалами дела.
В силу указанной нормы при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из анализа условий договора (раздела 3, пунктов 3.3, 3.4, 4.1.5) обязанность по оплате как арендных платежей, так и расходов по коммунальным платежам, возложена на арендатора путем перечисления денежных средств на счет арендодателя на основании счетов, выставленных ему управляющей компанией.
Из материалов дела видно, что письмами от 02.10.2013, от 08.10.2013, от 24.10.2013, от 11.11.2013, от 09.12.2013, от 02.04.2014 N 35, адресованными ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", ООО "Бизнес недвижимость" просило оплатить оказанные коммунальные услуги за период с 01.01.2013 по 28.02.2014 на основании приложенных счетов-фактур и актов, подтверждающих размер коммунальных услуг (л. д. 1 - 110, т. 3).
Кроме того, письмами от 29.11.2012, от 30.12.2012, от 09.02.2013 ООО "Компания Евроокна" (прежний арендодатель) направляло в адрес арендатора счета на оплату коммунальных услуг за 2012 год с приложением оригиналов счетов, выставляемых от имени ООО "Компания Евроокна", счетов управляющей и ресурсоснабжающих организаций, счетов-фактур и актов, подтверждающих размер коммунальных услуг, что удостоверено описями вложений в письма и почтовыми конвертами (л. д. 41 - 47, т. 1).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств оплаты коммунальных услуг за спорный период в полном объеме ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" в материалы дела не представлено.
Доказательств обратного в материалах дела не имеется.
Ссылка ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на произведенную оплату арендных платежей за октябрь, ноябрь 2013 года на расчетный счет ООО "Компания Евроокна" является несостоятельной, поскольку оплата произведена ненадлежащему лицу.
Кроме того, в нарушение пунктов 4.1.15, 5.1.15 договора аренды ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" неоднократно предоставляло часть арендуемого помещения в субаренду ООО "Сладкая жизнь Н.Н.".
Доказательств аффилированности арендатора и субарендатора - ООО "Сладкая жизнь Н.Н.", что является условием договора аренды для предоставления помещения в субаренду, ответчиком в материалы дела не представлено. Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц по указанным обществам также не содержат данных сведений. Согласие арендодателя на передачу арендуемого помещения в субаренду ООО "Сладкая жизнь Н.Н." в материалах дела не имеется.
Ссылка заявителя на письмо ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" от 14.09.2010 N ВВ-2/916, адресованная ООО "Компания Евроокна", не подтверждает аффилированности юридических лиц.
По условиям договора любое нарушение является основанием для одностороннего отказа от договора.
Оценив обстоятельства дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" не исполнило обязанность по внесению арендных платежей более двух раз, по оплате коммунальных услуг, а также в нарушение пункта 5.1.15 договора передало объект аренды в субаренду третьему лицу, не являющемуся аффилированным с ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", без согласия арендодателя, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для признания незаконным одностороннего расторжения договора аренды части нежилого помещения от 09.11.2009 N КЕ/2009-04, выраженного письмом ООО "Бизнес недвижимость" от 11.12.2013 N 29, у суда первой инстанции не имелось.
Учитывая, что арендные отношения между сторонами прекращены в 2013 году, требование ООО "Бизнес недвижимость" об освобождении арендуемого помещения является обоснованным и подлежит удовлетворению.
При досрочном расторжении договора аренды арендатор обязан освободить имущество и передать его арендодателю (статьи 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенными обстоятельствами решение суда от 26.05.2014 подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а исковые требования закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" - оставлению без удовлетворения.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" подлежат удовлетворению.
Закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" обязано в течение 15 дней с момента вступления постановления в законную силу освободить часть нежилого помещения П7 общей площадью 691,30 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г. Н. Новгород, ул. Богородского, д. 7, корп. 3, и передать его обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" по акту приема-передачи.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Исходя из изложенного с закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы в сумме 6000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2014 по делу N А43-612/2014 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" удовлетворить.
Обязать закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" в течение 15 дней с момента вступления постановления в законную силу освободить часть нежилого помещения П7 общей площадью 691,30 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г. Н. Новгород, ул. Богородского, д. 7, корп. 3, и передать его по акту приема-передачи.
