Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Москвиной Л.А.,
судей Захарова С.Л., Чеботаревой И.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Муравьевой Л.В.
помощником судьи Аверьяновым И.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01 июня 2015 года по делу N А40-70812/14 (60-614)
по заявлению ГУП "Московское имущество" (ОГРН 1047727021198, 117218, г. Москва, ул. Кржижановского, д. 14, корп. 1)
к Управлению Росреестра по Москве
третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы, ООО "Корпоративная консалтинговая компания "Диана-Финанс"
о признании незаконным решения
при участии:
- от заявителя: Ткачук Н.А. по дов. от 09.04.2015;
- от ответчика: Фролова Н.М. по дов. от 25.06.2015;
- от третьих лиц: не явились, извещены;
- установил:
Государственное унитарное предприятие города Москвы "Московское имущество" (далее - ГУП "Московское имущество", Предприятие) обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения от 13.02.2014 N 06/107/2013-796 Управления Росреестра по Москве об отказе заявителю в государственной регистрации договора аренды от 02.09.2013 N 17-00010/13 недвижимого имущества площадью 53,1 кв. м (2 эт., пом. I, комн. 24, 25, 25а, 26, 27), по адресу: Москва, ул. Бутлерова, д. 9 с обязанием заинтересованного лица провести государственную регистрацию указанного договора аренды.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.06.2015 признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное сообщением от 13.02.2014 N 06/107/2013-796 об отказе Государственному унитарному предприятию города Москвы "Московское имущество" в регистрации договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 02.09.2013 N 17-00010/13. Кроме того, суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 02.09.2013 N 17-00010/13 недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Бутлерова, д. 9, 2 эт., пом. I, комн. 24, 25, 25а, 26, 27, общей площадью 53,1 кв. м.
Не согласившись с данным решением суда первой инстанции Управление Росреестра по Москве в апелляционной жалобе просит его отменить, считая, что судом неправильно применены нормы материального права. При этом податель жалобы ссылается на законность и обоснованность оспариваемого заявителем отказа. Указывает, что не был соблюден установленный действующим законодательством порядок заключения договора аренды недвижимости на новый срок.
В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает жалобу необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Представители третьих лиц, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. При указанных обстоятельствах, с учетом своевременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе разъяснений, данных в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 г. N 12 "О некоторых вопросах применения АПК РФ в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в АПК РФ", рассмотрел дело в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителей заявителя и ответчика, поддержавших в судебном заседании свои доводы и требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости отмены обжалуемого судебного акта, исходя из нижеследующего.
Как усматривается из материалов дела, в соответствии с государственным контрактом на право хозяйственного ведения от 26.09.2000 N 0-1375, на основании Распоряжения Департамента городского имущества от 15.03.2000 N 920-р, ГУП города Москвы "Городское имущество" передано на праве хозяйственного ведения объект недвижимости, расположенный по адресу г. Москва, ул. Бутлерова, д. 9, общей площадью 1560,0 кв. м.
По договору аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 17-00127/06 от 09.11.2006, заключенному между ГУП города Москвы "Московское имущество" и ООО "Корпоративная консалтинговая компания "Диана-Финанс", часть помещений, общей площадью 53,4 кв. м были переданы в аренду ООО "Корпоративная консалтинговая компания "Диана-Финанс" сроком с 17.10.2006 по 17.10.2011 (п. п. 1.1, 2.1 договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке в УФРС России по Москве 19.01.2007.
02.09.2013 между ГУП города Москвы "Московское имущество" и ООО "Корпоративная консалтинговая компания "Диана-Финанс" был вновь заключен договор аренды нежилого фонда N 17-00010/13 на тот же объект по тому же адресу - помещения общей площадью 53,1 кв. м по адресу г. Москва, ул. Бутлерова, д. 9.3 12.09.2013 заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации договора аренды N 00010/13 от 02.09.2013.
Письмом от 01.10.2013 N 06/107/2013-796 регистрирующий орган уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации договора аренды в связи с отсутствием в материалах, предоставленных на регистрацию, документов, подтверждающих проведение конкурса или аукциона пол предоставлению имущества в аренду либо документы, подтверждающие возможность заключения договора аренды без проведения конкурсов или аукционов, что противоречит, по мнению регистрирующего органа, положениям п. 2 ст. 16 Закона о регистрации.
Сообщением от 13.02.2014 N 06/107/2013-796 Управлением Росреестра по Москве было отказано в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества по адресу г. Москва, ул. Бутлерова, д. 9.
