Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Русаковой О.И., Волкова С.В.,
при участии в заседании:
от истца - Добрякова К.И. по доверенности от 20.08.2014 N 60/1-1-30,
от ответчика -
рассмотрев 23 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Содружество плюс"
на решение от 26 марта 2014 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Богатиной Ю.Г.,
на постановление от 01 июля 2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Огурцовым Н.А., Епифанцевой С.Ю., Коноваловым С.А.,
по иску Администрации Люберецкого муниципального района Московской области (ИНН 5027036758, ОГРН 1025003213179)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Содружество плюс" (ИНН 5026009247, ОГРН 1025003176659)
о взыскании задолженности по договору аренды и расторжении договора
установил:
Администрация Люберецкого муниципального района Московской области (далее Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Содружество плюс" (далее ООО "Содружество плюс", ответчик) о взыскании 2 038 405 руб. 97 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 109/08 от 12.05.2008 за период с 01.04.2011 по 16.12.2013, 534 974 руб. 84 коп. пени за просрочку платежей в период с 17.06.2008 по 16.12.2013; расторжении договора аренды N 109/08 от 12.05.2008, обязании передать земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010202:0039.
Решением Арбитражного суда Московской области от 26 марта 2014 года исковые требования удовлетворены.
Суд взыскал с ООО "Содружество плюс" в пользу Администрации 2 038 405 руб. 97 коп. долга, 534 974 руб. 84 коп. пени; расторг договор аренды земельного участка от 12.05.2008 N 109/08; обязал ООО "Содружество плюс" передать земельный участок, с местоположением: Московская область, г. Люберцы, п. Калинина, общей площадью 6000 кв. м с КН 50:22:0010202:0039 по акту приема-передачи.
При этом суд исходил из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей, просрочка уплаты платежей в заявленный в иске период имеется.
Суд установил наличие оснований для расторжения договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком его обязательства по уплате арендной платы.
Требование об обязании возвратить земельный участок признано подлежащим удовлетворению, поскольку в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется обязанность вернуть арендодателю арендованное имущество.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2014 указанное решение оставлено без изменения.
ООО "Содружество плюс" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить; принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца частично: расторгнуть договор аренды от 12.05.2008 N 109/08, в удовлетворении остальных требований отказать.
В обоснование жалобы ответчик ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам.
Указывает, что земельный участок невозможно было использовать по назначению в связи с нахождением на нем металлических тентов, о чем ответчик неоднократно сообщал арендодателю.
С соответствующим требованием о расторжении договора аренды N 109/08 от 12.05.2008 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010202:0039 ООО "Содружество" обратилось в Администрацию, что подтверждается письмом исх. N 125 от 30.11.2011.
Полагает необоснованным вывод суда о возобновлении договора аренды на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду наличия писем арендатора ООО "Содружество плюс" в адрес Администрации, из содержания которых явно следует нежелание продолжать арендные отношения.
Ответчик считает, что судом не применена норма, подлежащая применению к спорным правоотношениям: пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Поскольку обстоятельства, исключающие возможность использования взятого в аренду земельного участка по назначению не были устранены арендодателем, в силу прямого указания закона исключается возможность требовать уплаты арендных платежей в полном объеме, следовательно, исключено также и применение штрафных санкций.
Заявитель жалобы в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился.
В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на сайте http://www.fasmo.arbitr.ru.
Частью 6 статьи 121 указанного Кодекса установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Согласно части 1 статьи 123 Кодекса лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.
ООО "Содружество плюс" извещено о судебном процессе по настоящему делу, является заявителем рассматриваемой кассационной жалобы, в связи с чем судебная коллегия считает, что ответчик извещен о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции надлежащим образом, однако в суд не явился, дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Письменный отзыв на жалобу не представлен.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанном судебном акте фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судом установлено, что между Администрацией (арендодатель) и ООО "Содружество плюс" (арендатор) заключен договор N 109/08 от 12.05.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010202:0039, расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, п. Калинина, под строительство объекта производственных целей (швейный цех).
Срок аренды - с 01.12.2007 по 01.12.2012 (пункт 2.1 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Объект аренды передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи (приложение N 2 к договору).
Условиями договора предусмотрен возврат земельного участка из аренды с оформлением акта приема-передачи.
Пунктом 6.5 договора установлено, что до момента подписания акта приема-передачи участка в связи с прекращением, расторжением договора арендатор уплачивает арендную плату за участок.
