Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец приобрел по договору купли-продажи помещение, арендатором которого являлся ответчик как предприниматель. Впоследствии на основании собственного решения ответчик прекратил предпринимательскую деятельность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Цветков В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
Председательствующего Панкратовой Е.А.
судей областного суда Кочеровой Л.В., Егоровой К.В.
при секретаре Г.А.А.
рассмотрела в судебном заседании 28 января 2015 года
дело по апелляционной жалобе представителя А. - К. на решение Советского районного суда г. Омска от 10 ноября 2014 года, которым постановлено:
"Взыскать с А. в пользу Д. задолженность в сумме N <...> рублей 08 копеек, в счет возмещения судебных расходов N <...> рублей, а всего N <...> (N <...>) рубля 58 (N <...>) копеек.
В удовлетворении встречного иска А. к Д. - отказать.
Взыскать с А. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме N <...> (N <...>) рублей".
Заслушав доклад судьи областного суда Кочеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
ИП Д. обратилась в суд с иском к А. о взыскании задолженности по договору аренды, коммунальным платежам.
В обоснование заявленных исковых требований указала, что 08.10.2012 г. между Г.А.Ю. и ИП А. был заключен договор аренды части нежилого помещения, по адресу: г. Омск, <...>. По договору купли-продажи от 23.10.2012 г. Д. стала собственником указанного нежилого помещения. 13.03.2014 г. договор аренды расторгнут. По условиям договора и соглашения, арендатор обязан погасить задолженность по арендной плате и коммунальным платежам перед арендодателем на дату расторжения договора. ИП А. на основании собственного решения с 01.04.2014 г. прекратила свою деятельность. По состоянию на 12.03.2014 г. задолженность ответчика по договору аренды составила N <...> рублей; задолженность за тепловую энергию - N <...> рублей; за электроэнергию задолженность - за февраль 2014 г. - N <...> рублей, с 1-по 12 марта 2014 г. - N <...> рублей; задолженность по эксплуатационным услугам за период с января 2013 г. по 12.03.2014 г. - N <...> рублей. Просила взыскать с ответчицы указанную задолженность, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме N <...> рублей, государственную пошлину в сумме N <...> рублей.
А. обратилась к ИП Д. со встречным иском о взыскании расходов на ремонтно-отделочные работы в сумме N <...> N <...> рублей.
В обоснование заявленных исковых требований указала, что переданное по договору аренды от 08.10.2012 года нежилое помещение, было без чистовой отделки.
На требование к арендодателю Г.А.Ю. о компенсации произведенных расходов на отделку объекта аренды в сумме N <...>, N <...> рублей, ей было указано, что до 08.01.2013 г. арендная плата с нее не взимается, в счет арендной платы зачтено N <...> рублей. Просила взыскать с Д. в счет возмещения расходов за ремонт N <...> рублей.
В судебное заседание ИП Д. не явилась.
В судебном заседании представитель ИП Д. - П. исковые требования поддержал, встречный иск не признал. 23.10.2014 г. по договору купли-продажи истец приобрела у Г.А.Ю. спорное нежилое помещение, которое на момент подписания договора было осмотрено покупателем, по результатам осмотра с продавцом был подписан акт приема-передачи; нежилое помещение было отремонтировано "под ключ" и полностью устраивало покупателя Д. В договоре указано, что "Продавец гарантирует, что указанное "имущество" свободно от долгов, в том числе по платежам за коммунальные услуги, электроэнергию, газ и т.д.". При подписании договора купли-продажи Г.А.Ю. не сообщила покупателю о необходимости возмещать денежные средства за ремонт А. В дело не представлены документы подтверждающие оплату суммы по договору подряда. А. начала ремонтные работы 15.10.12 г., что указывает на то, что она, в нарушение заключенного договора аренды и действующего законодательства, самовольно приняла решение о проведении ремонта.
В судебном заседании ответчик А. исковые требования не оспаривала только в части размера задолженности на оплату тепловой энергии в сумме N <...> рублей, электроэнергии в сумме N <...> рублей. Не признала требования о взыскании за эксплуатационные услуги в сумме N <...> рублей. Поддержала встречный иск, указав, что по вине арендодателя фитнес-клуб не работал 4 месяца. По ее расчету Г.А.Ю. и Д. должны были производить зачет денежных средств в счет арендной платы в течение 11 месяцев и зачесть в общей сумме N <...> рублей, при этом арендную плату с 11.01.2013 года она платила. Г.А.Ю. затягивала регистрацию договора аренды.
