Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 апреля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Масенковой И.В.
судей Глазкова Е.Г., Зайцевой Е.К.
при ведении протокола судебного заседания: Хрусталевым П.Д.
при участии:
от к/у ООО "АМД" Стрекалова А.В. - представитель Захаров В.Н. по доверенности от 20.01.2015,
от Тяпкиной Л.Н. - представитель Сафонова В.И. по доверенности от 24.09.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30987/2014) конкурсного управляющего ООО "АМД" Стрекалова А.В. на определение Арбитражного суда Калининградской области от 01.12.2014 по делу N А21-6725/2013 (судья Емельянова Н.В.), принятое по заявлению Тяпкиной Л.Н. о включении ее требования в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО "АМД",
установил:
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 21.10.2013 в отношении общества с ограниченной ответственностью "АМД" (далее - ООО "АМД", должник) введена процедура наблюдения.
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 21.10.2013 в отношении должника применена процедура несостоятельности застройщика, предусмотренная параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 28.04.2014 ООО "АМД" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него возбуждено конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Стрекалов Александр Викторович. Публикация сведений о введении процедуры конкурсного производства осуществлена в газете "Коммерсантъ" 17.05.2014.
В рамках процедуры наблюдения, 08.07.2014, Тяпкина Людмила Николаевна (далее - заявитель, кредитор) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов требования о передаче ей офисного помещения общей площадью по проекту 111,3 кв. м на первом этаже в многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения и автостоянкой, расположенном по адресу: ул. Комсомольская, 14, город Пионерский, Калининградской области. Как следует из определения суда, впоследствии заявитель уточнил требования.
Определением суда от 01.12.2014 требование удовлетворено, суд первой инстанции включил Тяпкину Л.Н. в реестр требований кредиторов с требованием о передаче жилых помещений: трехкомнатной квартиры общей площадью по проекту 111,3 кв. м, со строительным номером Ж на первом этаже в многоквартирном доме с помещениями общественного назначения и автостоянкой, расположенном по адресу: ул. Комсомольская 14, город Пионерский, Калининградской области. В реестр внесены сведения об уплате долевым участником строительства суммы 4419994,00 руб. и об отсутствии неисполненных обязательств перед застройщиком. Суд первой инстанции посчитал установленным, что объектом долевого участия в строительстве является трехкомнатная квартира общей площадью по проекту 111,3 кв. м со строительным номером Ж, расположенная на первом этаже, стоимостью 97054 Евро по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Материалами дела подтверждена оплата в сумме 4419994,00 руб. Неисполненных обязательств по договору не имеется.
На определение суда конкурсным управляющим ООО "АМД" подана апелляционная жалоба, в которой ее податель просил отменить обжалуемое определение и отказать во включении требований в реестр. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что по условиям договора в пользу заявителя подлежало передаче нежилое помещение. Дополнительное соглашение об изменении предмета договора не прошло государственную регистрацию. Согласно технической документации, квартира с приведенными характеристиками в жилом доме отсутствует, на первом этаже согласно проекту размещаются помещения офисов.
В отзыве на апелляционную жалобу Тяпкина Л.Н. против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, ссылаясь на то, что предмет договора долевого участия в строительстве как нежилое помещение был сформулирован по личной договоренности с директором ООО "АМД" Лупачевым В.Н., так как проектной документацией не было предусмотрено квартир на первом этаже, с условием последующей корректировки предмета договора посредством заключения дополнительного соглашения. На основании договора внесены денежные средства в сумме 4419994,00 руб. Впоследствии Лупачев В.Н. скрылся. С Лупачевым В.Н. было подписано дополнительное соглашение, по выписке из ЕГРП предметом долевого участия в договоре являлась квартира.
В судебном заседании апелляционного суда конкурсный управляющий поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель Тяпкиной Л.Н. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Заслушав объяснения представителей лиц, обеспечивших явку в судебное заседание, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выводы обжалуемого судебного акта, апелляционный суд считает, что определение суда подлежит отмене.
