Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что договор аренды является незаключенным в связи с недостижением сторонами договора соглашения о предмете договора и размере арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Габитова Р.Ш.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:
председательствующего Братухина В.В.,
судей Салиховой Э.И. и Медведевой И.А.,
при секретаре Я.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе В. на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 27 октября 2014 года, которым
В. отказано в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Миделайн" о признании незаключенным договора аренды и возложении обязанности освободить нежилое помещение.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Медведевой И.А., судебная коллегия
установила:
В. обратился в Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл с иском к ООО "Миделайн" о признании незаключенным договора N ... от 24 апреля 2014 года аренды нежилого помещения для организации розничной торговли и общественного питания и обязании ответчика в силу пункта 1 статьи 1102 и пункта 1 статьи 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации освободить занимаемое по указанному договору нежилое помещение.
В обоснование требований истец указал, что договор аренды является незаключенным в связи с не достижением сторонами договора соглашения по его существенным условиям, а именно о предмете договора и размере арендной платы.
В. является собственником нежилого помещения литер А, общей площадью 24,4 кв. м, расположенного в цокольном этаже, номер на поэтажном плане - поз. 24, по адресу: г Йошкар-Ола, ..., между тем в договоре указано, что в аренду передано нежилое помещение площадью 47,49 кв. м, из них торговой площадью 24,4 кв. м. Поскольку помещения данной площади в собственности арендодателя нет, указанное имущество не могло быть передано им в аренду, что свидетельствует о недостижении сторонами соглашения относительно предмета договора аренды.
Установленный договором размер арендной платы в сумме <***> рублей за 1 кв. м торговой площади не соответствует условиям договора о размере площади арендуемого помещения, что свидетельствует о недостижении сторонами договора соглашения о размере арендной платы за оставшуюся площадь нежилого помещения.
Имущество, переданное ответчику по незаключенному договору, должно быть возвращено истцу в силу обязательства из неосновательного обогащения.
Судом постановлено указанное выше решение.
Не согласившись с решением, В. подал на него апелляционную жалобу, в которой указал, что решение суда вынесено с нарушением норм материального и процессуального права и подлежит отмене.
Выслушав представителя В. - Б., поддержавшую жалобу, представителя ООО "Миделайн" К., просившего решение суда оставить без изменения, проверив представленные материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что 24 апреля 2014 года между В. и ООО "Миделайн" заключен договор N ... аренды нежилого помещения для организации розничной торговли и общепита, согласно условиям которого: арендодатель (В.) передает в аренду арендатору (ООО "Миделайн") нежилое помещение позиция 24, цокольного этажа административно-торгового комплекса литер А, кадастровый номер N ..., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ...... общей площадью 47,49 кв. м, из них торговая площадь 24,4 кв. м (пункт 1.1); передача объекта арендодателем арендатору производится по акту приема-передачи (пункт 1.2); арендная плата вносится из расчета <***> рублей за 1 кв. м торговой площади и составляет в месяц <***> рублей (пункт 3.1).
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пунктов 1 - 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Суд первой инстанции, разрешая дело и принимая по нему решение об отказе в удовлетворении исковых требований, руководствовался нормами статей 606, 607, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими заключение договора аренды и указал, что договор аренды является надлежащим образом заключенным, стороны договора - В., являющийся собственником недвижимого имущества, и ООО "Миделайн" - достигли соглашения по всем существенным условиям договора, их фактические действия свидетельствовали об исполнении данного договора.
Указанные выводы суда являются правильными и основаны на имеющихся в дела доказательствах: заключенном в письменной форме договоре N ... аренды нежилого помещения, свидетельством о государственной регистрации права В. N ... на нежилое помещение поз. 24, актом передачи нежилого помещения арендатору от 24 апреля 2014 года и квитанциями о почтовых переводах от 23 июня, 1 и 29 сентября 2014 года.
При этом судом было установлено, что стороны договор аренды не оспаривали и не оспаривают, относительно условий договора разногласий между сторонами не имеется. Доказательств иного, в том числе в обоснование доводов апелляционной жалобы о наличии разногласий по условиям договора, стороной истца, в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.
