Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Васильев С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Винниковой Н.В.
судей Давыдовой В.Е., Шалиевой И.П.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С.М. на решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 17 марта 2014 года.
Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, объяснения представителей С.М. - С.А., Г.Е., поддержавших доводы жалобы, возражения против доводов жалобы представителей общества с ограниченной ответственностью "Компания Триумф" Т., Г.В., судебная коллегия
установила:
С.М. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Триумф" с учетом уточнения требований о взыскании задолженности по арендной плате **** рублей, задолженности по оплате коммунальных услуг в размере **** рублей, неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей в сумме **** рублей, всего **** рублей 16 копеек (л.д. 46).
Исковые требования мотивированы тем, что 01 ноября 2013 года между сторонами был заключен договор аренды N ****, по условиям которого истица передала во временное владение и пользование ответчика нежилое здание общей площадью **** кв. м, расположенное по адресу: г. Златоуст, ****, а ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату, однако обязательства не исполнил.
В судебном заседании суда первой инстанции истец С.М. участия не принимала, просила рассмотреть дело в свое отсутствие. Представитель истца Г.Е., действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.
Представители ответчика - ООО "Компания Триумф" Г.В. (директор) и Т., действующая на основании доверенности, возражали против удовлетворения требований, указывая, что здание было передано в состоянии, не пригодном для использования по целевому назначению.
Суд принял решение об отказе С.М. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе С.М. просит решение суда отменить и принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неполное исследование доказательств по делу. Не согласна с выводом суда о том, что доказательств использования ответчиком коммунальных услуг: отопления, водоснабжения, электроснабжения в материалы дела не представлено. Ссылается на приложение к иску копий счетов-фактур, указывающих на то, что ответчик пользовался переданным в аренду имуществом, поскольку имеются начисления со стороны коммунальных служб за время пользование арендованным имуществом. Судом не учтено, что с требованием о расторжении договора аренды выступила сторона истца, в связи с неоднократным неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей. Ввиду этого истец не злоупотребляла правом и искусственно не продлевала срок аренды, начисляя арендную плату. Письмо ответчика от 24 декабря 2013 года истец не получала, исходя из чего не могла знать об изложенных в нем требованиях и намерении ответчика расторгнуть договор. Не согласна с выводом суда о том, что у ответчика не было намерения уклоняться от исполнения договора аренды, поскольку ответчиком не представлено достаточно доказательств того, что он является добросовестным арендатором и нес расходы в соответствии с договором аренды. Ссылается на отсутствие обращения ответчика в разрешительные органы для получения лицензии на розничную торговлю алкогольной продукции, что свидетельствует об отсутствии у арендатора намерений осуществлять деятельность в арендованном здании. Вывод суда о том, что попытки вручить истцу корреспонденцию от ответчика не дали результат, противоречит фактическим обстоятельствам дела. В действительности истец не уклонялась от звонков и получала почтовые отправления. Считает, что суд необоснованно не принял во внимание показания свидетелей С.А.А., Л.А.Г., подтвердивших то, что ремонтные работы в здании и на улице были закончены в срок, что не препятствовало арендатору использовать объект. Кроме того считает, что на правах арендатора ответчик мог ограничить доступ в здание работников истца при наличии возражений. Указывает, что все работы проводились за счет арендодателя по желанию арендатора, в целях использования арендатором здания в соответствии с его назначением, что не было учтено судом.
Арендодатель, будучи добросовестной стороной, шел на встречу арендатору и был готов произвести необходимую перепланировку, однако со стороны арендатора не было изготовлено дизайн-проекта и другой документации, содержащей информацию о планируемом переустройстве цокольного этажа. В связи с чем считает, что арендатор умышленно затягивал завершение ремонта, не предоставляя проект. Указывает, что в решении суда содержатся непонятные выводы о том, что арендатором не были своевременно прекращены ремонтные работы, завершить которые истец должен был к 01 декабря 2013 года, не правильно указано отчество представителя истца, в деле отсутствует акт от 14 января 2014 года, на который ссылается суд. Не согласна с выводом суда о том, что факт ведения арендодателем ремонтных работ до февраля 2014 года нашел свое подтверждение в акте свидетельствования от 13 января 2014 года, поскольку в акте не имеется указания на ремонтные работы. Судом оставлено без внимания то обстоятельство, что здание, переданное по акту приема-передачи 01 ноября 2013 года, соответствовало всем характеристикам и было пригодно для эксплуатации, акт составлен без замечаний.
