Судебные решения, арбитраж

"ОБОБЩЕНИЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С РАССМОТРЕНИЕМ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ О ПРАВАХ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА"

Разделы:
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ОБОБЩЕНИЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С РАССМОТРЕНИЕМ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ
О ПРАВАХ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

В соответствии с планом работы Самарского областного суда на 1 полугодие 2015 года проведено обобщение судебной практики по спорам о правах на объекты недвижимого имущества (за исключением земельных участков) за период 2013 года - 2014 года.
Самарским областным судом для проведения обобщения из районных судов Самарской области были истребованы гражданские дела названной категории выборочно за 2013 - 2014 года.
Всего на обобщение поступило 878 дел.
Из них наибольшее количество дел по следующим категориям:
- по искам о признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации,
- по искам о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования,
- по искам о признании права собственности на недвижимое имущество на основании договоров о долевом участии в строительстве,
- по искам о признании права собственности на самовольные постройки,
- по искам о регистрации сделок и перехода права собственности в порядке ст.ст. 165, 551 ГК РФ.
Споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом РФ.
В силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).
1. Иски о признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации.
Приватизация жилого помещения представляет собой бесплатную передачу в собственность гражданина РФ занимаемого им по договору социального найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда социального использования. Граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных законодательством РФ и субъектов РФ (ст.ст. 1, 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").
Базовым нормативно-правовым актом, регулирующим отношения в сфере приватизации жилых помещений, является Закон РФ от 4 июля 1991 года N 1541 "О приватизации жилищного фонда в РФ" с последующими изменениями.
При разрешении дел, связанных с применением названного закона, судьям следует также применять следующие нормативно-правовые акты: Федеральный закон РФ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" от 29.12.2004 года N 189-ФЗ (статьи 2, 7, 12, 20); Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ.
Разъяснения по ряду вопросов, возникающих при рассмотрении судами дел данной категории, приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что при рассмотрении указанной категории дел у судов возникают определенные сложности при определении предмета доказывания.
В предмет доказывания по искам о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке приватизации входят следующие факты:
- - принадлежность спорного жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду социального использования;
- - заключение договора социального найма жилого помещения;
- - вселение истца в спорное жилое помещение в установленном порядке;
- - условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением;
- - обращение истца в уполномоченный собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения;
- - круг лиц, обладавших равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент обращения истца в уполномоченный собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения;
- - согласие всех лиц, обладавших равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент обращения истца в уполномоченный собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения, на его приватизацию;
- - наличие обстоятельств, препятствующих приватизации спорного жилого помещения.
Следует помнить, что право на приватизацию не является абсолютным, и возможность его реализации поставлена законодателем в зависимость от наличия определенных условий и отсутствия ограничений, установленных действующими нормами права.
В связи с этим, при рассмотрении дел данной категории в первую очередь необходимо исследовать вопрос о том, отнесен ли спорный объект недвижимого имущества к жилому фонду социального использования.
В качестве примера можно привести решение Кировского районного суда г. Самары от 03.06.2014 года, которым правомерно отказано в удовлетворении исковых требований И.М.В. к Департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании права собственности на жилое помещение, расположенное в <...>, в порядке приватизации.
Судом установлено, что И.М.В. предоставлено право на занятие комнаты N <...> в общежитии, расположенном по вышеуказанному адресу, на основании ордера N <...> от 17 октября 1996 года, в силу трудовых отношений с ПЖРТ Кировского района.
Впоследствии между МП ЭСО (наймодателем) и И.М.В. (нанимателем) заключен договор N <...> от 29.04.2010 года найма жилого помещения в муниципальном общежитии. В силу договора наймодатель передал И.М.В. и членам ее семьи за плату жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, площадью 13, 7 кв. м, расположенное по вышеуказанному адресу. Жилое помещение предоставлено в связи с работой в МП ЭСО.
Из материалов дела следует, что на основании Решения Малого Совета Самарского горсовета народных депутатов от 17.09.1992 N <...> дом N <...>, расположенный по адресу: <...>, включен в состав муниципального специализированного жилищного фонда со статусом общежития.
В данном случае к спорным правоотношениям не может быть применена ст. 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку вселение истца в спорную комнату имело место после передачи общежития в муниципальную собственность городского округа Самара. Спорная комната расположена в здании общежития, которое включено в состав муниципального специализированного жилищного фонда. Договор социального найма жилого помещения с истцом не заключался. Кроме того, И.М.В. не представлено доказательств о том, что данное жилое помещение было ей предоставлено на законных основаниях до отнесения спорного жилого помещения к муниципальному специализированному жилищному фонду.
Следует отметить, что по делам, изученным в процессе обобщения, не всегда правильно применялись положения ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которой к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.
Так, решением Кировского районного суда г. Самары от 20.10.2014 года были удовлетворены исковые требования З.Р.Г. о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей пл. 14 кв. м.
Из материалов дела следовало, что З.Р.Г. в связи с трудовыми отношениями с МОУ СОШ <...> 18.12.2008 года была предоставлена в пользование жилая площадь в муниципальном общежитии по вышеуказанному адресу.
Удовлетворяя исковые требования З.Р.Г., суд сослался на положения ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", и исходил из того, что поскольку ранее здание принадлежало ОАО <...> и решением Комитета по управлению имуществом от 01.02.2002 г. N 108 передано на баланс МП ЭСО, то на данную комнату распространяется правовой режим социального найма, каких-либо распоряжений, приказов о переводе спорной комнаты и придании ей режима специализированного жилого фонда не имеется.
Отменяя данное решение, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в апелляционном определении от 23.12.2014 года указала, что постановлением Главы Администрации Самарской области от 07.04.1994 года переданы в муниципальную собственность г. Самары объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизированных предприятий, в частности, общежитие по адресу: <...>, принадлежащие АО <...> (правопреемник Государственного Авиационного предприятия).