В обоснование отказа регистрирующий орган указал на то, что отсутствуют документы, личного хранения, подтверждающие проведение конкурса или аукциона по предоставлению имущества в аренду либо документы, подтверждающие возможность заключения договора аренды, без проведения конкурса или аукционов, что противоречит положениям п. 2 ст. 16 Закона о регистрации; также со ссылками на п. 1.2 ст. 20 Закона о регистрации не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимости имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных законом; а также наименование арендатор, указанное в договоре аренды от 02.09.2013, не соответствует сокращенному наименованию данного юридического лица согласно сведениям, имеющимся в едином государственном реестре юридических лиц.
Не согласившись с указанным решением, Предприятие обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании данного ненормативного акта недействительным.
В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя.
Апелляционный суд считает, что в настоящем случае совокупность таких обстоятельств отсутствует.
Суд первой инстанции исходил из того, что заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в порядке ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 02.09.2013 N 17-00010/13.
Суд первой инстанции посчитал, что указанный договор является следствием перезаключения предыдущего аналогичного договора аренды между сторонами - N 17-00127/06 от 09.11.2006, решение собственника о передаче объекта в аренду имеется в материалах дела, и датировано 24.05.2013, тое есть суд исходит из того, что стороны подписали договор до того момента как ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции утратила силу, в связи с чем доводы регистрирующего органа, изложенные в отказе, признаются судом необоснованными
Апелляционная коллегия не согласна с данными выводами суда первой инстанции ввиду следующего.
Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, возможность заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрена Главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания отказа в государственной регистрации исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.
В регистрации договора КУГИ отказано на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, поскольку заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Суд первой инстанции сослался на часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и указал на то, что предусмотренный указанной нормой льготный порядок заключения договоров аренды на новый срок не исключает возможности его применения к договорам аренды, которые были заключены до вступления в силу положений Закона о конкуренции.
Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.
Положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.
Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.
В пункте 4.1 постановления Пленума ВАС РФ N 73 указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Таким образом, при толковании данных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Разъяснения, приведенные в пунктах 1 - 3 постановления ВАС РФ N 73, касаются возможности возобновления на неопределенный срок договора аренды, заключенного до вступления в силу Закона о защите конкуренции, и права добросовестного арендатора по такому договору требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора по новому договору, заключенному на торгах. В названных пунктах постановления ВАС РФ N 73 не дано толкования, из которого можно сделать вывод, что с добросовестным арендатором по договору, заключенному до вступления в силу Закона о защите конкуренции без проведения торгов, может быть заключен договор аренды на новый срок без проведения торгов.
На государственную регистрацию не были представлены документы, свидетельствующие о том, что общество подпадает под исключительные случаи, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, позволяющие заключить с ним договор аренды без проведения конкурса или аукциона.
Поскольку прежний договор аренды от N 17-00127/06 от 09.11.2006 был заключен сторонами до вступления в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, то договор аренды на новый срок не мог быть заключен с обществом без проведения конкурса или аукциона.
Договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный с нарушением требований статьи 17.1 Закона о защите конкуренции является ничтожной сделкой. Как разъяснено в пункте 1 постановления ВАС РФ N 73, является ничтожной сделкой и договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов. Такие сделки посягают на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц, которые вправе получит в аренду государственное и муниципальное имущество, приняв участие в конкурсе или аукционе.
Управление Росреестра по Москве, установив, что на государственную регистрацию представлены документы, не соответствующие требованиям законодательства, на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правомерно отказало в осуществлении государственных регистрационных действий.
Таким образом оспариваемый Предприятием отказ Управления Росреестра по Москве соответствует требованиям закона, следовательно, не нарушает права заявителя, так как на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие заключение договора в результате проведения конкурса, либо документы, подтверждающие возможность продления договора аренды без проведения конкурса.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии совокупности предусмотренных законодательством условий, необходимых для удовлетворения заявленных Предприятием требований.
Принимая во внимание вышесказанное, решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 01 июня 2015 года по делу N А40-70812/14 отменить.
В удовлетворении заявления ГУП "Московское имущество" о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве, оформленного сообщением от 13.02.2014 N 06/107/2013-796, об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности г. Москвы, от 02.09.2013 N 17-00010/13, отказать.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Л.А.МОСКВИНА
Судьи
С.Л.ЗАХАРОВ
И.А.ЧЕБОТАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.09.2015 N 09АП-29585/2015 ПО ДЕЛУ N А40-70812/14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 сентября 2015 г. N 09АП-29585/2015
Дело N А40-70812/14
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Москвиной Л.А.,
судей Захарова С.Л., Чеботаревой И.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Муравьевой Л.В.
