Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поповой Е.Г., судей Филипповой Е.Г., Драгоценновой И.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кислицыной А.В.,
без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2014 года по делу N А65-12040/2014 (судья Хасанов А.Р.),
по заявлению индивидуального предпринимателя Скосырева Вадима Геннадьевича, г. Нижний Новгород,
к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань,
о признании незаконным решения N 17115/кзио-исх. от 10.10.2013 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге д. 33 (1 - этаж NN 1, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 15а, 16, антресоль NN 5а, 6-10, общей площадью - 496,4 кв. м),
установил:
Индивидуальный предприниматель Скосырев Вадим Геннадьевич, г. Нижний Новгород (далее - заявитель, предприниматель, ИП Скосырев В.Г.) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань (далее - ответчик, комитет) о признании незаконным решения N 17115/кзио-исх. от 10.10.2013 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге д. 33 (1 - этаж NN 1, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 15а, 16, антресоль NN 5а, 6-10, общей площадью - 496,4 кв. м), об обязании Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" выполнить следующие действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ:
- - провести оценку арендуемых помещений общей площадью 496,4 кв. м, инвентарный номер 50П.2-10812/1-1 по рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
- - в месячный срок со дня вступления решения в законную силу принять решение об условиях приватизации в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ названных арендуемых помещений;
- - в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом, составить и направить в адрес ИП Скосырева В.Г. проект договора купли-продажи муниципального имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2014 года заявление удовлетворено, признано незаконным решение Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" N 17115/кзио-исх. от 10.10.2013 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге д. 33 (1 - этаж NN 1, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 15а, 16, антресоль NN 5а, 6-10, общей площадью 496,4 кв. м), как не соответствующее требованиям действующего законодательства. Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" вменено в обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Скосырева Вадима Геннадьевича, путем осуществления действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ: проведения оценки арендуемых помещений общей площадью 496, 4 кв. м, инвентарный номер 50П.2-10812/1-1 по рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принятия в месячный срок со дня вступления решения в законную силу решения об условиях приватизации в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, названных арендуемых помещений, составления и направления в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом, проекта договора купли-продажи муниципального имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ".
Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2014 года по делу N А65-12040/2014 отменить, в удовлетворении заявления отказать.
ИП Скосыревым В.Г. представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором предприниматель просит апелляционный суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены.
На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.
Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 15.05.2009 между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (Арендодатель) и ИП Скосыревым В.Г. (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 810-Д, общая площадь арендуемого помещения составляла 475,8 кв. м (1 - этаж NN 1, 1а, 2, 3, 2а, 6, 7, 8, 8а, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 15, 15а, 16, 17, 18., 19, 20;, Антресоль NN 5а, 6, 7, 8, 9, 10), расположенного по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге, д. 33, со сроком до 14.05.2012, договор прошел государственную регистрацию.
14.12.2011 между Комитетом и Индивидуальным предпринимателем Скосыревым Вадимом Геннадьевичем было заключено Дополнительное соглашение N 2 к договору аренды нежилого помещения N 810-Д от 15.05.2009, согласно которому текст договора изложен в новой редакции, Арендодателем выступает Комитет, заявителю (Арендатору) передаются нежилые помещения общей площадью 496,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге, д. 33, 1 - этаж NN 1, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 15а, 16, Антресоль NN 5а, 6-10, инвентарный номер 50П.2-10812/1-1 (зарегистрирован в Управлении Росреестра по РТ 04.04.2012 (л.д. 27)).
13.09.2013 заявитель письмом N 13/1 обратился к ответчику с просьбой в преимущественном порядке продать ему помещения по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге, д. 33 и заключить договор купли-продажи.
Ответчик решением N 17115/кзио-исх. от 10.10.2013 отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого Имущества, мотивировав свой отказ тем, что арендуемое заявителем имущество не может быть приватизировано, поскольку оно выбывало из муниципальной собственности.
