Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Меньшова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лукьянова И.Е.,
судей Захаровой Е.А., Зельхарняевой А.И.,
при секретаре Л.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой Е.А., дело по апелляционной жалобе ООО "Метриум" на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 1 августа 2013 года, которым постановлено:
Исковые требования В.А. к ООО "Метриум", ООО "Элит-дизайн" об обязании исполнить условия договора, взыскании неустойки, денежной компенсации морального вреда, обязании заключить договор - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Метриум" в пользу В.А. неустойку в размере. коп., денежную компенсацию морального вреда в размере. руб., расходы на оплату услуг представителя в размере. руб., почтовые расходы в размере. коп., расходы на оформление доверенности в размере. руб., штраф в размере. коп.
В удовлетворении исковых требований В.А. к ООО "Метриум", ООО "Элит-дизайн" об обязании исполнить условия договора, обязании заключить договор - отказать.
Взыскать ООО "Метриум" в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в доход бюджета города Москвы в размере. коп.
установила:
В.А. обратился в суд с иском к ООО "Метриум", ООО "Элит-дизайн" об обязании исполнить условия договора, взыскании неустойки, денежной компенсации морального вреда, обязании заключить договор, ссылаясь на то, что 30.03.2013 года между ООО "Метриум" и В.А. был заключен агентский договор, по которому "Метриум" обязалось по поручению истца совершить комплекс юридических и иных действий, направленных на подбор, бронирование (резервирование) за истцом и последующее содействие в регистрации договора долевого участия в строительстве между ООО "ЭлитДизайн" и истцом, и регистрации права собственности истца на объект недвижимости, расположенного в жилом доме - новостройке, отвечающего требованиям истца: по адресу:, количество комнат 1, площадь. кв. м, стоимостью не более. руб. коп. Истцом исполнены обязательства по оплате услуг по агентскому договору в размере. коп. Срок исполнения обязательств по агентскому договору был разделен на этапы, по первому этапу он установлен сторонами не позднее 25.04.2013 года. 23.05.2013 года в ответ на претензию истец получил от ООО "Метриум" уведомление о расторжении договора в связи с отсутствием у застройщика надлежаще оформленных документов на объект. Между тем истцу стало известно, что застройщику было продлено разрешение на строительство 25.04.2013 года. ООО "Метриум" не было осуществлено бронирование за истцом указанного в соглашении объекта недвижимости, а 15 мая 2013 г. истцу было предложено заключить договор долевого участия с застройщиком с увеличения стоимости объекта на. коп., от чего истец отказался. Просил обязать ООО "Метриум" исполнить условия агентского договора от 30.03.2013 г. в полном объеме и на условиях указанных в договоре, взыскать с ООО "Метриум" неустойку в размере. коп. за нарушение сроков исполнения работ, денежную компенсацию морального вреда в размере. руб., расходы на оплату услуг представителя в размере. руб., почтовые расходы в размере. коп., расходы по составлению доверенности в размере. руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом, обязать ООО "Элит-Дизайн" заключить с истцом договор на объект на условиях, оговоренных в агентском договоре от 30.03.2013 г.
Представители истца К., М. в судебном заседании исковые требования поддержали, просили взыскать с ООО "Метриум" неустойку за период с 04.06.2013 г. по 01.08.2013 г.
Представители ООО "Метриум" - Н.З., Н.С. возражали против удовлетворения исковых требований, указав, что агентским договором был предусмотрен срок исполнения обязательств по первому этапу - не позднее 25.04.2013 года, однако в ходе исполнения обязательств по договору, в процессе переговоров с застройщиком, было выяснено, что в период бронирования объекта у застройщика истек срок разрешения на строительство, в связи с чем обеспечение ООО "Метриум" подписания договора с застройщиком на объект противоречило бы законодательству и нарушало бы права истца. Поскольку первый этап по договору не исполнен, исполнение второго и третьего этапа не возможно ввиду отсутствия подписанного договора на объект с застройщиком; агентский договор не мог быть исполнен агентом по не зависящим от агента причинам и прекратил свое действие с 26.04.2013 года, о чем истцу сообщили письменно и предложили получить уплаченные деньги. После отказа истца от заключения договора с застройщиком, деньги были переведены на депозит нотариуса.