В судебном заседании представитель А. - К. поддержал доводы доверителя.
Третьи лица, - Г.А.Ю., ООО "Трейс", ООО "Строительная компания "Омск-Трейс", уведомлены, в суд не явились.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе представитель А. - К. просил отменить решение суда. Судом неверно оценены доказательства, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ. Не исследован факт наличия "отделки под ключ" спорного нежилого помещения на дату подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи. Поскольку судом допущены описки в решении суда аналогичные встречным требованиям, надлежащее исследование материалов дела судом не произведено. А. представлены все квитанции, свидетельствующие о расходах, затраченных на ремонт, однако суд их не принял во внимание. Не согласен с отказом суда в назначении экспертизы по определению рыночной стоимости ремонтных работ нежилого помещения. Неверным является и вывод суда, о том, что Г.А.Ю. не сообщила Д. о необходимости возмещения денежных средств за проведенный ремонт. Вывод суда о принятии А. единоличного решения о проведении ремонта, не основан на материалах дела. Не согласен с взысканием расходов на эксплуатационные услуги в размере N <...> рублей.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ИП Д. - П. просит решение суда оставить без изменения, доводы апелляционной жалобы - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого постановления суда.
Как видно из материалов дела, 08.10.2012 г. между Г.А.Ю. и ИП А. был заключен договор N 23-П аренды нежилого помещения, по условиям которого в аренду была передана часть нежилого помещения, общей площадью 232,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, номер на поэтажном плане 23-П.
23.10.2012 г. между Г.А.Ю. и Д. был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения.
11.01.2013 г. между ИП Д. и ИП А. заключено соглашение к договору N 23-П аренды нежилого помещения, которым внесены изменения в договор в части смены арендодателя и его реквизитов, с Г.А.Ю. на ИП Д.
На основании уведомления N 1 от 02.09.2013 г. был изменен размер арендной платы по договору за арендуемое помещение, которая с 01.11.2013 г. составила N <...> рублей в месяц. По условиям п. 5.3 договора, арендная плата вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 5 числа текущего месяца в размере ежемесячного платежа, установленного п. п. 5.1, 5.2 и 5.3 договора, с учетом уведомления от 02.09.2013 г.
На основании п. 5.2 договора ответчик обязан возмещать истцу понесенные затраты на оплату эксплуатационных услуг (технических услуг) в помещении 23-П. Ответчиком, начиная с января 2013 г. по март 2014 г. это возмещение не производилось.
В соответствии с п. 6.1 договора, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки, начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
По ставке в 8,25% неустойка составляет по состоянию на 27.03.2014 г. N <...> рублей 56 копеек.
ИП А. на основании собственного решения с 01.04.2014 г. прекратила свою деятельность.
Основанием для обращения в суд с иском явилась образовавшаяся задолженность ответчика по договору аренды в виде арендной платы и коммунальных платежей.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено, что по состоянию на 12.03.2014 г. задолженность ответчика по договору аренды составила N <...> рубля 55 копеек. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской по лицевому счету N <...> за период с 01.09.2013 г. по 14.05.2014 г. Кроме того, установлена задолженность ответчика по договору за тепловую энергию с марта 2013 г. по 12 марта 2014 г. в сумме N <...> рублей 52 копейки, за пользование электроэнергией с февраля 2014 г. по 12.03.2014 г. в сумме N <...> рублей по оплате затрат эксплуатационных услуг (технических услуг) за период с января 2013 г. по 12.03.2014 г. в сумме N <...> рублей.
Оценив представленные в материалы дела документы, а также установленные по делу обстоятельства, руководствуясь выше приведенными положения закона, суд требования иска правомерно удовлетворил, взыскав с ответчика в пользу истца задолженность в сумме N <...> рублей 08 копеек. При этом, судом принято во внимание, что А. не оспаривала задолженность в размере N <...> рублей: по арендной плате в размере N <...> рублей (за период с 01.01.2014 г. по 12.03.2014 г.); за тепловую энергию в размере N <...> рублей (с марта 2013 г. по 12 марта 2014 г.); за электроэнергию в размере 1 540,63 рублей (с 01.02.2014 г. по 12.03.2014 г.).
