Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2007 г.
Постановление в окончательной форме изготовлено 21 марта 2007 г.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.В. Тетервака
судей Л.В. Губиной, Т.М. Дьяконовой
при ведении протокола судебного заседания А.В. Тетерваком
при участии представителей сторон
от истца:
от ответчика: Поткина Н.А., директор, Смурова Н.И., доверенность N 41-04/06-789 от 20.03.07 г.
рассмотрев апелляционную жалобу ответчика Департамента недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа Ярославской области
на решение Арбитражного суда Ярославской области
от 25.10.2006 г. по делу N А82-2184/2005-1,
принятое судом в составе судьи В.П. Козловым,
по иску Закрытого акционерного общества "Рыбинскфермер"
к Департаменту недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа Ярославской области
о признании незаключенным дополнительного соглашения и признании договора возобновленным,
установил:
Закрытое акционерное общество "Рыбинскфермер" (далее - ЗАО "Рыбинскфермер", истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Департаменту недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа Ярославской области (далее - Департамент недвижимости администрации Рыбинского МО ЯО, Департамент, ответчик, заявитель) с требованиями о признании незаключенным дополнительного соглашения от 01.01.2004 г. к договору аренды N 1091 от 15.06.1994 г. и признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок.
Исковые требования ЗАО "Рыбинскфермер" основаны на статьях 621, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что дополнительное соглашение от 01.01.2004 г. к договору аренды N 1091 от 15.06.1994 г. не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Решением суда первой инстанции по данному делу от 25.10.2006 г. исковые требования ОАО "Ярославская сбытовая компания" удовлетворены: дополнительное соглашение от 01.01.2004 г. к договору аренды N 1091 от 15.06.1994 г., подписанное Департаментом недвижимости администрации Рыбинского МО ЯО и ЗАО "Рыбинскфермер", признано незаключенным; договор аренды N 1091 от 15.06.1994 г. признан возобновленным с 01.01.2004 г. на неопределенный срок.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что поскольку дополнительное соглашение от 01.01.2004 г. к договору аренды N 1091 от 15.06.1994 г. не зарегистрировано в соответствии с требованиями статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, оно является незаключенным; между тем, пользование имуществом осуществлялось арендатором по истечении срока действия N 1091 при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что свидетельствует о возобновлении этого договора на неопределенный срок.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент недвижимости администрации Рыбинского МО ЯО обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.10.2006 г. по делу N А82-2184/2005-1 и вынести новое решение, которым отказать истцу в удовлетворении его исковых требований.
Заявитель в апелляционной жалобе указывает, что не согласен с решением суда первой инстанции, считает, что оно подлежит отмене.
Так, по мнению Департамента, поскольку основной договор аренды недвижимого имущества был заключен 15.06.1994 г., то есть до вступления в силу федерального закона, а дополнительное соглашение являлось неотъемлемой частью данного договора, оно не подлежало государственной регистрации.
В связи с чем заявитель указывает, что договор N 1091 и дополнительное соглашение к нему являются действительным.
ЗАО "Рыбинскфермер" в отзыве на апелляционную жалобу отклонило доводы заявителя жалобы, просило решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.10.2006 г. по делу N А82-2184/2005-1 оставить без изменения, а апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.
Законность вынесенного решения арбитражного суда Ярославской области от 25.10.2006 г. по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные доказательства, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что основания для изменения или отмены вынесенного судом первой инстанции решения отсутствуют в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 15.06.1994 г. между Комитетом по управлению имуществом города Рыбинска (арендодатель, правопреемником является Департамент недвижимости Администрации Рыбинского муниципального округа) и АОЗТ "Рыбинскфермер" (арендатор, правопреемником является ЗАО "Рыбинскфермер") заключен договор аренды нежилого помещения (л.д. 7).
