Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гетмановой Т.С.
судей Михайловой А.И., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании: в отсутствии представителей строн
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Производственно-комерческое издательство "Зея"
на решение от 29.04.2014
по делу N А04-280/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Кравцовым А.В.
по иску индивидуального предпринимателя Барановского Евгения Сергеевича (ОГРНИП 305280114400062, ИНН 280107999110)
к Открытому акционерному обществу "Производственно-коммерческое издательство "Зея" (ОГРН 1052800083511, ИНН 2801105457)
о взыскании 1 711 014,85 руб.
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области; Общество с ограниченной ответственностью "Престиж ДВ"; индивидуальный предприниматель Фуфаров Алексей Михайлович.
установил:
В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель Барановский Евгений Сергеевич (далее - ИП Барановский, предприниматель) с иском к Открытому акционерному обществу "Производственно - коммерческое издательство "Зея" (далее - ОАО ПКИ "Зея", Общество, ответчик) о взыскании:
- - неосновательного обогащения в сумме 1 598 208 руб.;
- - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.03.2013 по 22.01.2014 в сумме 112 806 руб. 85 коп., и до даты фактический оплаты долга.
При рассмотрении спора в суде первой инстанции, истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил сумму требований, просил взыскать проценты в фиксированной части - 111 818 рублей, начисленных за период с 15.03.2013 по 22.01.2014 года.
Судом уточненные требования приняты к рассмотрению.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле судом привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области; Общество с ограниченной ответственностью "Престиж ДВ"; индивидуальный предприниматель Фуфаров Алексей Михайлович.
Решением суда от 29.04.2014 с ОАО "ПКИ "Зея" в пользу ИП Барановского Е.С. взыскано неосновательное обогащение в сумме 1 584 208 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15.03.2013 по 22.01.2014 в размере 111 818 руб., расходы на оплату услуг эксперта в размере 29 700 руб., а всего 1 725 726 рублей.
Также с ответчика (ОАО "ПКИ "Зея") в пользу ИП Барановского Е.С. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ по ставке рефинансирования ЦБ РФ, начисленные на сумму неосновательного обогащения в размере 1 584 208 руб., начиная с 23.01.2014 и по дату фактической ее уплаты.
В остальной части в требованиях отказано.
Обеспечительные меры, принятые по определению от 24.02.2014 сохраняют свое действие в порядке ч. 4 ст. 96 АПК РФ до фактического исполнения настоящего судебного акта.
ОАО "ПКИ "Зея" в апелляционной жалобе просит решение от 29.04.2014 полностью отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование приводит доводы о наличие между сторонами договорных отношений, что исключает применение правил о неосновательном обогащении. В данном случае подлежат применению нормы, регулирующие соответствующий вид договора, а также общие нормы о договоре. Приводит доводы о том, что сторонами не согласовывались перечень и стоимость работ. По мнению ответчика, истец не доказал совокупность условий, позволяющих удовлетворить заявленные требования.
До начала судебного заседания ответчиком заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства, в связи с нахождением представителя в служебной командировке.
ИП Барановский Е.С. в отзыве с доводами жалобы не согласился, полагает, что принятое решение законно, обоснованно, в связи с чем, жалоба удовлетворению не подлежит.
Кроме того, заявил возражения на ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства.
В судебное заседание апелляционной инстанции стороны, извещенные надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.
Апелляционный суд, отказав в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства, рассматривает жалобу в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ, в отсутствие представителей сторон.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность решения суда по основаниям и в порядке, предусмотренном статьями 266 - 271 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела 10.08.2012 между ОАО "ПКИ "Зея" и ИП Барановским заключен договор о намерениях.
По условиям данного договора стороны пришли к соглашению, что в срок до 01.11.2012 должны заключить договор аренды нежилого помещения, принадлежащего Обществу на праве собственности, площадью 117,1 кв. м, расположенного на 1-ом этаже административно-производственного здания, по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, 10.
В рамках данного договора ИП Барановский принял на себя обязательство по проведению комплекса строительно-ремонтных работ, стоимость которых ОАО "ПКИ "Зея" обязалось зачесть в счет арендных платежей.
