Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Болбат С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Терехиной Н.В.,
судей: Чаус И.А., Уфимцевой Т.Д.,
при секретаре К.
30 июля 2013 года рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе А.А.Г. на решение Центрального районного суда города Челябинска от 15 марта 2013 года по иску ООО Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная аллея" к А.А.Г., А.А.В., А.Е.А. о выселении без предоставления другого жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, признании недействительным предварительного договора,
по встречному иску А.А.Г. к ООО Управляющей компании "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная аллея", ООО Управляющая компания "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости" о признании недействительными сделок, признании отсутствующим зарегистрированного права, признании заключенным договора купли-продажи, признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Терехиной Н.В. об обстоятельствах дела и доводах жалобы, пояснения ответчика А.А.Г., его представителя адвоката Шестаковой Ю.В., настаивавших на удовлетворении жалобы, представителя истца ООО УК "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная аллея" - Л., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
ООО "Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная аллея" (далее ООО "УК "ПИФагор") обратилось в суд с иском к А.А.Г., А.А.В., А.Е.А.*** года рождения, с учетом уточнений требования просили: выселить ответчиков из квартиры N*** города Челябинска без предоставления другого жилого помещения; взыскать с ответчиков солидарно сумму неосновательного обогащения, признать недействительным предварительный договор купли-продажи жилого помещения N 14/1-33а от *** года, заключенный между ООО "Гавань роста" и А.А.Г. (л.д. З-5, 169, 217-220 т. 1, л.д. 31-32 т. 2).
В обоснование исковых требований указано, что *** года А.А.Г. заключил с ООО "Гавань роста" предварительный договор купли-продажи квартиры N*** города Челябинска. Указанный договор в силу ст. ст. 166 - 168 ГК РФ является недействительным, поскольку не прошел государственную регистрацию, на момент его заключения ООО "Гавань роста" собственником спорной квартиры не являлось, квартира в эксплуатацию принята не была, а пункт 1.2 договора содержит условие о полной оплате стоимости жилого помещения до заключения основного договора, что противоречит ст. 429 ГК РФ. Денежные средства частично оплаченные А.А.Г. ООО "Гавань роста" не могут являться платежами в счет оплаты спорной квартиры, а являются неосновательным обогащением. Полагают, что семья А-вых проживает в квартире без законных на то оснований и подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения. Просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке неосновательное обогащение, полученное ответчиками вследствие незаконного пользования квартирой, определенное в виде арендной платы за владение и пользование жилым помещением в период с *** года в размере *** рублей, которую мог бы получать истец, также просили взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме *** копеек.
Ответчик А.А.Г. иск не признал, предъявил встречный иск к ООО УК "ПИФагор", ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости", с учетом уточнений требований просил: признать недействительными: сделку от *** года по передаче права собственности на спорную квартиру от ООО "Гавань роста" в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Тополиная аллея"; сделку по установлению взаимных прав и обязанностей в отношении спорной квартиры, заключенные между ООО "Гавань роста" и ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости"; признать отсутствующим зарегистрированное право общей долевой собственности на спорную квартиру владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Тополиная аллея" под управлением ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости"; погасить регистрационную запись об этом; признать заключенным договор купли-продажи квартиры между ООО "Гавань роста" и А.А.Г.; признать за ним право собственности на спорное недвижимое имущество.
В обоснование встречного иска указывал, что предварительный договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от *** года с ООО "Гавань роста", содержит все обязательные условия для сторон при продаже жилого помещения, соответствует требования действующего законодательства. Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, их действия были направлены на возникновение соответствующих прав и обязанностей. По указанному договору он ежемесячно вносил денежные средства на счет продавца в счет оплаты стоимости квартиры, которая была передана ему по акту приема-передачи. С ООО УК "ПИФагор" он заключил договор на управление многоквартирным домом. Кроме того, в иске указано, что пункт 1.2 договора в части возложения обязанности заключить основной договор, п. 5.1 договора в части указания на тот факт, что договор является предварительным, п. 11.2 договора о том, что договор не подлежит государственной регистрации, являются притворными. Фактически договор от *** года прикрывал собой договор купли-продажи, либо договор долевого участия в строительстве. Поскольку договор фактически исполнен, а ООО "Гавань роста" ликвидировано, А.А.Г. просил признать договор заключенным и зарегистрировать за ним право собственности на спорную квартиру. Сделки от *** года по передаче права собственности на квартиру от ООО "Гавань роста" в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Тополиная аллея" под управлением ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости", по установлению взаимных прав и обязанностей в отношении спорной квартиры, заключенные между ООО "Гавань роста" и ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости" являются недействительными в силу ст. 168 ГК РФ, так как уведомления о расторжении договора он не получал, денежные средства ему не возвращались.
