Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По словам истца, ответчик оплату по договору не осуществил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Печенина Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Журавлевой Т.Г.,
Судей Грибовой Е.Н., Гончаровой О.С.,
При секретаре Б.И.,
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Журавлевой Т.Г.
Гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Пенверк Кампани ЛТД, на решение Пресненского районного суда города Москвы от 22 июля 2014 года, которым постановлено:
Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 17 мая 2011 года общей площадью *** кв. м, этаж чердак, помещение N *** по адресу: ***, заключенный между Щ. и Компанией Пенверк Кампани ЛТД.
Возвратить в собственность Щ. нежилое помещение общей площадью *** кв. м этаж чердак, помещение N *** по адресу - *** условный N ***
установила:
Истец обратился в суд с вышеназванным иском, в обоснование своих требований указывает, что 17 мая 2011 года между сторонами был заключен в простой письменной форме договор купли-продажи нежилого помещения N ***, общей площадью *** кв. м, этаж чердак, расположенного по адресу: ***, принадлежавшего истцу на праве собственности.
28 июня 2011 года на основании данного договора купли-продажи Управлением Росреестра по Москве была произведена государственная регистрации права собственности ответчика на спорное нежилое помещение.
Согласно условиям договора, расчет за нежилое помещение, являющееся предметом договора, должен был быть произведен в течение 10 дней с момента подписания данного договора, в размере 13 965 000 рублей, что эквивалентно 500 000 тысячам долларов США на дату подписания договора.
Однако, ответчик оплату по договору не осуществил.
Истец на протяжении 2011 - 2013 годов, обращался к ответчику с требованием об оплате нежилого помещения по договору. Ответчик обещал оплатить данное имущество, установив в письме истцу окончательный срок передачи денежных средств, либо залога помещений до 01.03.2014 года, но так и не предпринял никаких мер к исполнению своих обязательств по уплате договорной цены проданного ему нежилого помещения.
28 марта 2014 года истец направил ответчику предложение о заключении в недельный срок соглашения о расторжении договора купли-продажи.
Кроме того, по мнению истца, спорное нежилое помещение фактически ответчику не передавалось, так как между сторонами не подписывался передаточный акт, который в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, является обязательным при совершении подобных сделок.
Фактически спорное нежилое помещение ответчику не передавалось, во владение и пользование он им не вступал.
Указанные обстоятельства по мнению истца являются основанием для расторжения договора купли-продажи по пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Представитель истца - адвокат Мануйлова Н.В. в судебном заседании требования поддержала в полном объеме.
Ответчик в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется заявление от представителя, в котором он оставляет принятие решения на усмотрение суда, указывая, что фактически спорное помещение не передавалось; передаточный акт между сторонами не подписывался.
Управление Росреестра по г. Москве в суд не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, просит суд рассмотреть дело в отсутствии своего представителя, разрешить вопрос по иску с учетом правовой позиции, изложенной в письменном отзыве на иск.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель ответчика Пенверк Кампани ЛТД (Penwerk Company Ltd.) Ч. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм процессуального и материального права, а также недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика Пенверк Кампани ЛТД (Penwerk Company Ltd.) Ч., представителей истца Д., Б.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм процессуального и материального права.
Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года за N 23 "О судебном решении", решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
При вынесении обжалуемого решения, данные требования судом первой инстанции соблюдены не были.
На основании ч. 2 ст. 167 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается.
При этом способы и порядок извещения и вызова в суд участников процесса установлены главой 10 ГПК РФ, которая допускает фактически любой способ извещения, но при этом в результате такого извещения должен быть с достоверностью подтвержден факт уведомления участника процесса о времени и месте судебного разбирательства.
По смыслу ч. 1 ст. 113 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, извещаются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
Ответчик - Компания Пенверк Кампании ЛТД утверждает, что ни разу не извещался о рассмотрении возникшего спора, в том числе и о судебном заседании, назначенном на 22 июля 2014 г. Приведенные доводы заслуживают внимания, поскольку в материалах дела нет сведений ни о направлении повестки в адрес ответчика, ни о получении ответчиком судебного извещения.