Вместе с тем, А. не признала требования в части эксплуатационных услуг в размере N <...> рублей, мотивируя это тем, что фактически данные услуги ей не оказывались, договор на оказание данных услуг с ответчиком не заключался.
Суд обоснованно указанные доводы отклонил, как противоречащие материалам дела, поскольку достоверно установлено, что эксплуатационные услуги предоставлялись истцу на основании договора на предоставление эксплуатационных услуг от 24.10.2012 г., заключенного с ООО "ЖКО "Полет", на основании актов выполненных работ. Всего за период с января 2013 г. по 12.03.2014 г. задолженность составила N <...> рублей 82 копейки. Поскольку истец эти счета оплатил, суд верно указал, что данные суммы подлежат взысканию с А. в пользу ИП Д. Доводы жалобы об обратном подлежат отклонению.
У судебной коллегии оснований не согласиться с решением суда в данной части не имеется.
А. заявлены встречные требования к Д. о взыскании расходов за ремонтно-отделочные работы нежилого помещения. При этом, А. ссылалась на то, что 08.10.2012 г. она заключила договор аренды N 23-П с Г.А.Ю., помещение было без чистовой отделки. Поскольку в помещении необходимо было проведение ремонта, по договоренности с Г.А.Ю., А. производит ремонт арендуемого помещения за счет собственных средств. Затраты на ремонт подлежали возмещению путем зачета их в счет арендной платы, поскольку Г.А.Ю. в соответствии с п. 5.2 договора аренды должна была зачесть в счет арендной платы всю стоимость ремонта. С января 2013 г. новым собственником указанного нежилого помещения стала Д. 11.01.2013 г. между Д. и А. было заключено соглашение к договору аренды N 23-П о замене арендодателя Г.А.Ю. на Д. Однако новый собственник помещения отказалась выполнять п. 5.2 Договора. Просила о взыскании с Д. в ее пользу в счет возмещения расходов за ремонт N <...> рублей 93 копейки.
В соответствии с п. 4.4.10 договора аренды от 08.10.2012, заключенного между Г.А.Ю. и А. на арендатора возложена обязанность за свой счет и в счет стоимости арендной платы осуществить "отделку под ключ" объекта аренды, при условии согласования с арендодателем дизайн-проекта и сметы расходов по осуществлению отделки объекта аренды.
23.10.2012 г. между Г.А.Ю. и Д. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения 23П, общей площадью 255,1 кв. м, литера "А", расположенного по адресу: г. Омск, ул. <...>
С 11.01.2013 г. Д. приобрела право собственности на это помещение.
Возражая против заявленных А. требований, Д. указала, что при подписании договора купли-продажи нежилое помещение было осмотрено покупателем, по результатам осмотра с продавцом был подписан акт приема-передачи. На дату подписания вышеуказанного акта, нежилое помещение было отремонтировано "под ключ" и устраивало ее как покупателя.
Согласно п. 5 договора купли-продажи продавец гарантирует, что указанное имущество свободно от долгов, в том числе по платежам за коммунальные услуги, электроэнергию, газ и т.д.
Согласно п. 6 договора купли-продажи в случае обременения указанного имущества правами третьих лиц, продавец берет на себя обязательство по возмещению причиненного покупателю данной сделкой материального ущерба.
Оценив указанные обстоятельства, суд в удовлетворении исковых требований А. отказал.
При этом, суд принял во внимание позицию ответчика Д. о том, что помещение приобретено ею с ремонтом и при заключении договора купли-продажи продавец Г.А.Ю. не сообщила о необходимости возмещать за проведенный ремонт арендатору А. какие-либо денежные средства или предоставлять "арендные каникулы" в зачет потраченных на ремонт сумм.
Позиция Д. получила свою оценку судом первой инстанции в совокупности с иными доказательствами по делу по правилам ст. 67 ГПК РФ. Доводы представителя А. - К. в жалобе о несогласии с оценкой суда и его выводами подлежат отклонению.
В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ А. не представлены доказательства того, что произведенные арендатором улучшения арендованного имущества произведены с согласия арендодателя, желающего произвести ремонт за собственный счет. При этом из пояснений Д. следует, что письмо с планом фитнес клуба и предварительной сметой, на которое ссылается А. было адресовано и отправлено Г.А.А., а не арендодателю по Договору аренды - Г.А.Ю. Указанное свидетельствует о самовольных действиях то А., которая начала ремонтные работы в отсутствие согласия арендодателя, в нарушение заключенного Договора аренды и действующего законодательства. Доводы жалобы о несогласии с выводами суда в данной части подлежат отклонению.
