Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ильенко А.О.,
при участии:
от ответчика: Марыняко Нина Сергеевна по доверенности от 20.02.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донстрой"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 02.09.2014 по делу N А53-7209/2013
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой"
при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Ноктюрн", Горбатнюк Ларисы Валерьевны, Паршиной Елены Александровны, Грибанова Владимира Алексеевича; Володина Алексея Владимировича, Мельниковой Галины Геннадьевны, Плотниковой Галины Ивановны, Шнуренко Михаила Васильевича, Шнуренко Александра Васильевича, Бондарь Виктории Станиславовны, Сазанова Олега Владимировича, Теракян Любови Лукьяновны, Гнидина Александра Васильевича, Яковлева Антона Павловича, Жамойда Марьяны Евгеньевны; Кувакиной Натальи Александровны, Кузьминой Татьяны Константиновны; Аникеевой Елены Николаевны, Мезенцева Игоря Анатольевича, Белогрудовой Жаннэты Степановны, Стрекалова Игоря Васильевича, Воробьевой Анжелики Владимировны; Фадеевой Анны Савельевны, Чоп Светланы Викторовны; Захарова Александра Ивановича; Ткаченко Лидии Ивановны; Васкецова Владимира Николаевича, общества с ограниченной ответственностью "Ростовское многопрофильное предприятие "Гео ПЭН", Расторгуевой Елены Валентиновны, Клевцовой Анны Григорьевны
о взыскании, принятое судьей Палий Ю.А.,
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" (далее - ООО "Донстрой", ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка в размере 405 499,82 руб. за период с 30.11.2011 по 31.12.2012 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 875,76 руб., начисленных за период с 31.12.2011 по 31.12.2012 (с учетом уточнения первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Ноктюрн".
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2013, иск департамента частично удовлетворен. С общества в пользу департамента взыскано 405 499,82 руб. задолженности и 22 444,97 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2014 решение суда от 05.08.2013 и постановление апелляционной инстанции от 04.10.2013 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что выводы судов о неисполнении ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы за спорный земельный участок в период с 31.11.2011 по 31.12.2012 не основаны на имеющихся в деле доказательствах. В материалах дела отсутствуют протокол общего собрания собственников помещений от 21.11.2011 N 1 и акт от 15.12.2011 о передаче застройщиком управляющей организации для обслуживания по решению собственников помещений в торговом центре мест общего пользования. Довод ответчика об эксплуатации торгового центра и использовании земельного участка, на котором он находится, иными лицами (после передачи объекта управляющей организации), законность и период их владения объектом недвижимости и земельным участком судами в установленном процессуальным законодательством порядке не проверены, вопрос о привлечении фактических пользователей к участию в настоящем деле судом не обсуждался.
При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Горбатнюк Лариса Валерьевна, Паршина Елена Александровна, Грибанов Владимир Алексеевич; Володин Алексей Владимирович, Мельникова Галина Геннадьевна, Плотникова Галина Ивановна, Шнуренко Михаил Васильевич, Шнуренко Александр Васильевич, Бондарь Виктория Станиславовна, Сазанов Олег Владимирович, Теракян Любовь Лукьяновна, Гнидинин Александр Васильевич, Яковлев Антон Павлович, Жамойда Марьяна Евгеньевна; Кувакина Наталья Александровна, Кузьмина Татьяна Константиновна; Аникеева Елена Николаевна, Мезенцев Игорь Анатольевич, Белогрудова Жаннэта Степановна, Стрекалов Игорь Васильевич, Воробьева Анжелика Владимировна; Фадеева Анна Савельевна, Чоп Светлана Викторовна; Захаров Александр Иванович; Ткаченко Лидия Ивановна; Васкецов Владимир Николаевич, общество с ограниченной ответственностью "Ростовское многопрофильное предприятие "Гео ПЭН", Расторгуева Елена Валентиновна, Клевцова Анна Григорьевна.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2014 с ООО "Донстрой" в пользу департамента взыскано 405 499,82 руб. задолженности и 22 444,97 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что непредставление доказательств возврата арендованного земельного участка арендодателю с учетом норм статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет взыскание арендной платы. Общество обязано вносить арендную плату за земельный участок до перехода права к дольщикам с момента регистрации за ними права собственности пропорционально площади переданным им в собственность помещений. Передача обществом нежилых помещений дольщикам, равно как и передача управляющей компании по решению дольщиков мест общего пользования торгового центра не свидетельствует о прекращении арендных отношений. Лица, заключившие с собственниками договоры долевого участия в строительстве, стали собственниками помещений в торговом центре с момента государственной регистрации соответствующего права, а не с даты ввода торгового центра в эксплуатацию. Поскольку первичная регистрация права собственности участников долевого строительства на нежилые помещения здания торгового центра была осуществлена в течение 2012 года, истец правомерно осуществлял начисление арендной платы за фактическое пользование земельным участком и после подписания соглашения о расторжении договора аренды, исключая доли в праве на землю с момента регистрации права собственности каждого дольщика на помещение в объекте долевого строительства.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Донстрой" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 02.09.2014 отменить. В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что приведенный департаментом расчет произведен в отношении собственников Яковлева А.П., Гнидина А.В. и Теракян Л.Л. с момента возникновения вторичного права. Определяющим критерием для взыскания неосновательного обогащения является фактическое пользование имуществом. ООО "Донстрой" после ввода объекта в эксплуатацию 30.11.2011 подписало с департаментом соглашение о расторжении договора аренды. С завершением строительства прекратилось использование земельного участка, а у участников долевого строительства с момента передачи помещения в торговом центре возникло право владения и пользования участком в силу Закона N 214-ФЗ. Факт принятия дольщиками объектов в торговом центре подтверждается актами приема-передачи нежилых помещений, свидетельствами о праве собственности со ссылкой на данные акты, договорами с управляющей компанией ООО "Ноктюрн", справкой управляющей компании о внесении собственниками платы за управление местами общего пользования и коммунальных платежей, актом приемки мест общего пользования от 15.12.2011. Указанные документы подтверждают факт владения и пользования дольщиками как помещениями торгового центра, так и земельным участком под строением до регистрации права собственности на нежилые помещения. С момента передачи мест общего пользования и передачи объектов долевого строительства бремя содержания переданного имущества, риск его утраты ложится на участников долевого строительства в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ. Застройщик, не обладая никакими правами на построенный объект, не эксплуатируя его, и не используя земельный участок, не может быть признан лицом неосновательно владеющим земельным участком под объектом, завершенным строительством и переданным участникам долевого строительства.