Представитель ответчика ООО "Элит-Дизайн" В.Е. возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что ООО "Элит-Дизайн" не является стороной по агентскому договору, заключенному между истцом и ООО "Метриум", договор долевого участия с истцом не заключался, денежные средства застройщику не передавались.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик ООО "Метриум", ссылаясь на то, что решение судом постановлено без учета фактических обстоятельств дела и требований закона.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ООО "Метриум" Н.З., поддержавшего доводы жалобы и указавшего, что, несмотря на предложение расторгнуть договор, ими предпринимались попытки урегулировать спор и истцу было предложено заключить договор с застройщиком, от чего он отказался 15 мая 2013 г., то есть отказался от дальнейшего исполнения договора, возражения представителя истца М., поддержавшего выводы судебного решения, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что 30.03.2013 года между ООО "Метриум" (агент) и В.А. (принципал) был заключен агентский договор, по условиям которого агент обязуется за вознаграждение совершить по поручению принципала, от его имени и за его счет, комплекс юридических и иных действий, направленных на своевременный подбор, бронирование (резервирование) за принципалом, и последующее содействие в регистрации договора долевого участия в строительстве между застройщиком и принципалом и регистрации права собственности принципала на объект недвижимости, расположенного в многоквартирном жилом доме-новостройке, отвечающим следующим требованиям принципала: место расположения объекта:.
В соответствии с п. 1.2 договора, агент исполняет обязательства в три этапа, по окончании каждого этапа стороны подписывают отчет агента об исполнении принятых обязательств. В рамках исполнения обязательств по первому этапу, в соответствии с п. 2.1.1 - 2.1.6 договора, агент обязался осуществить подбор и предложить принципалу не менее трех вариантов объекта в соответствии с требованиями принципала, обеспечить бронирование за принципалом выбранного им объекта до заключения между ним и застройщиком договора на объект, проводить переговоры с застройщиком выбранного принципалом объекта на предмет заключения между ним и застройщиком договора на объект, подготовить договор на объект, включая технические работы по его составлению и оформлению, технически организовать подписание договора на объект между принципалом и застройщиком, обеспечить исключение забронированного объекта из числа тех объектов, в отношении которых осуществляется реализация имущественных прав, со дня заключения между принципалом и застройщиком договора на объект. В соответствии с п. 2.1.7 договора, обязательства агента по первому этапу считаются исполненными надлежащим образом после подписания между принципалом и застройщиком договора на объект. В соответствии с положениями п. 2.1.10 договора, срок исполнения обязательств по первому этапу - не позднее 25.04.2013 года. В соответствии с положениями ст. 3.1 договора, вознаграждение агента по договору составляет. руб.
Список объектов к реализации, содержится в приложении N 1 к договору, которое подписывается сторонами после предоставления принципалом агенту разрешения на строительство жилого дома, оформленного в установленном законом порядке. Указанным агентским договором не предусмотрено право агента на заключение и подписание договора от имени принципала.
Как следует из представленного суду соглашения от 30.03.2013 года, ООО "Метриум" был осуществлен подбор квартиры, и принято обязательство по бронированию (резервированию) за принципалом объекта недвижимости, который будет расположен в жилом доме-новостройке по строительному адресу:, стоимостью не более. коп., в соответствии с п. 3 указанного соглашения, денежные средства вносятся непосредственно застройщику в срок до 24.05.2013 года, соглашение прекращает свое действие с даты заключения договора на объект между принципалом и застройщиком.
Несмотря на принятое на себя ООО "Метриум" обязательство, бронирование квартиры произведено не было.
Согласно представленному суду разрешению на строительство N. от 17.11.2011 г., выданному Администрацией городского округа Химки Московской области, разрешение на строительство жилого дома по адресу: дано на срок до 17.11.2012 года, 25.04.2013 года продлено на срок до 30.12.2013 года.
Согласно имеющимся в материалах дела платежным документам, 03.04.2013 года истцом были исполнены обязательства по оплате агентского договора в размере. коп.
