Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор считал, что договор заключен с нарушением требований законодательства в области защиты прав инвалидов и других мобильных групп населения. Арендуемые помещения не приспособлены для лиц с ограниченными возможностями здоровья.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Айбатулина К.К. и Чесняк Н.В., при участии от истца - Федерального казенного учреждения "Главное бюро медико-социальной экспертизы по Карачаево-Черкесской Республике" Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации (ИНН 0914000765, ОГРН 1040900967700) - Байрамукова К.Д. (доверенность от 20.05.2015), от ответчика - индивидуального предпринимателя Хабичева Джандара Алихановича (ИНН 090200144007, ОГРН 306091604400021) - Лазутовой Ю.Ю. (доверенность от 11.11.2014), рассмотрев кассационную жалобу Федерального казенного учреждения "Главное бюро медико-социальной экспертизы по Карачаево-Черкесской Республике" Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 26.12.2014 (судья Хутов Т.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2015 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N А25-1559/2014, установил следующее.
ФКУ "Главное бюро медико-социальной экспертизы по Карачаево-Черкесской Республике" Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации (далее - учреждение) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Хабичеву Д.А. (далее - предприниматель) о расторжении с 01.09.2014 договора аренды нежилого помещения от 30.12.2013 N 6/2014 (далее - договор аренды) и разрешении заключить договор аренды жилого помещения с 01.09.2014 с третьим лицом для размещения сотрудников всех бюро медико-социальной экспертизы, находящихся до этого в здании по адресу: г. Черкесск, ул. Ленина, 23 "Б" (уточненные требования).
Предприниматель предъявил встречный иск о взыскании с учреждения 597 310 рублей задолженности по договору аренды за сентябрь 2014 года.
Решением от 26.12.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.04.2015, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме. Суды исходили из того, что учреждение не доказало наличие оснований для досрочного расторжения договора, кроме того, на момент вынесения решения срок действия договора аренды истек. Арендатор не представил доказательств возврата арендодателю арендованного имущества, а также доказательств внесения арендной платы за сентябрь 2014 года.
В кассационной жалобе учреждение просит отменить судебные акты и передать дело на новое рассмотрение. Заявитель ссылается на то, что апелляционная жалоба рассмотрена судом без участия учреждения, поэтому суд апелляционной инстанции нарушил требования статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания для расторжения договора аренды имелись, поскольку договор заключен с нарушением требований федерального законодательства в области защиты прав инвалидов и других мобильных групп населения. Арендуемые помещения не приспособлены для лиц с ограниченными возможностями здоровья. Фактически арендуемое здание было освобождено учреждением 18.08.2014 и передано предпринимателю 29.08.2014. Суд не привлек к участию в деле в качестве соответчика учредителя и собственника имущества учреждения. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора производится в том же порядке, что и расторжение по требованию арендодателя.
В отзыве предприниматель отклонил доводы жалобы.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.
Изучив материалы дела и выслушав названных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Как следует из материалов дела, учреждение (арендатор) и предприниматель (арендодатель) заключили договор аренды для использования под офис 1-5 этажей нежилого помещения общей площадью 853,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Черкесск, ул. Ленина, 23 "б" (пункт 1.1 договора). В силу пункта 6.1 договора помещения сдаются в аренду с 01.01.2014 по 30.11.2014. В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы в месяц составляет 597 310 рублей (пункт 4.1 договора). Пунктом 9.3 договора предусмотрено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. В пункте 9.6 договора стороны определили, что договор подлежит расторжению по инициативе арендатора в случае, если арендодатель не предоставляет нежилое помещение в пользование арендатору, либо создает препятствия к пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; если арендодатель передал арендатору в пользование помещение, в котором имеются препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем, не были и не могли быть известны арендатору при заключении договора. Согласно пункту 2.2.5 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем расторжении договора, как в связи с окончанием срока его действия, так и при досрочном освобождении помещения, а также сдать нежилое помещение арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии. Арендодатель подписывает акт приема-передачи только при полном покрытии арендатором всех его задолженностей перед арендодателем и сторонними организациями, связанных с арендой помещения.