помощником судьи Аверьяновым И.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01 июня 2015 года по делу N А40-70812/14 (60-614)
по заявлению ГУП "Московское имущество" (ОГРН 1047727021198, 117218, г. Москва, ул. Кржижановского, д. 14, корп. 1)
к Управлению Росреестра по Москве
третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы, ООО "Корпоративная консалтинговая компания "Диана-Финанс"
о признании незаконным решения
при участии:
- от заявителя: Ткачук Н.А. по дов. от 09.04.2015;
- от ответчика: Фролова Н.М. по дов. от 25.06.2015;
- от третьих лиц: не явились, извещены;
- установил:
Государственное унитарное предприятие города Москвы "Московское имущество" (далее - ГУП "Московское имущество", Предприятие) обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения от 13.02.2014 N 06/107/2013-796 Управления Росреестра по Москве об отказе заявителю в государственной регистрации договора аренды от 02.09.2013 N 17-00010/13 недвижимого имущества площадью 53,1 кв. м (2 эт., пом. I, комн. 24, 25, 25а, 26, 27), по адресу: Москва, ул. Бутлерова, д. 9 с обязанием заинтересованного лица провести государственную регистрацию указанного договора аренды.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.06.2015 признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное сообщением от 13.02.2014 N 06/107/2013-796 об отказе Государственному унитарному предприятию города Москвы "Московское имущество" в регистрации договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 02.09.2013 N 17-00010/13. Кроме того, суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 02.09.2013 N 17-00010/13 недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Бутлерова, д. 9, 2 эт., пом. I, комн. 24, 25, 25а, 26, 27, общей площадью 53,1 кв. м.
Не согласившись с данным решением суда первой инстанции Управление Росреестра по Москве в апелляционной жалобе просит его отменить, считая, что судом неправильно применены нормы материального права. При этом податель жалобы ссылается на законность и обоснованность оспариваемого заявителем отказа. Указывает, что не был соблюден установленный действующим законодательством порядок заключения договора аренды недвижимости на новый срок.
В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает жалобу необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Представители третьих лиц, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. При указанных обстоятельствах, с учетом своевременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе разъяснений, данных в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 г. N 12 "О некоторых вопросах применения АПК РФ в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в АПК РФ", рассмотрел дело в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителей заявителя и ответчика, поддержавших в судебном заседании свои доводы и требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости отмены обжалуемого судебного акта, исходя из нижеследующего.
Как усматривается из материалов дела, в соответствии с государственным контрактом на право хозяйственного ведения от 26.09.2000 N 0-1375, на основании Распоряжения Департамента городского имущества от 15.03.2000 N 920-р, ГУП города Москвы "Городское имущество" передано на праве хозяйственного ведения объект недвижимости, расположенный по адресу г. Москва, ул. Бутлерова, д. 9, общей площадью 1560,0 кв. м.
По договору аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 17-00127/06 от 09.11.2006, заключенному между ГУП города Москвы "Московское имущество" и ООО "Корпоративная консалтинговая компания "Диана-Финанс", часть помещений, общей площадью 53,4 кв. м были переданы в аренду ООО "Корпоративная консалтинговая компания "Диана-Финанс" сроком с 17.10.2006 по 17.10.2011 (п. п. 1.1, 2.1 договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке в УФРС России по Москве 19.01.2007.
02.09.2013 между ГУП города Москвы "Московское имущество" и ООО "Корпоративная консалтинговая компания "Диана-Финанс" был вновь заключен договор аренды нежилого фонда N 17-00010/13 на тот же объект по тому же адресу - помещения общей площадью 53,1 кв. м по адресу г. Москва, ул. Бутлерова, д. 9.3 12.09.2013 заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации договора аренды N 00010/13 от 02.09.2013.
Письмом от 01.10.2013 N 06/107/2013-796 регистрирующий орган уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации договора аренды в связи с отсутствием в материалах, предоставленных на регистрацию, документов, подтверждающих проведение конкурса или аукциона пол предоставлению имущества в аренду либо документы, подтверждающие возможность заключения договора аренды без проведения конкурсов или аукционов, что противоречит, по мнению регистрирующего органа, положениям п. 2 ст. 16 Закона о регистрации.
