Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Савенкова О.В., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.11.2013 г.,
принятое судьей Мысак Н.Я., по делу N А40-113585/2013
по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры
"Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"
к Негосударственному образовательному частному учреждению высшего профессионального образования "Московский институт телевидения и радиовещания "Останкино" (ИНН 7717138125, ОГРН 1037717002135)
о взыскании задолженности по договору аренды и пени,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Зейналова Л.С. по доверенности от 01.01.2014;
- от ответчика: Юдин Д.С. по доверенности от 23.09.2013;
- установил:
Федеральное государственное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский институт телевидения и радиовещания "Останкино" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 4 704 426,10 руб., пени в размере 27 970,86 руб. по договору аренды N 01-1/12-02 от 24.05.2012.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.11.2013 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика долга по арендной плате в размере 702 236 рублей 48 коп., госпошлины в размере 17 604 руб. 14 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом Учреждение обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального.
В обоснование жалобы ссылается на пункт 6.5 договора аренды, согласно которому размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в сторону увеличения в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.
Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, решение Арбитражного суда г. Москвы и изложенные в нем выводы поддержал.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Совместным распоряжением Министерства культуры Российской Федерации и Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 22.12.2000 - 29/1367-р объект культурного наследия расположенный по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 38 (далее - Объект), закреплен за Учреждением на праве оперативного управления, принят на баланс Учреждения по акту приема-передачи от 15.02.2001 N 076 и внесен в реестр федерального имущества.
01 июля 2010 на объект зарегистрировано право собственности Российской Федерации за N 77-77-15/006/2010-895.
Право оперативного управления Учреждения на объект зарегистрировано 10.03.2011 N 77-77-12/006-2011-518.
Между Агентством и Негосударственным образовательным учреждением ВПО "Московский институт телевидения и радиовещания "Останкино" заключен договор аренды указанного объекта культурного наследия от 24.05.2012 N 01-1/12-02 со сроком действия - 15 лет.
В соответствии с условиями Договора Учреждение (Арендодатель) передало НОУ ВПО "МИТРО" (Арендатор) нежилые помещения общей площадью 2180,4 кв. м.
Согласно п. 6.5 Договора размер годовой арендной платы может быть изменен Арендодателем в сторону увеличения в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.
Истец произвел перерасчет арендной платы на основании Отчета N 09/13 "Об определении рыночной величины годовой арендной платы за пользование объектом - нежилыми помещениями", согласно которого величина годовой арендной платы за пользование объектом, устанавливается в размере 38 290 396 рублей 87 копеек.
В адрес ответчика Учреждением было направлено уведомление от 28.05.2013 N 587/4 о перерасчете арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается с 01.06.2013 в размере 3 190 866 руб. 41 коп. включая НДС в месяц.
Обращаясь с исковым заявлением в арбитражный суд, Учреждение ссылается на то, что несмотря на получение уведомления о перерасчете арендной платы, ответчик продолжает оплачивать ее в прежнем размере - 838 653 руб. 36 коп., включая НДС в месяц.
Претензиями от 14.06.2013 N 634/4, от 24.06.2013 N 659/4 Учреждение уведомило ответчика о необходимости оплаты арендных платежей в полном объеме в соответствии с уведомлением о перерасчете арендной платы от 28.05.2013 N 587/4 (л.д. 52-58 том 1).
- По мнению истца, задолженность ответчика по арендной плате составила: за июнь 2013 - 2 352 213 руб. 05 коп. с учетом НДС; за июль 2013 - 2 352 213 руб. 05 коп. с учетом НДС;
- Сумма задолженности рассчитана следующим образом: из суммы нового размера ставки арендной платы в месяц, которая составляет - 3 190 866 руб. 41 коп. включая НДС в месяц вычтена сумма фактически произведенного платежа в месяц 838 653 руб. 36 коп., включая НДС в месяц, общий размер задолженности по арендной плате за июнь, июль 2013 г. составляет 4 704 426 руб. 10 коп. с учетом НДС.
Истцом рассчитана также сумма пени 27 970.86 руб.
По мнению судебной коллегии, Арбитражный суд города Москвы обоснованно руководствовался положениями пункта 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, произведя расчет взыскиваемой арендной платы с учетом оценка рыночной величины арендной ставки объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 38.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Согласно разъяснениям, данным в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Как следует из материалов дела, арендная плата по Договору аренды, заключенному между сторонами, не подлежит государственному регулированию.