Как следует из оспариваемого договора купли-продажи, Компания Пенверк Кампания ЛТД учреждена на территории Британских Виргинских островов 12.09.2003 г., юридический адрес компании: 3076 Фрэнсис Дрейк Хайуей, А.Я. 3463, Роуд Таун, Тортола, Британские Виргинские острова.
В России Компания Пенверк Кампания ЛТД представительств, отделений или филиалов не имеет.
Сведений о том, что судом предпринимались попытки известить ответчика, по вышеуказанному юридическому адресу не имеется.
Имеющаяся в материалах дела расписка обезличена, в ней отсутствует подпись и фамилия лица, кому она вручена.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в результате рассмотрения дела в отсутствие ответчика, своевременно не извещенного о судебном заседании, было нарушено равенство сторон в гражданском судопроизводстве, гарантированное статьей 38 ГПК РФ, он был лишен возможности участвовать в судебном разбирательстве, реализовывать свои права, предусмотренные ст. 35 ГПК РФ.
Допущенное судом нарушение норм процессуального права, в силу п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, является безусловным основанием к отмене постановленного судом решения.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции отменяет обжалуемое судебное постановление и, в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, что соответствует ч. 5 ст. 330 ГПК РФ.
Исследовав материалы дела, проверив доводы истца, возражения ответчика и доводы, изложенные им в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Удовлетворяя требования истца о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и возврате его в собственность истцу, в связи с неоплатой ответчиком покупной цены, суд первой инстанции пришел к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора и наличии оснований предусмотренных ст. 450 ГК РФ, что повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Также по мнению суда первой инстанции основанием для расторжения договора явилось и отсутствие передаточного акта, который в соответствии со ст. 556 ГК РФ, является обязательным при совершении подобных сделок, фактически по мнению суда ответчик во владение и пользование помещение не вступал.
Однако, делая свои выводы, суд доказательства в полном объеме не исследовал, обстоятельства, имеющие значение для дела по существу не установил, и в результате постановил незаконное решение.
Из материалов дела следует, что 17 мая 2011 года между Щ. и Компанией Пенверк Кампании ЛТД был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью *** кв. м этаж ***, помещение N *** назначение: ***, находящееся по адресу: ***. Право собственности ответчика на спорное помещение в установленном законом порядке зарегистрировано 28 июня 2011 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за N ***, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 15).
В соответствии с условиями договора нежилое помещение продано по согласованию сторон за 13 965 000 (тринадцать миллионов девятьсот шестьдесят пять тысяч) рублей, что эквивалентно 500 000 (пятьсот тысяч) долларов США. Расчеты между сторонами будут произведены в рублях по курсу ЦБ РФ на дату подписания настоящего Договора в течение 10 (десяти) дней с момента подписания настоящего Договора. Стороны договорились, что право залога на помещение в силу закона не возникает.
Фактическая передача объекта недвижимости ответчику была осуществлена, переход права собственности на нежилое помещение был зарегистрирован в установленном порядке.
В связи с неисполнением ответчиком своей обязанности по оплате имущества, истец, 28.03.2014 года и 02.04.2014 года направил в адрес ответчика письмо с предложением расторгнуть договор.
Поскольку указанные письма были оставлены ответчиком Пенверк Кампани ЛТД без ответа истец, ссылаясь на ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, придя к выводу о том, что невыполнение покупателем условий по оплате переданного истцом объекта недвижимости в полном объеме является существенным нарушением условий договора купли-продажи.
С данным выводом, судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора по решению суда является существенное нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из смысла указанной статьи, неоплата товара (имущества) не может быть признана существенным нарушением условий договора купли-продажи, поскольку сама по себе не влечет невозможность получения продавцом причитающихся ему денежных сумм в оплату проданного имущества.
