Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 декабря 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТриЯ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.09.2013 по делу N А07-18559/2012 (судья Нурисламова И.Н.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "ТриЯ" - Чурагулов А.Б. (доверенность от 18.10.2013, паспорт);
- государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" - Кудашев И.З. (доверенность от 19.11.2013 N 1360, паспорт).
Общество с ограниченной ответственностью "ТриЯ" (далее - ООО "ТриЯ", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Имущественная компания Город", (далее - ООО "ИК "Город", ответчик1), Государственному унитарному предприятию "Управление административными зданиями" (далее - ГУП "Управление зданиями", ответчик2) о признании незаконным отказа ООО "ИК "Город" в заключении договора аренды имущества, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Дорофеева, 1, помещения N 1,2,4,5,6,7,8,9 этаж 1, Литеры А, А1, общей площадью 162,4 кв. м, выраженного в письме за исх. N 253 от 01.10.2012 и обязании ГУП "Управление зданиями" заключить договор аренды вышеуказанного имущества сроком на три года.
ООО "ИК "Город" обратилось в суд со встречным иском к ООО "ТриЯ" о признании сделки, заключенной на основании оферты от 16.07.2012 года и акцепта от 19.07.2012 года, недействительной; об обязании ООО "ТриЯ" освободить нежилые помещения 1, 2, 4-9 этаж 1 литера А,А1, общей площадью 162,4 кв. м в здании по адресу: г. Уфа, ул. Дорофеева, дом 1.
ГУП "Управление зданиями" обратилось к ООО "ТриЯ" и ООО "ИК "Город" с иском о признании сделки по передаче в аренду нежилых помещений 1,2,4-9 этаж 1 литера А,А1, в нежилом здании по адресу: г. Уфа, ул. Дорофеева, на основании оферты ООО "ИК "Город" от 16.07.2012 года и согласия ООО "ТриЯ" от 19.07.2012 года ничтожной; об обязании ООО "ТриЯ" освободить спорное нежилое помещение.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений РБ (далее - МЗИО РБ, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.09.2013 (с учетом дополнительного решения от 07.10.2013) в удовлетворении требований истца по первоначальному иску и требований ООО "ИК "Город" по встреченному иску отказано, требования ГУП "Управление зданиями" удовлетворены (т. 3, л.д. 126-136; 149-152).
Истец с указанным судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 4, л.д. 3-5), где просит решение отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неверную оценку судом фактических обстоятельств дела и неправильное применение норм права.
Как полагает апеллянт, выводы суда о не подписании истцом договора аренды, предложение к подписанию которого (оферта) было поучено от ООО "ИК "Город", ошибочны, поскольку истец направил в ответ на оферту однозначный акцепт в пределах срока оферты. Полагает, что к оферте по смыслу статей 432 - 434 ГК РФ следует относить только существенные условия договора, в силу чего наличие в оферте каких-либо дополнительных условий является незаконным. При данных обстоятельствах полагает, договор аренды заключенным. Указывая на то, что текст договора в письменной форме содержался в представленной ответчиком оферте, полагает, что требования статей 609, 651 ГК РФ о письменной форме договора аренды, выраженного в виде единого документа, были соблюдены. Способ подписания договора путем обмена офертой и акцептом не противоречит нормам Гражданского кодекса. Полагает решение суда подлежащим отмене, требования соответчиков не подлежащими удовлетворению. Просит вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО "ТриЯ".
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
ООО "ИК "Город" и МЗИО РБ явку своих представителей не обеспечили.
С учетом мнения представителей ООО "ТриЯ" и ГУП "Управление зданиями", в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ООО "ИК "Город" и МЗИО РБ.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, нежилое строение торгового назначения, одноэтажное, общей площадью 266,4 кв. м, литеры А,А1,А2, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Дорофеева, 1 находится в собственности субъекта Российской Федерации - Республики Башкортостан.
В соответствии с договором N 226/647 от 30.12.2005, заключенным между МЗИО РБ (Учредитель управления) и ООО "ИК "Город" (Доверительный управляющий) последнему в доверительное управление передано, в том числе, вышеуказанное нежилое помещение (т. 1 л.д. 75-93).
По договору аренды N 250/10 от 01.09.2010, заключенному между ООО "ИК "Город" ДУ (арендодатель) и ООО "ТриЯ" (арендатор) последнему за плату во временное пользование передано - нежилое помещение N 1-11, этаж 1, литера А,А1; N 1,2 этаж "подв", литера А2, общей площадью 266,4 кв. м (т. 1 л.д. 65-68).
