Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 22.04.2015 по делу N А34-142/2015 (судья Полякова А.И.).
В заседании принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области - Степанова М.А. (доверенность от 11.06.2015).
Сельскохозяйственный производственный кооператив "Рассвет" (далее - СПК "Рассвет", кооператив, заявитель) обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании недействительными решений Управления Росреестра от 24.11.2014 N 16/348/2014-742, N 16/348/2014-737, N 16/348/2014-739 об отказе в государственной регистрации права собственности СПК "Рассвет" на нежилое здание Конторы, лит. А, год постройки 1976, этажность - 2, общая площадь - 464,2 кв. м, кадастровый номер 45:05:011001:578, расположенное по адресу: Курганская обл., Звериноголовский р-он, с. Труд и Знание, 40-лет Победы, 8, на нежилое здание - Гараж на 25 автомобилей, лит. Е, год постройки 1978, этажность - 1, общая площадь - 936,2 кв. м, кадастровый номер 45:05:011001:549, и нежилое здание - кошары N 1, лит. А, год постройки 1980, этажность - 1, общая площадь - 3832,3 м кв., кадастровый номер 45:05:011001:563, расположенные по адресу: Курганская обл., Звериноголовский р-он, с. Труд и Знание (далее - спорное недвижимое имущество), обязании Управления Росреестра совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество (с учетом уточнения заявленных требований, т. 2 л.д. 84-87).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 22.04.2015 (резолютивная часть от 20.04.2015) требования кооператива удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением не согласилось Управление Росреестра (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт полагает, что судом первой инстанции не было принято во внимание обстоятельство предоставления заявителем на государственную регистрацию нотариально удостоверенной копии договора аренды (с выкупом) от 21.12.2001, тогда как в силу п. 5 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) такой договор должен был быть предоставлен не менее чем в двух подлинных экземплярах. Указывает, что данное обстоятельство было отражено в оспариваемых отказах в качестве основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.
Апеллянт также указывает, что суд не учел, что причинами отказа в государственной регистрации явилось отсутствие государственной регистрации права собственности прежнего правообладателя (СПК "Колхоз "Труд") на спорное недвижимое имущество, тогда как из представленных на регистрацию документов невозможно сделать вывод об основаниях возникновения права собственности СПК "Колхоз "Труд" на такое имущество.
Апеллянт полагает, что разъяснения, содержащиеся в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), не применимы к спорным правоотношениям, так как отсутствие заявления продавца о государственной регистрации в данном случае является не единственным препятствием для регистрации за заявителем права собственности.
СПК "Рассвет" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором заявитель просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заявителя не явились.
С учетом мнения представителя заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие заявителя.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между СПК "Колхоз "Труд" (арендодатель) и СПК "Рассвет" (арендатор) подписан договор аренды (с выкупом) от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 21-22).
В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель передает во владение и пользование арендатору объекты, в том числе: контору ц/у, год ввода в эксплуатацию - 1976, кошару N 1, год ввода в эксплуатацию - 1980.
Срок аренды установлен сторонами с 22.12.2001 по 01.09.2002 (п. 2 договора).
Согласно п. 3 договора цена аренды (выкупная цена) составила 403 923 руб. Кроме того, арендатор взял на себя оплату пользования на арендованных объектах электроэнергии, оплату за коммунальные услуги и телефонную связь, которые не включаются в выкупную цену.
В силу п. 4 договора арендатор обязуется до истечения срока договора произвести расчет по выкупной цене путем исполнения условий по соглашению о переводе долга (является неотъемлемой частью договора).
Арендатор производит расчет по соглашению о переводе долга по утвержденному графику, после чего выплаченная сумма задолженности засчитывается в счет арендной платы (выкупной цены) без составления дополнительного соглашения о зачете однородный требований (п. 6 договора).
Право собственности на арендованное имущество у арендатора возникает после зачета арендной (выкупной) платы в полном объеме (п. 7 договора).
25.12.2001 СПК "Колхоз "Труд" и СПК "Рассвет" подписано приложение к договору аренды (с выкупом) от 21.12.2001, согласно которому арендодатель дополнительно передал во владении и пользование заявителя объекты, в том числе здание гаража на 25 автомобилей, год ввода в эксплуатацию - 1978, за плату (выкупную цену) в размере 81 743,67 руб. на срок с 25.12.2001 по 01.09.2002 (т. 1 л.д. 23).
Согласно п. 4 данного приложения арендатор обязался по истечении срока договора произвести расчет по выкупной цене путем выполнения условий по соглашению о переводе долга.
