Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Морозова О.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.,
судей Герман М.В., Нестеровой М.В.,
при секретаре М.О.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя З.Г. - Свердлика Якова Владимировича на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года, которым удовлетворены исковые требования Ч.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз", конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" и отказано в удовлетворении исковых требований З.Г. и З.Г., действующей в порядке правопреемства после смерти З.Д. к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" о признании права собственности на объект незавершенный строительством.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Горбатовой Л.В., объяснения представителя истца З.Г. - адвоката Свердлика Я.В., действующего на основании доверенности от 18 декабря 2012 года сроком до 12 июня 2015 года, возражения Ч.Н. и ее представителя - К., действующего на основании доверенности от 18 июня 2011 года сроком на три года, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
23 мая 2011 года истцы З.Г., З.Д. обратились в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" (далее - ООО "Строй-Союз"), в котором просили признать за ними право собственности на незавершенный строительством объект в виде квартиры, расположенной по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, п. Сосново, ул. Никитина, д. 8.
В обоснование заявленных требований истцы пояснили, что 16 марта 2010 года заключили с ООО "Строй-Союз" договор N 2Д/С-067 о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался осуществить за счет собственных и привлеченных средств проектирование и строительство жилого дома по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, п. Сосново, ул. Никитина дом 8, и после окончания строительства предоставить истцам в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому квартиру, которая на момент заключения договора имела следующие характеристики: условный номер 2-Б-З, находящуюся в строительных осях Г-Е/10-13, расположенную во втором подъезде на третьем этаже, имеющую общую приведенную площадь - 55,8 кв. м, количество комнат - 2, общую площадь - 49,9 кв. м, жилую площадь - 14,5 + 12 кв. м, кухню - 10,1 кв. м, ванную - 3,3 кв. м, санузел - 1,4 кв. м, лоджию 3,4 кв. м + 2,5 кв. м.
Как указали истцы, в соответствии с условиями договора N 2Д/С-067 стоимость их доли в строительстве составила 1 674 000 рублей, которые были внесены в кассу ООО "Строй-Союз" своевременно и в полном объеме, что подтверждается квитанцией об оплате от 16 марта 2010 года и соответствующим двусторонним актом.
Договором предусмотрен планируемый срок окончания строительства - 2 квартал 2009 года, однако на день обращения в суд строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу не завершено, хотя обусловленная договором квартира фактически существует, что подтверждается наличием возведенного строения.
Полагая, что ненадлежащее исполнение ответчиком условий заключенного договора может привести к наступлению негативных для них последствий, истцы просили судебной защиты нарушенных имущественных прав по избранному способу.
20 июня 2011 года в Приозерский городской суд обратилась Ч.Н. с иском к ООО "Строй-Союз", в котором также просила признать за ней право собственности на незавершенный строительством объект в виде квартиры, расположенной по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, п. Сосново, ул. Никитина, д. 8.
В обоснование заявленного требования истец Ч.Н. указала, что 01 ноября 2006 года заключила с ООО "Строй-Союз" договор N Д/С-006 о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик обязался осуществить за счет собственных и привлеченных средств проектирование и строительство жилого дома по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, п. Сосново, ул. Никитина дом 8, и после окончания строительства предоставить ей в собственность квартиру со следующими характеристиками: условный номер 2-Б-З, находящуюся в строительных осях Г-Е/10-13, расположенную во втором подъезде на третьем этаже, имеющую общую приведенную площадь - 55,8 кв. м, количество комнат - 2, общую площадь - 49,9 кв. м, жилую площадь - 14,5 + 12 кв. м, кухню - 10,1 кв. м, ванную - 3,3 кв. м, санузел - 1,4 кв. м, лоджию - 3,4 кв. м + 2,5 кв. м.
Как указала Ч.Н., обязательство по оплате долевого взноса в строительство квартиры в размере 1 365157 рублей она выполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру и актом от 25 декабря 2007 года об исполнении обязательств по оплате договора N Д/С-006 от 01 ноября 2006 года.
Истец ссылается на то обстоятельство, что договором предусмотрен планируемый срок окончания строительства - 1 квартал 2008 года, однако на день обращения в суд возведение многоквартирного жилого дома по указанному адресу не завершено. Взятые на себя по договору обязанности ответчик не выполнил, но квартира фактически существует, что подтверждается проведенной технической инвентаризацией, которой уточнена площадь спорной квартиры, составившая 50,1 кв. м.
Полагая, что в результате бездействия ответчика по строительству дома ее права на получение спорного объекта недвижимости в виде квартиры могут быть ущемлены, Ч.Н. также просила защиты нарушенного имущественного в судебном порядке.
Определением Приозерского городского суда от 18 июля 2011 года указанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен N 2-945/2011 (2-7/2012).
Реализовав свое право, предусмотренное статьей 39 ГПК РФ, 09 августа 2011 года Ч.Н. уточнила исковые требования, обратив их также к конкурсному управляющему ООО "Строй-Союз", и просила признать за ней право собственности на незавершенный строительством объект в виде двухкомнатной квартиры с инвентарным номером 525-2-Б-З, условным номером 2-Б-З, находящейся в строительных осях Г-Е/10-13, общей площадью по внутреннему обмеру 50.1 кв. м согласно техническому и кадастровому паспортам на квартиру от 08 июля 2011 года и 11 июля 2011 года соответственно, выданным отделением ГУП "Леноблинвентаризация" "БТИ Сосново", расположенной во втором подъезде на третьем этаже незавершенного строительством дома (процент готовности 79%), по адресу: Ленинградская область, Приозерский район п. Сосново, ул. Никитина д. 8 (т. 2, л.д. 64 - 66).
Определением Приозерского городского суда от 14 сентября 2011 года производство по делу приостановлено до определения круга наследников после смерти истца З.Д., скончавшегося 22 июля 2011 года, с целью установления его правопреемника (т. 2, л.д. 79, 93 - 94).
Определением от 22 марта 2012 года производство по делу возобновлено, истец З.Г. в порядке правопреемства допущена в качестве истца по иску З.Д. как наследник, принявший наследство после его смерти (т. 2, л.д. 42).