Ответчики А.А.В., действующая за себя и сына А.Е.А., ***года рождения, представитель ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости", представители третьих лиц - Управления социальной защиты населения администрации Центрального района города Челябинска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области при надлежащем извещении участия в суде не принимали.
Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований ООО УК "ПИФагор" частично.
Выселил А.А.Г., А.А.В., А.Е.А. из квартиры N 4 дома N 76 по улице Университетская Набережная города Челябинска без предоставления другого жилого помещения.
Взыскал солидарно с А.А.Г., А.А.В., А.Е.А. неосновательное обогащение в размере *** рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере *** копеек, а всего *** копеек.
В иске ООО УК "ПИФагор" к А.А.Г. о признании недействительным предварительного договора от ***г., заключенного между ООО "Гавань роста" и А.А.Г. отказал.
В удовлетворении встречного иска А.А.Г. - отказал.
В апелляционной жалобе А.А.Г. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении его исковых требований. Ссылается на доводы, положенные в обоснование встречного иска. Полагает предварительный договор от *** года заключенным. Фактически договор от *** года прикрывал собой договор купли-продажи, либо договор долевого участия в строительстве. ООО "Гавань роста" своевременно его о регистрации права собственности за собой не известило, порядок расторжения договора не соблюден, возврат денежных средств не произведен. После фактической передачи ему спорной квартиры к нему перешло право владения, пользования жилым помещением. В связи с тем, что договор купли-продажи квартиры между сторонами был заключен, у него отсутствовали основания для направления ООО "Гавань роста" проекта основного договора. Полагает, что наличие действующего договора купли-продажи квартиры между А.А.Г. и ООО "Гавань роста" лишало ООО "Гавань роста" правовой возможности производить действия по отчуждению квартиры в пользу третьих лиц. Имеются все основания для признания за ним права собственности на спорное имущество. Суд неправомерно взыскал с него неосновательное обогащение, поскольку возможность пользоваться спорным имуществом не влечет обязанности выплачивать взысканную с него денежную сумму в качестве неосновательного обогащения. Права ООО УК "ПИФагор" по владению, пользованию и распоряжению квартирой нарушено не было, так как квартира передана по соглашению с ООО "Гавань роста". Отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для признания его недействительным.
Ответчики А.А.В., представитель ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости", представители третьих лиц - Управления социальной защиты населения администрации Центрального района города Челябинска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, не явились, причины неявки истцом не сообщили, за исключением А.А.В., которая просила о рассмотрении жалобы без ее участия, судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решения суда подлежащим отмене в части удовлетворения требований ООО УК "ПИФагор" о взыскании с А.А.Г., А.А.В., А.Е.А. солидарно суммы неосновательного обогащения в размере *** рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере *** копеек, всего *** копеек.
При разрешении спора суд на основании материалов дела установил, что собственником квартиры N*** города Челябинска являются владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Тополиная аллея" под управлением ООО УК "ПИФагор" (т. 1 л.д. 6,28).
В спорной квартире никто не зарегистрирован, фактически проживает А.А.Г., А.А.В., А.Е.А., лицевой счет открыт на имя А.А.Г. (т. 1 л.д. 61).