Договор заключен сроком с 01.09.2010 по 31.07.2011.
Помещение передано арендодателю по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 69).
Дополнительным соглашением от 05.09.2012 уточнен состав и размер площади арендуемого помещения, в соответствии с которым в аренду передано помещение N 1, 2,4-9, этаж 1, литера А, А1 общей площадью 162,4 кв. м в (т. 1 л.д. 70).
30.09.2011 обществом "ИК "Город" ДУ размещено извещение о проведении торгов, предметом которых по лоту N 13 являлось вышеуказанное помещение (т. 1 л.д. 26-27).
ООО "ТриЯ" зарегистрировано в качестве участника аукциона (т. 1 л.д. 24-25).
Согласно протоколу торгов, аукцион по лоту N 13 с единственным участником торгов признан несостоявшимся (л.д. 28 т. 1).
Из материалов дела так же следует, что арендодателем - ООО ИК "Город" ДУ по результатам торгов подготовлен проект договора аренды N 116/11 от 21.11.2011, содержащий подписи учредителя управлении и ООО "ИК "Город" ДУ (т. 1 л.д. 59-63).
Письмом от 20.04.2012 общество "ТриЯ" от подписания данного проекта договора отказалось, ссылаясь на несогласие с его условиями (т. 1 л.д. 74).
16.07.2012 в адрес ООО "ТриЯ" была направлена оферта о заключении договора аренды занимаемого им нежилого помещения, с предложением о выполнении совокупности следующих условий: предоставить письменное извещение о безусловном согласии акцептовать оферту; обеспечить явку своего представителя в офис ООО "ИК "Город", для подписания договора аренды на условиях, приложенных к оферте. В качестве приложения к оферте истцу направлен текст предлагаемого к заключению договора аренды (т. 1 л.д. 30, 31-34).
Письмом от 19.07.2012 ответчик предоставил согласие (акцепт) на предложение к заключению договора аренды (т. 1 л.д. 35).
В связи с отказом ООО "ТриЯ" от выполнения условия, о подписании договора аренды общество "ГК "Город" ДУ телеграммой уведомило ООО "ТриЯ" об отзыве оферты (т. 1 л.д. 78).
04.09.2012 ООО "ТриЯ" направило в адрес ООО "ИК "Город" заявление о заключении договора аренды спорного помещения на новый срок, ссылаясь на наличие у него преимущественного права на заключение такого договора в силу положений ст. 621 ГК РФ, пункта 9 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (т. 1 л.д. 36).
Письмом от 01.10.2012 ООО "ИК "Город" отказал ООО "ТриЯ" в заключении договора аренды на новый срок без проведения аукциона (т. 1 л.д. 37).
Уведомлением от 05.10.2012 ООО "ИК "Город" сообщило истцу о принятии Министерством земельных и имущественных отношений РБ решения, предусматривающего иной порядок распоряжения объектом государственной собственности (т. 1 л.д. 38).
30.04.2013 на основании приказа МЗИО РБ от 01.04.2013 зарегистрировано право хозяйственного ведения ГУП "Управление административными зданиями" на нежилое строение торгового назначения, одноэтажное, общей площадью 266,4 кв. м, литеры А,А1,А2, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Дорофеева, 1 (т. 2 л.д. 99).
Соглашением от 01.04.2013 договор доверительного управления от 30.12.2005 расторгнут, спорное помещение в составе иного государственного имущества Республики Башкортостан (согласно Приложениям) передано Учредителю управления (т. 2 л.д. 94, 95).
ГУП "Управление зданиями" письмом от 01.07.2013 сообщило ООО "ТриЯ" о необходимости в семидневный срок освободить занимаемое помещение (т. 2 л.д. 121).
Полагая отказ в заключении договора аренды на новый срок необоснованным, истец обратился в суд с настоящим иском.
Ссылаясь на недействительность договора аренды от 01.09.2010 и отсутствие иных заключенных с истцом договоров аренды спорного помещения, общество "ИК "Город" обратилось в суд со встречным иском.
Указывая на отсутствие у ООО "ТриЯ" прав на владение и пользование спорным помещение, ГУП "Управление зданиями" обратилось к ООО "ТриЯ" и обществу "ИК "Город" с самостоятельным иском.
Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности договора аренды спорного помещения N 250/10 от 01.09.2010 как договора, предусматривающего переход владения и пользования государственным имуществом, заключенного без проведения торгов. Кроме того, суд указал на неисполнение истцом условий, содержащихся в направленной ему обществом "ИК "Город" оферте от 16.07.2012, в силу чего пришел к выводу об отсутствии безоговорочного акцепта данной оферты и на этом основании пришел к выводу об отсутствии обязательственных отношений между ООО "ИК "Город" и ООО "ТриЯ" по использованию спорного помещения и соответственно отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о заключении с ним договора аренды на новый срок в порядке преимущественного права, предусмотренного нормой ст. 621 ГК РФ.
Учитывая, что ООО "ИК "Город" на момент принятия судом решения утратило статус доверительного управляющего в силу расторжения договора доверительного управления, суд признал требования данного лица по встречному иску не подлежащими удовлетворению в силу отсутствия у него материального права на такой иск.
Установив, что ООО "ТриЯ" занимает спорное помещение без наличия установленных законом либо сделкой оснований, суд удовлетворил требования ГУП "Управление зданиями" о выселении ответчика.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ) в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой истцом части.
Выводы суда первой инстанции о недействительности договора аренды N 250/10 от 01.09.2010 являются правильными.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1 - 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В силу пункта 1 статьи 17.1 Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Факт того, что договор аренды N 250/10 от 01.09.2010, объектом аренды по которому являлось государственное имущество Республики Башкортостан, был заключен без проведения торгов, сторонами не оспаривается.
Тем самым договор аренды названного имущества, заключенный без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Согласно пункту 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
По смыслу названной нормы преимущественным правом на заключение договора аренды пользуется лицо, имеющее статус арендатора по срочному договору аренды.
Из материалов дела следует, что договор аренды N 116/11 от 21.11.2011, проект которого был подготовлен арендодателем по результатам несостоявшихся торгов по лоту N 13 в ноябре 2011 года, истцом подписан не был по мотиву несогласия с условиями такого договора.
Не подписание в установленный законом срок договора аренды по результатам несостоявшихся торгов свидетельствует об отказе претендента от заключения такого договора и окончании процедуры торгов по данному лоту.
Тем самым судом установлено, что до момента направления обществом "ИК "Город" новой оферты от 16.07.2012 в адрес истца, последний не являлся арендатором спорного имущества по какому-либо договору аренды.
При данных обстоятельствах ООО "ТриЯ" не может быть признано лицом, обладающим правом на заключение договора аренды на спорное помещение вне процедуры проведения торгов.
Акцептование истцом направленной в его адрес обществом ИК "Город" оферты от 16.07.2012, не является обстоятельством, свидетельствующим о наличии между сторонами отношений аренды спорного имущества, поскольку заключение такого договора так же противоречит требованиям пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и влечет его недействительность.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленное ГУП "Управление зданиями" требование о признании сделки, заключенной на основании оферты истца от 16.07.2012 и согласия ответчика от 19.07.2012 недействительной.
Учитывая, что у истца отсутствует статус арендатора спорного помещения, последний не обладает каким-либо преимущественным правом на заключение с ним договора аренды данного помещения, в силу чего суд первой инстанции так же верно отказал в удовлетворении заявленных истцом требований.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Согласно норме статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
В силу отсутствия у истца установленных законом либо сделкой оснований пользования спорным помещением, последний незаконно владеет данными помещениями, чем нарушает права собственника - ГУП "Управление зданиями", тем самым последний вправе требовать освобождения принадлежащих ему помещений.
Доводы апеллянта о заключении договора аренды путем акцепта представленной обществом "ИК "Город" оферты и о соблюдении при таком заключении требований законодательства о форме договора аренды и составлении его в виде отдельного документа сами по себе не влияют на правильность принятого судом решения.
Соблюдение порядка и формы заключения договора в данном случае не имеет самостоятельного правового значения, поскольку заключение ничтожного договора не влечет каких-либо юридических последствий и не влияет на возникновение у сторон такого договора прав и обязанностей.
Доводы истца о незаконности включения в предложение о заключении договора (оферту) дополнительных условий, не являющихся существенными для договоров данного вида ошибочны, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, поскольку к существенным по смыслу пункта 1 статьи 432 ГК РФ относятся не только условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, но также и все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба ООО "ТриЯ" удовлетворению не подлежат.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.09.2013 по делу N А07-18559/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТриЯ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.12.2013 N 18АП-12422/2013 ПО ДЕЛУ N А07-18559/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2013 г. N 18АП-12422/2013
Дело N А07-18559/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 декабря 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТриЯ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.09.2013 по делу N А07-18559/2012 (судья Нурисламова И.Н.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "ТриЯ" - Чурагулов А.Б. (доверенность от 18.10.2013, паспорт);
- государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" - Кудашев И.З. (доверенность от 19.11.2013 N 1360, паспорт).
