Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Фокеева Е.В.
20 мая 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Гороховика А.С.,
судей: Хаировой А.Х., Сафоновой Л.А.,
при секретаре И.,
с участием прокурора Фоминой И.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Самарского областного Фонда жилья и ипотеки по доверенности К. на решение Промышленного районного суда г. Самары от 13 марта 2014 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Самарскому областному Фонду жилья и ипотеки отказать.
Встречные исковые требования С. ФИО13 удовлетворить.
Признать недействительным договор N 075\\В от 26.12.2006 г. купли-продажи квартиры по адресу: г. <адрес> заключенный между С. ФИО14 и М. ФИО15.
Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности Самарского областного Фонда жилья и ипотеки на квартиру по адресу: г. <адрес> исключить из ЕГРП запись регистрации N 63-63-01\\708013-267 от 26.09.2013 г. права собственности Самарского областного Фонда жилья и ипотеки на указанную квартиру.
Включить квартиру по адресу: <адрес> наследственную массу после смерти С. ФИО16, умершего 10.01.2014 г.
Взыскать с М. ФИО17 и Самарского областного Фонда жилья и ипотеки в пользу С. ФИО18 судебные расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 40 000 рублей, по уплате госпошлины в сумме 200 рублей, а всего 40200 (Сорок тысяч двести) рублей, в равных долях с каждого.
Взыскать с М. ФИО19 в пользу С. ФИО20 расходы по оплате услуг представителя в сумме 40000 (Сорок тысяч) рублей.
Взыскать с Самарского областного Фонда жилья и ипотеки в пользу С. ФИО21 расходы по оплате услуг представителя в сумме 15000 (Пятнадцать тысяч) рублей".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Хаировой А.Х., пояснения представителя Самарского областного Фонда жилья и ипотеки по доверенности К., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, пояснения С.Л. и ее представителя адвоката Фроловского Г.М., возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Самарский областной Фонд жилья и ипотеки (далее по тексту - СОФЖИ) обратился в суд с исковым заявлением о признании С.А. утратившим прав пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, о выселении С.Л. из жилого помещения.
В обоснование требований указано, что 26.12.2006 г. между М. и ОАО "Самарское ипотечное агентство" был заключен договор займа N 075/В на сумму 1000000 рублей для приобретения в собственность по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, под залог указанной квартиры. 01.08.2007 г. Согласно договору купли-продажи, закладная по данному договору займа была передана СОФЖИ.
Решением Октябрьского районного суда г. Самары от 08.11.2012 г. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> было обращено взыскание в связи с неисполнением М. кредитных обязательств. Решение суда вступило в законную силу 24.01.2013 г. В ходе исполнительного производства истец воспользовался своим правом залогодержателя оставить за собой нереализованное на публичных торгах заложенное имущество. 26.09.2013 г. зарегистрировано право собственности СОФЖИ на спорную квартиру по адресу, однако реализовать право собственности СОФЖИ не может в связи с тем, что по данному адресу зарегистрирован С.А., проживает в квартире его мать С.Л.
В связи с изложенным, СОФЖИ просил суд признать С.А. утратившим право пользования жилым помещением и снять его с регистрационного учета, выселить С.Л. из спорной квартиры, освободить квартиру от имущества С.Л., расходы по оплате госпошлины и судебные издержки возложить на С.Л.
С.Л. обратилась в суд с исковым заявлением к М., СОФЖИ о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, признании права собственности на квартиру в порядке наследования.