В удовлетворении исковых требований закрытому акционерному обществу "ИКС 5 Недвижимость" отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" расходы по государственной пошлине в сумме 6000 рублей за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.09.2014 ПО ДЕЛУ N А43-612/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2014 г. по делу N А43-612/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2014 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Кузнецова В.И., Наумовой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2014 по делу N А43-612/2014, принятое судьей Окороковым Д.Д., по иску общества с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" (г. Н. Новгород, ИНН 5262289533, ОГРН 1135262004789), к закрытому акционерному обществу "ИКС 5 Недвижимость" (г. Санкт-Петербург, ИНН 7816157915, ОГРН 1027807980991), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Сладкая жизнь Н.Н." (г. Н. Новгород, ИНН 5257041777, ОГРН 1025202395525), общества с ограниченной ответственностью "Компания Евроокна" (г. Н. Новгород, ИНН 5261045005, ОГРН 1055244035846), об обязании освободить арендуемое помещение и по иску закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от общества с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" - Мандрюков А.В. на основании доверенности от 26.02.2014 (сроком действия 1 год);
- от закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" - не явился, извещен надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "Компания Евроокна" - Мандрюков А.В. на основании доверенности от 14.04.2014 (сроком действия 1 год);
- от общества с ограниченной ответственностью "Сладкая жизнь Н.Н." - не явился, извещен надлежащим образом.
Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к закрытому акционерному обществу "ИКС 5 Недвижимость" об обязании в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу освободить часть нежилого помещения П7 общей площадью 691,30 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г. Н. Новгород, ул. Богородского, д. 7, корп. 3, и передать его по акту приема-передачи.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Сладкая жизнь Н.Н." и общество с ограниченной ответственностью "Компания Евроокна".
Определением от 14.04.2014 с указанным делом объединено дело N А43-8219/2014 по иску ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" к ООО "Бизнес недвижимость" о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды части нежилого помещения N КЕ/2009-04 от 09.11.2009 по уведомлению о расторжении договора от 11.12.2013 N 29.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" уточнило исковые требования и просило признать недействительной одностороннюю сделку - отказ общества "Бизнес недвижимость" от исполнения договора аренды N КЕ/2009-04 от 09.11.2009, выраженный в письменном уведомлении о расторжении договора от 11.12.2013 N 29.
Решением от 26.05.2014 Арбитражный суд Нижегородской области отказал ООО "Бизнес недвижимость" в удовлетворении заявленных требований и удовлетворил требования ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", признав недействительным одностороннее расторжение договора аренды N КЕ/2009-04 от 09.11.2009, выраженное письмом ООО "Бизнес недвижимость" от 11.12.2013 N 29. Одновременно суд взыскал с ООО "Бизнес недвижимость" в пользу ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 руб.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального права, неприменением закона, подлежащего применению, а именно статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя жалобы, необоснован вывод суда о том, что задолженность арендатора по коммунальным платежам за период до 01.04.2013 возникла у ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" перед ООО "Компания Евроокна", в разделительном балансе не имеется сведений о переходе обязательства по ее взысканию к ООО "Бизнес недвижимость", в связи с чем последнее не вправе требовать с ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" оплаты коммунальных платежей до 01.04.2013, ввиду чего неуплата данных платежей не является основанием для расторжения договора аренды. Заявитель указал, что к моменту перехода прав и обязанностей по договору аренды ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" не исполнило обязанность по оплате коммунальных платежей за период с 01.09.2009 до 31.12.2012 в размере 1 998 012 руб. 35 коп. Согласно разделительному балансу к ООО "Бизнес недвижимость" перешло не только право собственности на арендуемое помещение, но и все права и обязанности по договору аренды. Таким образом, право требования оплаты задолженности и право на расторжение договора аренды перешло к ООО "Бизнес недвижимость". По состоянию на 20.06.2014 задолженность по оплате коммунальных платежей за период с 01.09.2009 до 31.12.2012 в размере 1 998 012 руб. 35 коп. не погашена.