При отсутствии тому письменных доказательств и признания данного факта Г.А.Ю., суд отклонил ссылку А. на то, что план фитнес клуба и смета была направлена арендодателю.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Судом принято во внимание, что А. не была представлена окончательная сметная документация (смета) на выполнение строительных работ, а в той документации, на основании которой рассчитана сумма иска, отсутствуют дефектная ведомость, акт обследования состояния конструкций, доказательства приобретения А. строительных материалов, приобретение их для этого помещения с целью использования в нем.
Также из договора аренды следует, что за период действия договора аренды, размер арендной платы изменялся в сторону его увеличения и А. приняла условия Д. осуществляя ежемесячные платежи с 11.01.2013 г. в размере N <...> рублей, а со 02.09.2013 г. в размере N <...> рублей. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что такие условия устраивали А., которая длительное время осуществляла платежи по аренде помещения и вопроса о снижении арендной платы ввиду произведенного ремонта не ставила, о взыскании понесенных ею на ремонт расходов не обращалась. С требованием о взыскании расходов на ремонт обратилась только после расторжения договора аренды. При этом при подписании 13.03.2014 г. Соглашения N 1 о расторжении Договора аренды, акта сдачи-приемки, указывалось на существующую задолженность по арендной плате, на задолженность по произведенному А. ремонту указаний не имеется.
Указанное согласуется с показаниями А., что прежним собственником в счет арендной платы были учтены понесенные ею расходы на ремонт помещения в размере N <...> рублей и до 08.01.2013 г. арендная плата с нее не взималась.
Ввиду изложенного, суд верно указал на отсутствие оснований для взыскания понесенных А. расходов на ремонт арендуемого помещения с Д., в связи с недоказанностью.
Судебная коллегия считает, что судом всесторонне и объективно исследованы все фактические обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, постановленное решение является законным и обоснованным.
Согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Указанные доказательства в их совокупности были восприняты судом и оценены в соответствии со статьями 56, 67 ГПК РФ, т.е. проверена их достоверность, допустимость, относимость.
В жалобе представитель А. - К. указывает, что судом не исследован факт наличия "отделки под ключ" спорного нежилого помещения на дату подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи. Указанный довод также подлежит отклонению ввиду вышеизложенного.
Указание в жалобе на то, что А. представлены все квитанции, свидетельствующие о расходах, затраченных на ремонт, при отсутствии доказательств того, что произведенные арендатором улучшения арендованного имущества произведены с согласия арендодателя, желающего произвести ремонт за собственный счет, правового значения не имеет, поскольку судом надлежащая оценка всем представленным доказательствам, оснований для переоценки которых судебная коллегия не усматривает.
Ссылка на то, что суд не удовлетворил ходатайство и не назначил проведение по делу экспертизы по определению рыночной стоимости ремонтных работ в арендуемом помещении основанием к отмене служить не может, поскольку о нарушении процессуальных прав А. не свидетельствует. Правила оценки доказательств, предусмотренные ст. 67 ГПК РФ, судом первой инстанции соблюдены. Суд должен рассмотреть ходатайство, что и было сделано в соответствии с нормами процессуального права. Однако удовлетворить заявленное ходатайство либо отклонить его, решается судом на свое усмотрение. По смыслу закона, руководствуясь правилом относимости доказательств, а также ст. 56, 57, 141 ГПК РФ суд определяет объем доказательственного материала по каждому делу, а также обеспечивает всестороннее и полное выяснение фактических обстоятельств дела. Иными словами, удовлетворение ходатайства, заявленного стороной в процессе, является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.
Довод апелляционной жалобы о незаконности решения по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и обоснованно признанных несостоятельными.
Жалоба содержит указание на несогласие с оценкой представленных доказательств, несогласие с выводами суда первой инстанции. При этом доказательств, опровергающих выводы суда, апелляционная жалоба не содержит.
