Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Королевой Н.Н.,
судей Гарифуллиной К.Р., Нафиковой Р.А.,
при участии представителей:
истца - Алферовой А.Б. (доверенность от 30.09.2014 N 30/09), Ершова И.Г. (доверенность от 01.10.2014 N 01/10),
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поттер", г. Ульяновск,
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2014 (судья Арзамаскина Н.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)
по делу N А72-9389/2013
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Рыжевского Алексея Гордеевича, г. Ульяновск (ОГРНИП <...>, ИНН <...>) к обществу с ограниченной ответственностью "Поттер", г. Ульяновск (ОГРН 1117325007436, ИНН 7325107870) о расторжении договора аренды нежилого помещения,
по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Поттер", г. Ульяновск, к индивидуальному предпринимателю Рыжевскому Алексею Гордеевичу, г. Ульяновск, о взыскании 530 455 руб. ущерба, 1 676 454 руб. 22 коп. упущенной выгоды,
установил:
индивидуальный предприниматель Рыжевский Алексей Гордеевич (далее - истец, ИП Рыжевский А.Г.) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Поттер" (далее - ответчик, ООО "Поттер") о расторжении договора аренды нежилого помещения.
Исковые требования заявлены в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиями договора от 01.07.2012 N 1 аренды нежилого помещения общей площадью 591,63 кв. м по ул. Гончарова, д. 30.1 г. Ульяновска и мотивированы тем, что ответчик существенно нарушил условия договора аренды, ненадлежащим образом исполняя обязательства по уплате арендной платы в размере и сроки, предусмотренные договором в период с 01.07.2012 по 26.07.2013.
В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ответчик до принятия решения предъявил истцу встречный иск о взыскании 2 206 909 руб. 22 коп. убытков, из которых 530 455 руб. реального ущерба и 1 676 454 руб. 22 коп. упущенной выгоды, возникших в связи с ненадлежащим исполнением истцом обязательств по устранению недостатков арендованного помещения.
Решением от 17.03.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014, Арбитражный суд Ульяновской области первоначальный иск удовлетворил, в удовлетворении встречного иска - отказал.
В кассационной жалобе ООО "Поттер" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить как не соответствующее нормам права.
Заявитель кассационной жалобы указывает на необоснованность вывода суда о наличии задолженности по договору аренды в спорный период, на нарушение принципа равноправия сторон в связи с отсутствием оценки судом доказательств, представленных ответчиком, неправильное применение правил статьи 15 ГК РФ при отказе во взыскании реального ущерба и упущенной выгоды.
В отзыве на кассационную жалобу ИП Рыжевский А.Г. просит удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность состоявшихся судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, не находит оснований для отмены судебных актов.
Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами спора доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, исходил из того, что ответчик существенным образом нарушил условия договора аренды, неоднократно уплачивая арендную плату с просрочкой и в размере, не предусмотренном договором, со ссылкой на пункт 2 статьи 450, статью 619 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о взыскании реального ущерба в виде восстановительного ремонта на основании отчета об оценке от 16.09.2013 N 560/08-13, суд первой инстанции руководствовался правилами статей 15, 612 ГК РФ, условиями договора от 01.07.2012, а также условиями подобных договоров аренды, заключенных сторонами с 2010 года, и признал, что на момент подписания спорного договора ответчику было известно об имеющихся недостатках переданного в арендное пользование имущества.
Кроме того, суд установил, что в нарушение пункта 4.9 договора ответчик не устранил недостатки нежилого помещения собственными силами и за свой счет, документов, подтверждающих произведенные затраты, в суд не представил.
В связи с указанными обстоятельствами, принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих невозможность использования нежилого помещения ответчиком, а также правила пункта 4 статьи 393 ГК РФ, суд первой инстанции отказал и во взыскании упущенной выгоды.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводом суда первой инстанции.
У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.
В силу части 1 статьи 8 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон.
Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 2 статьи 8 АПК РФ).
Согласно части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 АПК РФ).
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (статья 619 ГК РФ).
Так, согласно расчету ответчика (л.д. 60, т. 5) по состоянию на 01.08.2013 задолженность ответчика по арендной плате составляет 228 149 руб.