ООО "Компания Триумф" представило возражения относительно доводов апелляционной жалобы, с просьбой решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Ссылается на то, что истец не обеспечил передачу имущества, пригодного для использования согласно заявленным в договоре целям, а также собственными действиями препятствовал возможности эксплуатировать объект аренды, лишив ответчика того, на что он был праве рассчитывать, исходя из смысла арендных правоотношений. Указывает, что доводы апелляционной жалобы являются необоснованными и не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Истец С.М. в судебное заседание апелляционной инстанции не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представила. В связи с изложенным судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что С.М. является собственником нежилого здания - досуговый центр, назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: г. Златоуст. ****.
01 ноября 2013 года между С.М. и ООО "Компания Триумф" заключен договор N **** аренды здания общей площадью **** кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ****. По условиям договора здание предоставляется арендатору для коммерческой цели, не противоречащей законодательству РФ, здание передается по акту приема-передачи, в состоянии, соответствующем характеристикам, указанным в приложении N 1 к договору. Условиями договора аренды предусмотрено, что арендатор за пользование зданием уплачивает основную и дополнительную плату. Основная арендная плата составляет **** рублей в месяц. Арендная плата вносится арендатором в следующем порядке: арендатор уплачивает в течение 10 дней со дня подписания договора авансовый платеж в сумме **** рублей, в течение 45 дней еще **** рублей, всего **** рублей, который подлежит зачету в счет основной арендной платы за последний месяц срока аренды. В первый месяц аренды (с 01 ноября 2013 года по 01 декабря 2013 года арендная плата не вносится. За второй месяц аренды (с 02 декабря 2013 года по 02 января 2014 года) арендатор уплачивает арендную плату в размере 50% ежемесячной арендной платы (**** рублей); за третий месяц аренды (с 03 января 2014 года по 03 февраля 2014 года) арендатор уплачивает арендную плату в размере 70% от ежемесячной арендной платы (**** рублей). Все последующие ежемесячные арендные платежи рассчитываются исходя из ежемесячной арендной платы **** рублей. Дополнительная арендная плата покрывает фактически понесенные арендодателем затраты по обеспечению здания теплоснабжением, водоснабжением, электроэнергией, она вносится арендатором в течение 5 банковских дней после получения акта на дополнительную арендную плату (раздел 5 договора). По условиям договора срок аренды установлен сторонами в 2 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 21 ноября 2013 года (л.д. 5 - 8). Приложение N 1 к договору аренды является актом приема-передачи здания, содержащее описания материалов здания и внутренней отделки. Согласно акту приема-передачи от 01 ноября 2013 года техническое состояние здания удовлетворительное и позволяет его использование по назначению.
Из объяснений сторон следует, что арендатором был уплачен арендодателю аванс в размере **** рублей, иная арендная плата не вносилась. 12 февраля 2014 года С.М. и ООО "Компания Триумф" заключено соглашение о расторжении договора аренды здания, которое передано истице по акту приема-передачи (л.д. 47 - 48).
Отказывая С.М. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что арендодателем не было исполнено обязательство по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, арендатор фактически не использовал и не мог использовать здание по его назначению, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания арендной платы.
Судебная коллегия не согласна с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
По условиям заключенного сторонами договора аренды, спорное здание передается арендатору для коммерческой цели, не противоречащей законодательству. Спорное здание было передано арендатору в технически исправном состоянии, что подтверждается актом приема-передачи. Таким образом, подписав акт приема-передачи, арендатор был осведомлен о техническом состоянии арендуемого здания.
В соответствии со ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 655 ГК РФ).