В заседании суда первой инстанции истец З.Г. иск поддержала в полном объеме.
Представитель истца З.Г. по доверенности Свердлик Я.В. поддержал доводы своего доверителя, указав, что Ч.Н. не представлены достоверные доказательства по оплате долевого взноса по договору с ООО "Строй-Союз", поскольку имеющиеся в деле платежные документы содержат противоречивые сведения о времени внесения денежных средств в кассу ООО "Строй-Союз". Кроме того, представитель З.Г. обратил внимание суда на то обстоятельство, что договор с Ч.Н. от имени ООО "Строй-Союз" заключен неуполномоченным лицом, поскольку данный договор подписан заместителем генерального директора ООО "Строй-Союз" Х., не имеющим на тот момент доверенности на право заключения подобного договора. Считает, что право собственности надлежит признать за З.Г., которая более добросовестно исполнила свои обязательства по договору с ответчиком и ранее Ч.Н. обратилась в суд за защитой нарушенного права.
Истец Ч.Н. и ее представитель К. в судебном настаивали на удовлетворении заявленного иска, указав на надлежащее исполнение взятых на себя обязательств по договору, заключенному 01 ноября 2006 года, то есть задолго до возникновения договора с З.Д. В этой связи, полагали, что Ч.Н. имеет преимущество по требованию о признании права на спорный объект недвижимости по основанию статьи 398 ГК РФ.
Ответчики ООО "Строй-Союз", конкурсный управляющий ООО "Строй-Союз" Б., извещенные о рассмотрении дела надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направили. Одним из почтовых уведомлений подтверждается факт отсутствия по юридическому адресу ответчика ООО "Строй-Союз" - организация не значится, нет вывески (т. 2 л.д. 77).
Третье лицо - администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, обратившись с заявлением о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года иск Ч.Н. удовлетворен в полном объеме.
За Ч.Н. признано право собственности на объект недвижимости, соответствующий помещению - двухкомнатной квартире (стоимостью 1 365 157 рублей) с условным номером 2-Б-З, находящейся в строительных осях Г-Е/10-13, общей площадью по внутреннему обмеру 50,1 кв. м согласно техническому и кадастровому паспортам на квартиру соответственно от 08 июля 2011 года и 11 июля 2011 года, выданным отделением ГУП "Леноблинвентаризация" "БТИ Сосново", расположенной во втором подъезде на третьем этаже в незавершенном строительством жилом доме (процент готовности 79%) по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, п. Сосново, ул. Никитина, дом 8.
Этим же решением З.Г. в удовлетворении исковых требований отказано.
З.Г. не согласилась с законностью и обоснованностью постановленного решения, ее представитель по доверенности Свердлик Я.В. представил апелляционную жалобу и дополнения к ней, в которых просит решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование доводов жалобы истец ссылается на неправильное установление судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, судом не принято во внимание то обстоятельство, что в отношении бывшего генерального директора ООО "Строй-союз" М.А. возбуждено уголовное дело за действия, связанные с продажами квартир в доме, строящемся силами ООО "Строй-Союз", разрешение которого напрямую связано с настоящим гражданским делом. Однако, в удовлетворении ходатайства З.Г. о приостановлении гражданского дела до разрешения уголовного судом было неправомерно отказано. Также, полагает, что суд первой инстанции не обратил должного внимания на приводимые в ходе разбирательства доводы о заключении договора с Ч.Н. от имени ООО "Строй-Союз" неуполномоченным лицом, хотя доказательства в подтверждение данного факта в ходе разбирательства дела были представлены.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, предметом заявленных З.Г. и Ч.Н. исков к ООО "Строй-Союз" явились их правопритязания на один и тот же объект недвижимости, который должен быть передан в собственность каждой из них по завершении ответчиком строительства многоквартирного жилого дома по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, п. Сосново, ул. Никитина, д. 8.
На момент рассмотрения дела спорный объект представляет собой объект незавершенного строительства, а именно - квартиру с условным номером 2-Б-З, находящуюся в строительных осях Г-Е/10-13, расположенную во втором подъезде на третьем этаже, имеющую общую приведенную площадь - 55,8 кв. м, количество комнат - 2, общую площадь - 49,9 кв. м, жилую площадь - 14,5 + 12 кв. м.
Как установлено судом первой инстанции, в настоящее время строительство дома не окончено и спорная квартира титульного владельца не имеет, то есть обязательства ООО "Строй-Союз" перед инвесторами по передаче спорного объекта не выполнены.
Ч.Н. претендует на получение в собственность данного объекта на основании договора N Д/С-006 о долевом участии в строительстве, заключенного с ООО "Строй-Союз" в лице заместителя генерального директора ООО "Строй-Союз" Х. 01 ноября 2006 года (т. 1, л.д. 10 - 14).
З.Г. считает, что имеет право на приобретение в собственность указанной квартиры, в том числе как правопреемник умершего супруга З.Д., в соответствии с договором, заключенным З.Г. и З.Д. с ООО "Строй-Союз" 16 марта 2010 года (т. 2, л.д. 8 - 11).
Оба дольщика ссылаются на надлежащее выполнение условий заключенных договоров путем полной оплаты обусловленных договорами долевых взносов в кассу ООО "Строй-Союз".
Так, Ч.Н. обусловленная договором оплата долевого взноса на общую сумму 1 365 157 рублей произведена в четыре этапа, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру N 394 от 01 ноября 2006 года на сумму 613 287 рублей, N 44 от 14 февраля 2007 года на сумму 73984 рубля, N 132 от 04 июля 2007 года на сумму 71 984 рубля, N 243 от 25 декабря 2007 года на сумму 605 902 рубля (т. 1, л.д. 16).
З.Г. и З.Д. предусмотренная договором сумма в размере 1 674 000 рублей внесена в кассу ООО "Строй-Союз" 16 марта 2010 года (квитанция на л.д. 12 об., т. 2).