Согласно выписки из реестра муниципальной собственности, объект недвижимости по адресу <...> является муниципальной собственностью, включен в реестр муниципального имущества 27.04.1994 года за номером <...> со статусом общежитие.
Решением N <...> от 01.02.2002 года Комитета по управлению имуществом города Самары здание общежития д. 30 по <...> передано в хозяйственное ведение муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий г. Самары.
18.12.2008 года между Муниципальным предприятием по эксплуатации, содержанию общежитий г. Самары и З.Р.Г. заключен договор о передаче Нанимателю - З.Р.З. за плату во владение и пользование вышеуказанное жилое помещение для временного проживания в ней на период работы в МОУ СОШ <...>.
Следовательно, жилое помещение, предоставленное З.Р.Г. в качестве в общежития, передано из ведомственного фонда в муниципальный фонд в 1994 года.
Органом местного самоуправления сохранен статус общежития, что подтверждается передачей в 2002 года помещения в хозяйственное ведение Муниципального предприятия по эксплуатации и содержанию общежитий. Т.о., жилое помещение было предоставлено З.Р.Г. в общежитии, находящемся в муниципальном жилом фонде, а не в общежитии, принадлежащем государственному предприятию и в последующем переданном в ведение органов местного самоуправления, в связи с чем, к спорным правоотношениям не подлежит применению ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".
В соответствии с п. 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 11.04.2011 года N 4-П введение в законодательство нормы ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" было обусловлено задачей защиты прав именно тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилых помещений, принадлежащих другому наймодателю, не являющемуся их работодателем.
Конституционный суд РФ Постановлением от 11.04.2011 года N 4-П признал статью 7 закона "О введении в действие ЖК РФ" не соответствующей Конституции в той мере, в которой она не допускает возможность применения норм ЖК РФ о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями в жилых домах ведомственного фонда, использовавшихся в качестве общежитий и предоставленных гражданам после 1 марта 2005 года и здания, в которых они находятся переданы в ведение органов местного самоуправления также после этой даты.
В данном конкретном деле предоставленное З.Р.Г. жилое помещение было передано из ведомственного фонда задолго до 1 марта 2005 года - в 1994 году, и предоставлено З.Р.Г., как жилое помещение в общежитии муниципального, а не ведомственного фонда.
При указанных обстоятельствах, решение суда отменено, в удовлетворении иска З.Р.Г. отказано.
Анализ представленных на обобщение дел показал, что в судах области имеется различный подход к рассмотрению вопросов о возможности приватизации жилого помещения, в случаях, когда гражданин (истец) по документам занимал лишь часть жилого помещения, так называемое койко-место, в общежитии, но по факту использовал изолированное помещение, которое может выступать предметом договора социального найма (см. ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).
В приведенном ниже примере суд неправильно применил нормы материального права, а именно ч. 2 ст. 62 ЖК РФ, посчитав, что в данном случае имеет место неизолированное жилое помещение.
В частности, решением Промышленного районного суда г. Самары от 17 апреля 2014 года было отказано в удовлетворении исковых требований Р.Н.В., действующей в интересах несовершеннолетних детей Р.Е.А., Р.А.А. к Департаменту управления имуществом г.о. Самара о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. Отказывая в иске, суд исходил из того, что Р.Н.В. и ее дети пользовались жилой площадью (койко-местом) в общежитии, кроме того, суд сослался на ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", согласно которой приватизации не подлежат жилые помещения в общежитиях.
Отменяя данное решение, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в апелляционном определении указала, что Р.Н.В. было предоставлено койко-место площадью 6,05 кв. м в комнате N <...> жилой площадью 12,1 кв. м в общежитии, расположенном по адресу <...> для временного проживания в нем на период трудовых отношений с ОАО завод им. А.М. Тарасова. Р.Н.В. зарегистрирована в спорном жилом помещении с 16.12.1997 года, на ее имя открыт лицевой счет на койко-место площадью 6,05 кв. м.
Согласно выписке из реестра муниципальной собственности, комната N <...>, расположенная по адресу: <...> является муниципальной собственностью, включена в реестр муниципального имущества 03.12.2001 года за номером <...> на основании постановления главы г. Самары N 1497 от 03.12.2001 года.
Судебная коллегия указала, что сама по себе передача дома в муниципальную собственность повлекла за собой утрату его статуса как общежития, и истец не могла быть ограничена в праве на получение занимаемого жилого помещения в собственность в порядке приватизации. Кроме того, материалами дела подтверждается, что Р.Н.В. с детьми фактически пользовалась не койко-местом, а всей жилой комнатой N <...> в указанном доме.
Гражданину, фактически пользовавшемуся всем жилым помещением (комнатой) в доме, являвшемся общежитием, и проживающему в нем на момент вступления в силу ст. 7 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" не может быть отказано в заключении договора социального найма на все изолированное жилое помещение, если это жилое помещение на момент вступления в силу указанной статьи Вводного закона не было предоставлено в установленном порядке в пользование нескольких лиц, либо право пользования жилым помещением других лиц прекратилось по основаниям, предусмотренным законом (выезд в другое место жительства, смерть и т.п.).
Как следует из материалов дела, Р.Н.В. фактически пользовалась изолированной комнатой N <...> с момента вселения и до момента рассмотрения спора в суде в 2014 году, проживала в ней без подселения других лиц, оплачивала всю занимаемую жилую площадь указанной комнаты с 2006 года.
С учетом изложенного, решение Промышленного районного суда г. Самары от 17.04.2014 года отменено, исковые требования Р.Н.В. удовлетворены.
Правильной является практика судов об удовлетворении исковых требований о приватизации жилых помещений в случаях, когда общежития, ранее принадлежавшие государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и впоследствии были переданы предприятиям иной формы собственности в порядке приватизации. К отношениям по передаче в муниципальную собственность жилых помещений, которые ранее принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и впоследствии были переданы предприятиям иной формы собственности в порядке приватизации, подлежит применению ст. 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", как регулирующая сходные отношения.