***г. между ООО "Гавань роста" и А.А.Г. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город Челябинск, улица ***, по условиям которого ООО "Гавань роста" обязалось приобрести в собственность указанную квартиру с учетом понижающего коэффициента на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли от *** года, после чего продать жилое помещение А.А.Г. Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что стороны обязуются в течение 30 дней, с даты возникновения у продавца права собственности на квартиру и полного завершения сторонами расчетов по договору, заключить основной договор купли-продажи. Продажная цена объекта при условии выполнения графика платежей составляет *** копеек (т. 1 л.д. 36-38).
Указанная квартира передана А.А.Г. по акту приема-передачи от *** года (т. 1 л.д. 43).
В счет исполнения обязательств по указанному договору А.А.Г. было передано ООО "Гавань роста" *** рублей, из которых *** рублей по векселю *** года, *** рублей по квитанциям в период с *** года по *** года (т. 1 л.д. 41-42).
В соответствии с договором инвестирования N СЭ-ГР/СК-100/1-ЗЗА от *** года строительства жилого дома N *** города Челябинска застройщик ООО СК "Отройком" за счет Инвестора ООО "Гавань роста" в полном объеме обеспечил строительство указанного объекта, получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передал объект Инвестору по акту приема-передачи. ООО "Гавань роста" расчет по договору инвестирования произвело полностью (т. 1 л.д. 69-81, 82-86, 87-91, 92).
Право собственности на квартиру N *** города Челябинска зарегистрировано за ООО "Гавань роста" в ***года (т. 1 л.д. 65-66). *** года ООО "Гавань роста" передало спорную квартиру в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Тополиная аллея" под управлением "ООО УК "Брокеркредитсервис-Фонды недвижимости" (т. 1 л.д. 6, 95-98).
В соответствии с пунктами 4, 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Предварительным договором от ***г. установлено, что стороны обязуются в течение 30 дней с даты возникновения у ООО "Гавань роста" права собственности на объект и полного завершения сторонами расчетов по договору, заключить основной договор (п. 1.2 договора). Право собственности на спорную квартиру у ООО "Гавань роста" возникло в *** года.
Согласно графику платежей, оплата должна была производиться А.А.Г. с ***года по *** года (т. 1 л.д. 38), произведена не в полном объеме.
Установив, что А.А.Г. оплата стоимости квартиры, определенной предварительным договором, проведена не в полном объеме оплаты, срок, в который стороны обязуются заключить основанной договор не указан, у сторон отсутствовали намерения заключить основной договор купли-продажи, поскольку предложения о его заключении в течении года со дня заключения не направлялись, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 429 ГК РФ, пришел к правильному выводу о том, что предварительный договор от *** года, заключенный между ООО "Гавань роста" и А.А.Г., прекратил свое действие.
Поскольку предварительный договор в силу закона прекратил свое действие суд правомерно указал на отсутствие оснований для удовлетворения требований сторон о признании его недействительным по основаниям несоответствия его закону и признания притворной сделкой, (ст. ст. 168, 170 ГК РФ.)
Условия предварительного договора купли-продажи квартиры от *** года, изложенные в п. п. 1.2, 5.1, 11.2, не противоречат действующему законодательству, являются существенными условиями договора, были определены по усмотрению сторон, с согласия А.А.Г., что подтверждается его подписью, доказательств, свидетельствующих о притворности, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 421 ГК РФ, согласно которой стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, основания для признания недействительным предварительного договора в части указанных условий и удовлетворения требований А.А.Г. о признании договора притворным с применением правил, относящихся к договору купли-продажи, отсутствуют.
В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем, то отсутствие у продавца в момент заключения предварительного договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Предварительный договор купли-продажи не может являться основанием для возникновения права собственности на спорную квартиру, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества (ст. 429 ГК РФ).
Довод жалобы А.А.Г. о том, что сделки от *** года по передаче права собственности на квартиру от ООО "Гавань роста" в общую долевую, собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Тополиная аллея" под управлением ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости", по установлению взаимных прав и обязанностей в отношении спорной квартиры, заключенные между ООО "Гавань роста" и ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости" являются недействительными в силу ст. 168 ГК РФ, так как уведомления о расторжении договора он не получал, денежные средства ему не возвращались не может являться основанием для отмены решения суда.