Во всем остальном стороны приняли решение руководствоваться условиями договор аренды (с выкупом) от 21.12.2001 (п. 6 приложения).
На основании соглашений о переводе долга от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 80-82, 86-87, 91-92, 94-95) СПК "Колхоз "Труд" передал СПК "Рассвет" как новому должнику обязательства перед работниками и членами СПК по уплате задолженности по заработной плате в сумме 403 923,38 руб., перед Звериноголовским ХБП за сушку зерна и текущие платежи, перед Куртамышским МУЭС по оплате услуг по электросвязи, перед Звериноголовским колхозом по уплате в соответствии с договором об услугах по водоснабжению.
Актом сверки расчетов в счет погашения задолженности от 30.08.2002 стороны констатировали, что СПК "Колхоз "Труд" на момент сверки в соответствии с соглашением о переводе долга от 21.12.2001 имеет задолженность перед СПК "Рассвет" в сумме 403 923,38 руб. Стороны пришли к соглашению о зачете указанной суммы в счет расчета по арендной (выкупной) плате за арендованное имущество по договору аренды (с выкупом) от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 97).
Актом сверки расчетов в счет погашения задолженности от 30.08.2002 стороны констатировали, что СПК "Колхоз "Труд" на момент сверки в соответствии с соглашением о переводе долга от 21.12.2001 имеет задолженность перед СПК "Рассвет" в сумме 81 743, 67 руб. Стороны пришли к соглашению о зачете указанной суммы в счет расчета по арендной (выкупной) плате за арендованное имущество по договору аренды (с выкупом) от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 96).
Основаниями для составления актов сверки явились соглашения о расчете по выполненному обязательству от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 83, 88, 93).
Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 03.09.2014 СПК "Колхоз "Труд" прекратил свою деятельность в 22.05.2006 году в связи с ликвидацией вследствие банкротства (т. 1 л.д. 70-74).
Из представленных в материалы дела кадастровых паспортов, изготовленных филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курганской области по состоянию на 29.04.2013, 30.04.2013, усматривается физическое существование спорного недвижимого имущества (т. 1 л.д. 41-42, 43-44, 45-46).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курганской области от 02.08.2011 по делу N А34-1110/2011 по иску СПК "Рассвет" к Администрации Звериноголовского района, СПК "Колхоз "Труд" признано право собственности СПК "Рассвет" на поименованные в договоре аренды (с выкупом) от 21.12.2001 объекты недвижимости, расположенные по адресу: Курганская область, Звериноголовский район, с. Труд и Знание: сооружение пилорама (Литер 1), площадью: 71,5 кв. м, сооружение - ЗАВ-20 (Литер 2), площадью 85,1 кв. м, сооружение - ЗАВ-40 (Литер 1), площадью 87,1 кв. м, здание весовой (Литер А), площадью 28,1 кв. м, здание МТМ (Литер А), площадью 1065,3 кв. м, здание центрального склада (Литер А), площадью 763,1 кв. м, Здание склада (Литер Б), площадью 1148,2 кв. м, здание склада (Литер В), площадью 912 кв. м, здание склада (Литер Д), площадью 914,2 кв. м, здание склада (Литер Е), площадью 1070,2 кв. м, здание столярки (Литер Б), площадью 288,4 кв. м (т. 1 л.д. 98-102).
03.09.2014 СПК "Рассвет" обратился в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода к нему права собственности на спорное недвижимое имущество (т. 1 л.д. 124-125, т. 2 л.д. 9-10, 46-47).
Сообщениями от 24.11.2014 N 16/348/2014-742, N 16/348/2014-737, N 16/348/2014-739 заинтересованное лицо уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации права собственности СПК "Рассвет" на нежилое здание Конторы, лит. А, год постройки 1976, этажность - 2, общая площадь - 464,2 кв. м, кадастровый номер 45:05:011001:578, расположенное по адресу: Курганская обл., Звериноголовский р-он, с. Труд и Знание, 40-лет Победы, 8, на нежилое здание - Гараж на 25 автомобилей, лит. Е, год постройки 1978, этажность - 1, общая площадь - 936,2 кв. м, кадастровый номер 45:05:011001:549, и нежилое здание - кошары N 1, лит. А, год постройки 1980, этажность - 1, общая площадь - 3832,3 м кв., кадастровый номер 45:05:011001:563, расположенные по адресу: Курганская обл., Звериноголовский р-он, с. Труд и Знание (т. 1 л.д. 15-16, 17-18, 19-20).