Как пример можно рассмотреть решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 13 марта 2014 года, которым удовлетворены требования П.В.В. о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.
Из материалов дела следует, что на основании совместного решения администрации и профсоюзного комитета Самарского отделения Куйбышевской железной дороги МПС РФ П.В.В., работающего в НОКр, на состав семьи П.Р.Р. - жену и сына - П.В.В., выдан ордер N <...> от 15.02.2001 года на право занятия жилой площади в общежитии - комнаты 22 по <...>.
П.Р.Р. и ее несовершеннолетний сын с 21.02.2001 года постоянно зарегистрированы по данному адресу. 27.12.2005 года брак между П.Р.Р. и П.В.В., расторгнут.
16.11.2007 года. решением комиссии по жилищным вопросам ОАО "РЖД", в связи с трудовыми правоотношениями истицы П.Р.Р. с ОАО "РЖД", П.Р.Р. предоставлена комната N <...>, расположенная по адресу: <...>.
Кроме того, между ОАО "РЖД" и П.Р.Р. заключен договор найма специализированного жилого помещения в общежитии N НГЧ-4/1-22 от 21.06.2010 г. сроком на пять лет. Истец и ее несовершеннолетний сын постоянно проживают в спорной квартире. На имя П.Р.Р. открыт лицевой счет N <...> на комнату <...>.
Согласно распоряжению Правительства Российской Федерации от 20 августа 2002 года N 1155-р и Постановлению Правительства Российской Федерации от 18 сентября 2003 года N 585 "О создании открытого акционерного общества "Российские железные дороги" имущественный комплекс ФГУП КБШ ЖД внесен в уставный капитал создаваемого ОАО "РЖД". Свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 20 мая 2004 года подтверждается прекращение деятельности ФГУП КБШ ЖД, имущественный комплекс которого внесен в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества.
На основании договора о безвозмездной передаче здания общежития в муниципальную собственность г.о. Самара от 05.04.2011 года, заключенного между Департаментом управления имуществом г.о. Самара и ОАО "РЖД", постановлением администрации г.о. Самара N 221 от 31.03.2011 года общежитие передано в муниципальную собственность г.о. Самара.
Согласно постановлению Главы Администрации городского округа Самара от 31 марта 2011 года N 221, занимаемая истцом комната включена в реестр муниципального имущества под номером <...>.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Как верно отмечено судом, урегулировав последствия отношений по передаче в муниципальную собственность жилых помещений, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), Жилищный кодекс Российской Федерации не урегулировал последствия сходных отношений по передаче в муниципальную собственность жилых помещений, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и впоследствии переданных предприятиям иной формы собственности в порядке приватизации. В связи с этим, суд правомерно к отношениям по передаче в муниципальную собственность жилых помещений, которые ранее принадлежали государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и впоследствии были переданы предприятиям иной формы собственности в порядке приватизации, применил ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", как регулирующую сходные отношения.
Таким образом, занимаемое истцом жилое помещение в общежитии, ранее принадлежавшее государственному унитарному предприятию, а впоследствии перешедшее в собственность ОАО "Российские железные дороги", в 2011 году было передано в муниципальную собственность, на момент передачи здания общежития в собственность ОАО "Российские железные дороги" и в муниципальную собственность П.Р.Р. и ее несовершеннолетний сын на законных основаниях занимали жилое помещение - изолированную комнату N <...>, расположенную в здании общежития. Истица П.В.В. от участия в приватизации отказалась и выразила согласие на приватизацию жилого помещения ее несовершеннолетним сыном П.В.В. С учетом изложенного, суд обоснованно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.
Данная позиция соответствует позиции судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 17.12.2013 года по делу N <...> по иску Г.М.Г. к Департаменту управления имуществом г.о. Самара о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Однако, указанные положения закона не всегда принимаются во внимание судами.
Так, решением Центрального районного суда г. Тольятти от 28.08.2013 года удовлетворены исковые требования А.И.В. об обязании ФГУЗ <...> заключить с истцом договор приватизации части жилого дома, расположенного по адресу: <...> о признании недействительным решение исполкома Тольяттинского городского Совета депутатов трудящихся от 14.11.1974 года N <...> в части утверждения служебным жилым помещением однокомнатной квартиры <...> ж/пл. 16,7 кв. м; признании недействительным Постановления администрации г. Тольятти от 01.09.1992 года N 857 в части включения в число служебных жилых помещений квартиры <...> ж/пл. 16,6 кв. м. Решением суда признано право А.И.Ф. на приватизацию части жилого дома, расположенного по адресу: <...>.
Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу, что А.И.Ф. проживает в спорном жилом помещении, с рождения, т.е. с 01.05.1988 года. Жилое помещение предоставлено в 1967 году в порядке очередности дедушке истца В.И.Ф., который работал в санатории шофером. В 1975 году был выдан служебный ордер на данную квартиру, которой присвоен статус служебного помещения решением исполкома Совета народных депутатов от 14.11.1974 года.
По мнению суда, статус служебного жилого помещения не мог быть присвоен жилому помещению, не свободному от прав третьих лиц, т.к. В.И.Ф. занимал спорное жилое помещение на основании договора социального найма.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда 14 января 2014 года отменила указанное решение в связи с тем, что согласно представленным материалам, спорное имущество является федеральной собственностью и находится в оперативном управлении ГУЗ <...>. Спорное жилое помещение было включено в состав служебного жилого помещения решением исполкома Тольяттинского городского Совета депутатов трудящихся от 14.11.1974 года N <...>.
Из дела следовало, что В.И.Ф., который приходился истцу А.И.Ф. дедушкой, и который и умер 23.11.1985 года, в январе 1975 года был выдан служебный ордер на состав семьи три человека на строение N <...> в санатории <...> кв. N <...> на основании решения исполкома от 14.10.1974 года. В.И.Ф. получив служебный ордер на спорное жилое помещение в январе 1975 года, до своей смерти - 23.11.1985 года, в течение 10 лет, не оспаривал решение органа местного самоуправления о присвоении статуса служебного помещения квартире <...> в доме <...> в Санатории <...>. Право пользования А.И.Ф. спорным жилым помещением производно от права пользования нанимателя В.И.Ф., которому было предоставлено служебное жилое помещение.
