Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Барановской Е.Н.,
судей: Александровой Г.С., Сумароковой Т.Я.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Абдуловой Э.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2015 года по делу N А40-84080/2014, принятое судьей Буниной О.П. (60-730)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "АДЛ" (ОГРН 1027700450140, ИНН 7706113062)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Одринский А.А. по доверенности от 25.09.2015 г.
от ответчика: Бускин А.А. по доверенности от 15.05.2015 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АДЛ" (далее - ООО "АДЛ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения номер XIIIа, этаж 2, комнаты 1 - 3, 3а, общей площадью 21,9 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Стромынка, д. 21, корп. 2, в части пунктов 3.1 и 3.4 проекта договора купли-продажи (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2015 года по делу N А40-84080/2014 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с ценой выкупа спорного объекта, считает, что она занижена. Полагает, что именно собственник нежилого помещения имеет право определять стоимость предмета купли-продажи.
Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Как установлено материалами дела, 19.09.2005 г. между Департаментом имущества города Москвы (Правопредшественник ответчика, Арендодатель) и ООО "Одежда с иголочки" (Арендатор) был заключен договор аренды N 04-00427/05, по условиям которого Арендатору в аренду переданы помещения общей площадью 21,9 кв. м, расположенные по адресу г. Москва, ул. Стромынка, д. 21, корп. 2.
Дополнительным соглашением к договору от 18.06.2008 г. права Арендатора переданы новому Арендатору - ООО "АДЛ" и актом приема-передачи от 01.07.2008 г. помещение, являющееся объектом аренды, передано во временное владение и пользование истцу.
Срок действия договора был установлен с 01.08.2005 г. по 01.01.2015 г. Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в ЕГРП в установленном законом порядке.
Из материалов дела усматривается, что истец 17.09.2013 г. обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ).
По результатам рассмотрения указанного заявления 14.03.2014 г. Департамент направил ООО "АДЛ" проект договора купли-продажи помещения, в котором в п. 3.1 указал, что цена объекта составляет 2 191 949 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости имущества от 04.10.2013 года N 11-К/2013/491, выполненным ООО "Пенни Лэйн Коммерц" и положительным экспертным заключением от 20.12.2013 года N 893-st, подготовленным СРО "Общество профессиональных экспертов и оценщиков".
Пункт 3.4. проекта договора, направленного Департаментом, содержит условие о ежемесячной оплате платежей не менее 60 887 руб. 48 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за предоставленную рассрочку, начисляемую на остаток от основного долга.
02.04.2014 г. ООО "АДЛ" направило в Департамент письмо, в котором выразило волю на заключение договора купли-продажи помещения, однако в протоколе разногласий Арендатор указал цену помещения в размере 1 390 042 рублей, определенную в соответствии с отчетом ООО "Бизнес полюс" N OH-040413/34 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, с размером ежемесячных платежей, исходя из указанной суммы.
Поскольку Департаментом городского имущества города Москвы решение о заключении с ООО "АДЛ" договора купли-продажи спорного нежилого помещения принято не было, выражено несогласие с предложенной Арендатором выкупной ценой, ООО "АДЛ" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.
Суд пришел к правомерному выводу о том, что в соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО "АДЛ" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ООО "АДЛ" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, заявитель апелляционной жалобы настаивает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано Департаментом, в результате чего стоимость помещений площадью 21,9 кв. м определена на основании отчета ООО "Пенни Лэйн Коммерц" в размере 2 191 949 руб.
Данный довод был предметом исследования суда первой инстанции и не нашел подтверждения.
Так, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
В связи с тем, что представленные сторонами отчеты оценщиков содержали различную стоимость выкупаемого объекта, в рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции была проведена судебная экспертиза, в результате которой ООО "Независимая экспертиза XXI век" выполнено заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на дату 17.09.2013 г. составила 1 488 754 руб., без НДС.
Оснований считать выполненное экспертное заключение не соответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.