Тем самым ответчиком подтвержден факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору.
Поскольку материалами дела подтверждается факт существенного нарушения ответчиком условий договоров по уплате арендной платы в установленном размере и сроки, суды обеих инстанций правомерно признали наличие оснований для расторжения договора аренды.
Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).
Согласно пункту 4.9 договора в случае обнаружения любой течи с потолка и стен помещения арендодатель обязан немедленно (в течение 3 (трех) часов с момента уведомления арендатором) устранить вышеуказанные недостатки. При неустранении вышеуказанных недостатков в течение 3 (трех) часов арендодателем, арендатор собственными силами и за свой счет может устранить недостаток и потребовать возмещения затрат. Арендная плата за период проведения работ не начисляется.
Принимая во внимание отсутствие доказательств устранения ответчиком недостатков собственными силами и за свой счет, а также факт расторжения договора аренды, отказ во встречном иске о взыскании реального ущерба соответствует закону и материалам дела.
В соответствии с пунктом 4.8 договора аренды в случае невозможности использовать помещение, полностью или частично, по вине арендодателя, что определяется двусторонней комиссией, арендодатель за свой счет устраняет недостатки, повлекшие за собой невозможность использования помещения. Помещение закрывается на период проведения работ, арендная плата за период проведения работ не начисляется.
Между тем в материалах дела отсутствует акт двусторонней комиссии, подтверждающий факт невозможности использования арендных помещений в целях аренды в связи с возникшими недостатками, отсутствуют и надлежащие доказательства, подтверждающие прекращение ответчиком его деятельности.
Поэтому оснований для удовлетворения иска о взыскании упущенной выгоды также не имелось.
При таких условиях доводы кассационной жалобы отклоняются как не соответствующие закону и материалам дела.
Оснований для отмены судебных актов не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 по делу N А72-9389/2013 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.Н.КОРОЛЕВА
Судьи
К.Р.ГАРИФУЛЛИНА
Р.А.НАФИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 09.10.2014 ПО ДЕЛУ N А72-9389/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2014 г. по делу N А72-9389/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Королевой Н.Н.,
судей Гарифуллиной К.Р., Нафиковой Р.А.,
при участии представителей:
истца - Алферовой А.Б. (доверенность от 30.09.2014 N 30/09), Ершова И.Г. (доверенность от 01.10.2014 N 01/10),
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поттер", г. Ульяновск,
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2014 (судья Арзамаскина Н.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)
по делу N А72-9389/2013
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Рыжевского Алексея Гордеевича, г. Ульяновск (ОГРНИП <...>, ИНН <...>) к обществу с ограниченной ответственностью "Поттер", г. Ульяновск (ОГРН 1117325007436, ИНН 7325107870) о расторжении договора аренды нежилого помещения,
по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Поттер", г. Ульяновск, к индивидуальному предпринимателю Рыжевскому Алексею Гордеевичу, г. Ульяновск, о взыскании 530 455 руб. ущерба, 1 676 454 руб. 22 коп. упущенной выгоды,
установил:
индивидуальный предприниматель Рыжевский Алексей Гордеевич (далее - истец, ИП Рыжевский А.Г.) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Поттер" (далее - ответчик, ООО "Поттер") о расторжении договора аренды нежилого помещения.
Исковые требования заявлены в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиями договора от 01.07.2012 N 1 аренды нежилого помещения общей площадью 591,63 кв. м по ул. Гончарова, д. 30.1 г. Ульяновска и мотивированы тем, что ответчик существенно нарушил условия договора аренды, ненадлежащим образом исполняя обязательства по уплате арендной платы в размере и сроки, предусмотренные договором в период с 01.07.2012 по 26.07.2013.
В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ответчик до принятия решения предъявил истцу встречный иск о взыскании 2 206 909 руб. 22 коп. убытков, из которых 530 455 руб. реального ущерба и 1 676 454 руб. 22 коп. упущенной выгоды, возникших в связи с ненадлежащим исполнением истцом обязательств по устранению недостатков арендованного помещения.