В договоре аренды от 24 апреля 2014 года указана общая площадь арендуемого нежилого помещения - 47,49 кв. м, в том числе торговая площадь 24,4 кв. м для использования в качестве торговых площадей, при заключении договора аренды арендатор принял в пользование нежилое помещение, предоставленное арендодателем, без каких-либо замечаний и оговорок, арендная плата согласована сторонами и не связана с общей площадью помещения, а рассчитывается исходя из площади, предоставленной арендодателем для ведения торговой деятельности.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
С учетом приведенного правила о толковании договора, суд обоснованно принял во внимание позицию представителя ответчика о том, что в аренду ООО "Миделайн" передано помещение площадью 24,4 кв. м, а оставшиеся 23,09 кв. м составляют помещения вспомогательного использования (коридоры, туалеты, лестницы и пр.), находящиеся в общей долевой собственности собственников недвижимого имущества указанного административно-торгового комплекса, право пользования которыми также передано арендатору.
Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 10 октября 2011 года, В. приобрел в собственность не только нежилое помещение позиция 24, цокольного этажа, а также <***> доли (что составляет 23,09 кв. м) в праве общей долевой собственности на перечисленные в договоре помещения общего пользования. Доля В. в праве общей долевой собственности зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 ноября 2011 года, запись регистрации NN ....
При данных обстоятельствах предмет договора следует считать согласованным и оснований для признания договора аренды незаключенным, как обоснованно указал суд первой инстанции, по заявленному основанию не имеется.
В соответствии с частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Оспариваемый договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 14 мая 2014 года за N ... и является заключенным с указанной даты.
Доводы апелляционной жалобы по существу повторяют правовую позицию истца в суде первой инстанции, основаны на неправильном применении и толковании норм материального права и не могут повлечь отмену правильного по существу решения суда.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 27 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу В. - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.БРАТУХИН
Судьи
Э.И.САЛИХОВА
И.А.МЕДВЕДЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ ОТ 22.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-135/2015
Требование: О признании незаключенным договора аренды, возложении обязанности освободить нежилое помещение.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что договор аренды является незаключенным в связи с недостижением сторонами договора соглашения о предмете договора и размере арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 января 2015 г. по делу N 33-135/2015
Судья Габитова Р.Ш.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:
председательствующего Братухина В.В.,
судей Салиховой Э.И. и Медведевой И.А.,
при секретаре Я.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе В. на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 27 октября 2014 года, которым
В. отказано в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Миделайн" о признании незаключенным договора аренды и возложении обязанности освободить нежилое помещение.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Медведевой И.А., судебная коллегия
установила:
В. обратился в Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл с иском к ООО "Миделайн" о признании незаключенным договора N ... от 24 апреля 2014 года аренды нежилого помещения для организации розничной торговли и общественного питания и обязании ответчика в силу пункта 1 статьи 1102 и пункта 1 статьи 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации освободить занимаемое по указанному договору нежилое помещение.
В обоснование требований истец указал, что договор аренды является незаключенным в связи с не достижением сторонами договора соглашения по его существенным условиям, а именно о предмете договора и размере арендной платы.
В. является собственником нежилого помещения литер А, общей площадью 24,4 кв. м, расположенного в цокольном этаже, номер на поэтажном плане - поз. 24, по адресу: г Йошкар-Ола, ..., между тем в договоре указано, что в аренду передано нежилое помещение площадью 47,49 кв. м, из них торговой площадью 24,4 кв. м. Поскольку помещения данной площади в собственности арендодателя нет, указанное имущество не могло быть передано им в аренду, что свидетельствует о недостижении сторонами соглашения относительно предмета договора аренды.
Установленный договором размер арендной платы в сумме <***> рублей за 1 кв. м торговой площади не соответствует условиям договора о размере площади арендуемого помещения, что свидетельствует о недостижении сторонами договора соглашения о размере арендной платы за оставшуюся площадь нежилого помещения.
Имущество, переданное ответчику по незаключенному договору, должно быть возвращено истцу в силу обязательства из неосновательного обогащения.
Судом постановлено указанное выше решение.
