Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2014 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДЮНА" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2013 по делу N А07-15678/2013 (судья Нурисламова И.Н.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "ДЮНА" - Шакиров Р.М. (доверенность от 20.04.2013, паспорт).
Общество с ограниченной ответственностью "ДЮНА" (далее - ООО "ДЮНА", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения от 07.08.2013 N 01/237/2013-206 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 05.06.2013 N 11, а также о возложении на Управление Росреестра обязанности осуществить государственную регистрацию поименованного договора (т. 1, л.д. 5-10).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечено общество с ограниченной ответственностью "Рест" (далее - ООО "Рест", третье лицо; т. 1, л.д. 92-94).
Решением от 19.12.2013 (резолютивная часть объявлена 12.12.2013) в удовлетворении заявления отказано (т. 1, л.д. 121-129).
В апелляционной жалобе ООО "ДЮНА" ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить (т. 3, л.д. 4-8). Приводит следующие доводы.
Суд первой инстанции не дал правовой оценки законности применения Управлением Росреестра нормы, предусмотренной абзацем 6 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. А также не применил пункт 1 статьи 2, пункт 2 статьи 13 названного Федерального закона и пункт 10 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утверждена Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135).
Суд необоснованно не учел, что объекты под литерами "А" и "Б" не были предметом спора по делу N А07-14077/2009 о сносе самовольных построек, а также не принял во внимание тот факт, что право собственности на нежилые здания под литерами "А1", "А2", "А3", "А5", "А6" признано в установленном порядке. Права собственности зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.02.2010 и 09.07.2010. Кроме того, 11.05.2012 Управлением Росреестра был зарегистрирован договор ипотеки зданий и земельного участка.
Ссылка заинтересованного лица на пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является неверной, так как данной нормой предусмотрен запрет на распоряжение постройкой лицом, ее осуществившим, но не приобретателем по договору купли-продажи.
В решении не приведена правовая оценка заявленных требований и оспариваемого сообщения об отказе в государственной регистрации в части объекта под литерой "А2".
При разрешении спора по существу суд первой инстанции не учел судебные акты по делу N А07-3392/2010.
В связи с этим общество "ДЮНА" настаивает на том, что договор аренды от 05.06.2013 N 11 и иные представленные на государственную регистрацию документы соответствуют нормам действующего гражданского законодательства Российской Федерации, полагает решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации арендной сделки незаконным и подлежащим отмене.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Управление Росреестра и общество "Рест" явку своих представителей не обеспечили.
С учетом мнения представителя ООО "Дюна" и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 27.12.2006 на основании договора купли-продажи от 02.12.2006 б/н в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесены записи NN 02-04-01/362/2006-151, 02-04-01/362/2006-154 о праве собственности общества "ДЮНА" на следующее имущество: одноэтажное нежилое строение административного назначения общей площадью 99 кв. м, литера "А", и одноэтажное нежилое сооружение "конюшня" общей площадью 274,3 кв. м, литера "Б", расположенные по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 63/3 (т. 1, л.д. 18, 57, 21, 60).
19.02.2010 на основании договора купли-продажи от 02.12.2006 б/н в ЕГРП внесена запись N 02-04-01/060/2010-132 о праве собственности общества "ДЮНА" на одноэтажное нежилое здание общей площадью 56,7 кв. м, литеры "А1", "А2", расположенное по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, д. 63, корп. 3 (т. 1, л.д. 19, 58).
09.07.2010 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 20.12.2006 серии RU N 03308000-49/1-ПА в ЕГРП внесена запись N 02-04-01/036/2010-331 о праве собственности общества "ДЮНА" на одноэтажное административное нежилое здание общей площадью 217,9 кв. м, литеры "А3", "А5", "А6", расположенное по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, д. 63, корп. 3 (т. 1, л.д. 20, 59).
08.12.2011 на основании договора купли-продажи от 14.11.2011 N 1 в ЕГРП внесена запись о праве собственности общества "ДЮНА" на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020115:68 общей площадью 12 080 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 63/3 (т. 1, л.д. 22, 61).
