Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцом исполнены условия договора купли-продажи, погашена задолженность за приобретаемую квартиру, однако переход права собственности не произведен - и у истца отсутствует возможность в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Семенихина О.Г.
Докладчик: Белик Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе
председательствующего Галаевой Л.Н.,
судей Белик Н.В., Кузьменка А.В.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 19 мая 2015 года гражданское дело по апелляционным жалобам ОАО "Новосибирский оловянный комбинат", ООО "ФЕСТ" на решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 20 февраля 2015 года, которым исковые требования удовлетворены.
Признано за В право собственности на квартиру N 25 в доме N 1/1 по ул. Урманова в г. Новосибирске.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Белик Н.В., объяснения представителей В - К, ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" - Б, ООО "ФЕСТ" - Ш, судебная коллегия
установила:
В обратился в суд с иском к ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" в лице конкурсного управляющего К о признании права собственности на однокомнатную <адрес> в <адрес>. В обоснование иска указано, что 31.08.1995 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N спорного жилого помещения с правом последующего выкупа. Согласно договору стоимость квартиры составляла 8 808 920 руб., из которых 3 284 040 руб. были внесены истцом при заключении договора. Остальная сумма была выплачена истцом ежемесячными платежами в полном объеме, что подтверждено справкой N от 14.08.1997 г.
В связи с исполнением обязательств по договору истец обратился в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением о регистрации права собственности, в чем ему было отказано в связи с ненадлежащим оформлением передачи права собственности от ОАО "Новосибирский оловянный комбинат", отсутствием договора купли-продажи. Оформить договор в настоящее время не представляется возможным в связи с тем, что ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" признан несостоятельным (банкротом).
В связи с тем, что истцом исполнены условия договора, погашена задолженности за приобретаемую квартиру, а переход права собственности от ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" не произведен, у истца отсутствует возможность в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на квартиру. В связи с этим, просит защитить нарушенное право в судебном порядке путем признания за В права собственности на спорную квартиру.
Судом принято решение, с которым не согласны ОАО "Новосибирский оловянный комбинат", ООО "ФЕСТ", просят решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 20 февраля 2015 года отменить, постановить новое, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.
В обоснование доводов жалобы ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" указывает, что условие договора аренды N от 31.08.1995 г. о заключении договора купли-продажи, возможно, квалифицировать только как предварительный договор купли-продажи. В установленный срок В с требованием о заключении договора купли-продажи не обращался, то есть обязательства, предусмотренные договором аренды в части основного договора купли-продажи прекращены, что является самостоятельным основанием для отказа в иске, поскольку обязательства из прекращенного предварительного договора не могут быть основанием для признания права собственности истца на спорное имущество. Поскольку в договоре N от 31.08.1995 г. предусмотрено, что стороны должны заключить отдельный договор купли-продажи на арендуемую квартиру, то данный договор не является договором аренды с правом выкупа. Соответственно, к В право собственности на указанную квартиру не перешло, соответствующие условия договор N от 31.08.1995 г. не содержит. Условия договора аренды не позволяют квалифицировать его как договор купли-продажи, поскольку не содержат обязательства ОАО "НОК" передать квартиру в собственность истцу, а только содержат обязательство ОАО "НОК" составить договор купли-продажи на арендуемую квартиру (п. 3.2 договора). Более того, условиями договора предусмотрено, что в случае незаключения договора купли-продажи по окончании срока аренды арендатор обязан возвратить квартиру Арендодателю в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа. Если суд первой инстанции признал договор смешанным, содержащим в себе элементы договора купли-продажи жилого помещения, то такой договор считается заключенным с момента его регистрации, которая в данном деле отсутствует. То есть такой договор в соответствующей части является незаключенным и не может являться основанием для признания права собственности. Определение Кировского районного суда <адрес> от 13.02.2014 г., установлено, что между сторонами имеется спор о праве на <адрес> в <адрес>, поскольку договор ее купли-продажи не заключался, договор аренды не является актом передачи квартиры в собственность В Данный судебный акт вступил в законную силу. Указанные судебные акты имеют преюдициальное значение для дела. Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 04.04.2013 г. представляет собой ненормативный правовой акт, с которым В был согласен, поскольку не воспользовался правом на его обжалование в судебном порядке, соответственно основания приостановления регистрации перехода права собственности, являются законными. Истец не представил в материалы дела надлежащие и допустимые письменные доказательства в подтверждение заключения договора купли-продажи в отношении спорной квартиры с АО "НОК", а также внесения стоимости квартиры, установленной п. 2.1 договора аренды в полном объеме. Надлежащими доказательствами оплаты по договору аренды являются первичные бухгалтерские документы. Представленная справка N от 14.08.1997 г. не содержит сведений о том, каким образом исполнены истцом условия договора аренды жилого помещения. Прием наличных денег кассами предприятий производится по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или лицом на это уполномоченным письменным распоряжением руководителя предприятия. О приеме денег выдается квитанция к приходному кассовому ордеру за подписями главного бухгалтера или лица, на это уполномоченного, и кассира, заверенная печатью (штампом) кассира или оттиском кассового аппарата. Указанная справка не может свидетельствовать о факте перечисления денежных средств в безналичном порядке, поскольку отсутствуют соответствующие банковские документы, которые могут свидетельствовать о таком перечислении, а сама справка банковским документом не является. Также не являются доказательствами оплаты истцом стоимости по договору следующие доказательства: аналогичные справки на имя Л, С, К - поскольку не имеют отношения к существу рассматриваемого спора, такие справки были выданы другим лицам по иным гражданским правоотношениям; отсутствие заявления о подложности справки N - поскольку свидетель Д в судебном заседании подтвердила, что подпись на справке от имени главного бухгалтера Д выполнена не ею; свидетельские показания З, И, С - поскольку не соответствуют ст. 161, 162 Гражданского кодекса РФ и не могут подтверждать какую-либо оплату. В признал отсутствие договора купли-продажи и отсутствие права собственности на спорную квартиру ранее путем подачи искового заявления к ОАО "НОК" о понуждении к заключению договора купли-продажи, которое было рассмотрено в Кировском районном суде г. Новосибирска, о чем в материалы дела представлено определение от 26.11.2013 г. Данным определением суд признал, что требования В подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве ОАО "НОК" в арбитражном суде Новосибирской области.
В обоснование доводов жалобы ООО "ФЕСТ" указывает, что суд не привлек к участию в деле конкурсных кредиторов ОАО "НОК", поскольку в данном деле рассматривался спор относительно имущества, уже заключенного в конкурсную массу ОАО "НОК", за счет продажи которого могли быть удовлетворены требования кредиторов, то есть вынесенное решение напрямую повлияло на права конкурсных кредиторов ОАО "НОК. В настоящее время совершение сделки по купле-продаже квартиры, которая является собственностью ОАО "НОК", вне рамок процедуры банкротства запрещено в силу прямого указания в законе. У суда отсутствовали какие-либо правовые основания для удовлетворения требования В о признании права собственности, минуя установленную ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" процедуру отчуждения имущества, входящего в конкурсную массу ОАО "НОК", в отсутствие доказательств заключения между сторонами ранее договора купли-продажи и осуществления полной оплаты стоимости квартиры со стороны истца. Также указанная квартира не относится к имуществу, которое должно быть исключено из состава конкурсной массы ОАО "НОК". Указывает, что истец выбрал неверный способ защиты.
В поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых указано, что оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется, поскольку решение суда первой инстанции принято в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу об их обоснованности.
Суд исходил из того, что истцом надлежащим образом исполнены обязанности по договору аренды жилого помещения с правом последующего выкупа от 31.08.1995 г., заключенному между В и АО "Новосибирский оловянный комбинат".
Данный договор предусматривал обязанность АО "Новосибирский оловянный комбинат" по истечению срока аренды при условии выплаты продажной стоимости квартиры полностью составить договор купли-продажи на арендуемую квартиру без изменения ее цены (п. 3.2.)
Между тем, данное действие ответчиком не совершено, квартира по договору купли-продажи истцу не передана.
