Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик отказывается от заключения соглашения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Заплохова И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.,
судей Матвеевой Н.Л., Тумашевич Н.С.,
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Е. на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 25 августа 2014 года, которым удовлетворено исковое заявление Комитета по управлению городским имуществом муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" к Е. об обязании заключить соглашение о внесении изменений в договор найма жилого помещения и отказано в удовлетворении встречного искового заявления Е. к Комитету по управлению городским имуществом муниципального образования "Кингисеппское городское поселение", администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" об обязании заключить договор социального найма жилого помещения, признании незаконным решения жилищной комиссии об отказе в заключении договора социального найма жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Тумашевич Н.С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
представитель Комитета по управлению городским имуществом муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" Ленинградской области (далее - КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение") обратился в Кингисеппский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к Е., в котором просил обязать заключить соглашение о внесении изменений в договор N б/н от <...> найма жилого помещения.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что в марте 2005 года между М.Е.Н. и Е. заключен договор найма жилого помещения. <...> Управлением Федеральной регистрационной службы зарегистрировано право собственности муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" на помещения второго этажа (NN 1 - 52) здания общежития. Постановлением администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" Ленинградской области N от <...> внесены изменения в постановления администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" от <...> N "О переводе жилых помещений, имеющих статус специализированного жилищного фонда (жилые помещения в общежитии), в жилищный фонд социального использования по адресу: <адрес>, о том, что данные помещения не были отнесены к жилищному фонду социального использования.
В связи с приведением в соответствие с законодательством договора найма с Е. <...> ей было направлено заказным письмом соглашение от <...> о внесении изменений в договор N б/н от <...> найма жилого помещения. Учитывая положения ст. ст. 452, 675, 683, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец просил удовлетворить заявленные исковые требования (л.д. 2 - 4).
Определением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 07 апреля 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" (л.д. 41).
Е. обратилась в суд со встречным иском к КУГИ МО "Кингисеппское городское образование", администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" и, уточнив в ходе рассмотрения дела требования, просила:
- обязать ответчика заключить с ней договор социального найма жилого помещении на комнаты N 213, 215, расположенные в коммунальной квартире N общей площадью коммунальной квартиры <данные изъяты> кв. м, площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м на 2 этаже 5-этажного дома по адресу: <адрес>;
- признать незаконным решение жилищной комиссии при администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" от <...> об отказе в заключении с ней договора социального найма на жилые помещения N 213, 215, расположенные в 8-комнатной коммунальной квартире N общей площадью коммунальной квартиры <данные изъяты> кв. м, площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м на 2 этаже 5-этажного дома по адресу: <адрес>.
В обоснование встречных исковых требований Е. ссылалась на то, что <...> между ней и М.Е.Н., действующей на правах собственника жилого помещения, заключен договор, в соответствии с которым Е. и ее семье предоставлено для постоянного проживания жилое помещение в жилом доме по адресу: <адрес>. <...> Е. зарегистрировалась по спорному адресу.
На основании Постановления N от <...> администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" в жилищный фонд социального использования комнаты по указанному адресу признано считать коммунальной квартирой N 4. В декабре 2012 года Е. получила отказ в приватизации комнат N 213, 215, так как на основании договора социального найма жилого помещения от <...> она не имеет права на приватизацию жилого помещения, в связи с чем необходимо заключить договор социального найма жилого помещения. Решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от <...> право собственности М.Е.Н. на указанное помещение прекращено. Решением Совета депутатов муниципального образования от <...> N здание общежития принято в собственность муниципального образования "Кингисеппское городское поселение".
В добровольном порядке ответчик не заключает с Е. договор найма жилого помещения.
Кроме того, из решения Кингисеппского городского суда Ленинградской области от <...> истцу стало известно, что решением жилищной комиссии при администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" от <...> ей отказано в заключении договора социального найма на спорные жилые помещения.