Материалы дела не содержат доказательств того, что спорное здание в соответствии с условиями договора передавалось ООО "Компания Триумф" именно для целей оказания конкретных развлекательных услуг, услуг общественного питания.
В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств не исполнения арендодателем обязательств по передаче нежилого здания в технически исправном состоянии.
Представленное в материалы дела экспертное заключение ООО "Проектирование и Аудит безопасности "Юрвиал" от 03 февраля 2014 года содержит вывод о не соответствии нежилого здания - досуговый центр "Старый Замок" на момент обследования требованиям пожарной безопасности. При этом данное заключение не содержит выводов о невозможности исполнения противопожарных мероприятий и не пригодности нежилого здания для эксплуатации в коммерческих целях (л.д. 78 - 95). Представленная ответчиком гигиеническая оценка предприятия общественного питания - ресторана ДЦ "Старый замок", выполненная ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Челябинской области в городе Златоусте и Кусинском районе" от 20 ноября 2013 года носит рекомендательный характер и не содержит выводов о непригодности для использования в коммерческих целях спорного нежилого здания, расположенного в г. Златоусте, ****. Материалы дела не содержат доказательств предъявления арендатором требований к арендодателю по устранению недостатков спорного здания.
ООО "Компания Триумф" представила в материалы дела требования арендатора о досрочном расторжении договора аренды от 24 декабря 2013 года, содержащее ссылку на заключение ООО "Проектирование и Аудит безопасности Юрвиал" (л.д. 52 - 53). В то же время экспертное заключение N 1 ООО "Проектирование и Аудит безопасности Юрвиал" датировано 03 февраля 2014 года. Поэтому оно не могло быть направлено арендодателю письмом от 24 декабря 2013 года.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о неисполнении истцом по передаче в аренду пригодного для эксплуатации нежилого здания и невозможности использования арендатором спорного нежилого здания по назначению не соответствует представленным сторонами доказательствам.
Представленное в суд апелляционной инстанции письмо ООО "Компания Триумф" от 14 января 2014 года не свидетельствует о проведении собственником здания без согласования с арендатором каких бы то ни было строительных работ. Материалы дела не содержат доказательств того, что арендатор направлял собственнику нежилого здания требования по представлению необходимой технической документации либо по устранению выявленных недостатков здания. Представленная в материалы дела распечатка телефонных соединений не свидетельствует о содержании переговоров сторон.
При таких обстоятельствах решение суда является необоснованным, подлежит отмене с принятием нового решения.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Учитывая, что ООО "Компания Триумф" не вносило арендную плату за пользование нежилым зданием за период со 02 декабря 2013 года по 12 февраля 2014 года, то в силу положений ст. 309, 614 ГК РФ, она подлежит взысканию в судебном порядке. Размер арендной платы за период со 02 ноября 2012 года по 12 февраля 2014 года в соответствии с условиями договора аренды составит: за период с 02 декабря 2013 года по 02 января 2014 года - **** рублей; за период с 03 января 2014 года по 03 февраля 2014 года - **** рублей, за период с 04 февраля 2014 года по 12 февраля 2014 года - **** рублей. Из объяснений представителей сторон в суде первой инстанции следует, что арендатором были переданы истцу денежные средства в размере **** рублей, в том числе в счет аванса - **** рублей. Согласно п. 5.3 договора аренды авансовый платеж подлежит зачету в счет основной арендной платы за последний месяц срока аренды. В случае досрочного расторжения договора, авансовый платеж в размере **** рублей не засчитывается в счет оплаты арендатором последнего месяца аренды (п. 8.4 договора). Учитывая, что договор аренды расторгнут 12 февраля 2014 года по соглашению сторон, соглашением не предусмотрено удержания аванса, то денежные средства в размере **** рублей подлежат зачету в счет арендных платежей. Соответственно, размер задолженности ООО "Компания Триумф" по арендным платежам за период со 02 декабря 2013 года по 12 февраля 2014 года составит **** рублей (**** + **** + ****) - ****). Условиями заключенного сторонами договора аренды предусмотрено начисление неустойки в размере 0,2% от суммы невнесенного платежа за каждый календарный день (п. 7.2 договора). Поскольку договором предусмотрен срок внесения арендной платы - не позднее 20 числа, ответчиком обязательства по внесению арендной платы не исполнялись, то требования истца о взыскании с арендатора неустойки подлежат частичному удовлетворению. Учитывая, что до 05 ноября 2013 года ответчиком был передан истцу аванс в размере **** рублей, то неустойка подлежит начислению только за период с 21 января 2014 года по 12 февраля 2014 года. Размер неустойки составит **** рублей (**** x 0,2% x 23 дня).