В качестве причин отказа были названы: отсутствие документов, подтверждающих право собственности СПК "Колхоз "Труд" на спорное недвижимое имущество ввиду отсутствия в Едином государственном реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации за ним права собственности на имущество как за продавцом, отсутствие заявления СПК "Колхоз "Труд" о переходе права собственности, оплаты им соответствующей государственной пошлины. Регистрирующий орган также указал, что договор аренды (с выкупом) от 21.12.2001 не является документом, на основании которого у заявителя возникает право собственности на спорное недвижимое имущество.
Полагая, что отказ Управления Росреестра является незаконным и нарушает права кооператива в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности, СПК "Рассвет" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что возникновение у заявителя права собственности на недвижимое имущество подтверждено договором аренды (с выкупом) от 21.12.2001, оценка действительности и заключенности которого была дана судом при рассмотрении дела N А34-1110/2011, приложением от 25.12.2001 к договору аренды (с выкупом) от 21.12.2001, а также иными представленными заявителем в дело документами. Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество у СПК "Колхоз "Труд" судом не расценено в качестве обоснованного основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, так как суд пришел к выводу о том, что право собственности продавца является ранее возникшим, приобретено в порядке приватизации, и является действительным независимо от государственной регистрации. Поскольку продавец по сделке купли-продажи в настоящее время ликвидирован, право собственности продавца подтверждено, договор купли-продажи сторонами исполнен, какие-либо правопритязания третьих лиц на имущество отсутствуют, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, указанные регистрирующим органом, являются незаконными.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из материалов дела усматривается, что предметом настоящего спора являются отказы Управления Росреестра, выраженные в сообщениях от 24.11.2014 N 16/348/2014-742, N 16/348/2014-737, N 16/348/2014-739, в государственной регистрации прав заявителя на нежилое здание Конторы, лит. А, год постройки 1976, этажность - 2, общая площадь - 464,2 кв. м, кадастровый номер 45:05:011001:578, расположенное по адресу: Курганская обл., Звериноголовский р-он, с. Труд и Знание, 40-лет Победы, 8, на нежилое здание - Гараж на 25 автомобилей, лит. Е, год постройки 1978, этажность - 1, общая площадь - 936,2 кв. м, кадастровый номер 45:05:011001:549, и нежилое здание - кошары N 1, лит. А, год постройки 1980, этажность - 1, общая площадь - 3832,3 м кв., кадастровый номер 45:05:011001:563, расположенные по адресу: Курганская обл., Звериноголовский р-он, с. Труд и Знание, на основании абз. 4, 9, 10 пункта 1 ст. 20 Закона о регистрации (т. 1 л.д. 15-16, 17-18, 19-20).
Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На основании п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 61 постановления Пленумов N 10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
В силу п. 62 указанного Постановления покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, при отсутствии продавца - юридического лица в силу его ликвидации вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14397/11 от 03.04.2012, при рассмотрении иска, связанного с приобретением заинтересованным лицом права на имущество, приобретенное по сделке с ликвидированным продавцом, суду следует определить материально-правовую цель иска - необходимость государственной регистрации права собственности заинтересованного лица в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. При этом отказ обратившемуся в суд лицу в защите прав по формальным основаниям не обеспечивает должной защиты права участника гражданского оборота.
Исходя из указанной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ликвидация продавца не является препятствием для регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю в отсутствие заявления продавца, покупатель вправе требовать такой регистрации, если для этого отсутствуют иные препятствия.
Аналогичная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 01.09.2009 N 1395/09, нормы пункта 3 статьи 551 ГК РФ применяются по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
На основании изложенного, оспариваемый отказ Управления Росреестра, мотивированный в том числе отсутствием заявления продавца спорного недвижимого имущества (СПК "Колхоз "Труд") о регистрации права собственности, оплаты им соответствующей государственной пошлины при установленном судом первой инстанции факте ликвидации названного юридического лица, в части указанных оснований для отказа является неправомерным.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 62 постановления Пленумов N 10/22, рассматривая требование покупателя в порядке обжалования действий регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд находит доказанным наличие указанной совокупности обстоятельств.
На основании п. п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В качестве основания возникновения у заявителя права собственности на спорное недвижимое имущество СПК "Рассвет" представлены договор аренды (с выкупом) от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 21-22) и приложение от 25.12.2001 к договору аренды (с выкупом) от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 23).
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В силу п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
По условиям договора аренды (с выкупом) от 21.12.2001 и приложения от 25.12.2001 к нему СПК "Колхоз "Труд" и СПК "Рассвет" согласовали предмет аренды (выкупа), а также размер аренды (выкупной цены).