Заявитель, считая отказ ответчика нарушающим его права и законные интересы, обратился в суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя требования предпринимателя, арбитражный суд первой инстанции руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий:
- 1. несоответствие решения государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту;
- 2. нарушение решением государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как усматривается из материалов дела, 15.05.2009 заявитель заключил с открытым акционерным обществом "Миллениум Зилант-Сити" договор аренды нежилого помещения N 810-Д (1 - этаж NN 1, 1а, 2, 3, 2а, 6, 7, 8, 8а, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 15, 15а, 16, 17, 18., 19, 20; Антресоль NN 5а, 6, 7, 8, 9, 10), расположенного по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге, д. 33, со сроком до 14.05.2012, дополнительное соглашение N 1 от 15.05.2009.
В соответствии с п. 8.6 дополнительного соглашения (как и п. 7.6 договора) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
14.12.2011 между ответчиком и заявителем заключено Дополнительное соглашение N 2 к договору аренды нежилого помещения N 810-Д от 15.05.2009 в связи с переходом права собственности на указанные нежилые помещения и возвращением данных помещений в состав муниципальной казны г. Казани.
Судом установлено, что договор, а также дополнительное соглашение к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке, что ответчиком опровергнуто не было.
В качестве единственного основания для отказа ответчик указал на то, что нежилые помещения были внесены в качестве вклада в уставный капитал Открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити", имущество выбывало из муниципальной собственности, в связи с чем не может быть приватизировано в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.
В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;
Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Пунктом 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ определено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Ответчиком не оспаривается, что заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствует установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" критериям.
Арендуемое имущество в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, не включено.
Ответчик документов, подтверждающих обратное, не представил.
Кроме того, на момент подачи заявления ответчику и рассмотрения дела не установлены предельные значения площади арендуемых помещений, приобретаемых субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку Закон Республики Татарстан от 3 октября 2008 г. N 79-ЗРТ "Об установлении предельных значений площади арендуемых помещений, приобретаемых субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества" Законом РТ от 20 января 2014 г. N 4-ЗРТ признан утратившим силу. Закон Республики Татарстан от 21 января 2010 г. N 7-ЗРТ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Республике Татарстан" таких ограничений не содержит.
Ответчиком также не оспаривается, что задолженность по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у заявителя отсутствовала. Какие-либо доказательства наличия у предпринимателя задолженности по арендной плате ответчиком не представлены.
В материалы дела как заявителем, так и ответчиком представлены документы, указывающие, что задолженность по арендной плате у заявителя отсутствует.
Таким образом, предпринимателем соблюдены требования, установленные статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
Других требований, предъявляемых к арендатору, изъявившему желание приватизировать занятое помещение на льготных условиях, либо обстоятельств, препятствующих реализации предпринимателем данного права, Законом N 159-ФЗ не предусмотрено.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.01.2014 по делу N А65-9837/2013, от 13.01.2014 по делу N А65-11063/2013, от 21.06.2013 по делу N А65-19736/2012 и от 20.08.2013 по делу N А65-508/2013.
Доказательства признания в установленном порядке незаконности пользования заявителем арендуемым помещением суду не представлены.
Из анализа оспариваемого отказа, пояснений сторон следует, что основанием для отказа в реализации заявителем своего преимущественного права явилось то обстоятельство, что арендуемое Обществом имущество выбывало из муниципальной собственности и в соответствии с этим не может быть приватизировано.
В соответствии с ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Как установлено судом, арендуемые предпринимателем помещения, принадлежащие муниципальному образованию город Казань, передавались в собственность ОАО "Миллениум Зилант-Сити". Однако, впоследствии эти нежилые помещения возвращены в муниципальную собственность, что ответчиком не оспаривается.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.10.2011 по делу N А65-16361/2010 утверждено мировое соглашение между муниципальным образованием город Казань в лице Комитета земельных и имущественных отношений г. Казани и ОАО "Миллениум Зилант-Сити", согласно которому спорное нежилое помещение возвращено в муниципальную собственность.
Так, по договору аренды нежилого помещения N 810-Д от 15.05.2009, дополнительному соглашению N 1 к нему, арендодателем испрашиваемых заявителем помещений выступал ОАО "Миллениум Зилант-Сити". Согласно дополнительному соглашению от 14.12.2011 N 2 к договору аренды N 810-Д от 15.05.2009 арендодателем испрашиваемых заявителем помещений выступал уже Комитет (т. 1 л.д. 23-27).
