Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, принадлежащей истцу. Ответчик проживает в спорной квартире, оплаченной им частично.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Иванова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Провалинской Т.Б.,
судей Крятова А.Н., Славской Л.А.,
при секретаре Ю.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Крятова А.Н.
дело по иску А. к М.А. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, выселении; встречному иску М.А. к А. о признании права собственности на квартиру, возложении обязанности принять исполнение обязательства
по апелляционной жалобе М.А.
на решение Норильского городского суда Красноярского края от 04 марта 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования А. к М.А. удовлетворить.
Обязать М.А. возвратить в пользование А. квартиру <адрес>.
Выселить М.А. из квартиры <адрес>.
Взыскать с М.А. в пользу А. судебные расходы в сумме <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении исковых требований М.А. к А. о признании права собственности на квартиру, возложении обязанности принять исполнение обязательств отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
А. обратился в суд с иском к М.А. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения и выселении.
Требования мотивированы тем, что 29 февраля 2012 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>, принадлежащей истцу. По условиям указанного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи до 01 мая 2012 года, стоимость квартиры определили в размере <данные изъяты> рублей. В момент подписания договора М.А. в качестве аванса передала А. <данные изъяты> рублей. После заключения указанного договора квартира была передана М.А. по ее просьбе, так как ей негде было жить. Основной договор купли-продажи квартиры заключен не был. На его неоднократные предложения о возврате полученных денежных средств и возвращении квартиры либо осуществлении доплаты денежных средств с учетом значительно увеличившихся цен на недвижимость в г. Норильске, она ответила отказом, чем и вызваны его требования.
Просил (с учетом уточнений) истребовать у М.А. квартиру <адрес>, выселить М.А. из указанной квартиры.
М.А. обратилась со встречным иском к А. о признании права собственности на квартиру, возложении обязанности принять исполнение ею обязательств по оплате за квартиру.
Требования мотивированы тем, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 29 февраля 2012 года А. не являлся собственником спорной квартиры, и только лишь намеревался ее приватизировать, в связи с чем основной договор сразу не был заключен. А. в связи с началом исполнения сделки передал ей спорную квартиру, в которой она сделала ремонт. На протяжении всего срока действия предварительного договора истец обещал ей, что сделка по продаже квартиры будет исполнена после окончания приватизации. До окончания срока действия предварительного договора она обращалась к ответчику с просьбой заключить основной договор на условиях предварительного договора.
После истечения срока действия предварительного договора ответчик получил от нее через своего представителя И. денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, а позднее еще <данные изъяты> рублей, которые И. безналичным способом перевела истцу, находящемуся в этот момент в <данные изъяты>.
Таким образом, еще до окончания срока действия предварительного договора она предлагала истцу заключить основной договор купли-продажи, А. принял денежные средства во исполнение ее обязательства по расчету за спорную квартиру, в размере <данные изъяты> рублей.
При этом А., несмотря на принятие денег, совершил действия, направленные на уклонение от заключения основного договора, а именно - в установленный предварительным договором срок не приватизировал спорную квартиру. Приватизировав ее 25 мая 2012 года, он зарегистрировал право собственности на квартиру только в феврале 2013 года, то есть почти спустя год, сделав это намеренно, чтобы истек срок действия предварительного договора.
Полагает, что факт уклонения от заключения основного договора влечет за собой понуждение к заключению основного договора,
То обстоятельство, что она до настоящего времени не выплатила ответчику оставшуюся сумму за спорную квартиру, объясняется тем, что истец уклоняется от принятия исполнения обязательства. Полагает, что отсутствие договора купли-продажи не является достаточным для отказа в признании ее права собственности на квартиру.
Просила признать за ней право собственности на спорную квартиру, обязать А. принять исполнение обязательств по оплате за квартиру, взыскать в ее пользу судебные расходы в сумме <данные изъяты>.
Судом первой инстанции постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе М.А. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение. Указывает, что действия по передаче ей спорной квартиры и принятию денежных средств А. осуществлялись именно в рамках сделки по продаже спорной квартиры. После передачи спорной квартиры, М.А. начала осуществлять действия по содержанию спорной квартиры как своей собственной, а именно производить неотделимые улучшения, стоимость которых превышает договорную стоимость спорной квартиры. Считает, что в действиях А. имеет место быть злоупотребление правом. Это обстоятельство усматривается в его поведении в момент совершения сделки, а также его действиях в ходе судебного разбирательства, когда он уклонялся от явки в суд по различным надуманным причинам.