Согласно пункту 1.3 договора порядок сдачи в аренду, срок аренды, цена определяются в заключаемом договоре аренды нежилого помещения.
29.08.2012 между ОАО "ПКИ "Зея" и ИП Барановским заключено дополнительное соглашение к договору о намерениях от 10.08.2012, согласно условиям которого в договор о намерениях сторонами внесены изменения, установлен размер арендной платы за пользование нежилым помещением в размере 400 руб. за 1 кв. м в месяц.
Согласно п. 1.4.1. договора о намерениях Предприниматель обязался осуществить следующие виды работ:
- - устройство кровли согласно смете;
- - демонтаж старого покрытия пола;
- - уплотнение основания пола, заливка и выравнивание полов из бетона;
- - демонтаж старого фундамента из бутобетона;
- - устройство ленточного фундамента под существующей стеной из керамического кирпича;
- - устройство ленточного фундамента под перегородку из пенобетонных блоков;
- - возведение перегородки из пенобетонных блоков толщиной 200 мм;
- - возведение перегородок из ГКЛ по металлическому каркасу толщиной 100мм;
- - пробивка дверного проема и закладка существующего дверного проема во внутренней несущей стене;
- - укрепление дверного проема перемычкой из металлического швеллера;
- - пробивка оконного проема на наружной стене;
- - укрепление существующих оконных проемов перемычками из металлического швеллера;
- - устройство входа из оконного проема на наружной стене;
- - замена деревянных окон на металлопластиковые окна;
- - установка входных и межкомнатных дверей;
- - устройство систем отопления, канализации и водоснабжения согласно смете;
- - электромонтажные работы согласно смете;
- - устройство вытяжной системы вентиляции.
При этом по условиям п. 1.4.2. договора Общество обязалось произвести взаимозачет по договору аренды нежилого помещения на сумму работ, указанных в п. 1.4.1., согласно представленным Предпринимателем документам, подтверждающим понесенные расходы.
Для разработки проекта переустройства помещений (в рамках реализации обязательств по договору намерений) истец по квитанции N 106109 от 03.09.2012 оплатил ИП Старченко Е.Н. 14 000 рублей.
В квитанции N 106109 и в рабочем проекте в качестве заказчика значится ответчик - ОАО ПКИ "Зея".
Как следует из материалов дела, 01.08.2012 между истцом (ИП Барановский Е.С.) и ИП Фуфаровым А.М. заключен договор подряда, по условиям которого ИП Фуфаров А.М. обязался выполнить для истца работы по капитальному ремонту помещения, находящегося по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, 10, принадлежащего на праве собственности ответчику.
Стоимость работ по договору составила 1 745 150 рублей (виды и объемы работ сторонами согласованы в локальных сметах).
Сроки выполнения работ - с 01.08.2012 по 01.11.2012 года.
Согласно представленным в материалы дела актам выполненных работ ИП Фуфаров А.М. выполнил работы в здании ответчика на общую сумму 1 384 208 рублей.
Данный факт подтверждается актом N 1 от 28.09.2012 на 995 329 рублей, актом N 2 от 01.09.2012 на 91 142 рублей, актом N 1 от 10.10.2012 на 156 707 рублей, актом N 1 от 10.10.2012 на 141 030 рублей.
Указанная стоимость работ была оплачена истцом подрядчику по приходным кассовым ордерам, что подтверждается материалами дела.
По договору подряда от 21.06.2012, заключенному между истцом и ООО "Престиж ДВ", последний обязался за 200 000 рублей выполнить ремонт кровли здания, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, 10, принадлежащего ответчику.
Согласно акту выполненных работ N 1 от 02.07.2012 за период с 21.06.2012 по 02.07.2012 работы по ремонту кровли здания выполнены на 200 000 рублей.
По приходному кассовому ордеру от 02.07.2012 истец внес в кассу подрядчика - ООО "Престиж ДВ" 200 000 рублей.