Суд установил, что ответчик по истечении срока договора продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений истца (арендодателя), в связи с чем суд признал договор возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Довод ответчика о том, что договор не был возобновлен ввиду наличия писем арендатора, из которых следует, что он не желает продолжать арендные отношения, не подтвержден документально. О прекращении отношений по аренде земельного участка ответчик истцу не заявил.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Условие о порядке платежей и расчетов по договору содержится в разделе 3 договора аренды N 109/08 от 12.05.2008, приложении N 1 к договору ("расчет арендной платы").
Ответчик обязался вносить арендную плату ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.2 договора).
Суд установил, что ответчик не исполнял надлежащим образом обязательство по уплате арендных платежей, задолженность по арендной плате за период с 01.04.2011 по 16.12.2012 составляет 2 038 405 руб. 97 коп.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).
Поскольку ответчиком нарушены условия договора аренды N 109/08 от 12.05.2008 в части обязательства по уплате арендной платы, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендная плата не была внесена, суд правомерно, в соответствии с вышеперечисленными нормами права признал требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению.
Согласно рекомендациям, содержащимся в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" (пункт 5), договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 5.2 договора аренды N 109/08 от 12.05.2008 предусмотрено при неуплате ответчиком арендных платежей в установленные договором сроки начисление пени в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
За просрочку уплаты ответчиком арендной платы в период с 01.04.2011 по 16.12.2012 сумма пени составляет 534 974 руб. 84 коп.
При изложенных, установленных судом обстоятельствам, суд правомерно, в соответствии со статьями 307, 309, 310, 614, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды взыскал с ответчика указанные задолженность и неустойку.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить объект аренды арендодателю.
Судебная коллегия полагает необоснованным довод ответчика о том, что в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению вследствие нахождения на нем металлических тентов подлежит применению к спорным правоотношениям статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Заявляемые ответчиком недостатки (нахождение на земельном участке металлических тентов) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра объекта аренды (земельного участка) при принятии его в аренду.
Суд также установил, что предусмотренные пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации вышеперечисленные действия ответчиком не произведены, при том что договор подписан сторонами 12.05.2008.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 26 марта 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2014 года по делу N А41-1920/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
О.И.РУСАКОВА
С.В.ВОЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 30.10.2014 N Ф05-11898/14 ПО ДЕЛУ N А41-1920/14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 октября 2014 г. по делу N А41-1920/14
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Русаковой О.И., Волкова С.В.,
при участии в заседании:
от истца - Добрякова К.И. по доверенности от 20.08.2014 N 60/1-1-30,
от ответчика -
рассмотрев 23 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Содружество плюс"
на решение от 26 марта 2014 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Богатиной Ю.Г.,
на постановление от 01 июля 2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Огурцовым Н.А., Епифанцевой С.Ю., Коноваловым С.А.,
по иску Администрации Люберецкого муниципального района Московской области (ИНН 5027036758, ОГРН 1025003213179)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Содружество плюс" (ИНН 5026009247, ОГРН 1025003176659)
о взыскании задолженности по договору аренды и расторжении договора
установил:
Администрация Люберецкого муниципального района Московской области (далее Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Содружество плюс" (далее ООО "Содружество плюс", ответчик) о взыскании 2 038 405 руб. 97 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 109/08 от 12.05.2008 за период с 01.04.2011 по 16.12.2013, 534 974 руб. 84 коп. пени за просрочку платежей в период с 17.06.2008 по 16.12.2013; расторжении договора аренды N 109/08 от 12.05.2008, обязании передать земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010202:0039.
Решением Арбитражного суда Московской области от 26 марта 2014 года исковые требования удовлетворены.
Суд взыскал с ООО "Содружество плюс" в пользу Администрации 2 038 405 руб. 97 коп. долга, 534 974 руб. 84 коп. пени; расторг договор аренды земельного участка от 12.05.2008 N 109/08; обязал ООО "Содружество плюс" передать земельный участок, с местоположением: Московская область, г. Люберцы, п. Калинина, общей площадью 6000 кв. м с КН 50:22:0010202:0039 по акту приема-передачи.
При этом суд исходил из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей, просрочка уплаты платежей в заявленный в иске период имеется.
Суд установил наличие оснований для расторжения договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком его обязательства по уплате арендной платы.
Требование об обязании возвратить земельный участок признано подлежащим удовлетворению, поскольку в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется обязанность вернуть арендодателю арендованное имущество.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2014 указанное решение оставлено без изменения.
ООО "Содружество плюс" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить; принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца частично: расторгнуть договор аренды от 12.05.2008 N 109/08, в удовлетворении остальных требований отказать.