Разрешая требования истца в части обязания ООО "Метриум" исполнить условия агентского договора N. от 30.03.2013 г. в полном объеме на условиях указанных в договоре, и отказывая в их удовлетворении, суд исходил из того, что предметом агентского договора является оказание комплекса юридических и иных действий, обязательства агента по первому этапу считаются исполненными надлежащим образом после подписания между истцом и застройщиком договора на объект; агентский договор заключен от имени ООО "Метриум", а не от имени ООО "Элит-Дизайн"; доказательств наличия полномочий у ООО "Метриум" на подписание договора от имени застройщика суду не представлено; ООО "Элит-дизайн" в агентском договоре не указан в качестве застройщика.
Вместе с тем, обосновывая свои выводы положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ, исходя из которых ООО "Метриум" взятые на себя обязательства выполнены не были, а истечение срока выполнения работ не освобождает ООО "Метриум" от ответственности за нарушение сроков выполнения работ, что предусмотрено в п. 6.2 заключенного между сторонами агентского договора, суд, руководствуясь п. 6 ст. 13, ст. 15 и п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", взыскал с ООО "Метриум" в пользу В.А. неустойку, денежную компенсацию морального вреда, судебные расходы.
Однако коллегия не может согласиться с данным выводом суда, поскольку судом не установлены все юридически значимые по делу обстоятельства, не применены положения закона, подлежащие применению, выводы суда по существу иска являются противоречивыми.
В соответствии со ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
В силу ст. 1011 ГК РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с нормами п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с нормами п. 2 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с нормами п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
По смыслу ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:
- назначить исполнителю новый срок;
- поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;
- потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);
- отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
Назначенные потребителем новые сроки выполнения работы (оказания услуги) указываются в договоре о выполнении работы (оказании услуги).
В случае просрочки новых сроков потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, установленные пунктом 1 настоящей статьи.
Цена выполненной работы (оказанной услуги), возвращаемая потребителю при отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), а также учитываемая при уменьшении цены выполненной работы (оказанной услуги), определяется в соответствии с пунктами 3, 4 и 5 статьи 24 настоящего Закона.
При отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы (оказания услуги), а также платы за выполненную работу (оказанную услугу), за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу (оказанную услугу).
В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Неустойка (пеня) за нарушение сроков начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.
Требования потребителя, установленные пунктом 1 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работы (оказания услуги) произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.
Из материалов дела следует, что 23.05.2013 года истец был уведомлен ООО "Метриум" о расторжении агентского договора, по причинам, не зависящим от сторон, из-за отсутствия у застройщика надлежаще оформленных документов на объект, 30.05.2013 года истцу была направлена телеграмма с предложением получить денежные средства, оплаченные по агентскому договору.
ООО "Метриум" 14.06.2013 года на депозит нотариуса внесена денежная сумма для В.А. в размере. коп. в счет возврата суммы, внесенной по агентскому договору.
Возражая против исковых требований, ООО "Метриум" ссылался на невозможность бронирования квартиры в сроки, установленные агентским договором по исполнению первого этапа: не позднее 25.04.2013 г., по обстоятельствам, за которые ни одна сторона договора не отвечает - отсутствие у застройщика разрешения на строительство.
Из представленных коллегии материалов дела и пояснений представителя ООО "Метриум" следует, что возражения ООО "Метриум" заслуживают внимания, поскольку первоначально Администрацией г.о. Химки было отказано в продлении срока разрешения на строительство, которое обжаловалось ООО "Элит-дизайн" в Арбитражный суд Московской области. Решением Арбитражного суда Московской области от 12 февраля 2013 г. заявление было удовлетворено. 26 апреля 2013 г. в адрес застройщика от Администрации г.о. Химки Московской области поступило уведомление о продлении срока разрешения на строительство, а сам документ был выдан представителю ООО "Элит-дизайн" 29 апреля 2013 г. В период с 17 ноября 2012 г. по 29 апреля 2013 г. заключение договоров участия в долевом строительстве было прекращено и возобновлено только с 30 апреля 2013 г.
Таким образом, ООО "Метриум" лишено было возможности по причинам, от него не зависящим, осуществить бронирование квартиры за истцом в период, когда ООО "Элит-дизайн" не заключал договоры участия в долевом строительстве.
