Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Участнику долевого строительства отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум в составе: председательствующего Бондара А.В.
и членов президиума Волосатых Е.А., Лазорина Б.П., Поправко В.И., Прихунова С.Ю., Туговой Е.Е., Ярцева Р.В.,
по докладу судьи областного суда Кочневой Е.Н.,
при секретаре З.Е.О.,
с участием представителя Ч.А.В. по доверенности - А.А.В., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по доверенности - К.Е.В.,
рассмотрев гражданское дело по кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области
на решение Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13 февраля 2014 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 13 мая 2014 года
по иску Ч.А.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о понуждении к совершению действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве,
установил:
Истец Ч.А.В. обратился в суд с иском к ответчикам ООО "Проект на набережной", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, указав, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ООО "Проект на набережной" (застройщиком) договор участия в долевом строительстве N на строительство квартиры в первой очереди жилого комплекса с подсобными подземными помещениями на <адрес> на предоставленном застройщику в аренду земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ истец вместе с ООО "Проект на набережной" обратился в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление Росреестра) с заявлением о государственной регистрации данного договора, представив все необходимые документы, включая договор аренды предоставленного застройщику для строительства земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ и проектную декларацию от ДД.ММ.ГГГГ с последующими изменениями. Однако ДД.ММ.ГГГГ в проведении государственной регистрации сделки Управлением Росреестра было отказано.
Полагая, что ООО "Проект на набережной" в нарушение заключенного с Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и распоряжения Министерства о предоставлении участка для строительства от ДД.ММ.ГГГГ не обеспечило государственную регистрацию данной сделки, что, в свою очередь, повлекло отказ в государственной регистрации заключенного истцом договора участия в долевом строительстве, Ч.А.В. просит обязать ООО "Проект на набережной" обратиться в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка для строительства первой очереди жилого комплекса с подсобными подземными помещениями на <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ года.
Также истец считает незаконным отказ Управления Росреестра в проведении государственной регистрации заключенного истцом с ООО "Проект на набережной" договора участия в долевом строительстве, поскольку отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка, предоставленного ООО "Проект на набережной" во исполнение вступивших в законную силу постановлений арбитражного суда на нормативный срок строительства первой очереди жилого комплекса по <адрес>, с учетом положений ст. ст. 1 - 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по мнению истца, не препятствует государственной регистрации заключенного с ним договора участия в долевом строительстве на законно предоставленном застройщику в аренду земельном участке. Также считает надуманными доводы Управления Росреестра о имеющихся противоречиях между выданным застройщику разрешением на строительство и проектной декларацией, утверждая, что последняя со всеми изменениями опубликована застройщиком в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
Истец просит признать незаконным изложенный в письме от ДД.ММ.ГГГГ N отказ Управления Росреестра в государственной регистрации заключенного с ООО "Проект на набережной" договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N от ДД.ММ.ГГГГ и обязать Управление Росреестра в течение пяти дней после вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию данной сделки (т. 1 л.д. 3-6).
В судебном заседании представитель истца А.А.В., действующий на основании доверенности (т. 1 л.д. 66), отказался от иска в части требований к ООО "Проект на набережной" о возложении на него обязанности обратиться в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 102).
Определением Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13.02.2014 года отказ от иска в указанной части принят судом, производство по делу в этой части прекращено.
Решением Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13 февраля 2014 года постановлено:
Исковые требования Ч.А.В. удовлетворить.
Признать незаконным, изложенный в письме от ДД.ММ.ГГГГ N отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N, заключенного ООО "Проект на набережной" с Ч.А.В. ДД.ММ.ГГГГ года.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в течение пяти дней после вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N, заключенного ООО "Проект на набережной" с Ч.А.В. ДД.ММ.ГГГГ года.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 13 мая 2014 года решение Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, поступившей в Нижегородский областной суд 30 июня 2014 года, содержится требование об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений в связи с существенным нарушением норм материального права. В жалобе указано, что судебные постановления основаны на неверном толковании положений п. 1 ст. 3 Федерального закона РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Заявитель полагает, что произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве при отсутствии регистрации права застройщика на земельный участок не представляется возможным. Застройщик не был лишен возможности заключить договор аренды земельного участка на конкретный срок. При регистрации договора будут нарушены право дольщиков, предусмотренное п. 1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, на залог права аренды земельного участка.