Выводы суда о том, что спорое жилое помещение предоставлено В.И.Ф. в 1967 году на основании договора социального найма не подтверждены допустимыми и достоверными доказательствами, а сам факт регистрации в спорном помещении с 1967 года, не может служить подтверждением факта предоставления жилого помещения В.И.Ф. на основании договора социального найма. При этом, следует отметить, что в поквартирной карточке не указаны основания вселения В.И.Ф. в спорное жилое помещение в 1967 года.
В силу статьи 4 закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" договор приватизации спорного жилого помещения может быть заключен учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, только с согласия собственников.
Поскольку согласие собственника - Российской Федерации, в лице соответствующего органа, на приватизацию служебного жилого помещения, занимаемого А.И.Ф., не получено, руководителем ФГУЗ Санаторий <...> правомерно отказано в заключении договора приватизации спорного жилого помещения.
Принимая во внимание изложенное, решение Центрального районного суда г. Тольятти отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Ошибочное отнесение жилого помещения маневренного фонда к муниципальному жилому фонду социального использования стало причиной отмены решения Чапаевского городского суда от 05.12.2013 года по иску П.Т.А. к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Чапаевск, Администрации городского округа Чапаевск о признании права собственности в порядке приватизации.
Из материалов дела следует, что на основании договора N <...> найма жилого помещения в общежитии от 15.12.2006 года, заключенного между МУП "Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству г. Чапаевска" и А. (Ш.) М.А., жилое помещение по адресу: <...>, было представлено во владение и пользование последней в связи с работой в ДКУ.
Впоследствии в жилое помещение по указанному выше адресу в качестве члена семьи А.М.А. вселилась ее сестра Ш.Ж.А..
21.05.2009 года с Ш.Ж.А. заключен договор N <...> найма жилого помещения в общежитии, в соответствии с которым ей предоставлена во владение и пользование комната N <...>, расположенная по вышеуказанному адресу для временного проживания в ней.
26.09.2013 года между МБУ "Управление по обслуживанию и содержанию объектов социальной сферы и жилищно-коммунального хозяйства г.о. Чапаевск" и Ш.Ж.А. заключен договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда (маневренный фонд), согласно которому Ш.Ж.А. передано во владение и пользование жилое помещение специализированного жилищного фонда, находящееся в городского округа Чапаевск - комната N <...> в доме N <...> по <...>, общей площадью 19,7 кв. м.
В соответствии с соглашением N <...> к договору от 26.09.2013 года, заключенному "Управление по обслуживанию и содержанию объектов социальной сферы и жилищно-коммунального хозяйства г.о. Чапаевск" и Ш.Ж.А., указанное жилое помещение предоставлено во владение и пользование брату Ш.Ж.А. - П.Т.А.
28.09.2013 года П.Т.А. зарегистрирован по месту жительства в спорном жилом помещении.
Удовлетворяя исковые требования П.Т.А., суд со ссылкой на положения ст. 7 ФЗ от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации", пришел к выводу о том, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями в общежитии, расположенном по адресу: <...>, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма, поэтому истец имеет право на приватизацию спорного указанного жилого помещения.
Отменяя вышеназванное решение суда, судебная коллегия в апелляционном определении от 03.02.2014 года указала, что ссылка суда на ст. 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ" несостоятельна, поскольку спорное жилое помещение предоставлено П.Т.А. после введения в действие ЖК РФ по договору найма жилого помещения специализированного жилищного фонда (маневренный фонд).
Согласно пункту 3 части 1, части 3 статьи 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся жилые помещения маневренного фонда, которые не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.
Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 года N 42 установлено, что включение жилых помещений в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Как усматривается из материалов дела, на основании Постановления Чапаевской городской Думы от 28.04.2004 года N 259 "О перечне объектов жилищно-коммунального хозяйства и социально культурной сферы ОАО Дорожно-строительной компании <...>, передаваемых в муниципальную собственность г. Чапаевска" здание (общежитие), расположенное по адресу: <...>, внесено в реестр муниципальной собственности городского округа Чапаевск Самарской области в раздел 12 (муниципальный жилищный фонд).
Распоряжением администрации г.о. Чапаевск Самарской области N Д-7/681 от 18.11.2011 года общежитие, расположенное по вышеуказанному адресу, исключено из специализированного жилищного фонда, включено в муниципальный жилищный фонд и отнесено к жилым помещениям маневренного фонда.
В соответствии со ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания.
Данные обстоятельства не учтены судом при принятии решения.
Т.о., вывод суда первой инстанции о применении к спорным правоотношениям ст. 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ" является неправомерным, свидетельствующим об ошибочном толковании норм жилищного законодательства, т.к. жилое помещение по вышеуказанному адресу предоставлено истцу по договору найма жилого помещения специализированного жилищного фонда (маневренный фонд) после введения в действие ЖК РФ. У истца не возникло право пользования спорной комнатой на условиях социального найма и право на приватизацию данного жилого помещения.
На момент передачи указанного жилого помещения в муниципальную собственность истец в нем не проживал, был вселен после отнесения его к специализированному жилищному фонду с соблюдением установленных законом требований. Доказательств принятия решения уполномоченным органом об изменении статуса предоставленного истцу жилого помещения в материалы дела не представлено. Доказательств того, что истец в установленном законом порядке признан малоимущим и нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма, а также постановки его на учет для получения жилого помещения по договору социального найма стороной истца не представлено.
Решение суда отменено, в удовлетворении иска П.Т.А. отказано.
2. Иски о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования.
Наследственные отношения регулируются правовыми нормами, действующими на день открытия наследства. В частности, этими нормами определяются круг наследников, порядок и сроки принятия наследства, состав наследственного имущества.