Кредитором в подтверждение заявленных требований в суд первой инстанции представлен договор о долевом участии в строительстве жилого дома от 19.03.2009 N 3/Н, заключенный между ООО "АМД" в лице директора Лупачева В.Н. (застройщик) и Тяпкиной Л.Н. (дольщик). Согласно пункту 1.4 договора, объектом долевого строительства являлось офисное помещение общей площадью по проекту 111,3 кв. м, со строительным номером Ж, расположенное на первом этаже в многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения и автостоянкой по адресу: ул. Комсомольская, 14, город Пионерский Калининградской области.
Стоимость объекта долевого строительства оговорена в пункте 4.1 договора в размере 97054 евро, которая вносится в кассу застройщика в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты в течение десяти дней с момента подписания договора.
К договору приложен план этажа, на котором находится объект долевого строительства.
Договор зарегистрирован в ЕГРП 03.04.2009.
Также, в материалах дела имеется дополнительное соглашение от 12.04.2011 к договору от 19.03.2009 N 3/Н, в котором в качестве объекта долевого строительства указана трехкомнатная квартира общей площадью по проекту 111,3 кв. м, со строительным номером Ж, расположенная на первом этаже многоквартирного дома. Условия дополнительного соглашения распространены на правоотношения сторон, возникшие после 12.04.2011.
Также в материалах дела имеются кассовые чеки и справка должника от 20.03.2009 о внесении дольщиком суммы 4419994,00 руб., что составляет 97054 евро суммы долевого взноса.
В силу пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Согласно статье 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений. В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве, положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение. При этом заявитель не лишен права избрать иной способ защиты, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве".
Оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что заявителем в порядке части 4 статьи 65 АПК РФ подтверждено наличие права требования передачи жилого помещения - трехкомнатной квартиры.
Из договора долевого участия в строительстве следует, что его предметом являлось нежилое (офисное) помещение. Доказательств того, что фактически волеизъявление сторон договора было направлено на заключение договора относительно квартиры, в материалы дела не представлено. Из плана первого этажа, приложенного к договору долевого участия в строительстве, не усматривается, что помещение, являющееся предметом договора, имеет планировку трехкомнатной квартиры. Более того, проектом многоквартирного дома жилых помещений на первом этаже не предусматривалось, что подтверждается представленной в материалы дела проектной декларацией, сведений о внесении изменений в проект не имеется. При таких обстоятельствах, внесение изменений в договор долевого участия в строительстве в части характеристики объекта долевого участия, не позволяет заявителю претендовать на жилое помещение в силу его физического отсутствия. Статус помещения с нежилого на жилое не может быть изменен путем подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве.
Следует отметить, что, вопреки собственному утверждению, при обращении в суд кредитор просил включить требование о передаче именно нежилого помещения, что опровергает утверждение заявителя о намерении приобрести жилое помещение и ставит под сомнение достоверность заключенного в 2011 году дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве.
Кроме того, в дополнительном соглашении указано, что оно распространяется лишь на последующие правоотношения сторон, в то время как правоотношения, содержанием которых является обязательство должника по предоставлению помещения, возникли из договора долевого участия в строительстве, то есть до заключения дополнительного соглашения.
При таких обстоятельствах, представление в материалы дела дополнительного соглашения не может явиться достаточным доказательством наличия у должника обязательства по предоставлению жилого помещения, данный вывод суда первой инстанции опровергается материалами дела.
Также, в силу положений статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого участия подлежит государственной регистрации. Следовательно, дополнительное соглашение к договору также должно было пройти государственную регистрацию. Несоблюдение данного положения в силу нормы статьи 165 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент подписания дополнительного соглашения, влечет его ничтожность.
Таким образом, в удовлетворении требования кредитора следовало отказать. Определение суда первой инстанции подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Калининградской области от 01.12.2014 по делу N А21-6725/2013 отменить.
Отказать Тяпкиной Людмиле Николаевне в удовлетворении заявления о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "АМД".
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.МАСЕНКОВА
Судьи
Е.Г.ГЛАЗКОВ
Е.К.ЗАЙЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.04.2015 N 13АП-30987/2014 ПО ДЕЛУ N А21-6725/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 апреля 2015 г. по делу N А21-6725/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 апреля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Масенковой И.В.