05.06.2013 между обществом "ДЮНА" (арендодатель) и обществом "Рест" (арендатор) был подписан договор аренды N 11 (т. 1, л.д. 12-14) и дополнительное соглашение N 1 к нему (т. 1, л.д. 26). По условиям данной сделки арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду сроком на 2 года нежилые здания и строения, расположенные по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, д. 63, корп. 3. А именно:
- - одноэтажное нежилое строение административного назначения общей площадью 99 кв. м, литера "А", инвентарный номер 500610;
- - одноэтажное нежилое здание общей площадью 56,7 кв. м, литеры "А1", "А2", инвентарный номер 500610;
- - одноэтажное нежилое здание административного назначения общей площадью 217,9 кв. м, литеры "А3", "А5", "А6", инвентарный номер 500610;
- - одноэтажное нежилое здание общей площадью 274,3 кв. м, литера "Б", инвентарный номер 500610;
- - часть земельного участка с кадастровым номером 02:55:020115:68, которая занята объектами аренды и необходима для их использования (в редакции дополнительного соглашения от 05.06.2013 N 1 - т. 1, л.д. 26).
По акту приема-передачи от 05.06.2013 здания и строения переданы обществом "ДЮНА" в аренду обществу "Рест" (т. 1, л.д. 27).
10.06.2013 представитель ООО "ДЮНА" обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 05.06.2013 N 11 (т. 1, л.д. 29). На регистрацию, среди прочего, были представлены договор аренды и акт приема-передачи от 05.06.2013 (т. 1, л.д. 29). Впоследствии, заявитель дополнительно представил в регистрирующий орган "свидетельство о государственной регистрации права от 08.12.2011", "дополнительное соглашение от 05.06.2013", "постановление от 06.06.2011 N Ф09-8588/10-С6", "определение от 06.10.2011 б/н" (т. 1, л.д. 32), а также иные документы (заявления и др.; т. 1, л.д. 35, 36, 38, 40, 41).
В письмах от 20.06.2013 и от 04.07.2013 Управление Росреестра сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации (т. 1, л.д. 30-31, 33-34). Государственный регистратор указал, что в Управление Росреестра поступило письмо главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 12.10.2010 N 1/2928-9, из содержания которого следовало: "Арбитражным судом Республики Башкортостан было принято решение от 30.10.2009 по делу N А07-14077/2009 об удовлетворении исковых требований Правительства Республики Башкортостан... об обязании общества "ДЮНА" снести самовольные постройки под литерами "Ж", "Ж1", общества "ВАН" снести нежилые строения под литерами "А1", "А2", "А3", "А4", а также о приведении земельного участка за свой счет в первоначальное состояние в течение одного месяца с момента вступления в законную силу данного решения".
В письме от 07.08.2013 N 01/237/2013-206 регистрирующий орган сообщил обществу "ДЮНА" об отказе в государственной регистрации договора аренды от 05.06.2013 N 11 (т. 1, л.д. 23-24). Государственный регистратор исходил из того, что поименованные в тексте договора аренды объекты под литерами "А1", "А2", "А3", "А5", "А6" согласно вступившему в законную силу решению от 30.10.2009 по делу N А07-14077/2009 являются самовольными постройками. В связи с этим, государственный регистратор применил норму, содержащуюся в абзаце 6 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и отказал в совершении испрашиваемого заявителем регистрационного действия.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации договора аренды незаконным, общество "ДЮНА" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением (т. 1, л.д. 5-10).
Отказывая в удовлетворении требований заявителя, арбитражный суд первой инстанции исходил из правомерности действий регистрирующего органа. Суд отметил, что на момент рассмотрения заявления общества "ДЮНА" о государственной регистрации договора аренды от 05.06.2013 N 11 Управление Росреестра было осведомлено о наличии вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2009 по делу N А07-14007/2009 о признании расположенных в г. Уфе по ул. Рихарда Зорге, 63/3 зданий, строений и сооружений самовольными постройками. В связи с чем, признал законным отказ в регистрации арендной сделки, основанный на применении абзаца 6 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 АПК РФ).
По смыслу статей 197 - 200 АПК РФ, пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ).
Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (пункт 2 статьи 13 Закона о государственной регистрации прав).
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (пункт 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ).
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184 утверждены Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно приложению (далее - Методические рекомендации N 184).