Также истцом в материалы дела представлены копии квитанций к приходным кассовым ордерам без номеров от 21.06.2012 и копия расписки директора Общества, по которым истцом внесено в кассу ответчика 200 000 руб., при этом директор Общества принял от истца 100 000 рублей в качестве предоплаты за ремонт крыши здания.
Представленные в материалы дела локальные сметы по выполнению работ в спорном помещении, составленные ИП Фуфаровым А.М. ответчиком не подписаны.
Письмом от 21.08.2012 N 365 ОАО "ПКИ "Зея", в ответ на письмо истца от 15.08.2012 сообщило, что согласно п. 1.4.1. договора о намерениях Предприниматель принял на себя обязательство по выполнению ряда ремонтно-строительных работ. Работы должны быть осуществлены в полном объеме согласно смете в пределах площадей, определенных сторонами (приложение к договору от 10.08.2012). Согласование действий по реализации работ, предусмотренных п. 4.1.1. с представителями ответчика условиями договора не предусмотрено. Приемка работ, а также определение конечной площади арендуемого помещения будет осуществлены по результатам проведенных работ при заключении договора аренды.
После окончания выполнения ремонтных работ письмом от 19.10.2012 истец направил в адрес ОАО "ПКИ "Зея", территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области проект договора аренды нежилого помещения с просьбой подписать договор аренды нежилого помещения в срок 02.11.2012 года.
Однако в установленный срок основной договор аренды заключен не был.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 16.07.2013 по делу N А04-2887/2013 в иске ИП Барановскому к Обществу об обязании заключить договор аренды нежилого помещения площадью 117,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина,10 отказано.
Данный судебный акт вступил в законную силу, оставлен без изменений судом апелляционной инстанции. При этом в указанном судебном акте сделаны выводы о заключенности договора о намерениях от 10.08.2012 года.
15.03.2013 года ответчик получил от истца требование о расторжении договора о намерениях и об оплате произведенных работ в здании.
По результатам проведенной судебной экспертизы отклонений между фактически выполненными работами и принятыми по актам истцом у подрядчиков не установлено.
Полагая, что не заключив договор аренды и не вернув деньги за ремонт здания, ответчик, таким образом неосновательно обогатился. В связи с чем, истец обратился с настоящими требованиями в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.
В соответствии со статей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В силу правил ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
При этом п. 6 указанной статьи предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
С учетом изложенного, существенными условиями предварительного договора являются обязательства сторон заключить основной договор на определенных условиях.
Исходя из материалов дела, судом установлено, что действительная воля сторон при заключении и исполнении предварительного договора от 10.08.2012 заключалась в том, чтобы к моменту заключения основного договора аренды от 01.11.2012 Предприниматель уже мог заехать в арендованное отремонтированное помещение и осуществлять в нем свою деятельность.
Приняв во внимание решение Арбитражного суда Амурской области от 16.07.2013 по делу N А04-2887/2013, волю истца, выраженную в письме от 15.03.2013, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что обязательства сторон по исполнению предварительного договора от 10.08.2012 в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ прекратились.
В настоящем случае, истец, исполнив обязательства по выполнению ремонта, при прекращении предварительного договора, вправе требовать возмещения затрат по данным работам в порядке гл. 60 ГК РФ. Возмещения иным образом, в том числе и посредством зачета будущих арендных платежей он получить не сможет, тогда как ответчик фактически получил улучшения своего имущества и сберег собственные денежные средства за счет истца.
При этом обоснованно отклонены доводы ответчика об отсутствии неосновательного обогащения, поскольку материалами дела установлено обратное.
Также правомерно отклонены доводы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку соответствующий порядок сторонами в договоре от 10.08.2012 не предусмотрен.
Устанавливая размер неосновательного обогащения, суд первой инстанции принял во внимание акты приемки выполненных работ, платежные документы, заключение экспертиза, а также его письменные пояснения, согласно которым последний подтвердил факт соответствия выполненных работ измерениям, проведенным на самом объекте.
Таким образом, суд считает, что истец доказал размер понесенных расходов в размере 1 584 208 руб., которые надлежит взыскать с ответчика, как неосновательное обогащение.