судей Глазкова Е.Г., Зайцевой Е.К.
при ведении протокола судебного заседания: Хрусталевым П.Д.
при участии:
от к/у ООО "АМД" Стрекалова А.В. - представитель Захаров В.Н. по доверенности от 20.01.2015,
от Тяпкиной Л.Н. - представитель Сафонова В.И. по доверенности от 24.09.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30987/2014) конкурсного управляющего ООО "АМД" Стрекалова А.В. на определение Арбитражного суда Калининградской области от 01.12.2014 по делу N А21-6725/2013 (судья Емельянова Н.В.), принятое по заявлению Тяпкиной Л.Н. о включении ее требования в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО "АМД",
установил:
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 21.10.2013 в отношении общества с ограниченной ответственностью "АМД" (далее - ООО "АМД", должник) введена процедура наблюдения.
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 21.10.2013 в отношении должника применена процедура несостоятельности застройщика, предусмотренная параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 28.04.2014 ООО "АМД" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него возбуждено конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Стрекалов Александр Викторович. Публикация сведений о введении процедуры конкурсного производства осуществлена в газете "Коммерсантъ" 17.05.2014.
В рамках процедуры наблюдения, 08.07.2014, Тяпкина Людмила Николаевна (далее - заявитель, кредитор) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов требования о передаче ей офисного помещения общей площадью по проекту 111,3 кв. м на первом этаже в многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения и автостоянкой, расположенном по адресу: ул. Комсомольская, 14, город Пионерский, Калининградской области. Как следует из определения суда, впоследствии заявитель уточнил требования.
Определением суда от 01.12.2014 требование удовлетворено, суд первой инстанции включил Тяпкину Л.Н. в реестр требований кредиторов с требованием о передаче жилых помещений: трехкомнатной квартиры общей площадью по проекту 111,3 кв. м, со строительным номером Ж на первом этаже в многоквартирном доме с помещениями общественного назначения и автостоянкой, расположенном по адресу: ул. Комсомольская 14, город Пионерский, Калининградской области. В реестр внесены сведения об уплате долевым участником строительства суммы 4419994,00 руб. и об отсутствии неисполненных обязательств перед застройщиком. Суд первой инстанции посчитал установленным, что объектом долевого участия в строительстве является трехкомнатная квартира общей площадью по проекту 111,3 кв. м со строительным номером Ж, расположенная на первом этаже, стоимостью 97054 Евро по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Материалами дела подтверждена оплата в сумме 4419994,00 руб. Неисполненных обязательств по договору не имеется.
На определение суда конкурсным управляющим ООО "АМД" подана апелляционная жалоба, в которой ее податель просил отменить обжалуемое определение и отказать во включении требований в реестр. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что по условиям договора в пользу заявителя подлежало передаче нежилое помещение. Дополнительное соглашение об изменении предмета договора не прошло государственную регистрацию. Согласно технической документации, квартира с приведенными характеристиками в жилом доме отсутствует, на первом этаже согласно проекту размещаются помещения офисов.
В отзыве на апелляционную жалобу Тяпкина Л.Н. против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, ссылаясь на то, что предмет договора долевого участия в строительстве как нежилое помещение был сформулирован по личной договоренности с директором ООО "АМД" Лупачевым В.Н., так как проектной документацией не было предусмотрено квартир на первом этаже, с условием последующей корректировки предмета договора посредством заключения дополнительного соглашения. На основании договора внесены денежные средства в сумме 4419994,00 руб. Впоследствии Лупачев В.Н. скрылся. С Лупачевым В.Н. было подписано дополнительное соглашение, по выписке из ЕГРП предметом долевого участия в договоре являлась квартира.
В судебном заседании апелляционного суда конкурсный управляющий поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель Тяпкиной Л.Н. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Заслушав объяснения представителей лиц, обеспечивших явку в судебное заседание, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выводы обжалуемого судебного акта, апелляционный суд считает, что определение суда подлежит отмене.