С указанным решением Е. не согласна, так как с 2005 года она открыто, добросовестно пользуется спорным имуществом, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, у нее установлено отдельное электроснабжение, она зарегистрирована в спорным жилом помещении как наниматель жилого помещения, выполняет все права и обязанности, вытекающие из договора социального найма, в связи с чем полагает, что с ней необходимо заключить договор социального найма, так как она приобрела право пользования данными помещениями.
Учитывая положения ст. ст. 671, 675 ГК РФ, Е. просила удовлетворить заявленные исковые требования (л.д. 61 - 62, 73 - 74).
25 августа 2014 года Кингисеппский городской суд Ленинградской области постановил решение, которым исковые требования КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение" удовлетворил.
Суд обязал Е. в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить с КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение" соглашение о внесении изменений в договор без номера от <...> года найма жилого помещения, при этом установить следующие условия договора:
"Комитет по управлению имуществом МО "Кингисеппское городское поселение МО "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области, в лице председателя комитета С.Г.С., действующей от имени собственника МО "Кингисеппское городское поселение", на основании решения Совета депутатов МО "Кингисеппское городское поселение" от <...> N "О возложении полномочий по учету и распределению жилья на территории МО "Кингисеппское городское поселение" на Комитет по управлению имуществом", именуемый в дальнейшем Наниматель, с одной стороны, и Е., с другой стороны, на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности за МО "Кингисеппское городское поселение" от <...>, заключили между собой соглашение о нижеследующем:
пункт 6 "Размеры, сроки и порядок платежей по договору" договора без номера найма жилого помещения от <...>, изложить в следующей редакции:
за указанное в подпункте 2.1 пункта 2 договора жилое помещение наниматель вносит плату за жилое помещение в установленном порядке ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым, в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> руб. за один кв. м общей площади жилого помещения (решение Совета депутатов МО "Кингисеппское городское поселение" от <...> N 562), согласно пункту 11 Методики определения платы за пользование жилыми помещениями при коммерческом найме (аренде) жилых помещений муниципального жилищного фонда, утвержденной решением Совета депутатов МО "Кингисеппское городское поселение" от <...> N 599).
Указанная ставка платы за наем жилого помещения не пересматривается на протяжении всего срока действия настоящего договора, за исключением изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) МО "Кингисеппское городское поселение", регулирующих исчисление размера арендной платы, наймодатель вправе изменить ставку платы за наем жилого помещения в бесспорном и одностороннем порядке. Новая ставка платы устанавливается с момента получения нанимателем уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.
Момент получения нанимателем уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней со дня его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Плата подлежит перечислению в бюджет.
Получатель УФК по <адрес> (КУГИ), ИНН N, КПП N, расчетный счет N, банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Ленинградской области г. Санкт-Петербург, БИК N, ОКАТО N КБК N
N - прочие поступления от использования имущества, находящегося в собственности поселений (арендная плата за помещения)"
Подпункт 7.1 пункта 7 "Срок действия договора" изложить в следующей редакции:
срок найма жилого помещения устанавливается до <...>.
Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих идентичный текст и одинаковую юридическую силу.
Местонахождение сторон:
Наймодатель: Комитет по управлению городским имуществом МО "Кингисеппское городское поселение". Адрес: <адрес>; Наниматель: Е.
Адрес: <адрес>".
Во встречном иске Е. к КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение", администрации МО "Кингисеппское городское поселение" об обязании заключить договор социального найма жилого помещения, признании незаконным решения жилищной комиссии об отказе в заключении договора социального найма жилого помещения суд отказал (л.д. 107 - 121).
Е. не согласилась с постановленным решением, представила апелляционную жалобу, в которой просит решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 25 августа 2014 года отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение" отказать, удовлетворить встречные исковые требования.
Податель жалобы указывает на то, что решение суда является незаконным и необоснованным, так как судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, кроме того выводы суда, изложенные в решении не соответствуют фактическим обстоятельствам дела (л.д. 127).
На рассмотрение и разрешение жалобы в суде апелляционной инстанции Е. не явилась, извещена надлежащим образом, об уважительной причине неявки не сообщила.