При разрешении споров по делам, возникающим из наследственных правоотношений, судам надлежит выяснять, кем из наследников в установленном статьями 1152 - 1154 ГК РФ порядке принято наследство, и привлекать их к участию в деле в качестве соответчиков.
В состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество (пункт 1 статьи 1175 ГК РФ).
При рассмотрении такой категории дел следует помнить, что обращение в суд с иском о включении имущества в наследственную массу свидетельствует о наличии спора о праве, так как доказывается принадлежность имущества наследодателю на момент смерти. Вещи и имущество включаются в состав наследства при условии, что наследодатель имел на них определенное вещное право (право собственности). О необходимости существования права на вещь имеется прямое указание закона (пункт 1 статьи 1112 ГК РФ). Такая принадлежность подлежит подтверждению соответствующими правоустанавливающими документами.
Иски о включении имущества в состав наследства по общему правилу рассматриваются в суде по месту жительства ответчика. Если же иск связан со спором о праве на недвижимое имущество, то он рассматривается судом по месту нахождения такого имущества.
Ознакомление с судебной практикой показало, что необходимость в решении вопроса о включении имущества в наследственную массу возникает, как правило, в ситуациях, когда у наследодателя право собственности на имущество оформлено ненадлежащим образом.
Так, жилое помещение, предоставленное гражданину по договору социального найма, после смерти нанимателя не переходит к его наследникам по закону или завещанию. Объектом наследования может быть только жилое помещение, принадлежавшее умершему гражданину на праве собственности.
Передача приватизируемых жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в ЕГРП. Решение о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
Вместе с тем имеется одно исключение, когда наследники умершего нанимателя могут претендовать на жилое помещение, в отношении которого не завершен процесс приватизации, т.е. не заключен договор о передаче жилого помещения в собственность нанимателя и не произведена государственная регистрация этого договора.
Необходимо отметить, что на протяжении довольно долгого времени практика рассмотрения таких дел складывалась в пользу наследников, поскольку суды включали такие жилые помещения в наследственную массу по причине того, что первоначально Верховный Суд РФ дал расширенную интерпретацию волеизъявления лица, изъявившего желание приватизировать жилое помещение: оно могло быть выражено как в форме заявления, так и иным способом, в частности нотариально удостоверенной доверенности на совершение действий, связанных с приватизацией жилья.
Однако, впоследствии практика Верховного Суда РФ по этому вопросу поменялась.
Подтверждением намерений наследодателя приватизировать жилье и основанием для включения такого жилья в наследственную массу является подача заявления о приватизации в уполномоченные органы. Другие действия (например, выдача доверенностей, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах и т.п.) не являются основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя занимаемого им по договору социального найма жилья.
В качестве примера правильного разрешения спора можно привести решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 22 апреля 2014 года, которым отказано в удовлетворении требований В.Д.В. и Ш.В.В. к Г.В.В., мэрии г.о. Тольятти о признании приватизации жилого помещения состоявшейся.
Согласно материалам дела квартира, расположенная по адресу <...> была предоставлена Г.Н.И. на основании ордера. Г.Н.И. умерла 13.11.2012 года.
При жизни Г.Н.И. квартира не была приватизирована. Факт обращения Г.Н.И. в уполномоченный орган с заявлением о приватизации со всеми необходимыми документами установленного образца для оформления договора передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации не нашел своего подтверждения. Действия Г.Н.И. по выдаче 07.08.2012 года доверенности на имя К.О.Ф., в которой доверила приватизировать вышеуказанное жилое помещение, сами по себе без ее обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют и основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя занимаемого им по договору социального найма жилого помещения являться не могут.
Как указано выше, в предмет доказывания по делам о признании права собственности на наследственное имущество входят, в том числе обстоятельства, свидетельствующие о принадлежности имущества наследодателю.
Сложность рассматриваемой проблемы можно проиллюстрировать на следующем примере.
03.02.2014 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда отменила решение Сергиевского районного суда Самарской области от 02.12.2013 года, которым удовлетворены исковые требования Г.В.П. о включении в наследственную массу объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, и признано за истцом права собственности на вышеуказанный объект в порядке наследования по завещанию.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи земельного участка от 21.02.2003 года К.В.И. приобрел земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства общей площадью 2191,20 кв. м, находящийся по адресу: <...>. 27.06.2007 года К.В.И. было выдано Администрацией Сергиевского района Самарской области разрешение на строительство нового дома взамен старого общей площадью 68,30 кв. м на вышеуказанном земельном участке со сроком действия до 31.12.2017 года.
15.04.2011 года К.В.И. завещал Г.Г.П. все свое имущество, какое ко дню смерти окажется ему принадлежащим, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, в том числе земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства, находящиеся в <...>, что подтверждается завещанием, удостоверенным нотариусом нотариального округа Сергиевский Самарской области П.М.Ю., зарегистрированным в реестре за N <...>.
29.11.2012 года К.В.И. подарил С.А.А. земельный участок, расположенный по адресу: <...>.
17.12.2012 года С.А.А. по договору купли-продажи продал данный земельный участок за 150 000 рублей Е.Е.Н., которая зарегистрировала за собой право собственности на земельный участок в Управлении Росреестра по Самарской области 26.12.2012 года.
Из расписки от 17.12.2012 года, следует, что Е.Е.Н. отдала С.А.А. деньги в размере 150 000 рублей за покупку земельного участка и недостроенного дома.
02.03.2013 года К.В.И. умер, после его смерти заведено наследственное дело по заявлению Г.Г.П. о принятии наследства по завещанию.
На момент смерти К.В.И. объект незавершенного строительства по вышеуказанному адресу имел общую площадь застройки 79,4 кв. м, 45% готовности.
Удовлетворяя исковые требования Г.Г.П., суд исходил из того, что на день смерти К.В.И. осталось принадлежавшее ему имущество в виде объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 79,4 кв. м, которое он никому не дарил и не продавал, а потому указанный выше объект незавершенного строительства суд включил в наследственную массу и признал за истцом право собственности по праву наследования по завещанию.
