Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что договором купли-продажи нахождение квартиры у продавца в залоге для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате товара не предусмотрено, в связи с использованием покупателем кредитных средств залогодержателем будет являться банк.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья А.М. Григоренко
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи А.Х. Хисамова,
судей Р.Р. Хасаншина, Л.И. Сибгатуллиной,
при секретаре Г.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.Р. Хасаншина гражданское дело по апелляционным жалобам Управления Росреестра по Республике Татарстан и С.А.Г. на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 14 июля 2015 года, которым постановлено:
заявление Г.С. о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Республике Татарстан в государственной регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества, обязании осуществить государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу заявителя - удовлетворить.
Признать незаконным отказ Набережночелнинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в государственной регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества (квартиры), расположенного по адресу: <адрес>.
Обязать Набережночелнинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан осуществить по заявлению о государственной регистрации .... от 16.05.2015 года государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу Г.С..
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения, заслушав объяснения С.А.Г. и его представителя З.Е., представителя Управления Росреестра по Республике Татарстан Л. в поддержку апелляционных жалоб, представителя Г.С. - П., возражавшей против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия
установила:
Г.С. обратился с заявлением к Управлению Росреестра по Республике Татарстан о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу заявителя.
В обоснование заявленных требований указал, что по договору купли-продажи от 26 июня 2013 года им была передана С.А.Г. и С.А.С. квартира, расположенная по адресу: <...>.
Согласно п. 5 указанного договора расчет между сторонами производится с условием рассрочки платежа, при этом 550000 рублей - из собственных средств С-ных, 1600000 рублей - кредитными средствами на основании заключенного между ОАО "Сбербанк России" и С-ными кредитного договора .... от <дата>.
В связи с оплатой квартиры с использованием кредитных средств банка, в договоре купли-продажи от <дата> было внесено условие о возникновении залога на данную квартиру у ОАО "Сбербанк России" (п. 8), по этой причине право залога у продавца на квартиру в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ не возникает.
Однако обязательства по договору купли-продажи С-ными исполнены не были, оплата в полном объеме не произведена. При этом кредитный договор между ОАО "Сбербанк России" и С-ными расторгнут, ипотека в силу закона в пользу банка не состоялась.
16.05.2015 в Управление Росреестра Г.С. было подано заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона на указанную квартиру.
22.06.2015 в государственной регистрации ипотеки в силу закона на данную квартиру заявителю было отказано, поскольку договором купли-продажи от <дата> в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, ее нахождение у продавца в залоге для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате товара не предусмотрено. В связи с использованием покупателем кредитных средств, залогодержателем будет являться ОАО "Сбербанк России".
По мнению заявителя, является незаконным отказ в государственной регистрации ипотеки в силу закона на вышеуказанный объект недвижимости.
В связи с чем, Г.С. просил суд признать незаконным отказ в государственной регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества (квартиры), расположенного по адресу: <адрес>, обязать Управление Росреестра по Республике Татарстан осуществить по заявлению о государственной регистрации N 16/099/002/2015-2237 от 16.05.2015 государственную регистрацию ипотеки в силу закона в его пользу.
В судебном заседании представитель Г.С. - З.Р. заявленные требования поддержал.
Представитель Управления Росреестра по Республике Татарстан Р. в судебном заседании просила в удовлетворении заявления отказать.
Заинтересованное лицо С.А.Г. и его представитель И. в судебном заседании просили в удовлетворении заявления Г.С. отказать.
Заинтересованное лицо С.А.С. в суд не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания.
Суд вынес решение в приведенной выше формулировке.
В апелляционной жалобе представителем Управления Росреестра по Республике Татарстан Ш. ставится вопрос об отмене решения суда как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование поставленного вопроса указывается на законность отказа в регистрации залога в пользу заявителя, поскольку пунктом 8 договора купли-продажи предусмотрено, что у продавца залог на объект недвижимости не возникает, кроме того, залогодержателем определен ОАО "Сбербанк России". Данный пункт не был сторонами изменен или оспорен и признан недействительным.
В апелляционной жалобе С.А.С. также ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении заявления. При этом указывается на ошибочность вывода суда об утрате силы пункта 8 договора купли-продажи от <дата>, предусматривающего отсутствие у продавца право залога на квартиру. Вместе с тем, при переходе права собственности на квартиру государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществлена в пользу ОАО "Сбербанк России". По мнению автора жалобы, расторжение кредитного договора ОАО "Сбербанк России" с ним оснований на возникновение права залога у Г.С. не порождает.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции С.А.Г. и его представитель З.Е. требования апелляционной жалобы С.А.Г. поддержали, с апелляционной жалобой Управления Росреестра по Республике Татарстан согласились.
