Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, право требования признания права собственности на помещение получено истцом по договору цессии.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.,
судей: Гонтарь Н.Ю., Михляевой Г.А.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Региональный банк развития" Н. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19 июня 2014 года, которым постановлено:
- исковое заявление Б. (К.) к ООО "Спецхимснаб", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на нежилое помещение удовлетворить.
- признать за Б. (К.) право собственности на нежилое помещение - ...
Заслушав доклад судьи Гонтарь Н.Ю., судебная коллегия
установила:
Б. (К.) обратилась в суд с иском к ООО "Спецхимснаб", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на нежилое помещение - ..., ссылаясь на то, что ... между НОУ СОШ "Баярд" и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" был заключен договор N ... о долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе ...
Между НОУ СОШ "Баярд" и Б .... заключен договор уступки права требования, в адрес ООО "СПЕЦХИМСНАБ" было направлено уведомление о состоявшейся уступке права требования.
... во исполнение Договора, дольщиком уплачена сумма в размере ...
Суд постановил вышеприведенное решение, с которым не согласилось третье лицо - ОАО "Региональный банк развития" (ОАО АКБ "РБР").
В апелляционной жалобе представитель ОАО АКБ "РБР" Н. просит решение отменить как незаконное и необоснованное, поскольку суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что у истца возникло право на получение нежилого помещения в собственность после его оплаты, поскольку предметом договора является инвестирование строительства жилого дома, а не приобретение нежилого помещения в собственность.
Истцом не представлено доказательств полной оплаты стоимости спорного жилого помещения.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено, в связи с чем, спорный объект является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на нежилое помещение в незавершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию.
Судом к спорным отношениям необоснованно применены нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку разрешение на строительство застройщику данного объекта выдано до введения в действие указанного федерального закона, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на спорный объект в незавершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию.
В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие факт нарушения прав и законных интересов истца. Настоящий спор подведомствен Арбитражному суду РБ, в связи с чем, суд необоснованно применил ст. 16 Закона "О защите прав потребителей".
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).
Судом первой инстанции установлено, что ... г. между ОАО "СтройПроектЦентр" (Застройщик) и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" (Инвестор) заключен договор N ..., согласно которому Инвестор осуществляет вложение как собственных, так и привлеченных денежных средств в строительство в составе спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра в ...
Пунктом ... договора ... от ... ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" установили, что последний вправе привлекать к инвестированию строительства объекта недвижимости денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия в строительстве от своего имени и принимая от них денежные средства.
На основании постановления Главы администрации ... ... от ... между Администрацией ... и ОАО "СтройПроектЦентр", ... заключен договор ... и дополнительное соглашение аренды земельного участка, расположенного по адресу: ... для использования в целях проведения подготовительных работ и строительства спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра и жилищного комплекса. Договор аренды прошел государственную регистрацию.
Застройщику ОАО "СтройПроектЦентр" ГУ Управление государственной экспертизы РБ .... выдано положительное заключение государственной экспертизы N ... которым рабочий проект "Жилой ..." признан соответствующим требованиям нормативных технических документов и результатам инженерно-геологических изысканий, которые также соответствуют требованиям нормативных технических документов.
ОАО "СтройПроектЦентр" отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа ... РБ выдано разрешение на строительство N ... в соответствии с указанным заключением государственной экспертизы, на строительство ... этажного жилого ..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... по строительному адресу ..., микрорайон "...".
Материалами дела также подтверждено, что ... между НОУ СОШ "Баярд" и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" был заключен договор N ... о долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе "...".
Между НОУ СОШ "Баярд" и Б .... заключен договор уступки права требования, в адрес ООО "СПЕЦХИМСНАБ" было направлено уведомление о состоявшейся уступке права требования .... во исполнение Договора дольщиком уплачена сумма в размере ...
Таким образом, обязательства по оплате были исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается приложением к договору N ... от ..., подписанного Инвестором ООО "Спецхимснаб" и Дольщиком Б.., квитанциями к приходному кассовому ордеру.
Плановый срок окончания строительства, согласно условиям договора, установлен ... Однако, дом до настоящего времени в эксплуатацию не введен, указанное нежилое помещение в собственность Истца не передано.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (в том числе и на объект незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Как разъяснено в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ... "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
Таким образом, действующее законодательство относит незавершенное строительство к недвижимому имуществу и признает его самостоятельным объектом вещных имущественных прав, независимо от степени готовности.
