Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Улитина О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Аганесовой О.Б.,
судей Игошевой Г.Н., Теплова И.П.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе З. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 13 декабря 2013 года, которым Л.А.И., Л.А.А., Л.М.А. выселены из квартиры <адрес> без предоставления иного жилого помещения.
На Управление Федеральной миграционной службы по Вологодской области возложена обязанность снять Л.А.И., Л.А.А., Л.М.А. с регистрационного учета из квартиры <адрес>.
С Л.А.И., Л.А.А. в солидарном порядке в пользу З. в возмещение задолженности по оплате коммунальных услуг взыскано....
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С Л.А.И. и Л.А.А. в доход местного бюджета взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере... с каждого.
С З. в доход местного бюджета взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере....
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Аганесовой О.Б., объяснения З., его представителя М.Е.Б., судебная коллегия
З. обратился в суд с исковым заявлением к Л.А.И., выступающему в защиту своих интересов и интересов несовершеннолетнего Л.М.А., <ДАТА> года рождения, Л.А.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, взыскании расходов по квартплате, арендных платежей и госпошлины.
В обоснование заявленных требований указал на то, что он является собственником квартиры <адрес>. С ответчиками <ДАТА> заключен договор найма жилого помещения N... сроком действия на... лет, то есть до <ДАТА>. Им <ДАТА> в адрес ответчиков направлено заявление о выселении и возмещении убытков в срок до <ДАТА>, а <ДАТА> - претензия об освобождении квартиры и возмещении суммы арендной платы за последние три года и долга за коммунальные услуги. Данные заявление и претензия ответчиками оставлены без исполнения, в квартире со дня проживания никакого ремонта не производилось, испорчена часть мебели. Указывает, что договором найма N... арендная плата не предусматривалась. Однако с учетом того, что ответчики до настоящего времени пользуются его имуществом, договор найма является возмездным договором, считает, что имеет право на получение арендной платы за последние три года пользования квартирой.
Просил признать Л.А.И., Л.М.А., Л.А.А. утратившими право пользования и выселить из вышеназванного жилого помещения; обязать Управление Федеральной миграционной службы по Вологодской области снять их с регистрационного учета по указанному адресу, взыскать с ответчиков задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме..., арендную плату за период с <ДАТА> по <ДАТА> в размере..., государственную пошлину в сумме....
В ходе рассмотрения дела истец неоднократно изменял заявленные требования в части взыскания квартплаты, и окончательно просил суд взыскать с ответчиков задолженность по оплате коммунальных услуг в размере....
В судебном заседании истец З. и его представитель по доверенности М.Е.Б. заявленные требования с учетом их уточнения поддержали в полном объеме. Истец дополнительно пояснил, что до настоящего времени ключи от квартиры ответчики ему не передали.
Ответчики Л.А.И., выступающий в защиту своих интересов и интересов несовершеннолетнего Л.М.А., Л.А.А. с исковыми требованиями в части взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг согласились, в части взыскания арендной платы - не признали. Суду пояснили, что из спорного жилого помещения выехали в добровольном порядке, однако часть их вещей еще находится в квартире, там проживает Л.А.А., ключи от жилья истцу не передали.
Третье лицо - Управление Федеральной миграционной службы по Вологодской области своих представителей в суд не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в отзыве просило разрешить спор на усмотрение суда.
Судом принято приведенное решение.
В апелляционной жалобе З. просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о взыскании с ответчиков арендной платы отменить, по делу принять новое решение.
В обоснование жалобы ссылается на то, что договор найма жилого помещения, заключенный с ответчиками, является возмездным договором, в заявлении и претензии Л. предлагалось произвести уплату арендных платежей. Указанная квартира могла быть сдана в аренду, использоваться для получения прибыли, но в связи с тем, что квартира своевременно не была освобождена, сдавать ее в аренду другим жильцам он не мог, то есть понес убытки в виде упущенной выгоды.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда, проверив законность и обоснованность судебного акта в пределах доводов апелляционной жалобы, приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии с частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре найма жилого помещения по соглашению сторон устанавливается размер платы за жилое помещение. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
На основании статьи 678 данного Кодекса наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Из указанных правовых норм следует, что плата за жилое помещение является существенным условием договора найма жилого помещения и не приравнена к коммунальным платежам, если об этом прямо не оговорено в договоре.