Представитель Управления Росреестра по Республике Татарстан Л. требования обеих апелляционных жалоб поддержал.
Представитель Г.С. - П. против удовлетворения апелляционных жалоб возражала, просила оставить решение суда без изменения.
Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционных жалоб в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявления в силу следующего.
Согласно пунктам 1 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
В соответствии со ст. 2 того же Федерального закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ч. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
Согласно ч. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Как видно из материалов дела, 26 июня 2013 года между Г.С. (продавец) и С.А.Г., С.А.С. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В этот же день указанная квартира была передана покупателю.
Согласно п. 5 данного договора расчет между сторонами производится с условием рассрочки двумя платежами, из которых 550000 рублей - собственные денежные средства покупателя и 1600000 рублей - кредитные средства на основании кредитного договора .... от <дата>, заключенного между ОАО "Сбербанк России" и покупателем.
Пунктом 8 договора установлено возникновение залога на данную квартиру у ОАО "Сбербанк России". Этим же пунктом договора предусмотрено, что право залога у продавца на квартиру в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ не возникает.
Материалами дела установлено, что по независящим от покупателя причинам вышеуказанный кредитный договор между ним и ОАО "Сбербанк России" был расторгнут. Ипотека в силу закона в пользу банка не состоялась. 12 сентября 2013 года запись о залоге в силу закона прекращена на основании заявления ОАО "Сбербанк России".
Разрешая спор по существу подобным образом, суд первой инстанции пришел к выводу об утрате действия п. 8 договора купли-продажи в части залога в пользу ОАО "Сбербанк России" и о возникновении у продавца права, предусмотренного ч. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, на залог квартиры. С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции признал незаконным отказ Набережночелнинского отдела Управления Росреестра по РТ, возложив обязанность осуществить государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу заявителя.
Судебная коллегия находит такой вывод суда неправильным.
Разрешая спор, суд не правильно определил имеющие значение для дела обстоятельства, нарушил нормы материального права.
Согласно ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Исходя из материалов дела, п. 8 договора, по которому залог у продавца на объект недвижимости не возникает, заявителем оспорен не был, с требованием об изменении условий договора к покупателю он также не обращался.
Поскольку ОАО "Сбербанк России" не является стороной договора, его отказ в выдаче С. кредита на условия договора купли-продажи повлиять не могут. Вместе с тем, по мнению судебной коллегии, отзыв закладной ОАО "Сбербанк России" изменение условий договора не влечет и возникновение права на залог у Г.С. не порождает.
В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Согласно ст. 20 того же Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 февраля 2009 года N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять:
- имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия. В случае, когда принятие или непринятие решения, совершение или несовершение действия в силу закона или иного нормативного правового акта отнесено к усмотрению органа или лица, решение, действие (бездействие) которых оспариваются, суд не вправе оценивать целесообразность такого решения, действия (бездействия), например при оспаривании бездействия, выразившегося в непринятии акта о награждении конкретного лица;
- соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.). При этом следует иметь в виду, что о незаконности оспариваемых решений, действий (бездействия) свидетельствует лишь существенное несоблюдение установленного порядка;
- соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.
Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).
Исходя из материалов дела, предметом спора по настоящему гражданскому делу является оспаривание отказа Набережночелнинского отдела Управления Росреестра по РТ в проведении государственной регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества и возложение обязанности осуществить государственную регистрацию.
Между тем, в рамках избранного заявителем способа защиты нарушенного права, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания незаконным решения об отказе в осуществлении государственной регистрации ипотеки в силу закона, поскольку действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершены в соответствии с действующим законодательством, в пределах его полномочий и на основании представленных документов.
Согласно ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе:
- оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения;
- отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции об удовлетворении заявленных Г.С. требований нельзя признать законными и обоснованными, постановленное судом решение по настоящему делу подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявления в полном объеме.
Руководствуясь статьями 199, 328, 329, пунктами 1 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 14 июля 2015 года отменить и принять по делу новое решение.