При этом, в подтверждение полного исполнения со своей стороны условий заключенных договоров оба претендента представили акты об исполнении обязательств по оплате, составленные соответственно 25 декабря 2007 года (Ч.Н.) и 16 марта 2010 года (З.Г., З.Д.), подписанные со стороны ООО "Строй-Союз" генеральным директором М.А. (т. 1, л.д. 15, т. 2, л.д. 12).
Принимая решение об удовлетворении иска Ч.Н. и отказывая З.Г. в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции основывался на положениях статьи 398 ГК РФ.
В соответствии с указанной правовой нормой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Суд на основании представленных истцами документов посчитал, что при равном положении истцов по исполнению условий заключенных договоров, обязательство застройщика ООО "Строй-Союз" перед Ч.Н. возникло ранее, чем перед З.Г. и З.Д., а потому именно Ч.Н. имеет преимущественное право на передачу ей в собственность спорного незавершенного строительством объекта. При этом, суд первой инстанции признал за З.Г. право на предъявление к должнику требований о возмещении понесенных убытков по ненадлежащему исполнению договора о долевом участии в строительстве.
Вопреки утверждению З.Г. о заключении с Ч.Н. договора со стороны ООО "Строй-Союз" неуполномоченным лицом - заместителем генерального директора указанного Общества Х. в отсутствие у него надлежащим образом оформленной доверенности, что влечет недействительность указанного договора, суд посчитал, что составленным 25 декабря 2007 года двусторонним актом, подписанным Ч.Н. и непосредственно генеральным директором ООО "Строй-Союз" М.А., стороны признали надлежащее исполнение обязательств Ч.Н. по договору Д/С-2006 от 01 ноября 2006 года, что дает основание полагать признание уполномоченным на заключение сделок лицом правомочность указанного договора.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции, который основан на положениях действующего законодательства.
В соответствии со статьей 183 Гражданского кодекса РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
По смыслу положений указанной правовой нормы, в случае одобрения действие договора наступает для самого одобряющего, а в случае отказа в одобрении - для представителя. По своей правовой природе одобрение представляемого является односторонней сделкой, направленной на вступление в силу требующего одобрения договора, а потому подчиняется предписаниям Гражданского кодекса РФ о сделках. При этом, исходящее от представляемого одобрение должно представлять собой прямое волеизъявление, которое, в отсутствие прямого предписания закона о форме его выражения, может быть дано посредством конклюдентных действий. Следует учесть, что представляемое лицо, одобряющее совершенную сделку, дает согласие не на новый, а на ранее заключенный договор, следовательно, его одобрение действует с обратной силой на момент заключения одобренного договора.
В материалах дела имеются достоверные и бесспорные доказательства тому, что истец Ч.Н. внесла на расчетный счет ООО "Строй-Союз" обусловленные договором денежные средства в установленном размере. В свою очередь, надлежащее исполнение Ч.Н. обязательств по договору от 01 ноября 2007 года подтвердил генеральный директор ООО "Строй-Союз" М.А., который, являясь единоличным исполнительным органом общества, в силу положений статьи 40 Федерального закона от 08 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" вправе действовать от имени общества без доверенности, в том числе представлять его интересы и совершать сделки.
Таким образом, даже если в юридически значимый период заместитель генерального директора Х. не обладал надлежащими полномочиями выступать от имени ООО "Строй-Союз" при совершении сделки с Ч.Н., своими последующими действиями, выраженными в подписании 25 декабря 2007 года акта об исполнении последней обязательств по оплате, генеральный директор ООО "Строй-Союз" М.А. признал легитимность заключенного 01 ноября 2006 года с Ч.Н. договора о долевом участии в строительстве жилого дома.
Таким образом, доводы З.Г. о недействительности указанного договора, и, следовательно, отсутствии обязательства по передаче ей в собственность спорного объекта недвижимости, являются несостоятельными.
Между тем, судебная коллегия, считая необходимым проверить законность и обоснованность постановленного решения в полном объеме, не ограничиваясь доводами апелляционной жалобы, находит постановленное решение в остальной части неправильным по следующим основаниям.
В постановленном решении имеется указание суда на тот факт, что рассматриваемые правоотношения подпадают под действие Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В силу части 2 статьи 27 данного нормативного правового акта действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Согласно части 1 статьи 27 Закона N 214-ФЗ он вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, то есть с 01 апреля 2005 года.
Таким образом, решающим критерием для применения указанного Закона к рассматриваемым правоотношениям является время получения ООО "Строй-Союз" разрешения на строительство дома, в котором расположен спорный объект.
Как следует из материалов дела, разрешение на строительство дома по указанному адресу по утвержденной Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года N 698 форме было получено ООО "Строй-Союз" 30 марта 2009 года (т. 1, л.д. 47).
Таким образом, суд правомерно сделал в решении ссылку на Закон N 214-ФЗ.
Вместе с тем, суд допустил ошибочное применение отдельных положений данного Закона к рассматриваемым правоотношениям, что повлекло принятие незаконного решения об удовлетворении иска Ч.Н., а также способствовало неправильному правовому обоснованию отказа в иске З.Г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ (все ссылки на Закон приведены в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ и в редакции Федерального закона от 17 июля 2009 года N 147-ФЗ, действовавших на момент заключения договоров и получения разрешения на строительство) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно пункту 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
В силу пункта 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Статья 3 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Форма разрешения на строительство во исполнение указанного Закона утверждена Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года N 698.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" установлено, что до установления Правительством РФ формы разрешения на строительство признаются действительными формы разрешения на строительство, принятые законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Также признаются действительными разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса (пункт 3 статьи 8).
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса (далее - ГрК РФ) (в редакции Федерального закона от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора с Ч.Н.) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Разрешение на строительство на земельном участке, за исключением случаев, прямо предусмотренных ГрК РФ, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка (часть 4 статьи 51 ГрК РФ).
В силу части 7 статьи 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; материалы, содержащиеся в проектной документации; положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса); разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса); согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Таким образом, к моменту заключения договора о долевом участии в строительстве с Ч.Н. действовал Градостроительный кодекс РФ.