Кроме того, неправомерен и вывод суда об отсутствии у ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" обязанности по оплате коммунальных услуг за период после 01.04.2014. Исходя из буквального толкования пункта 3.3 договора аренды сторонами установлена обязанность арендатора на возмещение коммунальных услуг. Заявитель пояснил, что уведомление о реорганизации считается полученным ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" 08.10.2013, поскольку в указанную дату оно было доставлено последнему по адресу его места нахождения, но не вручено вследствие невостребования со стороны адресата, то есть по обстоятельствам, за которые отвечает он сам, что применительно к статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является надлежащим извещением. Однако ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" не исполнило свою обязанность по получению уведомления о реорганизации и оплатило арендную плату за октябрь, ноябрь 2013 года ненадлежащему лицу (прежнему арендодателю). Заявитель полагает, что арендатор не исполнил обязанность по оплате арендной платы более двух раз (задолженность за декабрь 2013 года ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" не оспаривается), в связи с чем ООО "Бизнес недвижимость" реализовало свое право на одностороннее расторжение договора аренды. Наряду с этим считает необоснованным вывод суда о том, что размер арендной платы составил 420 000 руб. в месяц, поскольку письмом от 07.02.2013 N 2 ООО "Компания Евроокна" увеличило размер арендной платы по договору с 01.02.2013 до 441 000 руб. в месяц. Кроме того, заявитель сослался на неоднократную сдачу помещения в субаренду без согласия арендодателя, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в одностороннем порядке. Доказательств аффилированности ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" не представило.
В уточнении к апелляционной жалобе от 01.09.2014 заявитель пояснил, что уведомления N 20, 22, 25, 27 о необходимости оплаты коммунальных услуг за период с июля по ноябрь 2013 года с приложенными счетами на оплату и актами оказанных услуг направлялись ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" в установленном порядке, однако последним не получены по его вине. По состоянию на 01.09.2014 коммунальные услуги за период с 09.11.2009 по 31.05.2013 арендатором не оплачены.
В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции представитель общества с ограниченной ответственностью "Компания Евроокна" поддержал доводы апелляционной жалобы и просил отменить решение суда и удовлетворить требования ООО "Бизнес недвижимость".
Закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" в отзыве на апелляционную жалобу от 19.08.2014 указало, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснило, что согласно разделительному балансу к ООО "Бизнес недвижимость" переходят права и обязанности по договору аренды, заключенному с ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", указаний на то, что переходит и право требования задолженности по арендным платежам, возникшей с 2009 года, не имеется. Судом правомерно установлено, что в разделительном балансе отсутствуют сведения о переходе к ООО "Бизнес недвижимость" права взыскания задолженности арендатора по коммунальным платежам за период до 01.04.2013. При этом в приложении N 1 к разделительному балансу не указана передача документов для взыскания дебиторской задолженности по договору аренды, в связи с чем право требования к ООО "Бизнес недвижимость" не перешло. Кроме того, договор аренды не содержит условий об обязательстве арендатора оплачивать коммунальные услуги на основании счетов, выставленных самим арендодателем, без предоставления счета управляющей компании. Таким образом, вывод суда о необходимости предоставления счетов управляющей компанией, а не актов, соответствует выводу суда по ранее рассмотренному делу N А43-20675/2011.
Одновременно общество пояснило, что оплату арендной платы за октябрь и ноябрь 2013 года ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" произвело ООО "Компания Евроокна" до 08.11.2013 (даты возврата по истечении срока хранения извещения о реорганизации и переходе прав и обязанностей по договору аренды), в связи с чем задолженности перед ООО "Бизнес недвижимость" за данный период не имелось, следовательно, нарушение сроков внесения арендной платы более 2 раз со стороны ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" отсутствует. Механизм (порядок) одностороннего увеличения арендной платы сторонами в договоре не согласован, соглашение об увеличении платы сторонами не достигнуто, в связи с чем права требования арендной платы в большем размере у ООО "Бизнес недвижимость" не имелось. Также указало, что аффилированность арендатора и субарендатора подтверждается письмом ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", которое является доказательством по делу.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "Сладкая жизнь Н.Н.", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как усматривается из материалов дела, нежилое помещение N П7 общей площадью 886,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Богородского, д. 7, корп. 3, принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Компания Евроокна", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.10.2009 серии 52-АГ 098212.
09.11.2009 между ООО "Компания Евроокна" (арендодателем) и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" (арендатором) сроком на 10 лет заключен договор аренды N КЕ/2009-04, предметом которого явилась часть названного помещения, а именно: часть помещения общественного назначения N 1 площадью 619,7 кв. м, помещение общественного назначения N 2 общей площадью 80,3 кв. м. Помещения предоставлены арендатору для осуществления розничной торговли продуктами питания, алкогольной продукцией и сопутствующими товарами.
16.03.2010 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По акту приема-передачи от 09.11.2009 объекты аренды переданы арендатору.