По смыслу пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец недвижимого имущества в целях защиты своих прав и законных интересов вправе требовать его оплаты.
Как следует из текста заключенного между сторонами договора от 17.05.2011 года, стороны не достигли соглашения о расторжении договора, в тексте договора не предусмотрена возможность его расторжения.
Кроме того, расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке не предусмотрено законом (статьи 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом отсутствия в материалах дела доказательств причинения истцу значительного по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ущерба, оснований для удовлетворения иска не имеется.
При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба представителя ответчика Пенверк Кампани ЛТД (Penwerk Company Ltd.) подлежит удовлетворению.
Судебная коллегия отмечает, что вывод суда первой инстанции о фактическом неисполнении договора в связи с не подписанием передаточного акта основан на ошибочном толковании норм материального права и не может повлечь за собой расторжение договора.
Судебная коллегия отмечает, что договор купли-продажи спорного помещения от 17 мая 2011 года был исполнен в части государственной регистрации и перехода права собственности на спорное помещение к покупателю, фактически нежилое помещение было передано покупателю.
Само по себе не подписание передаточного акта не свидетельствует о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче помещения, а покупатель - обязанность по принятию проданного ему объекта недвижимости.
Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что из содержания статей 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда лишь в случаях предусмотренных законом или договором.
Заключенный между сторонами договор условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного по договору до момента его расторжения, не предусматривает, в том числе при неоплате покупателем денег за квартиру.
Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30 параграф 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в праве продавца потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи нежилого помещения от 17 мая 29011 года, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцу (продавцу нежилого помещения) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя объекта недвижимости) возврата переданного по договору помещения даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости покупной цены.
Что касается вывода суда первой инстанции о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры, то они основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем истец не представил суду первой инстанции, а также судебной коллегии каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ссылаясь лишь на невыплату денег за нежилое помещение ответчиком.
Однако сама по себе невыплата покупателем денег продавцу за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела применительно к п. 2 ст. 450 существенным нарушением договора купли-продажи не является.
Также судом первой инстанции неправильно истолкованы положения, содержащиеся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", поскольку в соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям ст. 450 ГК РФ.
Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения не имеется, по этой причине неприменимы к отношения сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении.
Что касается представленной стороной истца в материалы дела переписки, где от имени ответчика письма подписаны гражданином С., то данные документы носят сомнительный характер и законность требований истца подтверждать не могут.
В материалы дела на имя С. от имени Пенверк Кампани ЛТД представлена доверенность.
Указанная доверенность выполнена в простой письменной форме на русском языке и от имени компании проставлены обезличенные рукописные подписи, без указания должности и имени лиц, подписавших доверенность. Изготовлена доверенность 16 августа 2012 г. и адресована в Пресненский районный суд.
Исковое заявление подано в суд в апреле 2014 г.
Как пояснила судебной коллегии представитель ответчика, Компания Пенверк Кампани ЛТД никогда не выдавала доверенности на имя С., тем более в простой в письменной форме на русском языке, поскольку руководителями компании являются иностранные граждане, не владеющие русским языком и при необходимости доверенности выдаются по месту регистрации компании и заверяются в установленном порядке апостилем.
Анализ и оценка имеющихся в материалах дела документов не позволяет считать доказанным наличие у гражданина С. полномочий на представление интересов ответчика.
А поэтому ссылка истца на переписку с ответчиком, от имени которой письма подписывались С., является несостоятельной.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения не соответствует нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пресненского районного суда города Москвы от 22 июля 2014 года отменить, вынести по делу новое решение.
Иск Щ. о расторжении договор купли-продажи нежилого помещения от 17 мая 2011 года общей площадью *** кв. м, этаж чердак, помещение N *** по адресу: ***, заключенный между Щ. и Компанией Пенверк Кампани ЛТД и возврате в собственность Щ. нежилое помещение общей площадью *** кв. м этаж чердак, помещение N *** по адресу - *** условный N *** - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-17212
Требование: О расторжении договора купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По словам истца, ответчик оплату по договору не осуществил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2015 г. по делу N 33-17212
Судья: Печенина Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Журавлевой Т.Г.,
Судей Грибовой Е.Н., Гончаровой О.С.,
При секретаре Б.И.,
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Журавлевой Т.Г.
Гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Пенверк Кампани ЛТД, на решение Пресненского районного суда города Москвы от 22 июля 2014 года, которым постановлено:
Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 17 мая 2011 года общей площадью *** кв. м, этаж чердак, помещение N *** по адресу: ***, заключенный между Щ. и Компанией Пенверк Кампани ЛТД.
Возвратить в собственность Щ. нежилое помещение общей площадью *** кв. м этаж чердак, помещение N *** по адресу - *** условный N ***
установила:
Истец обратился в суд с вышеназванным иском, в обоснование своих требований указывает, что 17 мая 2011 года между сторонами был заключен в простой письменной форме договор купли-продажи нежилого помещения N ***, общей площадью *** кв. м, этаж чердак, расположенного по адресу: ***, принадлежавшего истцу на праве собственности.
28 июня 2011 года на основании данного договора купли-продажи Управлением Росреестра по Москве была произведена государственная регистрации права собственности ответчика на спорное нежилое помещение.
Согласно условиям договора, расчет за нежилое помещение, являющееся предметом договора, должен был быть произведен в течение 10 дней с момента подписания данного договора, в размере 13 965 000 рублей, что эквивалентно 500 000 тысячам долларов США на дату подписания договора.
Однако, ответчик оплату по договору не осуществил.
Истец на протяжении 2011 - 2013 годов, обращался к ответчику с требованием об оплате нежилого помещения по договору. Ответчик обещал оплатить данное имущество, установив в письме истцу окончательный срок передачи денежных средств, либо залога помещений до 01.03.2014 года, но так и не предпринял никаких мер к исполнению своих обязательств по уплате договорной цены проданного ему нежилого помещения.
28 марта 2014 года истец направил ответчику предложение о заключении в недельный срок соглашения о расторжении договора купли-продажи.
Кроме того, по мнению истца, спорное нежилое помещение фактически ответчику не передавалось, так как между сторонами не подписывался передаточный акт, который в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, является обязательным при совершении подобных сделок.
Фактически спорное нежилое помещение ответчику не передавалось, во владение и пользование он им не вступал.
Указанные обстоятельства по мнению истца являются основанием для расторжения договора купли-продажи по пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Представитель истца - адвокат Мануйлова Н.В. в судебном заседании требования поддержала в полном объеме.
Ответчик в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется заявление от представителя, в котором он оставляет принятие решения на усмотрение суда, указывая, что фактически спорное помещение не передавалось; передаточный акт между сторонами не подписывался.
Управление Росреестра по г. Москве в суд не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, просит суд рассмотреть дело в отсутствии своего представителя, разрешить вопрос по иску с учетом правовой позиции, изложенной в письменном отзыве на иск.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель ответчика Пенверк Кампани ЛТД (Penwerk Company Ltd.) Ч. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм процессуального и материального права, а также недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика Пенверк Кампани ЛТД (Penwerk Company Ltd.) Ч., представителей истца Д., Б.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм процессуального и материального права.
Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года за N 23 "О судебном решении", решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
При вынесении обжалуемого решения, данные требования судом первой инстанции соблюдены не были.
На основании ч. 2 ст. 167 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается.
При этом способы и порядок извещения и вызова в суд участников процесса установлены главой 10 ГПК РФ, которая допускает фактически любой способ извещения, но при этом в результате такого извещения должен быть с достоверностью подтвержден факт уведомления участника процесса о времени и месте судебного разбирательства.
По смыслу ч. 1 ст. 113 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, извещаются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
Ответчик - Компания Пенверк Кампании ЛТД утверждает, что ни разу не извещался о рассмотрении возникшего спора, в том числе и о судебном заседании, назначенном на 22 июля 2014 г. Приведенные доводы заслуживают внимания, поскольку в материалах дела нет сведений ни о направлении повестки в адрес ответчика, ни о получении ответчиком судебного извещения.