По акту приема-передачи от 30.12.2013 предприниматель передал объект аренды учреждению.
На основании обращения жительницы г. Черкесска о неприспособленности для лиц с ограниченными возможностями здания бюро медико-социальной экспертизы, расположенного в г. Черкесске по ул. Ленина, 23 "б", прокуратурой г. Черкесска проведена проверка, в ходе которой установлено, что здание не соответствует требованиям Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации". По результатам проверки прокуратурой вынесено предписание от 23.07.2014 N 7-14-14 учреждению с требованием безотлагательно рассмотреть представление и принять конкретные меры по устранению допущенных нарушений закона.
Учреждение направило в адрес предпринимателя письмо от 29.07.2014 N 335 о расторжении договора аренды, в ответ на которое в письме от 19.08.2014 предприниматель пояснил, что в соответствии с условиями договора и требованиями статей 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) учреждение не вправе считать расторгнутым договор аренды в одностороннем порядке, а в отсутствие обоюдного соглашения о расторжении договора он может быть расторгнут только в судебном порядке.
В письме от 14.08.2014 N 354 учреждение предложило предпринимателю оказать содействие в прекращении договорных отношений путем заключения соглашения о расторжении договора.
Отказ предпринимателя расторгнуть договор аренды послужил основанием для обращения учреждения в арбитражный суд с иском о его расторжении с 01.09.2014.
Ссылаясь на то, что договор аренды не был расторгнут и платежи за пользование имуществом учреждение не вносило, предприниматель предъявил встречный иск о взыскании задолженности за сентябрь 2014 года.
В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Кодекса).
В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Частью 1 статьи 620 Кодекса установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Из разделов 1 и 9 договора аренды следует, что помещения передаются арендатору для использования под офис. Какие-либо специальные требования к помещениям в договоре не предусмотрены. Расторжение и прекращение договора допускаются по соглашению сторон либо в случаях, предусмотренных пунктом 9.6 договора.
Учреждение указывает, что ввиду изменившихся обстоятельств исполнение обязательства по договору аренды стало невозможным, поскольку арендуемое здание не соответствует требованиям федерального законодательства для выполнения услуг по освидетельствованию граждан с ограниченными возможностями здоровья.
Однако частью 2 статьи 612 Кодекса предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть им обнаружены при осмотре.
Между тем договор аренды заключен 30.12.2013 и руководству учреждения на тот момент уже должно было быть известно о требованиях, предъявляемых законодательством, для осуществления истцом его деятельности. Учреждение приняло объект аренды по акту приема-передачи от 30.12.2013, в котором отражено, что помещения находятся в надлежащем техническом состоянии и соответствуют санитарным нормам для, т.е. позволяют использовать их по назначению.
Кроме того, судами отмечено, что на момент вынесения решения срок действия спорного договора истек. Следовательно, судебными инстанциями правомерно отказано в удовлетворении первоначального иска.
Доказательства того, что в результате действий арендодателя арендатором была утрачена возможность владения и пользования арендуемым имуществом, учреждением не представлены.
В деле отсутствуют доказательства возврата спорных помещений в сентябре 2014 года в порядке, установленном статьями 622, 655 Кодекса и договором аренды (по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами).
В связи с изложенным суды правильно взыскали арендную плату за сентябрь 2014 года.
Не обоснован и подлежит отклонению довод кассационной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции допустил процессуальное нарушение и не отложил рассмотрение дела, хотя учреждение просило об этом помощника судьи по телефону, ссылаясь на аварийную ситуацию на трассе.
Согласно части 2 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда, поэтому при наличии сведений о надлежащем извещении общества о времени и месте судебного заседания суд правомерно рассмотрел дело.