Представители комитета по управлению городским имуществом муниципального образования "Кингисеппское городское поселение", администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" направили в апелляционную инстанцию заявления с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие (л.д. 134 - 142).
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что решением Кингисеппского городского суда от 24 октября 2007 года удовлетворено исковое заявление главы муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области Н.А.И. и удовлетворено исковое заявление С.В.В., действующей также в интересах несовершеннолетней С.А.А., К.Л.В., С.А.С., Б.Н.В..
Судом применены последствия недействительности ничтожных сделок:
- выкупа государственного имущества арендным предприятием N от <...> между Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом и Акционерным обществом "Строительный трест N 31" в части выкупа здания общежития, расположенного по адресу: <адрес>;
- купли-продажи недвижимости N от <...> между ООО "Северная Приозерская Компания", действующей на основании договора с Главным управлением Министерства юстиции по Санкт-Петербургу и Ленинградской области N 13-ДВ-02 от <...>, и М.Е.Н., на встроенные помещения в пятиэтажном кирпичном здании общежития с подвалом, общей полезной площадью <данные изъяты> кв. м, площадью жилых помещений <данные изъяты> кв. м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв. м в доме N <адрес>, путем передачи соответствующей части здания в собственность муниципального образования "Кингисеппское городское поселение".
- Признана недействительной регистрация права собственности за М.Е.Н. на помещения подвала, общей полезной площадью <данные изъяты> кв. м; первого этажа общей полезной площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м; помещения второго этажа общей полезной площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м; помещения третьего этажа общей полезной площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м; помещения четвертого этажа общей полезной площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м;
- помещения пятого этажа общей полезной площадью 485,2 кв. м, жилой площадью 322,8 кв. м, расположенные в здании по адресу: <адрес>, произведенная Кингисеппским территориальным отделением учреждения юстиции Ленинградской областной регистрационной палаты <...>.
Указанное решение вступило в законную силу <...> (л.д. 164 - 174).
Между тем, указанным выше решением установлено, что <...> Кингисеппским муниципальным предприятием Бюро технической инвентаризации выдано регистрационное удостоверение на здание общежития в доме N, расположенного по адресу: <адрес> о регистрации на праве коллективной собственности за АО "Строительный трест N 31" на основании договора выкупа госимущества от <...> N 011.
<...> на торгах заключен договор купли-продажи помещений здания общежития М., за которой было в дальнейшем зарегистрировано право собственности на эти помещения.
Вступившим в законную силу <...> решением Кингисеппского городского суда по иску Е. к администрации МО "Кингисеппское городское поселение" Кингисеппского муниципального района Ленинградской области, Комитету по управлению имуществом МО "Кингисеппское городское поселение" Кингисеппского муниципального района <адрес> о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, признании незаконным постановления установлено, что <...> между М.Е.Н., действовавшей на правах собственника, и Е. заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым наймодатель обязуется предоставить нанимателю и постоянно проживающим с ним гражданам за плату во временное владение и пользование жилое помещение в жилом доме по адресу: <адрес>, и обеспечить предоставление за плату коммунальных услуг, а наниматель обязуется использовать предоставленное жилое помещение по назначению и своевременно вносить плату за пользование им.
В пользование нанимателю поступили комнаты N 213, 215 площадью <данные изъяты> кв. м и <данные изъяты> кв. м соответственно. При этом согласно п. 7.1. договор заключен на неопределенный срок.
С <...> Е. зарегистрирована в комнатах жилого дома <адрес> по месту жительства.
Из материалов дела также следует, что жилые помещения второго этажа (NN 1 - 52) площадью <данные изъяты> кв. м, этаж - 2, расположенные по адресу: <адрес> принадлежат на праве собственности муниципальному образованию "Кингисеппское городское поселение" муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области на основании Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу N от <...>, председательствующий судья К.А.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <...> (л.д. 14).
Постановлением N главы Администрации МО "Кингисеппское городское поселение" от <...> жилые помещения, имеющие статус специализированного жилищного фонда, включающие в том числе, комнаты N и N 215, расположенные в доме <адрес>, были переведены в фонд социального использования с образованием коммунальной <адрес>.