В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 105, 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2015 года по делу N А40-84080/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.09.2015 N 09АП-35323/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-84080/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2015 г. N 09АП-35323/2015-ГК
Дело N А40-84080/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Барановской Е.Н.,
судей: Александровой Г.С., Сумароковой Т.Я.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Абдуловой Э.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2015 года по делу N А40-84080/2014, принятое судьей Буниной О.П. (60-730)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "АДЛ" (ОГРН 1027700450140, ИНН 7706113062)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Одринский А.А. по доверенности от 25.09.2015 г.
от ответчика: Бускин А.А. по доверенности от 15.05.2015 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АДЛ" (далее - ООО "АДЛ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения номер XIIIа, этаж 2, комнаты 1 - 3, 3а, общей площадью 21,9 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Стромынка, д. 21, корп. 2, в части пунктов 3.1 и 3.4 проекта договора купли-продажи (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2015 года по делу N А40-84080/2014 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с ценой выкупа спорного объекта, считает, что она занижена. Полагает, что именно собственник нежилого помещения имеет право определять стоимость предмета купли-продажи.
Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Как установлено материалами дела, 19.09.2005 г. между Департаментом имущества города Москвы (Правопредшественник ответчика, Арендодатель) и ООО "Одежда с иголочки" (Арендатор) был заключен договор аренды N 04-00427/05, по условиям которого Арендатору в аренду переданы помещения общей площадью 21,9 кв. м, расположенные по адресу г. Москва, ул. Стромынка, д. 21, корп. 2.
Дополнительным соглашением к договору от 18.06.2008 г. права Арендатора переданы новому Арендатору - ООО "АДЛ" и актом приема-передачи от 01.07.2008 г. помещение, являющееся объектом аренды, передано во временное владение и пользование истцу.
Срок действия договора был установлен с 01.08.2005 г. по 01.01.2015 г. Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в ЕГРП в установленном законом порядке.
Из материалов дела усматривается, что истец 17.09.2013 г. обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ).
По результатам рассмотрения указанного заявления 14.03.2014 г. Департамент направил ООО "АДЛ" проект договора купли-продажи помещения, в котором в п. 3.1 указал, что цена объекта составляет 2 191 949 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости имущества от 04.10.2013 года N 11-К/2013/491, выполненным ООО "Пенни Лэйн Коммерц" и положительным экспертным заключением от 20.12.2013 года N 893-st, подготовленным СРО "Общество профессиональных экспертов и оценщиков".
Пункт 3.4. проекта договора, направленного Департаментом, содержит условие о ежемесячной оплате платежей не менее 60 887 руб. 48 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за предоставленную рассрочку, начисляемую на остаток от основного долга.
02.04.2014 г. ООО "АДЛ" направило в Департамент письмо, в котором выразило волю на заключение договора купли-продажи помещения, однако в протоколе разногласий Арендатор указал цену помещения в размере 1 390 042 рублей, определенную в соответствии с отчетом ООО "Бизнес полюс" N OH-040413/34 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, с размером ежемесячных платежей, исходя из указанной суммы.
Поскольку Департаментом городского имущества города Москвы решение о заключении с ООО "АДЛ" договора купли-продажи спорного нежилого помещения принято не было, выражено несогласие с предложенной Арендатором выкупной ценой, ООО "АДЛ" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.
Суд пришел к правомерному выводу о том, что в соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО "АДЛ" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ООО "АДЛ" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, заявитель апелляционной жалобы настаивает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано Департаментом, в результате чего стоимость помещений площадью 21,9 кв. м определена на основании отчета ООО "Пенни Лэйн Коммерц" в размере 2 191 949 руб.
Данный довод был предметом исследования суда первой инстанции и не нашел подтверждения.
Так, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
В связи с тем, что представленные сторонами отчеты оценщиков содержали различную стоимость выкупаемого объекта, в рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции была проведена судебная экспертиза, в результате которой ООО "Независимая экспертиза XXI век" выполнено заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на дату 17.09.2013 г. составила 1 488 754 руб., без НДС.
Оснований считать выполненное экспертное заключение не соответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.
В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 105, 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2015 года по делу N А40-84080/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)