Наделяя правовой оценкой данный договор, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что данный договор в связи с тем, что его сторонами все существенные условия согласованы в надлежащей форме, является заключенным.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Ссылку ответчика на то, что данный договор фактически является предварительным договором купли-продажи, срок исполнения обязательства о заключении основного договора по которому истек, суд первой инстанции наделил критической оценкой, указав, что данный договор предусмотрен действующим законодательством, как самостоятельный договор, в связи с чем основания полагать его предварительным отсутствуют.
Согласно ч. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, в связи с чем соответствующие доводы апелляционной жалобы ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" не могут быть приняты во внимание, как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Судебная коллегия также не может согласиться со ссылкой жалобы о том, что указанный договор не является заключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, тем не менее, содержит в себе элементы договора купли-продажи жилого помещения.
Положениями статей 550 и 551 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Между тем, к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).
Довод апелляционной жалобы о том, что Определение Кировского районного суда г. Новосибирска от 13.02.2014 г. имеет силу преюдиции, входил в предмет исследования суда первой инстанции, судом ему дана надлежащая правовая оценка.
Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с доводом о том, что истец не представил в материалы дела надлежащие и допустимые письменные доказательства в подтверждение заключения договора купли-продажи в отношении спорной квартиры с АО "НОК". Наделяя данный довод критической оценкой, судебная коллегия обращает внимание на то, что обязанность по заключению договора купли-продажи в отношении жилого помещения согласно п. 3.2. договора лежала на АО "Новосибирский оловянный комбинат".
Утверждение о том, что истцом не представлено доказательств внесения стоимости квартиры, установленной п. 2.1 договора аренды в полном объеме, является несостоятельной, поскольку указанное обстоятельство подтверждено представленной истцом Справкой N от 14.08.1997, из которой следует, что расчет за <адрес> произведен полностью, данный документ составлен на фирменном бланке ОАО "Новосибирский оловянный комбинат", содержит печать и подпись должностного лица.
Доводы лиц, подавших апелляционные жалобы в данной части основаны на переоценке доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, между тем, соглашаясь с оценкой, данной им судом первой инстанции, судебная коллегия не усматривает основания для предлагаемой переоценки.
Довод апелляционной жалобы ООО "ФЕСТ" о том, что судом к участию в деле не привлечены конкурсные кредиторы ОАО "Новосибирский оловянный комбинат", несмотря на то, что судом рассматривался спор о относительно имущества, включенного в конкурсную массу, не может быть положен в основу решения суда апелляционной инстанции об отмене решения суда первой инстанции в силу нижеследующего.
В соответствии с ч. 3, 4 ст. 330 ГПК РФ нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения. Основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является, в том числе и принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что, несмотря на тот факт, что на основании определения Арбитражного Суда Новосибирской области от 9 ноября 2011 года, (л.д. 165-171) требования кредитора - ООО "Фест" отнесены в третью очередь, оспариваемым решением не разрешен вопрос о правах и обязанностях последнего, поскольку ООО "Фест" правом залога на спорный объект недвижимости не обладает, его требования включены, как уже указывалось лишь в третью очередь, следовательно, безусловных оснований к отмене решения суда первой инстанции не имеется, в связи с чем не имеется и оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.
Не оспаривая тот факт, что у данного кредитора, наряду с другими кредиторами, в том числе первой и второй очереди, имеется интерес к конкурсному имуществу, к которому относится и спорный объект, суд считает возможным рассмотреть данную апелляционную жалобу по существу.
Поскольку судебная коллегия соглашается в целом с выводами суда первой инстанции, а, следовательно, о том, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривает, в связи, с чем указанный процессуальный недостаток не может в силу ч. 3 ст. 330 ГПК РФ, являться основанием к отмене правильного по существу решения суда первой инстанции.
Судебная коллегия также обращает внимание на то, что довод апелляционной жалобы ООО "ФЕСТ" о том, что требования истца подлежали рассмотрению в рамках дела о банкротстве ОАО "Новосибирский оловянный комбинат", входил в предмет исследования суда первой инстанции. С учетом требований абз. 7 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" судом данному доводу дана надлежащая и исчерпывающая правовая оценка.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 20 февраля 2015 года в пределах доводов апелляционных жалоб оставить без изменения, апелляционные жалобы ОАО "Новосибирский оловянный комбинат", ООО "ФЕСТ" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-4210/2015
Требование: О признании права собственности на квартиру.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцом исполнены условия договора купли-продажи, погашена задолженность за приобретаемую квартиру, однако переход права собственности не произведен - и у истца отсутствует возможность в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 мая 2015 г. по делу N 33-4210/2015
Судья: Семенихина О.Г.