Судом апелляционной инстанции не установлено процессуальных нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции, которые бы являлись основанием к отмене решения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам
определила:
решение Советского районного суда г. Омска от 10 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-454/15
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды, коммунальным платежам.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец приобрел по договору купли-продажи помещение, арендатором которого являлся ответчик как предприниматель. Впоследствии на основании собственного решения ответчик прекратил предпринимательскую деятельность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 января 2015 г. по делу N 33-454/15
Председательствующий: Цветков В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
Председательствующего Панкратовой Е.А.
судей областного суда Кочеровой Л.В., Егоровой К.В.
при секретаре Г.А.А.
рассмотрела в судебном заседании 28 января 2015 года
дело по апелляционной жалобе представителя А. - К. на решение Советского районного суда г. Омска от 10 ноября 2014 года, которым постановлено:
"Взыскать с А. в пользу Д. задолженность в сумме N <...> рублей 08 копеек, в счет возмещения судебных расходов N <...> рублей, а всего N <...> (N <...>) рубля 58 (N <...>) копеек.
В удовлетворении встречного иска А. к Д. - отказать.
Взыскать с А. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме N <...> (N <...>) рублей".
Заслушав доклад судьи областного суда Кочеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
ИП Д. обратилась в суд с иском к А. о взыскании задолженности по договору аренды, коммунальным платежам.
В обоснование заявленных исковых требований указала, что 08.10.2012 г. между Г.А.Ю. и ИП А. был заключен договор аренды части нежилого помещения, по адресу: г. Омск, <...>. По договору купли-продажи от 23.10.2012 г. Д. стала собственником указанного нежилого помещения. 13.03.2014 г. договор аренды расторгнут. По условиям договора и соглашения, арендатор обязан погасить задолженность по арендной плате и коммунальным платежам перед арендодателем на дату расторжения договора. ИП А. на основании собственного решения с 01.04.2014 г. прекратила свою деятельность. По состоянию на 12.03.2014 г. задолженность ответчика по договору аренды составила N <...> рублей; задолженность за тепловую энергию - N <...> рублей; за электроэнергию задолженность - за февраль 2014 г. - N <...> рублей, с 1-по 12 марта 2014 г. - N <...> рублей; задолженность по эксплуатационным услугам за период с января 2013 г. по 12.03.2014 г. - N <...> рублей. Просила взыскать с ответчицы указанную задолженность, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме N <...> рублей, государственную пошлину в сумме N <...> рублей.
А. обратилась к ИП Д. со встречным иском о взыскании расходов на ремонтно-отделочные работы в сумме N <...> N <...> рублей.
В обоснование заявленных исковых требований указала, что переданное по договору аренды от 08.10.2012 года нежилое помещение, было без чистовой отделки.
На требование к арендодателю Г.А.Ю. о компенсации произведенных расходов на отделку объекта аренды в сумме N <...>, N <...> рублей, ей было указано, что до 08.01.2013 г. арендная плата с нее не взимается, в счет арендной платы зачтено N <...> рублей. Просила взыскать с Д. в счет возмещения расходов за ремонт N <...> рублей.
В судебное заседание ИП Д. не явилась.
В судебном заседании представитель ИП Д. - П. исковые требования поддержал, встречный иск не признал. 23.10.2014 г. по договору купли-продажи истец приобрела у Г.А.Ю. спорное нежилое помещение, которое на момент подписания договора было осмотрено покупателем, по результатам осмотра с продавцом был подписан акт приема-передачи; нежилое помещение было отремонтировано "под ключ" и полностью устраивало покупателя Д. В договоре указано, что "Продавец гарантирует, что указанное "имущество" свободно от долгов, в том числе по платежам за коммунальные услуги, электроэнергию, газ и т.д.". При подписании договора купли-продажи Г.А.Ю. не сообщила покупателю о необходимости возмещать денежные средства за ремонт А. В дело не представлены документы подтверждающие оплату суммы по договору подряда. А. начала ремонтные работы 15.10.12 г., что указывает на то, что она, в нарушение заключенного договора аренды и действующего законодательства, самовольно приняла решение о проведении ремонта.
В судебном заседании ответчик А. исковые требования не оспаривала только в части размера задолженности на оплату тепловой энергии в сумме N <...> рублей, электроэнергии в сумме N <...> рублей. Не признала требования о взыскании за эксплуатационные услуги в сумме N <...> рублей. Поддержала встречный иск, указав, что по вине арендодателя фитнес-клуб не работал 4 месяца. По ее расчету Г.А.Ю. и Д. должны были производить зачет денежных средств в счет арендной платы в течение 11 месяцев и зачесть в общей сумме N <...> рублей, при этом арендную плату с 11.01.2013 года она платила. Г.А.Ю. затягивала регистрацию договора аренды.