В соответствии с п. 6.5 Договора аренды N 01-1/12-02 от 24.05.2012 размер годовой арендной платы может быть изменен Арендодателем в сторону увеличения в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Уведомление о перерасчете размера арендной платы направляется арендатору заказным письмом с уведомлением либо вручается под роспись уполномоченному лицу арендатора и является обязательным для арендатора, приобщается к каждому экземпляру настоящего договора и является его неотъемлемой частью. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором арендодателем было направлено уведомление о перерасчете арендной платы.
28.05.2012 истец в адрес ответчика направил уведомление N 587/4 о перерасчете арендной платы. Перерасчет арендной платы был произведен на основании Отчета N 09/13. В результате направления уведомления N 587/4 о перерасчете арендной платы арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок.
Согласно уведомлению N 587/4 о перерасчете арендной платы от 28.05.2012 и Отчета N 09/13 величина годовой арендной платы за пользование объектом, с учетом НДС, устанавливается в размере 38 290 396, 87 руб. Величина ежемесячной арендной платы с учетом НДС стало составлять 3 190 866, 41 руб. Таким образом, величина арендной платы за пользование объектом согласно уведомлению N 587/4 выросла почти в 4 раза в течение одного года, в процентном соотношении рост величины арендной платы составил 380% за год.
В связи с полученным уведомлением N 587/4 от 28.05.2013 г. НОЧУ ВПО "МИТРО" была организована оценка рыночной величины арендной ставки объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 38.
Согласно Отчету N АЮ-101-768/0713 рыночная величина арендной ставки вышеуказанного объекта недвижимости за 1 кв. м в год с учетом НДС составляет 6 548 руб. Таким образом, согласно указанному отчету сумма годовой арендной платы, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС - 18%), составляет 14 277 259, 2 руб. в год. При этом сумма ежемесячной арендной платы с учетом НДС составляет 1 189 771, 6 руб. (л.д. 2-49 том 2).
В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в целях проверки отчета, подписанного оценщиком, экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщик, в которой состоит данный оценщик, может быть проведена экспертиза отчета оценщика. Согласно указанной статье наиболее полной экспертизой отчета об оценки является экспертиза на подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
На Отчет N АЮ-101-768/0713 было составлено Экспертное заключение N 487-st от 28.06.2013 Экспертного совета Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организацией - Некоммерческим партнерством "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" (л.д. 107-138 том 2).
Экспертным заключением N 487-st от 28.06.2013 подтвержден вывод, сделанный в Отчете N АЮ-101-768/0713 от 07.06.2013 г. о том, что рыночная величина арендной ставки вышеуказанного объекта недвижимости за 1 кв. м в год с учетом НДС составляет 6 548 руб.
Согласно п. 1.1 Договора аренды N 01-1/12-02 от 24.05.2012 г. площадь, передаваемых в аренду помещений - 2 180, 4 кв. м.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что согласно Отчету об оценке N АЮ-101-768/0713 рыночная величина арендной ставки в год за аренду объекта недвижимости составляет:
6 548 руб. x 2 180, 4 кв. м = 14 277 259 руб. 20 коп.
Соответственно 14 277 259 руб. 20 коп. / 12 месяцев = 1 189 771 руб. 60 коп. (сумма подлежащая уплате в месяц).
Таким образом, новая арендная ставка не может превышать сумму в размере 1 189 771 руб. 60 коп. в месяц.
За июнь и июль 2013 г. ответчик платил по прежней арендной ставке в размере 838 653 руб. 36 коп. в месяц.
1 189 771 руб. 60 коп. - 838 653 руб. 36 коп. = 351 118 руб. 24 коп. Таким образом, задолженность ответчика в месяц составляет 351 118 руб. 24 коп. Учитывая, что требования о взыскании задолженности заявлены за июнь и июль, общая сумма задолженности не может превышать сумму 702 236 руб. 48 коп. (351 118 руб. 24 коп. x 2 месяца).
Судебная коллегия соглашается с выводом Арбитражного суда города Москвы о том, что средней рыночной ставкой аренды является ставка в размере 1 189 771 руб. 60 коп. в месяц (определенная в Отчете N АЮ-101-768/0713), задолженность ответчика составляет 702 236 руб. 48 коп., а не 4 704 426 руб.
Как обоснованно отметил суд первой инстанции, сумма пени 27 970 рублей 86 коп. ответчиком уплачена платежными поручениями N 474 от 26.09.2013 на сумму 13 543.95 руб., N 12 от 30.10.2013 г. на сумму 5 645.31 руб., N 13 от 30.10.2013 г. на сумму 8 781.60 руб. всего на сумму 27 970.86 руб., что истцом не оспорено.
