Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 25 мая 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2010 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: Л.Ю. Ротко, К.П. Засорина
при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.А. Госпаревич
при участии:
от истца: Бондаренко Е.О., паспорт, доверенность от 01.02.2010
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Н-Д"
апелляционное производство N 05АП-2614/2010
на решение от 19.04.2010
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-1964/2010 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) ООО "Н-Д"
к ООО "Мико"
об обязании передать в собственность имущество
установил:
ООО "Н-Д" обратилось в арбитражный суд Приморского края с иском к ООО "Мико" об обязании ответчика исполнить в натуре обязательство, предусмотренное п. 3.10 договора аренды нежилых помещений N 3 от 13.12.2007 - передать в собственность истца неотделимые улучшения нежилых помещений общей площадью 1 161, 70 кв. м (в здании с пристройкой (книгохранилище, лит. 1, пристройка - лит. 1А), номера на поэтажном плане: 1-3, 3а, 4-28, этаж: 3 - лит. 1, назначение: складское, административное, условный номер: 25-25-01/083/2007-039), расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 45-а, а именно: пешеходный трап с навесом, примыкающий к дополнительному входу-выходу, обустроенному в оконном проеме, и пандус - заездно-входную часть к вышеуказанному объекту, состоящую из бетона и брусчатки.
Решением от 19.04.2010 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований.
ООО "Н-Д" обжаловало данное решение, указав в апелляционной жалобе, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела.
Заявитель полагает, что суд ошибочно пришел к выводу о том, что спорное имущество относится к неотделимым улучшениям не арендуемых помещений, а всего здания. Заявитель считает, что спорное имущество является конструктивным элементом арендуемых помещений, предназначенным для обслуживания только данного имущества.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания извещен надлежащим образом.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрел доводы апелляционной жалобы в отсутствие не явившегося ответчика.
Как установлено материалами дела, между ООО "Норд-Косметик" (арендодатель) и ООО "Мико" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 3 от 13.12.2007.
В соответствии с указанным договором арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 1 161,70 кв. м в здании с пристройкой (книгохранилище, лит. 1, пристройка - лит. 1А), номера на поэтажном плане: 1-3, 3а, 4-28, этаж: 3 лит. 1, назначение: складское, административное, условный номер: 25-25-01/083/2007-039, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 45-а (далее по тексту - нежилые помещения).
Нежилые помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи 13.12.2007 г. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Приморскому краю.
Пунктом 3.10 договора аренды стороны предусмотрели, что арендатор обязан по истечении срока действия договора аренды, а также при досрочном его прекращении, передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и не отделимые без вреда от конструкций помещений.
Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.2009 г., заключенного между ООО "Норд-Косметик" и ООО "Н-Д" к истцу перешло право собственности на указанные нежилые помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АБ N 144656 от 06.04.2009 г.
О переходе права собственности арендатор нежилых помещений был извещен письмом N 005 от 06.04.2009 г. В дальнейшем, 10.08.2009 г., между истцом и ответчиком было заключено и зарегистрировано в УФРС по Приморскому краю дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений N 3 от 13.12.2007 г., согласно которому истец был указан в качестве арендодателя нежилых помещений.
В период действия договора аренды ООО "Мико" с согласия арендодателя обустроило вместо окна вход/выход и установило трап с навесом (цельно-металлическая конструкция) с примыканием к этому входу-выходу и пандус (заездно-входная часть к вышеуказанному объекту, состоящая из бетона и брусчатки).
Соглашением от 25.01.2010 г. стороны договора аренды N 3 от 13.12.2007 г. расторгли его и по акту приема-передачи нежилых помещений ответчик передал истцу нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 45-а, при этом ответчик отказался передать истцу трап с навесом и пандус.
ООО "Н-Д" полагая, что трап с навесом и пандус являются улучшениями арендованных помещений, являющимися неотделимыми без вреда от конструкций помещений, и, что ООО "Мико" неправомерно отказывается передать указанные улучшения истцу, обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения истца, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Из анализа действующего законодательства и судебной практики следует, что к неотделимым улучшением относятся изменения параметров объекта в целом либо его частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к заключению, что спорное строение не является неотделимым улучшением арендованного имущества, а представляет собой улучшение всего здания, поэтому право собственности на спорное имущество не может возникнуть у истца, как арендодателя, по основаниям статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как правильно указал суд первой инстанции, характер произведенных ответчиком улучшений представляет собой обустройство дополнительного входа в здание, в котором ответчик арендовал помещения, которые фактически изменяют конструктивные особенности не арендуемых помещений, а всего здания, так как комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий связан с изменением основных технико-экономических показателей не арендуемых помещений, а здания в целом.
Демонтаж спорного трапа и пандуса повлечет необходимость производства ремонтных работ в арендуемых помещениях (возведение стенного проема), но не изменит технического и функционального назначения имущества.
Выполненные ответчиком улучшения не являются новым имуществом и самостоятельным объектом гражданских прав, на которое может быть признано право собственности.