Комитету по управлению городским имуществом предписано с жильцами указанных помещений коммунальной квартиры заключить договоры социального найма (л.д. 22 - 24).
При этом, как установлено решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от <...>, администрация МО "Кингисеппское городское поселение" на момент издания Постановления N от <...>, сведениями об обоснованности занятия Е. комнат в здании общежития не располагала.
Согласно справке о регистрации от <...> Е. зарегистрирована по месту жительства в комнатах 213, 215 дома <адрес> с <...>. Основания для регистрации истца по месту жительства в паспортную службу представлены не были (гражданское дело N л.д. 146, 198).
Постановлением администрации МО "Кингисеппское городское поселение" N от <...> в связи с технической ошибкой внесены изменения в Постановление N главы Администрации МО "Кингисеппское городское поселение" от <...> из списка помещений, подлежащих переводу в фонд социального использования, исключены комнаты N площадью <данные изъяты> кв. м и N 215, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные в доме <адрес>. Постановлено за жилыми помещениями N площадью <данные изъяты> кв. м и N площадью <данные изъяты> кв. м сохранить статус специализированного жилищного фонда (жилые помещения в общежитии) /л.д. 25/.
Таким образом, собственником спорных жилых помещений является КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение", поскольку право собственности М.Е.Н. на спорные жилые помещения прекращено.
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1).
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (п. 2).
Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу положения п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Как предусмотрено ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Судом первой инстанции установлено, что Е. зарегистрирована и приобрела право пользования комнатами бывшего здания общежития N 213, 215 дома <адрес> на основании договора найма жилого помещения, заключенного <...> с бывшим собственником здания М.Е.Н., за плату во временное владение и пользование.
Согласно справке муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области от 22 августа 2014 года Е. в период с 2005 года по настоящий момент, не состоит на учете общей очереди граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" (л.д. 85).
При этом из материалов дела также следует, что на момент заключения договора найма была обеспечена жилым помещением по установленным нормам по адресу: <адрес>, от участия в приватизации указанного жилого помещения отказалась <...> (гражданское дело N л.д. 85 - 90).
Оценив изложенные обстоятельства, доводы сторон, руководствуясь ст. ст. 288, 671, 683 ГК РФ, исходя из того, что заключенный между М.Е.Н. и Е. договор найма жилого помещения фактически прекратил свое действие, так как право собственности М.Е.Н. на спорные жилые помещения прекращено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение", так как в отсутствие договорных отношений между сторонами, нарушается право истца, как собственника жилого помещения.
Принимая во внимание, что <...> истец направил Е. соглашение о внесении изменений в договор б/н от <...> найма жилого помещения от <...>, таким образом,
КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение" был предоставлен проект соглашения, однако от заключения такого соглашения Е. отказалась, не представила КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение" подписанное соглашение, суд первой инстанции в соответствии с п. 1 ст. 432, ст. 671, ст. 445 ГК РФ, а также учитывая отсутствие возражений Е. относительно условий предложенного соглашения о внесении изменений в договор б/н от <...> найма жилого помещения от <...>, правомерно обязал Е. заключить с КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение" соглашение о внесении изменений в договор б/н от <...> найма жилого помещения от <...> на указанных в соглашении условиях на срок до <...>.