23 июля 2014 года дело истребовано в Нижегородский областной суд, 15 августа 2014 года дело поступило в суд и 19 сентября 2014 года определением судьи вместе с жалобой передано для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиум Нижегородского областного суда.
Заслушав доклад судьи Кочневой Е.Н., объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит решение Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13 февраля 2014 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 13 мая 2014 года подлежащими отмене по следующим основаниям.
Согласно материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ООО "Проект на набережной" (застройщик) заключил с Ч.А.В. (дольщик) договор участия в долевом строительстве N (т. 1 л.д. 7-14).
По этому договору ООО "Проект на набережной" с привлечением средств истца обязалось построить первую очередь жилого комплекса с подсобными подземными помещениями на <адрес> в <адрес> и по окончании строительства передать в собственность Ч.А.В. <адрес> на пятом этаже.
08.11.2013 года стороны обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации договора (т. 1 л.д. 68, 159-162). На регистрацию представлены документы, полученные Управлением Росреестра по распискам (т. 1 л.д. 68-157).
21.11.2013 года государственная регистрация Управлением Росреестра приостановлена (т. 2 л.д. 70-74), в связи с чем 19.12.2013 года стороны представили в регистрирующий орган дополнительные документы, что подтверждается заявлениями и расписками (т. 2 л.д. 75-76).
25.12.2013 года Управление Росреестра отказало в проведении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, о чем сообщило Ч.А.В. и ООО "Проект на набережной" письмом N (т. 1 л.д. 15-18).
Как следует из письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 25 декабря 2013 года, Ч.А.В. было отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья на основании абзаца 10 пункта 1 ст. 20 ФЗ N 122-ФЗ.
Основанием для отказа в регистрации послужило следующее:
1) Договор аренды земельного участка, по мнению ответчика, является договором, заключенным на неопределенный срок, который не подлежит государственной регистрации. При этом со ссылкой на п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации застройщиком договора аренды земельного участка.
2) В соответствии с представленными на государственную регистрацию разрешением на строительство и договором аренды земельного участка участок предоставлен для строительства первой очереди жилого комплекса с подсобными помещениями. Однако в соответствии с представленной Проектной декларацией застройщик осуществляет строительство первой очереди жилого комплекса с подсобными помещениями, в состав которой входят, в том числе, и нежилые помещения - подземные автостоянки.
3) На государственную регистрацию были представлены изменения от 18 декабря 2013 года в проектную декларацию от 22 октября 2013 года. Однако документы, подтверждающие опубликование, размещение изменений от 18 декабря 2013 года в проектную декларацию в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") на государственную регистрацию не представлены.
В силу статьи 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Как следует из материалов дела, Ч.А.В. были заявлены исковые требования к ООО "Проект на набережной" об обязании обратиться в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка и к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Нижегородской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома; обязании Управления Росреестра по Нижегородской области в течение пяти дней после вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. При этом от исковых требований к ООО "Проект на набережной" истец отказался. К участию в деле в ином качестве ООО "Проект на набережной" привлечен не был.
Что касается требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, они сводятся к обжалованию действий по отказу в государственной регистрации договора, какой-либо спор о праве в настоящем деле отсутствует, заявитель оспаривает именно действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, выразившиеся в отказе в государственной регистрации договора, в связи с не предоставлением дополнительного документа - договора аренды, прошедшего государственную регистрацию, являющегося, по мнению заявителя, необязательным для осуществления государственной регистрации.
Таким образом, требования заявителя вытекают из публичных правоотношений и не носят исковой характер, т.е. подлежат рассмотрению в порядке главы 25 ГПК РФ.
Между тем, данные требования были рассмотрены судом в порядке искового производства без учета особенностей, предусмотренных подразделом III "Производство по делам, возникающим из публичных правоотношений" и главы 25 "Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" ГПК РФ.
Однако, как разъяснено в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 года N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" судам следует иметь в виду, что правильное определение ими вида судопроизводства (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, несогласных с решением, действием (бездействием) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает требование лица, обратившегося за судебной защитой, а не от избранной им формы обращения в суд (например, подача заявления в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ, или подача искового заявления).
Рассматривая требование заявителя в исковом порядке, судом не были учтены положения главы 25 ГПК РФ, в частности ч. 3 ст. 246 ГПК РФ, указывающей, что при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований.