Отказать Г.С. в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Набережночелнинского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан в государственной регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу заявителя на квартиру, расположенную по адресу <адрес>.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня вступления его в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 10.09.2015 ПО ДЕЛУ N 33-13419/2015
Требование: О признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества, обязании осуществить регистрацию.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что договором купли-продажи нахождение квартиры у продавца в залоге для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате товара не предусмотрено, в связи с использованием покупателем кредитных средств залогодержателем будет являться банк.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 сентября 2015 г. по делу N 33-13419/2015
Судья А.М. Григоренко
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи А.Х. Хисамова,
судей Р.Р. Хасаншина, Л.И. Сибгатуллиной,
при секретаре Г.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.Р. Хасаншина гражданское дело по апелляционным жалобам Управления Росреестра по Республике Татарстан и С.А.Г. на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 14 июля 2015 года, которым постановлено:
заявление Г.С. о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Республике Татарстан в государственной регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества, обязании осуществить государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу заявителя - удовлетворить.
Признать незаконным отказ Набережночелнинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в государственной регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества (квартиры), расположенного по адресу: <адрес>.
Обязать Набережночелнинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан осуществить по заявлению о государственной регистрации .... от 16.05.2015 года государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу Г.С..
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения, заслушав объяснения С.А.Г. и его представителя З.Е., представителя Управления Росреестра по Республике Татарстан Л. в поддержку апелляционных жалоб, представителя Г.С. - П., возражавшей против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия
установила:
Г.С. обратился с заявлением к Управлению Росреестра по Республике Татарстан о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу заявителя.
В обоснование заявленных требований указал, что по договору купли-продажи от 26 июня 2013 года им была передана С.А.Г. и С.А.С. квартира, расположенная по адресу: <...>.
Согласно п. 5 указанного договора расчет между сторонами производится с условием рассрочки платежа, при этом 550000 рублей - из собственных средств С-ных, 1600000 рублей - кредитными средствами на основании заключенного между ОАО "Сбербанк России" и С-ными кредитного договора .... от <дата>.
В связи с оплатой квартиры с использованием кредитных средств банка, в договоре купли-продажи от <дата> было внесено условие о возникновении залога на данную квартиру у ОАО "Сбербанк России" (п. 8), по этой причине право залога у продавца на квартиру в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ не возникает.
Однако обязательства по договору купли-продажи С-ными исполнены не были, оплата в полном объеме не произведена. При этом кредитный договор между ОАО "Сбербанк России" и С-ными расторгнут, ипотека в силу закона в пользу банка не состоялась.
16.05.2015 в Управление Росреестра Г.С. было подано заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона на указанную квартиру.
22.06.2015 в государственной регистрации ипотеки в силу закона на данную квартиру заявителю было отказано, поскольку договором купли-продажи от <дата> в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, ее нахождение у продавца в залоге для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате товара не предусмотрено. В связи с использованием покупателем кредитных средств, залогодержателем будет являться ОАО "Сбербанк России".
По мнению заявителя, является незаконным отказ в государственной регистрации ипотеки в силу закона на вышеуказанный объект недвижимости.
В связи с чем, Г.С. просил суд признать незаконным отказ в государственной регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества (квартиры), расположенного по адресу: <адрес>, обязать Управление Росреестра по Республике Татарстан осуществить по заявлению о государственной регистрации N 16/099/002/2015-2237 от 16.05.2015 государственную регистрацию ипотеки в силу закона в его пользу.
В судебном заседании представитель Г.С. - З.Р. заявленные требования поддержал.
Представитель Управления Росреестра по Республике Татарстан Р. в судебном заседании просила в удовлетворении заявления отказать.
Заинтересованное лицо С.А.Г. и его представитель И. в судебном заседании просили в удовлетворении заявления Г.С. отказать.
Заинтересованное лицо С.А.С. в суд не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания.
Суд вынес решение в приведенной выше формулировке.
В апелляционной жалобе представителем Управления Росреестра по Республике Татарстан Ш. ставится вопрос об отмене решения суда как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование поставленного вопроса указывается на законность отказа в регистрации залога в пользу заявителя, поскольку пунктом 8 договора купли-продажи предусмотрено, что у продавца залог на объект недвижимости не возникает, кроме того, залогодержателем определен ОАО "Сбербанк России". Данный пункт не был сторонами изменен или оспорен и признан недействительным.