Согласно пункту 40 Методических рекомендаций N 184 законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. С учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять в том числе следующее: право- и дееспособность сторон (статьи 17, 21, 48, 49 ГК РФ); наличие полномочий у представителей (статья 182 ГК РФ), если сделка совершена представителями; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (статья 432 ГК РФ); соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (статьи 164, 434 ГК РФ); принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ); соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пункты 2, 3 статьи 209 ГК РФ, пункт 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав).
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).
В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества (абзац 6 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2009 по делу N А07-14077/2009 удовлетворены исковые требования Правительства Республики Башкортостан к обществам "ДЮНА" и "ВАН" о сносе самовольных построек. Данным судебным актом на ответчиков возложена обязанность в месячный срок привести земельный участок с кадастровым номером 02:55:020115:55, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Р.Зорге, 63/3 - в состояние, существовавшее до возведения самовольных построек под литерами "А1, А2, А3, А4, А5, А6, Ж, Ж1, Д, И" по техническому паспорту от 15.01.2008, инвентарный номер 500610. Кроме того, общество "ДЮНА" обязано снести расположенные по ул. Р. Зорге, 63/3 нежилые строения под литерами "Ж", "Ж1", а общество "ВАН" обязано снести нежилые строения под литерами "А1", "А2", "А3", "А4", "А5", "А6", "Д", "И".
Решение от 30.10.2009 по делу N А07-14077/2009 оставлено без изменения постановлениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2010 и Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30.03.2010.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации (часть 1 статьи 16 АПК РФ).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
Возведение самовольной постройки является правонарушением, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Невозможность приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, ее осуществившим представляет собой одно из последствий совершения противоправного деяния (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, от 16.02.2012 N 255-О-О, от 29.05.2012 N 900-О). Возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена государственная регистрация права или нет.
Легализация самовольной постройки путем внесение в ЕГРП записи о регистрации сделки об обременении соответствующего имущества (аренда) противоречит основным положениям гражданского (основания возникновения права на вновь созданную либо реконструируемую недвижимую вещь), градостроительного (административный порядок строительства и реконструкции, получение соответствующих разрешений) и земельного (отвод земельного участка под строительство) законодательства Российской Федерации, целям и задачам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, установленному публичному порядку.
При этом то обстоятельство, что в ЕГРП содержатся записи о регистрации права на самовольную постройку, не является обстоятельством, исключающим отказ в государственной регистрации сделки с таким объектом после установления Управлением Росреестра факта квалификации государственным судом постройки в качестве самовольной.
Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Таким образом, запись о регистрации прав на объекты недвижимости под литерами "А1", "А2", "А3", "А4", "А5", "А6", "Д", "Ж", "Ж1", "И", расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Р. Зорге, 63/3 подлежала и подлежит исключению из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Неисполнение органом Росреестра возложенной на него в силу закона обязанности по исключению записей, а также совершение действий по внесению в ЕГРП записей о регистрации права на часть указанных объектов после принятия судебных актов о сносе данных объектов, не свидетельствует о легализации объектов и получении ими статуса законно введенных в гражданский оборот.
Доказательств того, что при осуществлении 19.02.2010 государственной регистрации прав общества "ДЮНА" на объект под литерами "А1", "А2", а также 09.07.2010 - на объект под литерами "А3", "А5", "А6", Управление Росреестра располагало сведениями о вступлении решения от 30.10.2009 по делу N А07-14077/2009 в законную силу в материалы настоящего дела не представлено.
При этом судебная коллегия отмечает, что вне зависимости от обстоятельств наличия (отсутствия) у органа Росреестра указанных сведений на тот момент обязанность по исключению записей из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, возникшая на основании вступивших в законную силу судебных актов арбитражного суда, в силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у органа Росреестра сохраняется.
Вопреки доводам апелляционной жалобы то обстоятельство, что общество "ДЮНА" является приобретателем спорных зданий и строений, а не лицом, самовольно осуществившим строительство, не свидетельствует о неприменимости правила, регламентированного пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим продавцу на законных основаниях, она не может выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки. Договор купли-продажи самовольно построенного (реконструированного) объекта, сделки по распоряжению которым ничтожны, в силу статьи 168, пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, не является основанием для возникновения у покупателя прав на такой объект. Тем самым, как застройщик, так и любое иное лицо, которое подписало с застройщиком договор об отчуждении результатов самовольного строительства, не имеют правомочия распоряжения применительно к статье 209 Гражданского кодекса РФ, поскольку не являются собственниками объекта (объектов) недвижимого имущества.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Данное условие является существенным условием арендной сделки согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).