По условиям пункта 1 данного договора арендодатель сдает арендатору в арендное пользование по адресу: г. Рыбинск, ул. 9 Мая, 6а (распоряжением Главы Рыбинского муниципального округа N 171 от 02.04.2003 г. зданию рынка N 3 присвоен новый адрес: г. Рыбинск, ул. 9 Мая, дом 12) с общей площадью 1.093,0 кв. м для использования под рынок N 3.
Пунктом 15 договора установлен срок действия договора с 01.05.1994 г. по 01.01.2004 г. Данный договор был заключен до вступления в законную силу части Второй Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с частью 1 статьи 6 этого Федерального закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
01.01.2004 г. Департамент недвижимости администрации Рыбинского МО ЯО и ЗАО "Рыбинскфермер" подписали дополнительное соглашение к договору N 1091 (л.д. 8).
В соответствии с условиями дополнительного соглашения изменены размер передаваемого в аренду помещения (с 1.093 кв. м до 1.376, 4 кв. м); размер подлежащей оплате арендной платы и порядок ее внесения; изменена ответственность за просрочку платежа (размер пени уменьшился с 3% до 0,2%); срок действия договора установлен с 01.01.2004 г. по 31.12.2004 г., то есть 1 год.
Истец, обращаясь с настоящим иском, просит признать незаключенным вышеназванное дополнительное соглашение от 01.01.2004 г. в связи с тем, что оно заключено на срок один год и не проходило государственную регистрацию, а также признать договор N 1091 от 15.06.2004 г. возобновленным на неопределенный срок.
Судом первой инстанции в принятом решении верно указано, что согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключена возможность защиты гражданских прав способом, избранным истцом.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В данном случае, подписав дополнительное соглашение к договору, в котором срок аренды установлен один год, стороны должны были в установленном законом порядке зарегистрировать его.
Дополнительное соглашение от 01.01.2004 г. к договору аренды N 1091 от 15.06.1994 г. в установленном законом порядке зарегистрировано не было, что подтверждают сами стороны.
Следовательно, подписанное дополнительное соглашение к договору аренды в порядке статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.
Ссылка заявителя на то, что спорное дополнительное соглашение представляет собой неотъемлемую часть основного договора и в связи с чем не подлежит государственной регистрации, признается апелляционным судом несостоятельной, противоречащей нормам материального права.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Таким образом, поскольку дополнительное соглашение от 01.01.2004 г. признано судами первой и апелляционной инстанций незаключенным, следовательно, арендатор продолжал пользоваться спорным имуществом после истечения срока договора аренды N 1091 от 15.06.1994 г. (1 января 2004 г.) при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Доказательства, свидетельствующие о возражениях Департамента недвижимости администрации Рыбинского МО ЯО относительно пользования имуществом ЗАО "Рыбинскфермер" после истечения срока действия основного договора - 01.01.2004 г., в материалах дела отсутствуют.
Указание заявителя апелляционной жалобы на то, что 29.12.2004 г. Департаментом в адрес ЗАО "Рыбинскфермер" было направлено уведомление (исх. N 41-04/04-3448 - л.д. 166) о том, что договор аренды будет расторгнут с 01.01.2005 г., не является доказательством, свидетельствующим о наличии возражений на момент окончания действия договора аренды N 1091 от 15.06.1994 г.
В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Вопрос о том, прекратило ли уведомление от 29.12.2004 г. действие договора аренды не является предметом настоящего иска. Этот вопрос должен быть исследован судом при рассмотрении самостоятельного иска, например о выселении истца из занимаемых помещений.
На основании вышеизложенного апелляционный суд признает доводы заявителя жалобы несостоятельными, не основанными на материалах дела, не доказанными в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; считает, что решение арбитражного суда Ярославской области является правомерным, основанным на полном, всестороннем исследовании представленных доказательств, правильном применении норм права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.10.2006 г. по делу N А82-2184/2005-1 оставить без изменения; апелляционную жалобу Департамента недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа Ярославской области - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.
Председательствующий судья
А.В.ТЕТЕРВАК
Судьи
Л.В.ГУБИНА
Т.М.ДЬЯКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.03.2007 N 02АП-3934/2006 ПО ДЕЛУ N А82-2184/2005-1
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 марта 2007 г. по делу N А82-2184/2005-1
Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2007 г.