Кроме того, из материалов дела следует, что 15 мая 2013 г. истец отказался от заключения договора долевого участия в строительстве в связи с тем, что застройщиком увеличена цена объекта на. руб.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, коллегия приходит к выводу о том, что исполнение агентского договора на указанных в нем условиях после изменения цены застройщиком стало невозможным, поскольку стороны этого договора не могут повлиять на цену квартиры, устанавливаемую застройщиком, а застройщик, в свою очередь, не является стороной по агентскому договору между истцом и ООО "Метриум", поэтому условия этого договора для него не являются обязательными.
Указанные обстоятельства свидетельствуют об отказе истца от изменения условий договора и от его исполнения на иных условиях, о расторжении истцом агентского договора в связи с невозможностью ООО "Метриум" по не зависящим от него причинам исполнить условия агентского договора на указанных в нем условиях.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По смыслу указанной нормы неустойка может быть взыскана только при наличии виновного поведения должника.
Из материалов дела следует, что истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период с 04.06.2013 г. по 01.08.2013 г., и указанные требования частично удовлетворены судом.
Между тем, поскольку из материалов дела усматривается, что с 15 мая 2013 г. истец отказался от исполнения договора, с указанного времени обязательства ООО "Метриум" по договору следует считать прекращенными, и начисление неустойки с 04.06.2013 г. по 01.08.2013 г. является необоснованным.
При таких обстоятельствах требования истца, вытекающие из обязательств, предусмотренных агентским договором, включая требования о взыскании неустойки, морального вреда и штрафа (ст. 13 п. 6 Закона РФ "О защите прав потребителей"), являются необоснованными и подлежат отклонению.
Исходя из ст. 98 ГПК РФ, принимая во внимание то, что в иске В.А. следует отказать, отсутствуют основания для взыскания в его пользу судебных расходов.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Останкинского районного суда г. Москвы от 1 августа 2013 года отменить.
В.А. в иске к ООО "Метриум", ООО "Элит-дизайн" о возложении обязанности исполнить условия договора, о взыскании неустойки, обязании заключить договор, о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.11.2013 ПО ДЕЛУ N 11-31755
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 ноября 2013 г. по делу N 11-31755
Судья Меньшова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лукьянова И.Е.,
судей Захаровой Е.А., Зельхарняевой А.И.,
при секретаре Л.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой Е.А., дело по апелляционной жалобе ООО "Метриум" на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 1 августа 2013 года, которым постановлено:
Исковые требования В.А. к ООО "Метриум", ООО "Элит-дизайн" об обязании исполнить условия договора, взыскании неустойки, денежной компенсации морального вреда, обязании заключить договор - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Метриум" в пользу В.А. неустойку в размере. коп., денежную компенсацию морального вреда в размере. руб., расходы на оплату услуг представителя в размере. руб., почтовые расходы в размере. коп., расходы на оформление доверенности в размере. руб., штраф в размере. коп.
В удовлетворении исковых требований В.А. к ООО "Метриум", ООО "Элит-дизайн" об обязании исполнить условия договора, обязании заключить договор - отказать.
Взыскать ООО "Метриум" в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в доход бюджета города Москвы в размере. коп.