Следовательно, для признания правомочными действий ООО "Строй-Союз" по заключению указанного договора и привлечению денежных средств дольщика в юридически значимый период у ООО "Строй-Союз" должно было иметься разрешение на строительство жилого дома, выданное в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ.
Как следует из договора N Д/С-006 от 01 ноября 2006 года, заключенного с Ч.Н., основанием для осуществления строительства жилого дома по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, пос. Сосново, ул. Никитина д. 8, застройщик (ООО "Строй-Союз") явились распоряжение главы муниципального образования Приозерский район Ленинградской области от 10 августа 2004 года и договор об инвестиционной деятельности от 08 октября 2004 года (пункт 1.1 договора, т. 1, л.д. 10).
Между тем, согласно указанному распоряжению главы администрации МО Приозерский район Ленинградской области от 10 августа 2004 года N 642-р утвержден лишь акт выбора площадки под строительство двух жилых домов на ул. Никитина в пос. Сосново, а также ООО "Строй-Союз" разрешено проведение проектно-изыскательских работ для строительства двух жилых домов со встроенными помещениями в пос. Сосново на месте жилых домов N 6 и N 8 на ул. Никитина, находящихся в аварийном состоянии и подлежащих сносу.
Также указанным распоряжением ООО "Строй-Союз" предписано:
- - получить архитектурно-планировочное задание (АПЗ) на разработку рабочего проекта строительства жилых домов в отделе по архитектуре Администрации МО Приозерский район;
- - разработку и согласование проектной документации вести в строгом соответствии с требованиями архитектурно-планировочного задания;
- - строительство жилых домов вести в соответствии с рабочим проектом, согласованным и утвержденным в установленном порядке, после получения разрешения на производство работ в инспекции архстройнадзора;
- - по окончании строительства предъявить жилые дома для ввода в эксплуатацию приемочной комиссии (т. 1, л.д. 83).
09 ноября 2005 года главой администрации МО Приозерский район ЛО вынесено распоряжение N 841-р, которым внесены дополнения в распоряжение N 642 от 10 августа 2004 года. В соответствии с указанным распоряжением ООО "Строй-Союз" предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,7 га сроком на 11 месяцев под проведение изыскательских работ для строительства двух жилых домов (т. 1, л.д. 84).
На основании данных распоряжений 01 декабря 2005 года между МО Приозерский район ЛО и ООО "Строй-Союз" заключен договор аренды земельного участка площадью 0,7 га под проведение проектно-изыскательских работ для строительства двух жилых домов со встроенными помещениями (т. 1, л.д. 71 - 82).
Таким образом, в юридически значимый для Ч.Н. период у ООО "Строй-Союз" имелось разрешение проводить на арендованном земельном участке лишь проектно-изыскательские работы для будущего строительства, а не само строительство жилого дома.
Каких-либо достоверных доказательств наличия у ООО "Строй-Союз" утвержденной в порядке, установленном пунктами 9 - 11 статьи 51 ГрК РФ проектной документации на строительство жилого дома, а также выданного разрешения на строительство по форме, определенной в соответствии с пунктом 16 статьи 51 ГрК РФ, в материалы дела не представлено, тогда как вышеприведенные распоряжения главы МО Приозерский район ЛО к такому разрешению отнести нельзя.
Вышеприведенные обстоятельства дают основания к выводу о том, что на момент заключения договора между ООО "Строй-Союз" и Ч.Н. разрешение на строительство жилого дома, в котором должна располагаться спорная квартира, у застройщика отсутствовало, а потому он не вправе был заключать подобный договор и привлекать денежные средства дольщиков.
В этой связи, требования Ч.Н. о признании права собственности на спорный объект недвижимости лишены правовой состоятельности, поскольку они основаны на договоре, который был заключен с нарушением требований Федерального закона N 214-ФЗ.
Вместе с тем, следует учесть, что Ч.Н. вправе требовать защиты нарушенных имущественных прав в ином порядке путем предъявления требований о возврате уплаченной суммы.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в этой части нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене как постановленное при неправильном установлении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального права, подлежащего применению к спорным правоотношениям, с вынесением по делу нового решения об отказе Ч.Н. в удовлетворении иска.
Между тем не могут быть признаны обоснованными и требования З.Г.
Как указывалось выше, договор о долевом участии в строительстве жилого дома был заключен между З.Г. и З.Д. 16 марта 2010 года, то есть после получения ООО "Строй-Союз" в установленном законом порядке разрешения на строительство.
Согласно части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу положений части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом.
Таким образом, договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, пос. Сосново, ул. Никитина д. 8, заключенный с З-ми подлежал обязательной государственной регистрации и должен был считаться заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая, что регистрация договора долевого участия от 16 марта 2010 года в установленном порядке произведена не была, доказательства тому, что отсутствие государственной регистрации не зависело от воли сторон, в материалах дела отсутствуют, судебная коллегия на основании приведенных положений закона приходит к выводу о наличии оснований для признания договора долевого участия в строительстве жилого комплекса N 2Д/С-067 от 16 марта 2010 года незаключенным.
В этой связи требования З.Г. о признании за ней права собственности на спорный объект недвижимости также удовлетворены быть не могут ввиду отсутствия правовых оснований для такого правопритязания.
Таким образом, несмотря на приведенное судом апелляционной инстанции правовое обоснование отказа З.Г. в удовлетворении заявленного иска, решение суда первой инстанции в указанной части является правильным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года отменить в части признания за Ч.Н. права собственности на долю в строящемся многоквартирном доме, выраженную в квартире.
Ч.Н. в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" о признании права собственности на объект недвижимости, соответствующий помещению - двухкомнатной квартире с условным номер 2-Б-З, находящейся в строительных осях Г-Е/10-13, общей площадью по внутреннему обмеру 50,1 кв. м, расположенной во втором подъезде на третьем этаже в незавершенном строительством жилом доме (процент готовности 79%) по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, поселок Сосново, улица Никитина дом 8, - отказать.