В обоснование исковых требований указала, что в ходе рассмотрения дела по иску СОФЖИ к ней и ее сыну - С.А., ей стало известно, что на основании договора купли-продажи N 075/В от 26.12.2006 г. жилое помещение по адресу: г<адрес> проживали она и ее сын, продано М. В ходе ознакомления с материалами дела она обнаружила, что за ее сына, С.А., в договоре купли-продажи квартиры расписался другой человек. Намерений на продажу квартиры у С.А. не было. Указав, что квартира выбыла из собственности С.А. помимо его воли, договор купли-продажи и все последующие сделки с квартирой - передачу нереализованного имущества должника взыскателю и государственную регистрацию права собственности СОФЖИ на указанную квартиру 19.09.2013 г., считает ничтожными. С.Л. считает, что по закону она является наследником первой очереди, совершила действия по фактическому принятию наследства: вступила во владение наследственным имуществом, приняла меры по сохранению наследственного имущества, из своих средств оплачивает коммунальные платежи за квартиру.
В связи с изложенным и с учетом уточнения исковых требований, С.Л. просила суд признать договор N 075/В от 26.12.2006 г. купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> недействительным, применить последствия недействительности ничтожных сделок: прекратить запись о регистрации права собственности СОФЖИ на данное жилое помещение N 63-63-01/708/2013-267 от 26.09.2013 г. в ЕГРП, включить в наследственную массу после смерти С.А. указанную квартиру, взыскать с СОФЖИ расходы по оплате услуг представителя в сумме 15000 рублей, взыскать с М. расходы по оплате услуг представителя в сумме 40000 рублей, взыскать солидарно с ответчиков расходы по оплате экспертизы в сумме 40000 рублей, расходы по уплате госпошлины.
Определением суда от 27.01.2014 г. гражданские дела по иску СОФЖИ к С.Л., С.А. и по иску С.Л. к СОФЖИ и М. объединены в одно производство.
Определением суда от 13 марта 2014 года производство по делу части требований СОФЖИ к С.А. прекращено в связи тем, что вступившим в законную силу решением суда от 28 ноября 2013 года С.А. объявлен умершим.
Суд постановил вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе представитель СОФЖИ по доверенности К. просит решение суда отменить, считает решение суда незаконным и необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, без учета обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора. Указывает, что для проведения судебной экспертизы, которой установлено, что подпись в договоре купли-продажи N 075/В от 26.12.2006 г., акте приема-передачи квартиры от 26.12.2006 г., заявлении о регистрации договора купли-продажи от 10.01.2007 г. и заявлении о регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: г<адрес> выполнена одним лицом, но не самим С.А., были представлены документы, не отвечающие требованиям относимости и допустимости. Также указывает на то, что С.А. и С.Л. о факте заключения сделки по продаже спорной квартиры знали еще в январе 2007 года, что подтверждено заявлением С.А., поданным в Промышленный РУВД г. Самары от 05.02.2007 года, а также на основании полученного им от 27.01.2007 г. письма из Банка об открытии счета по учету покрытого безотзывного аккредитива, что свидетельствует о пропуске С.Л. сроков исковой давности, о чем было заявлено представителем СОФЖИ в суде первой инстанции. Считает, что взысканные судом расходы по оплате услуг представителя явно завышены.
На основании изложенного, представитель СОФЖИ просит решение суда отменить, исковые требования СОФЖИ удовлетворить, в удовлетворении иска С.Л. - отказать.
В судебное заседание ответчик М. не явились, извещена о времени и месте судебного заседания, причину неявки не сообщила, не просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Управления Росреестра по Самарской области, ОСП Промышленного района г. Самары, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, причину неявки не сообщили.
Судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, посчитала возможным приступить к рассмотрению дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание ответчика М. и представителей третьих лиц.
В судебном заседании представитель СОФЖИ по доверенности К. поддержала доводы апелляционной жалобы, просит судебную коллегию отменить решение суда первой инстанции и постановить новое решение об удовлетворении исковых требований СОФЖИ, в удовлетворении иска С.Л. - отказать.
С.Л. и ее представитель адвокат Фроловский Г.М. в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Прокурор Фомина И.А. полагает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, заключение прокурора, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В ходе рассмотрения настоящего спора судом установлено, что С.А. на основании договора приватизации квартиры N 3924 от 05.07.2006 г. являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: г. <адрес>. Право собственности С.А. было зарегистрировано ГУ УФРС по Самарской области 31.07.2006 года.
