Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Тихонова А.П.,
судей Левиной Т.Ю., Савенкова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Далаковым А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ЗАО "БОЛИД-СЕРВИС" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.14 г.
по делу N А40-112184/13, принятое судьей Коноваловой Е.В. (150-1021)
по иску ЗАО "БОЛИД-СЕРВИС" (далее истец)
к ФГБУ "ФКП Росреестра", Правительству Москвы, Департаменту городского имущества г. Москвы (далее ответчики)
об установлении кадастровой стоимости,
при участии в судебном заседании:
от истца - Сочеева К.С. по доверенности от 18.12.13 г.
от ответчика - 1) ФБГУ "ФКП Росреестра" - не явился, извещен, 2) Правительство Москвы - Шестерикова А.В. по доверенности от 02.06.14 г., 3) Департамент городского имущества г. Москвы - Шестерикова А.В. по доверенности от 27.12.13 г.
от третьих лиц: Управление Росреестра по Москве - не явился, извещен, 4) ОАО "Городской кадастр" - не явился, извещен, ООО "Бюро оценки бизнеса" - не явился, извещен
установил:
Истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с уточненным иском к ответчику об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Авиационная, вл. 24, стр. 1, равной его рыночной стоимости в размере 43 613 000 руб. по состоянию на 01.01.12 г. за период с 01.01.13 г. по 31.12.13 г.
Ответчик иск не признал.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.14 г. в иске отказано.
Истец, не согласившись с указанным судебным актом, подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, считает, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права, что имеются основания для удовлетворения иска.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Дело рассмотрено с участием явившихся третьих лиц. Стороны, третьи лица, Управление Росреестра по г. Москве, ОАО "Городской кадастр", в суд не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев дело, считает, что оснований для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.14 г. не имеется.
Исковые требования заявлены в соответствии со ссылкой на то, что кадастровая стоимость установлена в размере 134 746 512,92 руб. по состоянию на 01.01.12 г., она не соответствует рыночной стоимости, поэтому нарушает его права, как арендатора.
Как следует из материалов дела, 24.09.07 г. между истцом (арендатор) и Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N М-08-029878 общей площадью 2 908 кв. м для эксплуатации станции технического обслуживания автомобилей и автомойки по адресу: г. Москва, ул. Авиационная, вл. 24, стр. 1 - 2. На момент заключения договора кадастровая стоимость участка составляла сумму 20 905 612 руб.
В соответствии с п. п. 3.1, 3.2, 3.3 договора аренды арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации договора в Москомземе и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала. В случае принятия нормативного правового акта г. Москвы, устанавливающего иной, чем в договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в договора аренды по письменной информации арендодателя. Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении N 1 к договору. Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и /или г. Москвы без согласования с арендатором а без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. При этом, в случае принятия таких актов, исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе, коэффициентов индексации/или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов, в действие правовым актам и без внесения изменений и дополнений в договор.
Согласно ст. 606, ч. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Постановлением Правительства Москвы N 273-ПП от 25.04.2006 г. предусмотрено, что арендная плата в г. Москве исчисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая определяется в соответствии с Законом РФ "Об оценочной деятельности".
Уведомлением Департамент земельных ресурсов г. Москвы известил истца об изменении (введении) ставки арендной платы в размере годовой арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 134 746 512,92 руб.
Постановлением Правительства Москвы N 670-ПП от 27.11.12 г. утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель г. Москвы по состоянию на 01.01.12 г. В связи со вступлением указанного Постановления в силу, в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0009001:56, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Авиационная, вл. 24, стр. 1 - 2.
Истец, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка увеличилась и соответственно увеличилась сумма арендной платы, обратился в суд с иском об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование участком.
Как видно из буквального смысла ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 25.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в РФ", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная оценка, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В данном случае, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции.
Спорный земельный участок обременен исключительными правами собственника недвижимости, расположенной на этом участке, поэтому в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ собственник участка, город Москва, не может представить объект на открытом рынке путем публичной оферты.
Истцу, арендатору земельного участка, также не предоставлено право продажи арендованного им участка, поскольку он ему не принадлежит на праве собственности.
Следовательно, в отношении спорного земельного участка имеются определенные законом обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции.
Суд первой инстанции правильно указал, что правовой режим спорного участка исключает его свободное обращение на рынке в условиях конкуренции, устанавливать индивидуальную рыночную стоимость этого участка при наличии законов г. Москвы и условий заключенного договора аренды нельзя, что экономическая характеристика земельного участка, вносимая в государственный кадастр недвижимости, не может быть определена иным способом, кроме кадастровой оценки, являющейся основой расчета выкупной цены.
Согласно п. 1.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
Аналогичные определенные ценовые ограничения также установлены Федеральным законом N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
Следовательно, цена продажи государственного земельного участка собственнику, расположенной на этом участке недвижимости, является нормативно установленной.
Кроме того, из смысла ст. ст. 2, 6, 10 Закона "Об оценке" истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, поскольку он не является собственником земельного участка, такое право законом предоставлено только уполномоченному собственнику земельного участка. Истец, как арендатор, вправе совершать сделки с правом аренды. Таким образом, суд правильно отказал в принятии Отчета об оценке N 2013-01/117, который был представлен истцом по его заказу и выполнен ООО "Бюро оценки бизнеса".
Кадастровая оценка, оспариваемая истцом, была определена на основании контракта, заключенного между Департаментом имущества г. Москвы и ОАО "Городской кадастр", от 17.05.12 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2014 N 09АП-41079/2014 ПО ДЕЛУ N А40-112184/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2014 г. N 09АП-41079/2014
Дело N А40-112184/13
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Тихонова А.П.,
судей Левиной Т.Ю., Савенкова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Далаковым А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ЗАО "БОЛИД-СЕРВИС" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.14 г.