В остальной части решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя З.Г. - Свердлика Якова Владимировича - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.12.2012 N 33-5284/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 декабря 2012 г. N 33-5284/2012
Судья Морозова О.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.,
судей Герман М.В., Нестеровой М.В.,
при секретаре М.О.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя З.Г. - Свердлика Якова Владимировича на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года, которым удовлетворены исковые требования Ч.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз", конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" и отказано в удовлетворении исковых требований З.Г. и З.Г., действующей в порядке правопреемства после смерти З.Д. к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" о признании права собственности на объект незавершенный строительством.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Горбатовой Л.В., объяснения представителя истца З.Г. - адвоката Свердлика Я.В., действующего на основании доверенности от 18 декабря 2012 года сроком до 12 июня 2015 года, возражения Ч.Н. и ее представителя - К., действующего на основании доверенности от 18 июня 2011 года сроком на три года, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
23 мая 2011 года истцы З.Г., З.Д. обратились в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" (далее - ООО "Строй-Союз"), в котором просили признать за ними право собственности на незавершенный строительством объект в виде квартиры, расположенной по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, п. Сосново, ул. Никитина, д. 8.
В обоснование заявленных требований истцы пояснили, что 16 марта 2010 года заключили с ООО "Строй-Союз" договор N 2Д/С-067 о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался осуществить за счет собственных и привлеченных средств проектирование и строительство жилого дома по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, п. Сосново, ул. Никитина дом 8, и после окончания строительства предоставить истцам в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому квартиру, которая на момент заключения договора имела следующие характеристики: условный номер 2-Б-З, находящуюся в строительных осях Г-Е/10-13, расположенную во втором подъезде на третьем этаже, имеющую общую приведенную площадь - 55,8 кв. м, количество комнат - 2, общую площадь - 49,9 кв. м, жилую площадь - 14,5 + 12 кв. м, кухню - 10,1 кв. м, ванную - 3,3 кв. м, санузел - 1,4 кв. м, лоджию 3,4 кв. м + 2,5 кв. м.
Как указали истцы, в соответствии с условиями договора N 2Д/С-067 стоимость их доли в строительстве составила 1 674 000 рублей, которые были внесены в кассу ООО "Строй-Союз" своевременно и в полном объеме, что подтверждается квитанцией об оплате от 16 марта 2010 года и соответствующим двусторонним актом.
Договором предусмотрен планируемый срок окончания строительства - 2 квартал 2009 года, однако на день обращения в суд строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу не завершено, хотя обусловленная договором квартира фактически существует, что подтверждается наличием возведенного строения.
Полагая, что ненадлежащее исполнение ответчиком условий заключенного договора может привести к наступлению негативных для них последствий, истцы просили судебной защиты нарушенных имущественных прав по избранному способу.
20 июня 2011 года в Приозерский городской суд обратилась Ч.Н. с иском к ООО "Строй-Союз", в котором также просила признать за ней право собственности на незавершенный строительством объект в виде квартиры, расположенной по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, п. Сосново, ул. Никитина, д. 8.
В обоснование заявленного требования истец Ч.Н. указала, что 01 ноября 2006 года заключила с ООО "Строй-Союз" договор N Д/С-006 о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик обязался осуществить за счет собственных и привлеченных средств проектирование и строительство жилого дома по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, п. Сосново, ул. Никитина дом 8, и после окончания строительства предоставить ей в собственность квартиру со следующими характеристиками: условный номер 2-Б-З, находящуюся в строительных осях Г-Е/10-13, расположенную во втором подъезде на третьем этаже, имеющую общую приведенную площадь - 55,8 кв. м, количество комнат - 2, общую площадь - 49,9 кв. м, жилую площадь - 14,5 + 12 кв. м, кухню - 10,1 кв. м, ванную - 3,3 кв. м, санузел - 1,4 кв. м, лоджию - 3,4 кв. м + 2,5 кв. м.
Как указала Ч.Н., обязательство по оплате долевого взноса в строительство квартиры в размере 1 365157 рублей она выполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру и актом от 25 декабря 2007 года об исполнении обязательств по оплате договора N Д/С-006 от 01 ноября 2006 года.
Истец ссылается на то обстоятельство, что договором предусмотрен планируемый срок окончания строительства - 1 квартал 2008 года, однако на день обращения в суд возведение многоквартирного жилого дома по указанному адресу не завершено. Взятые на себя по договору обязанности ответчик не выполнил, но квартира фактически существует, что подтверждается проведенной технической инвентаризацией, которой уточнена площадь спорной квартиры, составившая 50,1 кв. м.
Полагая, что в результате бездействия ответчика по строительству дома ее права на получение спорного объекта недвижимости в виде квартиры могут быть ущемлены, Ч.Н. также просила защиты нарушенного имущественного в судебном порядке.
Определением Приозерского городского суда от 18 июля 2011 года указанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен N 2-945/2011 (2-7/2012).
Реализовав свое право, предусмотренное статьей 39 ГПК РФ, 09 августа 2011 года Ч.Н. уточнила исковые требования, обратив их также к конкурсному управляющему ООО "Строй-Союз", и просила признать за ней право собственности на незавершенный строительством объект в виде двухкомнатной квартиры с инвентарным номером 525-2-Б-З, условным номером 2-Б-З, находящейся в строительных осях Г-Е/10-13, общей площадью по внутреннему обмеру 50.1 кв. м согласно техническому и кадастровому паспортам на квартиру от 08 июля 2011 года и 11 июля 2011 года соответственно, выданным отделением ГУП "Леноблинвентаризация" "БТИ Сосново", расположенной во втором подъезде на третьем этаже незавершенного строительством дома (процент готовности 79%), по адресу: Ленинградская область, Приозерский район п. Сосново, ул. Никитина д. 8 (т. 2, л.д. 64 - 66).
Определением Приозерского городского суда от 14 сентября 2011 года производство по делу приостановлено до определения круга наследников после смерти истца З.Д., скончавшегося 22 июля 2011 года, с целью установления его правопреемника (т. 2, л.д. 79, 93 - 94).