На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.
В соответствии с п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 6 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Исходя из положений ст. 5 Закона "Об инвестиционной деятельности" и ст. 209 ГК РФ, инвестирование объектов влечет за собой приобретение права собственности.
Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно уведомлению Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по ... данные о зарегистрированных правах на спорный объект отсутствуют.
Из представленной третьим лицом ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" справки Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа ... Республики Башкортостан жилому дому ... по ... (строительный адрес) присвоен почтовый адрес ...
Из представленной справки ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" следует, что нежилое помещение N ... фактически соответствует нежилому помещению ... на поэтажном плане технического паспорта объекта.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, учитывая, что до настоящего времени обязательства ответчиком не исполнены, сроки ввода в эксплуатацию ответчиком не соблюдаются уже длительное время, просрочка исполнения обязательств со стороны ответчика не имеет разумных сроков, суд находит исковые требования правомерными и обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Доводы третьего лица ОАО "Региональный банк развития" о том, что требования истца подлежат рассмотрению в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" в Арбитражном суде Республики Башкортостан, суд считает несостоятельными в силу следующего.
Федеральным законом от ... N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части становления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства" глава IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дополнена параграфом 7, регулирующим особенности банкротства застройщиков.
Как предусмотрено п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от ... N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (Застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").
Требования участников строительства удовлетворяются в порядке статей 201.10, 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Исходя из буквального значения содержащихся в нормах параграфа 7 главы IX Федерального закона от ... N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" слов и выражений, положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве неприменимы к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от ... N 1388-О, положения статьи 201.1 Федерального закона от ... N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не предусматривают возможности предъявлять к застройщику требование о передаче в собственность нежилого помещения.
Требования истца о признании права собственности на помещения в спорном доме не подпадают под нормы о специальной подведомственности дел арбитражным судам и под действие специальных правил о банкротстве застройщиков. Исходя из субъектного состава и характера спорных отношений дело подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции в силу статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статей 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия соглашается и с выводом суда первой инстанции о несостоятельности довода третьего лица ОАО "Региональный банк развития" о том, что, в силу того, что жилой ... находятся в залоге у ОАО "Региональный банк развития" на основании договоров залога от ... и от ... N ..., исковые требования не подлежат удовлетворению.
Суд первой инстанции обоснованно сослался на правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в п. 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г.), согласно которой квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
В силу ст. 305 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
По смыслу ст. 305 ГК РФ право титулованных владельцев имущества на защиту их прав от нарушений определено как равное правам собственников. Истцы, являясь будущими собственниками своих квартир, также имеют возможность защищать свои права на владение своим имуществом.
Исходя из системного толкования приведенных положений действующего законодательства, предполагается, что нежилые помещения обременены правами истцов как участников долевого строительства, оплативших стоимость предмета договора. По этой причине соответствующая сделка является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ, как противоречащая требованиям закона.
В силу ст. 76 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
Следовательно, после завершения строительства предмета ипотеки нежилое помещение, приобретенное истцом, будет обременено правами третьих лиц. Доказательств получения согласия истца на принятие нежилого помещения с обременением ОАО "Региональный банк развития" суду не представлено.
В соответствии со ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются - недействительными. По этой причине совершение договоров ипотеки без согласия истца ухудшает его положение по сравнению с общими правилами действующего законодательства, закрепленными в ст. 460 ГК РФ.
Необоснован довод апеллятора о том, что право собственности инвестора возникает лишь в случае ввода объекта в эксплуатацию, он судебной коллегией отклоняется по следующим основаниям.
Характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, являются вид объекта недвижимости, описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, описание местоположения помещения в пределах соответствующей части здания, площадь.
Как следует из материалов дела, жилой ... (по строительному адресу) не принят в эксплуатацию.
В настоящий момент техническая инвентаризация и технический учет объекта, а также входящего в его состав недвижимого имущества (квартиры, офисы, гараж), уполномоченным органом произведен.
Следовательно, судом первой инстанции сделан верный вывод, что возможно квалифицировать спорное нежилое помещение как офис, также учитывая, что ответчиком доказательств того, что офис как объект права не существует, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для изменения или отмены решения в апелляционном порядке и по существу направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права.
Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО "Региональный банк развития" Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Г.А.МИХЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 23.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-18551/2014
Требование: О признании права собственности на нежилое помещение.Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, право требования признания права собственности на помещение получено истцом по договору цессии.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 декабря 2014 г. по делу N 33-18551/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.,
судей: Гонтарь Н.Ю., Михляевой Г.А.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Региональный банк развития" Н. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19 июня 2014 года, которым постановлено:
- исковое заявление Б. (К.) к ООО "Спецхимснаб", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на нежилое помещение удовлетворить.
- признать за Б. (К.) право собственности на нежилое помещение - ...
Заслушав доклад судьи Гонтарь Н.Ю., судебная коллегия
установила:
Б. (К.) обратилась в суд с иском к ООО "Спецхимснаб", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на нежилое помещение - ..., ссылаясь на то, что ... между НОУ СОШ "Баярд" и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" был заключен договор N ... о долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе ...
Между НОУ СОШ "Баярд" и Б .... заключен договор уступки права требования, в адрес ООО "СПЕЦХИМСНАБ" было направлено уведомление о состоявшейся уступке права требования.
... во исполнение Договора, дольщиком уплачена сумма в размере ...
Суд постановил вышеприведенное решение, с которым не согласилось третье лицо - ОАО "Региональный банк развития" (ОАО АКБ "РБР").
В апелляционной жалобе представитель ОАО АКБ "РБР" Н. просит решение отменить как незаконное и необоснованное, поскольку суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что у истца возникло право на получение нежилого помещения в собственность после его оплаты, поскольку предметом договора является инвестирование строительства жилого дома, а не приобретение нежилого помещения в собственность.
Истцом не представлено доказательств полной оплаты стоимости спорного жилого помещения.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено, в связи с чем, спорный объект является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на нежилое помещение в незавершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию.
Судом к спорным отношениям необоснованно применены нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку разрешение на строительство застройщику данного объекта выдано до введения в действие указанного федерального закона, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на спорный объект в незавершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию.
В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие факт нарушения прав и законных интересов истца. Настоящий спор подведомствен Арбитражному суду РБ, в связи с чем, суд необоснованно применил ст. 16 Закона "О защите прав потребителей".
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).
Судом первой инстанции установлено, что ... г. между ОАО "СтройПроектЦентр" (Застройщик) и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" (Инвестор) заключен договор N ..., согласно которому Инвестор осуществляет вложение как собственных, так и привлеченных денежных средств в строительство в составе спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра в ...
Пунктом ... договора ... от ... ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" установили, что последний вправе привлекать к инвестированию строительства объекта недвижимости денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия в строительстве от своего имени и принимая от них денежные средства.
На основании постановления Главы администрации ... ... от ... между Администрацией ... и ОАО "СтройПроектЦентр", ... заключен договор ... и дополнительное соглашение аренды земельного участка, расположенного по адресу: ... для использования в целях проведения подготовительных работ и строительства спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра и жилищного комплекса. Договор аренды прошел государственную регистрацию.
Застройщику ОАО "СтройПроектЦентр" ГУ Управление государственной экспертизы РБ .... выдано положительное заключение государственной экспертизы N ... которым рабочий проект "Жилой ..." признан соответствующим требованиям нормативных технических документов и результатам инженерно-геологических изысканий, которые также соответствуют требованиям нормативных технических документов.
ОАО "СтройПроектЦентр" отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа ... РБ выдано разрешение на строительство N ... в соответствии с указанным заключением государственной экспертизы, на строительство ... этажного жилого ..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... по строительному адресу ..., микрорайон "...".
Материалами дела также подтверждено, что ... между НОУ СОШ "Баярд" и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" был заключен договор N ... о долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе "...".
Между НОУ СОШ "Баярд" и Б .... заключен договор уступки права требования, в адрес ООО "СПЕЦХИМСНАБ" было направлено уведомление о состоявшейся уступке права требования .... во исполнение Договора дольщиком уплачена сумма в размере ...
Таким образом, обязательства по оплате были исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается приложением к договору N ... от ..., подписанного Инвестором ООО "Спецхимснаб" и Дольщиком Б.., квитанциями к приходному кассовому ордеру.
Плановый срок окончания строительства, согласно условиям договора, установлен ... Однако, дом до настоящего времени в эксплуатацию не введен, указанное нежилое помещение в собственность Истца не передано.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (в том числе и на объект незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Как разъяснено в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ... "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
Таким образом, действующее законодательство относит незавершенное строительство к недвижимому имуществу и признает его самостоятельным объектом вещных имущественных прав, независимо от степени готовности.