В силу вышеизложенного, судебная коллегия считает требования С.М. к ООО "Компания Триумф" о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки подлежащими удовлетворению в размере **** рублей, в остальной части исковые требования С.М. подлежат отклонению. Условиями заключенного сторонами договора аренды здания предусмотрено внесение арендатором дополнительной арендной платы, которая должна покрывать фактически понесенные арендодателем затраты по обеспечению здания теплоснабжением, водоснабжением, электроэнергией. Исходя из того, что материалы дела не содержат доказательств потребления ответчиком коммунальных услуг в размере, указанном истцом, требования С.М. о взыскании с ответчика дополнительной арендной платы в размере **** рубль 16 копеек не подлежат удовлетворению.
Пропорционально удовлетворенной части исковых требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере **** рубль 32 копейки, а также расходы по оплате услуг представителя.
С учетом требований ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере **** рублей, что в наибольшей степени обеспечивает баланс прав и законных интересов сторон.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 17 марта 2014 года отменить.
Принять новое решение. Исковые требования С.М. удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания Триумф" денежные средства в сумме **** рублей в качестве арендной платы, неустойки, расходы по уплате государственной пошлины в сумме **** рубль 32 копейки, расходы по оплате услуг представителя в размере **** рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.05.2014 ПО ДЕЛУ N 11-5441/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 мая 2014 г. по делу N 11-5441/2014
судья Васильев С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Винниковой Н.В.
судей Давыдовой В.Е., Шалиевой И.П.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С.М. на решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 17 марта 2014 года.
Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, объяснения представителей С.М. - С.А., Г.Е., поддержавших доводы жалобы, возражения против доводов жалобы представителей общества с ограниченной ответственностью "Компания Триумф" Т., Г.В., судебная коллегия
установила:
С.М. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Триумф" с учетом уточнения требований о взыскании задолженности по арендной плате **** рублей, задолженности по оплате коммунальных услуг в размере **** рублей, неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей в сумме **** рублей, всего **** рублей 16 копеек (л.д. 46).
Исковые требования мотивированы тем, что 01 ноября 2013 года между сторонами был заключен договор аренды N ****, по условиям которого истица передала во временное владение и пользование ответчика нежилое здание общей площадью **** кв. м, расположенное по адресу: г. Златоуст, ****, а ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату, однако обязательства не исполнил.
В судебном заседании суда первой инстанции истец С.М. участия не принимала, просила рассмотреть дело в свое отсутствие. Представитель истца Г.Е., действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.
Представители ответчика - ООО "Компания Триумф" Г.В. (директор) и Т., действующая на основании доверенности, возражали против удовлетворения требований, указывая, что здание было передано в состоянии, не пригодном для использования по целевому назначению.