Определением от 22 марта 2012 года производство по делу возобновлено, истец З.Г. в порядке правопреемства допущена в качестве истца по иску З.Д. как наследник, принявший наследство после его смерти (т. 2, л.д. 42).
В заседании суда первой инстанции истец З.Г. иск поддержала в полном объеме.
Представитель истца З.Г. по доверенности Свердлик Я.В. поддержал доводы своего доверителя, указав, что Ч.Н. не представлены достоверные доказательства по оплате долевого взноса по договору с ООО "Строй-Союз", поскольку имеющиеся в деле платежные документы содержат противоречивые сведения о времени внесения денежных средств в кассу ООО "Строй-Союз". Кроме того, представитель З.Г. обратил внимание суда на то обстоятельство, что договор с Ч.Н. от имени ООО "Строй-Союз" заключен неуполномоченным лицом, поскольку данный договор подписан заместителем генерального директора ООО "Строй-Союз" Х., не имеющим на тот момент доверенности на право заключения подобного договора. Считает, что право собственности надлежит признать за З.Г., которая более добросовестно исполнила свои обязательства по договору с ответчиком и ранее Ч.Н. обратилась в суд за защитой нарушенного права.
Истец Ч.Н. и ее представитель К. в судебном настаивали на удовлетворении заявленного иска, указав на надлежащее исполнение взятых на себя обязательств по договору, заключенному 01 ноября 2006 года, то есть задолго до возникновения договора с З.Д. В этой связи, полагали, что Ч.Н. имеет преимущество по требованию о признании права на спорный объект недвижимости по основанию статьи 398 ГК РФ.
Ответчики ООО "Строй-Союз", конкурсный управляющий ООО "Строй-Союз" Б., извещенные о рассмотрении дела надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направили. Одним из почтовых уведомлений подтверждается факт отсутствия по юридическому адресу ответчика ООО "Строй-Союз" - организация не значится, нет вывески (т. 2 л.д. 77).
Третье лицо - администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, обратившись с заявлением о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года иск Ч.Н. удовлетворен в полном объеме.
За Ч.Н. признано право собственности на объект недвижимости, соответствующий помещению - двухкомнатной квартире (стоимостью 1 365 157 рублей) с условным номером 2-Б-З, находящейся в строительных осях Г-Е/10-13, общей площадью по внутреннему обмеру 50,1 кв. м согласно техническому и кадастровому паспортам на квартиру соответственно от 08 июля 2011 года и 11 июля 2011 года, выданным отделением ГУП "Леноблинвентаризация" "БТИ Сосново", расположенной во втором подъезде на третьем этаже в незавершенном строительством жилом доме (процент готовности 79%) по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, п. Сосново, ул. Никитина, дом 8.
Этим же решением З.Г. в удовлетворении исковых требований отказано.
З.Г. не согласилась с законностью и обоснованностью постановленного решения, ее представитель по доверенности Свердлик Я.В. представил апелляционную жалобу и дополнения к ней, в которых просит решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование доводов жалобы истец ссылается на неправильное установление судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, судом не принято во внимание то обстоятельство, что в отношении бывшего генерального директора ООО "Строй-союз" М.А. возбуждено уголовное дело за действия, связанные с продажами квартир в доме, строящемся силами ООО "Строй-Союз", разрешение которого напрямую связано с настоящим гражданским делом. Однако, в удовлетворении ходатайства З.Г. о приостановлении гражданского дела до разрешения уголовного судом было неправомерно отказано. Также, полагает, что суд первой инстанции не обратил должного внимания на приводимые в ходе разбирательства доводы о заключении договора с Ч.Н. от имени ООО "Строй-Союз" неуполномоченным лицом, хотя доказательства в подтверждение данного факта в ходе разбирательства дела были представлены.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, предметом заявленных З.Г. и Ч.Н. исков к ООО "Строй-Союз" явились их правопритязания на один и тот же объект недвижимости, который должен быть передан в собственность каждой из них по завершении ответчиком строительства многоквартирного жилого дома по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, п. Сосново, ул. Никитина, д. 8.
На момент рассмотрения дела спорный объект представляет собой объект незавершенного строительства, а именно - квартиру с условным номером 2-Б-З, находящуюся в строительных осях Г-Е/10-13, расположенную во втором подъезде на третьем этаже, имеющую общую приведенную площадь - 55,8 кв. м, количество комнат - 2, общую площадь - 49,9 кв. м, жилую площадь - 14,5 + 12 кв. м.
Как установлено судом первой инстанции, в настоящее время строительство дома не окончено и спорная квартира титульного владельца не имеет, то есть обязательства ООО "Строй-Союз" перед инвесторами по передаче спорного объекта не выполнены.
Ч.Н. претендует на получение в собственность данного объекта на основании договора N Д/С-006 о долевом участии в строительстве, заключенного с ООО "Строй-Союз" в лице заместителя генерального директора ООО "Строй-Союз" Х. 01 ноября 2006 года (т. 1, л.д. 10 - 14).
З.Г. считает, что имеет право на приобретение в собственность указанной квартиры, в том числе как правопреемник умершего супруга З.Д., в соответствии с договором, заключенным З.Г. и З.Д. с ООО "Строй-Союз" 16 марта 2010 года (т. 2, л.д. 8 - 11).
Оба дольщика ссылаются на надлежащее выполнение условий заключенных договоров путем полной оплаты обусловленных договорами долевых взносов в кассу ООО "Строй-Союз".
Так, Ч.Н. обусловленная договором оплата долевого взноса на общую сумму 1 365 157 рублей произведена в четыре этапа, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру N 394 от 01 ноября 2006 года на сумму 613 287 рублей, N 44 от 14 февраля 2007 года на сумму 73984 рубля, N 132 от 04 июля 2007 года на сумму 71 984 рубля, N 243 от 25 декабря 2007 года на сумму 605 902 рубля (т. 1, л.д. 16).
З.Г. и З.Д. предусмотренная договором сумма в размере 1 674 000 рублей внесена в кассу ООО "Строй-Союз" 16 марта 2010 года (квитанция на л.д. 12 об., т. 2).