В судебном заседании представитель А. - К. поддержал доводы доверителя.
Третьи лица, - Г.А.Ю., ООО "Трейс", ООО "Строительная компания "Омск-Трейс", уведомлены, в суд не явились.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе представитель А. - К. просил отменить решение суда. Судом неверно оценены доказательства, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ. Не исследован факт наличия "отделки под ключ" спорного нежилого помещения на дату подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи. Поскольку судом допущены описки в решении суда аналогичные встречным требованиям, надлежащее исследование материалов дела судом не произведено. А. представлены все квитанции, свидетельствующие о расходах, затраченных на ремонт, однако суд их не принял во внимание. Не согласен с отказом суда в назначении экспертизы по определению рыночной стоимости ремонтных работ нежилого помещения. Неверным является и вывод суда, о том, что Г.А.Ю. не сообщила Д. о необходимости возмещения денежных средств за проведенный ремонт. Вывод суда о принятии А. единоличного решения о проведении ремонта, не основан на материалах дела. Не согласен с взысканием расходов на эксплуатационные услуги в размере N <...> рублей.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ИП Д. - П. просит решение суда оставить без изменения, доводы апелляционной жалобы - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого постановления суда.
Как видно из материалов дела, 08.10.2012 г. между Г.А.Ю. и ИП А. был заключен договор N 23-П аренды нежилого помещения, по условиям которого в аренду была передана часть нежилого помещения, общей площадью 232,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, номер на поэтажном плане 23-П.
23.10.2012 г. между Г.А.Ю. и Д. был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения.
11.01.2013 г. между ИП Д. и ИП А. заключено соглашение к договору N 23-П аренды нежилого помещения, которым внесены изменения в договор в части смены арендодателя и его реквизитов, с Г.А.Ю. на ИП Д.
На основании уведомления N 1 от 02.09.2013 г. был изменен размер арендной платы по договору за арендуемое помещение, которая с 01.11.2013 г. составила N <...> рублей в месяц. По условиям п. 5.3 договора, арендная плата вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 5 числа текущего месяца в размере ежемесячного платежа, установленного п. п. 5.1, 5.2 и 5.3 договора, с учетом уведомления от 02.09.2013 г.
На основании п. 5.2 договора ответчик обязан возмещать истцу понесенные затраты на оплату эксплуатационных услуг (технических услуг) в помещении 23-П. Ответчиком, начиная с января 2013 г. по март 2014 г. это возмещение не производилось.
В соответствии с п. 6.1 договора, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки, начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
По ставке в 8,25% неустойка составляет по состоянию на 27.03.2014 г. N <...> рублей 56 копеек.
ИП А. на основании собственного решения с 01.04.2014 г. прекратила свою деятельность.
Основанием для обращения в суд с иском явилась образовавшаяся задолженность ответчика по договору аренды в виде арендной платы и коммунальных платежей.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено, что по состоянию на 12.03.2014 г. задолженность ответчика по договору аренды составила N <...> рубля 55 копеек. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской по лицевому счету N <...> за период с 01.09.2013 г. по 14.05.2014 г. Кроме того, установлена задолженность ответчика по договору за тепловую энергию с марта 2013 г. по 12 марта 2014 г. в сумме N <...> рублей 52 копейки, за пользование электроэнергией с февраля 2014 г. по 12.03.2014 г. в сумме N <...> рублей по оплате затрат эксплуатационных услуг (технических услуг) за период с января 2013 г. по 12.03.2014 г. в сумме N <...> рублей.
Оценив представленные в материалы дела документы, а также установленные по делу обстоятельства, руководствуясь выше приведенными положения закона, суд требования иска правомерно удовлетворил, взыскав с ответчика в пользу истца задолженность в сумме N <...> рублей 08 копеек. При этом, судом принято во внимание, что А. не оспаривала задолженность в размере N <...> рублей: по арендной плате в размере N <...> рублей (за период с 01.01.2014 г. по 12.03.2014 г.); за тепловую энергию в размере N <...> рублей (с марта 2013 г. по 12 марта 2014 г.); за электроэнергию в размере 1 540,63 рублей (с 01.02.2014 г. по 12.03.2014 г.).