Дополнительным соглашением N 1 от 10.03.2010 стороны изменили площадь арендуемых помещений и определили ее в размере 691,3 кв. м, комнаты с 3 по 21.
Согласно условиям пунктов 3.1, 3.1.1, 3.1.2 договора арендатор оплачивает арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 4,5% от месячного товарооборота (валовой выручки) торговой точки (магазина), расположенной в арендуемой помещении, но не менее чем 420 000 рублей в месяц (минимальная арендная плата). Начиная со второго года аренды, ежегодно арендодатель вправе увеличивать арендную плату на 5%. Арендодатель вправе не чаще одного раза в год с письменным предупреждением арендатора за 30 дней в одностороннем порядке увеличивать минимальную арендную плату на процент инфляции в Нижегородской области, устанавливаемый Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Нижегородской области, в случае, если указанный процент инфляции будет равен или превысит 20% за отчетный период.
В соответствии с пунктом 3.3 договора, кроме арендной платы, арендатор ежемесячно оплачивает счета, выставляемые арендодателю компанией, управляющей многоквартирным домом, а также ресурсоснабжающими организациями: за телефонную связь, за водоснабжение, отопление, канализацию, потребленную электроэнергию, за вывоз твердых бытовых отходов, за уборку придомовой территории, закрепленной за арендодателем, за уборку площадей, не арендуемых арендатором, но используемых клиентами арендатора в качестве прохода в часть помещения, арендуемую по настоящему договору, за мероприятия по дезинфекции, дератизации и дезинсекции.
Пунктом 3.4 договора предусмотрены порядок и сроки оплаты арендной платы и иных платежей. Арендная плата уплачивается арендатором двумя платежами, а именно: в срок до 10-го числа оплачиваемого месяца арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя минимальную арендную плату, в срок до 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, арендатор перечисляет арендодателю разницу между 4,5% месячного товарооборота (валовой выручки) и минимальной арендной платой. При этом арендодатель не обязан выставлять счет на оплату (пункт 3.4.1 договора).
Все указанные в подпункте 3.3 договора платежи арендатор осуществляет в срок до 15-го числа месяца, следующего за расчетным. При этом в течение трех дней с момента оплаты оригиналы оплаченных счетов передаются арендодателю, за исключением счетов на оплату электричества, выставляемых энергоснабжающей организацией арендатору после заключения договора между этими лицами, по этим счетам арендодателю предоставляются заверенные арендатором копии (пункт 3.4.2 договора).
В пункте 3.4.3 договора установлено, что днем оплаты считается день зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя либо организацией, поименованным в пункте 3.3 договора.
В силу пункта 4.1.5 договора в обязанности арендодателя входит заключение с эксплуатирующими организациями договоров на оказание коммунальных услуг за исключением электроснабжения.
В соответствии с пунктом 4.1.15 арендодатель предоставляет арендатору право самостоятельной сдачи в субаренду части помещения в случае, если субарендатором является лицо, аффилированное с арендатором.
Арендатор обязался не передавать часть помещения, а также права на него третьим лицам, в том числе в субаренду, без письменного согласия арендодателя, за исключениями, установленными пунктом 4.1.15 договора. При этом арендодатель вправе отказать арендатору в согласовании без указания причин (пункт 5.1.15 договора).
Пунктом 10.1 договора предусмотрена возможность досрочного его расторжения по взаимному согласию сторон, путем оформления дополнительного соглашения.
Пункт 10.2 договора предоставляет арендодателю право досрочно расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке договор в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в случае невыполнения арендатором любого обязательства, предусмотренного настоящим договором (более двух раз).
Письмом от 07.02.2013 ООО "Компания Евроокна" уведомило ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" о повышении размера арендной платы на 5%, то есть до 441 000 руб. Данное письмо получено арендатором 19.02.2013.
Впоследствии ООО "Компания Евроокна" реорганизовано путем выделения ООО "Бизнес недвижимость", о чем свидетельствует разделительный баланс, утвержденный решением внеочередного общего собрания участников ООО "Компания Евроокна" от 17.01.2011 N 2.
Пунктом 1.3 разделительного баланса установлено, что ООО "Бизнес недвижимость" является правопреемником ООО "Компания Евроокна" по всем его обязательствам и в осуществлении всех его прав в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые третьими лицами, в соответствии с разделительным балансом.