Докладчик: Белик Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе
председательствующего Галаевой Л.Н.,
судей Белик Н.В., Кузьменка А.В.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 19 мая 2015 года гражданское дело по апелляционным жалобам ОАО "Новосибирский оловянный комбинат", ООО "ФЕСТ" на решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 20 февраля 2015 года, которым исковые требования удовлетворены.
Признано за В право собственности на квартиру N 25 в доме N 1/1 по ул. Урманова в г. Новосибирске.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Белик Н.В., объяснения представителей В - К, ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" - Б, ООО "ФЕСТ" - Ш, судебная коллегия
установила:
В обратился в суд с иском к ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" в лице конкурсного управляющего К о признании права собственности на однокомнатную <адрес> в <адрес>. В обоснование иска указано, что 31.08.1995 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N спорного жилого помещения с правом последующего выкупа. Согласно договору стоимость квартиры составляла 8 808 920 руб., из которых 3 284 040 руб. были внесены истцом при заключении договора. Остальная сумма была выплачена истцом ежемесячными платежами в полном объеме, что подтверждено справкой N от 14.08.1997 г.
В связи с исполнением обязательств по договору истец обратился в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением о регистрации права собственности, в чем ему было отказано в связи с ненадлежащим оформлением передачи права собственности от ОАО "Новосибирский оловянный комбинат", отсутствием договора купли-продажи. Оформить договор в настоящее время не представляется возможным в связи с тем, что ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" признан несостоятельным (банкротом).
В связи с тем, что истцом исполнены условия договора, погашена задолженности за приобретаемую квартиру, а переход права собственности от ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" не произведен, у истца отсутствует возможность в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на квартиру. В связи с этим, просит защитить нарушенное право в судебном порядке путем признания за В права собственности на спорную квартиру.
Судом принято решение, с которым не согласны ОАО "Новосибирский оловянный комбинат", ООО "ФЕСТ", просят решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 20 февраля 2015 года отменить, постановить новое, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.
В обоснование доводов жалобы ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" указывает, что условие договора аренды N от 31.08.1995 г. о заключении договора купли-продажи, возможно, квалифицировать только как предварительный договор купли-продажи. В установленный срок В с требованием о заключении договора купли-продажи не обращался, то есть обязательства, предусмотренные договором аренды в части основного договора купли-продажи прекращены, что является самостоятельным основанием для отказа в иске, поскольку обязательства из прекращенного предварительного договора не могут быть основанием для признания права собственности истца на спорное имущество. Поскольку в договоре N от 31.08.1995 г. предусмотрено, что стороны должны заключить отдельный договор купли-продажи на арендуемую квартиру, то данный договор не является договором аренды с правом выкупа. Соответственно, к В право собственности на указанную квартиру не перешло, соответствующие условия договор N от 31.08.1995 г. не содержит. Условия договора аренды не позволяют квалифицировать его как договор купли-продажи, поскольку не содержат обязательства ОАО "НОК" передать квартиру в собственность истцу, а только содержат обязательство ОАО "НОК" составить договор купли-продажи на арендуемую квартиру (п. 3.2 договора). Более того, условиями договора предусмотрено, что в случае незаключения договора купли-продажи по окончании срока аренды арендатор обязан возвратить квартиру Арендодателю в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа. Если суд первой инстанции признал договор смешанным, содержащим в себе элементы договора купли-продажи жилого помещения, то такой договор считается заключенным с момента его регистрации, которая в данном деле отсутствует. То есть такой договор в соответствующей части является незаключенным и не может являться основанием для признания права собственности. Определение Кировского районного суда <адрес> от 13.02.2014 г., установлено, что между сторонами имеется спор о праве на <адрес> в <адрес>, поскольку договор ее купли-продажи не заключался, договор аренды не является актом передачи квартиры в собственность В Данный судебный акт вступил в законную силу. Указанные судебные акты имеют преюдициальное значение для дела. Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 04.04.2013 г. представляет собой ненормативный правовой акт, с которым В был согласен, поскольку не воспользовался правом на его обжалование в судебном порядке, соответственно основания приостановления регистрации перехода права собственности, являются законными. Истец не представил в материалы дела надлежащие и допустимые письменные доказательства в подтверждение заключения договора купли-продажи в отношении спорной квартиры с АО "НОК", а также внесения стоимости квартиры, установленной п. 2.1 договора аренды в полном объеме. Надлежащими доказательствами оплаты по договору аренды являются первичные бухгалтерские документы. Представленная справка N от 14.08.1997 г. не содержит сведений о том, каким образом исполнены истцом условия договора аренды жилого помещения. Прием наличных денег кассами предприятий производится по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или лицом на это уполномоченным письменным распоряжением руководителя предприятия. О приеме денег выдается квитанция к приходному кассовому ордеру за подписями главного бухгалтера или лица, на это уполномоченного, и кассира, заверенная печатью (штампом) кассира или оттиском кассового аппарата. Указанная справка не может свидетельствовать о факте перечисления денежных средств в безналичном порядке, поскольку отсутствуют соответствующие банковские документы, которые могут свидетельствовать о таком перечислении, а сама справка банковским документом не является. Также не являются доказательствами оплаты истцом стоимости по договору следующие доказательства: аналогичные справки на имя Л, С, К - поскольку не имеют отношения к существу рассматриваемого спора, такие справки были выданы другим лицам по иным гражданским правоотношениям; отсутствие заявления о подложности справки N - поскольку свидетель Д в судебном заседании подтвердила, что подпись на справке от имени главного бухгалтера Д выполнена не ею; свидетельские показания З, И, С - поскольку не соответствуют ст. 161, 162 Гражданского кодекса РФ и не могут подтверждать какую-либо оплату. В признал отсутствие договора купли-продажи и отсутствие права собственности на спорную квартиру ранее путем подачи искового заявления к ОАО "НОК" о понуждении к заключению договора купли-продажи, которое было рассмотрено в Кировском районном суде г. Новосибирска, о чем в материалы дела представлено определение от 26.11.2013 г. Данным определением суд признал, что требования В подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве ОАО "НОК" в арбитражном суде Новосибирской области.
В обоснование доводов жалобы ООО "ФЕСТ" указывает, что суд не привлек к участию в деле конкурсных кредиторов ОАО "НОК", поскольку в данном деле рассматривался спор относительно имущества, уже заключенного в конкурсную массу ОАО "НОК", за счет продажи которого могли быть удовлетворены требования кредиторов, то есть вынесенное решение напрямую повлияло на права конкурсных кредиторов ОАО "НОК. В настоящее время совершение сделки по купле-продаже квартиры, которая является собственностью ОАО "НОК", вне рамок процедуры банкротства запрещено в силу прямого указания в законе. У суда отсутствовали какие-либо правовые основания для удовлетворения требования В о признании права собственности, минуя установленную ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" процедуру отчуждения имущества, входящего в конкурсную массу ОАО "НОК", в отсутствие доказательств заключения между сторонами ранее договора купли-продажи и осуществления полной оплаты стоимости квартиры со стороны истца. Также указанная квартира не относится к имуществу, которое должно быть исключено из состава конкурсной массы ОАО "НОК". Указывает, что истец выбрал неверный способ защиты.
В поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых указано, что оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется, поскольку решение суда первой инстанции принято в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу об их обоснованности.
Суд исходил из того, что истцом надлежащим образом исполнены обязанности по договору аренды жилого помещения с правом последующего выкупа от 31.08.1995 г., заключенному между В и АО "Новосибирский оловянный комбинат".
Данный договор предусматривал обязанность АО "Новосибирский оловянный комбинат" по истечению срока аренды при условии выплаты продажной стоимости квартиры полностью составить договор купли-продажи на арендуемую квартиру без изменения ее цены (п. 3.2.)
Между тем, данное действие ответчиком не совершено, квартира по договору купли-продажи истцу не передана.
