Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Общество ссылается на то, что орган местного самоуправления отказал ему во внесении изменений в договор купли-продажи в части выкупной цены земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Долгашевой В.А.,
судей Ананьиной Е.А., Туболец И.В.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "ВестГруп" - Тюменева О.К. - дов. от 10.03.2015 N 009
от ответчика - администрации Ногинского муниципального района Московской области - Алексашина И.В. - дов. от 26.11.2014 N 1 исх. 2191
рассмотрев 23 июля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу администрации Ногинского муниципального района Московской области
на постановление от 31 марта 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Коноваловым С.А., Епифанцевой С.Ю., Огурцовым Н.А.,
по делу N А41-64415/14
по иску общества с ограниченной ответственностью "ВестГруп" (ОГРН 1047796131107)
к администрации Ногинского муниципального района Московской области
об изменении договора купли-продажи земельного участка в части определения выкупной цены
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ВестГруп" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области к администрации Ногинского муниципального района Московской области (далее - Администрация) с требованием изменить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 18.10.2012 N 108-2012, заключенного между Обществом и Администрацией, и изложить его в следующей редакции: "Цена участка установлена в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 349 217,07 руб.".
Решением Арбитражного суда Московской области от 25.12.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 решение от 25.12.2014 отменено, требования Общества удовлетворены.
Не согласившись с принятым постановлением апелляционной инстанции, Администрация обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление от 31.03.2015 и оставить в силе решение суда первой инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Законность обжалуемого постановления проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьями 284, 284, 286 АПК РФ.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, кассационная инстанция считает, что постановление апелляции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе на основании следующего.
Как видно из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - здание гостиницы общей площадью 1064 кв. м с условным номером 50:16:02:15545:001, находящееся на земельном участке площадью 6727 кв. м с кадастровым номером 50:16:0602004:733 по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г. Старая Купавна, ул. Чапаева, д. 8а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.07.2012 серии 50-АДN N 159014.
В порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации Общество 28.05.2012 обратилось в Администрацию с заявлением N 1533/28 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602004:733.
Постановлением Администрации от 02.10.2012 N 1390 Обществу предоставлен в собственность за плату указанный земельный участок по цене, равной 2 095 302,42 руб., что составляет 15% его кадастровой стоимости.
На основании указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом Администрации (продавец) и Обществом заключен договор от 18.10.2012 N 108-2012 купли-продажи названного земельного участка. Согласно пункту 2.1 договора цена участка установлена в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", Постановлением Правительства Московской области от 02.05.2012 N 639/16 "Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках" в размере, равном 15% кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 2 095 302,42 руб.
Договор купли-продажи от 18.10.2012 N 18-2012 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационной записью от 28.03.2013 и свидетельством о государственной регистрации права от 28.03.2013 серии 50-АЕN N 173066.
При этом письмом 26.02.2013 N 025 Общество обратилось в Администрацию с просьбой о пересмотре размера выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602004:733 по договору купли-продажи от 18.10.2012 N 108-2012 и установления ее в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Письмом от 26.03.2013 N 648/28 Администрация отказала заявителю во внесении изменений в Постановление Администрации от 02.10.2012 N 1390 и договор купли-продажи в части предоставления спорного земельного участка на льготных условиях по цене в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, сославшись на непредставление заявителем документов, подтверждающих право приобрести земельный участок по указанной цене.
Письмом от 16.02.2014 N 010 Общество направило в Администрацию соглашение об изменении договора купли-продажи земельного участка от 18.10.2012 N 108-2012, предусматривающее изложение пункта 2.1 договора в следующей редакции: "Цена участка установлена в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 349 217,07 руб.".
Поскольку Администрация письмом от 27.03.2014 N 177 отказала во внесении изменений в Постановление от 02.10.2012 N 1390 и договор купли-продажи от 18.10.2012 N 108-2012 в части выкупной цены земельного участка, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на несоответствие закону договора в части установления выкупной цены. Однако, по мнению суда первой инстанции, спорное обязательство прекращено исполнением, соответственно, изменение его условий не возможно.
Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о несоответствии закону договора в части установления выкупной цены, между тем суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи подлежит изменению судом по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а именно "в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором", поскольку условие о цене договора купли-продажи не соответствует закону.
При этом апелляционный суд не учел, что в соответствии со статьей 168 ГК РФ при несоответствии сделки требованиям закона или иным правовым актам, сделка ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
При таком положении вывод апелляционного суда о том, что условие договора купли-продажи о цене выкупа земельного участка не соответствует закону, подразумевает применение иных последствий, нежели чем изменение условий договора в судебном порядке.
В силу абзаца 1 пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Однако при заключении договора между сторонами не возникли разногласия относительно цены выкупа объекта.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязательства сторон, вытекающие из исполненного договора купли-продажи от 18.10.2012 N 108-2012 прекратились в связи с их надлежащим исполнением, в связи с чем Общество утратило право требовать внесения изменений в указанный договор.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2015 года по делу N А41-64415/14 отменить.
Решение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2014 года по настоящему делу оставить в силе.