Как указано выше, в силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи признан прекратившим свое действие, так как в течение года с момента его заключения, то есть до *** г., между сторонами не заключен основной договор и обстоятельств уклонения одной из сторон от его заключения не установлено. При таких обстоятельствах после указанной даты у ООО "Гавань роста" обязанности направления А.А.Г. предложения о расторжении договора отсутствовали. Также закон не предусматривает при прекращении предварительного договора, обязанности собственника сообщения второй стороне договора о предстоящих сделках со спорным имуществом.
Невозврат денежных средств, внесенных по предварительному договору, прекратившему впоследствии свое действие, также не ограничивает права собственника имущества на распоряжение им.
Так как предварительный договор признан не заключенным, оснований полагать, что семья А-вых проживает в квартире на законных основаниях и у него возникло право собственности на спорную квартиру, при отсутствии полной оплаты ее стоимости, не имеется.
В соответствии с частью 1 статьи 30 ЖК РФ, статьи 209 ГК РФ, при доказанности того факта, что собственниками квартиры N *** города Челябинска являются владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Тополиная аллея" под управлением ООО УК "ПИФагор", суд обоснованно удовлетворил исковые требования о выселении А.А.Г., А.А.В., А.Е.А. из спорного жилого помещения.
Выводы суда основаны на правильно установленных обстоятельствах дела, собранных по делу доказательствах, которым дана надлежащая оценка в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, правильном применении норм материального права (ст. ст. 30, 35 ЖК РФ, ст. 304 ГК РФ).
Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования ООО УК "ПИФагор" о взыскании с А-вых неосновательного обогащения в виде арендной платы за период пользования спорной квартирой в размере *** рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумму *** копеек, суд первой инстанции исходил из того, что ответчики, проживая незаконно будучи обязанными оплачивать аренду спорной квартиры неосновательно сберегли за счет истца имущество состоящее из платы за квартиру за период ее пользования при отсутствии к тому оснований.
Выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права, обстоятельства, имеющие значение для дела, не подтверждены доказательствами.
Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Закон (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ) предполагает как возмездное, так и безвозмездное пользование принадлежащим собственнику жилым помещением третьими лицами.
ООО УК "ПИФагор" не представило доказательств, что после возникновения права собственности на квартиру, они обращались к ответчикам с требованием об уплате ими арендной платы, либо иным образом указывали ответчикам на то, что использование принадлежащего ему жилого помещения для проживания, не является для последних безвозмездным.
Кроме того, ООО УК "ПИФагор" не представило суду каких-либо доказательств, что ответчики каким-либо образом обогатились в результате передачи им квартиры по акту приема-передачи. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что ответчики получил доход от использования спорного имущества.
Как видно из материалов дела квартира была передана А.А.Г. ООО "Гавань роста" без отделочных работ. Он проживает в ней с семьей с *** года, произвел ремонт, оплачивает коммунальные платежи, считает себя собственником спорной квартиры. ООО УК "ПИФагор", зная о фактическом проживании А-вых без законных на то оснований, их права на проживание в квартире в установленном порядке длительное время не оспаривало. С учетом характера сложившихся между сторонами правоотношений по пользованию квартирой, то есть безвозмездного с разрешения собственника проживания в ней А-вых, факт неосновательного обогащения не нашел своего подтверждения.
Сфло по себе обстоятельство того, что ООО УК "ПИФагор" лишено возможности пользоваться спорным имуществом не влечет обязанность ответчиков выплачивать ему вышеуказанные суммы в качестве неосновательного обогащения.
Таким образом, решение суда в части взыскания с А-вых суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований ООО УК "ПИФагор" в указанной части.
Руководствуясь ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда города Челябинска от 15 марта 2013 года в части взыскания с А.А.Г., А.А.В., А.Е.А. неосновательного обогащения в размере *** рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере *** копеек, всего *** копеек отменить, принять в данной части новое решение:
"В удовлетворении исковых требований ООО Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная аллея" к А.А.Г., А.А.В., А.Е.А. о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, - отказать".