Она исполнила свое обязательство перед А. по оплате за спорную квартиру более половины установленной стоимости - <данные изъяты> рублей, оставшаяся часть не уплачена ею в связи с уклонением А. от подписания основного договора купли-продажи.
В связи со сложившимися исключительно по его вине обстоятельствам, А. решил воспользоваться пороками в сделке и возвратить спорную квартиру в свое владение с теми неотделимым улучшениями, которые произвела М.А., лишив тем самым ее и ее несовершеннолетнего ребенка, права пользования и проживания в спорной квартире. Считает, что фактическое исполнение договора купли-продажи, является самостоятельным основанием для возникновения права собственности.
Лица, участвующие в деле, заблаговременно извещены о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе под роспись и заказными письмами с уведомлением о вручении, (л.д. 228-235); направленное в адрес М.А. извещение возвратилось с отметкой об истечении срока его хранения, что с учетом вручения извещения ее представителю (л.д. 231), позволяет суду апелляционной инстанции признать ее надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела.
Неявка кого-либо из извещенных надлежащим образом лиц не является препятствием для его рассмотрения.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
- в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4);
- обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 29 февраля 2012 года между А. и М.А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого срок заключения основного договора купли-продажи указанной квартиры определен сторонами до 01 мая 2012 года,
Согласно п. 3 договора стоимость квартиры определена в размере <данные изъяты> рублей, из которых М.А. в качестве аванса оплатила <данные изъяты> рублей при подписании договора.
А. на момент заключения предварительного договора собственником квартиры не являлся, так как занимал ее на условиях договора социального найма.
М.А. вселилась в квартиру, пользуется ею до настоящего времени, на требования об освобождении жилого помещения отвечает отказом.
По договору от 25 мая 2012 года N 79648 передачи жилого помещения в собственность граждан - квартира <адрес> была передана в собственность А., государственная регистрация его права собственности на объект произведена 14 марта 2013 года.
Судом первой инстанции достоверно установлено, что в срок до 01 мая 2012 года стороны основной договор не заключили, предложений о заключении основного договора друг другу не направляли.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии законных оснований о признании права собственности М.А. на квартиру N <адрес>; в связи с чем удовлетворил исковые требования А. об истребовании квартиры у М.А.
Судебная коллегия считает необходимым согласиться с такими выводами суда первой инстанции, так как обязательства по предварительному договору были прекращены 01 мая 2012 года, до указанной даты ни одна из сторон предварительного договора не направила другой стороне предложение заключить основной договор.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать суду те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.
М.А. не представила суду доказательств направления А. в период до 01 мая 2012 года требования о заключении основного договора; не приложено таких доказательств и к апелляционной жалобе, тогда как А. оспаривал данное обстоятельство.
Доказательств возникновения права собственности М.А. на квартиру по иным основаниям также не представлено.
Так как, М.А. проживает в спорной квартире в отсутствие какого-либо соглашения с собственником жилого помещения А., а последний настаивает на освобождении ею квартиры, суд правомерно удовлетворил исковые требования о выселении М.А. из квартиры <адрес>; оставив без удовлетворения встречные исковые требования М.А. к А. о признании права собственности на спорную квартиру и возложении на А. обязанности принять исполнение обязательств по оплате за квартиру.
Доводы апелляционной жалобы М.А. выводы суда первой инстанции не опровергают и правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к несогласию с данной судом оценкой представленных по делу доказательств, однако судебная коллегия оснований для переоценки доказательств не усматривает.
Ссылка на то, что М.А. до окончания срока действия предварительного договора обращалась к ответчику с просьбой заключить основной договор, не может быть принята судебной коллегией, так как доказательств этого суду апелляционной инстанции не представлено.
Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на то, что совершение сторонами договора купли-продажи следует из поведения сторон, судебная коллегия также отклоняет как необоснованные, так как в отношении сделок на сумму свыше <данные изъяты> рублей (ст. 161 ГК РФ) закон требует соблюдения письменной формы сделки.