При этом, в подтверждение полного исполнения со своей стороны условий заключенных договоров оба претендента представили акты об исполнении обязательств по оплате, составленные соответственно 25 декабря 2007 года (Ч.Н.) и 16 марта 2010 года (З.Г., З.Д.), подписанные со стороны ООО "Строй-Союз" генеральным директором М.А. (т. 1, л.д. 15, т. 2, л.д. 12).
Принимая решение об удовлетворении иска Ч.Н. и отказывая З.Г. в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции основывался на положениях статьи 398 ГК РФ.
В соответствии с указанной правовой нормой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Суд на основании представленных истцами документов посчитал, что при равном положении истцов по исполнению условий заключенных договоров, обязательство застройщика ООО "Строй-Союз" перед Ч.Н. возникло ранее, чем перед З.Г. и З.Д., а потому именно Ч.Н. имеет преимущественное право на передачу ей в собственность спорного незавершенного строительством объекта. При этом, суд первой инстанции признал за З.Г. право на предъявление к должнику требований о возмещении понесенных убытков по ненадлежащему исполнению договора о долевом участии в строительстве.
Вопреки утверждению З.Г. о заключении с Ч.Н. договора со стороны ООО "Строй-Союз" неуполномоченным лицом - заместителем генерального директора указанного Общества Х. в отсутствие у него надлежащим образом оформленной доверенности, что влечет недействительность указанного договора, суд посчитал, что составленным 25 декабря 2007 года двусторонним актом, подписанным Ч.Н. и непосредственно генеральным директором ООО "Строй-Союз" М.А., стороны признали надлежащее исполнение обязательств Ч.Н. по договору Д/С-2006 от 01 ноября 2006 года, что дает основание полагать признание уполномоченным на заключение сделок лицом правомочность указанного договора.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции, который основан на положениях действующего законодательства.
В соответствии со статьей 183 Гражданского кодекса РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
По смыслу положений указанной правовой нормы, в случае одобрения действие договора наступает для самого одобряющего, а в случае отказа в одобрении - для представителя. По своей правовой природе одобрение представляемого является односторонней сделкой, направленной на вступление в силу требующего одобрения договора, а потому подчиняется предписаниям Гражданского кодекса РФ о сделках. При этом, исходящее от представляемого одобрение должно представлять собой прямое волеизъявление, которое, в отсутствие прямого предписания закона о форме его выражения, может быть дано посредством конклюдентных действий. Следует учесть, что представляемое лицо, одобряющее совершенную сделку, дает согласие не на новый, а на ранее заключенный договор, следовательно, его одобрение действует с обратной силой на момент заключения одобренного договора.
В материалах дела имеются достоверные и бесспорные доказательства тому, что истец Ч.Н. внесла на расчетный счет ООО "Строй-Союз" обусловленные договором денежные средства в установленном размере. В свою очередь, надлежащее исполнение Ч.Н. обязательств по договору от 01 ноября 2007 года подтвердил генеральный директор ООО "Строй-Союз" М.А., который, являясь единоличным исполнительным органом общества, в силу положений статьи 40 Федерального закона от 08 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" вправе действовать от имени общества без доверенности, в том числе представлять его интересы и совершать сделки.
Таким образом, даже если в юридически значимый период заместитель генерального директора Х. не обладал надлежащими полномочиями выступать от имени ООО "Строй-Союз" при совершении сделки с Ч.Н., своими последующими действиями, выраженными в подписании 25 декабря 2007 года акта об исполнении последней обязательств по оплате, генеральный директор ООО "Строй-Союз" М.А. признал легитимность заключенного 01 ноября 2006 года с Ч.Н. договора о долевом участии в строительстве жилого дома.
Таким образом, доводы З.Г. о недействительности указанного договора, и, следовательно, отсутствии обязательства по передаче ей в собственность спорного объекта недвижимости, являются несостоятельными.
Между тем, судебная коллегия, считая необходимым проверить законность и обоснованность постановленного решения в полном объеме, не ограничиваясь доводами апелляционной жалобы, находит постановленное решение в остальной части неправильным по следующим основаниям.
В постановленном решении имеется указание суда на тот факт, что рассматриваемые правоотношения подпадают под действие Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В силу части 2 статьи 27 данного нормативного правового акта действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Согласно части 1 статьи 27 Закона N 214-ФЗ он вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, то есть с 01 апреля 2005 года.
Таким образом, решающим критерием для применения указанного Закона к рассматриваемым правоотношениям является время получения ООО "Строй-Союз" разрешения на строительство дома, в котором расположен спорный объект.
Как следует из материалов дела, разрешение на строительство дома по указанному адресу по утвержденной Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года N 698 форме было получено ООО "Строй-Союз" 30 марта 2009 года (т. 1, л.д. 47).
Таким образом, суд правомерно сделал в решении ссылку на Закон N 214-ФЗ.
Вместе с тем, суд допустил ошибочное применение отдельных положений данного Закона к рассматриваемым правоотношениям, что повлекло принятие незаконного решения об удовлетворении иска Ч.Н., а также способствовало неправильному правовому обоснованию отказа в иске З.Г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ (все ссылки на Закон приведены в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ и в редакции Федерального закона от 17 июля 2009 года N 147-ФЗ, действовавших на момент заключения договоров и получения разрешения на строительство) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно пункту 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
В силу пункта 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Статья 3 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Форма разрешения на строительство во исполнение указанного Закона утверждена Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года N 698.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" установлено, что до установления Правительством РФ формы разрешения на строительство признаются действительными формы разрешения на строительство, принятые законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Также признаются действительными разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса (пункт 3 статьи 8).
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса (далее - ГрК РФ) (в редакции Федерального закона от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора с Ч.Н.) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Разрешение на строительство на земельном участке, за исключением случаев, прямо предусмотренных ГрК РФ, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка (часть 4 статьи 51 ГрК РФ).
В силу части 7 статьи 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; материалы, содержащиеся в проектной документации; положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса); разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса); согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Таким образом, к моменту заключения договора о долевом участии в строительстве с Ч.Н. действовал Градостроительный кодекс РФ.