Указанный вывод суда первой инстанции является правильным, основанным на верном толковании и применении норм материального права, при установлении фактических обстоятельств дела представленные доказательства оценены судом с учетом их взаимной связи, что соответствует требованиям ч. 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Иные доводы апелляционной жалобы, не содержат фактов, которые бы не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут послужить основанием для отмены решения суда.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах, обжалуемое решение, по мнению судебной коллегии, судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены судом, о чем в решении содержится мотивированный и аргументированный ответ, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, п. 1 ст. 328, ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 25 августа 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.10.2014 N 33-5486/2014
Требование: Об обязании заключить соглашение о внесении изменений в договор найма жилого помещения.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик отказывается от заключения соглашения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 октября 2014 г. N 33-5486/2014
Судья Заплохова И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.,
судей Матвеевой Н.Л., Тумашевич Н.С.,
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Е. на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 25 августа 2014 года, которым удовлетворено исковое заявление Комитета по управлению городским имуществом муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" к Е. об обязании заключить соглашение о внесении изменений в договор найма жилого помещения и отказано в удовлетворении встречного искового заявления Е. к Комитету по управлению городским имуществом муниципального образования "Кингисеппское городское поселение", администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" об обязании заключить договор социального найма жилого помещения, признании незаконным решения жилищной комиссии об отказе в заключении договора социального найма жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Тумашевич Н.С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
представитель Комитета по управлению городским имуществом муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" Ленинградской области (далее - КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение") обратился в Кингисеппский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к Е., в котором просил обязать заключить соглашение о внесении изменений в договор N б/н от <...> найма жилого помещения.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что в марте 2005 года между М.Е.Н. и Е. заключен договор найма жилого помещения. <...> Управлением Федеральной регистрационной службы зарегистрировано право собственности муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" на помещения второго этажа (NN 1 - 52) здания общежития. Постановлением администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" Ленинградской области N от <...> внесены изменения в постановления администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" от <...> N "О переводе жилых помещений, имеющих статус специализированного жилищного фонда (жилые помещения в общежитии), в жилищный фонд социального использования по адресу: <адрес>, о том, что данные помещения не были отнесены к жилищному фонду социального использования.
В связи с приведением в соответствие с законодательством договора найма с Е. <...> ей было направлено заказным письмом соглашение от <...> о внесении изменений в договор N б/н от <...> найма жилого помещения. Учитывая положения ст. ст. 452, 675, 683, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец просил удовлетворить заявленные исковые требования (л.д. 2 - 4).
Определением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 07 апреля 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" (л.д. 41).
Е. обратилась в суд со встречным иском к КУГИ МО "Кингисеппское городское образование", администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" и, уточнив в ходе рассмотрения дела требования, просила:
- обязать ответчика заключить с ней договор социального найма жилого помещении на комнаты N 213, 215, расположенные в коммунальной квартире N общей площадью коммунальной квартиры <данные изъяты> кв. м, площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м на 2 этаже 5-этажного дома по адресу: <адрес>;
- признать незаконным решение жилищной комиссии при администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" от <...> об отказе в заключении с ней договора социального найма на жилые помещения N 213, 215, расположенные в 8-комнатной коммунальной квартире N общей площадью коммунальной квартиры <данные изъяты> кв. м, площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м на 2 этаже 5-этажного дома по адресу: <адрес>.
В обоснование встречных исковых требований Е. ссылалась на то, что <...> между ней и М.Е.Н., действующей на правах собственника жилого помещения, заключен договор, в соответствии с которым Е. и ее семье предоставлено для постоянного проживания жилое помещение в жилом доме по адресу: <адрес>. <...> Е. зарегистрировалась по спорному адресу.
На основании Постановления N от <...> администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" в жилищный фонд социального использования комнаты по указанному адресу признано считать коммунальной квартирой N 4. В декабре 2012 года Е. получила отказ в приватизации комнат N 213, 215, так как на основании договора социального найма жилого помещения от <...> она не имеет права на приватизацию жилого помещения, в связи с чем необходимо заключить договор социального найма жилого помещения. Решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от <...> право собственности М.Е.Н. на указанное помещение прекращено. Решением Совета депутатов муниципального образования от <...> N здание общежития принято в собственность муниципального образования "Кингисеппское городское поселение".
В добровольном порядке ответчик не заключает с Е. договор найма жилого помещения.
Кроме того, из решения Кингисеппского городского суда Ленинградской области от <...> истцу стало известно, что решением жилищной комиссии при администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" от <...> ей отказано в заключении договора социального найма на спорные жилые помещения.