ООО "Компания Евроокна" передало ООО "Бизнес недвижимость" права и обязанности по договору аренды от 09.11.2009 N КЕ/2009-04, заключенному между ООО "Компания Евроокна" и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", в том числе права и обязанности, вытекающие из взаимоотношений сторон по договору (право требовать оплаты арендной платы, оплаты счетов, выставляемых арендодателю управляющей компанией, а также ресурсоснабжающими организациями, право требовать возврата неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, право возмещения убытков, взыскания пеней, право на расторжение договора и т.д. (пункт 1.4 разделительного баланса, приложение N 1 к нему - акт приема-передачи на 01.04.2013).
Уведомлением от 01.10.2013 N 18 ООО "Бизнес недвижимость" известило арендатора о произведенной реорганизации общества с ограниченной ответственностью "Компания Евроокна", переходе прав и обязанностей по договору аренды от 09.11.2009 N КЕ/2009-04 к ООО "Бизнес недвижимость" и необходимости оплаты следующих платежей новому арендодателю до 14.10.2013: 107 085 руб. задолженности по уплате минимальной арендной платы; 7602 руб. 15 коп. пеней за несвоевременное внесение минимальной арендной платы; 1 950 607 руб. 91 коп. (включая 1 905 802 руб. 65 коп. неосновательного обогащения) за платежи, указанные в пункте 3.3 договора, по счету от 26.12.2012 N 46; 47 404 руб. 44 коп. за платежи, указанные в пункте 3.3 договора, по счету от 23.01.2013 N 2; 277 016 руб. 76 коп. за платежи, указанные в пункте 3.3 договора, по счету от 04.09.2013 N 14. Данное уведомление направлено по адресу местонахождения ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" (г. Санкт-Петербург, ул. Варшавская, д. 25, корп. 2, лит. А) посредством почтовой связи 02.10.2013 с описью вложений, о чем свидетельствует конверт N 00196.
В соответствии с распечаткой с сайта отслеживания почтовых отправлений "Почта России" указанное почтовое письмо N 00196 прибыло в место вручения 08.10.2013. Однако данное письмо возвращено отправителю 08.11.2013 с отметкой органа почтовой связи "истек срок хранения".
Согласно письму УФПС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2014 N 54.7.1.2-ОРГ-411/5274 первичное извещение, информирующее о поступлении бандероли, 08.10.2013 было передано в отдел доставки в выделенную ячейку для письменной корреспонденции ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", вторичное извещение вкладывалось в ячейку общества 17.10.2013. Указанные извещения выдавались законным представителям ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" вместе с заказной и простой корреспонденцией при обращении в отдел доставки. В связи с необращением законных представителей ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" в страховой отдел для получения указанное почтовое отправление возвращено по обратному адресу по истечении срока хранения.
Письмами от 30.12.2012, от 09.02.2013 ООО "Компания Евроокна" направляло в адрес арендатора счета на оплату коммунальных услуг за 2012 год с приложением оригиналов счетов, выставляемых от имени ООО "Компания Евроокна", счетов управляющей и ресурсоснабжающих организаций, счетов-фактур и актов, подтверждающих размер коммунальных услуг. Письмами от 02.10.2013, от 08.10.2013, от 24.10.2013, от 11.11.2013, от 09.12.2013, адресованными ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", ООО "Бизнес недвижимость" просило оплатить оказанные коммунальные услуги за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 на основании приложенных счетов-фактур и актов, подтверждающих размер коммунальных услуг.
Указанные письма направлялись в адрес ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" посредством почтовой связи и получены адресатом, о чем свидетельствуют описи вложений в ценное письмо, почтовые конверты (л. д. 1 - 111, т. 3).
Уведомлением от 11.12.2013 N 29, адресованным ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", ООО "Бизнес недвижимость" уведомило об отказе от договора аренды от 09.11.2009 N КЕ/2009-04 с 11.12.2013 в связи с тем, что ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" не исполнило обязанность по внесению арендных платежей более двух раз (за октябрь, ноябрь и декабрь 2013 года, задолженность составляет 1 323 000 руб.), по оплате коммунальных услуг более двух раз (по состоянию на 11.12.2013), платежей, указанных в пункте 3.3 договора, за период с декабря 2012 года по сентябрь 2013 года в размере 464 610 руб. 02 коп., а также в нарушение пункта 5.1.15 договора передало объект аренды в субаренду третьему лицу, не являющемуся аффилированным с ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", без согласия арендодателя. Одновременно арендодатель просил освободить арендуемое помещение, передав его по акту приема-передачи арендодателю в срок до 25.12.2013. Данное уведомление первоначально доставлено ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" по юридическому адресу посредством почтовой связи 17.12.2013. Впоследствии уведомление вручено арендатору 12.02.2014, что подтверждается почтовым конвертом от 11.12.2013 N 01807, описью вложений в почтовое отправление, распечаткой с официального сайта "Почта России" и последним не оспаривается.