Включение в текст договора аренды от 05.06.2013 N 11 объектов под литерами "А" и "Б" не свидетельствует о наличии оснований для государственной регистрации сделки. По смыслу статей 432, 607, 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения должен быть совершен в письменной форме в виде единого документа с указанием на конкретные объекты сделки. В данном случае в текст договора включены здания и строения под литерами "А1", "А2", "А3", "А5", "А6", распоряжаться которыми в силу решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2009 по делу N А07-14077/2009 никто не вправе. Договор в такой редакции до момента разрешения заявителем выявленного государственным регистратором противоречия относительно полномочий арендодателя не может быть зарегистрирован в ЕГРП. Что не лишает общество "ДЮНА" и общество "Рест" возможности заключить самостоятельную арендную сделку в отношении принадлежащих заявителю на праве собственности и не признанных самовольными постройками объектов недвижимого имущества.
Судебные акты по делу N А07-3392/2010 об оспаривании обществом "ДЮНА" действий органа государственного кадастрового учета земельных участков (т. 1, л.д. 42-56) вопреки позиции общества "ДЮНА" не имеют правового значения для целей правильного и своевременного разрешения настоящего спора. Данные судебные акты не содержат описания обстоятельств, наличие которых препятствует исполнению решения от 30.10.2009 по делу N А07-14077/2009 о сносе самовольных построек либо опровергает выводы судов о самовольности строительства зданий, строений и сооружений по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 63/3.
Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды от 05.06.2013 N 11 по заявлению общества "ДЮНА" соответствует требованиям федерального закона и не нарушает прав заявителя.
В случае если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ).
С учетом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество "ДЮНА" (податель жалобы).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2013 по делу N А07-15678/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДЮНА" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.02.2014 N 18АП-1069/2014 ПО ДЕЛУ N А07-15678/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2014 г. N 18АП-1069/2014
Дело N А07-15678/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2014 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДЮНА" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2013 по делу N А07-15678/2013 (судья Нурисламова И.Н.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "ДЮНА" - Шакиров Р.М. (доверенность от 20.04.2013, паспорт).
Общество с ограниченной ответственностью "ДЮНА" (далее - ООО "ДЮНА", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения от 07.08.2013 N 01/237/2013-206 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 05.06.2013 N 11, а также о возложении на Управление Росреестра обязанности осуществить государственную регистрацию поименованного договора (т. 1, л.д. 5-10).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечено общество с ограниченной ответственностью "Рест" (далее - ООО "Рест", третье лицо; т. 1, л.д. 92-94).
Решением от 19.12.2013 (резолютивная часть объявлена 12.12.2013) в удовлетворении заявления отказано (т. 1, л.д. 121-129).
В апелляционной жалобе ООО "ДЮНА" ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить (т. 3, л.д. 4-8). Приводит следующие доводы.
Суд первой инстанции не дал правовой оценки законности применения Управлением Росреестра нормы, предусмотренной абзацем 6 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. А также не применил пункт 1 статьи 2, пункт 2 статьи 13 названного Федерального закона и пункт 10 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утверждена Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135).
Суд необоснованно не учел, что объекты под литерами "А" и "Б" не были предметом спора по делу N А07-14077/2009 о сносе самовольных построек, а также не принял во внимание тот факт, что право собственности на нежилые здания под литерами "А1", "А2", "А3", "А5", "А6" признано в установленном порядке. Права собственности зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.02.2010 и 09.07.2010. Кроме того, 11.05.2012 Управлением Росреестра был зарегистрирован договор ипотеки зданий и земельного участка.
Ссылка заинтересованного лица на пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является неверной, так как данной нормой предусмотрен запрет на распоряжение постройкой лицом, ее осуществившим, но не приобретателем по договору купли-продажи.
В решении не приведена правовая оценка заявленных требований и оспариваемого сообщения об отказе в государственной регистрации в части объекта под литерой "А2".