Довод ответчика о том, что имущество вносилось в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити" и выбывало из муниципальной собственности, судом не принимается, поскольку изначально (до передачи ОАО "Миллениум Зилант-Сити") арендованное имущество являлось муниципальным и впоследствии возвращено в муниципальную собственность и по состоянию на 1 июля 2013 года находилось во временном владении (пользовании) заявителя непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Переход права собственности на арендуемое имущество не прекращает арендных отношений (часть 1 статьи 617 ГК РФ).
Ссылки в апелляционной жалобе Комитета на направление предпринимателю письма о прекращении с 08.08.2013 года договора аренды от 15.05.2009 N 810-Д, а также на письмо от 30.05.2014, не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств фактического прекращения между сторонами арендных отношений, суду не представлено. В материалах имеются доказательства уплаты предпринимателем арендной платы за спорное имущество и принятия ее Комитетом в 2013 году и в течение 2014 года. Данные доказательства ответчиком не опровергнуты.
Кроме того, по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение (п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г. N 134).
В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий органов, осуществляющих публичные полномочия, должны содержаться, в частности, указание на признание оспариваемых действий незаконными и обязанность соответствующих органов совершить определенные действия по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.
Поскольку заявитель имеет право на преимущественное приобретение спорных помещений в собственность, ответчик не представил суду доказательства прекращения арендных отношений на дату обращения предпринимателя с заявлением о выкупе арендуемого помещения, требование заявителя о признании незаконным отказа, изложенного в письме N 17115/кзио-исх. от 10.10.2013, в реализации права на приобретение в собственность спорных арендуемых помещений, правомерно удовлетворено судом с возложением на ответчика обязанности по устранению допущенных нарушений прав и интересов заявителя.
Доводы апелляционной жалобы, проверенные судом апелляционной инстанции, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого решения суда. Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2014 года по делу N А65-12040/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ПОПОВА
Судьи
Е.Г.ФИЛИППОВА
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2014 ПО ДЕЛУ N А65-12040/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2014 г. по делу N А65-12040/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поповой Е.Г., судей Филипповой Е.Г., Драгоценновой И.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кислицыной А.В.,
без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2014 года по делу N А65-12040/2014 (судья Хасанов А.Р.),
по заявлению индивидуального предпринимателя Скосырева Вадима Геннадьевича, г. Нижний Новгород,
к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань,
о признании незаконным решения N 17115/кзио-исх. от 10.10.2013 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге д. 33 (1 - этаж NN 1, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 15а, 16, антресоль NN 5а, 6-10, общей площадью - 496,4 кв. м),
установил:
Индивидуальный предприниматель Скосырев Вадим Геннадьевич, г. Нижний Новгород (далее - заявитель, предприниматель, ИП Скосырев В.Г.) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань (далее - ответчик, комитет) о признании незаконным решения N 17115/кзио-исх. от 10.10.2013 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге д. 33 (1 - этаж NN 1, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 15а, 16, антресоль NN 5а, 6-10, общей площадью - 496,4 кв. м), об обязании Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" выполнить следующие действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ:
- - провести оценку арендуемых помещений общей площадью 496,4 кв. м, инвентарный номер 50П.2-10812/1-1 по рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
- - в месячный срок со дня вступления решения в законную силу принять решение об условиях приватизации в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ названных арендуемых помещений;
- - в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом, составить и направить в адрес ИП Скосырева В.Г. проект договора купли-продажи муниципального имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2014 года заявление удовлетворено, признано незаконным решение Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" N 17115/кзио-исх. от 10.10.2013 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге д. 33 (1 - этаж NN 1, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 15а, 16, антресоль NN 5а, 6-10, общей площадью 496,4 кв. м), как не соответствующее требованиям действующего законодательства. Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" вменено в обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Скосырева Вадима Геннадьевича, путем осуществления действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ: проведения оценки арендуемых помещений общей площадью 496, 4 кв. м, инвентарный номер 50П.2-10812/1-1 по рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принятия в месячный срок со дня вступления решения в законную силу решения об условиях приватизации в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, названных арендуемых помещений, составления и направления в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом, проекта договора купли-продажи муниципального имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ".
Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2014 года по делу N А65-12040/2014 отменить, в удовлетворении заявления отказать.
ИП Скосыревым В.Г. представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором предприниматель просит апелляционный суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены.
На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.
Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 15.05.2009 между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (Арендодатель) и ИП Скосыревым В.Г. (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 810-Д, общая площадь арендуемого помещения составляла 475,8 кв. м (1 - этаж NN 1, 1а, 2, 3, 2а, 6, 7, 8, 8а, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 15, 15а, 16, 17, 18., 19, 20;, Антресоль NN 5а, 6, 7, 8, 9, 10), расположенного по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге, д. 33, со сроком до 14.05.2012, договор прошел государственную регистрацию.
14.12.2011 между Комитетом и Индивидуальным предпринимателем Скосыревым Вадимом Геннадьевичем было заключено Дополнительное соглашение N 2 к договору аренды нежилого помещения N 810-Д от 15.05.2009, согласно которому текст договора изложен в новой редакции, Арендодателем выступает Комитет, заявителю (Арендатору) передаются нежилые помещения общей площадью 496,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге, д. 33, 1 - этаж NN 1, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 15а, 16, Антресоль NN 5а, 6-10, инвентарный номер 50П.2-10812/1-1 (зарегистрирован в Управлении Росреестра по РТ 04.04.2012 (л.д. 27)).
13.09.2013 заявитель письмом N 13/1 обратился к ответчику с просьбой в преимущественном порядке продать ему помещения по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге, д. 33 и заключить договор купли-продажи.
Ответчик решением N 17115/кзио-исх. от 10.10.2013 отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого Имущества, мотивировав свой отказ тем, что арендуемое заявителем имущество не может быть приватизировано, поскольку оно выбывало из муниципальной собственности.
Заявитель, считая отказ ответчика нарушающим его права и законные интересы, обратился в суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя требования предпринимателя, арбитражный суд первой инстанции руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий:
- 1. несоответствие решения государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту;
- 2. нарушение решением государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как усматривается из материалов дела, 15.05.2009 заявитель заключил с открытым акционерным обществом "Миллениум Зилант-Сити" договор аренды нежилого помещения N 810-Д (1 - этаж NN 1, 1а, 2, 3, 2а, 6, 7, 8, 8а, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 15, 15а, 16, 17, 18., 19, 20; Антресоль NN 5а, 6, 7, 8, 9, 10), расположенного по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге, д. 33, со сроком до 14.05.2012, дополнительное соглашение N 1 от 15.05.2009.
В соответствии с п. 8.6 дополнительного соглашения (как и п. 7.6 договора) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
14.12.2011 между ответчиком и заявителем заключено Дополнительное соглашение N 2 к договору аренды нежилого помещения N 810-Д от 15.05.2009 в связи с переходом права собственности на указанные нежилые помещения и возвращением данных помещений в состав муниципальной казны г. Казани.
Судом установлено, что договор, а также дополнительное соглашение к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке, что ответчиком опровергнуто не было.
В качестве единственного основания для отказа ответчик указал на то, что нежилые помещения были внесены в качестве вклада в уставный капитал Открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити", имущество выбывало из муниципальной собственности, в связи с чем не может быть приватизировано в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.
В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;
Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Пунктом 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ определено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Ответчиком не оспаривается, что заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствует установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" критериям.
Арендуемое имущество в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, не включено.
Ответчик документов, подтверждающих обратное, не представил.
Кроме того, на момент подачи заявления ответчику и рассмотрения дела не установлены предельные значения площади арендуемых помещений, приобретаемых субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку Закон Республики Татарстан от 3 октября 2008 г. N 79-ЗРТ "Об установлении предельных значений площади арендуемых помещений, приобретаемых субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества" Законом РТ от 20 января 2014 г. N 4-ЗРТ признан утратившим силу. Закон Республики Татарстан от 21 января 2010 г. N 7-ЗРТ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Республике Татарстан" таких ограничений не содержит.