В отзыве на апелляционную жалобу департамент указывает, что арендатор обязан вносить арендную плату за земельный участок до перехода такого права к дольщикам с момента государственной регистрации за ними права собственности пропорционально площади поступившим в их собственность помещений. Поскольку на момент составления акта от 15.12.2011 о передаче управляющей компании мест общего пользования договор аренды не был расторгнут, ответчик не мог уступить право аренды и, соответственно, передать права по акту от 15.12.2011 управляющей компании.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 12.04.2010 N 265 между департаментом (арендодатель) и ООО "Донстрой" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 32502 от 26.08.2010.
По условиям пункта 1.1 договора N 32502 от 26.08.2010 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:010303:0048, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 31 "в"/21 "в", для использования в целях завершения строительства торгового комплекса, площадью 2 696 кв. м. Срок аренды участка устанавливается с 12.04.2010 по 12.04.2013 (пункт 2.1 договора).
Из акта приема-передачи земельного участка следует, что обязанность арендодателя по передаче участка площадью 2696 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 32 "в"/21 "в", кадастровый номер 61:44:010303:0048 арендатору считается исполненной с 12 апреля 2010 года.
Договор аренды N 32502 от 26.08.2010 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрационной службы на первом листе договора.
Пунктом 3.1 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы в год за земельный участок составляет 2 866 243,01 руб. Арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправление, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется (пункт 3.4 договора).
Расчет арендной платы на момент заключения договора приведен в приложении N 2 к договору N 32502 от 26.08.2010.
По акту приема-передачи от 15.12.2011 ООО "Донстрой" передало ООО "Ноктюрн" в эксплуатацию места общего пользования на основании решения участников долевого строительства, оформленного протоколом N 1 от 21.11.2011.
В январе - феврале 2012 года общество подписало с участниками долевого строительства акты приема-передачи нежилых помещений в завершенном строительством торговом центре.
В 2012 году за участниками долевого строительства было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения торгового центра, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 32 "в"/21 "в", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: от 06.04.2012 N 894428; от 04.04.2012 N 894985; от 23.03.2012 N 894569; от 08.02.2012 N 677589; от 04.04.2012 N 894914; от 29.03.2012 N 894818; от 05.04.2012 N 894881; от 05.04.2012 N 894880; от 13.06.2012 N 949051; от 26.04.2012 N 836733; от 04.06.2012 N 836731; от 16.02.2012 N 677655; от 02.11.2012 N 053876; от 02.11.2012 N 053877; от 09.10.2012 N 444398; от 07.06.2012 N 949085; от 07.06.2012 N 949086; от 25.06.2012 N 948351; от 10.04.2012 N 894820; от 07.11.2012 N 444662; от 13.07.2012 N 836336; от 13.07.2012 N 836335; от 07.11.2012 N 444620; от 24.10.2012 N 444520; от 03.12.2012 N 444982; от 05.06.2012 N 949215; от 09.11.2012 N 444628; от 09.11.2012 N 444627; от 24.10.2012 N 444521; от 01.08.2012 N 106659; от 03.05.2012 N 948718; от 18.06.2012 N 949238; от 09.07.2012 N 949765; от 11.04.2012 N 948003; от 09.07.2012 N 949833; от 30.08.2012 N 106011; от 22.05.2012 N 948820; от 26.10.2012 N 444645; от 04.04.2012 N 894752; от 04.04.2012 N 894753; от 05.04.2012 N 894878; от 05.04.2012 N 894879; от 04.04.2012 N 894754; от 04.04.2012 N 894755; от 04.04.2012 N 894983; от 04.04.2012 N 894984; от 06.04.2012 N 894827; от 06.04.2012 N 894826; от 04.04.2012 N 894912; от 04.04.2012 N 894913; от 02.11.2012 N 053877.