Сообщением от 13.02.2014 N 06/107/2013-796 Управлением Росреестра по Москве было отказано в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества по адресу г. Москва, ул. Бутлерова, д. 9.
В обоснование отказа регистрирующий орган указал на то, что отсутствуют документы, личного хранения, подтверждающие проведение конкурса или аукциона по предоставлению имущества в аренду либо документы, подтверждающие возможность заключения договора аренды, без проведения конкурса или аукционов, что противоречит положениям п. 2 ст. 16 Закона о регистрации; также со ссылками на п. 1.2 ст. 20 Закона о регистрации не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимости имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных законом; а также наименование арендатор, указанное в договоре аренды от 02.09.2013, не соответствует сокращенному наименованию данного юридического лица согласно сведениям, имеющимся в едином государственном реестре юридических лиц.
Не согласившись с указанным решением, Предприятие обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании данного ненормативного акта недействительным.
В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя.
Апелляционный суд считает, что в настоящем случае совокупность таких обстоятельств отсутствует.
Суд первой инстанции исходил из того, что заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в порядке ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 02.09.2013 N 17-00010/13.
Суд первой инстанции посчитал, что указанный договор является следствием перезаключения предыдущего аналогичного договора аренды между сторонами - N 17-00127/06 от 09.11.2006, решение собственника о передаче объекта в аренду имеется в материалах дела, и датировано 24.05.2013, тое есть суд исходит из того, что стороны подписали договор до того момента как ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции утратила силу, в связи с чем доводы регистрирующего органа, изложенные в отказе, признаются судом необоснованными
Апелляционная коллегия не согласна с данными выводами суда первой инстанции ввиду следующего.
Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, возможность заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрена Главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания отказа в государственной регистрации исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.
В регистрации договора КУГИ отказано на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, поскольку заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Суд первой инстанции сослался на часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и указал на то, что предусмотренный указанной нормой льготный порядок заключения договоров аренды на новый срок не исключает возможности его применения к договорам аренды, которые были заключены до вступления в силу положений Закона о конкуренции.
Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.
Положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.
Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.
В пункте 4.1 постановления Пленума ВАС РФ N 73 указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Таким образом, при толковании данных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Разъяснения, приведенные в пунктах 1 - 3 постановления ВАС РФ N 73, касаются возможности возобновления на неопределенный срок договора аренды, заключенного до вступления в силу Закона о защите конкуренции, и права добросовестного арендатора по такому договору требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора по новому договору, заключенному на торгах. В названных пунктах постановления ВАС РФ N 73 не дано толкования, из которого можно сделать вывод, что с добросовестным арендатором по договору, заключенному до вступления в силу Закона о защите конкуренции без проведения торгов, может быть заключен договор аренды на новый срок без проведения торгов.
На государственную регистрацию не были представлены документы, свидетельствующие о том, что общество подпадает под исключительные случаи, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, позволяющие заключить с ним договор аренды без проведения конкурса или аукциона.
Поскольку прежний договор аренды от N 17-00127/06 от 09.11.2006 был заключен сторонами до вступления в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, то договор аренды на новый срок не мог быть заключен с обществом без проведения конкурса или аукциона.
Договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный с нарушением требований статьи 17.1 Закона о защите конкуренции является ничтожной сделкой. Как разъяснено в пункте 1 постановления ВАС РФ N 73, является ничтожной сделкой и договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов. Такие сделки посягают на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц, которые вправе получит в аренду государственное и муниципальное имущество, приняв участие в конкурсе или аукционе.
Управление Росреестра по Москве, установив, что на государственную регистрацию представлены документы, не соответствующие требованиям законодательства, на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правомерно отказало в осуществлении государственных регистрационных действий.
Таким образом оспариваемый Предприятием отказ Управления Росреестра по Москве соответствует требованиям закона, следовательно, не нарушает права заявителя, так как на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие заключение договора в результате проведения конкурса, либо документы, подтверждающие возможность продления договора аренды без проведения конкурса.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии совокупности предусмотренных законодательством условий, необходимых для удовлетворения заявленных Предприятием требований.
Принимая во внимание вышесказанное, решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 01 июня 2015 года по делу N А40-70812/14 отменить.
В удовлетворении заявления ГУП "Московское имущество" о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве, оформленного сообщением от 13.02.2014 N 06/107/2013-796, об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности г. Москвы, от 02.09.2013 N 17-00010/13, отказать.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Л.А.МОСКВИНА
Судьи
С.Л.ЗАХАРОВ
И.А.ЧЕБОТАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)