В силу п. 6 договора аренды арендатор производит расчет по соглашению о переводе долга по утвержденному графику, после чего выплаченная сумма задолженности засчитывается в счет арендной платы (выкупной цены) без составления дополнительного соглашения о зачете однородных требований.
Право собственности на арендованное имущество у арендатора возникает после зачета арендной (выкупной) платы в полном объеме (п. 7 договора).
Актами сверки расчетов в счет погашения задолженности от 30.08.2002 (т. 1 л.д. 96, 97) СПК "Колхоз "Труд" и СПК "Рассвет" произвели зачет сумм задолженности СПК "Колхоз "Труд" перед СПК "Рассвет" на основании соглашений о переводе долга от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 80-82, 86-87, 91-92, 94-95), соглашений о расчете по выполненному обязательству от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 83, 88, 93) в счет расчета по арендной (выкупной) плате за арендованное имущество по договору аренды (с выкупом) от 21.12.2001 в сумме 403 923,38 руб. и в сумме 81 743, 67 руб. соответственно, что соответствует размеру аренды (выкупной цены), указанным в договоре аренды (с выкупом) от 21.12.2001 и приложении от 25.12.2001 к нему.
При таких обстоятельствах, учитывая фактическое исполнение сторонами названных сделок, передачу недвижимого имущества заявителю, положения п. 7 договора аренды (с выкупом) от 21.12.2001, апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о согласовании сторонами договора всех его существенных условий и исполнении таких условий.
Выводы заинтересованного лица о том, что договор аренды (с выкупом) от 21.12.2001 не является документом, на основании которого у заявителя возникает право собственности на спорное недвижимое имущество, являются неверными, противоречат положениям п. 2 ст. 218, ст. ст. 421, 624 ГК РФ.
Следовательно, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации прав заявителя на недвижимое имущество.
Доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра о том, что при проведении экспертизы установлено отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на имущество, заявленное к государственной регистрации, являются необоснованными, поскольку названное обстоятельство не может служить основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Согласно ч. 1 ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 01.09.2009 N 1395/09, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Из материалов дела, в частности решения исполнительного комитета Куртамышского районного Совета депутатов трудящихся Курганской области об утверждении с-зу "Труд" акта от 04.11.1976 государственной комиссии о приемке в эксплуатацию административного здания на 25 рабочих мест (т. 1 л.д. 88, позиция 1.5), решения исполнительного комитета Куртамышского районного Совета депутатов трудящихся Курганской области об утверждении с-зу "Труд" акта от 29.07.1977 государственной комиссии о приемке в эксплуатацию гаража на 25 машин с бытовой (т. 1 л.д. 91, позиция 1.7), титульного списка переходящих строек производственного назначения (т. 2 л.д. 94), усматривается принадлежность СПК "Колхоз "Труд" на момент заключения договора аренды (с выкупом) от 21.12.2001 спорного недвижимого имущества.
Доказательств наличия правопритязаний иных третьих лиц на спорное недвижимое имущество на момент вынесения оспариваемых отказов в государственной регистрации Управлением Росреестра суду первой инстанции представлено не было.
При таких обстоятельствах, с учетом порядка распределения бремени доказывания, установленного ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ, апелляционная коллегия не может признать обоснованным отказ регистрирующего органа по мотиву отсутствия документов об основаниях возникновения права собственности СПК "Колхоз "Труд" на спорное недвижимое имущество.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что в качестве основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности Управлением Росреестра было заявлено предоставление заявителем на государственную регистрацию нотариально удостоверенной копии договора аренды (с выкупом) от 21.12.2001, тогда как в силу п. 5 ст. 18 Закона о регистрации такой договор должен был быть предоставлен не менее чем в двух подлинных экземплярах, являются необоснованными, поскольку названное обстоятельство не было указано регистрирующим органом в качестве замечаний к заявителю при приостановлении государственной регистрации и при отказе в ее совершении. Обратные доводы апеллянта не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Кроме того, исходя из приведенных выше разъяснений пункта 62 постановления Пленумов N 10/22, а также учитывая ликвидацию СПК "Колхоз "Труд" в результате признания несостоятельным (банкротом), объективно исключающую возможность получения требуемых двух подлинных экземпляров договора, названное заинтересованным лицом обстоятельство в данном случае само по себе не могло препятствовать совершению процедуры государственной регистрации.
Апелляционный суд приходит к выводу о законности вынесенного судом решения и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 22.04.2015 по делу N А34-142/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.06.2015 N 18АП-6670/2015 ПО ДЕЛУ N А34-142/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2015 г. N 18АП-6670/2015
Дело N А34-142/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 22.04.2015 по делу N А34-142/2015 (судья Полякова А.И.).