Между ООО "Донстрой" и департаментом 18.04.2012 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 32502 от 26.08.2010 с 30 ноября 2011 года в связи с вводом объекта в эксплуатацию.
Пунктом 2 соглашения на арендатора возложена обязанность в течение месяца с момента подписания соглашения зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
Указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 20.02.2013.
Полагая, что ответчик после расторжения договора аренды N 32502 от 26.08.2010 не возвратил спорный земельный участок, в связи с чем, обязан внести плату за период пользования земельным участком до момента государственной регистрации права собственности дольщиков на нежилые помещения в возведенном ответчиком торговом центре, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В судебном заседании 22.05.2015 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлено протокольное определение о перерыве до 29.05.2015. После перерыва судебное заседание продолжено.
В судебном заседании представитель ответчика жалобу поддержал.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
В силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Согласно пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - информационное письмо N 66).
В соответствии с пунктом 1 статьи 1002 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (часть 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (часть 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу норм, регулирующих правоотношения при неосновательном обогащении, при обращении в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения истец обязан доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом (денежными средствами), период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.
Недоказанность хотя бы одного из перечисленных элементов является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Основанием для обращения департамента в суд с настоящими требованиями послужил факт невнесения ООО "Донстрой" платы за пользование земельным участком за период с 30.11.2011 по 31.12.2012, рассчитанной департаментом пропорционально с учетом доли ООО "Донстрой" в праве пользования земельным участком за вычетом доли собственников в праве пользования земельным участком с момента регистрации за ними права собственности на нежилые помещения торгового центра.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно статье 1 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).
В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона N 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно абзацу второму пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Закона о государственной регистрации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В частности, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
Таким образом, обязательства застройщика (арендатора) по внесению платы за земельный участок трансформируются по мере государственной регистрации перехода права собственности к дольщикам и полностью прекращаются после указанной регистрации на все нежилые помещения (исключая места общего пользования, которые являются общей собственностью собственников помещений, расположенных в нежилом здании).
Между тем, договор аренды от 26.08.2010 N 32502, заключенный между департаментом и ООО "Донстрой" расторгнут по соглашению сторон 18.04.2012. При этом в указанном соглашении стороны определили конкретную дату расторжения договора аренды земельного участка - 30 ноября 2011 года.
Факт регистрации указанного соглашения только 20.02.2013 не свидетельствует о том, что в период до его регистрации арендные отношения по вышеназванному договору существовали.
Из позиций сторон по делу также следует, что арендные отношения прекратились с указанной даты, спор о возврате земельного участка отсутствует, что подтверждается, в том числе, содержанием заявленных истцом требований (неосновательное обогащение, а не арендная плата). На данное обстоятельство указал суд кассационной инстанции в постановлении от 22.01.2014 по настоящему делу.
Кроме того, ответчик в силу положений вышеназванных норм не может возвратит земельный участок в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в том же состоянии, в котором он его получил при заключении договора аренды в связи с нахождением на нем объекта недвижимого имущества, для строительства которого предоставлен участок.
Вывод суда первой инстанции о том, что в отсутствие акта приема-передачи земельного участка не представляется возможным признать доказанным факт прекращения ответчиком пользования земельным участком, судебная коллегия находит ошибочным.
Ввиду прекращения арендных отношений между департаментом и ООО "Донстрой" у общества имеется обязанность вносить плату за пользование земельным участком только при фактическом его использовании.
Между тем, факт использования обществом земельного участка в весь заявленный истцом период с 30.11.2011 по 31.12.2012 не доказан.
Так, из соглашения о расторжении договора аренды от 18.04.2012 следует, что договор аренды от 26.08.2010 N 32502 расторгнут в связи с вводом объекта в эксплуатацию.
Факт ввода построенного обществом торгового центра в эксплуатацию подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU61310000-6872 от 30.11.2011.
Доказательства осуществления ответчиком строительных работ после ввода объекта в эксплуатацию истцом не представлены.
Собственники помещений площадью 7 545,87 кв. м в торговом центре (86,79% площади торгового центра) приняли решение о передаче торгово-офисного центра "Северный" по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 32в/21в, в управление ООО "Ноктюрн" и заключении с указанным обществом договора управления торгово-офисным центром, что подтверждается протоколом общего собрания собственников нежилых помещений от 21.11.2011 (т. 3 л.д. 125-130).
На основании указанного протокола по акту от 15.12.2011 ООО "Донстрой" передало ООО "Ноктюрн" места общего пользования в торговом центре в эксплуатацию (т. 1 л.д. 51).
Нежилые помещения в спорном здании переданы участникам долевого строительства в январе - августе 2012 года.
Таким образом, до передачи ООО "Донстрой" дольщикам по актам приема-передачи нежилых помещений в спорном здании, общество является пользователем части земельного участка пропорционально площади нераспределенных помещений до передачи нежилых помещений иным лицам, следовательно, обязано оплачивать фактическое пользование соответствующей частью земельного участка.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что ООО "Донстрой" обязано вносить плату за земельный участок до перехода права к дольщикам с момента регистрации за ними права собственности пропорционально площади переданным им в собственность помещений, поскольку с момента передачи дольщикам нежилых помещений они приобрели статус фактических пользователей земельного участка.