При разрешении спора по существу суд первой инстанции не учел судебные акты по делу N А07-3392/2010.
В связи с этим общество "ДЮНА" настаивает на том, что договор аренды от 05.06.2013 N 11 и иные представленные на государственную регистрацию документы соответствуют нормам действующего гражданского законодательства Российской Федерации, полагает решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации арендной сделки незаконным и подлежащим отмене.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Управление Росреестра и общество "Рест" явку своих представителей не обеспечили.
С учетом мнения представителя ООО "Дюна" и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 27.12.2006 на основании договора купли-продажи от 02.12.2006 б/н в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесены записи NN 02-04-01/362/2006-151, 02-04-01/362/2006-154 о праве собственности общества "ДЮНА" на следующее имущество: одноэтажное нежилое строение административного назначения общей площадью 99 кв. м, литера "А", и одноэтажное нежилое сооружение "конюшня" общей площадью 274,3 кв. м, литера "Б", расположенные по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 63/3 (т. 1, л.д. 18, 57, 21, 60).
19.02.2010 на основании договора купли-продажи от 02.12.2006 б/н в ЕГРП внесена запись N 02-04-01/060/2010-132 о праве собственности общества "ДЮНА" на одноэтажное нежилое здание общей площадью 56,7 кв. м, литеры "А1", "А2", расположенное по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, д. 63, корп. 3 (т. 1, л.д. 19, 58).
09.07.2010 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 20.12.2006 серии RU N 03308000-49/1-ПА в ЕГРП внесена запись N 02-04-01/036/2010-331 о праве собственности общества "ДЮНА" на одноэтажное административное нежилое здание общей площадью 217,9 кв. м, литеры "А3", "А5", "А6", расположенное по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, д. 63, корп. 3 (т. 1, л.д. 20, 59).
08.12.2011 на основании договора купли-продажи от 14.11.2011 N 1 в ЕГРП внесена запись о праве собственности общества "ДЮНА" на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020115:68 общей площадью 12 080 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 63/3 (т. 1, л.д. 22, 61).
05.06.2013 между обществом "ДЮНА" (арендодатель) и обществом "Рест" (арендатор) был подписан договор аренды N 11 (т. 1, л.д. 12-14) и дополнительное соглашение N 1 к нему (т. 1, л.д. 26). По условиям данной сделки арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду сроком на 2 года нежилые здания и строения, расположенные по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, д. 63, корп. 3. А именно:
- - одноэтажное нежилое строение административного назначения общей площадью 99 кв. м, литера "А", инвентарный номер 500610;
- - одноэтажное нежилое здание общей площадью 56,7 кв. м, литеры "А1", "А2", инвентарный номер 500610;
- - одноэтажное нежилое здание административного назначения общей площадью 217,9 кв. м, литеры "А3", "А5", "А6", инвентарный номер 500610;
- - одноэтажное нежилое здание общей площадью 274,3 кв. м, литера "Б", инвентарный номер 500610;
- - часть земельного участка с кадастровым номером 02:55:020115:68, которая занята объектами аренды и необходима для их использования (в редакции дополнительного соглашения от 05.06.2013 N 1 - т. 1, л.д. 26).
По акту приема-передачи от 05.06.2013 здания и строения переданы обществом "ДЮНА" в аренду обществу "Рест" (т. 1, л.д. 27).
10.06.2013 представитель ООО "ДЮНА" обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 05.06.2013 N 11 (т. 1, л.д. 29). На регистрацию, среди прочего, были представлены договор аренды и акт приема-передачи от 05.06.2013 (т. 1, л.д. 29). Впоследствии, заявитель дополнительно представил в регистрирующий орган "свидетельство о государственной регистрации права от 08.12.2011", "дополнительное соглашение от 05.06.2013", "постановление от 06.06.2011 N Ф09-8588/10-С6", "определение от 06.10.2011 б/н" (т. 1, л.д. 32), а также иные документы (заявления и др.; т. 1, л.д. 35, 36, 38, 40, 41).