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу А.А.Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.07.2013 ПО ДЕЛУ N 11-7154/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июля 2013 г. по делу N 11-7154/13
Судья: Болбат С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Терехиной Н.В.,
судей: Чаус И.А., Уфимцевой Т.Д.,
при секретаре К.
30 июля 2013 года рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе А.А.Г. на решение Центрального районного суда города Челябинска от 15 марта 2013 года по иску ООО Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная аллея" к А.А.Г., А.А.В., А.Е.А. о выселении без предоставления другого жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, признании недействительным предварительного договора,
по встречному иску А.А.Г. к ООО Управляющей компании "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная аллея", ООО Управляющая компания "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости" о признании недействительными сделок, признании отсутствующим зарегистрированного права, признании заключенным договора купли-продажи, признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Терехиной Н.В. об обстоятельствах дела и доводах жалобы, пояснения ответчика А.А.Г., его представителя адвоката Шестаковой Ю.В., настаивавших на удовлетворении жалобы, представителя истца ООО УК "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная аллея" - Л., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
ООО "Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная аллея" (далее ООО "УК "ПИФагор") обратилось в суд с иском к А.А.Г., А.А.В., А.Е.А.*** года рождения, с учетом уточнений требования просили: выселить ответчиков из квартиры N*** города Челябинска без предоставления другого жилого помещения; взыскать с ответчиков солидарно сумму неосновательного обогащения, признать недействительным предварительный договор купли-продажи жилого помещения N 14/1-33а от *** года, заключенный между ООО "Гавань роста" и А.А.Г. (л.д. З-5, 169, 217-220 т. 1, л.д. 31-32 т. 2).
В обоснование исковых требований указано, что *** года А.А.Г. заключил с ООО "Гавань роста" предварительный договор купли-продажи квартиры N*** города Челябинска. Указанный договор в силу ст. ст. 166 - 168 ГК РФ является недействительным, поскольку не прошел государственную регистрацию, на момент его заключения ООО "Гавань роста" собственником спорной квартиры не являлось, квартира в эксплуатацию принята не была, а пункт 1.2 договора содержит условие о полной оплате стоимости жилого помещения до заключения основного договора, что противоречит ст. 429 ГК РФ. Денежные средства частично оплаченные А.А.Г. ООО "Гавань роста" не могут являться платежами в счет оплаты спорной квартиры, а являются неосновательным обогащением. Полагают, что семья А-вых проживает в квартире без законных на то оснований и подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения. Просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке неосновательное обогащение, полученное ответчиками вследствие незаконного пользования квартирой, определенное в виде арендной платы за владение и пользование жилым помещением в период с *** года в размере *** рублей, которую мог бы получать истец, также просили взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме *** копеек.
Ответчик А.А.Г. иск не признал, предъявил встречный иск к ООО УК "ПИФагор", ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости", с учетом уточнений требований просил: признать недействительными: сделку от *** года по передаче права собственности на спорную квартиру от ООО "Гавань роста" в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Тополиная аллея"; сделку по установлению взаимных прав и обязанностей в отношении спорной квартиры, заключенные между ООО "Гавань роста" и ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости"; признать отсутствующим зарегистрированное право общей долевой собственности на спорную квартиру владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Тополиная аллея" под управлением ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости"; погасить регистрационную запись об этом; признать заключенным договор купли-продажи квартиры между ООО "Гавань роста" и А.А.Г.; признать за ним право собственности на спорное недвижимое имущество.