Указывая на то, что арендуемое помещение ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" не освобождено, ООО "Бизнес недвижимость" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Одновременно ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" предъявило требование о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды части нежилого помещения от 09.11.2009 N КЕ/2009-04, выраженное письмом ООО "Бизнес недвижимость" от 11.12.2013 N 29. В обоснование заявленных требований общество сослалось на отсутствие у арендодателя оснований для досрочного одностороннего расторжения договора аренды, поскольку неоднократной просрочки по внесению арендной платы не имелось. По состоянию на 11.12.2013 за арендатором числилась задолженность по арендной плате только за декабрь 2013 года, задолженность по оплате коммунальных платежей за октябрь 2013 года. Аффилированность ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "Сладкая жизнь Н.Н." подтверждена письмом от 14.09.2010 N ВВ-2/916, адресованным прежнему собственнику.
Суд первой инстанции отказал ООО "Бизнес недвижимость" в удовлетворении заявленных требований и удовлетворил требования ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", признав недействительным одностороннее расторжение договора аренды N КЕ/2009-04 от 09.11.2009, выраженное письмом ООО "Бизнес недвижимость" от 11.12.2013 N 29. Суд исходил из того, что в разделительном балансе не имеется сведений о переходе обязательства по погашению коммунальных платежей за период до 01.04.2013 к ООО "Бизнес недвижимость"; договор аренды не содержит условий об обязательстве арендатора оплачивать коммунальные услуги на основании счетов, выставленных самим арендодателем; задолженность по арендной плате за октябрь, ноябрь 2013 года отсутствует.
Между тем суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. Из пункта 1 указанной нормы права следует, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания и способы расторжения договора. В соответствии с пунктом 3 названной статьи договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично во внесудебном порядке, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. При этом право на односторонний отказ от исполнения договора не связано с наличием каких-либо оснований для такого отказа. Достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Пунктом 10.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке договор в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в случае невыполнения арендатором любого обязательства, предусмотренного настоящим договором.
Из материалов дела следует неоднократное ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных и коммунальных платежей.
Наличие задолженности по арендной плате до реорганизации ООО "Компания Евроокна", а также за октябрь, ноябрь, декабрь 2013 года, по коммунальным платежам, как и факт сдачи помещений в субаренду в нарушение пункта 5.1.15 договора, подтверждены материалами дела и ответчиком не опровергнуты.
Так, к моменту перехода прав и обязанностей по договору аренды ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" не исполнило обязанность по оплате коммунальных платежей за 2009 - 2012 годы и за период с 01.01.2013 по 30.09.2013. Сумма задолженности по состоянию на 01.10.2013 составила 2 275 029 руб. 11 коп. (счета от 26.12.2012 N 46, от 23.01.2013 N 2, от 04.09.2013 N 14). Задолженность по арендной плате за период с 19.02.2013 по 30.06.2013 составила 107 085 руб., которую необходимо было оплатить в срок до 14.10.2013. К моменту отказа от договора задолженность по коммунальным платежам составила 2 275 029 руб., по арендной плате - 1 323 000 руб.
Доказательств оплаты указанных платежей к 01.10.2013 в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком в материалы дела не представлено.
Ссылка ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на то, что платежи за 2009-2011 годы были осуществлены обществом прежнему арендодателю, ООО "Компания Евроокна", однако возвращены арендатору, что было предметом исследования в судебном процессе по делу N А43-20675/2011, не принимается во внимание. В данном случае основанием для одностороннего отказа от договора послужила неоплата ответчиком счета N 46, выставленного 26.12.2012, то есть за рамками предыдущего спора.
При этом вывод суда о том, что неуплата ответчиком платежей до момента осуществления реорганизации не является основанием для расторжения договора, ошибочен.