Суд принял решение об отказе С.М. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе С.М. просит решение суда отменить и принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неполное исследование доказательств по делу. Не согласна с выводом суда о том, что доказательств использования ответчиком коммунальных услуг: отопления, водоснабжения, электроснабжения в материалы дела не представлено. Ссылается на приложение к иску копий счетов-фактур, указывающих на то, что ответчик пользовался переданным в аренду имуществом, поскольку имеются начисления со стороны коммунальных служб за время пользование арендованным имуществом. Судом не учтено, что с требованием о расторжении договора аренды выступила сторона истца, в связи с неоднократным неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей. Ввиду этого истец не злоупотребляла правом и искусственно не продлевала срок аренды, начисляя арендную плату. Письмо ответчика от 24 декабря 2013 года истец не получала, исходя из чего не могла знать об изложенных в нем требованиях и намерении ответчика расторгнуть договор. Не согласна с выводом суда о том, что у ответчика не было намерения уклоняться от исполнения договора аренды, поскольку ответчиком не представлено достаточно доказательств того, что он является добросовестным арендатором и нес расходы в соответствии с договором аренды. Ссылается на отсутствие обращения ответчика в разрешительные органы для получения лицензии на розничную торговлю алкогольной продукции, что свидетельствует об отсутствии у арендатора намерений осуществлять деятельность в арендованном здании. Вывод суда о том, что попытки вручить истцу корреспонденцию от ответчика не дали результат, противоречит фактическим обстоятельствам дела. В действительности истец не уклонялась от звонков и получала почтовые отправления. Считает, что суд необоснованно не принял во внимание показания свидетелей С.А.А., Л.А.Г., подтвердивших то, что ремонтные работы в здании и на улице были закончены в срок, что не препятствовало арендатору использовать объект. Кроме того считает, что на правах арендатора ответчик мог ограничить доступ в здание работников истца при наличии возражений. Указывает, что все работы проводились за счет арендодателя по желанию арендатора, в целях использования арендатором здания в соответствии с его назначением, что не было учтено судом.
Арендодатель, будучи добросовестной стороной, шел на встречу арендатору и был готов произвести необходимую перепланировку, однако со стороны арендатора не было изготовлено дизайн-проекта и другой документации, содержащей информацию о планируемом переустройстве цокольного этажа. В связи с чем считает, что арендатор умышленно затягивал завершение ремонта, не предоставляя проект. Указывает, что в решении суда содержатся непонятные выводы о том, что арендатором не были своевременно прекращены ремонтные работы, завершить которые истец должен был к 01 декабря 2013 года, не правильно указано отчество представителя истца, в деле отсутствует акт от 14 января 2014 года, на который ссылается суд. Не согласна с выводом суда о том, что факт ведения арендодателем ремонтных работ до февраля 2014 года нашел свое подтверждение в акте свидетельствования от 13 января 2014 года, поскольку в акте не имеется указания на ремонтные работы. Судом оставлено без внимания то обстоятельство, что здание, переданное по акту приема-передачи 01 ноября 2013 года, соответствовало всем характеристикам и было пригодно для эксплуатации, акт составлен без замечаний.
ООО "Компания Триумф" представило возражения относительно доводов апелляционной жалобы, с просьбой решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Ссылается на то, что истец не обеспечил передачу имущества, пригодного для использования согласно заявленным в договоре целям, а также собственными действиями препятствовал возможности эксплуатировать объект аренды, лишив ответчика того, на что он был праве рассчитывать, исходя из смысла арендных правоотношений. Указывает, что доводы апелляционной жалобы являются необоснованными и не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Истец С.М. в судебное заседание апелляционной инстанции не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представила. В связи с изложенным судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что С.М. является собственником нежилого здания - досуговый центр, назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: г. Златоуст. ****.