В обоснование встречного иска указывал, что предварительный договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от *** года с ООО "Гавань роста", содержит все обязательные условия для сторон при продаже жилого помещения, соответствует требования действующего законодательства. Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, их действия были направлены на возникновение соответствующих прав и обязанностей. По указанному договору он ежемесячно вносил денежные средства на счет продавца в счет оплаты стоимости квартиры, которая была передана ему по акту приема-передачи. С ООО УК "ПИФагор" он заключил договор на управление многоквартирным домом. Кроме того, в иске указано, что пункт 1.2 договора в части возложения обязанности заключить основной договор, п. 5.1 договора в части указания на тот факт, что договор является предварительным, п. 11.2 договора о том, что договор не подлежит государственной регистрации, являются притворными. Фактически договор от *** года прикрывал собой договор купли-продажи, либо договор долевого участия в строительстве. Поскольку договор фактически исполнен, а ООО "Гавань роста" ликвидировано, А.А.Г. просил признать договор заключенным и зарегистрировать за ним право собственности на спорную квартиру. Сделки от *** года по передаче права собственности на квартиру от ООО "Гавань роста" в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Тополиная аллея" под управлением ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости", по установлению взаимных прав и обязанностей в отношении спорной квартиры, заключенные между ООО "Гавань роста" и ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости" являются недействительными в силу ст. 168 ГК РФ, так как уведомления о расторжении договора он не получал, денежные средства ему не возвращались.
Ответчики А.А.В., действующая за себя и сына А.Е.А., ***года рождения, представитель ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости", представители третьих лиц - Управления социальной защиты населения администрации Центрального района города Челябинска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области при надлежащем извещении участия в суде не принимали.
Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований ООО УК "ПИФагор" частично.
Выселил А.А.Г., А.А.В., А.Е.А. из квартиры N 4 дома N 76 по улице Университетская Набережная города Челябинска без предоставления другого жилого помещения.
Взыскал солидарно с А.А.Г., А.А.В., А.Е.А. неосновательное обогащение в размере *** рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере *** копеек, а всего *** копеек.
В иске ООО УК "ПИФагор" к А.А.Г. о признании недействительным предварительного договора от ***г., заключенного между ООО "Гавань роста" и А.А.Г. отказал.
В удовлетворении встречного иска А.А.Г. - отказал.
В апелляционной жалобе А.А.Г. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении его исковых требований. Ссылается на доводы, положенные в обоснование встречного иска. Полагает предварительный договор от *** года заключенным. Фактически договор от *** года прикрывал собой договор купли-продажи, либо договор долевого участия в строительстве. ООО "Гавань роста" своевременно его о регистрации права собственности за собой не известило, порядок расторжения договора не соблюден, возврат денежных средств не произведен. После фактической передачи ему спорной квартиры к нему перешло право владения, пользования жилым помещением. В связи с тем, что договор купли-продажи квартиры между сторонами был заключен, у него отсутствовали основания для направления ООО "Гавань роста" проекта основного договора. Полагает, что наличие действующего договора купли-продажи квартиры между А.А.Г. и ООО "Гавань роста" лишало ООО "Гавань роста" правовой возможности производить действия по отчуждению квартиры в пользу третьих лиц. Имеются все основания для признания за ним права собственности на спорное имущество. Суд неправомерно взыскал с него неосновательное обогащение, поскольку возможность пользоваться спорным имуществом не влечет обязанности выплачивать взысканную с него денежную сумму в качестве неосновательного обогащения. Права ООО УК "ПИФагор" по владению, пользованию и распоряжению квартирой нарушено не было, так как квартира передана по соглашению с ООО "Гавань роста". Отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для признания его недействительным.
Ответчики А.А.В., представитель ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости", представители третьих лиц - Управления социальной защиты населения администрации Центрального района города Челябинска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, не явились, причины неявки истцом не сообщили, за исключением А.А.В., которая просила о рассмотрении жалобы без ее участия, судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решения суда подлежащим отмене в части удовлетворения требований ООО УК "ПИФагор" о взыскании с А.А.Г., А.А.В., А.Е.А. солидарно суммы неосновательного обогащения в размере *** рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере *** копеек, всего *** копеек.
При разрешении спора суд на основании материалов дела установил, что собственником квартиры N*** города Челябинска являются владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Тополиная аллея" под управлением ООО УК "ПИФагор" (т. 1 л.д. 6,28).
В спорной квартире никто не зарегистрирован, фактически проживает А.А.Г., А.А.В., А.Е.А., лицевой счет открыт на имя А.А.Г. (т. 1 л.д. 61).