С указанным решением Е. не согласна, так как с 2005 года она открыто, добросовестно пользуется спорным имуществом, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, у нее установлено отдельное электроснабжение, она зарегистрирована в спорным жилом помещении как наниматель жилого помещения, выполняет все права и обязанности, вытекающие из договора социального найма, в связи с чем полагает, что с ней необходимо заключить договор социального найма, так как она приобрела право пользования данными помещениями.
Учитывая положения ст. ст. 671, 675 ГК РФ, Е. просила удовлетворить заявленные исковые требования (л.д. 61 - 62, 73 - 74).
25 августа 2014 года Кингисеппский городской суд Ленинградской области постановил решение, которым исковые требования КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение" удовлетворил.
Суд обязал Е. в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить с КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение" соглашение о внесении изменений в договор без номера от <...> года найма жилого помещения, при этом установить следующие условия договора:
"Комитет по управлению имуществом МО "Кингисеппское городское поселение МО "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области, в лице председателя комитета С.Г.С., действующей от имени собственника МО "Кингисеппское городское поселение", на основании решения Совета депутатов МО "Кингисеппское городское поселение" от <...> N "О возложении полномочий по учету и распределению жилья на территории МО "Кингисеппское городское поселение" на Комитет по управлению имуществом", именуемый в дальнейшем Наниматель, с одной стороны, и Е., с другой стороны, на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности за МО "Кингисеппское городское поселение" от <...>, заключили между собой соглашение о нижеследующем:
пункт 6 "Размеры, сроки и порядок платежей по договору" договора без номера найма жилого помещения от <...>, изложить в следующей редакции:
за указанное в подпункте 2.1 пункта 2 договора жилое помещение наниматель вносит плату за жилое помещение в установленном порядке ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым, в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> руб. за один кв. м общей площади жилого помещения (решение Совета депутатов МО "Кингисеппское городское поселение" от <...> N 562), согласно пункту 11 Методики определения платы за пользование жилыми помещениями при коммерческом найме (аренде) жилых помещений муниципального жилищного фонда, утвержденной решением Совета депутатов МО "Кингисеппское городское поселение" от <...> N 599).
Указанная ставка платы за наем жилого помещения не пересматривается на протяжении всего срока действия настоящего договора, за исключением изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) МО "Кингисеппское городское поселение", регулирующих исчисление размера арендной платы, наймодатель вправе изменить ставку платы за наем жилого помещения в бесспорном и одностороннем порядке. Новая ставка платы устанавливается с момента получения нанимателем уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.
Момент получения нанимателем уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней со дня его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Плата подлежит перечислению в бюджет.
Получатель УФК по <адрес> (КУГИ), ИНН N, КПП N, расчетный счет N, банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Ленинградской области г. Санкт-Петербург, БИК N, ОКАТО N КБК N
N - прочие поступления от использования имущества, находящегося в собственности поселений (арендная плата за помещения)"
Подпункт 7.1 пункта 7 "Срок действия договора" изложить в следующей редакции:
срок найма жилого помещения устанавливается до <...>.
Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих идентичный текст и одинаковую юридическую силу.
Местонахождение сторон:
Наймодатель: Комитет по управлению городским имуществом МО "Кингисеппское городское поселение". Адрес: <адрес>; Наниматель: Е.
Адрес: <адрес>".
Во встречном иске Е. к КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение", администрации МО "Кингисеппское городское поселение" об обязании заключить договор социального найма жилого помещения, признании незаконным решения жилищной комиссии об отказе в заключении договора социального найма жилого помещения суд отказал (л.д. 107 - 121).
Е. не согласилась с постановленным решением, представила апелляционную жалобу, в которой просит решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 25 августа 2014 года отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение" отказать, удовлетворить встречные исковые требования.
Податель жалобы указывает на то, что решение суда является незаконным и необоснованным, так как судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, кроме того выводы суда, изложенные в решении не соответствуют фактическим обстоятельствам дела (л.д. 127).
На рассмотрение и разрешение жалобы в суде апелляционной инстанции Е. не явилась, извещена надлежащим образом, об уважительной причине неявки не сообщила.