Кредитором в подтверждение заявленных требований в суд первой инстанции представлен договор о долевом участии в строительстве жилого дома от 19.03.2009 N 3/Н, заключенный между ООО "АМД" в лице директора Лупачева В.Н. (застройщик) и Тяпкиной Л.Н. (дольщик). Согласно пункту 1.4 договора, объектом долевого строительства являлось офисное помещение общей площадью по проекту 111,3 кв. м, со строительным номером Ж, расположенное на первом этаже в многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения и автостоянкой по адресу: ул. Комсомольская, 14, город Пионерский Калининградской области.
Стоимость объекта долевого строительства оговорена в пункте 4.1 договора в размере 97054 евро, которая вносится в кассу застройщика в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты в течение десяти дней с момента подписания договора.
К договору приложен план этажа, на котором находится объект долевого строительства.
Договор зарегистрирован в ЕГРП 03.04.2009.
Также, в материалах дела имеется дополнительное соглашение от 12.04.2011 к договору от 19.03.2009 N 3/Н, в котором в качестве объекта долевого строительства указана трехкомнатная квартира общей площадью по проекту 111,3 кв. м, со строительным номером Ж, расположенная на первом этаже многоквартирного дома. Условия дополнительного соглашения распространены на правоотношения сторон, возникшие после 12.04.2011.
Также в материалах дела имеются кассовые чеки и справка должника от 20.03.2009 о внесении дольщиком суммы 4419994,00 руб., что составляет 97054 евро суммы долевого взноса.
В силу пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Согласно статье 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений. В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве, положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение. При этом заявитель не лишен права избрать иной способ защиты, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве".
Оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что заявителем в порядке части 4 статьи 65 АПК РФ подтверждено наличие права требования передачи жилого помещения - трехкомнатной квартиры.
Из договора долевого участия в строительстве следует, что его предметом являлось нежилое (офисное) помещение. Доказательств того, что фактически волеизъявление сторон договора было направлено на заключение договора относительно квартиры, в материалы дела не представлено. Из плана первого этажа, приложенного к договору долевого участия в строительстве, не усматривается, что помещение, являющееся предметом договора, имеет планировку трехкомнатной квартиры. Более того, проектом многоквартирного дома жилых помещений на первом этаже не предусматривалось, что подтверждается представленной в материалы дела проектной декларацией, сведений о внесении изменений в проект не имеется. При таких обстоятельствах, внесение изменений в договор долевого участия в строительстве в части характеристики объекта долевого участия, не позволяет заявителю претендовать на жилое помещение в силу его физического отсутствия. Статус помещения с нежилого на жилое не может быть изменен путем подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве.
Следует отметить, что, вопреки собственному утверждению, при обращении в суд кредитор просил включить требование о передаче именно нежилого помещения, что опровергает утверждение заявителя о намерении приобрести жилое помещение и ставит под сомнение достоверность заключенного в 2011 году дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве.
Кроме того, в дополнительном соглашении указано, что оно распространяется лишь на последующие правоотношения сторон, в то время как правоотношения, содержанием которых является обязательство должника по предоставлению помещения, возникли из договора долевого участия в строительстве, то есть до заключения дополнительного соглашения.
При таких обстоятельствах, представление в материалы дела дополнительного соглашения не может явиться достаточным доказательством наличия у должника обязательства по предоставлению жилого помещения, данный вывод суда первой инстанции опровергается материалами дела.
Также, в силу положений статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого участия подлежит государственной регистрации. Следовательно, дополнительное соглашение к договору также должно было пройти государственную регистрацию. Несоблюдение данного положения в силу нормы статьи 165 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент подписания дополнительного соглашения, влечет его ничтожность.
Таким образом, в удовлетворении требования кредитора следовало отказать. Определение суда первой инстанции подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Калининградской области от 01.12.2014 по делу N А21-6725/2013 отменить.
Отказать Тяпкиной Людмиле Николаевне в удовлетворении заявления о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "АМД".
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.МАСЕНКОВА
Судьи
Е.Г.ГЛАЗКОВ
Е.К.ЗАЙЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)