26.12.2006 г. между С.А. и М. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> который прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
26.12.2006 г. между М. и ОАО "Самарское ипотечное агентство" был заключен договор займа N 075/В на сумму 1000000 рублей для приобретения в собственность указанной выше квартиры, под залог квартиры.
01.08.2007 г. закладная по договору займа была передана СОФЖИ.
Заочным решением Октябрьского районного суда г. Самары от 08.11.2012 г. с М. в пользу СОФЖИ взыскана сумма основного долга по договору займа N 075/В от 26.12.2006 г. и расходы по госпошлине в общей сумме 3356574,50 руб., обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру по адресу: г. <адрес> путем продажи с публичных торгов, определена начальная продажная стоимость квартиры в сумме 1321000 рублей.
В настоящее время на основании выписки из протокола от 3.09.2013 г. N 22, предложения взыскателю нереализованного имущества от 17.09.2013 года, СОФЖИ является собственником квартиры по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.09.2013 г.
Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела установлено, что С.А. 05.02.2007 г. обратился в Промышленный РУВД г. Самары с заявлением о привлечении неизвестных лиц, которые с использованием его паспорта заключили сделку купли-продажи принадлежащей ему квартиры по адресу: <адрес>.
18.04.2007 г. С.А. ушел из дома и не вернулся. Постановлением от 14.05.2007 г. старшего следователя прокуратуры Промышленного района г. Самары по факту безвестного исчезновения С.А. возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного п. з ч. 2 ст. 126 УК РФ.
Постановлением от 14.07.2007 г. предварительное следствие по данному уголовному делу приостановлено в связи с не установлением лица, подлежащего привлечению в качестве обвиняемого.
Решением Промышленного районного суда г. Самары от 28.11.2013 г. С.А., <...> года рождения, объявлен умершим.
Проверяя доводы С.Л. о том, что ее сын С.А. не подписывал договор купли-продажи квартиры от 26.12.2006 г., суд первой инстанции назначил по делу судебную почерковедческую экспертизу.
Согласно заключению эксперта N С/24-к от 03.03.2014 г., подписи от имени С.А. и рукописный текст "С. ФИО22" на договоре купли-продажи N 075/В от 26.12.2006 г., акте приема-передачи квартиры от 26.12.2006 г., заявлениях о регистрации договора купли-продажи от 26.12.2006 г. и регистрации перехода права собственности на квартиру от 26.12.2006 г. выполнены одним лицом, но не самим С.А.
Указанное заключение обоснованно принято судом за основу, оценено по правилам ч. 3 ст. 86 ГПК РФ в совокупности с иными добытыми по делу доказательствами, в том числе объяснениями сторон, письменными доказательствами, имеющимися в материалах дела.
В соответствии с п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех и более сторон (многосторонняя сделка).
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013 года, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, а также принимая во внимание отсутствие волеизъявления С.А. на отчуждение М. квартиры, подтвержденное совокупностью собранных по делу доказательств, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 26.12.2006 года ничтожной сделкой и применении последствий недействительности сделки.
Исходя из положений Гражданского кодекса РФ, регулирующих вопросы наследственного права, право собственности С.Л. на спорную квартиру возникает с момента открытия наследства.
Спорная квартира была передана в залог Банку лицом, не являющимися ее собственником, поэтому закладная не соответствует требованиям закона и является ничтожной, что одновременно влечет ничтожность договора купли-продажи закладной от 01.08.2007 года.
Доводы апелляционной жалобы о том, что для проведения судебной экспертизы представлены документы, не отвечающие требованиям относимости и допустимости, поскольку могли быть подписаны не С.А., по сути направлены на оспаривание доводов судебного эксперта. Но ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции в соответствии с требованиями ст. 57 ГПК РФ доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено. Ходатайств о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы представителем СОФЖИ в суде первой инстанции не заявлено.