Общество с ограниченной ответственностью "ТриЯ" (далее - ООО "ТриЯ", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Имущественная компания Город", (далее - ООО "ИК "Город", ответчик1), Государственному унитарному предприятию "Управление административными зданиями" (далее - ГУП "Управление зданиями", ответчик2) о признании незаконным отказа ООО "ИК "Город" в заключении договора аренды имущества, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Дорофеева, 1, помещения N 1,2,4,5,6,7,8,9 этаж 1, Литеры А, А1, общей площадью 162,4 кв. м, выраженного в письме за исх. N 253 от 01.10.2012 и обязании ГУП "Управление зданиями" заключить договор аренды вышеуказанного имущества сроком на три года.
ООО "ИК "Город" обратилось в суд со встречным иском к ООО "ТриЯ" о признании сделки, заключенной на основании оферты от 16.07.2012 года и акцепта от 19.07.2012 года, недействительной; об обязании ООО "ТриЯ" освободить нежилые помещения 1, 2, 4-9 этаж 1 литера А,А1, общей площадью 162,4 кв. м в здании по адресу: г. Уфа, ул. Дорофеева, дом 1.
ГУП "Управление зданиями" обратилось к ООО "ТриЯ" и ООО "ИК "Город" с иском о признании сделки по передаче в аренду нежилых помещений 1,2,4-9 этаж 1 литера А,А1, в нежилом здании по адресу: г. Уфа, ул. Дорофеева, на основании оферты ООО "ИК "Город" от 16.07.2012 года и согласия ООО "ТриЯ" от 19.07.2012 года ничтожной; об обязании ООО "ТриЯ" освободить спорное нежилое помещение.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений РБ (далее - МЗИО РБ, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.09.2013 (с учетом дополнительного решения от 07.10.2013) в удовлетворении требований истца по первоначальному иску и требований ООО "ИК "Город" по встреченному иску отказано, требования ГУП "Управление зданиями" удовлетворены (т. 3, л.д. 126-136; 149-152).
Истец с указанным судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 4, л.д. 3-5), где просит решение отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неверную оценку судом фактических обстоятельств дела и неправильное применение норм права.
Как полагает апеллянт, выводы суда о не подписании истцом договора аренды, предложение к подписанию которого (оферта) было поучено от ООО "ИК "Город", ошибочны, поскольку истец направил в ответ на оферту однозначный акцепт в пределах срока оферты. Полагает, что к оферте по смыслу статей 432 - 434 ГК РФ следует относить только существенные условия договора, в силу чего наличие в оферте каких-либо дополнительных условий является незаконным. При данных обстоятельствах полагает, договор аренды заключенным. Указывая на то, что текст договора в письменной форме содержался в представленной ответчиком оферте, полагает, что требования статей 609, 651 ГК РФ о письменной форме договора аренды, выраженного в виде единого документа, были соблюдены. Способ подписания договора путем обмена офертой и акцептом не противоречит нормам Гражданского кодекса. Полагает решение суда подлежащим отмене, требования соответчиков не подлежащими удовлетворению. Просит вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО "ТриЯ".
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
ООО "ИК "Город" и МЗИО РБ явку своих представителей не обеспечили.
С учетом мнения представителей ООО "ТриЯ" и ГУП "Управление зданиями", в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ООО "ИК "Город" и МЗИО РБ.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, нежилое строение торгового назначения, одноэтажное, общей площадью 266,4 кв. м, литеры А,А1,А2, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Дорофеева, 1 находится в собственности субъекта Российской Федерации - Республики Башкортостан.
В соответствии с договором N 226/647 от 30.12.2005, заключенным между МЗИО РБ (Учредитель управления) и ООО "ИК "Город" (Доверительный управляющий) последнему в доверительное управление передано, в том числе, вышеуказанное нежилое помещение (т. 1 л.д. 75-93).
По договору аренды N 250/10 от 01.09.2010, заключенному между ООО "ИК "Город" ДУ (арендодатель) и ООО "ТриЯ" (арендатор) последнему за плату во временное пользование передано - нежилое помещение N 1-11, этаж 1, литера А,А1; N 1,2 этаж "подв", литера А2, общей площадью 266,4 кв. м (т. 1 л.д. 65-68).