В письмах от 20.06.2013 и от 04.07.2013 Управление Росреестра сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации (т. 1, л.д. 30-31, 33-34). Государственный регистратор указал, что в Управление Росреестра поступило письмо главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 12.10.2010 N 1/2928-9, из содержания которого следовало: "Арбитражным судом Республики Башкортостан было принято решение от 30.10.2009 по делу N А07-14077/2009 об удовлетворении исковых требований Правительства Республики Башкортостан... об обязании общества "ДЮНА" снести самовольные постройки под литерами "Ж", "Ж1", общества "ВАН" снести нежилые строения под литерами "А1", "А2", "А3", "А4", а также о приведении земельного участка за свой счет в первоначальное состояние в течение одного месяца с момента вступления в законную силу данного решения".
В письме от 07.08.2013 N 01/237/2013-206 регистрирующий орган сообщил обществу "ДЮНА" об отказе в государственной регистрации договора аренды от 05.06.2013 N 11 (т. 1, л.д. 23-24). Государственный регистратор исходил из того, что поименованные в тексте договора аренды объекты под литерами "А1", "А2", "А3", "А5", "А6" согласно вступившему в законную силу решению от 30.10.2009 по делу N А07-14077/2009 являются самовольными постройками. В связи с этим, государственный регистратор применил норму, содержащуюся в абзаце 6 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и отказал в совершении испрашиваемого заявителем регистрационного действия.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации договора аренды незаконным, общество "ДЮНА" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением (т. 1, л.д. 5-10).
Отказывая в удовлетворении требований заявителя, арбитражный суд первой инстанции исходил из правомерности действий регистрирующего органа. Суд отметил, что на момент рассмотрения заявления общества "ДЮНА" о государственной регистрации договора аренды от 05.06.2013 N 11 Управление Росреестра было осведомлено о наличии вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2009 по делу N А07-14007/2009 о признании расположенных в г. Уфе по ул. Рихарда Зорге, 63/3 зданий, строений и сооружений самовольными постройками. В связи с чем, признал законным отказ в регистрации арендной сделки, основанный на применении абзаца 6 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 АПК РФ).
По смыслу статей 197 - 200 АПК РФ, пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ).
Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (пункт 2 статьи 13 Закона о государственной регистрации прав).
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (пункт 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ).
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184 утверждены Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно приложению (далее - Методические рекомендации N 184).
Согласно пункту 40 Методических рекомендаций N 184 законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. С учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять в том числе следующее: право- и дееспособность сторон (статьи 17, 21, 48, 49 ГК РФ); наличие полномочий у представителей (статья 182 ГК РФ), если сделка совершена представителями; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (статья 432 ГК РФ); соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (статьи 164, 434 ГК РФ); принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ); соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пункты 2, 3 статьи 209 ГК РФ, пункт 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав).
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).
В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества (абзац 6 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2009 по делу N А07-14077/2009 удовлетворены исковые требования Правительства Республики Башкортостан к обществам "ДЮНА" и "ВАН" о сносе самовольных построек. Данным судебным актом на ответчиков возложена обязанность в месячный срок привести земельный участок с кадастровым номером 02:55:020115:55, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Р.Зорге, 63/3 - в состояние, существовавшее до возведения самовольных построек под литерами "А1, А2, А3, А4, А5, А6, Ж, Ж1, Д, И" по техническому паспорту от 15.01.2008, инвентарный номер 500610. Кроме того, общество "ДЮНА" обязано снести расположенные по ул. Р. Зорге, 63/3 нежилые строения под литерами "Ж", "Ж1", а общество "ВАН" обязано снести нежилые строения под литерами "А1", "А2", "А3", "А4", "А5", "А6", "Д", "И".
Решение от 30.10.2009 по делу N А07-14077/2009 оставлено без изменения постановлениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2010 и Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30.03.2010.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации (часть 1 статьи 16 АПК РФ).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
Возведение самовольной постройки является правонарушением, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Невозможность приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, ее осуществившим представляет собой одно из последствий совершения противоправного деяния (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, от 16.02.2012 N 255-О-О, от 29.05.2012 N 900-О). Возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена государственная регистрация права или нет.
Легализация самовольной постройки путем внесение в ЕГРП записи о регистрации сделки об обременении соответствующего имущества (аренда) противоречит основным положениям гражданского (основания возникновения права на вновь созданную либо реконструируемую недвижимую вещь), градостроительного (административный порядок строительства и реконструкции, получение соответствующих разрешений) и земельного (отвод земельного участка под строительство) законодательства Российской Федерации, целям и задачам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, установленному публичному порядку.