Вместе с тем, А. не признала требования в части эксплуатационных услуг в размере N <...> рублей, мотивируя это тем, что фактически данные услуги ей не оказывались, договор на оказание данных услуг с ответчиком не заключался.
Суд обоснованно указанные доводы отклонил, как противоречащие материалам дела, поскольку достоверно установлено, что эксплуатационные услуги предоставлялись истцу на основании договора на предоставление эксплуатационных услуг от 24.10.2012 г., заключенного с ООО "ЖКО "Полет", на основании актов выполненных работ. Всего за период с января 2013 г. по 12.03.2014 г. задолженность составила N <...> рублей 82 копейки. Поскольку истец эти счета оплатил, суд верно указал, что данные суммы подлежат взысканию с А. в пользу ИП Д. Доводы жалобы об обратном подлежат отклонению.
У судебной коллегии оснований не согласиться с решением суда в данной части не имеется.
А. заявлены встречные требования к Д. о взыскании расходов за ремонтно-отделочные работы нежилого помещения. При этом, А. ссылалась на то, что 08.10.2012 г. она заключила договор аренды N 23-П с Г.А.Ю., помещение было без чистовой отделки. Поскольку в помещении необходимо было проведение ремонта, по договоренности с Г.А.Ю., А. производит ремонт арендуемого помещения за счет собственных средств. Затраты на ремонт подлежали возмещению путем зачета их в счет арендной платы, поскольку Г.А.Ю. в соответствии с п. 5.2 договора аренды должна была зачесть в счет арендной платы всю стоимость ремонта. С января 2013 г. новым собственником указанного нежилого помещения стала Д. 11.01.2013 г. между Д. и А. было заключено соглашение к договору аренды N 23-П о замене арендодателя Г.А.Ю. на Д. Однако новый собственник помещения отказалась выполнять п. 5.2 Договора. Просила о взыскании с Д. в ее пользу в счет возмещения расходов за ремонт N <...> рублей 93 копейки.
В соответствии с п. 4.4.10 договора аренды от 08.10.2012, заключенного между Г.А.Ю. и А. на арендатора возложена обязанность за свой счет и в счет стоимости арендной платы осуществить "отделку под ключ" объекта аренды, при условии согласования с арендодателем дизайн-проекта и сметы расходов по осуществлению отделки объекта аренды.
23.10.2012 г. между Г.А.Ю. и Д. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения 23П, общей площадью 255,1 кв. м, литера "А", расположенного по адресу: г. Омск, ул. <...>
С 11.01.2013 г. Д. приобрела право собственности на это помещение.
Возражая против заявленных А. требований, Д. указала, что при подписании договора купли-продажи нежилое помещение было осмотрено покупателем, по результатам осмотра с продавцом был подписан акт приема-передачи. На дату подписания вышеуказанного акта, нежилое помещение было отремонтировано "под ключ" и устраивало ее как покупателя.
Согласно п. 5 договора купли-продажи продавец гарантирует, что указанное имущество свободно от долгов, в том числе по платежам за коммунальные услуги, электроэнергию, газ и т.д.
Согласно п. 6 договора купли-продажи в случае обременения указанного имущества правами третьих лиц, продавец берет на себя обязательство по возмещению причиненного покупателю данной сделкой материального ущерба.
Оценив указанные обстоятельства, суд в удовлетворении исковых требований А. отказал.
При этом, суд принял во внимание позицию ответчика Д. о том, что помещение приобретено ею с ремонтом и при заключении договора купли-продажи продавец Г.А.Ю. не сообщила о необходимости возмещать за проведенный ремонт арендатору А. какие-либо денежные средства или предоставлять "арендные каникулы" в зачет потраченных на ремонт сумм.
Позиция Д. получила свою оценку судом первой инстанции в совокупности с иными доказательствами по делу по правилам ст. 67 ГПК РФ. Доводы представителя А. - К. в жалобе о несогласии с оценкой суда и его выводами подлежат отклонению.
В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ А. не представлены доказательства того, что произведенные арендатором улучшения арендованного имущества произведены с согласия арендодателя, желающего произвести ремонт за собственный счет. При этом из пояснений Д. следует, что письмо с планом фитнес клуба и предварительной сметой, на которое ссылается А. было адресовано и отправлено Г.А.А., а не арендодателю по Договору аренды - Г.А.Ю. Указанное свидетельствует о самовольных действиях то А., которая начала ремонтные работы в отсутствие согласия арендодателя, в нарушение заключенного Договора аренды и действующего законодательства. Доводы жалобы о несогласии с выводами суда в данной части подлежат отклонению.
