Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Прозорова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Венедиктовой Е.А.
судей Сопраньковой Т.Г., Литвиновой И.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2989/13 по апелляционной жалобе Региональной общественной организации по защите прав потребителей <...> на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 03 октября 2013 года по иску Региональной общественной организации по защите прав потребителей <...> в защиту интересов К.Н., К.И. к ЗАО <...> о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., объяснения представителя истца Региональной общественной организации по защите прав потребителей <...>, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ЗАО "Фирма "Петротрест", возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам
установила:
<...> между К.Н., К.И. и ЗАО <...> был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...>. Предметом указанного договора, как указывает истец, являлись строительство и передача объекта строительства в многоквартирном доме по адресу: <...> проектной площадью <...> кв. м, по настоящее время квартира в установленном порядке истцам не передана.
Ссылаясь на ст. 309 Гражданского кодекса РФ, нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", процессуальный истец просил взыскать с ответчика в пользу материальных истцов К.Н., К.И. неустойку в размере <...>, рассчитанную в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона 30.12.2004 N 214-ФЗ, компенсацию морального вреда в размере <...> каждому, штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 03 октября 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе истцы просят указанное решение отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы указывает, что судом неправильно применены нормы материального права; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25 февраля 2014 года решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 03 октября 2013 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Кассационным Определением Верховного Суда Российской Федерации от 02 декабря 2014 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25 февраля 2014 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Истцы К.Н., К.И., представитель третьего лица Управления Федеральной службы <...> извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что <...> между ЗАО <...> и К.Н., К.И. заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры.
В соответствии с п. 1.1. раздела 1 "Предмет договора" стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: <...>
Согласно п. 1.2 договора плановое окончание строительства объекта - четвертый квартал 2010 года. При этом под окончанием строительства понимается сдача объекта приемочной комиссии.
В п. 1.6 предварительного договора указаны существенные условия основного договора: срок заключения основного договора - в течение 30 рабочих дней со дня получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру, срок подачи продавцом, при наличии, нотариально оформленной доверенности от покупателя, документов на регистрацию перехода права собственности - 15 дней от даты подписания основного договора, цена договора - стоимость квартиры установлена в размере <...> рублей, срок исполнения обязательств покупателем (рассрочка платежа) - <...>.
В силу пп. 3.2.1., 3.2.3 квартира подлежит передаче покупателю в течение трех дней от даты заключения основного договора, при этом основной договор подлежит заключению в течение 30 календарных дней с даты получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру в УФРС <...>.
Согласно п. 5.1. предварительного договора стороны заключат основной договор в течение 30 дней с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации на квартиру. Обязательным условием заключения основного договора является обременение в пользу продавца.
Пунктом 8.4. установлено, что покупатель принимает согласованные сторонами условия о том, что настоящий договор не является договором долевого участия в строительстве, выполнения работы или оказания услуги, и что предметом договора является в будущем заключение договора купли-продажи квартиры. Покупатель подтверждает, что все условия, установленные в договоре, согласованы между продавцом и покупателем.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции полагал, что заключенный между сторонами предварительный договор не является договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, вследствие чего нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к правоотношениям сторон неприменимы.
Кроме того, суд указал, что на спорные правоотношения не распространяются положения Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", поскольку договор купли-продажи квартиры между сторонами не был заключен, а отношения, возникающие из предварительного договора, законодательством о защите прав потребителей не регулируются.
Указанные выводы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Указанным выше договором предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача истцам квартиры, а также уплата истцами стоимости этой квартиры начиная с момента заключения договора, хотя бы и поименованного предварительным договором купли-продажи квартиры.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.), действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 г., сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
С учетом изложенного, независимо от наименования договора, установив его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, следовательно, к данному договору применимы нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Возражения ответчика о том, что период просрочки и, соответственно, размер неустойки, меньше, чем заявленный истцами, поскольку <...> года объект введен в эксплуатацию, <...> года сторонами подписан протокол об окончательных взаимозачетах, <...> года подписан акт приема-передачи квартиры, подлежат отклонению.
П. 1.1 договора определен плановый срок окончания строительства - сдачи объекта в эксплуатацию - <...> года; соответственно ввод объекта в эксплуатацию <...>, уже произведен с просрочкой исполнения обязательства на <...> дней, а относительно даты передачи квартиры <...> - более <...> дней.
Согласно имеющемуся в материалах дела расчету, с котором согласна судебная коллегия, размер неустойки составляет <...>; судебная коллегия с учетом положений ст. 333 ГК РФ, учитывая компенсационный характер и явную несоразмерность последствиям нарушения обязательства, наличие ходатайства ответчика о снижении размера неустойки, считает, что подлежит взысканию сумма <...> рублей на каждого истца, с учетом применения ст. 333 ГК РФ, из расчета стоимости объекта, оплаченного истцами.
В соответствии с разъяснениями п. 28 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.