В апелляционной жалобе С.А.С. также ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении заявления. При этом указывается на ошибочность вывода суда об утрате силы пункта 8 договора купли-продажи от <дата>, предусматривающего отсутствие у продавца право залога на квартиру. Вместе с тем, при переходе права собственности на квартиру государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществлена в пользу ОАО "Сбербанк России". По мнению автора жалобы, расторжение кредитного договора ОАО "Сбербанк России" с ним оснований на возникновение права залога у Г.С. не порождает.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции С.А.Г. и его представитель З.Е. требования апелляционной жалобы С.А.Г. поддержали, с апелляционной жалобой Управления Росреестра по Республике Татарстан согласились.
Представитель Управления Росреестра по Республике Татарстан Л. требования обеих апелляционных жалоб поддержал.
Представитель Г.С. - П. против удовлетворения апелляционных жалоб возражала, просила оставить решение суда без изменения.
Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционных жалоб в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявления в силу следующего.
Согласно пунктам 1 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
В соответствии со ст. 2 того же Федерального закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ч. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
Согласно ч. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Как видно из материалов дела, 26 июня 2013 года между Г.С. (продавец) и С.А.Г., С.А.С. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В этот же день указанная квартира была передана покупателю.
Согласно п. 5 данного договора расчет между сторонами производится с условием рассрочки двумя платежами, из которых 550000 рублей - собственные денежные средства покупателя и 1600000 рублей - кредитные средства на основании кредитного договора .... от <дата>, заключенного между ОАО "Сбербанк России" и покупателем.
Пунктом 8 договора установлено возникновение залога на данную квартиру у ОАО "Сбербанк России". Этим же пунктом договора предусмотрено, что право залога у продавца на квартиру в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ не возникает.
Материалами дела установлено, что по независящим от покупателя причинам вышеуказанный кредитный договор между ним и ОАО "Сбербанк России" был расторгнут. Ипотека в силу закона в пользу банка не состоялась. 12 сентября 2013 года запись о залоге в силу закона прекращена на основании заявления ОАО "Сбербанк России".
Разрешая спор по существу подобным образом, суд первой инстанции пришел к выводу об утрате действия п. 8 договора купли-продажи в части залога в пользу ОАО "Сбербанк России" и о возникновении у продавца права, предусмотренного ч. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, на залог квартиры. С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции признал незаконным отказ Набережночелнинского отдела Управления Росреестра по РТ, возложив обязанность осуществить государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу заявителя.
Судебная коллегия находит такой вывод суда неправильным.
Разрешая спор, суд не правильно определил имеющие значение для дела обстоятельства, нарушил нормы материального права.
Согласно ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Исходя из материалов дела, п. 8 договора, по которому залог у продавца на объект недвижимости не возникает, заявителем оспорен не был, с требованием об изменении условий договора к покупателю он также не обращался.
Поскольку ОАО "Сбербанк России" не является стороной договора, его отказ в выдаче С. кредита на условия договора купли-продажи повлиять не могут. Вместе с тем, по мнению судебной коллегии, отзыв закладной ОАО "Сбербанк России" изменение условий договора не влечет и возникновение права на залог у Г.С. не порождает.
В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Согласно ст. 20 того же Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 февраля 2009 года N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять:
- имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия. В случае, когда принятие или непринятие решения, совершение или несовершение действия в силу закона или иного нормативного правового акта отнесено к усмотрению органа или лица, решение, действие (бездействие) которых оспариваются, суд не вправе оценивать целесообразность такого решения, действия (бездействия), например при оспаривании бездействия, выразившегося в непринятии акта о награждении конкретного лица;
- соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.). При этом следует иметь в виду, что о незаконности оспариваемых решений, действий (бездействия) свидетельствует лишь существенное несоблюдение установленного порядка;
- соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.
Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).
Исходя из материалов дела, предметом спора по настоящему гражданскому делу является оспаривание отказа Набережночелнинского отдела Управления Росреестра по РТ в проведении государственной регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества и возложение обязанности осуществить государственную регистрацию.
Между тем, в рамках избранного заявителем способа защиты нарушенного права, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания незаконным решения об отказе в осуществлении государственной регистрации ипотеки в силу закона, поскольку действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершены в соответствии с действующим законодательством, в пределах его полномочий и на основании представленных документов.
Согласно ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе:
- оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения;
- отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции об удовлетворении заявленных Г.С. требований нельзя признать законными и обоснованными, постановленное судом решение по настоящему делу подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявления в полном объеме.
Руководствуясь статьями 199, 328, 329, пунктами 1 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 14 июля 2015 года отменить и принять по делу новое решение.
Отказать Г.С. в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Набережночелнинского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан в государственной регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу заявителя на квартиру, расположенную по адресу <адрес>.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня вступления его в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)