установила:
В.А. обратился в суд с иском к ООО "Метриум", ООО "Элит-дизайн" об обязании исполнить условия договора, взыскании неустойки, денежной компенсации морального вреда, обязании заключить договор, ссылаясь на то, что 30.03.2013 года между ООО "Метриум" и В.А. был заключен агентский договор, по которому "Метриум" обязалось по поручению истца совершить комплекс юридических и иных действий, направленных на подбор, бронирование (резервирование) за истцом и последующее содействие в регистрации договора долевого участия в строительстве между ООО "ЭлитДизайн" и истцом, и регистрации права собственности истца на объект недвижимости, расположенного в жилом доме - новостройке, отвечающего требованиям истца: по адресу:, количество комнат 1, площадь. кв. м, стоимостью не более. руб. коп. Истцом исполнены обязательства по оплате услуг по агентскому договору в размере. коп. Срок исполнения обязательств по агентскому договору был разделен на этапы, по первому этапу он установлен сторонами не позднее 25.04.2013 года. 23.05.2013 года в ответ на претензию истец получил от ООО "Метриум" уведомление о расторжении договора в связи с отсутствием у застройщика надлежаще оформленных документов на объект. Между тем истцу стало известно, что застройщику было продлено разрешение на строительство 25.04.2013 года. ООО "Метриум" не было осуществлено бронирование за истцом указанного в соглашении объекта недвижимости, а 15 мая 2013 г. истцу было предложено заключить договор долевого участия с застройщиком с увеличения стоимости объекта на. коп., от чего истец отказался. Просил обязать ООО "Метриум" исполнить условия агентского договора от 30.03.2013 г. в полном объеме и на условиях указанных в договоре, взыскать с ООО "Метриум" неустойку в размере. коп. за нарушение сроков исполнения работ, денежную компенсацию морального вреда в размере. руб., расходы на оплату услуг представителя в размере. руб., почтовые расходы в размере. коп., расходы по составлению доверенности в размере. руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом, обязать ООО "Элит-Дизайн" заключить с истцом договор на объект на условиях, оговоренных в агентском договоре от 30.03.2013 г.
Представители истца К., М. в судебном заседании исковые требования поддержали, просили взыскать с ООО "Метриум" неустойку за период с 04.06.2013 г. по 01.08.2013 г.
Представители ООО "Метриум" - Н.З., Н.С. возражали против удовлетворения исковых требований, указав, что агентским договором был предусмотрен срок исполнения обязательств по первому этапу - не позднее 25.04.2013 года, однако в ходе исполнения обязательств по договору, в процессе переговоров с застройщиком, было выяснено, что в период бронирования объекта у застройщика истек срок разрешения на строительство, в связи с чем обеспечение ООО "Метриум" подписания договора с застройщиком на объект противоречило бы законодательству и нарушало бы права истца. Поскольку первый этап по договору не исполнен, исполнение второго и третьего этапа не возможно ввиду отсутствия подписанного договора на объект с застройщиком; агентский договор не мог быть исполнен агентом по не зависящим от агента причинам и прекратил свое действие с 26.04.2013 года, о чем истцу сообщили письменно и предложили получить уплаченные деньги. После отказа истца от заключения договора с застройщиком, деньги были переведены на депозит нотариуса.
Представитель ответчика ООО "Элит-Дизайн" В.Е. возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что ООО "Элит-Дизайн" не является стороной по агентскому договору, заключенному между истцом и ООО "Метриум", договор долевого участия с истцом не заключался, денежные средства застройщику не передавались.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик ООО "Метриум", ссылаясь на то, что решение судом постановлено без учета фактических обстоятельств дела и требований закона.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ООО "Метриум" Н.З., поддержавшего доводы жалобы и указавшего, что, несмотря на предложение расторгнуть договор, ими предпринимались попытки урегулировать спор и истцу было предложено заключить договор с застройщиком, от чего он отказался 15 мая 2013 г., то есть отказался от дальнейшего исполнения договора, возражения представителя истца М., поддержавшего выводы судебного решения, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что 30.03.2013 года между ООО "Метриум" (агент) и В.А. (принципал) был заключен агентский договор, по условиям которого агент обязуется за вознаграждение совершить по поручению принципала, от его имени и за его счет, комплекс юридических и иных действий, направленных на своевременный подбор, бронирование (резервирование) за принципалом, и последующее содействие в регистрации договора долевого участия в строительстве между застройщиком и принципалом и регистрации права собственности принципала на объект недвижимости, расположенного в многоквартирном жилом доме-новостройке, отвечающим следующим требованиям принципала: место расположения объекта:.