На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.
В соответствии с п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 6 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Исходя из положений ст. 5 Закона "Об инвестиционной деятельности" и ст. 209 ГК РФ, инвестирование объектов влечет за собой приобретение права собственности.
Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно уведомлению Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по ... данные о зарегистрированных правах на спорный объект отсутствуют.
Из представленной третьим лицом ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" справки Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа ... Республики Башкортостан жилому дому ... по ... (строительный адрес) присвоен почтовый адрес ...
Из представленной справки ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" следует, что нежилое помещение N ... фактически соответствует нежилому помещению ... на поэтажном плане технического паспорта объекта.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, учитывая, что до настоящего времени обязательства ответчиком не исполнены, сроки ввода в эксплуатацию ответчиком не соблюдаются уже длительное время, просрочка исполнения обязательств со стороны ответчика не имеет разумных сроков, суд находит исковые требования правомерными и обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Доводы третьего лица ОАО "Региональный банк развития" о том, что требования истца подлежат рассмотрению в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" в Арбитражном суде Республики Башкортостан, суд считает несостоятельными в силу следующего.
Федеральным законом от ... N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части становления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства" глава IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дополнена параграфом 7, регулирующим особенности банкротства застройщиков.
Как предусмотрено п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от ... N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (Застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").
Требования участников строительства удовлетворяются в порядке статей 201.10, 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Исходя из буквального значения содержащихся в нормах параграфа 7 главы IX Федерального закона от ... N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" слов и выражений, положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве неприменимы к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от ... N 1388-О, положения статьи 201.1 Федерального закона от ... N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не предусматривают возможности предъявлять к застройщику требование о передаче в собственность нежилого помещения.
Требования истца о признании права собственности на помещения в спорном доме не подпадают под нормы о специальной подведомственности дел арбитражным судам и под действие специальных правил о банкротстве застройщиков. Исходя из субъектного состава и характера спорных отношений дело подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции в силу статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статей 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия соглашается и с выводом суда первой инстанции о несостоятельности довода третьего лица ОАО "Региональный банк развития" о том, что, в силу того, что жилой ... находятся в залоге у ОАО "Региональный банк развития" на основании договоров залога от ... и от ... N ..., исковые требования не подлежат удовлетворению.
Суд первой инстанции обоснованно сослался на правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в п. 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г.), согласно которой квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
В силу ст. 305 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
По смыслу ст. 305 ГК РФ право титулованных владельцев имущества на защиту их прав от нарушений определено как равное правам собственников. Истцы, являясь будущими собственниками своих квартир, также имеют возможность защищать свои права на владение своим имуществом.
Исходя из системного толкования приведенных положений действующего законодательства, предполагается, что нежилые помещения обременены правами истцов как участников долевого строительства, оплативших стоимость предмета договора. По этой причине соответствующая сделка является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ, как противоречащая требованиям закона.
В силу ст. 76 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
Следовательно, после завершения строительства предмета ипотеки нежилое помещение, приобретенное истцом, будет обременено правами третьих лиц. Доказательств получения согласия истца на принятие нежилого помещения с обременением ОАО "Региональный банк развития" суду не представлено.
В соответствии со ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются - недействительными. По этой причине совершение договоров ипотеки без согласия истца ухудшает его положение по сравнению с общими правилами действующего законодательства, закрепленными в ст. 460 ГК РФ.
Необоснован довод апеллятора о том, что право собственности инвестора возникает лишь в случае ввода объекта в эксплуатацию, он судебной коллегией отклоняется по следующим основаниям.
Характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, являются вид объекта недвижимости, описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, описание местоположения помещения в пределах соответствующей части здания, площадь.
Как следует из материалов дела, жилой ... (по строительному адресу) не принят в эксплуатацию.
В настоящий момент техническая инвентаризация и технический учет объекта, а также входящего в его состав недвижимого имущества (квартиры, офисы, гараж), уполномоченным органом произведен.
Следовательно, судом первой инстанции сделан верный вывод, что возможно квалифицировать спорное нежилое помещение как офис, также учитывая, что ответчиком доказательств того, что офис как объект права не существует, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для изменения или отмены решения в апелляционном порядке и по существу направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права.
Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО "Региональный банк развития" Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Г.А.МИХЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)