В заседании принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области - Степанова М.А. (доверенность от 11.06.2015).
Сельскохозяйственный производственный кооператив "Рассвет" (далее - СПК "Рассвет", кооператив, заявитель) обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании недействительными решений Управления Росреестра от 24.11.2014 N 16/348/2014-742, N 16/348/2014-737, N 16/348/2014-739 об отказе в государственной регистрации права собственности СПК "Рассвет" на нежилое здание Конторы, лит. А, год постройки 1976, этажность - 2, общая площадь - 464,2 кв. м, кадастровый номер 45:05:011001:578, расположенное по адресу: Курганская обл., Звериноголовский р-он, с. Труд и Знание, 40-лет Победы, 8, на нежилое здание - Гараж на 25 автомобилей, лит. Е, год постройки 1978, этажность - 1, общая площадь - 936,2 кв. м, кадастровый номер 45:05:011001:549, и нежилое здание - кошары N 1, лит. А, год постройки 1980, этажность - 1, общая площадь - 3832,3 м кв., кадастровый номер 45:05:011001:563, расположенные по адресу: Курганская обл., Звериноголовский р-он, с. Труд и Знание (далее - спорное недвижимое имущество), обязании Управления Росреестра совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество (с учетом уточнения заявленных требований, т. 2 л.д. 84-87).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 22.04.2015 (резолютивная часть от 20.04.2015) требования кооператива удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением не согласилось Управление Росреестра (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт полагает, что судом первой инстанции не было принято во внимание обстоятельство предоставления заявителем на государственную регистрацию нотариально удостоверенной копии договора аренды (с выкупом) от 21.12.2001, тогда как в силу п. 5 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) такой договор должен был быть предоставлен не менее чем в двух подлинных экземплярах. Указывает, что данное обстоятельство было отражено в оспариваемых отказах в качестве основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.
Апеллянт также указывает, что суд не учел, что причинами отказа в государственной регистрации явилось отсутствие государственной регистрации права собственности прежнего правообладателя (СПК "Колхоз "Труд") на спорное недвижимое имущество, тогда как из представленных на регистрацию документов невозможно сделать вывод об основаниях возникновения права собственности СПК "Колхоз "Труд" на такое имущество.
Апеллянт полагает, что разъяснения, содержащиеся в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), не применимы к спорным правоотношениям, так как отсутствие заявления продавца о государственной регистрации в данном случае является не единственным препятствием для регистрации за заявителем права собственности.
СПК "Рассвет" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором заявитель просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заявителя не явились.
С учетом мнения представителя заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие заявителя.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между СПК "Колхоз "Труд" (арендодатель) и СПК "Рассвет" (арендатор) подписан договор аренды (с выкупом) от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 21-22).
В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель передает во владение и пользование арендатору объекты, в том числе: контору ц/у, год ввода в эксплуатацию - 1976, кошару N 1, год ввода в эксплуатацию - 1980.
Срок аренды установлен сторонами с 22.12.2001 по 01.09.2002 (п. 2 договора).
Согласно п. 3 договора цена аренды (выкупная цена) составила 403 923 руб. Кроме того, арендатор взял на себя оплату пользования на арендованных объектах электроэнергии, оплату за коммунальные услуги и телефонную связь, которые не включаются в выкупную цену.
В силу п. 4 договора арендатор обязуется до истечения срока договора произвести расчет по выкупной цене путем исполнения условий по соглашению о переводе долга (является неотъемлемой частью договора).
Арендатор производит расчет по соглашению о переводе долга по утвержденному графику, после чего выплаченная сумма задолженности засчитывается в счет арендной платы (выкупной цены) без составления дополнительного соглашения о зачете однородный требований (п. 6 договора).
Право собственности на арендованное имущество у арендатора возникает после зачета арендной (выкупной) платы в полном объеме (п. 7 договора).
25.12.2001 СПК "Колхоз "Труд" и СПК "Рассвет" подписано приложение к договору аренды (с выкупом) от 21.12.2001, согласно которому арендодатель дополнительно передал во владении и пользование заявителя объекты, в том числе здание гаража на 25 автомобилей, год ввода в эксплуатацию - 1978, за плату (выкупную цену) в размере 81 743,67 руб. на срок с 25.12.2001 по 01.09.2002 (т. 1 л.д. 23).