Представители комитета по управлению городским имуществом муниципального образования "Кингисеппское городское поселение", администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" направили в апелляционную инстанцию заявления с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие (л.д. 134 - 142).
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что решением Кингисеппского городского суда от 24 октября 2007 года удовлетворено исковое заявление главы муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области Н.А.И. и удовлетворено исковое заявление С.В.В., действующей также в интересах несовершеннолетней С.А.А., К.Л.В., С.А.С., Б.Н.В..
Судом применены последствия недействительности ничтожных сделок:
- выкупа государственного имущества арендным предприятием N от <...> между Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом и Акционерным обществом "Строительный трест N 31" в части выкупа здания общежития, расположенного по адресу: <адрес>;
- купли-продажи недвижимости N от <...> между ООО "Северная Приозерская Компания", действующей на основании договора с Главным управлением Министерства юстиции по Санкт-Петербургу и Ленинградской области N 13-ДВ-02 от <...>, и М.Е.Н., на встроенные помещения в пятиэтажном кирпичном здании общежития с подвалом, общей полезной площадью <данные изъяты> кв. м, площадью жилых помещений <данные изъяты> кв. м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв. м в доме N <адрес>, путем передачи соответствующей части здания в собственность муниципального образования "Кингисеппское городское поселение".
- Признана недействительной регистрация права собственности за М.Е.Н. на помещения подвала, общей полезной площадью <данные изъяты> кв. м; первого этажа общей полезной площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м; помещения второго этажа общей полезной площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м; помещения третьего этажа общей полезной площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м; помещения четвертого этажа общей полезной площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м;
- помещения пятого этажа общей полезной площадью 485,2 кв. м, жилой площадью 322,8 кв. м, расположенные в здании по адресу: <адрес>, произведенная Кингисеппским территориальным отделением учреждения юстиции Ленинградской областной регистрационной палаты <...>.
Указанное решение вступило в законную силу <...> (л.д. 164 - 174).
Между тем, указанным выше решением установлено, что <...> Кингисеппским муниципальным предприятием Бюро технической инвентаризации выдано регистрационное удостоверение на здание общежития в доме N, расположенного по адресу: <адрес> о регистрации на праве коллективной собственности за АО "Строительный трест N 31" на основании договора выкупа госимущества от <...> N 011.
<...> на торгах заключен договор купли-продажи помещений здания общежития М., за которой было в дальнейшем зарегистрировано право собственности на эти помещения.
Вступившим в законную силу <...> решением Кингисеппского городского суда по иску Е. к администрации МО "Кингисеппское городское поселение" Кингисеппского муниципального района Ленинградской области, Комитету по управлению имуществом МО "Кингисеппское городское поселение" Кингисеппского муниципального района <адрес> о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, признании незаконным постановления установлено, что <...> между М.Е.Н., действовавшей на правах собственника, и Е. заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым наймодатель обязуется предоставить нанимателю и постоянно проживающим с ним гражданам за плату во временное владение и пользование жилое помещение в жилом доме по адресу: <адрес>, и обеспечить предоставление за плату коммунальных услуг, а наниматель обязуется использовать предоставленное жилое помещение по назначению и своевременно вносить плату за пользование им.
В пользование нанимателю поступили комнаты N 213, 215 площадью <данные изъяты> кв. м и <данные изъяты> кв. м соответственно. При этом согласно п. 7.1. договор заключен на неопределенный срок.
С <...> Е. зарегистрирована в комнатах жилого дома <адрес> по месту жительства.
Из материалов дела также следует, что жилые помещения второго этажа (NN 1 - 52) площадью <данные изъяты> кв. м, этаж - 2, расположенные по адресу: <адрес> принадлежат на праве собственности муниципальному образованию "Кингисеппское городское поселение" муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области на основании Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу N от <...>, председательствующий судья К.А.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <...> (л.д. 14).
Постановлением N главы Администрации МО "Кингисеппское городское поселение" от <...> жилые помещения, имеющие статус специализированного жилищного фонда, включающие в том числе, комнаты N и N 215, расположенные в доме <адрес>, были переведены в фонд социального использования с образованием коммунальной <адрес>.