01 ноября 2013 года между С.М. и ООО "Компания Триумф" заключен договор N **** аренды здания общей площадью **** кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ****. По условиям договора здание предоставляется арендатору для коммерческой цели, не противоречащей законодательству РФ, здание передается по акту приема-передачи, в состоянии, соответствующем характеристикам, указанным в приложении N 1 к договору. Условиями договора аренды предусмотрено, что арендатор за пользование зданием уплачивает основную и дополнительную плату. Основная арендная плата составляет **** рублей в месяц. Арендная плата вносится арендатором в следующем порядке: арендатор уплачивает в течение 10 дней со дня подписания договора авансовый платеж в сумме **** рублей, в течение 45 дней еще **** рублей, всего **** рублей, который подлежит зачету в счет основной арендной платы за последний месяц срока аренды. В первый месяц аренды (с 01 ноября 2013 года по 01 декабря 2013 года арендная плата не вносится. За второй месяц аренды (с 02 декабря 2013 года по 02 января 2014 года) арендатор уплачивает арендную плату в размере 50% ежемесячной арендной платы (**** рублей); за третий месяц аренды (с 03 января 2014 года по 03 февраля 2014 года) арендатор уплачивает арендную плату в размере 70% от ежемесячной арендной платы (**** рублей). Все последующие ежемесячные арендные платежи рассчитываются исходя из ежемесячной арендной платы **** рублей. Дополнительная арендная плата покрывает фактически понесенные арендодателем затраты по обеспечению здания теплоснабжением, водоснабжением, электроэнергией, она вносится арендатором в течение 5 банковских дней после получения акта на дополнительную арендную плату (раздел 5 договора). По условиям договора срок аренды установлен сторонами в 2 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 21 ноября 2013 года (л.д. 5 - 8). Приложение N 1 к договору аренды является актом приема-передачи здания, содержащее описания материалов здания и внутренней отделки. Согласно акту приема-передачи от 01 ноября 2013 года техническое состояние здания удовлетворительное и позволяет его использование по назначению.
Из объяснений сторон следует, что арендатором был уплачен арендодателю аванс в размере **** рублей, иная арендная плата не вносилась. 12 февраля 2014 года С.М. и ООО "Компания Триумф" заключено соглашение о расторжении договора аренды здания, которое передано истице по акту приема-передачи (л.д. 47 - 48).
Отказывая С.М. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что арендодателем не было исполнено обязательство по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, арендатор фактически не использовал и не мог использовать здание по его назначению, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания арендной платы.
Судебная коллегия не согласна с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
По условиям заключенного сторонами договора аренды, спорное здание передается арендатору для коммерческой цели, не противоречащей законодательству. Спорное здание было передано арендатору в технически исправном состоянии, что подтверждается актом приема-передачи. Таким образом, подписав акт приема-передачи, арендатор был осведомлен о техническом состоянии арендуемого здания.
В соответствии со ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 655 ГК РФ).
Материалы дела не содержат доказательств того, что спорное здание в соответствии с условиями договора передавалось ООО "Компания Триумф" именно для целей оказания конкретных развлекательных услуг, услуг общественного питания.
В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств не исполнения арендодателем обязательств по передаче нежилого здания в технически исправном состоянии.
Представленное в материалы дела экспертное заключение ООО "Проектирование и Аудит безопасности "Юрвиал" от 03 февраля 2014 года содержит вывод о не соответствии нежилого здания - досуговый центр "Старый Замок" на момент обследования требованиям пожарной безопасности. При этом данное заключение не содержит выводов о невозможности исполнения противопожарных мероприятий и не пригодности нежилого здания для эксплуатации в коммерческих целях (л.д. 78 - 95). Представленная ответчиком гигиеническая оценка предприятия общественного питания - ресторана ДЦ "Старый замок", выполненная ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Челябинской области в городе Златоусте и Кусинском районе" от 20 ноября 2013 года носит рекомендательный характер и не содержит выводов о непригодности для использования в коммерческих целях спорного нежилого здания, расположенного в г. Златоусте, ****. Материалы дела не содержат доказательств предъявления арендатором требований к арендодателю по устранению недостатков спорного здания.
ООО "Компания Триумф" представила в материалы дела требования арендатора о досрочном расторжении договора аренды от 24 декабря 2013 года, содержащее ссылку на заключение ООО "Проектирование и Аудит безопасности Юрвиал" (л.д. 52 - 53). В то же время экспертное заключение N 1 ООО "Проектирование и Аудит безопасности Юрвиал" датировано 03 февраля 2014 года. Поэтому оно не могло быть направлено арендодателю письмом от 24 декабря 2013 года.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о неисполнении истцом по передаче в аренду пригодного для эксплуатации нежилого здания и невозможности использования арендатором спорного нежилого здания по назначению не соответствует представленным сторонами доказательствам.