Заключение подготовлено компетентным специалистом в соответствующей области знаний, в соответствии с требованиями действующих норм и правил, при даче заключения приняты во внимание имеющиеся в материалах дела документы, проведенный экспертный анализ основан на специальной литературе, даны ответы на все поставленные судом вопросы. Оснований сомневаться в объективности и беспристрастности эксперта не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о применении сроков исковой давности по иску С.Л. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, судебная коллегия находит необоснованными по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ, в редакции, действовавшей до 01.09.2013 г., срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Передаточный акт, согласно которому продавец (С.А.) передал, а покупатель (М.) приняла спорную квартиру по адресу: г.<адрес>.
До подачи искового заявления СОФЖИ о выселении С.Л. из спорной квартиры, никаких требований в отношении спорной квартиры не заявлялось. С момента заключения договора купли-продажи в 2006 году до 2012, когда на спорную квартиру было обращено взыскание, М. квартирой не владела, вселиться не пыталась, бремя собственника не несла, коммунальные платежи за квартиру не оплачивала.
Согласно представленным С.Л. в суд первой инстанции в подтверждение фактического владения спорной квартирой письменным доказательствам, в период с 2007-2013 гг. именно ею оплачивались коммунальные платежи.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи от 26.12.2006 г. не исполнялась.
Согласно п. 1 ст. 3 указанного Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, данный закон вступает в силу с 1 сентября 2013 года, за исключением п. 22 ст. 1 Федерального закона. В соответствии с п. 3 ст. 3 Федерального закона N 100-ФЗ, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона N 100-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Федерального закона N 100-ФЗ. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Федерального закона N 100-ФЗ, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона N 100-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу Федерального закона N 100-ФЗ.
Вывод суда первой инстанции о том, что С.Л. срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности не пропустила, поскольку о своих правах на квартиру СОФЖИ заявил в октябре 2013 г. судебная коллегия находит верным, однако, ссылка суда первой инстанции на ст. 181 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ является необоснованной, поскольку спорные правоотношения возникли в 2006 году. Вместе с тем, ошибочность указанной ссылки о незаконности решения суда не свидетельствует, его отмены не влечет, поскольку о срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности С.Л. пропущен не был.
Доводы апелляционной жалобы о том, что взысканные с СОФЖИ судебные расходы на оплату услуг представителя завышены судебная коллегия находит необоснованными. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Материалами дела подтверждается, что С.Л. в связи с предъявлением иска СОФЖИ о выселении понесла расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 000 рублей, что подтверждается квитанцией от 01.11.2013 г. Поскольку в удовлетворении исковых требований о выселении С.Л. отказано, с учетом сложности дела, количества состоявшихся судебных заседаний, участия в них представителя, принципа разумности, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о возмещении С.Л. расходов по оплате услуг представителя в полном объеме и взыскал с СОФЖИ 15000 рублей.
Судебная коллегия с выводами суда согласна и не находит оснований для иной оценки доказательств. Сомневаться в ошибочности оценки суда первой инстанции доказательств, имеющихся в материалах дела, у судебной коллегии оснований не имеется. Анализ возникших по данному делу спорных отношений в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательствами свидетельствуют о правильности выводов суда и обоснованности удовлетворения иска С.Л.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении и неправильном применении норм материального и процессуального права; несоответствия обстоятельств дела с выводами суда не могут являться основанием к отмене решения суда, выводы суда об обстоятельствах дела основаны на доказательствах, которым суд дал надлежащую оценку по правилам действующего гражданского процессуального законодательства.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые в силу ст. 330 ГПК РФ, могли бы служить основанием к отмене в апелляционном порядке судебного решения, а несогласие истца с постановленным судом решением само по себе не является в силу закона основанием к отмене в апелляционном порядке судебного постановления.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленный районного суда г. Самары от 13 марта 2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Самарского областного Фонда жилья и ипотеки по доверенности К. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4808/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 мая 2014 г. по делу N 33-4808/2014
Судья: Фокеева Е.В.