***г. между ООО "Гавань роста" и А.А.Г. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город Челябинск, улица ***, по условиям которого ООО "Гавань роста" обязалось приобрести в собственность указанную квартиру с учетом понижающего коэффициента на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли от *** года, после чего продать жилое помещение А.А.Г. Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что стороны обязуются в течение 30 дней, с даты возникновения у продавца права собственности на квартиру и полного завершения сторонами расчетов по договору, заключить основной договор купли-продажи. Продажная цена объекта при условии выполнения графика платежей составляет *** копеек (т. 1 л.д. 36-38).
Указанная квартира передана А.А.Г. по акту приема-передачи от *** года (т. 1 л.д. 43).
В счет исполнения обязательств по указанному договору А.А.Г. было передано ООО "Гавань роста" *** рублей, из которых *** рублей по векселю *** года, *** рублей по квитанциям в период с *** года по *** года (т. 1 л.д. 41-42).
В соответствии с договором инвестирования N СЭ-ГР/СК-100/1-ЗЗА от *** года строительства жилого дома N *** города Челябинска застройщик ООО СК "Отройком" за счет Инвестора ООО "Гавань роста" в полном объеме обеспечил строительство указанного объекта, получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передал объект Инвестору по акту приема-передачи. ООО "Гавань роста" расчет по договору инвестирования произвело полностью (т. 1 л.д. 69-81, 82-86, 87-91, 92).
Право собственности на квартиру N *** города Челябинска зарегистрировано за ООО "Гавань роста" в ***года (т. 1 л.д. 65-66). *** года ООО "Гавань роста" передало спорную квартиру в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Тополиная аллея" под управлением "ООО УК "Брокеркредитсервис-Фонды недвижимости" (т. 1 л.д. 6, 95-98).
В соответствии с пунктами 4, 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Предварительным договором от ***г. установлено, что стороны обязуются в течение 30 дней с даты возникновения у ООО "Гавань роста" права собственности на объект и полного завершения сторонами расчетов по договору, заключить основной договор (п. 1.2 договора). Право собственности на спорную квартиру у ООО "Гавань роста" возникло в *** года.
Согласно графику платежей, оплата должна была производиться А.А.Г. с ***года по *** года (т. 1 л.д. 38), произведена не в полном объеме.
Установив, что А.А.Г. оплата стоимости квартиры, определенной предварительным договором, проведена не в полном объеме оплаты, срок, в который стороны обязуются заключить основанной договор не указан, у сторон отсутствовали намерения заключить основной договор купли-продажи, поскольку предложения о его заключении в течении года со дня заключения не направлялись, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 429 ГК РФ, пришел к правильному выводу о том, что предварительный договор от *** года, заключенный между ООО "Гавань роста" и А.А.Г., прекратил свое действие.
Поскольку предварительный договор в силу закона прекратил свое действие суд правомерно указал на отсутствие оснований для удовлетворения требований сторон о признании его недействительным по основаниям несоответствия его закону и признания притворной сделкой, (ст. ст. 168, 170 ГК РФ.)
Условия предварительного договора купли-продажи квартиры от *** года, изложенные в п. п. 1.2, 5.1, 11.2, не противоречат действующему законодательству, являются существенными условиями договора, были определены по усмотрению сторон, с согласия А.А.Г., что подтверждается его подписью, доказательств, свидетельствующих о притворности, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 421 ГК РФ, согласно которой стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, основания для признания недействительным предварительного договора в части указанных условий и удовлетворения требований А.А.Г. о признании договора притворным с применением правил, относящихся к договору купли-продажи, отсутствуют.
В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем, то отсутствие у продавца в момент заключения предварительного договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Предварительный договор купли-продажи не может являться основанием для возникновения права собственности на спорную квартиру, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества (ст. 429 ГК РФ).
Довод жалобы А.А.Г. о том, что сделки от *** года по передаче права собственности на квартиру от ООО "Гавань роста" в общую долевую, собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Тополиная аллея" под управлением ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости", по установлению взаимных прав и обязанностей в отношении спорной квартиры, заключенные между ООО "Гавань роста" и ООО УК "Брокеркредитсервис-фонды недвижимости" являются недействительными в силу ст. 168 ГК РФ, так как уведомления о расторжении договора он не получал, денежные средства ему не возвращались не может являться основанием для отмены решения суда.