по делу N А40-112184/13, принятое судьей Коноваловой Е.В. (150-1021)
по иску ЗАО "БОЛИД-СЕРВИС" (далее истец)
к ФГБУ "ФКП Росреестра", Правительству Москвы, Департаменту городского имущества г. Москвы (далее ответчики)
об установлении кадастровой стоимости,
при участии в судебном заседании:
от истца - Сочеева К.С. по доверенности от 18.12.13 г.
от ответчика - 1) ФБГУ "ФКП Росреестра" - не явился, извещен, 2) Правительство Москвы - Шестерикова А.В. по доверенности от 02.06.14 г., 3) Департамент городского имущества г. Москвы - Шестерикова А.В. по доверенности от 27.12.13 г.
от третьих лиц: Управление Росреестра по Москве - не явился, извещен, 4) ОАО "Городской кадастр" - не явился, извещен, ООО "Бюро оценки бизнеса" - не явился, извещен
установил:
Истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с уточненным иском к ответчику об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Авиационная, вл. 24, стр. 1, равной его рыночной стоимости в размере 43 613 000 руб. по состоянию на 01.01.12 г. за период с 01.01.13 г. по 31.12.13 г.
Ответчик иск не признал.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.14 г. в иске отказано.
Истец, не согласившись с указанным судебным актом, подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, считает, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права, что имеются основания для удовлетворения иска.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Дело рассмотрено с участием явившихся третьих лиц. Стороны, третьи лица, Управление Росреестра по г. Москве, ОАО "Городской кадастр", в суд не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев дело, считает, что оснований для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.14 г. не имеется.
Исковые требования заявлены в соответствии со ссылкой на то, что кадастровая стоимость установлена в размере 134 746 512,92 руб. по состоянию на 01.01.12 г., она не соответствует рыночной стоимости, поэтому нарушает его права, как арендатора.
Как следует из материалов дела, 24.09.07 г. между истцом (арендатор) и Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N М-08-029878 общей площадью 2 908 кв. м для эксплуатации станции технического обслуживания автомобилей и автомойки по адресу: г. Москва, ул. Авиационная, вл. 24, стр. 1 - 2. На момент заключения договора кадастровая стоимость участка составляла сумму 20 905 612 руб.
В соответствии с п. п. 3.1, 3.2, 3.3 договора аренды арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации договора в Москомземе и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала. В случае принятия нормативного правового акта г. Москвы, устанавливающего иной, чем в договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в договора аренды по письменной информации арендодателя. Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении N 1 к договору. Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и /или г. Москвы без согласования с арендатором а без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. При этом, в случае принятия таких актов, исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе, коэффициентов индексации/или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов, в действие правовым актам и без внесения изменений и дополнений в договор.
Согласно ст. 606, ч. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Постановлением Правительства Москвы N 273-ПП от 25.04.2006 г. предусмотрено, что арендная плата в г. Москве исчисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая определяется в соответствии с Законом РФ "Об оценочной деятельности".
Уведомлением Департамент земельных ресурсов г. Москвы известил истца об изменении (введении) ставки арендной платы в размере годовой арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 134 746 512,92 руб.
Постановлением Правительства Москвы N 670-ПП от 27.11.12 г. утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель г. Москвы по состоянию на 01.01.12 г. В связи со вступлением указанного Постановления в силу, в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0009001:56, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Авиационная, вл. 24, стр. 1 - 2.
Истец, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка увеличилась и соответственно увеличилась сумма арендной платы, обратился в суд с иском об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование участком.
Как видно из буквального смысла ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 25.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в РФ", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная оценка, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В данном случае, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции.
Спорный земельный участок обременен исключительными правами собственника недвижимости, расположенной на этом участке, поэтому в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ собственник участка, город Москва, не может представить объект на открытом рынке путем публичной оферты.
Истцу, арендатору земельного участка, также не предоставлено право продажи арендованного им участка, поскольку он ему не принадлежит на праве собственности.
Следовательно, в отношении спорного земельного участка имеются определенные законом обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции.
Суд первой инстанции правильно указал, что правовой режим спорного участка исключает его свободное обращение на рынке в условиях конкуренции, устанавливать индивидуальную рыночную стоимость этого участка при наличии законов г. Москвы и условий заключенного договора аренды нельзя, что экономическая характеристика земельного участка, вносимая в государственный кадастр недвижимости, не может быть определена иным способом, кроме кадастровой оценки, являющейся основой расчета выкупной цены.
Согласно п. 1.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
Аналогичные определенные ценовые ограничения также установлены Федеральным законом N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
Следовательно, цена продажи государственного земельного участка собственнику, расположенной на этом участке недвижимости, является нормативно установленной.
Кроме того, из смысла ст. ст. 2, 6, 10 Закона "Об оценке" истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, поскольку он не является собственником земельного участка, такое право законом предоставлено только уполномоченному собственнику земельного участка. Истец, как арендатор, вправе совершать сделки с правом аренды. Таким образом, суд правильно отказал в принятии Отчета об оценке N 2013-01/117, который был представлен истцом по его заказу и выполнен ООО "Бюро оценки бизнеса".
Кадастровая оценка, оспариваемая истцом, была определена на основании контракта, заключенного между Департаментом имущества г. Москвы и ОАО "Городской кадастр", от 17.05.12 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)