20 мая 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Гороховика А.С.,
судей: Хаировой А.Х., Сафоновой Л.А.,
при секретаре И.,
с участием прокурора Фоминой И.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Самарского областного Фонда жилья и ипотеки по доверенности К. на решение Промышленного районного суда г. Самары от 13 марта 2014 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Самарскому областному Фонду жилья и ипотеки отказать.
Встречные исковые требования С. ФИО13 удовлетворить.
Признать недействительным договор N 075\\В от 26.12.2006 г. купли-продажи квартиры по адресу: г. <адрес> заключенный между С. ФИО14 и М. ФИО15.
Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности Самарского областного Фонда жилья и ипотеки на квартиру по адресу: г. <адрес> исключить из ЕГРП запись регистрации N 63-63-01\\708013-267 от 26.09.2013 г. права собственности Самарского областного Фонда жилья и ипотеки на указанную квартиру.
Включить квартиру по адресу: <адрес> наследственную массу после смерти С. ФИО16, умершего 10.01.2014 г.
Взыскать с М. ФИО17 и Самарского областного Фонда жилья и ипотеки в пользу С. ФИО18 судебные расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 40 000 рублей, по уплате госпошлины в сумме 200 рублей, а всего 40200 (Сорок тысяч двести) рублей, в равных долях с каждого.
Взыскать с М. ФИО19 в пользу С. ФИО20 расходы по оплате услуг представителя в сумме 40000 (Сорок тысяч) рублей.
Взыскать с Самарского областного Фонда жилья и ипотеки в пользу С. ФИО21 расходы по оплате услуг представителя в сумме 15000 (Пятнадцать тысяч) рублей".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Хаировой А.Х., пояснения представителя Самарского областного Фонда жилья и ипотеки по доверенности К., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, пояснения С.Л. и ее представителя адвоката Фроловского Г.М., возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Самарский областной Фонд жилья и ипотеки (далее по тексту - СОФЖИ) обратился в суд с исковым заявлением о признании С.А. утратившим прав пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, о выселении С.Л. из жилого помещения.
В обоснование требований указано, что 26.12.2006 г. между М. и ОАО "Самарское ипотечное агентство" был заключен договор займа N 075/В на сумму 1000000 рублей для приобретения в собственность по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, под залог указанной квартиры. 01.08.2007 г. Согласно договору купли-продажи, закладная по данному договору займа была передана СОФЖИ.
Решением Октябрьского районного суда г. Самары от 08.11.2012 г. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> было обращено взыскание в связи с неисполнением М. кредитных обязательств. Решение суда вступило в законную силу 24.01.2013 г. В ходе исполнительного производства истец воспользовался своим правом залогодержателя оставить за собой нереализованное на публичных торгах заложенное имущество. 26.09.2013 г. зарегистрировано право собственности СОФЖИ на спорную квартиру по адресу, однако реализовать право собственности СОФЖИ не может в связи с тем, что по данному адресу зарегистрирован С.А., проживает в квартире его мать С.Л.
В связи с изложенным, СОФЖИ просил суд признать С.А. утратившим право пользования жилым помещением и снять его с регистрационного учета, выселить С.Л. из спорной квартиры, освободить квартиру от имущества С.Л., расходы по оплате госпошлины и судебные издержки возложить на С.Л.
С.Л. обратилась в суд с исковым заявлением к М., СОФЖИ о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, признании права собственности на квартиру в порядке наследования.