Следовательно, плата за пользование земельным участком должна быть рассчитана с учетом доли ООО "Донстрой" в праве пользования земельным участком за вычетом доли собственников в праве пользования земельным участком с момента передачи им нежилых помещений, а не с момента регистрации прав на указанные помещения.
Вывод суда первой инстанции о том, что с момента регистрации прав дольщиков на нежилые помещения права ООО "Донстрой" на земельный участок перешли к дольщикам, сделан без учета факта прекращения арендных отношений и, следовательно, отсутствия права, которое переходит к покупателю недвижимости.
Представленный ответчиком расчет неосновательного обогащения исходя из даты передачи объекта недвижимости каждому дольщику проверен судом. При расчете суммы задолженности за период с 12.12.2011 по 09.01.2012 и с 27.02.2012 по 11.03.2012 обществом неверно определено количество дней до подписания актов приема передач. С учетом произведенного судом апелляционной инстанции перерасчета сумма задолженности, рассчитанная пропорционально находящимся в пользовании общества помещений до их передачи дольщикам составила 165 543,15 руб.: за период с 01.12.2011-11.12.2011-26 316,36 руб.; за период 12.12.2011-09.01.2012-50 647,02 руб.; за период 10.01.2012-18.01.2012-11 724,12 руб.; за период 19.01.2012-19.01.2012-894,70 руб.; за период 20.01.2012-26.01.2012-6 029 руб.; за период 27.01.2012-29.01.2012-2 419,26 руб.; за период 30.01.2012-05.02.2012-5 494,64 руб.; за период 06.02.2012-06.02.2012-739,62 руб.; за период 07.02.2012-12.02.2012-4 008,24 руб.; за период 13.02.2012-26.02.2012-8 951,75 руб.; за период 27.02.2012-11.03.2012-8 216,90 руб.; за период 12.03.2012-14.03.2012-1 682,03 руб.; за период 15.03.2012-18.03.2012-2 128,19 руб.; за период 19.03.2012-20.03.2012-949,57 руб.; за период 21.03.2012-21.03.2012 - 424,68 руб.; за период 22.03.2012-17.04.2012-11 337,61 руб.; за период 18.04.2012-11.05.2012-9 161,70 руб.; за период 12.05.2012-15.05.2012-1 374,26 руб.; за период 16.05.2012-12.06.2012-6 012,37 руб.; за период 13.06.2012-12.07.2012-3 865,09 руб.; за период 13.07.2012-03.08.2012-1 942,09 руб.; за период 04.08.2012-22.08.2012-1 223,95 руб.
Департамент в рамках настоящего дела просит также взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.12.2011 по 31.12.2012.
Определением от 15.04.2015 суд апелляционной инстанции предлагал ответчику представить расчет процентов за пользование чужими денежными средствами.
Представленный ответчиком расчет процентов за пользование чужими денежными средствами проверен судом и признан неверным.
С учетом произведенного судом перерасчета, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составила 12 202,81 руб.: за период 12.12.2011-31.12.2012 на сумму задолженности 26 316,36 руб. - 2 327,90 руб.; за период 10.01.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 50 647,02 руб. - 4 143,56 руб.; за период 19.01.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 11 724,12 руб. - 935 руб.; за период 20.01.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 894,70 руб. - 71,15 руб., за период 27.01.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 6 029 руб. - 469,76 руб.; за период 30.01.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 2 419,26 руб. - 186,83 руб.; за период 06.02.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 5 494,64 руб. - 415,53 руб.; за период 07.02.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 739,62 руб. - 55,76 руб.; за период 13.02.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 4 008,24 руб. - 296,69 руб.; за период 27.02.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 8 951,75 руб. - 633,90 руб.; за период 12.03.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 8 216,90 руб. - 555,50 руб.; за период 15.03.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 1 682,03 руб. - 112,56 руб.; за период 19.03.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 2 128,19 руб. - 140,46 руб.; за период 21.03.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 949,57 руб. - 62,24 руб.; за период 22.03.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 424,68 руб. - 27,73 руб.; за период 18.04.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 11 337,61 руб. - 670,34 руб.; за период 12.05.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 9 161,70 руб. - 491,30 руб.; за период 16.05.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 1 374,26 руб. - 72,43 руб.; за период 13.06.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 6 012,37 руб. - 278,32 руб.; за период 13.07.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 3 865,09 руб. - 152,35 руб.; за период 04.08.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 1 942,09 руб. - 66,76 руб.; за период 23.08.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 1 223,95 руб. - 36,74 руб.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции надлежит изменить.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того, что исковые требования удовлетворены на 41,5%.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2014 по делу N А53-7209/2013 изменить. Изложить абзац второй, третий и четвертый резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ОГРН 1066165010185, ИНН 6165129230) в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304, ИНН 6152000398) 165 543 рублей 15 копеек неосновательного обогащения, 12 202 рублей 81 копейку процентов за пользование чужими денежными средствами.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ОГРН 1066165010185, ИНН 6165129230) в доход федерального бюджета 4799 рублей 71 копейку государственной пошлины по иску".
Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" судебные расходы по апелляционной жалобе в размере 830 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.05.2015 N 15АП-18242/2014 ПО ДЕЛУ N А53-7209/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2015 г. N 15АП-18242/2014
Дело N А53-7209/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ильенко А.О.,
при участии:
от ответчика: Марыняко Нина Сергеевна по доверенности от 20.02.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донстрой"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 02.09.2014 по делу N А53-7209/2013
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой"
при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Ноктюрн", Горбатнюк Ларисы Валерьевны, Паршиной Елены Александровны, Грибанова Владимира Алексеевича; Володина Алексея Владимировича, Мельниковой Галины Геннадьевны, Плотниковой Галины Ивановны, Шнуренко Михаила Васильевича, Шнуренко Александра Васильевича, Бондарь Виктории Станиславовны, Сазанова Олега Владимировича, Теракян Любови Лукьяновны, Гнидина Александра Васильевича, Яковлева Антона Павловича, Жамойда Марьяны Евгеньевны; Кувакиной Натальи Александровны, Кузьминой Татьяны Константиновны; Аникеевой Елены Николаевны, Мезенцева Игоря Анатольевича, Белогрудовой Жаннэты Степановны, Стрекалова Игоря Васильевича, Воробьевой Анжелики Владимировны; Фадеевой Анны Савельевны, Чоп Светланы Викторовны; Захарова Александра Ивановича; Ткаченко Лидии Ивановны; Васкецова Владимира Николаевича, общества с ограниченной ответственностью "Ростовское многопрофильное предприятие "Гео ПЭН", Расторгуевой Елены Валентиновны, Клевцовой Анны Григорьевны
о взыскании, принятое судьей Палий Ю.А.,
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" (далее - ООО "Донстрой", ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка в размере 405 499,82 руб. за период с 30.11.2011 по 31.12.2012 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 875,76 руб., начисленных за период с 31.12.2011 по 31.12.2012 (с учетом уточнения первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Ноктюрн".
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2013, иск департамента частично удовлетворен. С общества в пользу департамента взыскано 405 499,82 руб. задолженности и 22 444,97 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2014 решение суда от 05.08.2013 и постановление апелляционной инстанции от 04.10.2013 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что выводы судов о неисполнении ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы за спорный земельный участок в период с 31.11.2011 по 31.12.2012 не основаны на имеющихся в деле доказательствах. В материалах дела отсутствуют протокол общего собрания собственников помещений от 21.11.2011 N 1 и акт от 15.12.2011 о передаче застройщиком управляющей организации для обслуживания по решению собственников помещений в торговом центре мест общего пользования. Довод ответчика об эксплуатации торгового центра и использовании земельного участка, на котором он находится, иными лицами (после передачи объекта управляющей организации), законность и период их владения объектом недвижимости и земельным участком судами в установленном процессуальным законодательством порядке не проверены, вопрос о привлечении фактических пользователей к участию в настоящем деле судом не обсуждался.
При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Горбатнюк Лариса Валерьевна, Паршина Елена Александровна, Грибанов Владимир Алексеевич; Володин Алексей Владимирович, Мельникова Галина Геннадьевна, Плотникова Галина Ивановна, Шнуренко Михаил Васильевич, Шнуренко Александр Васильевич, Бондарь Виктория Станиславовна, Сазанов Олег Владимирович, Теракян Любовь Лукьяновна, Гнидинин Александр Васильевич, Яковлев Антон Павлович, Жамойда Марьяна Евгеньевна; Кувакина Наталья Александровна, Кузьмина Татьяна Константиновна; Аникеева Елена Николаевна, Мезенцев Игорь Анатольевич, Белогрудова Жаннэта Степановна, Стрекалов Игорь Васильевич, Воробьева Анжелика Владимировна; Фадеева Анна Савельевна, Чоп Светлана Викторовна; Захаров Александр Иванович; Ткаченко Лидия Ивановна; Васкецов Владимир Николаевич, общество с ограниченной ответственностью "Ростовское многопрофильное предприятие "Гео ПЭН", Расторгуева Елена Валентиновна, Клевцова Анна Григорьевна.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2014 с ООО "Донстрой" в пользу департамента взыскано 405 499,82 руб. задолженности и 22 444,97 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что непредставление доказательств возврата арендованного земельного участка арендодателю с учетом норм статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет взыскание арендной платы. Общество обязано вносить арендную плату за земельный участок до перехода права к дольщикам с момента регистрации за ними права собственности пропорционально площади переданным им в собственность помещений. Передача обществом нежилых помещений дольщикам, равно как и передача управляющей компании по решению дольщиков мест общего пользования торгового центра не свидетельствует о прекращении арендных отношений. Лица, заключившие с собственниками договоры долевого участия в строительстве, стали собственниками помещений в торговом центре с момента государственной регистрации соответствующего права, а не с даты ввода торгового центра в эксплуатацию. Поскольку первичная регистрация права собственности участников долевого строительства на нежилые помещения здания торгового центра была осуществлена в течение 2012 года, истец правомерно осуществлял начисление арендной платы за фактическое пользование земельным участком и после подписания соглашения о расторжении договора аренды, исключая доли в праве на землю с момента регистрации права собственности каждого дольщика на помещение в объекте долевого строительства.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Донстрой" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 02.09.2014 отменить. В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что приведенный департаментом расчет произведен в отношении собственников Яковлева А.П., Гнидина А.В. и Теракян Л.Л. с момента возникновения вторичного права. Определяющим критерием для взыскания неосновательного обогащения является фактическое пользование имуществом. ООО "Донстрой" после ввода объекта в эксплуатацию 30.11.2011 подписало с департаментом соглашение о расторжении договора аренды. С завершением строительства прекратилось использование земельного участка, а у участников долевого строительства с момента передачи помещения в торговом центре возникло право владения и пользования участком в силу Закона N 214-ФЗ. Факт принятия дольщиками объектов в торговом центре подтверждается актами приема-передачи нежилых помещений, свидетельствами о праве собственности со ссылкой на данные акты, договорами с управляющей компанией ООО "Ноктюрн", справкой управляющей компании о внесении собственниками платы за управление местами общего пользования и коммунальных платежей, актом приемки мест общего пользования от 15.12.2011. Указанные документы подтверждают факт владения и пользования дольщиками как помещениями торгового центра, так и земельным участком под строением до регистрации права собственности на нежилые помещения. С момента передачи мест общего пользования и передачи объектов долевого строительства бремя содержания переданного имущества, риск его утраты ложится на участников долевого строительства в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ. Застройщик, не обладая никакими правами на построенный объект, не эксплуатируя его, и не используя земельный участок, не может быть признан лицом неосновательно владеющим земельным участком под объектом, завершенным строительством и переданным участникам долевого строительства.