Договор заключен сроком с 01.09.2010 по 31.07.2011.
Помещение передано арендодателю по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 69).
Дополнительным соглашением от 05.09.2012 уточнен состав и размер площади арендуемого помещения, в соответствии с которым в аренду передано помещение N 1, 2,4-9, этаж 1, литера А, А1 общей площадью 162,4 кв. м в (т. 1 л.д. 70).
30.09.2011 обществом "ИК "Город" ДУ размещено извещение о проведении торгов, предметом которых по лоту N 13 являлось вышеуказанное помещение (т. 1 л.д. 26-27).
ООО "ТриЯ" зарегистрировано в качестве участника аукциона (т. 1 л.д. 24-25).
Согласно протоколу торгов, аукцион по лоту N 13 с единственным участником торгов признан несостоявшимся (л.д. 28 т. 1).
Из материалов дела так же следует, что арендодателем - ООО ИК "Город" ДУ по результатам торгов подготовлен проект договора аренды N 116/11 от 21.11.2011, содержащий подписи учредителя управлении и ООО "ИК "Город" ДУ (т. 1 л.д. 59-63).
Письмом от 20.04.2012 общество "ТриЯ" от подписания данного проекта договора отказалось, ссылаясь на несогласие с его условиями (т. 1 л.д. 74).
16.07.2012 в адрес ООО "ТриЯ" была направлена оферта о заключении договора аренды занимаемого им нежилого помещения, с предложением о выполнении совокупности следующих условий: предоставить письменное извещение о безусловном согласии акцептовать оферту; обеспечить явку своего представителя в офис ООО "ИК "Город", для подписания договора аренды на условиях, приложенных к оферте. В качестве приложения к оферте истцу направлен текст предлагаемого к заключению договора аренды (т. 1 л.д. 30, 31-34).
Письмом от 19.07.2012 ответчик предоставил согласие (акцепт) на предложение к заключению договора аренды (т. 1 л.д. 35).
В связи с отказом ООО "ТриЯ" от выполнения условия, о подписании договора аренды общество "ГК "Город" ДУ телеграммой уведомило ООО "ТриЯ" об отзыве оферты (т. 1 л.д. 78).
04.09.2012 ООО "ТриЯ" направило в адрес ООО "ИК "Город" заявление о заключении договора аренды спорного помещения на новый срок, ссылаясь на наличие у него преимущественного права на заключение такого договора в силу положений ст. 621 ГК РФ, пункта 9 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (т. 1 л.д. 36).
Письмом от 01.10.2012 ООО "ИК "Город" отказал ООО "ТриЯ" в заключении договора аренды на новый срок без проведения аукциона (т. 1 л.д. 37).
Уведомлением от 05.10.2012 ООО "ИК "Город" сообщило истцу о принятии Министерством земельных и имущественных отношений РБ решения, предусматривающего иной порядок распоряжения объектом государственной собственности (т. 1 л.д. 38).
30.04.2013 на основании приказа МЗИО РБ от 01.04.2013 зарегистрировано право хозяйственного ведения ГУП "Управление административными зданиями" на нежилое строение торгового назначения, одноэтажное, общей площадью 266,4 кв. м, литеры А,А1,А2, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Дорофеева, 1 (т. 2 л.д. 99).
Соглашением от 01.04.2013 договор доверительного управления от 30.12.2005 расторгнут, спорное помещение в составе иного государственного имущества Республики Башкортостан (согласно Приложениям) передано Учредителю управления (т. 2 л.д. 94, 95).
ГУП "Управление зданиями" письмом от 01.07.2013 сообщило ООО "ТриЯ" о необходимости в семидневный срок освободить занимаемое помещение (т. 2 л.д. 121).
Полагая отказ в заключении договора аренды на новый срок необоснованным, истец обратился в суд с настоящим иском.
Ссылаясь на недействительность договора аренды от 01.09.2010 и отсутствие иных заключенных с истцом договоров аренды спорного помещения, общество "ИК "Город" обратилось в суд со встречным иском.
Указывая на отсутствие у ООО "ТриЯ" прав на владение и пользование спорным помещение, ГУП "Управление зданиями" обратилось к ООО "ТриЯ" и обществу "ИК "Город" с самостоятельным иском.
Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности договора аренды спорного помещения N 250/10 от 01.09.2010 как договора, предусматривающего переход владения и пользования государственным имуществом, заключенного без проведения торгов. Кроме того, суд указал на неисполнение истцом условий, содержащихся в направленной ему обществом "ИК "Город" оферте от 16.07.2012, в силу чего пришел к выводу об отсутствии безоговорочного акцепта данной оферты и на этом основании пришел к выводу об отсутствии обязательственных отношений между ООО "ИК "Город" и ООО "ТриЯ" по использованию спорного помещения и соответственно отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о заключении с ним договора аренды на новый срок в порядке преимущественного права, предусмотренного нормой ст. 621 ГК РФ.
Учитывая, что ООО "ИК "Город" на момент принятия судом решения утратило статус доверительного управляющего в силу расторжения договора доверительного управления, суд признал требования данного лица по встречному иску не подлежащими удовлетворению в силу отсутствия у него материального права на такой иск.
Установив, что ООО "ТриЯ" занимает спорное помещение без наличия установленных законом либо сделкой оснований, суд удовлетворил требования ГУП "Управление зданиями" о выселении ответчика.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ) в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой истцом части.
Выводы суда первой инстанции о недействительности договора аренды N 250/10 от 01.09.2010 являются правильными.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1 - 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В силу пункта 1 статьи 17.1 Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Факт того, что договор аренды N 250/10 от 01.09.2010, объектом аренды по которому являлось государственное имущество Республики Башкортостан, был заключен без проведения торгов, сторонами не оспаривается.
Тем самым договор аренды названного имущества, заключенный без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Согласно пункту 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
По смыслу названной нормы преимущественным правом на заключение договора аренды пользуется лицо, имеющее статус арендатора по срочному договору аренды.
Из материалов дела следует, что договор аренды N 116/11 от 21.11.2011, проект которого был подготовлен арендодателем по результатам несостоявшихся торгов по лоту N 13 в ноябре 2011 года, истцом подписан не был по мотиву несогласия с условиями такого договора.
Не подписание в установленный законом срок договора аренды по результатам несостоявшихся торгов свидетельствует об отказе претендента от заключения такого договора и окончании процедуры торгов по данному лоту.
Тем самым судом установлено, что до момента направления обществом "ИК "Город" новой оферты от 16.07.2012 в адрес истца, последний не являлся арендатором спорного имущества по какому-либо договору аренды.
При данных обстоятельствах ООО "ТриЯ" не может быть признано лицом, обладающим правом на заключение договора аренды на спорное помещение вне процедуры проведения торгов.
Акцептование истцом направленной в его адрес обществом ИК "Город" оферты от 16.07.2012, не является обстоятельством, свидетельствующим о наличии между сторонами отношений аренды спорного имущества, поскольку заключение такого договора так же противоречит требованиям пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и влечет его недействительность.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленное ГУП "Управление зданиями" требование о признании сделки, заключенной на основании оферты истца от 16.07.2012 и согласия ответчика от 19.07.2012 недействительной.
Учитывая, что у истца отсутствует статус арендатора спорного помещения, последний не обладает каким-либо преимущественным правом на заключение с ним договора аренды данного помещения, в силу чего суд первой инстанции так же верно отказал в удовлетворении заявленных истцом требований.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Согласно норме статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
В силу отсутствия у истца установленных законом либо сделкой оснований пользования спорным помещением, последний незаконно владеет данными помещениями, чем нарушает права собственника - ГУП "Управление зданиями", тем самым последний вправе требовать освобождения принадлежащих ему помещений.
Доводы апеллянта о заключении договора аренды путем акцепта представленной обществом "ИК "Город" оферты и о соблюдении при таком заключении требований законодательства о форме договора аренды и составлении его в виде отдельного документа сами по себе не влияют на правильность принятого судом решения.
Соблюдение порядка и формы заключения договора в данном случае не имеет самостоятельного правового значения, поскольку заключение ничтожного договора не влечет каких-либо юридических последствий и не влияет на возникновение у сторон такого договора прав и обязанностей.
Доводы истца о незаконности включения в предложение о заключении договора (оферту) дополнительных условий, не являющихся существенными для договоров данного вида ошибочны, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, поскольку к существенным по смыслу пункта 1 статьи 432 ГК РФ относятся не только условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, но также и все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба ООО "ТриЯ" удовлетворению не подлежат.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.09.2013 по делу N А07-18559/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТриЯ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)