Ответчиком также не оспаривается, что задолженность по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у заявителя отсутствовала. Какие-либо доказательства наличия у предпринимателя задолженности по арендной плате ответчиком не представлены.
В материалы дела как заявителем, так и ответчиком представлены документы, указывающие, что задолженность по арендной плате у заявителя отсутствует.
Таким образом, предпринимателем соблюдены требования, установленные статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
Других требований, предъявляемых к арендатору, изъявившему желание приватизировать занятое помещение на льготных условиях, либо обстоятельств, препятствующих реализации предпринимателем данного права, Законом N 159-ФЗ не предусмотрено.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.01.2014 по делу N А65-9837/2013, от 13.01.2014 по делу N А65-11063/2013, от 21.06.2013 по делу N А65-19736/2012 и от 20.08.2013 по делу N А65-508/2013.
Доказательства признания в установленном порядке незаконности пользования заявителем арендуемым помещением суду не представлены.
Из анализа оспариваемого отказа, пояснений сторон следует, что основанием для отказа в реализации заявителем своего преимущественного права явилось то обстоятельство, что арендуемое Обществом имущество выбывало из муниципальной собственности и в соответствии с этим не может быть приватизировано.
В соответствии с ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Как установлено судом, арендуемые предпринимателем помещения, принадлежащие муниципальному образованию город Казань, передавались в собственность ОАО "Миллениум Зилант-Сити". Однако, впоследствии эти нежилые помещения возвращены в муниципальную собственность, что ответчиком не оспаривается.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.10.2011 по делу N А65-16361/2010 утверждено мировое соглашение между муниципальным образованием город Казань в лице Комитета земельных и имущественных отношений г. Казани и ОАО "Миллениум Зилант-Сити", согласно которому спорное нежилое помещение возвращено в муниципальную собственность.
Так, по договору аренды нежилого помещения N 810-Д от 15.05.2009, дополнительному соглашению N 1 к нему, арендодателем испрашиваемых заявителем помещений выступал ОАО "Миллениум Зилант-Сити". Согласно дополнительному соглашению от 14.12.2011 N 2 к договору аренды N 810-Д от 15.05.2009 арендодателем испрашиваемых заявителем помещений выступал уже Комитет (т. 1 л.д. 23-27).
Довод ответчика о том, что имущество вносилось в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити" и выбывало из муниципальной собственности, судом не принимается, поскольку изначально (до передачи ОАО "Миллениум Зилант-Сити") арендованное имущество являлось муниципальным и впоследствии возвращено в муниципальную собственность и по состоянию на 1 июля 2013 года находилось во временном владении (пользовании) заявителя непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Переход права собственности на арендуемое имущество не прекращает арендных отношений (часть 1 статьи 617 ГК РФ).
Ссылки в апелляционной жалобе Комитета на направление предпринимателю письма о прекращении с 08.08.2013 года договора аренды от 15.05.2009 N 810-Д, а также на письмо от 30.05.2014, не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств фактического прекращения между сторонами арендных отношений, суду не представлено. В материалах имеются доказательства уплаты предпринимателем арендной платы за спорное имущество и принятия ее Комитетом в 2013 году и в течение 2014 года. Данные доказательства ответчиком не опровергнуты.
Кроме того, по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение (п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г. N 134).
В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий органов, осуществляющих публичные полномочия, должны содержаться, в частности, указание на признание оспариваемых действий незаконными и обязанность соответствующих органов совершить определенные действия по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.
Поскольку заявитель имеет право на преимущественное приобретение спорных помещений в собственность, ответчик не представил суду доказательства прекращения арендных отношений на дату обращения предпринимателя с заявлением о выкупе арендуемого помещения, требование заявителя о признании незаконным отказа, изложенного в письме N 17115/кзио-исх. от 10.10.2013, в реализации права на приобретение в собственность спорных арендуемых помещений, правомерно удовлетворено судом с возложением на ответчика обязанности по устранению допущенных нарушений прав и интересов заявителя.
Доводы апелляционной жалобы, проверенные судом апелляционной инстанции, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого решения суда. Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2014 года по делу N А65-12040/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ПОПОВА
Судьи
Е.Г.ФИЛИППОВА
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)