В отзыве на апелляционную жалобу департамент указывает, что арендатор обязан вносить арендную плату за земельный участок до перехода такого права к дольщикам с момента государственной регистрации за ними права собственности пропорционально площади поступившим в их собственность помещений. Поскольку на момент составления акта от 15.12.2011 о передаче управляющей компании мест общего пользования договор аренды не был расторгнут, ответчик не мог уступить право аренды и, соответственно, передать права по акту от 15.12.2011 управляющей компании.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 12.04.2010 N 265 между департаментом (арендодатель) и ООО "Донстрой" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 32502 от 26.08.2010.
По условиям пункта 1.1 договора N 32502 от 26.08.2010 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:010303:0048, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 31 "в"/21 "в", для использования в целях завершения строительства торгового комплекса, площадью 2 696 кв. м. Срок аренды участка устанавливается с 12.04.2010 по 12.04.2013 (пункт 2.1 договора).
Из акта приема-передачи земельного участка следует, что обязанность арендодателя по передаче участка площадью 2696 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 32 "в"/21 "в", кадастровый номер 61:44:010303:0048 арендатору считается исполненной с 12 апреля 2010 года.
Договор аренды N 32502 от 26.08.2010 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрационной службы на первом листе договора.
Пунктом 3.1 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы в год за земельный участок составляет 2 866 243,01 руб. Арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправление, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется (пункт 3.4 договора).
Расчет арендной платы на момент заключения договора приведен в приложении N 2 к договору N 32502 от 26.08.2010.
По акту приема-передачи от 15.12.2011 ООО "Донстрой" передало ООО "Ноктюрн" в эксплуатацию места общего пользования на основании решения участников долевого строительства, оформленного протоколом N 1 от 21.11.2011.
В январе - феврале 2012 года общество подписало с участниками долевого строительства акты приема-передачи нежилых помещений в завершенном строительством торговом центре.
В 2012 году за участниками долевого строительства было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения торгового центра, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 32 "в"/21 "в", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: от 06.04.2012 N 894428; от 04.04.2012 N 894985; от 23.03.2012 N 894569; от 08.02.2012 N 677589; от 04.04.2012 N 894914; от 29.03.2012 N 894818; от 05.04.2012 N 894881; от 05.04.2012 N 894880; от 13.06.2012 N 949051; от 26.04.2012 N 836733; от 04.06.2012 N 836731; от 16.02.2012 N 677655; от 02.11.2012 N 053876; от 02.11.2012 N 053877; от 09.10.2012 N 444398; от 07.06.2012 N 949085; от 07.06.2012 N 949086; от 25.06.2012 N 948351; от 10.04.2012 N 894820; от 07.11.2012 N 444662; от 13.07.2012 N 836336; от 13.07.2012 N 836335; от 07.11.2012 N 444620; от 24.10.2012 N 444520; от 03.12.2012 N 444982; от 05.06.2012 N 949215; от 09.11.2012 N 444628; от 09.11.2012 N 444627; от 24.10.2012 N 444521; от 01.08.2012 N 106659; от 03.05.2012 N 948718; от 18.06.2012 N 949238; от 09.07.2012 N 949765; от 11.04.2012 N 948003; от 09.07.2012 N 949833; от 30.08.2012 N 106011; от 22.05.2012 N 948820; от 26.10.2012 N 444645; от 04.04.2012 N 894752; от 04.04.2012 N 894753; от 05.04.2012 N 894878; от 05.04.2012 N 894879; от 04.04.2012 N 894754; от 04.04.2012 N 894755; от 04.04.2012 N 894983; от 04.04.2012 N 894984; от 06.04.2012 N 894827; от 06.04.2012 N 894826; от 04.04.2012 N 894912; от 04.04.2012 N 894913; от 02.11.2012 N 053877.