Однако, суд первой инстанции необоснованно сделал вывод о том, что наследодателю принадлежало имущество в виде объекта незавершенного строительства, поскольку данный объект наследодателем при жизни не был достроен и введен в эксплуатацию, соответственно имеет признаки самовольной постройки, на которую в соответствии со ст. 222 ГК РФ можно признать право собственности только за лицом, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании находится земельный участок.
Распорядившись при жизни земельным участком, подарив его С.А.А., К.В.И. никаких прав на объект незавершенного строительства не заявлял. После продажи С.А.А. земельного участка Е.Е.Н., К.В.И. также никаких прав на объект незавершенного строительства не предъявлял.
В соответствии с абз. 5 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Таким образом, суд, делая вывод о принадлежности наследодателю объекта незавершенного строительства, не учел установленный законом принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, и не дал надлежащую оценку расписке от 17.12.2012 года, из которой следует, что Е.Е.Н. приобрела у С.А.А. земельный участок и недостроенный дом.
При таких обстоятельствах, решение суда отменено, в удовлетворении иска Г.Г.П. отказано.
3. Иски о признании права собственности на недвижимое имущество на основании договоров о долевом участии в строительстве.
При рассмотрении дел названной выше категории, базовым является ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Разъяснения по ряду вопросов, возникающих при рассмотрении судами дел данной категории, приведены в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года.
Согласно ч. 1, 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
В предмет доказывания по искам о признании права собственности на недвижимое имущество на основании договоров о долевом участии в строительстве входят следующие факты: заключение договора о долевом участии в строительстве и предмет договора - объект долевого строительства; в случае переуступки прав - заключение договора о переуступки доли в строительстве; оплата дольщиком обусловленной договором цены; выполнение застройщиком своих обязательств по договору; ведение застройщиком строительства в установленном законом порядке (наличие разрешительной документации на строительство, правоустанавливающих документов на земельный участок под объектом); завершение строительства объекта долевого строительства, передача застройщиком по акту приема-передачи объекта строительства и принятие его дольщиком; введение объекта долевого строительства в эксплуатацию; процент готовности объекта незавершенного строительства; постановка объекта долевого строительства на технический учет, присвоение объекту адреса; причины невозможности регистрации права собственности истца на объект долевого строительства; доля истца в объекте незавершенного строительства.
Обобщение указанной категории дел показало, что установив обстоятельства того, что строительство дома ведется в установленном порядке, с наличием разрешительной документации, что истец свои обязательства выполнил по договору в полном объеме, суды в большинстве случаев удовлетворяли заявленные исковые требования.
В частности, решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области удовлетворены исковые требования П.А.Е. к ООО <...> о признании договора участия в долевом строительстве заключенным и признании права собственности на долю в незавершенном строительстве доме в виде однокомнатной квартиры N <...>, расположенной по строительному адресу <...>, в юго-восточном торце жилого дома N <...>, строительный номер дома <...>.
В ходе рассмотрения иска суд установил, что на основании договора аренды земельного участка от 17.10.2006 года мэрией г. Тольятти предоставлен ООО <...> земельный участок площадью 393 кв. м для строительства 9-этажной жилой вставки по вышеуказанному адресу. 27.01.2010 года застройщику выдано разрешение на строительство дома. Срок действия разрешения до 20.12.2010 года, впоследствии срок продлен до 31.12.2013 года.
20.01.2011 года между ООО <...> и П.А.Е. заключен договор долевого участия в долевом строительстве в отношении однокомнатной квартиры. Срок передачи квартиры истцу предусмотрен не позднее 2 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Планируемая передача документов на ввод дома в эксплуатацию - 4 квартал 2011 года. Государственную регистрацию данный договор не прошел, т.к. в дальнейшем в продлении разрешения на строительство ответчику мэрией г.о. Тольятти было отказано.
Ссылаясь на положения ст.ст. 4, 6 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", суд обоснованно удовлетворил предъявленный иск, указав, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве, заключенного между сторонами невозможна по объективным причинам (отсутствие продления разрешения на строительство), при этом истец исполнил взятые на себя по договору обязательства, доказательств того, что строительство дома велось с нарушением требований градостроительного законодательства не представлено. Кроме того, решением Арбитражного суда Самарской области от 19.08.2013 года признано недействительным постановление мэрии г.о. Тольятти об отказе ООО <...> в продлении срока действия разрешения на строительство, мэрия обязана устранить допущенные нарушения путем принятия решения о продлении срока действия разрешения на строительство до 31.12.2013 года.
Вместе с тем, анализируя практику рассмотрения вышеназванной категории дел, следует отметить, что некоторые суды неправомерно руководствовались положениями ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30.12.2004 года при рассмотрении споров между гражданами и жилищно-строительными либо жилищно-накопительными кооперативами.
Например, судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда 26.11.2014 года отменено решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 09.09.2014 года, которым признано за З.А.В. право собственности на долю в незавершенном строительством доме по адресу: <...>, между жилыми домами N <...> по <...> и N <...> по <...> в виде трехкомнатной квартиры N <...>.
Удовлетворяя исковые требования З.А.В., суд исходил из того, что строительство указанного выше дома ведется в установленном порядке, с наличием разрешительной документации, истец свои обязательства по договору исполнил в полном объеме, в то время, как в оговоренные условиями договора сроки дом в эксплуатацию не сдан, чем нарушаются права истца на встречное исполнение обязательств. Не уплата истцом дополнительных взносов, установленных решением общего собрания членов ЖСК, как указал суд, не является основанием к отказу в иске, в то время, как ЖСК может предъявить истцу самостоятельные требования о взыскании данных платежей.
Судебная коллегия пришла к выводу, что решение постановлено судом с нарушением норм материального права.
Из материалов дела следует, что 07.12.2005 года между ЖСК <...> (кооператив) и З.В.П. (член кооператива) заключен договор N <...> на строительство трехкомнатной квартиры, расположенной на 10 этаже, в доме-вставке между домами N <...> по <...> и N <...> по <...>, общей площадью 88,7 кв. м. Сумма паевого взноса составила 200 000 руб., стоимость квартиры определена в 1 090 400 руб. В соответствии с условиями договора строительство дома должно было закончиться в 2007 г.