Согласно ч. 1 ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
Рассматривая заявленные требования в исковом порядке, суд 1 инстанции вопрос о способе защиты нарушенного права не обсуждал, пришел к выводу о необходимости возложения обязанности по регистрации договора.
Вместе с тем, рассматривая требование заявителя о возложении обязанности по осуществлению регистрации в порядке искового производства, суд 1 инстанции не учел, что в силу положений главы 25 ГПК РФ, ч. 3 ст. 246 ГПК РФ, должен был проверить наличие всех условий, позволяющих произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилья.
В частности, суд должен был проверить наличие у юридического лица ООО "Проект на набережной" статуса застройщика и весь комплект документов, подтверждающих данное обстоятельство. Учесть, что особенностью договора долевого участия в строительстве жилья является особый субъектный состав, отсутствие которого является безусловным препятствием к заключению договора. При этом суд, рассматривая спор в исковом производстве, данное обстоятельство не проверял, исходил из того, что сторонами наличие заключенного между ООО "Проект на набережной" и Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области договора аренды и отсутствие необходимости его регистрации, не оспаривалось.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 ГПК РФ).
В силу п. 2 ст. 390 ГПК РФ при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационной жалобы. В интересах законности суд кассационной инстанции вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы, представления.
Поскольку судом неверно избран порядок судопроизводства, дело рассмотрено в исковом порядке без применения положений главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ, без исследования всех оснований, которые могли бы явиться препятствием к регистрации договора, данное нарушение является существенным, что позволяет суду кассационной инстанции в интересах законности выйти за пределы доводов кассационной жалобы.
Неправильное применение норм процессуального права привело к вынесению незаконных судебных постановлений. Указанные нарушения являются существенными, поскольку без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя кассационной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Нижегородского областного суда
постановил:
Решение Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13 февраля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 13 мая 2014 года по делу по иску Ч.А.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о понуждении к совершению действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Нижегородский районный суд города Нижнего Новгорода Нижегородской области.
Председательствующий
А.В.БОНДАР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.10.2014 ПО ДЕЛУ N 44-Г-91/2014
Требование: О признании незаконным отказа регистрирующего органа и обязании устранить допущенные нарушения.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Участнику долевого строительства отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 октября 2014 г. по делу N 44-г-91/2014
Президиум в составе: председательствующего Бондара А.В.
и членов президиума Волосатых Е.А., Лазорина Б.П., Поправко В.И., Прихунова С.Ю., Туговой Е.Е., Ярцева Р.В.,
по докладу судьи областного суда Кочневой Е.Н.,
при секретаре З.Е.О.,
с участием представителя Ч.А.В. по доверенности - А.А.В., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по доверенности - К.Е.В.,
рассмотрев гражданское дело по кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области
на решение Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13 февраля 2014 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 13 мая 2014 года
по иску Ч.А.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о понуждении к совершению действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве,
установил:
Истец Ч.А.В. обратился в суд с иском к ответчикам ООО "Проект на набережной", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, указав, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ООО "Проект на набережной" (застройщиком) договор участия в долевом строительстве N на строительство квартиры в первой очереди жилого комплекса с подсобными подземными помещениями на <адрес> на предоставленном застройщику в аренду земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ истец вместе с ООО "Проект на набережной" обратился в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление Росреестра) с заявлением о государственной регистрации данного договора, представив все необходимые документы, включая договор аренды предоставленного застройщику для строительства земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ и проектную декларацию от ДД.ММ.ГГГГ с последующими изменениями. Однако ДД.ММ.ГГГГ в проведении государственной регистрации сделки Управлением Росреестра было отказано.
Полагая, что ООО "Проект на набережной" в нарушение заключенного с Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и распоряжения Министерства о предоставлении участка для строительства от ДД.ММ.ГГГГ не обеспечило государственную регистрацию данной сделки, что, в свою очередь, повлекло отказ в государственной регистрации заключенного истцом договора участия в долевом строительстве, Ч.А.В. просит обязать ООО "Проект на набережной" обратиться в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка для строительства первой очереди жилого комплекса с подсобными подземными помещениями на <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ года.