Между ООО "Донстрой" и департаментом 18.04.2012 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 32502 от 26.08.2010 с 30 ноября 2011 года в связи с вводом объекта в эксплуатацию.
Пунктом 2 соглашения на арендатора возложена обязанность в течение месяца с момента подписания соглашения зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
Указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 20.02.2013.
Полагая, что ответчик после расторжения договора аренды N 32502 от 26.08.2010 не возвратил спорный земельный участок, в связи с чем, обязан внести плату за период пользования земельным участком до момента государственной регистрации права собственности дольщиков на нежилые помещения в возведенном ответчиком торговом центре, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В судебном заседании 22.05.2015 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлено протокольное определение о перерыве до 29.05.2015. После перерыва судебное заседание продолжено.
В судебном заседании представитель ответчика жалобу поддержал.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
В силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Согласно пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - информационное письмо N 66).
В соответствии с пунктом 1 статьи 1002 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (часть 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (часть 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу норм, регулирующих правоотношения при неосновательном обогащении, при обращении в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения истец обязан доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом (денежными средствами), период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.
Недоказанность хотя бы одного из перечисленных элементов является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Основанием для обращения департамента в суд с настоящими требованиями послужил факт невнесения ООО "Донстрой" платы за пользование земельным участком за период с 30.11.2011 по 31.12.2012, рассчитанной департаментом пропорционально с учетом доли ООО "Донстрой" в праве пользования земельным участком за вычетом доли собственников в праве пользования земельным участком с момента регистрации за ними права собственности на нежилые помещения торгового центра.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно статье 1 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).
В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона N 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно абзацу второму пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Закона о государственной регистрации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В частности, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
Таким образом, обязательства застройщика (арендатора) по внесению платы за земельный участок трансформируются по мере государственной регистрации перехода права собственности к дольщикам и полностью прекращаются после указанной регистрации на все нежилые помещения (исключая места общего пользования, которые являются общей собственностью собственников помещений, расположенных в нежилом здании).
Между тем, договор аренды от 26.08.2010 N 32502, заключенный между департаментом и ООО "Донстрой" расторгнут по соглашению сторон 18.04.2012. При этом в указанном соглашении стороны определили конкретную дату расторжения договора аренды земельного участка - 30 ноября 2011 года.
Факт регистрации указанного соглашения только 20.02.2013 не свидетельствует о том, что в период до его регистрации арендные отношения по вышеназванному договору существовали.
Из позиций сторон по делу также следует, что арендные отношения прекратились с указанной даты, спор о возврате земельного участка отсутствует, что подтверждается, в том числе, содержанием заявленных истцом требований (неосновательное обогащение, а не арендная плата). На данное обстоятельство указал суд кассационной инстанции в постановлении от 22.01.2014 по настоящему делу.
Кроме того, ответчик в силу положений вышеназванных норм не может возвратит земельный участок в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в том же состоянии, в котором он его получил при заключении договора аренды в связи с нахождением на нем объекта недвижимого имущества, для строительства которого предоставлен участок.
Вывод суда первой инстанции о том, что в отсутствие акта приема-передачи земельного участка не представляется возможным признать доказанным факт прекращения ответчиком пользования земельным участком, судебная коллегия находит ошибочным.
Ввиду прекращения арендных отношений между департаментом и ООО "Донстрой" у общества имеется обязанность вносить плату за пользование земельным участком только при фактическом его использовании.
Между тем, факт использования обществом земельного участка в весь заявленный истцом период с 30.11.2011 по 31.12.2012 не доказан.
Так, из соглашения о расторжении договора аренды от 18.04.2012 следует, что договор аренды от 26.08.2010 N 32502 расторгнут в связи с вводом объекта в эксплуатацию.
Факт ввода построенного обществом торгового центра в эксплуатацию подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU61310000-6872 от 30.11.2011.
Доказательства осуществления ответчиком строительных работ после ввода объекта в эксплуатацию истцом не представлены.
Собственники помещений площадью 7 545,87 кв. м в торговом центре (86,79% площади торгового центра) приняли решение о передаче торгово-офисного центра "Северный" по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 32в/21в, в управление ООО "Ноктюрн" и заключении с указанным обществом договора управления торгово-офисным центром, что подтверждается протоколом общего собрания собственников нежилых помещений от 21.11.2011 (т. 3 л.д. 125-130).
На основании указанного протокола по акту от 15.12.2011 ООО "Донстрой" передало ООО "Ноктюрн" места общего пользования в торговом центре в эксплуатацию (т. 1 л.д. 51).
Нежилые помещения в спорном здании переданы участникам долевого строительства в январе - августе 2012 года.
Таким образом, до передачи ООО "Донстрой" дольщикам по актам приема-передачи нежилых помещений в спорном здании, общество является пользователем части земельного участка пропорционально площади нераспределенных помещений до передачи нежилых помещений иным лицам, следовательно, обязано оплачивать фактическое пользование соответствующей частью земельного участка.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что ООО "Донстрой" обязано вносить плату за земельный участок до перехода права к дольщикам с момента регистрации за ними права собственности пропорционально площади переданным им в собственность помещений, поскольку с момента передачи дольщикам нежилых помещений они приобрели статус фактических пользователей земельного участка.