Основания для изменения или отмены решения и постановления по доводам жалобы не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 26.12.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2015 по делу N А25-1559/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 04.06.2015 N Ф08-3476/2015 ПО ДЕЛУ N А25-1559/2014
Требование: О расторжении договора аренды, разрешении заключить договор аренды с третьим лицом.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор считал, что договор заключен с нарушением требований законодательства в области защиты прав инвалидов и других мобильных групп населения. Арендуемые помещения не приспособлены для лиц с ограниченными возможностями здоровья.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июня 2015 г. по делу N А25-1559/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Айбатулина К.К. и Чесняк Н.В., при участии от истца - Федерального казенного учреждения "Главное бюро медико-социальной экспертизы по Карачаево-Черкесской Республике" Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации (ИНН 0914000765, ОГРН 1040900967700) - Байрамукова К.Д. (доверенность от 20.05.2015), от ответчика - индивидуального предпринимателя Хабичева Джандара Алихановича (ИНН 090200144007, ОГРН 306091604400021) - Лазутовой Ю.Ю. (доверенность от 11.11.2014), рассмотрев кассационную жалобу Федерального казенного учреждения "Главное бюро медико-социальной экспертизы по Карачаево-Черкесской Республике" Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 26.12.2014 (судья Хутов Т.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2015 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N А25-1559/2014, установил следующее.
ФКУ "Главное бюро медико-социальной экспертизы по Карачаево-Черкесской Республике" Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации (далее - учреждение) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Хабичеву Д.А. (далее - предприниматель) о расторжении с 01.09.2014 договора аренды нежилого помещения от 30.12.2013 N 6/2014 (далее - договор аренды) и разрешении заключить договор аренды жилого помещения с 01.09.2014 с третьим лицом для размещения сотрудников всех бюро медико-социальной экспертизы, находящихся до этого в здании по адресу: г. Черкесск, ул. Ленина, 23 "Б" (уточненные требования).
Предприниматель предъявил встречный иск о взыскании с учреждения 597 310 рублей задолженности по договору аренды за сентябрь 2014 года.
Решением от 26.12.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.04.2015, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме. Суды исходили из того, что учреждение не доказало наличие оснований для досрочного расторжения договора, кроме того, на момент вынесения решения срок действия договора аренды истек. Арендатор не представил доказательств возврата арендодателю арендованного имущества, а также доказательств внесения арендной платы за сентябрь 2014 года.
В кассационной жалобе учреждение просит отменить судебные акты и передать дело на новое рассмотрение. Заявитель ссылается на то, что апелляционная жалоба рассмотрена судом без участия учреждения, поэтому суд апелляционной инстанции нарушил требования статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания для расторжения договора аренды имелись, поскольку договор заключен с нарушением требований федерального законодательства в области защиты прав инвалидов и других мобильных групп населения. Арендуемые помещения не приспособлены для лиц с ограниченными возможностями здоровья. Фактически арендуемое здание было освобождено учреждением 18.08.2014 и передано предпринимателю 29.08.2014. Суд не привлек к участию в деле в качестве соответчика учредителя и собственника имущества учреждения. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора производится в том же порядке, что и расторжение по требованию арендодателя.
В отзыве предприниматель отклонил доводы жалобы.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.
Изучив материалы дела и выслушав названных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Как следует из материалов дела, учреждение (арендатор) и предприниматель (арендодатель) заключили договор аренды для использования под офис 1-5 этажей нежилого помещения общей площадью 853,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Черкесск, ул. Ленина, 23 "б" (пункт 1.1 договора). В силу пункта 6.1 договора помещения сдаются в аренду с 01.01.2014 по 30.11.2014. В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы в месяц составляет 597 310 рублей (пункт 4.1 договора). Пунктом 9.3 договора предусмотрено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. В пункте 9.6 договора стороны определили, что договор подлежит расторжению по инициативе арендатора в случае, если арендодатель не предоставляет нежилое помещение в пользование арендатору, либо создает препятствия к пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; если арендодатель передал арендатору в пользование помещение, в котором имеются препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем, не были и не могли быть известны арендатору при заключении договора. Согласно пункту 2.2.5 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем расторжении договора, как в связи с окончанием срока его действия, так и при досрочном освобождении помещения, а также сдать нежилое помещение арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии. Арендодатель подписывает акт приема-передачи только при полном покрытии арендатором всех его задолженностей перед арендодателем и сторонними организациями, связанных с арендой помещения.