Постановление в окончательной форме изготовлено 21 марта 2007 г.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.В. Тетервака
судей Л.В. Губиной, Т.М. Дьяконовой
при ведении протокола судебного заседания А.В. Тетерваком
при участии представителей сторон
от истца:
от ответчика: Поткина Н.А., директор, Смурова Н.И., доверенность N 41-04/06-789 от 20.03.07 г.
рассмотрев апелляционную жалобу ответчика Департамента недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа Ярославской области
на решение Арбитражного суда Ярославской области
от 25.10.2006 г. по делу N А82-2184/2005-1,
принятое судом в составе судьи В.П. Козловым,
по иску Закрытого акционерного общества "Рыбинскфермер"
к Департаменту недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа Ярославской области
о признании незаключенным дополнительного соглашения и признании договора возобновленным,
установил:
Закрытое акционерное общество "Рыбинскфермер" (далее - ЗАО "Рыбинскфермер", истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Департаменту недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа Ярославской области (далее - Департамент недвижимости администрации Рыбинского МО ЯО, Департамент, ответчик, заявитель) с требованиями о признании незаключенным дополнительного соглашения от 01.01.2004 г. к договору аренды N 1091 от 15.06.1994 г. и признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок.
Исковые требования ЗАО "Рыбинскфермер" основаны на статьях 621, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что дополнительное соглашение от 01.01.2004 г. к договору аренды N 1091 от 15.06.1994 г. не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Решением суда первой инстанции по данному делу от 25.10.2006 г. исковые требования ОАО "Ярославская сбытовая компания" удовлетворены: дополнительное соглашение от 01.01.2004 г. к договору аренды N 1091 от 15.06.1994 г., подписанное Департаментом недвижимости администрации Рыбинского МО ЯО и ЗАО "Рыбинскфермер", признано незаключенным; договор аренды N 1091 от 15.06.1994 г. признан возобновленным с 01.01.2004 г. на неопределенный срок.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что поскольку дополнительное соглашение от 01.01.2004 г. к договору аренды N 1091 от 15.06.1994 г. не зарегистрировано в соответствии с требованиями статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, оно является незаключенным; между тем, пользование имуществом осуществлялось арендатором по истечении срока действия N 1091 при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что свидетельствует о возобновлении этого договора на неопределенный срок.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент недвижимости администрации Рыбинского МО ЯО обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.10.2006 г. по делу N А82-2184/2005-1 и вынести новое решение, которым отказать истцу в удовлетворении его исковых требований.
Заявитель в апелляционной жалобе указывает, что не согласен с решением суда первой инстанции, считает, что оно подлежит отмене.
Так, по мнению Департамента, поскольку основной договор аренды недвижимого имущества был заключен 15.06.1994 г., то есть до вступления в силу федерального закона, а дополнительное соглашение являлось неотъемлемой частью данного договора, оно не подлежало государственной регистрации.
В связи с чем заявитель указывает, что договор N 1091 и дополнительное соглашение к нему являются действительным.
ЗАО "Рыбинскфермер" в отзыве на апелляционную жалобу отклонило доводы заявителя жалобы, просило решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.10.2006 г. по делу N А82-2184/2005-1 оставить без изменения, а апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.
Законность вынесенного решения арбитражного суда Ярославской области от 25.10.2006 г. по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные доказательства, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что основания для изменения или отмены вынесенного судом первой инстанции решения отсутствуют в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 15.06.1994 г. между Комитетом по управлению имуществом города Рыбинска (арендодатель, правопреемником является Департамент недвижимости Администрации Рыбинского муниципального округа) и АОЗТ "Рыбинскфермер" (арендатор, правопреемником является ЗАО "Рыбинскфермер") заключен договор аренды нежилого помещения (л.д. 7).