Как следует из оспариваемого договора купли-продажи, Компания Пенверк Кампания ЛТД учреждена на территории Британских Виргинских островов 12.09.2003 г., юридический адрес компании: 3076 Фрэнсис Дрейк Хайуей, А.Я. 3463, Роуд Таун, Тортола, Британские Виргинские острова.
В России Компания Пенверк Кампания ЛТД представительств, отделений или филиалов не имеет.
Сведений о том, что судом предпринимались попытки известить ответчика, по вышеуказанному юридическому адресу не имеется.
Имеющаяся в материалах дела расписка обезличена, в ней отсутствует подпись и фамилия лица, кому она вручена.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в результате рассмотрения дела в отсутствие ответчика, своевременно не извещенного о судебном заседании, было нарушено равенство сторон в гражданском судопроизводстве, гарантированное статьей 38 ГПК РФ, он был лишен возможности участвовать в судебном разбирательстве, реализовывать свои права, предусмотренные ст. 35 ГПК РФ.
Допущенное судом нарушение норм процессуального права, в силу п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, является безусловным основанием к отмене постановленного судом решения.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции отменяет обжалуемое судебное постановление и, в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, что соответствует ч. 5 ст. 330 ГПК РФ.
Исследовав материалы дела, проверив доводы истца, возражения ответчика и доводы, изложенные им в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Удовлетворяя требования истца о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и возврате его в собственность истцу, в связи с неоплатой ответчиком покупной цены, суд первой инстанции пришел к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора и наличии оснований предусмотренных ст. 450 ГК РФ, что повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Также по мнению суда первой инстанции основанием для расторжения договора явилось и отсутствие передаточного акта, который в соответствии со ст. 556 ГК РФ, является обязательным при совершении подобных сделок, фактически по мнению суда ответчик во владение и пользование помещение не вступал.
Однако, делая свои выводы, суд доказательства в полном объеме не исследовал, обстоятельства, имеющие значение для дела по существу не установил, и в результате постановил незаконное решение.
Из материалов дела следует, что 17 мая 2011 года между Щ. и Компанией Пенверк Кампании ЛТД был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью *** кв. м этаж ***, помещение N *** назначение: ***, находящееся по адресу: ***. Право собственности ответчика на спорное помещение в установленном законом порядке зарегистрировано 28 июня 2011 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за N ***, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 15).
В соответствии с условиями договора нежилое помещение продано по согласованию сторон за 13 965 000 (тринадцать миллионов девятьсот шестьдесят пять тысяч) рублей, что эквивалентно 500 000 (пятьсот тысяч) долларов США. Расчеты между сторонами будут произведены в рублях по курсу ЦБ РФ на дату подписания настоящего Договора в течение 10 (десяти) дней с момента подписания настоящего Договора. Стороны договорились, что право залога на помещение в силу закона не возникает.
Фактическая передача объекта недвижимости ответчику была осуществлена, переход права собственности на нежилое помещение был зарегистрирован в установленном порядке.
В связи с неисполнением ответчиком своей обязанности по оплате имущества, истец, 28.03.2014 года и 02.04.2014 года направил в адрес ответчика письмо с предложением расторгнуть договор.
Поскольку указанные письма были оставлены ответчиком Пенверк Кампани ЛТД без ответа истец, ссылаясь на ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, придя к выводу о том, что невыполнение покупателем условий по оплате переданного истцом объекта недвижимости в полном объеме является существенным нарушением условий договора купли-продажи.
С данным выводом, судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора по решению суда является существенное нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из смысла указанной статьи, неоплата товара (имущества) не может быть признана существенным нарушением условий договора купли-продажи, поскольку сама по себе не влечет невозможность получения продавцом причитающихся ему денежных сумм в оплату проданного имущества.