Согласно п. 4 данного приложения арендатор обязался по истечении срока договора произвести расчет по выкупной цене путем выполнения условий по соглашению о переводе долга.
Во всем остальном стороны приняли решение руководствоваться условиями договор аренды (с выкупом) от 21.12.2001 (п. 6 приложения).
На основании соглашений о переводе долга от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 80-82, 86-87, 91-92, 94-95) СПК "Колхоз "Труд" передал СПК "Рассвет" как новому должнику обязательства перед работниками и членами СПК по уплате задолженности по заработной плате в сумме 403 923,38 руб., перед Звериноголовским ХБП за сушку зерна и текущие платежи, перед Куртамышским МУЭС по оплате услуг по электросвязи, перед Звериноголовским колхозом по уплате в соответствии с договором об услугах по водоснабжению.
Актом сверки расчетов в счет погашения задолженности от 30.08.2002 стороны констатировали, что СПК "Колхоз "Труд" на момент сверки в соответствии с соглашением о переводе долга от 21.12.2001 имеет задолженность перед СПК "Рассвет" в сумме 403 923,38 руб. Стороны пришли к соглашению о зачете указанной суммы в счет расчета по арендной (выкупной) плате за арендованное имущество по договору аренды (с выкупом) от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 97).
Актом сверки расчетов в счет погашения задолженности от 30.08.2002 стороны констатировали, что СПК "Колхоз "Труд" на момент сверки в соответствии с соглашением о переводе долга от 21.12.2001 имеет задолженность перед СПК "Рассвет" в сумме 81 743, 67 руб. Стороны пришли к соглашению о зачете указанной суммы в счет расчета по арендной (выкупной) плате за арендованное имущество по договору аренды (с выкупом) от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 96).
Основаниями для составления актов сверки явились соглашения о расчете по выполненному обязательству от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 83, 88, 93).
Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 03.09.2014 СПК "Колхоз "Труд" прекратил свою деятельность в 22.05.2006 году в связи с ликвидацией вследствие банкротства (т. 1 л.д. 70-74).
Из представленных в материалы дела кадастровых паспортов, изготовленных филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курганской области по состоянию на 29.04.2013, 30.04.2013, усматривается физическое существование спорного недвижимого имущества (т. 1 л.д. 41-42, 43-44, 45-46).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курганской области от 02.08.2011 по делу N А34-1110/2011 по иску СПК "Рассвет" к Администрации Звериноголовского района, СПК "Колхоз "Труд" признано право собственности СПК "Рассвет" на поименованные в договоре аренды (с выкупом) от 21.12.2001 объекты недвижимости, расположенные по адресу: Курганская область, Звериноголовский район, с. Труд и Знание: сооружение пилорама (Литер 1), площадью: 71,5 кв. м, сооружение - ЗАВ-20 (Литер 2), площадью 85,1 кв. м, сооружение - ЗАВ-40 (Литер 1), площадью 87,1 кв. м, здание весовой (Литер А), площадью 28,1 кв. м, здание МТМ (Литер А), площадью 1065,3 кв. м, здание центрального склада (Литер А), площадью 763,1 кв. м, Здание склада (Литер Б), площадью 1148,2 кв. м, здание склада (Литер В), площадью 912 кв. м, здание склада (Литер Д), площадью 914,2 кв. м, здание склада (Литер Е), площадью 1070,2 кв. м, здание столярки (Литер Б), площадью 288,4 кв. м (т. 1 л.д. 98-102).
03.09.2014 СПК "Рассвет" обратился в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода к нему права собственности на спорное недвижимое имущество (т. 1 л.д. 124-125, т. 2 л.д. 9-10, 46-47).
Сообщениями от 24.11.2014 N 16/348/2014-742, N 16/348/2014-737, N 16/348/2014-739 заинтересованное лицо уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации права собственности СПК "Рассвет" на нежилое здание Конторы, лит. А, год постройки 1976, этажность - 2, общая площадь - 464,2 кв. м, кадастровый номер 45:05:011001:578, расположенное по адресу: Курганская обл., Звериноголовский р-он, с. Труд и Знание, 40-лет Победы, 8, на нежилое здание - Гараж на 25 автомобилей, лит. Е, год постройки 1978, этажность - 1, общая площадь - 936,2 кв. м, кадастровый номер 45:05:011001:549, и нежилое здание - кошары N 1, лит. А, год постройки 1980, этажность - 1, общая площадь - 3832,3 м кв., кадастровый номер 45:05:011001:563, расположенные по адресу: Курганская обл., Звериноголовский р-он, с. Труд и Знание (т. 1 л.д. 15-16, 17-18, 19-20).