Следовательно, для признания правомочными действий ООО "Строй-Союз" по заключению указанного договора и привлечению денежных средств дольщика в юридически значимый период у ООО "Строй-Союз" должно было иметься разрешение на строительство жилого дома, выданное в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ.
Как следует из договора N Д/С-006 от 01 ноября 2006 года, заключенного с Ч.Н., основанием для осуществления строительства жилого дома по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, пос. Сосново, ул. Никитина д. 8, застройщик (ООО "Строй-Союз") явились распоряжение главы муниципального образования Приозерский район Ленинградской области от 10 августа 2004 года и договор об инвестиционной деятельности от 08 октября 2004 года (пункт 1.1 договора, т. 1, л.д. 10).
Между тем, согласно указанному распоряжению главы администрации МО Приозерский район Ленинградской области от 10 августа 2004 года N 642-р утвержден лишь акт выбора площадки под строительство двух жилых домов на ул. Никитина в пос. Сосново, а также ООО "Строй-Союз" разрешено проведение проектно-изыскательских работ для строительства двух жилых домов со встроенными помещениями в пос. Сосново на месте жилых домов N 6 и N 8 на ул. Никитина, находящихся в аварийном состоянии и подлежащих сносу.
Также указанным распоряжением ООО "Строй-Союз" предписано:
- - получить архитектурно-планировочное задание (АПЗ) на разработку рабочего проекта строительства жилых домов в отделе по архитектуре Администрации МО Приозерский район;
- - разработку и согласование проектной документации вести в строгом соответствии с требованиями архитектурно-планировочного задания;
- - строительство жилых домов вести в соответствии с рабочим проектом, согласованным и утвержденным в установленном порядке, после получения разрешения на производство работ в инспекции архстройнадзора;
- - по окончании строительства предъявить жилые дома для ввода в эксплуатацию приемочной комиссии (т. 1, л.д. 83).
09 ноября 2005 года главой администрации МО Приозерский район ЛО вынесено распоряжение N 841-р, которым внесены дополнения в распоряжение N 642 от 10 августа 2004 года. В соответствии с указанным распоряжением ООО "Строй-Союз" предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,7 га сроком на 11 месяцев под проведение изыскательских работ для строительства двух жилых домов (т. 1, л.д. 84).
На основании данных распоряжений 01 декабря 2005 года между МО Приозерский район ЛО и ООО "Строй-Союз" заключен договор аренды земельного участка площадью 0,7 га под проведение проектно-изыскательских работ для строительства двух жилых домов со встроенными помещениями (т. 1, л.д. 71 - 82).
Таким образом, в юридически значимый для Ч.Н. период у ООО "Строй-Союз" имелось разрешение проводить на арендованном земельном участке лишь проектно-изыскательские работы для будущего строительства, а не само строительство жилого дома.
Каких-либо достоверных доказательств наличия у ООО "Строй-Союз" утвержденной в порядке, установленном пунктами 9 - 11 статьи 51 ГрК РФ проектной документации на строительство жилого дома, а также выданного разрешения на строительство по форме, определенной в соответствии с пунктом 16 статьи 51 ГрК РФ, в материалы дела не представлено, тогда как вышеприведенные распоряжения главы МО Приозерский район ЛО к такому разрешению отнести нельзя.
Вышеприведенные обстоятельства дают основания к выводу о том, что на момент заключения договора между ООО "Строй-Союз" и Ч.Н. разрешение на строительство жилого дома, в котором должна располагаться спорная квартира, у застройщика отсутствовало, а потому он не вправе был заключать подобный договор и привлекать денежные средства дольщиков.
В этой связи, требования Ч.Н. о признании права собственности на спорный объект недвижимости лишены правовой состоятельности, поскольку они основаны на договоре, который был заключен с нарушением требований Федерального закона N 214-ФЗ.
Вместе с тем, следует учесть, что Ч.Н. вправе требовать защиты нарушенных имущественных прав в ином порядке путем предъявления требований о возврате уплаченной суммы.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в этой части нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене как постановленное при неправильном установлении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального права, подлежащего применению к спорным правоотношениям, с вынесением по делу нового решения об отказе Ч.Н. в удовлетворении иска.
Между тем не могут быть признаны обоснованными и требования З.Г.
Как указывалось выше, договор о долевом участии в строительстве жилого дома был заключен между З.Г. и З.Д. 16 марта 2010 года, то есть после получения ООО "Строй-Союз" в установленном законом порядке разрешения на строительство.
Согласно части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу положений части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом.
Таким образом, договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, пос. Сосново, ул. Никитина д. 8, заключенный с З-ми подлежал обязательной государственной регистрации и должен был считаться заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая, что регистрация договора долевого участия от 16 марта 2010 года в установленном порядке произведена не была, доказательства тому, что отсутствие государственной регистрации не зависело от воли сторон, в материалах дела отсутствуют, судебная коллегия на основании приведенных положений закона приходит к выводу о наличии оснований для признания договора долевого участия в строительстве жилого комплекса N 2Д/С-067 от 16 марта 2010 года незаключенным.
В этой связи требования З.Г. о признании за ней права собственности на спорный объект недвижимости также удовлетворены быть не могут ввиду отсутствия правовых оснований для такого правопритязания.
Таким образом, несмотря на приведенное судом апелляционной инстанции правовое обоснование отказа З.Г. в удовлетворении заявленного иска, решение суда первой инстанции в указанной части является правильным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года отменить в части признания за Ч.Н. права собственности на долю в строящемся многоквартирном доме, выраженную в квартире.
Ч.Н. в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" о признании права собственности на объект недвижимости, соответствующий помещению - двухкомнатной квартире с условным номер 2-Б-З, находящейся в строительных осях Г-Е/10-13, общей площадью по внутреннему обмеру 50,1 кв. м, расположенной во втором подъезде на третьем этаже в незавершенном строительством жилом доме (процент готовности 79%) по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, поселок Сосново, улица Никитина дом 8, - отказать.
В остальной части решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя З.Г. - Свердлика Якова Владимировича - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)