ООО "Бизнес недвижимость" зарегистрировано в качестве юридического лица 29.05.2013. О произведенной реорганизации ООО "Компания Евроокна" и переходе прав и обязанностей по договору аренды от 09.11.2009 N КЕ/2009-04 к ООО "Бизнес недвижимость" закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" было уведомлено письмом от 01.10.2013 N 18, которое направлено по адресу местонахождения ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" (г. Санкт-Петербург, ул. Варшавская, д. 25, корп. 2, лит. А) посредством почтовой связи 02.10.2013 с описью вложений, о чем свидетельствует конверт N 00196.
В силу пункта 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования).
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц юридическим адресом местонахождения ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" значится: г. Санкт-Петербург, ул. Варшавская, д. 25, корп. 2, лит. А.
В соответствии с распечаткой с сайта отслеживания почтовых отправлений "Почта России" указанное почтовое письмо N 00196 прибыло в место вручения 08.10.2013.
Согласно письму УФПС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2014 N 54.7.1.2-ОРГ-411/5274 первичное извещение, информирующее о поступлении бандероли, 08.10.2013 было передано в отдел доставки в выделенную ячейку для письменной корреспонденции ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", вторичное извещение вкладывалось в ячейку общества 17.10.2013. Указанные извещения выдавались законным представителям ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" вместе с заказной и простой корреспонденцией при обращении в отдел доставки. В связи с необращением законных представителей ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" в страховой отдел для получения указанное почтовое отправление возвращено по обратному адресу по истечении срока хранения.
В силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Данные обстоятельства свидетельствуют о выполнении ООО "Бизнес недвижимость" обязанности по уведомлению арендатора о произведенной реорганизации.
Согласно разделительному балансу ООО "Бизнес недвижимость" является правопреемником ООО "Компания Евроокна" по всем его обязательствам и в осуществлении всех его прав в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые третьими лицами, в соответствии с разделительным балансом (пункт 1.3).
В пункте 1.4 разделительного баланса и акте приема-передачи на 01.04.2013 (приложении N 1 к балансу) установлено, что ООО "Компания Евроокна" передало ООО "Бизнес недвижимость" нежилое помещение П7 общей площадью 869,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Богородского, д. 7, корп. 3, права и обязанности по договору аренды от 09.11.2009 N КЕ/2009-04, заключенному между ООО "Компания Евроокна" и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", в том числе права и обязанности, вытекающие из взаимоотношений сторон по договору (право требовать оплаты арендной платы, оплаты счетов, выставляемых арендодателю управляющей компанией, а также ресурсоснабжающими организациями, право требовать возврата неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, право возмещения убытков, взыскания пеней, право на расторжение договора и т.д.).
Право собственности на нежилое помещение зарегистрировано 16.07.2013, что удостоверено свидетельство о государственной регистрации серии 52-АД N 796938.
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Условиями договора аренды регламентированы основания одностороннего расторжения договора (10.2 договора).
С учетом положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору с момента регистрации ООО "Бизнес недвижимость" является общество, которое наделено правом на односторонний отказ от договора аренды в случае невыполнения арендатором любого предусмотренного договором обязательства (пункт 10.2 договора). Наличие долга по арендной плате и коммунальным платежам подтверждено материалами дела. В свою очередь право нового арендодателя в связи с существенными нарушениями условий договора арендатором не зависит от момента возникновения нарушения. В рассматриваемой ситуации юридически значимым обстоятельном является факт наличия или отсутствия нарушения.
Согласно имеющимся в деле документам на момент отказа от договора имелась задолженность по коммунальным и арендным платежам. Кроме того, подтвержден факт сдачи в субаренду указанного помещения без согласия собственника.
Таким образом, у истца имелись основания для одностороннего отказа от договора аренды. Позиция суда первой инстанции об отсутствии у истца права требовать уплаты задолженности, образовавшейся до момента реорганизации ООО "Компания Евроокна" (прежнего собственника), не соответствует фактическим обстоятельствам дела и не влияет на правомерность одностороннего отказа от договора. Доказательств погашения долга прежнему арендодателю не представлено.
Вывод суда об отсутствии в материалах дела счетов по коммунальным платежам, выставленных управляющей и ресурсоснабжающими организациями, а также о том, что договор аренды не содержит условий об обязательстве арендатора оплачивать коммунальные услуги на основании счетов, выставленных самим арендодателем, сделан без учета положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и опровергается материалами дела.