В качестве причин отказа были названы: отсутствие документов, подтверждающих право собственности СПК "Колхоз "Труд" на спорное недвижимое имущество ввиду отсутствия в Едином государственном реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации за ним права собственности на имущество как за продавцом, отсутствие заявления СПК "Колхоз "Труд" о переходе права собственности, оплаты им соответствующей государственной пошлины. Регистрирующий орган также указал, что договор аренды (с выкупом) от 21.12.2001 не является документом, на основании которого у заявителя возникает право собственности на спорное недвижимое имущество.
Полагая, что отказ Управления Росреестра является незаконным и нарушает права кооператива в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности, СПК "Рассвет" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что возникновение у заявителя права собственности на недвижимое имущество подтверждено договором аренды (с выкупом) от 21.12.2001, оценка действительности и заключенности которого была дана судом при рассмотрении дела N А34-1110/2011, приложением от 25.12.2001 к договору аренды (с выкупом) от 21.12.2001, а также иными представленными заявителем в дело документами. Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество у СПК "Колхоз "Труд" судом не расценено в качестве обоснованного основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, так как суд пришел к выводу о том, что право собственности продавца является ранее возникшим, приобретено в порядке приватизации, и является действительным независимо от государственной регистрации. Поскольку продавец по сделке купли-продажи в настоящее время ликвидирован, право собственности продавца подтверждено, договор купли-продажи сторонами исполнен, какие-либо правопритязания третьих лиц на имущество отсутствуют, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, указанные регистрирующим органом, являются незаконными.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из материалов дела усматривается, что предметом настоящего спора являются отказы Управления Росреестра, выраженные в сообщениях от 24.11.2014 N 16/348/2014-742, N 16/348/2014-737, N 16/348/2014-739, в государственной регистрации прав заявителя на нежилое здание Конторы, лит. А, год постройки 1976, этажность - 2, общая площадь - 464,2 кв. м, кадастровый номер 45:05:011001:578, расположенное по адресу: Курганская обл., Звериноголовский р-он, с. Труд и Знание, 40-лет Победы, 8, на нежилое здание - Гараж на 25 автомобилей, лит. Е, год постройки 1978, этажность - 1, общая площадь - 936,2 кв. м, кадастровый номер 45:05:011001:549, и нежилое здание - кошары N 1, лит. А, год постройки 1980, этажность - 1, общая площадь - 3832,3 м кв., кадастровый номер 45:05:011001:563, расположенные по адресу: Курганская обл., Звериноголовский р-он, с. Труд и Знание, на основании абз. 4, 9, 10 пункта 1 ст. 20 Закона о регистрации (т. 1 л.д. 15-16, 17-18, 19-20).
Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На основании п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 61 постановления Пленумов N 10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
В силу п. 62 указанного Постановления покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, при отсутствии продавца - юридического лица в силу его ликвидации вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14397/11 от 03.04.2012, при рассмотрении иска, связанного с приобретением заинтересованным лицом права на имущество, приобретенное по сделке с ликвидированным продавцом, суду следует определить материально-правовую цель иска - необходимость государственной регистрации права собственности заинтересованного лица в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. При этом отказ обратившемуся в суд лицу в защите прав по формальным основаниям не обеспечивает должной защиты права участника гражданского оборота.
Исходя из указанной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ликвидация продавца не является препятствием для регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю в отсутствие заявления продавца, покупатель вправе требовать такой регистрации, если для этого отсутствуют иные препятствия.
Аналогичная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 01.09.2009 N 1395/09, нормы пункта 3 статьи 551 ГК РФ применяются по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
На основании изложенного, оспариваемый отказ Управления Росреестра, мотивированный в том числе отсутствием заявления продавца спорного недвижимого имущества (СПК "Колхоз "Труд") о регистрации права собственности, оплаты им соответствующей государственной пошлины при установленном судом первой инстанции факте ликвидации названного юридического лица, в части указанных оснований для отказа является неправомерным.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 62 постановления Пленумов N 10/22, рассматривая требование покупателя в порядке обжалования действий регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд находит доказанным наличие указанной совокупности обстоятельств.
На основании п. п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В качестве основания возникновения у заявителя права собственности на спорное недвижимое имущество СПК "Рассвет" представлены договор аренды (с выкупом) от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 21-22) и приложение от 25.12.2001 к договору аренды (с выкупом) от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 23).
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В силу п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
По условиям договора аренды (с выкупом) от 21.12.2001 и приложения от 25.12.2001 к нему СПК "Колхоз "Труд" и СПК "Рассвет" согласовали предмет аренды (выкупа), а также размер аренды (выкупной цены).