При отсутствии тому письменных доказательств и признания данного факта Г.А.Ю., суд отклонил ссылку А. на то, что план фитнес клуба и смета была направлена арендодателю.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Судом принято во внимание, что А. не была представлена окончательная сметная документация (смета) на выполнение строительных работ, а в той документации, на основании которой рассчитана сумма иска, отсутствуют дефектная ведомость, акт обследования состояния конструкций, доказательства приобретения А. строительных материалов, приобретение их для этого помещения с целью использования в нем.
Также из договора аренды следует, что за период действия договора аренды, размер арендной платы изменялся в сторону его увеличения и А. приняла условия Д. осуществляя ежемесячные платежи с 11.01.2013 г. в размере N <...> рублей, а со 02.09.2013 г. в размере N <...> рублей. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что такие условия устраивали А., которая длительное время осуществляла платежи по аренде помещения и вопроса о снижении арендной платы ввиду произведенного ремонта не ставила, о взыскании понесенных ею на ремонт расходов не обращалась. С требованием о взыскании расходов на ремонт обратилась только после расторжения договора аренды. При этом при подписании 13.03.2014 г. Соглашения N 1 о расторжении Договора аренды, акта сдачи-приемки, указывалось на существующую задолженность по арендной плате, на задолженность по произведенному А. ремонту указаний не имеется.
Указанное согласуется с показаниями А., что прежним собственником в счет арендной платы были учтены понесенные ею расходы на ремонт помещения в размере N <...> рублей и до 08.01.2013 г. арендная плата с нее не взималась.
Ввиду изложенного, суд верно указал на отсутствие оснований для взыскания понесенных А. расходов на ремонт арендуемого помещения с Д., в связи с недоказанностью.
Судебная коллегия считает, что судом всесторонне и объективно исследованы все фактические обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, постановленное решение является законным и обоснованным.
Согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Указанные доказательства в их совокупности были восприняты судом и оценены в соответствии со статьями 56, 67 ГПК РФ, т.е. проверена их достоверность, допустимость, относимость.
В жалобе представитель А. - К. указывает, что судом не исследован факт наличия "отделки под ключ" спорного нежилого помещения на дату подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи. Указанный довод также подлежит отклонению ввиду вышеизложенного.
Указание в жалобе на то, что А. представлены все квитанции, свидетельствующие о расходах, затраченных на ремонт, при отсутствии доказательств того, что произведенные арендатором улучшения арендованного имущества произведены с согласия арендодателя, желающего произвести ремонт за собственный счет, правового значения не имеет, поскольку судом надлежащая оценка всем представленным доказательствам, оснований для переоценки которых судебная коллегия не усматривает.
Ссылка на то, что суд не удовлетворил ходатайство и не назначил проведение по делу экспертизы по определению рыночной стоимости ремонтных работ в арендуемом помещении основанием к отмене служить не может, поскольку о нарушении процессуальных прав А. не свидетельствует. Правила оценки доказательств, предусмотренные ст. 67 ГПК РФ, судом первой инстанции соблюдены. Суд должен рассмотреть ходатайство, что и было сделано в соответствии с нормами процессуального права. Однако удовлетворить заявленное ходатайство либо отклонить его, решается судом на свое усмотрение. По смыслу закона, руководствуясь правилом относимости доказательств, а также ст. 56, 57, 141 ГПК РФ суд определяет объем доказательственного материала по каждому делу, а также обеспечивает всестороннее и полное выяснение фактических обстоятельств дела. Иными словами, удовлетворение ходатайства, заявленного стороной в процессе, является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.
Довод апелляционной жалобы о незаконности решения по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и обоснованно признанных несостоятельными.
Жалоба содержит указание на несогласие с оценкой представленных доказательств, несогласие с выводами суда первой инстанции. При этом доказательств, опровергающих выводы суда, апелляционная жалоба не содержит.
Судом апелляционной инстанции не установлено процессуальных нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции, которые бы являлись основанием к отмене решения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам
определила:
решение Советского районного суда г. Омска от 10 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)