Кроме этого, действующее законодательство не предусматривает возможности для признания права собственности арендодателя на неотделимые улучшения арендуемого имущества, законодатель установил иные правовые последствия осуществления неотделимых улучшений.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Не возвращение имущества в надлежащем состоянии является основанием для предъявления истцом соответствующих требований в судебном порядке.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истцом выбран неверный способ защиты своих нарушенных прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Учитывая, что суд первой инстанции при рассмотрении дела правильно применил нормы материального и процессуального права, коллегия считает вынесенное решение законным, обоснованным и не находит оснований к его отмене.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 19 апреля 2010 года по делу N А51-1964/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
Л.Ю.РОТКО
К.П.ЗАСОРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.05.2010 N 05АП-2614/2010 ПО ДЕЛУ N А51-1964/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2010 г. N 05АП-2614/2010
Дело N А51-1964/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 25 мая 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2010 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: Л.Ю. Ротко, К.П. Засорина
при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.А. Госпаревич
при участии:
от истца: Бондаренко Е.О., паспорт, доверенность от 01.02.2010
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Н-Д"
апелляционное производство N 05АП-2614/2010
на решение от 19.04.2010
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-1964/2010 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) ООО "Н-Д"
к ООО "Мико"
об обязании передать в собственность имущество
установил:
ООО "Н-Д" обратилось в арбитражный суд Приморского края с иском к ООО "Мико" об обязании ответчика исполнить в натуре обязательство, предусмотренное п. 3.10 договора аренды нежилых помещений N 3 от 13.12.2007 - передать в собственность истца неотделимые улучшения нежилых помещений общей площадью 1 161, 70 кв. м (в здании с пристройкой (книгохранилище, лит. 1, пристройка - лит. 1А), номера на поэтажном плане: 1-3, 3а, 4-28, этаж: 3 - лит. 1, назначение: складское, административное, условный номер: 25-25-01/083/2007-039), расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 45-а, а именно: пешеходный трап с навесом, примыкающий к дополнительному входу-выходу, обустроенному в оконном проеме, и пандус - заездно-входную часть к вышеуказанному объекту, состоящую из бетона и брусчатки.
Решением от 19.04.2010 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований.
ООО "Н-Д" обжаловало данное решение, указав в апелляционной жалобе, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела.
Заявитель полагает, что суд ошибочно пришел к выводу о том, что спорное имущество относится к неотделимым улучшениям не арендуемых помещений, а всего здания. Заявитель считает, что спорное имущество является конструктивным элементом арендуемых помещений, предназначенным для обслуживания только данного имущества.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания извещен надлежащим образом.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрел доводы апелляционной жалобы в отсутствие не явившегося ответчика.
Как установлено материалами дела, между ООО "Норд-Косметик" (арендодатель) и ООО "Мико" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 3 от 13.12.2007.
В соответствии с указанным договором арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 1 161,70 кв. м в здании с пристройкой (книгохранилище, лит. 1, пристройка - лит. 1А), номера на поэтажном плане: 1-3, 3а, 4-28, этаж: 3 лит. 1, назначение: складское, административное, условный номер: 25-25-01/083/2007-039, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 45-а (далее по тексту - нежилые помещения).
Нежилые помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи 13.12.2007 г. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Приморскому краю.
Пунктом 3.10 договора аренды стороны предусмотрели, что арендатор обязан по истечении срока действия договора аренды, а также при досрочном его прекращении, передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и не отделимые без вреда от конструкций помещений.
Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.2009 г., заключенного между ООО "Норд-Косметик" и ООО "Н-Д" к истцу перешло право собственности на указанные нежилые помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АБ N 144656 от 06.04.2009 г.
О переходе права собственности арендатор нежилых помещений был извещен письмом N 005 от 06.04.2009 г. В дальнейшем, 10.08.2009 г., между истцом и ответчиком было заключено и зарегистрировано в УФРС по Приморскому краю дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений N 3 от 13.12.2007 г., согласно которому истец был указан в качестве арендодателя нежилых помещений.
В период действия договора аренды ООО "Мико" с согласия арендодателя обустроило вместо окна вход/выход и установило трап с навесом (цельно-металлическая конструкция) с примыканием к этому входу-выходу и пандус (заездно-входная часть к вышеуказанному объекту, состоящая из бетона и брусчатки).
Соглашением от 25.01.2010 г. стороны договора аренды N 3 от 13.12.2007 г. расторгли его и по акту приема-передачи нежилых помещений ответчик передал истцу нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 45-а, при этом ответчик отказался передать истцу трап с навесом и пандус.
ООО "Н-Д" полагая, что трап с навесом и пандус являются улучшениями арендованных помещений, являющимися неотделимыми без вреда от конструкций помещений, и, что ООО "Мико" неправомерно отказывается передать указанные улучшения истцу, обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения истца, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Из анализа действующего законодательства и судебной практики следует, что к неотделимым улучшением относятся изменения параметров объекта в целом либо его частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к заключению, что спорное строение не является неотделимым улучшением арендованного имущества, а представляет собой улучшение всего здания, поэтому право собственности на спорное имущество не может возникнуть у истца, как арендодателя, по основаниям статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как правильно указал суд первой инстанции, характер произведенных ответчиком улучшений представляет собой обустройство дополнительного входа в здание, в котором ответчик арендовал помещения, которые фактически изменяют конструктивные особенности не арендуемых помещений, а всего здания, так как комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий связан с изменением основных технико-экономических показателей не арендуемых помещений, а здания в целом.
Демонтаж спорного трапа и пандуса повлечет необходимость производства ремонтных работ в арендуемых помещениях (возведение стенного проема), но не изменит технического и функционального назначения имущества.
Выполненные ответчиком улучшения не являются новым имуществом и самостоятельным объектом гражданских прав, на которое может быть признано право собственности.
Кроме этого, действующее законодательство не предусматривает возможности для признания права собственности арендодателя на неотделимые улучшения арендуемого имущества, законодатель установил иные правовые последствия осуществления неотделимых улучшений.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Не возвращение имущества в надлежащем состоянии является основанием для предъявления истцом соответствующих требований в судебном порядке.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истцом выбран неверный способ защиты своих нарушенных прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Учитывая, что суд первой инстанции при рассмотрении дела правильно применил нормы материального и процессуального права, коллегия считает вынесенное решение законным, обоснованным и не находит оснований к его отмене.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 19 апреля 2010 года по делу N А51-1964/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
Л.Ю.РОТКО
К.П.ЗАСОРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)