Поскольку квитанции от 21.06.2012 без номеров на 100 000 руб. каждая, а также расписка Ковалишина К.Н. на сумму 100 000 руб. представлены только в копиях, суд первой инстанции правомерно не принял их в качестве надлежащего доказательства понесенных затрат.
В части требований о взыскании процентов.
Пунктом 2 ст. 1107 ГК РФ определено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Из материалов дела, и в частности решения Арбитражного суда Амурской области от 16.07.2013 по делу N А04-2887/2014 следует, что на момент наступления срока для исполнения обязательств по договору от 10.08.2012 в части заключения договора аренды, ответчиком не созданы для этого соответствующие условия. Из письма истца от 15.03.2013, спустя значительное время после даты, в которую должен был быть заключен договор аренды (01.11.2012), ответчику стало известно об отсутствии у предпринимателя намерения настаивать на заключении договора аренды.
Следовательно, с указанной даты ответчик должен был узнать о факте неосновательного сбережения собственных денежных средств за счет истца, которые последний в рамках договора от 10.08.2012 потратил на осуществление неотделимых улучшений здания, принадлежащего Обществу по праву собственности.
Таким образом, начисление процентов на сумму обогащения в размере 1 584 208 рублей за период с 15.03.2013 и по 22.01.2014 (314 дней) является обоснованным.
По расчету истца, сумма процентов составила 111 818 рублей.
При проверке представленного расчета, судом первой инстанции установлена иная сумма, а именно 113 996 рублей.
Между тем, в соответствии с требованиями ст. ст. 49, 170 АКП РФ, судом принят расчет, представленный истцом.
С данным выводом также соглашается суд апелляционной инстанции.
В силу правил п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Требования истца в указанной части также законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.
В свете изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы, что исключает ее удовлетворение.
Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценки представленных доводов сторон.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 29.04.2014 года по делу N А04-280/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.С.ГЕТМАНОВА
Судьи
А.И.МИХАЙЛОВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.07.2014 N 06АП-3242/2014 ПО ДЕЛУ N А04-280/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2014 г. N 06АП-3242/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гетмановой Т.С.
судей Михайловой А.И., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании: в отсутствии представителей строн
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Производственно-комерческое издательство "Зея"
на решение от 29.04.2014
по делу N А04-280/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Кравцовым А.В.
по иску индивидуального предпринимателя Барановского Евгения Сергеевича (ОГРНИП 305280114400062, ИНН 280107999110)
к Открытому акционерному обществу "Производственно-коммерческое издательство "Зея" (ОГРН 1052800083511, ИНН 2801105457)
о взыскании 1 711 014,85 руб.
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области; Общество с ограниченной ответственностью "Престиж ДВ"; индивидуальный предприниматель Фуфаров Алексей Михайлович.
установил:
В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель Барановский Евгений Сергеевич (далее - ИП Барановский, предприниматель) с иском к Открытому акционерному обществу "Производственно - коммерческое издательство "Зея" (далее - ОАО ПКИ "Зея", Общество, ответчик) о взыскании:
- - неосновательного обогащения в сумме 1 598 208 руб.;
- - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.03.2013 по 22.01.2014 в сумме 112 806 руб. 85 коп., и до даты фактический оплаты долга.
При рассмотрении спора в суде первой инстанции, истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил сумму требований, просил взыскать проценты в фиксированной части - 111 818 рублей, начисленных за период с 15.03.2013 по 22.01.2014 года.
Судом уточненные требования приняты к рассмотрению.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле судом привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области; Общество с ограниченной ответственностью "Престиж ДВ"; индивидуальный предприниматель Фуфаров Алексей Михайлович.
Решением суда от 29.04.2014 с ОАО "ПКИ "Зея" в пользу ИП Барановского Е.С. взыскано неосновательное обогащение в сумме 1 584 208 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15.03.2013 по 22.01.2014 в размере 111 818 руб., расходы на оплату услуг эксперта в размере 29 700 руб., а всего 1 725 726 рублей.