Наделяя правовой оценкой данный договор, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что данный договор в связи с тем, что его сторонами все существенные условия согласованы в надлежащей форме, является заключенным.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Ссылку ответчика на то, что данный договор фактически является предварительным договором купли-продажи, срок исполнения обязательства о заключении основного договора по которому истек, суд первой инстанции наделил критической оценкой, указав, что данный договор предусмотрен действующим законодательством, как самостоятельный договор, в связи с чем основания полагать его предварительным отсутствуют.
Согласно ч. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, в связи с чем соответствующие доводы апелляционной жалобы ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" не могут быть приняты во внимание, как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Судебная коллегия также не может согласиться со ссылкой жалобы о том, что указанный договор не является заключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, тем не менее, содержит в себе элементы договора купли-продажи жилого помещения.
Положениями статей 550 и 551 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Между тем, к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).
Довод апелляционной жалобы о том, что Определение Кировского районного суда г. Новосибирска от 13.02.2014 г. имеет силу преюдиции, входил в предмет исследования суда первой инстанции, судом ему дана надлежащая правовая оценка.
Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с доводом о том, что истец не представил в материалы дела надлежащие и допустимые письменные доказательства в подтверждение заключения договора купли-продажи в отношении спорной квартиры с АО "НОК". Наделяя данный довод критической оценкой, судебная коллегия обращает внимание на то, что обязанность по заключению договора купли-продажи в отношении жилого помещения согласно п. 3.2. договора лежала на АО "Новосибирский оловянный комбинат".
Утверждение о том, что истцом не представлено доказательств внесения стоимости квартиры, установленной п. 2.1 договора аренды в полном объеме, является несостоятельной, поскольку указанное обстоятельство подтверждено представленной истцом Справкой N от 14.08.1997, из которой следует, что расчет за <адрес> произведен полностью, данный документ составлен на фирменном бланке ОАО "Новосибирский оловянный комбинат", содержит печать и подпись должностного лица.
Доводы лиц, подавших апелляционные жалобы в данной части основаны на переоценке доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, между тем, соглашаясь с оценкой, данной им судом первой инстанции, судебная коллегия не усматривает основания для предлагаемой переоценки.
Довод апелляционной жалобы ООО "ФЕСТ" о том, что судом к участию в деле не привлечены конкурсные кредиторы ОАО "Новосибирский оловянный комбинат", несмотря на то, что судом рассматривался спор о относительно имущества, включенного в конкурсную массу, не может быть положен в основу решения суда апелляционной инстанции об отмене решения суда первой инстанции в силу нижеследующего.
В соответствии с ч. 3, 4 ст. 330 ГПК РФ нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения. Основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является, в том числе и принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что, несмотря на тот факт, что на основании определения Арбитражного Суда Новосибирской области от 9 ноября 2011 года, (л.д. 165-171) требования кредитора - ООО "Фест" отнесены в третью очередь, оспариваемым решением не разрешен вопрос о правах и обязанностях последнего, поскольку ООО "Фест" правом залога на спорный объект недвижимости не обладает, его требования включены, как уже указывалось лишь в третью очередь, следовательно, безусловных оснований к отмене решения суда первой инстанции не имеется, в связи с чем не имеется и оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.
Не оспаривая тот факт, что у данного кредитора, наряду с другими кредиторами, в том числе первой и второй очереди, имеется интерес к конкурсному имуществу, к которому относится и спорный объект, суд считает возможным рассмотреть данную апелляционную жалобу по существу.
Поскольку судебная коллегия соглашается в целом с выводами суда первой инстанции, а, следовательно, о том, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривает, в связи, с чем указанный процессуальный недостаток не может в силу ч. 3 ст. 330 ГПК РФ, являться основанием к отмене правильного по существу решения суда первой инстанции.
Судебная коллегия также обращает внимание на то, что довод апелляционной жалобы ООО "ФЕСТ" о том, что требования истца подлежали рассмотрению в рамках дела о банкротстве ОАО "Новосибирский оловянный комбинат", входил в предмет исследования суда первой инстанции. С учетом требований абз. 7 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" судом данному доводу дана надлежащая и исчерпывающая правовая оценка.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 20 февраля 2015 года в пределах доводов апелляционных жалоб оставить без изменения, апелляционные жалобы ОАО "Новосибирский оловянный комбинат", ООО "ФЕСТ" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)