По условиям пункта 1 данного договора арендодатель сдает арендатору в арендное пользование по адресу: г. Рыбинск, ул. 9 Мая, 6а (распоряжением Главы Рыбинского муниципального округа N 171 от 02.04.2003 г. зданию рынка N 3 присвоен новый адрес: г. Рыбинск, ул. 9 Мая, дом 12) с общей площадью 1.093,0 кв. м для использования под рынок N 3.
Пунктом 15 договора установлен срок действия договора с 01.05.1994 г. по 01.01.2004 г. Данный договор был заключен до вступления в законную силу части Второй Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с частью 1 статьи 6 этого Федерального закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
01.01.2004 г. Департамент недвижимости администрации Рыбинского МО ЯО и ЗАО "Рыбинскфермер" подписали дополнительное соглашение к договору N 1091 (л.д. 8).
В соответствии с условиями дополнительного соглашения изменены размер передаваемого в аренду помещения (с 1.093 кв. м до 1.376, 4 кв. м); размер подлежащей оплате арендной платы и порядок ее внесения; изменена ответственность за просрочку платежа (размер пени уменьшился с 3% до 0,2%); срок действия договора установлен с 01.01.2004 г. по 31.12.2004 г., то есть 1 год.
Истец, обращаясь с настоящим иском, просит признать незаключенным вышеназванное дополнительное соглашение от 01.01.2004 г. в связи с тем, что оно заключено на срок один год и не проходило государственную регистрацию, а также признать договор N 1091 от 15.06.2004 г. возобновленным на неопределенный срок.
Судом первой инстанции в принятом решении верно указано, что согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключена возможность защиты гражданских прав способом, избранным истцом.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В данном случае, подписав дополнительное соглашение к договору, в котором срок аренды установлен один год, стороны должны были в установленном законом порядке зарегистрировать его.
Дополнительное соглашение от 01.01.2004 г. к договору аренды N 1091 от 15.06.1994 г. в установленном законом порядке зарегистрировано не было, что подтверждают сами стороны.
Следовательно, подписанное дополнительное соглашение к договору аренды в порядке статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.
Ссылка заявителя на то, что спорное дополнительное соглашение представляет собой неотъемлемую часть основного договора и в связи с чем не подлежит государственной регистрации, признается апелляционным судом несостоятельной, противоречащей нормам материального права.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Таким образом, поскольку дополнительное соглашение от 01.01.2004 г. признано судами первой и апелляционной инстанций незаключенным, следовательно, арендатор продолжал пользоваться спорным имуществом после истечения срока договора аренды N 1091 от 15.06.1994 г. (1 января 2004 г.) при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Доказательства, свидетельствующие о возражениях Департамента недвижимости администрации Рыбинского МО ЯО относительно пользования имуществом ЗАО "Рыбинскфермер" после истечения срока действия основного договора - 01.01.2004 г., в материалах дела отсутствуют.
Указание заявителя апелляционной жалобы на то, что 29.12.2004 г. Департаментом в адрес ЗАО "Рыбинскфермер" было направлено уведомление (исх. N 41-04/04-3448 - л.д. 166) о том, что договор аренды будет расторгнут с 01.01.2005 г., не является доказательством, свидетельствующим о наличии возражений на момент окончания действия договора аренды N 1091 от 15.06.1994 г.
В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Вопрос о том, прекратило ли уведомление от 29.12.2004 г. действие договора аренды не является предметом настоящего иска. Этот вопрос должен быть исследован судом при рассмотрении самостоятельного иска, например о выселении истца из занимаемых помещений.
На основании вышеизложенного апелляционный суд признает доводы заявителя жалобы несостоятельными, не основанными на материалах дела, не доказанными в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; считает, что решение арбитражного суда Ярославской области является правомерным, основанным на полном, всестороннем исследовании представленных доказательств, правильном применении норм права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.10.2006 г. по делу N А82-2184/2005-1 оставить без изменения; апелляционную жалобу Департамента недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа Ярославской области - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.
Председательствующий судья
А.В.ТЕТЕРВАК
Судьи
Л.В.ГУБИНА
Т.М.ДЬЯКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)