Поскольку судебной коллегией установлен факт нарушения ответчиком прав истцов, то судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда, с учетом обстоятельств дела, судебная коллегия полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов К.Н., К.И. компенсацию морального вреда в размере по <...> рублей на каждого.
В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" указанный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
При этом в пункте 4 данного Постановления указано, что к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Как видно из договора, заключенного между истцами и ответчиком, целью договора независимо от его наименования и юридической квалификации является намерение истцов приобрести в будущем квартиру в строящемся ответчиком многоквартирном доме.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о применении к спорным отношениям положений Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", соответственно и отказ суда первой инстанции о взыскании штрафа также является ошибочным.
Из материалов дела следует, что истцы обращались к ответчику с претензией, однако в установленные законом сроки, ответчик на претензию не ответил.
В п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф в размере 50% от взысканной суммы независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона), таким образом, сумма штрафа составляет 220 000 рублей.
Предоставив п. 2 ст. 45 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" общественным объединениям потребителей (их ассоциациям, союзам), имеющим статус юридического лица, для осуществления уставных целей право на обращение в суд с заявлениями в защиту прав потребителей и законных интересов отдельных потребителей (группы потребителей, неопределенного круга потребителей), законодатель в п. 6 ст. 13 данного Закона закрепил положение, согласно которому пятьдесят процентов суммы штрафа, взысканного в пользу потребителя, перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам).
В связи с изложенным, судебная коллегия полагает, возможным, распределить взысканный штраф следующим образом: взыскать с ЗАО <...> в пользу К.Н., К.И. штраф в размере по <...> рублей на каждого.
Взыскать с ЗАО <...> в пользу Региональной общественной организации по защите прав потребителей в области долевого строительства и кредитования штраф в размере <...> рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 03 октября 2013 года отменить.
Исковые требования Региональной общественной организации по защите прав потребителей в области долевого строительства и кредитования в защиту интересов К.Н., К.И. удовлетворить частично.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Фирма "Петротрест" в пользу К.Н. неустойку в размере <...> рублей, компенсацию морального вреда в размере <...> рублей, штраф в размере <...> рублей.
Взыскать с Закрытого акционерного общества <...> в пользу К.И. неустойку в размере <...> рублей, компенсацию морального вреда в размере <...> рублей, штраф в размере <...> рублей.
Взыскать с Закрытого акционерного общества <...> в пользу Региональной общественной организации <...> штраф в размере <...> рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 05.02.2015 N 33-1326/2015 ПО ДЕЛУ N 2-2989/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
N 33-1326/2015
Судья: Прозорова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Венедиктовой Е.А.
судей Сопраньковой Т.Г., Литвиновой И.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2989/13 по апелляционной жалобе Региональной общественной организации по защите прав потребителей <...> на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 03 октября 2013 года по иску Региональной общественной организации по защите прав потребителей <...> в защиту интересов К.Н., К.И. к ЗАО <...> о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., объяснения представителя истца Региональной общественной организации по защите прав потребителей <...>, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ЗАО "Фирма "Петротрест", возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам
установила:
<...> между К.Н., К.И. и ЗАО <...> был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...>. Предметом указанного договора, как указывает истец, являлись строительство и передача объекта строительства в многоквартирном доме по адресу: <...> проектной площадью <...> кв. м, по настоящее время квартира в установленном порядке истцам не передана.
Ссылаясь на ст. 309 Гражданского кодекса РФ, нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", процессуальный истец просил взыскать с ответчика в пользу материальных истцов К.Н., К.И. неустойку в размере <...>, рассчитанную в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона 30.12.2004 N 214-ФЗ, компенсацию морального вреда в размере <...> каждому, штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 03 октября 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе истцы просят указанное решение отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы указывает, что судом неправильно применены нормы материального права; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25 февраля 2014 года решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 03 октября 2013 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Кассационным Определением Верховного Суда Российской Федерации от 02 декабря 2014 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25 февраля 2014 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Истцы К.Н., К.И., представитель третьего лица Управления Федеральной службы <...> извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что <...> между ЗАО <...> и К.Н., К.И. заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры.
В соответствии с п. 1.1. раздела 1 "Предмет договора" стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: <...>
Согласно п. 1.2 договора плановое окончание строительства объекта - четвертый квартал 2010 года. При этом под окончанием строительства понимается сдача объекта приемочной комиссии.
В п. 1.6 предварительного договора указаны существенные условия основного договора: срок заключения основного договора - в течение 30 рабочих дней со дня получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру, срок подачи продавцом, при наличии, нотариально оформленной доверенности от покупателя, документов на регистрацию перехода права собственности - 15 дней от даты подписания основного договора, цена договора - стоимость квартиры установлена в размере <...> рублей, срок исполнения обязательств покупателем (рассрочка платежа) - <...>.
В силу пп. 3.2.1., 3.2.3 квартира подлежит передаче покупателю в течение трех дней от даты заключения основного договора, при этом основной договор подлежит заключению в течение 30 календарных дней с даты получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру в УФРС <...>.