Также с ответчика (ОАО "ПКИ "Зея") в пользу ИП Барановского Е.С. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ по ставке рефинансирования ЦБ РФ, начисленные на сумму неосновательного обогащения в размере 1 584 208 руб., начиная с 23.01.2014 и по дату фактической ее уплаты.
В остальной части в требованиях отказано.
Обеспечительные меры, принятые по определению от 24.02.2014 сохраняют свое действие в порядке ч. 4 ст. 96 АПК РФ до фактического исполнения настоящего судебного акта.
ОАО "ПКИ "Зея" в апелляционной жалобе просит решение от 29.04.2014 полностью отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование приводит доводы о наличие между сторонами договорных отношений, что исключает применение правил о неосновательном обогащении. В данном случае подлежат применению нормы, регулирующие соответствующий вид договора, а также общие нормы о договоре. Приводит доводы о том, что сторонами не согласовывались перечень и стоимость работ. По мнению ответчика, истец не доказал совокупность условий, позволяющих удовлетворить заявленные требования.
До начала судебного заседания ответчиком заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства, в связи с нахождением представителя в служебной командировке.
ИП Барановский Е.С. в отзыве с доводами жалобы не согласился, полагает, что принятое решение законно, обоснованно, в связи с чем, жалоба удовлетворению не подлежит.
Кроме того, заявил возражения на ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства.
В судебное заседание апелляционной инстанции стороны, извещенные надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.
Апелляционный суд, отказав в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства, рассматривает жалобу в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ, в отсутствие представителей сторон.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность решения суда по основаниям и в порядке, предусмотренном статьями 266 - 271 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела 10.08.2012 между ОАО "ПКИ "Зея" и ИП Барановским заключен договор о намерениях.
По условиям данного договора стороны пришли к соглашению, что в срок до 01.11.2012 должны заключить договор аренды нежилого помещения, принадлежащего Обществу на праве собственности, площадью 117,1 кв. м, расположенного на 1-ом этаже административно-производственного здания, по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, 10.
В рамках данного договора ИП Барановский принял на себя обязательство по проведению комплекса строительно-ремонтных работ, стоимость которых ОАО "ПКИ "Зея" обязалось зачесть в счет арендных платежей.
Согласно пункту 1.3 договора порядок сдачи в аренду, срок аренды, цена определяются в заключаемом договоре аренды нежилого помещения.
29.08.2012 между ОАО "ПКИ "Зея" и ИП Барановским заключено дополнительное соглашение к договору о намерениях от 10.08.2012, согласно условиям которого в договор о намерениях сторонами внесены изменения, установлен размер арендной платы за пользование нежилым помещением в размере 400 руб. за 1 кв. м в месяц.
Согласно п. 1.4.1. договора о намерениях Предприниматель обязался осуществить следующие виды работ:
- - устройство кровли согласно смете;
- - демонтаж старого покрытия пола;
- - уплотнение основания пола, заливка и выравнивание полов из бетона;
- - демонтаж старого фундамента из бутобетона;
- - устройство ленточного фундамента под существующей стеной из керамического кирпича;
- - устройство ленточного фундамента под перегородку из пенобетонных блоков;
- - возведение перегородки из пенобетонных блоков толщиной 200 мм;
- - возведение перегородок из ГКЛ по металлическому каркасу толщиной 100мм;
- - пробивка дверного проема и закладка существующего дверного проема во внутренней несущей стене;
- - укрепление дверного проема перемычкой из металлического швеллера;
- - пробивка оконного проема на наружной стене;
- - укрепление существующих оконных проемов перемычками из металлического швеллера;
- - устройство входа из оконного проема на наружной стене;
- - замена деревянных окон на металлопластиковые окна;
- - установка входных и межкомнатных дверей;
- - устройство систем отопления, канализации и водоснабжения согласно смете;
- - электромонтажные работы согласно смете;
- - устройство вытяжной системы вентиляции.
При этом по условиям п. 1.4.2. договора Общество обязалось произвести взаимозачет по договору аренды нежилого помещения на сумму работ, указанных в п. 1.4.1., согласно представленным Предпринимателем документам, подтверждающим понесенные расходы.