Решением от 17.03.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014, Арбитражный суд Ульяновской области первоначальный иск удовлетворил, в удовлетворении встречного иска - отказал.
В кассационной жалобе ООО "Поттер" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить как не соответствующее нормам права.
Заявитель кассационной жалобы указывает на необоснованность вывода суда о наличии задолженности по договору аренды в спорный период, на нарушение принципа равноправия сторон в связи с отсутствием оценки судом доказательств, представленных ответчиком, неправильное применение правил статьи 15 ГК РФ при отказе во взыскании реального ущерба и упущенной выгоды.
В отзыве на кассационную жалобу ИП Рыжевский А.Г. просит удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность состоявшихся судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, не находит оснований для отмены судебных актов.
Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами спора доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, исходил из того, что ответчик существенным образом нарушил условия договора аренды, неоднократно уплачивая арендную плату с просрочкой и в размере, не предусмотренном договором, со ссылкой на пункт 2 статьи 450, статью 619 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о взыскании реального ущерба в виде восстановительного ремонта на основании отчета об оценке от 16.09.2013 N 560/08-13, суд первой инстанции руководствовался правилами статей 15, 612 ГК РФ, условиями договора от 01.07.2012, а также условиями подобных договоров аренды, заключенных сторонами с 2010 года, и признал, что на момент подписания спорного договора ответчику было известно об имеющихся недостатках переданного в арендное пользование имущества.
Кроме того, суд установил, что в нарушение пункта 4.9 договора ответчик не устранил недостатки нежилого помещения собственными силами и за свой счет, документов, подтверждающих произведенные затраты, в суд не представил.
В связи с указанными обстоятельствами, принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих невозможность использования нежилого помещения ответчиком, а также правила пункта 4 статьи 393 ГК РФ, суд первой инстанции отказал и во взыскании упущенной выгоды.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводом суда первой инстанции.
У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.
В силу части 1 статьи 8 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон.
Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 2 статьи 8 АПК РФ).
Согласно части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 АПК РФ).
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (статья 619 ГК РФ).
Так, согласно расчету ответчика (л.д. 60, т. 5) по состоянию на 01.08.2013 задолженность ответчика по арендной плате составляет 228 149 руб.
Тем самым ответчиком подтвержден факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору.
Поскольку материалами дела подтверждается факт существенного нарушения ответчиком условий договоров по уплате арендной платы в установленном размере и сроки, суды обеих инстанций правомерно признали наличие оснований для расторжения договора аренды.
Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).
Согласно пункту 4.9 договора в случае обнаружения любой течи с потолка и стен помещения арендодатель обязан немедленно (в течение 3 (трех) часов с момента уведомления арендатором) устранить вышеуказанные недостатки. При неустранении вышеуказанных недостатков в течение 3 (трех) часов арендодателем, арендатор собственными силами и за свой счет может устранить недостаток и потребовать возмещения затрат. Арендная плата за период проведения работ не начисляется.
Принимая во внимание отсутствие доказательств устранения ответчиком недостатков собственными силами и за свой счет, а также факт расторжения договора аренды, отказ во встречном иске о взыскании реального ущерба соответствует закону и материалам дела.
В соответствии с пунктом 4.8 договора аренды в случае невозможности использовать помещение, полностью или частично, по вине арендодателя, что определяется двусторонней комиссией, арендодатель за свой счет устраняет недостатки, повлекшие за собой невозможность использования помещения. Помещение закрывается на период проведения работ, арендная плата за период проведения работ не начисляется.
Между тем в материалах дела отсутствует акт двусторонней комиссии, подтверждающий факт невозможности использования арендных помещений в целях аренды в связи с возникшими недостатками, отсутствуют и надлежащие доказательства, подтверждающие прекращение ответчиком его деятельности.
Поэтому оснований для удовлетворения иска о взыскании упущенной выгоды также не имелось.
При таких условиях доводы кассационной жалобы отклоняются как не соответствующие закону и материалам дела.
Оснований для отмены судебных актов не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 по делу N А72-9389/2013 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.Н.КОРОЛЕВА
Судьи
К.Р.ГАРИФУЛЛИНА
Р.А.НАФИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)