По смыслу пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец недвижимого имущества в целях защиты своих прав и законных интересов вправе требовать его оплаты.
Как следует из текста заключенного между сторонами договора от 17.05.2011 года, стороны не достигли соглашения о расторжении договора, в тексте договора не предусмотрена возможность его расторжения.
Кроме того, расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке не предусмотрено законом (статьи 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом отсутствия в материалах дела доказательств причинения истцу значительного по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ущерба, оснований для удовлетворения иска не имеется.
При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба представителя ответчика Пенверк Кампани ЛТД (Penwerk Company Ltd.) подлежит удовлетворению.
Судебная коллегия отмечает, что вывод суда первой инстанции о фактическом неисполнении договора в связи с не подписанием передаточного акта основан на ошибочном толковании норм материального права и не может повлечь за собой расторжение договора.
Судебная коллегия отмечает, что договор купли-продажи спорного помещения от 17 мая 2011 года был исполнен в части государственной регистрации и перехода права собственности на спорное помещение к покупателю, фактически нежилое помещение было передано покупателю.
Само по себе не подписание передаточного акта не свидетельствует о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче помещения, а покупатель - обязанность по принятию проданного ему объекта недвижимости.
Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что из содержания статей 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда лишь в случаях предусмотренных законом или договором.
Заключенный между сторонами договор условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного по договору до момента его расторжения, не предусматривает, в том числе при неоплате покупателем денег за квартиру.
Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30 параграф 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в праве продавца потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи нежилого помещения от 17 мая 29011 года, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцу (продавцу нежилого помещения) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя объекта недвижимости) возврата переданного по договору помещения даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости покупной цены.
Что касается вывода суда первой инстанции о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры, то они основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем истец не представил суду первой инстанции, а также судебной коллегии каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ссылаясь лишь на невыплату денег за нежилое помещение ответчиком.
Однако сама по себе невыплата покупателем денег продавцу за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела применительно к п. 2 ст. 450 существенным нарушением договора купли-продажи не является.
Также судом первой инстанции неправильно истолкованы положения, содержащиеся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", поскольку в соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям ст. 450 ГК РФ.
Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения не имеется, по этой причине неприменимы к отношения сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении.
Что касается представленной стороной истца в материалы дела переписки, где от имени ответчика письма подписаны гражданином С., то данные документы носят сомнительный характер и законность требований истца подтверждать не могут.
В материалы дела на имя С. от имени Пенверк Кампани ЛТД представлена доверенность.
Указанная доверенность выполнена в простой письменной форме на русском языке и от имени компании проставлены обезличенные рукописные подписи, без указания должности и имени лиц, подписавших доверенность. Изготовлена доверенность 16 августа 2012 г. и адресована в Пресненский районный суд.
Исковое заявление подано в суд в апреле 2014 г.
Как пояснила судебной коллегии представитель ответчика, Компания Пенверк Кампани ЛТД никогда не выдавала доверенности на имя С., тем более в простой в письменной форме на русском языке, поскольку руководителями компании являются иностранные граждане, не владеющие русским языком и при необходимости доверенности выдаются по месту регистрации компании и заверяются в установленном порядке апостилем.
Анализ и оценка имеющихся в материалах дела документов не позволяет считать доказанным наличие у гражданина С. полномочий на представление интересов ответчика.
А поэтому ссылка истца на переписку с ответчиком, от имени которой письма подписывались С., является несостоятельной.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения не соответствует нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пресненского районного суда города Москвы от 22 июля 2014 года отменить, вынести по делу новое решение.
Иск Щ. о расторжении договор купли-продажи нежилого помещения от 17 мая 2011 года общей площадью *** кв. м, этаж чердак, помещение N *** по адресу: ***, заключенный между Щ. и Компанией Пенверк Кампани ЛТД и возврате в собственность Щ. нежилое помещение общей площадью *** кв. м этаж чердак, помещение N *** по адресу - *** условный N *** - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)