Для разработки проекта переустройства помещений (в рамках реализации обязательств по договору намерений) истец по квитанции N 106109 от 03.09.2012 оплатил ИП Старченко Е.Н. 14 000 рублей.
В квитанции N 106109 и в рабочем проекте в качестве заказчика значится ответчик - ОАО ПКИ "Зея".
Как следует из материалов дела, 01.08.2012 между истцом (ИП Барановский Е.С.) и ИП Фуфаровым А.М. заключен договор подряда, по условиям которого ИП Фуфаров А.М. обязался выполнить для истца работы по капитальному ремонту помещения, находящегося по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, 10, принадлежащего на праве собственности ответчику.
Стоимость работ по договору составила 1 745 150 рублей (виды и объемы работ сторонами согласованы в локальных сметах).
Сроки выполнения работ - с 01.08.2012 по 01.11.2012 года.
Согласно представленным в материалы дела актам выполненных работ ИП Фуфаров А.М. выполнил работы в здании ответчика на общую сумму 1 384 208 рублей.
Данный факт подтверждается актом N 1 от 28.09.2012 на 995 329 рублей, актом N 2 от 01.09.2012 на 91 142 рублей, актом N 1 от 10.10.2012 на 156 707 рублей, актом N 1 от 10.10.2012 на 141 030 рублей.
Указанная стоимость работ была оплачена истцом подрядчику по приходным кассовым ордерам, что подтверждается материалами дела.
По договору подряда от 21.06.2012, заключенному между истцом и ООО "Престиж ДВ", последний обязался за 200 000 рублей выполнить ремонт кровли здания, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, 10, принадлежащего ответчику.
Согласно акту выполненных работ N 1 от 02.07.2012 за период с 21.06.2012 по 02.07.2012 работы по ремонту кровли здания выполнены на 200 000 рублей.
По приходному кассовому ордеру от 02.07.2012 истец внес в кассу подрядчика - ООО "Престиж ДВ" 200 000 рублей.
Также истцом в материалы дела представлены копии квитанций к приходным кассовым ордерам без номеров от 21.06.2012 и копия расписки директора Общества, по которым истцом внесено в кассу ответчика 200 000 руб., при этом директор Общества принял от истца 100 000 рублей в качестве предоплаты за ремонт крыши здания.
Представленные в материалы дела локальные сметы по выполнению работ в спорном помещении, составленные ИП Фуфаровым А.М. ответчиком не подписаны.
Письмом от 21.08.2012 N 365 ОАО "ПКИ "Зея", в ответ на письмо истца от 15.08.2012 сообщило, что согласно п. 1.4.1. договора о намерениях Предприниматель принял на себя обязательство по выполнению ряда ремонтно-строительных работ. Работы должны быть осуществлены в полном объеме согласно смете в пределах площадей, определенных сторонами (приложение к договору от 10.08.2012). Согласование действий по реализации работ, предусмотренных п. 4.1.1. с представителями ответчика условиями договора не предусмотрено. Приемка работ, а также определение конечной площади арендуемого помещения будет осуществлены по результатам проведенных работ при заключении договора аренды.
После окончания выполнения ремонтных работ письмом от 19.10.2012 истец направил в адрес ОАО "ПКИ "Зея", территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области проект договора аренды нежилого помещения с просьбой подписать договор аренды нежилого помещения в срок 02.11.2012 года.
Однако в установленный срок основной договор аренды заключен не был.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 16.07.2013 по делу N А04-2887/2013 в иске ИП Барановскому к Обществу об обязании заключить договор аренды нежилого помещения площадью 117,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина,10 отказано.
Данный судебный акт вступил в законную силу, оставлен без изменений судом апелляционной инстанции. При этом в указанном судебном акте сделаны выводы о заключенности договора о намерениях от 10.08.2012 года.
15.03.2013 года ответчик получил от истца требование о расторжении договора о намерениях и об оплате произведенных работ в здании.
По результатам проведенной судебной экспертизы отклонений между фактически выполненными работами и принятыми по актам истцом у подрядчиков не установлено.