С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, апелляционные жалобы по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 01.11.2013 года по делу N А40-113585/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.02.2014 ПО ДЕЛУ N А40-113585/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2014 г. по делу N А40-113585/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Савенкова О.В., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.11.2013 г.,
принятое судьей Мысак Н.Я., по делу N А40-113585/2013
по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры
"Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"
к Негосударственному образовательному частному учреждению высшего профессионального образования "Московский институт телевидения и радиовещания "Останкино" (ИНН 7717138125, ОГРН 1037717002135)
о взыскании задолженности по договору аренды и пени,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Зейналова Л.С. по доверенности от 01.01.2014;
- от ответчика: Юдин Д.С. по доверенности от 23.09.2013;
- установил:
Федеральное государственное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский институт телевидения и радиовещания "Останкино" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 4 704 426,10 руб., пени в размере 27 970,86 руб. по договору аренды N 01-1/12-02 от 24.05.2012.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.11.2013 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика долга по арендной плате в размере 702 236 рублей 48 коп., госпошлины в размере 17 604 руб. 14 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом Учреждение обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального.
В обоснование жалобы ссылается на пункт 6.5 договора аренды, согласно которому размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в сторону увеличения в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.
Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, решение Арбитражного суда г. Москвы и изложенные в нем выводы поддержал.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Совместным распоряжением Министерства культуры Российской Федерации и Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 22.12.2000 - 29/1367-р объект культурного наследия расположенный по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 38 (далее - Объект), закреплен за Учреждением на праве оперативного управления, принят на баланс Учреждения по акту приема-передачи от 15.02.2001 N 076 и внесен в реестр федерального имущества.
01 июля 2010 на объект зарегистрировано право собственности Российской Федерации за N 77-77-15/006/2010-895.
Право оперативного управления Учреждения на объект зарегистрировано 10.03.2011 N 77-77-12/006-2011-518.
Между Агентством и Негосударственным образовательным учреждением ВПО "Московский институт телевидения и радиовещания "Останкино" заключен договор аренды указанного объекта культурного наследия от 24.05.2012 N 01-1/12-02 со сроком действия - 15 лет.
В соответствии с условиями Договора Учреждение (Арендодатель) передало НОУ ВПО "МИТРО" (Арендатор) нежилые помещения общей площадью 2180,4 кв. м.
Согласно п. 6.5 Договора размер годовой арендной платы может быть изменен Арендодателем в сторону увеличения в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.
Истец произвел перерасчет арендной платы на основании Отчета N 09/13 "Об определении рыночной величины годовой арендной платы за пользование объектом - нежилыми помещениями", согласно которого величина годовой арендной платы за пользование объектом, устанавливается в размере 38 290 396 рублей 87 копеек.
В адрес ответчика Учреждением было направлено уведомление от 28.05.2013 N 587/4 о перерасчете арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается с 01.06.2013 в размере 3 190 866 руб. 41 коп. включая НДС в месяц.
Обращаясь с исковым заявлением в арбитражный суд, Учреждение ссылается на то, что несмотря на получение уведомления о перерасчете арендной платы, ответчик продолжает оплачивать ее в прежнем размере - 838 653 руб. 36 коп., включая НДС в месяц.
Претензиями от 14.06.2013 N 634/4, от 24.06.2013 N 659/4 Учреждение уведомило ответчика о необходимости оплаты арендных платежей в полном объеме в соответствии с уведомлением о перерасчете арендной платы от 28.05.2013 N 587/4 (л.д. 52-58 том 1).
- По мнению истца, задолженность ответчика по арендной плате составила: за июнь 2013 - 2 352 213 руб. 05 коп. с учетом НДС; за июль 2013 - 2 352 213 руб. 05 коп. с учетом НДС;
- Сумма задолженности рассчитана следующим образом: из суммы нового размера ставки арендной платы в месяц, которая составляет - 3 190 866 руб. 41 коп. включая НДС в месяц вычтена сумма фактически произведенного платежа в месяц 838 653 руб. 36 коп., включая НДС в месяц, общий размер задолженности по арендной плате за июнь, июль 2013 г. составляет 4 704 426 руб. 10 коп. с учетом НДС.
Истцом рассчитана также сумма пени 27 970.86 руб.
По мнению судебной коллегии, Арбитражный суд города Москвы обоснованно руководствовался положениями пункта 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, произведя расчет взыскиваемой арендной платы с учетом оценка рыночной величины арендной ставки объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 38.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Согласно разъяснениям, данным в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Как следует из материалов дела, арендная плата по Договору аренды, заключенному между сторонами, не подлежит государственному регулированию.