Не согласившись с решением, В. подал на него апелляционную жалобу, в которой указал, что решение суда вынесено с нарушением норм материального и процессуального права и подлежит отмене.
Выслушав представителя В. - Б., поддержавшую жалобу, представителя ООО "Миделайн" К., просившего решение суда оставить без изменения, проверив представленные материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что 24 апреля 2014 года между В. и ООО "Миделайн" заключен договор N ... аренды нежилого помещения для организации розничной торговли и общепита, согласно условиям которого: арендодатель (В.) передает в аренду арендатору (ООО "Миделайн") нежилое помещение позиция 24, цокольного этажа административно-торгового комплекса литер А, кадастровый номер N ..., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ...... общей площадью 47,49 кв. м, из них торговая площадь 24,4 кв. м (пункт 1.1); передача объекта арендодателем арендатору производится по акту приема-передачи (пункт 1.2); арендная плата вносится из расчета <***> рублей за 1 кв. м торговой площади и составляет в месяц <***> рублей (пункт 3.1).
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пунктов 1 - 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Суд первой инстанции, разрешая дело и принимая по нему решение об отказе в удовлетворении исковых требований, руководствовался нормами статей 606, 607, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими заключение договора аренды и указал, что договор аренды является надлежащим образом заключенным, стороны договора - В., являющийся собственником недвижимого имущества, и ООО "Миделайн" - достигли соглашения по всем существенным условиям договора, их фактические действия свидетельствовали об исполнении данного договора.
Указанные выводы суда являются правильными и основаны на имеющихся в дела доказательствах: заключенном в письменной форме договоре N ... аренды нежилого помещения, свидетельством о государственной регистрации права В. N ... на нежилое помещение поз. 24, актом передачи нежилого помещения арендатору от 24 апреля 2014 года и квитанциями о почтовых переводах от 23 июня, 1 и 29 сентября 2014 года.
При этом судом было установлено, что стороны договор аренды не оспаривали и не оспаривают, относительно условий договора разногласий между сторонами не имеется. Доказательств иного, в том числе в обоснование доводов апелляционной жалобы о наличии разногласий по условиям договора, стороной истца, в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.
В договоре аренды от 24 апреля 2014 года указана общая площадь арендуемого нежилого помещения - 47,49 кв. м, в том числе торговая площадь 24,4 кв. м для использования в качестве торговых площадей, при заключении договора аренды арендатор принял в пользование нежилое помещение, предоставленное арендодателем, без каких-либо замечаний и оговорок, арендная плата согласована сторонами и не связана с общей площадью помещения, а рассчитывается исходя из площади, предоставленной арендодателем для ведения торговой деятельности.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
С учетом приведенного правила о толковании договора, суд обоснованно принял во внимание позицию представителя ответчика о том, что в аренду ООО "Миделайн" передано помещение площадью 24,4 кв. м, а оставшиеся 23,09 кв. м составляют помещения вспомогательного использования (коридоры, туалеты, лестницы и пр.), находящиеся в общей долевой собственности собственников недвижимого имущества указанного административно-торгового комплекса, право пользования которыми также передано арендатору.
Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 10 октября 2011 года, В. приобрел в собственность не только нежилое помещение позиция 24, цокольного этажа, а также <***> доли (что составляет 23,09 кв. м) в праве общей долевой собственности на перечисленные в договоре помещения общего пользования. Доля В. в праве общей долевой собственности зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 ноября 2011 года, запись регистрации NN ....
При данных обстоятельствах предмет договора следует считать согласованным и оснований для признания договора аренды незаключенным, как обоснованно указал суд первой инстанции, по заявленному основанию не имеется.
В соответствии с частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Оспариваемый договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 14 мая 2014 года за N ... и является заключенным с указанной даты.
Доводы апелляционной жалобы по существу повторяют правовую позицию истца в суде первой инстанции, основаны на неправильном применении и толковании норм материального права и не могут повлечь отмену правильного по существу решения суда.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 27 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу В. - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.БРАТУХИН
Судьи
Э.И.САЛИХОВА
И.А.МЕДВЕДЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)