Также истец считает незаконным отказ Управления Росреестра в проведении государственной регистрации заключенного истцом с ООО "Проект на набережной" договора участия в долевом строительстве, поскольку отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка, предоставленного ООО "Проект на набережной" во исполнение вступивших в законную силу постановлений арбитражного суда на нормативный срок строительства первой очереди жилого комплекса по <адрес>, с учетом положений ст. ст. 1 - 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по мнению истца, не препятствует государственной регистрации заключенного с ним договора участия в долевом строительстве на законно предоставленном застройщику в аренду земельном участке. Также считает надуманными доводы Управления Росреестра о имеющихся противоречиях между выданным застройщику разрешением на строительство и проектной декларацией, утверждая, что последняя со всеми изменениями опубликована застройщиком в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
Истец просит признать незаконным изложенный в письме от ДД.ММ.ГГГГ N отказ Управления Росреестра в государственной регистрации заключенного с ООО "Проект на набережной" договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N от ДД.ММ.ГГГГ и обязать Управление Росреестра в течение пяти дней после вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию данной сделки (т. 1 л.д. 3-6).
В судебном заседании представитель истца А.А.В., действующий на основании доверенности (т. 1 л.д. 66), отказался от иска в части требований к ООО "Проект на набережной" о возложении на него обязанности обратиться в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 102).
Определением Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13.02.2014 года отказ от иска в указанной части принят судом, производство по делу в этой части прекращено.
Решением Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13 февраля 2014 года постановлено:
Исковые требования Ч.А.В. удовлетворить.
Признать незаконным, изложенный в письме от ДД.ММ.ГГГГ N отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N, заключенного ООО "Проект на набережной" с Ч.А.В. ДД.ММ.ГГГГ года.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в течение пяти дней после вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N, заключенного ООО "Проект на набережной" с Ч.А.В. ДД.ММ.ГГГГ года.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 13 мая 2014 года решение Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, поступившей в Нижегородский областной суд 30 июня 2014 года, содержится требование об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений в связи с существенным нарушением норм материального права. В жалобе указано, что судебные постановления основаны на неверном толковании положений п. 1 ст. 3 Федерального закона РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Заявитель полагает, что произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве при отсутствии регистрации права застройщика на земельный участок не представляется возможным. Застройщик не был лишен возможности заключить договор аренды земельного участка на конкретный срок. При регистрации договора будут нарушены право дольщиков, предусмотренное п. 1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, на залог права аренды земельного участка.
23 июля 2014 года дело истребовано в Нижегородский областной суд, 15 августа 2014 года дело поступило в суд и 19 сентября 2014 года определением судьи вместе с жалобой передано для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиум Нижегородского областного суда.
Заслушав доклад судьи Кочневой Е.Н., объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит решение Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13 февраля 2014 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 13 мая 2014 года подлежащими отмене по следующим основаниям.
Согласно материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ООО "Проект на набережной" (застройщик) заключил с Ч.А.В. (дольщик) договор участия в долевом строительстве N (т. 1 л.д. 7-14).
По этому договору ООО "Проект на набережной" с привлечением средств истца обязалось построить первую очередь жилого комплекса с подсобными подземными помещениями на <адрес> в <адрес> и по окончании строительства передать в собственность Ч.А.В. <адрес> на пятом этаже.
08.11.2013 года стороны обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации договора (т. 1 л.д. 68, 159-162). На регистрацию представлены документы, полученные Управлением Росреестра по распискам (т. 1 л.д. 68-157).
21.11.2013 года государственная регистрация Управлением Росреестра приостановлена (т. 2 л.д. 70-74), в связи с чем 19.12.2013 года стороны представили в регистрирующий орган дополнительные документы, что подтверждается заявлениями и расписками (т. 2 л.д. 75-76).
25.12.2013 года Управление Росреестра отказало в проведении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, о чем сообщило Ч.А.В. и ООО "Проект на набережной" письмом N (т. 1 л.д. 15-18).
Как следует из письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 25 декабря 2013 года, Ч.А.В. было отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья на основании абзаца 10 пункта 1 ст. 20 ФЗ N 122-ФЗ.
Основанием для отказа в регистрации послужило следующее:
1) Договор аренды земельного участка, по мнению ответчика, является договором, заключенным на неопределенный срок, который не подлежит государственной регистрации. При этом со ссылкой на п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации застройщиком договора аренды земельного участка.