В силу указанной нормы при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из анализа условий договора (раздела 3, пунктов 3.3, 3.4, 4.1.5) обязанность по оплате как арендных платежей, так и расходов по коммунальным платежам, возложена на арендатора путем перечисления денежных средств на счет арендодателя на основании счетов, выставленных ему управляющей компанией.
Из материалов дела видно, что письмами от 02.10.2013, от 08.10.2013, от 24.10.2013, от 11.11.2013, от 09.12.2013, от 02.04.2014 N 35, адресованными ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", ООО "Бизнес недвижимость" просило оплатить оказанные коммунальные услуги за период с 01.01.2013 по 28.02.2014 на основании приложенных счетов-фактур и актов, подтверждающих размер коммунальных услуг (л. д. 1 - 110, т. 3).
Кроме того, письмами от 29.11.2012, от 30.12.2012, от 09.02.2013 ООО "Компания Евроокна" (прежний арендодатель) направляло в адрес арендатора счета на оплату коммунальных услуг за 2012 год с приложением оригиналов счетов, выставляемых от имени ООО "Компания Евроокна", счетов управляющей и ресурсоснабжающих организаций, счетов-фактур и актов, подтверждающих размер коммунальных услуг, что удостоверено описями вложений в письма и почтовыми конвертами (л. д. 41 - 47, т. 1).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств оплаты коммунальных услуг за спорный период в полном объеме ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" в материалы дела не представлено.
Доказательств обратного в материалах дела не имеется.
Ссылка ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на произведенную оплату арендных платежей за октябрь, ноябрь 2013 года на расчетный счет ООО "Компания Евроокна" является несостоятельной, поскольку оплата произведена ненадлежащему лицу.
Кроме того, в нарушение пунктов 4.1.15, 5.1.15 договора аренды ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" неоднократно предоставляло часть арендуемого помещения в субаренду ООО "Сладкая жизнь Н.Н.".
Доказательств аффилированности арендатора и субарендатора - ООО "Сладкая жизнь Н.Н.", что является условием договора аренды для предоставления помещения в субаренду, ответчиком в материалы дела не представлено. Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц по указанным обществам также не содержат данных сведений. Согласие арендодателя на передачу арендуемого помещения в субаренду ООО "Сладкая жизнь Н.Н." в материалах дела не имеется.
Ссылка заявителя на письмо ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" от 14.09.2010 N ВВ-2/916, адресованная ООО "Компания Евроокна", не подтверждает аффилированности юридических лиц.
По условиям договора любое нарушение является основанием для одностороннего отказа от договора.
Оценив обстоятельства дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" не исполнило обязанность по внесению арендных платежей более двух раз, по оплате коммунальных услуг, а также в нарушение пункта 5.1.15 договора передало объект аренды в субаренду третьему лицу, не являющемуся аффилированным с ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", без согласия арендодателя, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для признания незаконным одностороннего расторжения договора аренды части нежилого помещения от 09.11.2009 N КЕ/2009-04, выраженного письмом ООО "Бизнес недвижимость" от 11.12.2013 N 29, у суда первой инстанции не имелось.
Учитывая, что арендные отношения между сторонами прекращены в 2013 году, требование ООО "Бизнес недвижимость" об освобождении арендуемого помещения является обоснованным и подлежит удовлетворению.
При досрочном расторжении договора аренды арендатор обязан освободить имущество и передать его арендодателю (статьи 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенными обстоятельствами решение суда от 26.05.2014 подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а исковые требования закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" - оставлению без удовлетворения.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" подлежат удовлетворению.
Закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" обязано в течение 15 дней с момента вступления постановления в законную силу освободить часть нежилого помещения П7 общей площадью 691,30 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г. Н. Новгород, ул. Богородского, д. 7, корп. 3, и передать его обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" по акту приема-передачи.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Исходя из изложенного с закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы в сумме 6000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2014 по делу N А43-612/2014 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" удовлетворить.
Обязать закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" в течение 15 дней с момента вступления постановления в законную силу освободить часть нежилого помещения П7 общей площадью 691,30 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г. Н. Новгород, ул. Богородского, д. 7, корп. 3, и передать его по акту приема-передачи.
В удовлетворении исковых требований закрытому акционерному обществу "ИКС 5 Недвижимость" отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес недвижимость" расходы по государственной пошлине в сумме 6000 рублей за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Л.В.БУХТОЯРОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Судьи
В.И.КУЗНЕЦОВ
Е.Н.НАУМОВА
В.И.КУЗНЕЦОВ
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)