Из материалов дела следует, что <ДАТА> З., являющимся собственником жилого помещения, с Л.А.И. заключен договор N... найма жилого помещения - трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, сроком на... лет.
Пунктом... данного договора плата за пользование жилым помещением не установлена.
Каких-либо дополнительных соглашений к данному договору сторонами не заключалось.
Закон не содержит запрета на заключение договоров аренды между гражданами квартир, поскольку они могут быть отнесены к объектам аренды, упомянутых в статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В данном случае договора аренды спорной квартиры между З. и Л.А.И. заключено не было, что стороны не отрицают.
В апелляционной жалобе З. в качестве правового основания взыскания с ответчиков арендных платежей ссылается на положения статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 названного Кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При определении размера упущенной выгоды первостепенное значение имеет определение достоверности тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота.
Исходя из пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы и только нарушение обязательств ответчиком стало единственной причиной, лишившей его возможности получить выгоду от сдачи недвижимого имущества в аренду.
В данном случае З. в порядке части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подтвердил вероятность безусловной передачи жилого помещения в аренду и получения соответствующих доходов.
Суду не были представлены ни договоры аренды, ни письма третьих лиц о намерении заключить такие договоры, ни иные доказательства причинения убытков в виде недополученных истцом доходов.
Таким образом, правовых оснований для взыскания убытков в виде арендных платежей в рамках договора найма жилого помещения <ДАТА> N... не имеется.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что в заявлении о выселении и требовании Л. предлагалось произвести уплату арендной платы, судебной коллегией не принимается во внимание, поскольку обязанность по уплате ответчиками арендных платежей за пользование спорной квартирой каким-либо договором или соглашением сторон не установлена, а одностороннее изменение условий договора найма жилого помещения со стороны наймодателя в данной части законом не предусмотрено.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований З. в части взыскания с ответчиков арендных платежей, судебная коллегия находит обоснованным.
Решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, соответствующим положениям норм материального права, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом не допущено, оснований для отмены или изменения решения не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 13 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу З. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.04.2014 N 33-1597/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 апреля 2014 г. N 33-1597/2014
Судья Улитина О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Аганесовой О.Б.,
судей Игошевой Г.Н., Теплова И.П.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе З. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 13 декабря 2013 года, которым Л.А.И., Л.А.А., Л.М.А. выселены из квартиры <адрес> без предоставления иного жилого помещения.
На Управление Федеральной миграционной службы по Вологодской области возложена обязанность снять Л.А.И., Л.А.А., Л.М.А. с регистрационного учета из квартиры <адрес>.
С Л.А.И., Л.А.А. в солидарном порядке в пользу З. в возмещение задолженности по оплате коммунальных услуг взыскано....
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С Л.А.И. и Л.А.А. в доход местного бюджета взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере... с каждого.
С З. в доход местного бюджета взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере....
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Аганесовой О.Б., объяснения З., его представителя М.Е.Б., судебная коллегия
установила:
З. обратился в суд с исковым заявлением к Л.А.И., выступающему в защиту своих интересов и интересов несовершеннолетнего Л.М.А., <ДАТА> года рождения, Л.А.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, взыскании расходов по квартплате, арендных платежей и госпошлины.
В обоснование заявленных требований указал на то, что он является собственником квартиры <адрес>. С ответчиками <ДАТА> заключен договор найма жилого помещения N... сроком действия на... лет, то есть до <ДАТА>. Им <ДАТА> в адрес ответчиков направлено заявление о выселении и возмещении убытков в срок до <ДАТА>, а <ДАТА> - претензия об освобождении квартиры и возмещении суммы арендной платы за последние три года и долга за коммунальные услуги. Данные заявление и претензия ответчиками оставлены без исполнения, в квартире со дня проживания никакого ремонта не производилось, испорчена часть мебели. Указывает, что договором найма N... арендная плата не предусматривалась. Однако с учетом того, что ответчики до настоящего времени пользуются его имуществом, договор найма является возмездным договором, считает, что имеет право на получение арендной платы за последние три года пользования квартирой.
Просил признать Л.А.И., Л.М.А., Л.А.А. утратившими право пользования и выселить из вышеназванного жилого помещения; обязать Управление Федеральной миграционной службы по Вологодской области снять их с регистрационного учета по указанному адресу, взыскать с ответчиков задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме..., арендную плату за период с <ДАТА> по <ДАТА> в размере..., государственную пошлину в сумме....