Следовательно, плата за пользование земельным участком должна быть рассчитана с учетом доли ООО "Донстрой" в праве пользования земельным участком за вычетом доли собственников в праве пользования земельным участком с момента передачи им нежилых помещений, а не с момента регистрации прав на указанные помещения.
Вывод суда первой инстанции о том, что с момента регистрации прав дольщиков на нежилые помещения права ООО "Донстрой" на земельный участок перешли к дольщикам, сделан без учета факта прекращения арендных отношений и, следовательно, отсутствия права, которое переходит к покупателю недвижимости.
Представленный ответчиком расчет неосновательного обогащения исходя из даты передачи объекта недвижимости каждому дольщику проверен судом. При расчете суммы задолженности за период с 12.12.2011 по 09.01.2012 и с 27.02.2012 по 11.03.2012 обществом неверно определено количество дней до подписания актов приема передач. С учетом произведенного судом апелляционной инстанции перерасчета сумма задолженности, рассчитанная пропорционально находящимся в пользовании общества помещений до их передачи дольщикам составила 165 543,15 руб.: за период с 01.12.2011-11.12.2011-26 316,36 руб.; за период 12.12.2011-09.01.2012-50 647,02 руб.; за период 10.01.2012-18.01.2012-11 724,12 руб.; за период 19.01.2012-19.01.2012-894,70 руб.; за период 20.01.2012-26.01.2012-6 029 руб.; за период 27.01.2012-29.01.2012-2 419,26 руб.; за период 30.01.2012-05.02.2012-5 494,64 руб.; за период 06.02.2012-06.02.2012-739,62 руб.; за период 07.02.2012-12.02.2012-4 008,24 руб.; за период 13.02.2012-26.02.2012-8 951,75 руб.; за период 27.02.2012-11.03.2012-8 216,90 руб.; за период 12.03.2012-14.03.2012-1 682,03 руб.; за период 15.03.2012-18.03.2012-2 128,19 руб.; за период 19.03.2012-20.03.2012-949,57 руб.; за период 21.03.2012-21.03.2012 - 424,68 руб.; за период 22.03.2012-17.04.2012-11 337,61 руб.; за период 18.04.2012-11.05.2012-9 161,70 руб.; за период 12.05.2012-15.05.2012-1 374,26 руб.; за период 16.05.2012-12.06.2012-6 012,37 руб.; за период 13.06.2012-12.07.2012-3 865,09 руб.; за период 13.07.2012-03.08.2012-1 942,09 руб.; за период 04.08.2012-22.08.2012-1 223,95 руб.
Департамент в рамках настоящего дела просит также взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.12.2011 по 31.12.2012.
Определением от 15.04.2015 суд апелляционной инстанции предлагал ответчику представить расчет процентов за пользование чужими денежными средствами.
Представленный ответчиком расчет процентов за пользование чужими денежными средствами проверен судом и признан неверным.
С учетом произведенного судом перерасчета, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составила 12 202,81 руб.: за период 12.12.2011-31.12.2012 на сумму задолженности 26 316,36 руб. - 2 327,90 руб.; за период 10.01.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 50 647,02 руб. - 4 143,56 руб.; за период 19.01.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 11 724,12 руб. - 935 руб.; за период 20.01.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 894,70 руб. - 71,15 руб., за период 27.01.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 6 029 руб. - 469,76 руб.; за период 30.01.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 2 419,26 руб. - 186,83 руб.; за период 06.02.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 5 494,64 руб. - 415,53 руб.; за период 07.02.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 739,62 руб. - 55,76 руб.; за период 13.02.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 4 008,24 руб. - 296,69 руб.; за период 27.02.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 8 951,75 руб. - 633,90 руб.; за период 12.03.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 8 216,90 руб. - 555,50 руб.; за период 15.03.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 1 682,03 руб. - 112,56 руб.; за период 19.03.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 2 128,19 руб. - 140,46 руб.; за период 21.03.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 949,57 руб. - 62,24 руб.; за период 22.03.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 424,68 руб. - 27,73 руб.; за период 18.04.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 11 337,61 руб. - 670,34 руб.; за период 12.05.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 9 161,70 руб. - 491,30 руб.; за период 16.05.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 1 374,26 руб. - 72,43 руб.; за период 13.06.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 6 012,37 руб. - 278,32 руб.; за период 13.07.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 3 865,09 руб. - 152,35 руб.; за период 04.08.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 1 942,09 руб. - 66,76 руб.; за период 23.08.2012-31.12.2012 на сумму задолженности 1 223,95 руб. - 36,74 руб.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции надлежит изменить.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того, что исковые требования удовлетворены на 41,5%.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2014 по делу N А53-7209/2013 изменить. Изложить абзац второй, третий и четвертый резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ОГРН 1066165010185, ИНН 6165129230) в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304, ИНН 6152000398) 165 543 рублей 15 копеек неосновательного обогащения, 12 202 рублей 81 копейку процентов за пользование чужими денежными средствами.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ОГРН 1066165010185, ИНН 6165129230) в доход федерального бюджета 4799 рублей 71 копейку государственной пошлины по иску".
Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" судебные расходы по апелляционной жалобе в размере 830 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)