В обоснование исковых требований указала, что в ходе рассмотрения дела по иску СОФЖИ к ней и ее сыну - С.А., ей стало известно, что на основании договора купли-продажи N 075/В от 26.12.2006 г. жилое помещение по адресу: г<адрес> проживали она и ее сын, продано М. В ходе ознакомления с материалами дела она обнаружила, что за ее сына, С.А., в договоре купли-продажи квартиры расписался другой человек. Намерений на продажу квартиры у С.А. не было. Указав, что квартира выбыла из собственности С.А. помимо его воли, договор купли-продажи и все последующие сделки с квартирой - передачу нереализованного имущества должника взыскателю и государственную регистрацию права собственности СОФЖИ на указанную квартиру 19.09.2013 г., считает ничтожными. С.Л. считает, что по закону она является наследником первой очереди, совершила действия по фактическому принятию наследства: вступила во владение наследственным имуществом, приняла меры по сохранению наследственного имущества, из своих средств оплачивает коммунальные платежи за квартиру.
В связи с изложенным и с учетом уточнения исковых требований, С.Л. просила суд признать договор N 075/В от 26.12.2006 г. купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> недействительным, применить последствия недействительности ничтожных сделок: прекратить запись о регистрации права собственности СОФЖИ на данное жилое помещение N 63-63-01/708/2013-267 от 26.09.2013 г. в ЕГРП, включить в наследственную массу после смерти С.А. указанную квартиру, взыскать с СОФЖИ расходы по оплате услуг представителя в сумме 15000 рублей, взыскать с М. расходы по оплате услуг представителя в сумме 40000 рублей, взыскать солидарно с ответчиков расходы по оплате экспертизы в сумме 40000 рублей, расходы по уплате госпошлины.
Определением суда от 27.01.2014 г. гражданские дела по иску СОФЖИ к С.Л., С.А. и по иску С.Л. к СОФЖИ и М. объединены в одно производство.
Определением суда от 13 марта 2014 года производство по делу части требований СОФЖИ к С.А. прекращено в связи тем, что вступившим в законную силу решением суда от 28 ноября 2013 года С.А. объявлен умершим.
Суд постановил вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе представитель СОФЖИ по доверенности К. просит решение суда отменить, считает решение суда незаконным и необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, без учета обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора. Указывает, что для проведения судебной экспертизы, которой установлено, что подпись в договоре купли-продажи N 075/В от 26.12.2006 г., акте приема-передачи квартиры от 26.12.2006 г., заявлении о регистрации договора купли-продажи от 10.01.2007 г. и заявлении о регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: г<адрес> выполнена одним лицом, но не самим С.А., были представлены документы, не отвечающие требованиям относимости и допустимости. Также указывает на то, что С.А. и С.Л. о факте заключения сделки по продаже спорной квартиры знали еще в январе 2007 года, что подтверждено заявлением С.А., поданным в Промышленный РУВД г. Самары от 05.02.2007 года, а также на основании полученного им от 27.01.2007 г. письма из Банка об открытии счета по учету покрытого безотзывного аккредитива, что свидетельствует о пропуске С.Л. сроков исковой давности, о чем было заявлено представителем СОФЖИ в суде первой инстанции. Считает, что взысканные судом расходы по оплате услуг представителя явно завышены.
На основании изложенного, представитель СОФЖИ просит решение суда отменить, исковые требования СОФЖИ удовлетворить, в удовлетворении иска С.Л. - отказать.
В судебное заседание ответчик М. не явились, извещена о времени и месте судебного заседания, причину неявки не сообщила, не просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Управления Росреестра по Самарской области, ОСП Промышленного района г. Самары, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, причину неявки не сообщили.
Судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, посчитала возможным приступить к рассмотрению дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание ответчика М. и представителей третьих лиц.
В судебном заседании представитель СОФЖИ по доверенности К. поддержала доводы апелляционной жалобы, просит судебную коллегию отменить решение суда первой инстанции и постановить новое решение об удовлетворении исковых требований СОФЖИ, в удовлетворении иска С.Л. - отказать.
С.Л. и ее представитель адвокат Фроловский Г.М. в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Прокурор Фомина И.А. полагает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, заключение прокурора, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В ходе рассмотрения настоящего спора судом установлено, что С.А. на основании договора приватизации квартиры N 3924 от 05.07.2006 г. являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: г. <адрес>. Право собственности С.А. было зарегистрировано ГУ УФРС по Самарской области 31.07.2006 года.