13.03.2012 года между З.В.П. и З.А.В. заключен договор уступки права требования в отношении указанного жилого помещения, согласованный с ЖСК <...>. При этом, З.А.В. поименован в договоре, как член кооператива.
Также из материалов дела следует, что изначально строительство вышеуказанного дома велось без какой-либо разрешительной документации.
16.12.2008 года между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК <...> заключен договор аренды земельного участка, разрешение на строительство жилого дома-вставки между домами N <...> по <...> и N <...> по <...>, получено застройщиком 29.05.2012 года, срок его действия продлен до 29.12.2013 года.
До настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан, степень готовности дома составляет 95%. Вместе с тем, решением Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 13.09.2012 года установлено, что возведение указанного дома-вставки, осуществляющееся в нарушение проекта, оказала негативное влияние на примыкаемые к нему жилые дома, повлекшее за собой разрушение первого подъезда дома N <...> по <...>, потребовавшее отселения жильцов в виду наличия угрозы их жизням и здоровью. Также установлено наличие угрозы жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Указанным решением определен круг мероприятий, направленных на устранение данной угрозы.
При этом до настоящего времени решение суда, а также мероприятия по приведению дома-вставки в соответствие строительным и техническим нормам и правилам, позволившие бы ввести дом в эксплуатацию, в полном объеме не исполнены и не устранены.
Судебная коллегия указала, что в соответствии с п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом ВС РФ 04.12.2013 года федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.
Согласно абз. 2 п. 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом ВС РФ 04.12.2013 года решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, соответствующую объекту долевого строительства, передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости или строительство объекта не завершено. При этом необходимо устанавливать факт совершения сделки, ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, передачи объекта долевого строительства истцу, причин, по которым объект не вводится в эксплуатацию, степень готовности объекта незавершенного строительства, факт осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.
В соответствии со ст. 222 п. 3 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Вместе с тем, в материалах дела не имеется сведений о соответствии испрашиваемого объекта строительным, техническим, санитарным, противопожарным, градостроительным нормам и правилам, но имеются сведения о причинах, по которым объект не вводится в эксплуатацию, препятствующих удовлетворению заявленных истцом требований.
В данном случае не установлено, что право истца на получение по окончании строительства дома испрашиваемого им жилого помещения кем-либо оспаривается, либо кто-то претендует на данное имущество.
Нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию, а также наличие у ответчика к истцу претензий по неуплате дополнительных взносов само по себе не может служить основанием к удовлетворению заявленных требований при наличии вышеуказанных обстоятельств.
С учетом изложенного, решение суда отменено, исковые требования З.А.В. оставлены без удовлетворения.
По аналогичным основаниям апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда от 20.08.2014 года отменено решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от 04.06.2014 года по иску П.В.Я. к ГСК N 141 <...> о признании права собственности на нежилое помещение в незавершенном строительством объекте.

4. Иски о признании права собственности на самовольные постройки.
При рассмотрении дел данной категории судам необходимо руководствоваться положениями Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, разъяснениями постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года.
Дела данной категории рассматриваются судами в порядке искового производства по искам граждан к органам местного самоуправления.
По правилу, установленному п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поскольку самовольная постройка создается вопреки требованиям закона, лицо, ее создавшее, право собственности не приобретает. В виде исключения право собственности на самовольно возведенный объект может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (абз. 1 п. 25 Постановления Пленума N 10/22). Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, ее осуществившим, только тогда, когда оно одновременно является субъектом права собственности на земельный участок либо обладает им на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Таким образом, гражданское законодательство устанавливает приоритет прав владельцев земельных участков над правами лиц, осуществивших строительство. Даже если на создание самовольной постройки у застройщика были все разрешения, однако выяснится, что земельный участок принадлежит другому лицу, оснований для признания права собственности за застройщиком нет. Данное право может возникнуть только у правообладателя земельного участка на основании соответствующего решения по делу по его иску к застройщику. Единственное, на что может рассчитывать застройщик, так это на возмещение расходов на постройку (абз. 2 п. 25 Постановления Пленума N 10/22).
Таким образом, обязательным условием легализации самовольной постройки является наличие у лица, обратившегося в суд с требованием о признании права собственности, определенного права на земельный участок, где осуществлена постройка.
Судам следует иметь в виду, что для признания права собственности на самовольную постройку за титульным владельцем земельного участка недостаточно установления только его прав в отношении земли. Необходимо отсутствие иных признаков самовольной постройки, в том числе существенного нарушения строительных норм и правил. Суду необходимо исследовать не только наличие прав на земельный участок, но и отсутствие других признаков самовольной постройки. Если они имеются, равно как имеются нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо угроза жизни и здоровью граждан, в иске о признании права собственности надо отказывать.
Одним из признаков самовольной постройки является отсутствие разрешений на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ). Выдача разрешений на строительство осуществляется органами местного самоуправления (ст. 8 ГрК РФ), за исключением случаев, указанных в ч. 5 ст. 51 ГрК РФ. Основанием выдачи разрешения является заявление с приложенными к нему документами в соответствии с перечнями, указанными в ч. 7 либо ч. 9 ст. 51 ГрК РФ. Форма разрешения на строительство утверждена Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".
Разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 5) иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получения разрешения на строительство не требуется (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Отсутствие разрешения на строительство объектов, для возведения которых разрешение необходимо, не может служить основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В этом случае суд должен установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абз. 2 п. 26 Постановления Пленума N 10/22).
Анализ представленных на обобщение дел показал, что суды, при разрешении таких споров правильно удовлетворяют исковые требования о признании права собственности на самовольную постройку за истцами, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где осуществлена постройка, учитывая при этом, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Суды при рассмотрении дел о признании права на самовольную постройку правомерно отказывают в удовлетворении иска в тех случаях, когда строения возводятся на земельных участках, разрешенный вид использования которого предполагает его застройку иными объектами капитального строительства.