Председательствующий судья
В.А.ДОЛГАШЕВА
Судья
Е.А.АНАНЬИНА
Судья
И.В.ТУБОЛЕЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 30.07.2015 N Ф05-8957/2015 ПО ДЕЛУ N А41-64415/14
Требование: Об изменении договора купли-продажи земельного участка в части определения выкупной цены.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Общество ссылается на то, что орган местного самоуправления отказал ему во внесении изменений в договор купли-продажи в части выкупной цены земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2015 г. по делу N А41-64415/14
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Долгашевой В.А.,
судей Ананьиной Е.А., Туболец И.В.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "ВестГруп" - Тюменева О.К. - дов. от 10.03.2015 N 009
от ответчика - администрации Ногинского муниципального района Московской области - Алексашина И.В. - дов. от 26.11.2014 N 1 исх. 2191
рассмотрев 23 июля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу администрации Ногинского муниципального района Московской области
на постановление от 31 марта 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Коноваловым С.А., Епифанцевой С.Ю., Огурцовым Н.А.,
по делу N А41-64415/14
по иску общества с ограниченной ответственностью "ВестГруп" (ОГРН 1047796131107)
к администрации Ногинского муниципального района Московской области
об изменении договора купли-продажи земельного участка в части определения выкупной цены
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ВестГруп" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области к администрации Ногинского муниципального района Московской области (далее - Администрация) с требованием изменить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 18.10.2012 N 108-2012, заключенного между Обществом и Администрацией, и изложить его в следующей редакции: "Цена участка установлена в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 349 217,07 руб.".
Решением Арбитражного суда Московской области от 25.12.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 решение от 25.12.2014 отменено, требования Общества удовлетворены.
Не согласившись с принятым постановлением апелляционной инстанции, Администрация обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление от 31.03.2015 и оставить в силе решение суда первой инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Законность обжалуемого постановления проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьями 284, 284, 286 АПК РФ.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, кассационная инстанция считает, что постановление апелляции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе на основании следующего.
Как видно из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - здание гостиницы общей площадью 1064 кв. м с условным номером 50:16:02:15545:001, находящееся на земельном участке площадью 6727 кв. м с кадастровым номером 50:16:0602004:733 по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г. Старая Купавна, ул. Чапаева, д. 8а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.07.2012 серии 50-АДN N 159014.
В порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации Общество 28.05.2012 обратилось в Администрацию с заявлением N 1533/28 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602004:733.
Постановлением Администрации от 02.10.2012 N 1390 Обществу предоставлен в собственность за плату указанный земельный участок по цене, равной 2 095 302,42 руб., что составляет 15% его кадастровой стоимости.
На основании указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом Администрации (продавец) и Обществом заключен договор от 18.10.2012 N 108-2012 купли-продажи названного земельного участка. Согласно пункту 2.1 договора цена участка установлена в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", Постановлением Правительства Московской области от 02.05.2012 N 639/16 "Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках" в размере, равном 15% кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 2 095 302,42 руб.
Договор купли-продажи от 18.10.2012 N 18-2012 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационной записью от 28.03.2013 и свидетельством о государственной регистрации права от 28.03.2013 серии 50-АЕN N 173066.
При этом письмом 26.02.2013 N 025 Общество обратилось в Администрацию с просьбой о пересмотре размера выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602004:733 по договору купли-продажи от 18.10.2012 N 108-2012 и установления ее в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Письмом от 26.03.2013 N 648/28 Администрация отказала заявителю во внесении изменений в Постановление Администрации от 02.10.2012 N 1390 и договор купли-продажи в части предоставления спорного земельного участка на льготных условиях по цене в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, сославшись на непредставление заявителем документов, подтверждающих право приобрести земельный участок по указанной цене.
Письмом от 16.02.2014 N 010 Общество направило в Администрацию соглашение об изменении договора купли-продажи земельного участка от 18.10.2012 N 108-2012, предусматривающее изложение пункта 2.1 договора в следующей редакции: "Цена участка установлена в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 349 217,07 руб.".
Поскольку Администрация письмом от 27.03.2014 N 177 отказала во внесении изменений в Постановление от 02.10.2012 N 1390 и договор купли-продажи от 18.10.2012 N 108-2012 в части выкупной цены земельного участка, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на несоответствие закону договора в части установления выкупной цены. Однако, по мнению суда первой инстанции, спорное обязательство прекращено исполнением, соответственно, изменение его условий не возможно.
Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о несоответствии закону договора в части установления выкупной цены, между тем суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи подлежит изменению судом по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а именно "в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором", поскольку условие о цене договора купли-продажи не соответствует закону.
При этом апелляционный суд не учел, что в соответствии со статьей 168 ГК РФ при несоответствии сделки требованиям закона или иным правовым актам, сделка ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
При таком положении вывод апелляционного суда о том, что условие договора купли-продажи о цене выкупа земельного участка не соответствует закону, подразумевает применение иных последствий, нежели чем изменение условий договора в судебном порядке.
В силу абзаца 1 пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Однако при заключении договора между сторонами не возникли разногласия относительно цены выкупа объекта.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязательства сторон, вытекающие из исполненного договора купли-продажи от 18.10.2012 N 108-2012 прекратились в связи с их надлежащим исполнением, в связи с чем Общество утратило право требовать внесения изменений в указанный договор.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2015 года по делу N А41-64415/14 отменить.
Решение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2014 года по настоящему делу оставить в силе.
Председательствующий судья
В.А.ДОЛГАШЕВА
Судья
Е.А.АНАНЬИНА
Судья
И.В.ТУБОЛЕЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)