Согласно п. 5.1. предварительного договора стороны заключат основной договор в течение 30 дней с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации на квартиру. Обязательным условием заключения основного договора является обременение в пользу продавца.
Пунктом 8.4. установлено, что покупатель принимает согласованные сторонами условия о том, что настоящий договор не является договором долевого участия в строительстве, выполнения работы или оказания услуги, и что предметом договора является в будущем заключение договора купли-продажи квартиры. Покупатель подтверждает, что все условия, установленные в договоре, согласованы между продавцом и покупателем.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции полагал, что заключенный между сторонами предварительный договор не является договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, вследствие чего нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к правоотношениям сторон неприменимы.
Кроме того, суд указал, что на спорные правоотношения не распространяются положения Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", поскольку договор купли-продажи квартиры между сторонами не был заключен, а отношения, возникающие из предварительного договора, законодательством о защите прав потребителей не регулируются.
Указанные выводы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Указанным выше договором предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача истцам квартиры, а также уплата истцами стоимости этой квартиры начиная с момента заключения договора, хотя бы и поименованного предварительным договором купли-продажи квартиры.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.), действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 г., сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
С учетом изложенного, независимо от наименования договора, установив его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, следовательно, к данному договору применимы нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Возражения ответчика о том, что период просрочки и, соответственно, размер неустойки, меньше, чем заявленный истцами, поскольку <...> года объект введен в эксплуатацию, <...> года сторонами подписан протокол об окончательных взаимозачетах, <...> года подписан акт приема-передачи квартиры, подлежат отклонению.
П. 1.1 договора определен плановый срок окончания строительства - сдачи объекта в эксплуатацию - <...> года; соответственно ввод объекта в эксплуатацию <...>, уже произведен с просрочкой исполнения обязательства на <...> дней, а относительно даты передачи квартиры <...> - более <...> дней.
Согласно имеющемуся в материалах дела расчету, с котором согласна судебная коллегия, размер неустойки составляет <...>; судебная коллегия с учетом положений ст. 333 ГК РФ, учитывая компенсационный характер и явную несоразмерность последствиям нарушения обязательства, наличие ходатайства ответчика о снижении размера неустойки, считает, что подлежит взысканию сумма <...> рублей на каждого истца, с учетом применения ст. 333 ГК РФ, из расчета стоимости объекта, оплаченного истцами.
В соответствии с разъяснениями п. 28 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.
Поскольку судебной коллегией установлен факт нарушения ответчиком прав истцов, то судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда, с учетом обстоятельств дела, судебная коллегия полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов К.Н., К.И. компенсацию морального вреда в размере по <...> рублей на каждого.
В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" указанный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
При этом в пункте 4 данного Постановления указано, что к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Как видно из договора, заключенного между истцами и ответчиком, целью договора независимо от его наименования и юридической квалификации является намерение истцов приобрести в будущем квартиру в строящемся ответчиком многоквартирном доме.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о применении к спорным отношениям положений Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", соответственно и отказ суда первой инстанции о взыскании штрафа также является ошибочным.
Из материалов дела следует, что истцы обращались к ответчику с претензией, однако в установленные законом сроки, ответчик на претензию не ответил.
В п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф в размере 50% от взысканной суммы независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона), таким образом, сумма штрафа составляет 220 000 рублей.
Предоставив п. 2 ст. 45 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" общественным объединениям потребителей (их ассоциациям, союзам), имеющим статус юридического лица, для осуществления уставных целей право на обращение в суд с заявлениями в защиту прав потребителей и законных интересов отдельных потребителей (группы потребителей, неопределенного круга потребителей), законодатель в п. 6 ст. 13 данного Закона закрепил положение, согласно которому пятьдесят процентов суммы штрафа, взысканного в пользу потребителя, перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам).
В связи с изложенным, судебная коллегия полагает, возможным, распределить взысканный штраф следующим образом: взыскать с ЗАО <...> в пользу К.Н., К.И. штраф в размере по <...> рублей на каждого.
Взыскать с ЗАО <...> в пользу Региональной общественной организации по защите прав потребителей в области долевого строительства и кредитования штраф в размере <...> рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 03 октября 2013 года отменить.
Исковые требования Региональной общественной организации по защите прав потребителей в области долевого строительства и кредитования в защиту интересов К.Н., К.И. удовлетворить частично.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Фирма "Петротрест" в пользу К.Н. неустойку в размере <...> рублей, компенсацию морального вреда в размере <...> рублей, штраф в размере <...> рублей.
Взыскать с Закрытого акционерного общества <...> в пользу К.И. неустойку в размере <...> рублей, компенсацию морального вреда в размере <...> рублей, штраф в размере <...> рублей.
Взыскать с Закрытого акционерного общества <...> в пользу Региональной общественной организации <...> штраф в размере <...> рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)