Данных о том, что истец злоупотреблял правом, то есть уклонялся от получения предложения о заключении основного договора или иным способом препятствовал исполнению достигнутого сторонами соглашения, материалы дела не содержат. Как верно указано судом первой инстанции, истица была не лишена права поставить вопрос об изменении условий предварительного договора о сроке его действия, а при отказе другой стороны - требовать изменения договора в судебном порядке.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены решения в апелляционном порядке, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Норильского городского суда Красноярского края от 04 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 19.05.2014 N 33-4495/2014
Требование: Об истребовании квартиры из чужого незаконного владения и выселении.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, принадлежащей истцу. Ответчик проживает в спорной квартире, оплаченной им частично.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 мая 2014 г. N 33-4495/2014
Судья: Иванова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Провалинской Т.Б.,
судей Крятова А.Н., Славской Л.А.,
при секретаре Ю.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Крятова А.Н.
дело по иску А. к М.А. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, выселении; встречному иску М.А. к А. о признании права собственности на квартиру, возложении обязанности принять исполнение обязательства
по апелляционной жалобе М.А.
на решение Норильского городского суда Красноярского края от 04 марта 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования А. к М.А. удовлетворить.
Обязать М.А. возвратить в пользование А. квартиру <адрес>.
Выселить М.А. из квартиры <адрес>.
Взыскать с М.А. в пользу А. судебные расходы в сумме <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении исковых требований М.А. к А. о признании права собственности на квартиру, возложении обязанности принять исполнение обязательств отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
А. обратился в суд с иском к М.А. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения и выселении.
Требования мотивированы тем, что 29 февраля 2012 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>, принадлежащей истцу. По условиям указанного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи до 01 мая 2012 года, стоимость квартиры определили в размере <данные изъяты> рублей. В момент подписания договора М.А. в качестве аванса передала А. <данные изъяты> рублей. После заключения указанного договора квартира была передана М.А. по ее просьбе, так как ей негде было жить. Основной договор купли-продажи квартиры заключен не был. На его неоднократные предложения о возврате полученных денежных средств и возвращении квартиры либо осуществлении доплаты денежных средств с учетом значительно увеличившихся цен на недвижимость в г. Норильске, она ответила отказом, чем и вызваны его требования.
Просил (с учетом уточнений) истребовать у М.А. квартиру <адрес>, выселить М.А. из указанной квартиры.
М.А. обратилась со встречным иском к А. о признании права собственности на квартиру, возложении обязанности принять исполнение ею обязательств по оплате за квартиру.
Требования мотивированы тем, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 29 февраля 2012 года А. не являлся собственником спорной квартиры, и только лишь намеревался ее приватизировать, в связи с чем основной договор сразу не был заключен. А. в связи с началом исполнения сделки передал ей спорную квартиру, в которой она сделала ремонт. На протяжении всего срока действия предварительного договора истец обещал ей, что сделка по продаже квартиры будет исполнена после окончания приватизации. До окончания срока действия предварительного договора она обращалась к ответчику с просьбой заключить основной договор на условиях предварительного договора.
После истечения срока действия предварительного договора ответчик получил от нее через своего представителя И. денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, а позднее еще <данные изъяты> рублей, которые И. безналичным способом перевела истцу, находящемуся в этот момент в <данные изъяты>.
Таким образом, еще до окончания срока действия предварительного договора она предлагала истцу заключить основной договор купли-продажи, А. принял денежные средства во исполнение ее обязательства по расчету за спорную квартиру, в размере <данные изъяты> рублей.
При этом А., несмотря на принятие денег, совершил действия, направленные на уклонение от заключения основного договора, а именно - в установленный предварительным договором срок не приватизировал спорную квартиру. Приватизировав ее 25 мая 2012 года, он зарегистрировал право собственности на квартиру только в феврале 2013 года, то есть почти спустя год, сделав это намеренно, чтобы истек срок действия предварительного договора.
Полагает, что факт уклонения от заключения основного договора влечет за собой понуждение к заключению основного договора,
То обстоятельство, что она до настоящего времени не выплатила ответчику оставшуюся сумму за спорную квартиру, объясняется тем, что истец уклоняется от принятия исполнения обязательства. Полагает, что отсутствие договора купли-продажи не является достаточным для отказа в признании ее права собственности на квартиру.