При этом то обстоятельство, что в ЕГРП содержатся записи о регистрации права на самовольную постройку, не является обстоятельством, исключающим отказ в государственной регистрации сделки с таким объектом после установления Управлением Росреестра факта квалификации государственным судом постройки в качестве самовольной.
Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Таким образом, запись о регистрации прав на объекты недвижимости под литерами "А1", "А2", "А3", "А4", "А5", "А6", "Д", "Ж", "Ж1", "И", расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Р. Зорге, 63/3 подлежала и подлежит исключению из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Неисполнение органом Росреестра возложенной на него в силу закона обязанности по исключению записей, а также совершение действий по внесению в ЕГРП записей о регистрации права на часть указанных объектов после принятия судебных актов о сносе данных объектов, не свидетельствует о легализации объектов и получении ими статуса законно введенных в гражданский оборот.
Доказательств того, что при осуществлении 19.02.2010 государственной регистрации прав общества "ДЮНА" на объект под литерами "А1", "А2", а также 09.07.2010 - на объект под литерами "А3", "А5", "А6", Управление Росреестра располагало сведениями о вступлении решения от 30.10.2009 по делу N А07-14077/2009 в законную силу в материалы настоящего дела не представлено.
При этом судебная коллегия отмечает, что вне зависимости от обстоятельств наличия (отсутствия) у органа Росреестра указанных сведений на тот момент обязанность по исключению записей из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, возникшая на основании вступивших в законную силу судебных актов арбитражного суда, в силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у органа Росреестра сохраняется.
Вопреки доводам апелляционной жалобы то обстоятельство, что общество "ДЮНА" является приобретателем спорных зданий и строений, а не лицом, самовольно осуществившим строительство, не свидетельствует о неприменимости правила, регламентированного пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим продавцу на законных основаниях, она не может выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки. Договор купли-продажи самовольно построенного (реконструированного) объекта, сделки по распоряжению которым ничтожны, в силу статьи 168, пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, не является основанием для возникновения у покупателя прав на такой объект. Тем самым, как застройщик, так и любое иное лицо, которое подписало с застройщиком договор об отчуждении результатов самовольного строительства, не имеют правомочия распоряжения применительно к статье 209 Гражданского кодекса РФ, поскольку не являются собственниками объекта (объектов) недвижимого имущества.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Данное условие является существенным условием арендной сделки согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).
Включение в текст договора аренды от 05.06.2013 N 11 объектов под литерами "А" и "Б" не свидетельствует о наличии оснований для государственной регистрации сделки. По смыслу статей 432, 607, 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения должен быть совершен в письменной форме в виде единого документа с указанием на конкретные объекты сделки. В данном случае в текст договора включены здания и строения под литерами "А1", "А2", "А3", "А5", "А6", распоряжаться которыми в силу решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2009 по делу N А07-14077/2009 никто не вправе. Договор в такой редакции до момента разрешения заявителем выявленного государственным регистратором противоречия относительно полномочий арендодателя не может быть зарегистрирован в ЕГРП. Что не лишает общество "ДЮНА" и общество "Рест" возможности заключить самостоятельную арендную сделку в отношении принадлежащих заявителю на праве собственности и не признанных самовольными постройками объектов недвижимого имущества.
Судебные акты по делу N А07-3392/2010 об оспаривании обществом "ДЮНА" действий органа государственного кадастрового учета земельных участков (т. 1, л.д. 42-56) вопреки позиции общества "ДЮНА" не имеют правового значения для целей правильного и своевременного разрешения настоящего спора. Данные судебные акты не содержат описания обстоятельств, наличие которых препятствует исполнению решения от 30.10.2009 по делу N А07-14077/2009 о сносе самовольных построек либо опровергает выводы судов о самовольности строительства зданий, строений и сооружений по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 63/3.
Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды от 05.06.2013 N 11 по заявлению общества "ДЮНА" соответствует требованиям федерального закона и не нарушает прав заявителя.
В случае если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ).
С учетом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество "ДЮНА" (податель жалобы).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2013 по делу N А07-15678/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДЮНА" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)