26.12.2006 г. между С.А. и М. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> который прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
26.12.2006 г. между М. и ОАО "Самарское ипотечное агентство" был заключен договор займа N 075/В на сумму 1000000 рублей для приобретения в собственность указанной выше квартиры, под залог квартиры.
01.08.2007 г. закладная по договору займа была передана СОФЖИ.
Заочным решением Октябрьского районного суда г. Самары от 08.11.2012 г. с М. в пользу СОФЖИ взыскана сумма основного долга по договору займа N 075/В от 26.12.2006 г. и расходы по госпошлине в общей сумме 3356574,50 руб., обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру по адресу: г. <адрес> путем продажи с публичных торгов, определена начальная продажная стоимость квартиры в сумме 1321000 рублей.
В настоящее время на основании выписки из протокола от 3.09.2013 г. N 22, предложения взыскателю нереализованного имущества от 17.09.2013 года, СОФЖИ является собственником квартиры по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.09.2013 г.
Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела установлено, что С.А. 05.02.2007 г. обратился в Промышленный РУВД г. Самары с заявлением о привлечении неизвестных лиц, которые с использованием его паспорта заключили сделку купли-продажи принадлежащей ему квартиры по адресу: <адрес>.
18.04.2007 г. С.А. ушел из дома и не вернулся. Постановлением от 14.05.2007 г. старшего следователя прокуратуры Промышленного района г. Самары по факту безвестного исчезновения С.А. возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного п. з ч. 2 ст. 126 УК РФ.
Постановлением от 14.07.2007 г. предварительное следствие по данному уголовному делу приостановлено в связи с не установлением лица, подлежащего привлечению в качестве обвиняемого.
Решением Промышленного районного суда г. Самары от 28.11.2013 г. С.А., <...> года рождения, объявлен умершим.
Проверяя доводы С.Л. о том, что ее сын С.А. не подписывал договор купли-продажи квартиры от 26.12.2006 г., суд первой инстанции назначил по делу судебную почерковедческую экспертизу.
Согласно заключению эксперта N С/24-к от 03.03.2014 г., подписи от имени С.А. и рукописный текст "С. ФИО22" на договоре купли-продажи N 075/В от 26.12.2006 г., акте приема-передачи квартиры от 26.12.2006 г., заявлениях о регистрации договора купли-продажи от 26.12.2006 г. и регистрации перехода права собственности на квартиру от 26.12.2006 г. выполнены одним лицом, но не самим С.А.
Указанное заключение обоснованно принято судом за основу, оценено по правилам ч. 3 ст. 86 ГПК РФ в совокупности с иными добытыми по делу доказательствами, в том числе объяснениями сторон, письменными доказательствами, имеющимися в материалах дела.
В соответствии с п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех и более сторон (многосторонняя сделка).
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013 года, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, а также принимая во внимание отсутствие волеизъявления С.А. на отчуждение М. квартиры, подтвержденное совокупностью собранных по делу доказательств, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 26.12.2006 года ничтожной сделкой и применении последствий недействительности сделки.
Исходя из положений Гражданского кодекса РФ, регулирующих вопросы наследственного права, право собственности С.Л. на спорную квартиру возникает с момента открытия наследства.
Спорная квартира была передана в залог Банку лицом, не являющимися ее собственником, поэтому закладная не соответствует требованиям закона и является ничтожной, что одновременно влечет ничтожность договора купли-продажи закладной от 01.08.2007 года.
Доводы апелляционной жалобы о том, что для проведения судебной экспертизы представлены документы, не отвечающие требованиям относимости и допустимости, поскольку могли быть подписаны не С.А., по сути направлены на оспаривание доводов судебного эксперта. Но ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции в соответствии с требованиями ст. 57 ГПК РФ доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено. Ходатайств о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы представителем СОФЖИ в суде первой инстанции не заявлено.