Комитету по управлению городским имуществом предписано с жильцами указанных помещений коммунальной квартиры заключить договоры социального найма (л.д. 22 - 24).
При этом, как установлено решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от <...>, администрация МО "Кингисеппское городское поселение" на момент издания Постановления N от <...>, сведениями об обоснованности занятия Е. комнат в здании общежития не располагала.
Согласно справке о регистрации от <...> Е. зарегистрирована по месту жительства в комнатах 213, 215 дома <адрес> с <...>. Основания для регистрации истца по месту жительства в паспортную службу представлены не были (гражданское дело N л.д. 146, 198).
Постановлением администрации МО "Кингисеппское городское поселение" N от <...> в связи с технической ошибкой внесены изменения в Постановление N главы Администрации МО "Кингисеппское городское поселение" от <...> из списка помещений, подлежащих переводу в фонд социального использования, исключены комнаты N площадью <данные изъяты> кв. м и N 215, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные в доме <адрес>. Постановлено за жилыми помещениями N площадью <данные изъяты> кв. м и N площадью <данные изъяты> кв. м сохранить статус специализированного жилищного фонда (жилые помещения в общежитии) /л.д. 25/.
Таким образом, собственником спорных жилых помещений является КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение", поскольку право собственности М.Е.Н. на спорные жилые помещения прекращено.
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1).
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (п. 2).
Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу положения п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Как предусмотрено ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Судом первой инстанции установлено, что Е. зарегистрирована и приобрела право пользования комнатами бывшего здания общежития N 213, 215 дома <адрес> на основании договора найма жилого помещения, заключенного <...> с бывшим собственником здания М.Е.Н., за плату во временное владение и пользование.
Согласно справке муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области от 22 августа 2014 года Е. в период с 2005 года по настоящий момент, не состоит на учете общей очереди граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в администрации муниципального образования "Кингисеппское городское поселение" (л.д. 85).
При этом из материалов дела также следует, что на момент заключения договора найма была обеспечена жилым помещением по установленным нормам по адресу: <адрес>, от участия в приватизации указанного жилого помещения отказалась <...> (гражданское дело N л.д. 85 - 90).
Оценив изложенные обстоятельства, доводы сторон, руководствуясь ст. ст. 288, 671, 683 ГК РФ, исходя из того, что заключенный между М.Е.Н. и Е. договор найма жилого помещения фактически прекратил свое действие, так как право собственности М.Е.Н. на спорные жилые помещения прекращено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение", так как в отсутствие договорных отношений между сторонами, нарушается право истца, как собственника жилого помещения.
Принимая во внимание, что <...> истец направил Е. соглашение о внесении изменений в договор б/н от <...> найма жилого помещения от <...>, таким образом,
КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение" был предоставлен проект соглашения, однако от заключения такого соглашения Е. отказалась, не представила КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение" подписанное соглашение, суд первой инстанции в соответствии с п. 1 ст. 432, ст. 671, ст. 445 ГК РФ, а также учитывая отсутствие возражений Е. относительно условий предложенного соглашения о внесении изменений в договор б/н от <...> найма жилого помещения от <...>, правомерно обязал Е. заключить с КУГИ МО "Кингисеппское городское поселение" соглашение о внесении изменений в договор б/н от <...> найма жилого помещения от <...> на указанных в соглашении условиях на срок до <...>.
Указанный вывод суда первой инстанции является правильным, основанным на верном толковании и применении норм материального права, при установлении фактических обстоятельств дела представленные доказательства оценены судом с учетом их взаимной связи, что соответствует требованиям ч. 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Иные доводы апелляционной жалобы, не содержат фактов, которые бы не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут послужить основанием для отмены решения суда.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах, обжалуемое решение, по мнению судебной коллегии, судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены судом, о чем в решении содержится мотивированный и аргументированный ответ, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, п. 1 ст. 328, ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 25 августа 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)