2) В соответствии с представленными на государственную регистрацию разрешением на строительство и договором аренды земельного участка участок предоставлен для строительства первой очереди жилого комплекса с подсобными помещениями. Однако в соответствии с представленной Проектной декларацией застройщик осуществляет строительство первой очереди жилого комплекса с подсобными помещениями, в состав которой входят, в том числе, и нежилые помещения - подземные автостоянки.
3) На государственную регистрацию были представлены изменения от 18 декабря 2013 года в проектную декларацию от 22 октября 2013 года. Однако документы, подтверждающие опубликование, размещение изменений от 18 декабря 2013 года в проектную декларацию в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") на государственную регистрацию не представлены.
В силу статьи 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Как следует из материалов дела, Ч.А.В. были заявлены исковые требования к ООО "Проект на набережной" об обязании обратиться в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка и к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Нижегородской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома; обязании Управления Росреестра по Нижегородской области в течение пяти дней после вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. При этом от исковых требований к ООО "Проект на набережной" истец отказался. К участию в деле в ином качестве ООО "Проект на набережной" привлечен не был.
Что касается требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, они сводятся к обжалованию действий по отказу в государственной регистрации договора, какой-либо спор о праве в настоящем деле отсутствует, заявитель оспаривает именно действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, выразившиеся в отказе в государственной регистрации договора, в связи с не предоставлением дополнительного документа - договора аренды, прошедшего государственную регистрацию, являющегося, по мнению заявителя, необязательным для осуществления государственной регистрации.
Таким образом, требования заявителя вытекают из публичных правоотношений и не носят исковой характер, т.е. подлежат рассмотрению в порядке главы 25 ГПК РФ.
Между тем, данные требования были рассмотрены судом в порядке искового производства без учета особенностей, предусмотренных подразделом III "Производство по делам, возникающим из публичных правоотношений" и главы 25 "Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" ГПК РФ.
Однако, как разъяснено в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 года N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" судам следует иметь в виду, что правильное определение ими вида судопроизводства (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, несогласных с решением, действием (бездействием) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает требование лица, обратившегося за судебной защитой, а не от избранной им формы обращения в суд (например, подача заявления в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ, или подача искового заявления).
Рассматривая требование заявителя в исковом порядке, судом не были учтены положения главы 25 ГПК РФ, в частности ч. 3 ст. 246 ГПК РФ, указывающей, что при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований.
Согласно ч. 1 ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
Рассматривая заявленные требования в исковом порядке, суд 1 инстанции вопрос о способе защиты нарушенного права не обсуждал, пришел к выводу о необходимости возложения обязанности по регистрации договора.
Вместе с тем, рассматривая требование заявителя о возложении обязанности по осуществлению регистрации в порядке искового производства, суд 1 инстанции не учел, что в силу положений главы 25 ГПК РФ, ч. 3 ст. 246 ГПК РФ, должен был проверить наличие всех условий, позволяющих произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилья.
В частности, суд должен был проверить наличие у юридического лица ООО "Проект на набережной" статуса застройщика и весь комплект документов, подтверждающих данное обстоятельство. Учесть, что особенностью договора долевого участия в строительстве жилья является особый субъектный состав, отсутствие которого является безусловным препятствием к заключению договора. При этом суд, рассматривая спор в исковом производстве, данное обстоятельство не проверял, исходил из того, что сторонами наличие заключенного между ООО "Проект на набережной" и Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области договора аренды и отсутствие необходимости его регистрации, не оспаривалось.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 ГПК РФ).
В силу п. 2 ст. 390 ГПК РФ при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационной жалобы. В интересах законности суд кассационной инстанции вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы, представления.
Поскольку судом неверно избран порядок судопроизводства, дело рассмотрено в исковом порядке без применения положений главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ, без исследования всех оснований, которые могли бы явиться препятствием к регистрации договора, данное нарушение является существенным, что позволяет суду кассационной инстанции в интересах законности выйти за пределы доводов кассационной жалобы.
Неправильное применение норм процессуального права привело к вынесению незаконных судебных постановлений. Указанные нарушения являются существенными, поскольку без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя кассационной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Нижегородского областного суда
постановил:
Решение Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13 февраля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 13 мая 2014 года по делу по иску Ч.А.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о понуждении к совершению действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Нижегородский районный суд города Нижнего Новгорода Нижегородской области.
Председательствующий
А.В.БОНДАР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)