В ходе рассмотрения дела истец неоднократно изменял заявленные требования в части взыскания квартплаты, и окончательно просил суд взыскать с ответчиков задолженность по оплате коммунальных услуг в размере....
В судебном заседании истец З. и его представитель по доверенности М.Е.Б. заявленные требования с учетом их уточнения поддержали в полном объеме. Истец дополнительно пояснил, что до настоящего времени ключи от квартиры ответчики ему не передали.
Ответчики Л.А.И., выступающий в защиту своих интересов и интересов несовершеннолетнего Л.М.А., Л.А.А. с исковыми требованиями в части взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг согласились, в части взыскания арендной платы - не признали. Суду пояснили, что из спорного жилого помещения выехали в добровольном порядке, однако часть их вещей еще находится в квартире, там проживает Л.А.А., ключи от жилья истцу не передали.
Третье лицо - Управление Федеральной миграционной службы по Вологодской области своих представителей в суд не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в отзыве просило разрешить спор на усмотрение суда.
Судом принято приведенное решение.
В апелляционной жалобе З. просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о взыскании с ответчиков арендной платы отменить, по делу принять новое решение.
В обоснование жалобы ссылается на то, что договор найма жилого помещения, заключенный с ответчиками, является возмездным договором, в заявлении и претензии Л. предлагалось произвести уплату арендных платежей. Указанная квартира могла быть сдана в аренду, использоваться для получения прибыли, но в связи с тем, что квартира своевременно не была освобождена, сдавать ее в аренду другим жильцам он не мог, то есть понес убытки в виде упущенной выгоды.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда, проверив законность и обоснованность судебного акта в пределах доводов апелляционной жалобы, приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии с частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре найма жилого помещения по соглашению сторон устанавливается размер платы за жилое помещение. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
На основании статьи 678 данного Кодекса наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Из указанных правовых норм следует, что плата за жилое помещение является существенным условием договора найма жилого помещения и не приравнена к коммунальным платежам, если об этом прямо не оговорено в договоре.
Из материалов дела следует, что <ДАТА> З., являющимся собственником жилого помещения, с Л.А.И. заключен договор N... найма жилого помещения - трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, сроком на... лет.
Пунктом... данного договора плата за пользование жилым помещением не установлена.
Каких-либо дополнительных соглашений к данному договору сторонами не заключалось.
Закон не содержит запрета на заключение договоров аренды между гражданами квартир, поскольку они могут быть отнесены к объектам аренды, упомянутых в статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В данном случае договора аренды спорной квартиры между З. и Л.А.И. заключено не было, что стороны не отрицают.
В апелляционной жалобе З. в качестве правового основания взыскания с ответчиков арендных платежей ссылается на положения статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 названного Кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При определении размера упущенной выгоды первостепенное значение имеет определение достоверности тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота.
Исходя из пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы и только нарушение обязательств ответчиком стало единственной причиной, лишившей его возможности получить выгоду от сдачи недвижимого имущества в аренду.
В данном случае З. в порядке части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подтвердил вероятность безусловной передачи жилого помещения в аренду и получения соответствующих доходов.
Суду не были представлены ни договоры аренды, ни письма третьих лиц о намерении заключить такие договоры, ни иные доказательства причинения убытков в виде недополученных истцом доходов.
Таким образом, правовых оснований для взыскания убытков в виде арендных платежей в рамках договора найма жилого помещения <ДАТА> N... не имеется.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что в заявлении о выселении и требовании Л. предлагалось произвести уплату арендной платы, судебной коллегией не принимается во внимание, поскольку обязанность по уплате ответчиками арендных платежей за пользование спорной квартирой каким-либо договором или соглашением сторон не установлена, а одностороннее изменение условий договора найма жилого помещения со стороны наймодателя в данной части законом не предусмотрено.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований З. в части взыскания с ответчиков арендных платежей, судебная коллегия находит обоснованным.
Решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, соответствующим положениям норм материального права, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом не допущено, оснований для отмены или изменения решения не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 13 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу З. - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Б.АГАНЕСОВА
О.Б.АГАНЕСОВА
Судьи
Г.Н.ИГОШЕВА
И.П.ТЕПЛОВ
Г.Н.ИГОШЕВА
И.П.ТЕПЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)