В соответствии с п. 6.5 Договора аренды N 01-1/12-02 от 24.05.2012 размер годовой арендной платы может быть изменен Арендодателем в сторону увеличения в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Уведомление о перерасчете размера арендной платы направляется арендатору заказным письмом с уведомлением либо вручается под роспись уполномоченному лицу арендатора и является обязательным для арендатора, приобщается к каждому экземпляру настоящего договора и является его неотъемлемой частью. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором арендодателем было направлено уведомление о перерасчете арендной платы.
28.05.2012 истец в адрес ответчика направил уведомление N 587/4 о перерасчете арендной платы. Перерасчет арендной платы был произведен на основании Отчета N 09/13. В результате направления уведомления N 587/4 о перерасчете арендной платы арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок.
Согласно уведомлению N 587/4 о перерасчете арендной платы от 28.05.2012 и Отчета N 09/13 величина годовой арендной платы за пользование объектом, с учетом НДС, устанавливается в размере 38 290 396, 87 руб. Величина ежемесячной арендной платы с учетом НДС стало составлять 3 190 866, 41 руб. Таким образом, величина арендной платы за пользование объектом согласно уведомлению N 587/4 выросла почти в 4 раза в течение одного года, в процентном соотношении рост величины арендной платы составил 380% за год.
В связи с полученным уведомлением N 587/4 от 28.05.2013 г. НОЧУ ВПО "МИТРО" была организована оценка рыночной величины арендной ставки объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 38.
Согласно Отчету N АЮ-101-768/0713 рыночная величина арендной ставки вышеуказанного объекта недвижимости за 1 кв. м в год с учетом НДС составляет 6 548 руб. Таким образом, согласно указанному отчету сумма годовой арендной платы, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС - 18%), составляет 14 277 259, 2 руб. в год. При этом сумма ежемесячной арендной платы с учетом НДС составляет 1 189 771, 6 руб. (л.д. 2-49 том 2).
В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в целях проверки отчета, подписанного оценщиком, экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщик, в которой состоит данный оценщик, может быть проведена экспертиза отчета оценщика. Согласно указанной статье наиболее полной экспертизой отчета об оценки является экспертиза на подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
На Отчет N АЮ-101-768/0713 было составлено Экспертное заключение N 487-st от 28.06.2013 Экспертного совета Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организацией - Некоммерческим партнерством "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" (л.д. 107-138 том 2).
Экспертным заключением N 487-st от 28.06.2013 подтвержден вывод, сделанный в Отчете N АЮ-101-768/0713 от 07.06.2013 г. о том, что рыночная величина арендной ставки вышеуказанного объекта недвижимости за 1 кв. м в год с учетом НДС составляет 6 548 руб.
Согласно п. 1.1 Договора аренды N 01-1/12-02 от 24.05.2012 г. площадь, передаваемых в аренду помещений - 2 180, 4 кв. м.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что согласно Отчету об оценке N АЮ-101-768/0713 рыночная величина арендной ставки в год за аренду объекта недвижимости составляет:
6 548 руб. x 2 180, 4 кв. м = 14 277 259 руб. 20 коп.
Соответственно 14 277 259 руб. 20 коп. / 12 месяцев = 1 189 771 руб. 60 коп. (сумма подлежащая уплате в месяц).
Таким образом, новая арендная ставка не может превышать сумму в размере 1 189 771 руб. 60 коп. в месяц.
За июнь и июль 2013 г. ответчик платил по прежней арендной ставке в размере 838 653 руб. 36 коп. в месяц.
1 189 771 руб. 60 коп. - 838 653 руб. 36 коп. = 351 118 руб. 24 коп. Таким образом, задолженность ответчика в месяц составляет 351 118 руб. 24 коп. Учитывая, что требования о взыскании задолженности заявлены за июнь и июль, общая сумма задолженности не может превышать сумму 702 236 руб. 48 коп. (351 118 руб. 24 коп. x 2 месяца).
Судебная коллегия соглашается с выводом Арбитражного суда города Москвы о том, что средней рыночной ставкой аренды является ставка в размере 1 189 771 руб. 60 коп. в месяц (определенная в Отчете N АЮ-101-768/0713), задолженность ответчика составляет 702 236 руб. 48 коп., а не 4 704 426 руб.
Как обоснованно отметил суд первой инстанции, сумма пени 27 970 рублей 86 коп. ответчиком уплачена платежными поручениями N 474 от 26.09.2013 на сумму 13 543.95 руб., N 12 от 30.10.2013 г. на сумму 5 645.31 руб., N 13 от 30.10.2013 г. на сумму 8 781.60 руб. всего на сумму 27 970.86 руб., что истцом не оспорено.
С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, апелляционные жалобы по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 01.11.2013 года по делу N А40-113585/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)