Заключение подготовлено компетентным специалистом в соответствующей области знаний, в соответствии с требованиями действующих норм и правил, при даче заключения приняты во внимание имеющиеся в материалах дела документы, проведенный экспертный анализ основан на специальной литературе, даны ответы на все поставленные судом вопросы. Оснований сомневаться в объективности и беспристрастности эксперта не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о применении сроков исковой давности по иску С.Л. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, судебная коллегия находит необоснованными по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ, в редакции, действовавшей до 01.09.2013 г., срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Передаточный акт, согласно которому продавец (С.А.) передал, а покупатель (М.) приняла спорную квартиру по адресу: г.<адрес>.
До подачи искового заявления СОФЖИ о выселении С.Л. из спорной квартиры, никаких требований в отношении спорной квартиры не заявлялось. С момента заключения договора купли-продажи в 2006 году до 2012, когда на спорную квартиру было обращено взыскание, М. квартирой не владела, вселиться не пыталась, бремя собственника не несла, коммунальные платежи за квартиру не оплачивала.
Согласно представленным С.Л. в суд первой инстанции в подтверждение фактического владения спорной квартирой письменным доказательствам, в период с 2007-2013 гг. именно ею оплачивались коммунальные платежи.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи от 26.12.2006 г. не исполнялась.
Согласно п. 1 ст. 3 указанного Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, данный закон вступает в силу с 1 сентября 2013 года, за исключением п. 22 ст. 1 Федерального закона. В соответствии с п. 3 ст. 3 Федерального закона N 100-ФЗ, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона N 100-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Федерального закона N 100-ФЗ. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Федерального закона N 100-ФЗ, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона N 100-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу Федерального закона N 100-ФЗ.
Вывод суда первой инстанции о том, что С.Л. срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности не пропустила, поскольку о своих правах на квартиру СОФЖИ заявил в октябре 2013 г. судебная коллегия находит верным, однако, ссылка суда первой инстанции на ст. 181 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ является необоснованной, поскольку спорные правоотношения возникли в 2006 году. Вместе с тем, ошибочность указанной ссылки о незаконности решения суда не свидетельствует, его отмены не влечет, поскольку о срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности С.Л. пропущен не был.
Доводы апелляционной жалобы о том, что взысканные с СОФЖИ судебные расходы на оплату услуг представителя завышены судебная коллегия находит необоснованными. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Материалами дела подтверждается, что С.Л. в связи с предъявлением иска СОФЖИ о выселении понесла расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 000 рублей, что подтверждается квитанцией от 01.11.2013 г. Поскольку в удовлетворении исковых требований о выселении С.Л. отказано, с учетом сложности дела, количества состоявшихся судебных заседаний, участия в них представителя, принципа разумности, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о возмещении С.Л. расходов по оплате услуг представителя в полном объеме и взыскал с СОФЖИ 15000 рублей.
Судебная коллегия с выводами суда согласна и не находит оснований для иной оценки доказательств. Сомневаться в ошибочности оценки суда первой инстанции доказательств, имеющихся в материалах дела, у судебной коллегии оснований не имеется. Анализ возникших по данному делу спорных отношений в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательствами свидетельствуют о правильности выводов суда и обоснованности удовлетворения иска С.Л.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении и неправильном применении норм материального и процессуального права; несоответствия обстоятельств дела с выводами суда не могут являться основанием к отмене решения суда, выводы суда об обстоятельствах дела основаны на доказательствах, которым суд дал надлежащую оценку по правилам действующего гражданского процессуального законодательства.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые в силу ст. 330 ГПК РФ, могли бы служить основанием к отмене в апелляционном порядке судебного решения, а несогласие истца с постановленным судом решением само по себе не является в силу закона основанием к отмене в апелляционном порядке судебного постановления.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленный районного суда г. Самары от 13 марта 2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Самарского областного Фонда жилья и ипотеки по доверенности К. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)