В соответствии с п. 1.2 договора, агент исполняет обязательства в три этапа, по окончании каждого этапа стороны подписывают отчет агента об исполнении принятых обязательств. В рамках исполнения обязательств по первому этапу, в соответствии с п. 2.1.1 - 2.1.6 договора, агент обязался осуществить подбор и предложить принципалу не менее трех вариантов объекта в соответствии с требованиями принципала, обеспечить бронирование за принципалом выбранного им объекта до заключения между ним и застройщиком договора на объект, проводить переговоры с застройщиком выбранного принципалом объекта на предмет заключения между ним и застройщиком договора на объект, подготовить договор на объект, включая технические работы по его составлению и оформлению, технически организовать подписание договора на объект между принципалом и застройщиком, обеспечить исключение забронированного объекта из числа тех объектов, в отношении которых осуществляется реализация имущественных прав, со дня заключения между принципалом и застройщиком договора на объект. В соответствии с п. 2.1.7 договора, обязательства агента по первому этапу считаются исполненными надлежащим образом после подписания между принципалом и застройщиком договора на объект. В соответствии с положениями п. 2.1.10 договора, срок исполнения обязательств по первому этапу - не позднее 25.04.2013 года. В соответствии с положениями ст. 3.1 договора, вознаграждение агента по договору составляет. руб.
Список объектов к реализации, содержится в приложении N 1 к договору, которое подписывается сторонами после предоставления принципалом агенту разрешения на строительство жилого дома, оформленного в установленном законом порядке. Указанным агентским договором не предусмотрено право агента на заключение и подписание договора от имени принципала.
Как следует из представленного суду соглашения от 30.03.2013 года, ООО "Метриум" был осуществлен подбор квартиры, и принято обязательство по бронированию (резервированию) за принципалом объекта недвижимости, который будет расположен в жилом доме-новостройке по строительному адресу:, стоимостью не более. коп., в соответствии с п. 3 указанного соглашения, денежные средства вносятся непосредственно застройщику в срок до 24.05.2013 года, соглашение прекращает свое действие с даты заключения договора на объект между принципалом и застройщиком.
Несмотря на принятое на себя ООО "Метриум" обязательство, бронирование квартиры произведено не было.
Согласно представленному суду разрешению на строительство N. от 17.11.2011 г., выданному Администрацией городского округа Химки Московской области, разрешение на строительство жилого дома по адресу: дано на срок до 17.11.2012 года, 25.04.2013 года продлено на срок до 30.12.2013 года.
Согласно имеющимся в материалах дела платежным документам, 03.04.2013 года истцом были исполнены обязательства по оплате агентского договора в размере. коп.
Разрешая требования истца в части обязания ООО "Метриум" исполнить условия агентского договора N. от 30.03.2013 г. в полном объеме на условиях указанных в договоре, и отказывая в их удовлетворении, суд исходил из того, что предметом агентского договора является оказание комплекса юридических и иных действий, обязательства агента по первому этапу считаются исполненными надлежащим образом после подписания между истцом и застройщиком договора на объект; агентский договор заключен от имени ООО "Метриум", а не от имени ООО "Элит-Дизайн"; доказательств наличия полномочий у ООО "Метриум" на подписание договора от имени застройщика суду не представлено; ООО "Элит-дизайн" в агентском договоре не указан в качестве застройщика.
Вместе с тем, обосновывая свои выводы положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ, исходя из которых ООО "Метриум" взятые на себя обязательства выполнены не были, а истечение срока выполнения работ не освобождает ООО "Метриум" от ответственности за нарушение сроков выполнения работ, что предусмотрено в п. 6.2 заключенного между сторонами агентского договора, суд, руководствуясь п. 6 ст. 13, ст. 15 и п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", взыскал с ООО "Метриум" в пользу В.А. неустойку, денежную компенсацию морального вреда, судебные расходы.
Однако коллегия не может согласиться с данным выводом суда, поскольку судом не установлены все юридически значимые по делу обстоятельства, не применены положения закона, подлежащие применению, выводы суда по существу иска являются противоречивыми.
В соответствии со ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
В силу ст. 1011 ГК РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с нормами п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с нормами п. 2 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с нормами п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
По смыслу ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:
- назначить исполнителю новый срок;
- поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;
- потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);
- отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
Назначенные потребителем новые сроки выполнения работы (оказания услуги) указываются в договоре о выполнении работы (оказании услуги).
В случае просрочки новых сроков потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, установленные пунктом 1 настоящей статьи.
Цена выполненной работы (оказанной услуги), возвращаемая потребителю при отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), а также учитываемая при уменьшении цены выполненной работы (оказанной услуги), определяется в соответствии с пунктами 3, 4 и 5 статьи 24 настоящего Закона.
При отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы (оказания услуги), а также платы за выполненную работу (оказанную услугу), за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу (оказанную услугу).
В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Неустойка (пеня) за нарушение сроков начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.
Требования потребителя, установленные пунктом 1 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работы (оказания услуги) произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.
Из материалов дела следует, что 23.05.2013 года истец был уведомлен ООО "Метриум" о расторжении агентского договора, по причинам, не зависящим от сторон, из-за отсутствия у застройщика надлежаще оформленных документов на объект, 30.05.2013 года истцу была направлена телеграмма с предложением получить денежные средства, оплаченные по агентскому договору.
ООО "Метриум" 14.06.2013 года на депозит нотариуса внесена денежная сумма для В.А. в размере. коп. в счет возврата суммы, внесенной по агентскому договору.
Возражая против исковых требований, ООО "Метриум" ссылался на невозможность бронирования квартиры в сроки, установленные агентским договором по исполнению первого этапа: не позднее 25.04.2013 г., по обстоятельствам, за которые ни одна сторона договора не отвечает - отсутствие у застройщика разрешения на строительство.
Из представленных коллегии материалов дела и пояснений представителя ООО "Метриум" следует, что возражения ООО "Метриум" заслуживают внимания, поскольку первоначально Администрацией г.о. Химки было отказано в продлении срока разрешения на строительство, которое обжаловалось ООО "Элит-дизайн" в Арбитражный суд Московской области. Решением Арбитражного суда Московской области от 12 февраля 2013 г. заявление было удовлетворено. 26 апреля 2013 г. в адрес застройщика от Администрации г.о. Химки Московской области поступило уведомление о продлении срока разрешения на строительство, а сам документ был выдан представителю ООО "Элит-дизайн" 29 апреля 2013 г. В период с 17 ноября 2012 г. по 29 апреля 2013 г. заключение договоров участия в долевом строительстве было прекращено и возобновлено только с 30 апреля 2013 г.
Таким образом, ООО "Метриум" лишено было возможности по причинам, от него не зависящим, осуществить бронирование квартиры за истцом в период, когда ООО "Элит-дизайн" не заключал договоры участия в долевом строительстве.
Кроме того, из материалов дела следует, что 15 мая 2013 г. истец отказался от заключения договора долевого участия в строительстве в связи с тем, что застройщиком увеличена цена объекта на. руб.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, коллегия приходит к выводу о том, что исполнение агентского договора на указанных в нем условиях после изменения цены застройщиком стало невозможным, поскольку стороны этого договора не могут повлиять на цену квартиры, устанавливаемую застройщиком, а застройщик, в свою очередь, не является стороной по агентскому договору между истцом и ООО "Метриум", поэтому условия этого договора для него не являются обязательными.
Указанные обстоятельства свидетельствуют об отказе истца от изменения условий договора и от его исполнения на иных условиях, о расторжении истцом агентского договора в связи с невозможностью ООО "Метриум" по не зависящим от него причинам исполнить условия агентского договора на указанных в нем условиях.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По смыслу указанной нормы неустойка может быть взыскана только при наличии виновного поведения должника.
Из материалов дела следует, что истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период с 04.06.2013 г. по 01.08.2013 г., и указанные требования частично удовлетворены судом.
Между тем, поскольку из материалов дела усматривается, что с 15 мая 2013 г. истец отказался от исполнения договора, с указанного времени обязательства ООО "Метриум" по договору следует считать прекращенными, и начисление неустойки с 04.06.2013 г. по 01.08.2013 г. является необоснованным.
При таких обстоятельствах требования истца, вытекающие из обязательств, предусмотренных агентским договором, включая требования о взыскании неустойки, морального вреда и штрафа (ст. 13 п. 6 Закона РФ "О защите прав потребителей"), являются необоснованными и подлежат отклонению.
Исходя из ст. 98 ГПК РФ, принимая во внимание то, что в иске В.А. следует отказать, отсутствуют основания для взыскания в его пользу судебных расходов.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Останкинского районного суда г. Москвы от 1 августа 2013 года отменить.
В.А. в иске к ООО "Метриум", ООО "Элит-дизайн" о возложении обязанности исполнить условия договора, о взыскании неустойки, обязании заключить договор, о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)