В силу п. 6 договора аренды арендатор производит расчет по соглашению о переводе долга по утвержденному графику, после чего выплаченная сумма задолженности засчитывается в счет арендной платы (выкупной цены) без составления дополнительного соглашения о зачете однородных требований.
Право собственности на арендованное имущество у арендатора возникает после зачета арендной (выкупной) платы в полном объеме (п. 7 договора).
Актами сверки расчетов в счет погашения задолженности от 30.08.2002 (т. 1 л.д. 96, 97) СПК "Колхоз "Труд" и СПК "Рассвет" произвели зачет сумм задолженности СПК "Колхоз "Труд" перед СПК "Рассвет" на основании соглашений о переводе долга от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 80-82, 86-87, 91-92, 94-95), соглашений о расчете по выполненному обязательству от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 83, 88, 93) в счет расчета по арендной (выкупной) плате за арендованное имущество по договору аренды (с выкупом) от 21.12.2001 в сумме 403 923,38 руб. и в сумме 81 743, 67 руб. соответственно, что соответствует размеру аренды (выкупной цены), указанным в договоре аренды (с выкупом) от 21.12.2001 и приложении от 25.12.2001 к нему.
При таких обстоятельствах, учитывая фактическое исполнение сторонами названных сделок, передачу недвижимого имущества заявителю, положения п. 7 договора аренды (с выкупом) от 21.12.2001, апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о согласовании сторонами договора всех его существенных условий и исполнении таких условий.
Выводы заинтересованного лица о том, что договор аренды (с выкупом) от 21.12.2001 не является документом, на основании которого у заявителя возникает право собственности на спорное недвижимое имущество, являются неверными, противоречат положениям п. 2 ст. 218, ст. ст. 421, 624 ГК РФ.
Следовательно, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации прав заявителя на недвижимое имущество.
Доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра о том, что при проведении экспертизы установлено отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на имущество, заявленное к государственной регистрации, являются необоснованными, поскольку названное обстоятельство не может служить основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Согласно ч. 1 ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 01.09.2009 N 1395/09, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Из материалов дела, в частности решения исполнительного комитета Куртамышского районного Совета депутатов трудящихся Курганской области об утверждении с-зу "Труд" акта от 04.11.1976 государственной комиссии о приемке в эксплуатацию административного здания на 25 рабочих мест (т. 1 л.д. 88, позиция 1.5), решения исполнительного комитета Куртамышского районного Совета депутатов трудящихся Курганской области об утверждении с-зу "Труд" акта от 29.07.1977 государственной комиссии о приемке в эксплуатацию гаража на 25 машин с бытовой (т. 1 л.д. 91, позиция 1.7), титульного списка переходящих строек производственного назначения (т. 2 л.д. 94), усматривается принадлежность СПК "Колхоз "Труд" на момент заключения договора аренды (с выкупом) от 21.12.2001 спорного недвижимого имущества.
Доказательств наличия правопритязаний иных третьих лиц на спорное недвижимое имущество на момент вынесения оспариваемых отказов в государственной регистрации Управлением Росреестра суду первой инстанции представлено не было.
При таких обстоятельствах, с учетом порядка распределения бремени доказывания, установленного ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ, апелляционная коллегия не может признать обоснованным отказ регистрирующего органа по мотиву отсутствия документов об основаниях возникновения права собственности СПК "Колхоз "Труд" на спорное недвижимое имущество.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что в качестве основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности Управлением Росреестра было заявлено предоставление заявителем на государственную регистрацию нотариально удостоверенной копии договора аренды (с выкупом) от 21.12.2001, тогда как в силу п. 5 ст. 18 Закона о регистрации такой договор должен был быть предоставлен не менее чем в двух подлинных экземплярах, являются необоснованными, поскольку названное обстоятельство не было указано регистрирующим органом в качестве замечаний к заявителю при приостановлении государственной регистрации и при отказе в ее совершении. Обратные доводы апеллянта не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Кроме того, исходя из приведенных выше разъяснений пункта 62 постановления Пленумов N 10/22, а также учитывая ликвидацию СПК "Колхоз "Труд" в результате признания несостоятельным (банкротом), объективно исключающую возможность получения требуемых двух подлинных экземпляров договора, названное заинтересованным лицом обстоятельство в данном случае само по себе не могло препятствовать совершению процедуры государственной регистрации.
Апелляционный суд приходит к выводу о законности вынесенного судом решения и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 22.04.2015 по делу N А34-142/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)