В обоснование жалобы ответчик ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам.
Указывает, что земельный участок невозможно было использовать по назначению в связи с нахождением на нем металлических тентов, о чем ответчик неоднократно сообщал арендодателю.
С соответствующим требованием о расторжении договора аренды N 109/08 от 12.05.2008 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010202:0039 ООО "Содружество" обратилось в Администрацию, что подтверждается письмом исх. N 125 от 30.11.2011.
Полагает необоснованным вывод суда о возобновлении договора аренды на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду наличия писем арендатора ООО "Содружество плюс" в адрес Администрации, из содержания которых явно следует нежелание продолжать арендные отношения.
Ответчик считает, что судом не применена норма, подлежащая применению к спорным правоотношениям: пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Поскольку обстоятельства, исключающие возможность использования взятого в аренду земельного участка по назначению не были устранены арендодателем, в силу прямого указания закона исключается возможность требовать уплаты арендных платежей в полном объеме, следовательно, исключено также и применение штрафных санкций.
Заявитель жалобы в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился.
В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на сайте http://www.fasmo.arbitr.ru.
Частью 6 статьи 121 указанного Кодекса установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Согласно части 1 статьи 123 Кодекса лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.
ООО "Содружество плюс" извещено о судебном процессе по настоящему делу, является заявителем рассматриваемой кассационной жалобы, в связи с чем судебная коллегия считает, что ответчик извещен о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции надлежащим образом, однако в суд не явился, дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Письменный отзыв на жалобу не представлен.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанном судебном акте фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судом установлено, что между Администрацией (арендодатель) и ООО "Содружество плюс" (арендатор) заключен договор N 109/08 от 12.05.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010202:0039, расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, п. Калинина, под строительство объекта производственных целей (швейный цех).
Срок аренды - с 01.12.2007 по 01.12.2012 (пункт 2.1 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Объект аренды передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи (приложение N 2 к договору).
Условиями договора предусмотрен возврат земельного участка из аренды с оформлением акта приема-передачи.
Пунктом 6.5 договора установлено, что до момента подписания акта приема-передачи участка в связи с прекращением, расторжением договора арендатор уплачивает арендную плату за участок.
Суд установил, что ответчик по истечении срока договора продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений истца (арендодателя), в связи с чем суд признал договор возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Довод ответчика о том, что договор не был возобновлен ввиду наличия писем арендатора, из которых следует, что он не желает продолжать арендные отношения, не подтвержден документально. О прекращении отношений по аренде земельного участка ответчик истцу не заявил.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Условие о порядке платежей и расчетов по договору содержится в разделе 3 договора аренды N 109/08 от 12.05.2008, приложении N 1 к договору ("расчет арендной платы").
Ответчик обязался вносить арендную плату ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.2 договора).
Суд установил, что ответчик не исполнял надлежащим образом обязательство по уплате арендных платежей, задолженность по арендной плате за период с 01.04.2011 по 16.12.2012 составляет 2 038 405 руб. 97 коп.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).
Поскольку ответчиком нарушены условия договора аренды N 109/08 от 12.05.2008 в части обязательства по уплате арендной платы, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендная плата не была внесена, суд правомерно, в соответствии с вышеперечисленными нормами права признал требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению.
Согласно рекомендациям, содержащимся в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" (пункт 5), договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 5.2 договора аренды N 109/08 от 12.05.2008 предусмотрено при неуплате ответчиком арендных платежей в установленные договором сроки начисление пени в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
За просрочку уплаты ответчиком арендной платы в период с 01.04.2011 по 16.12.2012 сумма пени составляет 534 974 руб. 84 коп.
При изложенных, установленных судом обстоятельствам, суд правомерно, в соответствии со статьями 307, 309, 310, 614, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды взыскал с ответчика указанные задолженность и неустойку.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить объект аренды арендодателю.
Судебная коллегия полагает необоснованным довод ответчика о том, что в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению вследствие нахождения на нем металлических тентов подлежит применению к спорным правоотношениям статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Заявляемые ответчиком недостатки (нахождение на земельном участке металлических тентов) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра объекта аренды (земельного участка) при принятии его в аренду.
Суд также установил, что предусмотренные пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации вышеперечисленные действия ответчиком не произведены, при том что договор подписан сторонами 12.05.2008.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 26 марта 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2014 года по делу N А41-1920/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
О.И.РУСАКОВА
С.В.ВОЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)