По акту приема-передачи от 30.12.2013 предприниматель передал объект аренды учреждению.
На основании обращения жительницы г. Черкесска о неприспособленности для лиц с ограниченными возможностями здания бюро медико-социальной экспертизы, расположенного в г. Черкесске по ул. Ленина, 23 "б", прокуратурой г. Черкесска проведена проверка, в ходе которой установлено, что здание не соответствует требованиям Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации". По результатам проверки прокуратурой вынесено предписание от 23.07.2014 N 7-14-14 учреждению с требованием безотлагательно рассмотреть представление и принять конкретные меры по устранению допущенных нарушений закона.
Учреждение направило в адрес предпринимателя письмо от 29.07.2014 N 335 о расторжении договора аренды, в ответ на которое в письме от 19.08.2014 предприниматель пояснил, что в соответствии с условиями договора и требованиями статей 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) учреждение не вправе считать расторгнутым договор аренды в одностороннем порядке, а в отсутствие обоюдного соглашения о расторжении договора он может быть расторгнут только в судебном порядке.
В письме от 14.08.2014 N 354 учреждение предложило предпринимателю оказать содействие в прекращении договорных отношений путем заключения соглашения о расторжении договора.
Отказ предпринимателя расторгнуть договор аренды послужил основанием для обращения учреждения в арбитражный суд с иском о его расторжении с 01.09.2014.
Ссылаясь на то, что договор аренды не был расторгнут и платежи за пользование имуществом учреждение не вносило, предприниматель предъявил встречный иск о взыскании задолженности за сентябрь 2014 года.
В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Кодекса).
В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Частью 1 статьи 620 Кодекса установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Из разделов 1 и 9 договора аренды следует, что помещения передаются арендатору для использования под офис. Какие-либо специальные требования к помещениям в договоре не предусмотрены. Расторжение и прекращение договора допускаются по соглашению сторон либо в случаях, предусмотренных пунктом 9.6 договора.
Учреждение указывает, что ввиду изменившихся обстоятельств исполнение обязательства по договору аренды стало невозможным, поскольку арендуемое здание не соответствует требованиям федерального законодательства для выполнения услуг по освидетельствованию граждан с ограниченными возможностями здоровья.
Однако частью 2 статьи 612 Кодекса предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть им обнаружены при осмотре.
Между тем договор аренды заключен 30.12.2013 и руководству учреждения на тот момент уже должно было быть известно о требованиях, предъявляемых законодательством, для осуществления истцом его деятельности. Учреждение приняло объект аренды по акту приема-передачи от 30.12.2013, в котором отражено, что помещения находятся в надлежащем техническом состоянии и соответствуют санитарным нормам для, т.е. позволяют использовать их по назначению.
Кроме того, судами отмечено, что на момент вынесения решения срок действия спорного договора истек. Следовательно, судебными инстанциями правомерно отказано в удовлетворении первоначального иска.
Доказательства того, что в результате действий арендодателя арендатором была утрачена возможность владения и пользования арендуемым имуществом, учреждением не представлены.
В деле отсутствуют доказательства возврата спорных помещений в сентябре 2014 года в порядке, установленном статьями 622, 655 Кодекса и договором аренды (по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами).
В связи с изложенным суды правильно взыскали арендную плату за сентябрь 2014 года.
Не обоснован и подлежит отклонению довод кассационной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции допустил процессуальное нарушение и не отложил рассмотрение дела, хотя учреждение просило об этом помощника судьи по телефону, ссылаясь на аварийную ситуацию на трассе.
Согласно части 2 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда, поэтому при наличии сведений о надлежащем извещении общества о времени и месте судебного заседания суд правомерно рассмотрел дело.
Основания для изменения или отмены решения и постановления по доводам жалобы не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 26.12.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2015 по делу N А25-1559/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Ю.В.РЫЖКОВ
Ю.В.РЫЖКОВ
Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
Н.В.ЧЕСНЯК
К.К.АЙБАТУЛИН
Н.В.ЧЕСНЯК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)