Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена: 27.04.2015,
постановление изготовлено в полном объеме: 06.05.2015.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Нарусова М.М.
судей Солодовой Л.В., Ахромкиной Т.Ф.
при участии в заседании:
от истца:
индивидуальный предприниматель Чагарян Карен Дареникович Представитель не явился, извещен надлежаще
от ответчика:
Администрация города Смоленска Представитель не явился, извещен надлежаще
от третьего лица:
общество с ограниченной ответственностью "Независимая оценочная компания" Представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 31.10.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу N А62-819/2014,
установил:
Индивидуальный предприниматель Чагарян Карен Дареникович (ОГРНИП 312671207100028) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719) об урегулировании разногласий по вопросу выкупной стоимости, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, и изложении пункта 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 15,2 кв. метров, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Попова, д. 88, в следующей редакции: "Продажная цена недвижимого имущества определена на основании среднего сложившегося уровня цен в городе Смоленске на аналогичные нежилые помещения и составляет 324 810 руб. (без НДС)", с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Независимая оценочная компания".
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 31.10.2014 (судья Алмаева Р.Н.) оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 (судьи Капустина Л.А., Рыжова Е.В., Тучкова О.Г.) исковые требования удовлетворены.
Ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также на неполное выяснение обстоятельств имеющих значение для дела, Администрация города Смоленска обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие сторон, в порядке, установленном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ИП Чагарян К.Д. является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Попова, д. 88, согласно договору аренды недвижимого имущества от 05.02.2013 N 2655/13.
18.09.2013 предприниматель, в порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.
Постановлением администрации от 20.11.2013 установлены условия приватизации нежилого помещения путем его выкупа в порядке реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Во исполнение постановления администрация направила в адрес предпринимателя письмо от 26.11.2013 N 24-7717, предложив заключить договор купли-продажи по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества от 11.11.2013 N 1209/Х/13-1, выполненного ООО "Независимая оценочная компания", и составляющей 436 820 руб. (без НДС).
Не согласившись с предложенной выкупной стоимостью, предприниматель направил в администрацию протокол разногласий, в котором предложил установить ее в размере 330 000 руб.
Письмом от 15.01.2014 N 24-118 администрация отклонила протокол разногласий.
Ссылаясь на наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования судебные инстанции обоснованно исходили из следующего.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из положений ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 (ред. От 02.07.2013) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации" следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения данного Закона не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Разрешая спор о цене спорного имущества, ввиду возникших между администрацией и предпринимателем разногласий, судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр оценок и экспертиз" Лахуриной Е.Г.) и дополнительная экспертиза с целью выяснения вопроса о стоимости спорного нежилого помещения без учета наличия в нем коммуникаций.
Кроме того, определяя дату выкупной цены, суды верно исходили из положений постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.
Таким образом, судами верно определена выкупная цена на дату подачи заявки на выкуп - 18.09.2013 по результатам судебной экспертизы.
Согласно результатам экспертного заключения рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на указанную дату составила без учета НДС - 367 183 руб.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом представленных экспертных заключений, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что отчет от 11.11.2013 N 1209/Х/13-1 не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.
В связи с чем, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и обязали администрацию заключить с предпринимателем договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества по цене, которая определена в заключении судебной экспертизы.
Доводы заявителя, подлежат отклонению, так как были известны суду апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, с учетом представленных и оцененных в совокупности доказательств по делу.
Кроме того, доводы заявителя не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 31.10.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу N А62-819/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.М.НАРУСОВ
Судьи
Л.В.СОЛОДОВА
Т.Ф.АХРОМКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 06.05.2015 ПО ДЕЛУ N А62-819/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2015 г. по делу N А62-819/2014
Резолютивная часть постановления оглашена: 27.04.2015,
постановление изготовлено в полном объеме: 06.05.2015.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Нарусова М.М.
судей Солодовой Л.В., Ахромкиной Т.Ф.
при участии в заседании:
от истца:
индивидуальный предприниматель Чагарян Карен Дареникович Представитель не явился, извещен надлежаще
от ответчика:
Администрация города Смоленска Представитель не явился, извещен надлежаще
от третьего лица:
общество с ограниченной ответственностью "Независимая оценочная компания" Представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 31.10.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу N А62-819/2014,
установил:
Индивидуальный предприниматель Чагарян Карен Дареникович (ОГРНИП 312671207100028) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719) об урегулировании разногласий по вопросу выкупной стоимости, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, и изложении пункта 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 15,2 кв. метров, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Попова, д. 88, в следующей редакции: "Продажная цена недвижимого имущества определена на основании среднего сложившегося уровня цен в городе Смоленске на аналогичные нежилые помещения и составляет 324 810 руб. (без НДС)", с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Независимая оценочная компания".
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 31.10.2014 (судья Алмаева Р.Н.) оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 (судьи Капустина Л.А., Рыжова Е.В., Тучкова О.Г.) исковые требования удовлетворены.
Ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также на неполное выяснение обстоятельств имеющих значение для дела, Администрация города Смоленска обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие сторон, в порядке, установленном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ИП Чагарян К.Д. является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Попова, д. 88, согласно договору аренды недвижимого имущества от 05.02.2013 N 2655/13.
18.09.2013 предприниматель, в порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.
Постановлением администрации от 20.11.2013 установлены условия приватизации нежилого помещения путем его выкупа в порядке реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Во исполнение постановления администрация направила в адрес предпринимателя письмо от 26.11.2013 N 24-7717, предложив заключить договор купли-продажи по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества от 11.11.2013 N 1209/Х/13-1, выполненного ООО "Независимая оценочная компания", и составляющей 436 820 руб. (без НДС).
Не согласившись с предложенной выкупной стоимостью, предприниматель направил в администрацию протокол разногласий, в котором предложил установить ее в размере 330 000 руб.
Письмом от 15.01.2014 N 24-118 администрация отклонила протокол разногласий.
Ссылаясь на наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования судебные инстанции обоснованно исходили из следующего.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из положений ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 (ред. От 02.07.2013) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации" следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения данного Закона не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Разрешая спор о цене спорного имущества, ввиду возникших между администрацией и предпринимателем разногласий, судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр оценок и экспертиз" Лахуриной Е.Г.) и дополнительная экспертиза с целью выяснения вопроса о стоимости спорного нежилого помещения без учета наличия в нем коммуникаций.
Кроме того, определяя дату выкупной цены, суды верно исходили из положений постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.
Таким образом, судами верно определена выкупная цена на дату подачи заявки на выкуп - 18.09.2013 по результатам судебной экспертизы.
Согласно результатам экспертного заключения рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на указанную дату составила без учета НДС - 367 183 руб.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом представленных экспертных заключений, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что отчет от 11.11.2013 N 1209/Х/13-1 не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.
В связи с чем, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и обязали администрацию заключить с предпринимателем договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества по цене, которая определена в заключении судебной экспертизы.
Доводы заявителя, подлежат отклонению, так как были известны суду апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, с учетом представленных и оцененных в совокупности доказательств по делу.
Кроме того, доводы заявителя не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 31.10.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу N А62-819/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.М.НАРУСОВ
Судьи
Л.В.СОЛОДОВА
Т.Ф.АХРОМКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)