Как указано выше, в силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи признан прекратившим свое действие, так как в течение года с момента его заключения, то есть до *** г., между сторонами не заключен основной договор и обстоятельств уклонения одной из сторон от его заключения не установлено. При таких обстоятельствах после указанной даты у ООО "Гавань роста" обязанности направления А.А.Г. предложения о расторжении договора отсутствовали. Также закон не предусматривает при прекращении предварительного договора, обязанности собственника сообщения второй стороне договора о предстоящих сделках со спорным имуществом.
Невозврат денежных средств, внесенных по предварительному договору, прекратившему впоследствии свое действие, также не ограничивает права собственника имущества на распоряжение им.
Так как предварительный договор признан не заключенным, оснований полагать, что семья А-вых проживает в квартире на законных основаниях и у него возникло право собственности на спорную квартиру, при отсутствии полной оплаты ее стоимости, не имеется.
В соответствии с частью 1 статьи 30 ЖК РФ, статьи 209 ГК РФ, при доказанности того факта, что собственниками квартиры N *** города Челябинска являются владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Тополиная аллея" под управлением ООО УК "ПИФагор", суд обоснованно удовлетворил исковые требования о выселении А.А.Г., А.А.В., А.Е.А. из спорного жилого помещения.
Выводы суда основаны на правильно установленных обстоятельствах дела, собранных по делу доказательствах, которым дана надлежащая оценка в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, правильном применении норм материального права (ст. ст. 30, 35 ЖК РФ, ст. 304 ГК РФ).
Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования ООО УК "ПИФагор" о взыскании с А-вых неосновательного обогащения в виде арендной платы за период пользования спорной квартирой в размере *** рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумму *** копеек, суд первой инстанции исходил из того, что ответчики, проживая незаконно будучи обязанными оплачивать аренду спорной квартиры неосновательно сберегли за счет истца имущество состоящее из платы за квартиру за период ее пользования при отсутствии к тому оснований.
Выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права, обстоятельства, имеющие значение для дела, не подтверждены доказательствами.
Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Закон (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ) предполагает как возмездное, так и безвозмездное пользование принадлежащим собственнику жилым помещением третьими лицами.
ООО УК "ПИФагор" не представило доказательств, что после возникновения права собственности на квартиру, они обращались к ответчикам с требованием об уплате ими арендной платы, либо иным образом указывали ответчикам на то, что использование принадлежащего ему жилого помещения для проживания, не является для последних безвозмездным.
Кроме того, ООО УК "ПИФагор" не представило суду каких-либо доказательств, что ответчики каким-либо образом обогатились в результате передачи им квартиры по акту приема-передачи. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что ответчики получил доход от использования спорного имущества.
Как видно из материалов дела квартира была передана А.А.Г. ООО "Гавань роста" без отделочных работ. Он проживает в ней с семьей с *** года, произвел ремонт, оплачивает коммунальные платежи, считает себя собственником спорной квартиры. ООО УК "ПИФагор", зная о фактическом проживании А-вых без законных на то оснований, их права на проживание в квартире в установленном порядке длительное время не оспаривало. С учетом характера сложившихся между сторонами правоотношений по пользованию квартирой, то есть безвозмездного с разрешения собственника проживания в ней А-вых, факт неосновательного обогащения не нашел своего подтверждения.
Сфло по себе обстоятельство того, что ООО УК "ПИФагор" лишено возможности пользоваться спорным имуществом не влечет обязанность ответчиков выплачивать ему вышеуказанные суммы в качестве неосновательного обогащения.
Таким образом, решение суда в части взыскания с А-вых суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований ООО УК "ПИФагор" в указанной части.
Руководствуясь ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда города Челябинска от 15 марта 2013 года в части взыскания с А.А.Г., А.А.В., А.Е.А. неосновательного обогащения в размере *** рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере *** копеек, всего *** копеек отменить, принять в данной части новое решение:
"В удовлетворении исковых требований ООО Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная аллея" к А.А.Г., А.А.В., А.Е.А. о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, - отказать".
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу А.А.Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)