Вместе с тем, некоторыми судами при рассмотрении данной категории дел не проверялось соблюдение целевого назначения земельного участка
Так, решением Красноглинского районного суда г. Самара от 11.11.2013 года за А.А.С. признано право собственности на реконструированное нежилое здание общей площадью 2 553,7 кв. м, 1-этажный, расположенное по адресу: <...>.
Отменяя данное решение, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в апелляционном определении от 05.02.2014 года указала, что согласно кадастровому паспорту, выписки из ЕГРП, свидетельства о праве собственности, разрешенный вид использования земельного участка на котором возведено нежилое здание - под садоводство. При этом, из материалов дела видно, что истцом на вышеуказанном земельном участке возведено (реконструировано) нежилое помещение - здание (торговый центр, выставка товаров).
Возведя на спорном земельном участке нежилое здание, истцом нарушены принципы целевого назначения земельного участка, а именно разрешенный вид использования (под садоводство) и требования градостроительных регламентов. Доказательства того, что истец обращался в уполномоченный орган с заявлением об изменении вида разрешенного использования, в материалах дела отсутствуют. Кроме того, истец не предпринимал меры к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, и истец не доказал, что сохранение спорного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Примером того, как не следует рассматривать дела вышеназванной категории, может служить решение Клявлинского районного суда Самарской области от 28.10.2013 года по иску Е.П.В. к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации м.р. Клявлинский Самарской области, администрации м.р. Клявлинский Самарской области о признании права собственности на самовольную постройку.
Согласно исковым требованиям Е.П.В. просил признать за ним право собственности на самовольную постройку - здание магазина <...>, расположенное по адресу <...>, ссылаясь на то, что он купил у муниципального района Клявлинский Самарской области земельный участок для строительства магазина. Впоследствии построил нежилое здание, однако, получил отказ в государственной регистрации права собственности на данный объект, в связи с отсутствием разрешения на строительство.
Удовлетворяя исковые требования, суд в решении сослался лишь на признание иска представителями ответчика.
В апелляционном порядке дело не рассматривалось.
Однако, по иску о признании права собственности на самовольную постройку признание ответчиком иска судом не может быть принято.
Из смысла статьи 222 ГК РФ следует, что при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо оценить соответствие самовольной постройки строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам в подтверждение отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, а также установить, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц. Наличие согласия местной администрации на сохранение самовольной постройки не освобождает истца от обязанности доказать соблюдение установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решен положительно.
Таким образом, для рассмотрения вопроса принятия признания иска ответчиком суд, по сути, должен рассмотреть дело по существу.

5. Иски о регистрации сделок и перехода права собственности в порядке ст.ст. 165, 551 ГК РФ.
Согласно ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Разъяснения по порядку рассмотрения данной категории споров даны в постановлении Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по пункту 3 статьи 551 ГК РФ являются именно факты владения истцом (покупателем), надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договору, вещью и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации.
Обобщение дел указанной категории показало, что в большинстве рассматриваемых судами дел данной категории, суды в качестве ответчиков привлекают сторону договора, которая уклоняется от обращения в органы ФРС с заявлением о регистрации перехода права.
Суды при установлении всех значимых обстоятельств, в том числе совершение сделки в надлежащей форме, содержание в договоре всех существенных условий договора, исполнение сделки обеими сторонами, удовлетворяли подобные требования.
В качестве примерна можно привести решение Красноглинского районного суда г. Самары от 19 ноября 2014 года, которым обоснованно удовлетворены исковые требования М.А.Г. к У.В.Л. о понуждении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и нежилое здание, расположенные по адресу: <...>.
Из материалов дела следует, что 11.09.2014 года между У.В.Л. и М.А.Г. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ответчица продает, а истица приобретает в собственность за плату следующее недвижимое имущество: земельный участок для индивидуального жилищного строительства категория земель: Земли населенных пунктов, общей площадью 1 368,69 кв. м по адресу: <...> участок 215 и нежилое здание назначение: нежилое здание этажность: 2 (подземных этажей - 1) общая площадь 524,5 кв. м по адресу: <...> участок 215. Стоимость отчуждаемого имущества составляет 12 000 000 руб. Данная сумма уплачена продавцу покупателем до заключения настоящего договора в полном объеме. Указанный договор имеет силу акта приема-передачи, стороны подтвердили, что продавец передал, а покупатель принял имущество.
11.09.2014 года вышеуказанный договор купли-продажи недвижимого имущества передан на государственную регистрацию. Однако, 18.09.2014 года государственная регистрация была приостановлена, в связи с тем, что У.В.Л. 15.09.2014 года подано заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, содержащее требование о возврате документов сданных 11.09.2014 года без проведения государственной регистрации.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд исходил из того, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.09.2014 года совершен в надлежащей форме, подписан сторонами, никем не оспорен, денежные средства перечислены на счет, указанный ответчиком, а спорное имущество передано истице по акту приема-передачи. Суд пришел к выводу, что У.В.Л. злоупотребляет своими правами продавца, т.к. в ходе рассмотрения дела не выявлено обстоятельств, указывающих на обоснованность и объективность подачи заявления о возврате документов без проведения государственной регистрации договора купли-продажи от 11.09.2014 года и перехода права собственности на спорный объект недвижимости, т.к. все условия по договору истицей исполнены надлежащим образом.
По итогам обобщения следует отметить, что судами области в целом правильно применяются нормы действующего законодательства, регламентирующие спорные отношения.
Вместе с тем, имеются и недостатки в работе, связанные с проведением формальной подготовки по делу и как следствие не определением юридически значимых обстоятельств на момент поступления иска в суд и принятия его к производству. В этой связи, следует указать судам на необходимость учесть указанные в обобщение ошибки в целях дальнейшего их недопущения.

Судья
Самарского областного суда
Е.П.ЗАНКИНА

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)