Полагая, что не заключив договор аренды и не вернув деньги за ремонт здания, ответчик, таким образом неосновательно обогатился. В связи с чем, истец обратился с настоящими требованиями в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.
В соответствии со статей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В силу правил ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
При этом п. 6 указанной статьи предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
С учетом изложенного, существенными условиями предварительного договора являются обязательства сторон заключить основной договор на определенных условиях.
Исходя из материалов дела, судом установлено, что действительная воля сторон при заключении и исполнении предварительного договора от 10.08.2012 заключалась в том, чтобы к моменту заключения основного договора аренды от 01.11.2012 Предприниматель уже мог заехать в арендованное отремонтированное помещение и осуществлять в нем свою деятельность.
Приняв во внимание решение Арбитражного суда Амурской области от 16.07.2013 по делу N А04-2887/2013, волю истца, выраженную в письме от 15.03.2013, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что обязательства сторон по исполнению предварительного договора от 10.08.2012 в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ прекратились.
В настоящем случае, истец, исполнив обязательства по выполнению ремонта, при прекращении предварительного договора, вправе требовать возмещения затрат по данным работам в порядке гл. 60 ГК РФ. Возмещения иным образом, в том числе и посредством зачета будущих арендных платежей он получить не сможет, тогда как ответчик фактически получил улучшения своего имущества и сберег собственные денежные средства за счет истца.
При этом обоснованно отклонены доводы ответчика об отсутствии неосновательного обогащения, поскольку материалами дела установлено обратное.
Также правомерно отклонены доводы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку соответствующий порядок сторонами в договоре от 10.08.2012 не предусмотрен.
Устанавливая размер неосновательного обогащения, суд первой инстанции принял во внимание акты приемки выполненных работ, платежные документы, заключение экспертиза, а также его письменные пояснения, согласно которым последний подтвердил факт соответствия выполненных работ измерениям, проведенным на самом объекте.
Таким образом, суд считает, что истец доказал размер понесенных расходов в размере 1 584 208 руб., которые надлежит взыскать с ответчика, как неосновательное обогащение.
Поскольку квитанции от 21.06.2012 без номеров на 100 000 руб. каждая, а также расписка Ковалишина К.Н. на сумму 100 000 руб. представлены только в копиях, суд первой инстанции правомерно не принял их в качестве надлежащего доказательства понесенных затрат.
В части требований о взыскании процентов.
Пунктом 2 ст. 1107 ГК РФ определено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Из материалов дела, и в частности решения Арбитражного суда Амурской области от 16.07.2013 по делу N А04-2887/2014 следует, что на момент наступления срока для исполнения обязательств по договору от 10.08.2012 в части заключения договора аренды, ответчиком не созданы для этого соответствующие условия. Из письма истца от 15.03.2013, спустя значительное время после даты, в которую должен был быть заключен договор аренды (01.11.2012), ответчику стало известно об отсутствии у предпринимателя намерения настаивать на заключении договора аренды.
Следовательно, с указанной даты ответчик должен был узнать о факте неосновательного сбережения собственных денежных средств за счет истца, которые последний в рамках договора от 10.08.2012 потратил на осуществление неотделимых улучшений здания, принадлежащего Обществу по праву собственности.
Таким образом, начисление процентов на сумму обогащения в размере 1 584 208 рублей за период с 15.03.2013 и по 22.01.2014 (314 дней) является обоснованным.
По расчету истца, сумма процентов составила 111 818 рублей.
При проверке представленного расчета, судом первой инстанции установлена иная сумма, а именно 113 996 рублей.
Между тем, в соответствии с требованиями ст. ст. 49, 170 АКП РФ, судом принят расчет, представленный истцом.
С данным выводом также соглашается суд апелляционной инстанции.
В силу правил п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Требования истца в указанной части также законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.
В свете изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы, что исключает ее удовлетворение.
Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценки представленных доводов сторон.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 29.04.2014 года по делу N А04-280/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.С.ГЕТМАНОВА
Судьи
А.И.МИХАЙЛОВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)