Представленное в суд апелляционной инстанции письмо ООО "Компания Триумф" от 14 января 2014 года не свидетельствует о проведении собственником здания без согласования с арендатором каких бы то ни было строительных работ. Материалы дела не содержат доказательств того, что арендатор направлял собственнику нежилого здания требования по представлению необходимой технической документации либо по устранению выявленных недостатков здания. Представленная в материалы дела распечатка телефонных соединений не свидетельствует о содержании переговоров сторон.
При таких обстоятельствах решение суда является необоснованным, подлежит отмене с принятием нового решения.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Учитывая, что ООО "Компания Триумф" не вносило арендную плату за пользование нежилым зданием за период со 02 декабря 2013 года по 12 февраля 2014 года, то в силу положений ст. 309, 614 ГК РФ, она подлежит взысканию в судебном порядке. Размер арендной платы за период со 02 ноября 2012 года по 12 февраля 2014 года в соответствии с условиями договора аренды составит: за период с 02 декабря 2013 года по 02 января 2014 года - **** рублей; за период с 03 января 2014 года по 03 февраля 2014 года - **** рублей, за период с 04 февраля 2014 года по 12 февраля 2014 года - **** рублей. Из объяснений представителей сторон в суде первой инстанции следует, что арендатором были переданы истцу денежные средства в размере **** рублей, в том числе в счет аванса - **** рублей. Согласно п. 5.3 договора аренды авансовый платеж подлежит зачету в счет основной арендной платы за последний месяц срока аренды. В случае досрочного расторжения договора, авансовый платеж в размере **** рублей не засчитывается в счет оплаты арендатором последнего месяца аренды (п. 8.4 договора). Учитывая, что договор аренды расторгнут 12 февраля 2014 года по соглашению сторон, соглашением не предусмотрено удержания аванса, то денежные средства в размере **** рублей подлежат зачету в счет арендных платежей. Соответственно, размер задолженности ООО "Компания Триумф" по арендным платежам за период со 02 декабря 2013 года по 12 февраля 2014 года составит **** рублей (**** + **** + ****) - ****). Условиями заключенного сторонами договора аренды предусмотрено начисление неустойки в размере 0,2% от суммы невнесенного платежа за каждый календарный день (п. 7.2 договора). Поскольку договором предусмотрен срок внесения арендной платы - не позднее 20 числа, ответчиком обязательства по внесению арендной платы не исполнялись, то требования истца о взыскании с арендатора неустойки подлежат частичному удовлетворению. Учитывая, что до 05 ноября 2013 года ответчиком был передан истцу аванс в размере **** рублей, то неустойка подлежит начислению только за период с 21 января 2014 года по 12 февраля 2014 года. Размер неустойки составит **** рублей (**** x 0,2% x 23 дня).
В силу вышеизложенного, судебная коллегия считает требования С.М. к ООО "Компания Триумф" о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки подлежащими удовлетворению в размере **** рублей, в остальной части исковые требования С.М. подлежат отклонению. Условиями заключенного сторонами договора аренды здания предусмотрено внесение арендатором дополнительной арендной платы, которая должна покрывать фактически понесенные арендодателем затраты по обеспечению здания теплоснабжением, водоснабжением, электроэнергией. Исходя из того, что материалы дела не содержат доказательств потребления ответчиком коммунальных услуг в размере, указанном истцом, требования С.М. о взыскании с ответчика дополнительной арендной платы в размере **** рубль 16 копеек не подлежат удовлетворению.
Пропорционально удовлетворенной части исковых требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере **** рубль 32 копейки, а также расходы по оплате услуг представителя.
С учетом требований ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере **** рублей, что в наибольшей степени обеспечивает баланс прав и законных интересов сторон.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 17 марта 2014 года отменить.
Принять новое решение. Исковые требования С.М. удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания Триумф" денежные средства в сумме **** рублей в качестве арендной платы, неустойки, расходы по уплате государственной пошлины в сумме **** рубль 32 копейки, расходы по оплате услуг представителя в размере **** рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)