Просила признать за ней право собственности на спорную квартиру, обязать А. принять исполнение обязательств по оплате за квартиру, взыскать в ее пользу судебные расходы в сумме <данные изъяты>.
Судом первой инстанции постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе М.А. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение. Указывает, что действия по передаче ей спорной квартиры и принятию денежных средств А. осуществлялись именно в рамках сделки по продаже спорной квартиры. После передачи спорной квартиры, М.А. начала осуществлять действия по содержанию спорной квартиры как своей собственной, а именно производить неотделимые улучшения, стоимость которых превышает договорную стоимость спорной квартиры. Считает, что в действиях А. имеет место быть злоупотребление правом. Это обстоятельство усматривается в его поведении в момент совершения сделки, а также его действиях в ходе судебного разбирательства, когда он уклонялся от явки в суд по различным надуманным причинам.
Она исполнила свое обязательство перед А. по оплате за спорную квартиру более половины установленной стоимости - <данные изъяты> рублей, оставшаяся часть не уплачена ею в связи с уклонением А. от подписания основного договора купли-продажи.
В связи со сложившимися исключительно по его вине обстоятельствам, А. решил воспользоваться пороками в сделке и возвратить спорную квартиру в свое владение с теми неотделимым улучшениями, которые произвела М.А., лишив тем самым ее и ее несовершеннолетнего ребенка, права пользования и проживания в спорной квартире. Считает, что фактическое исполнение договора купли-продажи, является самостоятельным основанием для возникновения права собственности.
Лица, участвующие в деле, заблаговременно извещены о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе под роспись и заказными письмами с уведомлением о вручении, (л.д. 228-235); направленное в адрес М.А. извещение возвратилось с отметкой об истечении срока его хранения, что с учетом вручения извещения ее представителю (л.д. 231), позволяет суду апелляционной инстанции признать ее надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела.
Неявка кого-либо из извещенных надлежащим образом лиц не является препятствием для его рассмотрения.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
- в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4);
- обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 29 февраля 2012 года между А. и М.А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого срок заключения основного договора купли-продажи указанной квартиры определен сторонами до 01 мая 2012 года,
Согласно п. 3 договора стоимость квартиры определена в размере <данные изъяты> рублей, из которых М.А. в качестве аванса оплатила <данные изъяты> рублей при подписании договора.
А. на момент заключения предварительного договора собственником квартиры не являлся, так как занимал ее на условиях договора социального найма.
М.А. вселилась в квартиру, пользуется ею до настоящего времени, на требования об освобождении жилого помещения отвечает отказом.
По договору от 25 мая 2012 года N 79648 передачи жилого помещения в собственность граждан - квартира <адрес> была передана в собственность А., государственная регистрация его права собственности на объект произведена 14 марта 2013 года.
Судом первой инстанции достоверно установлено, что в срок до 01 мая 2012 года стороны основной договор не заключили, предложений о заключении основного договора друг другу не направляли.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии законных оснований о признании права собственности М.А. на квартиру N <адрес>; в связи с чем удовлетворил исковые требования А. об истребовании квартиры у М.А.
Судебная коллегия считает необходимым согласиться с такими выводами суда первой инстанции, так как обязательства по предварительному договору были прекращены 01 мая 2012 года, до указанной даты ни одна из сторон предварительного договора не направила другой стороне предложение заключить основной договор.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать суду те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.
М.А. не представила суду доказательств направления А. в период до 01 мая 2012 года требования о заключении основного договора; не приложено таких доказательств и к апелляционной жалобе, тогда как А. оспаривал данное обстоятельство.
Доказательств возникновения права собственности М.А. на квартиру по иным основаниям также не представлено.
Так как, М.А. проживает в спорной квартире в отсутствие какого-либо соглашения с собственником жилого помещения А., а последний настаивает на освобождении ею квартиры, суд правомерно удовлетворил исковые требования о выселении М.А. из квартиры <адрес>; оставив без удовлетворения встречные исковые требования М.А. к А. о признании права собственности на спорную квартиру и возложении на А. обязанности принять исполнение обязательств по оплате за квартиру.
Доводы апелляционной жалобы М.А. выводы суда первой инстанции не опровергают и правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к несогласию с данной судом оценкой представленных по делу доказательств, однако судебная коллегия оснований для переоценки доказательств не усматривает.
Ссылка на то, что М.А. до окончания срока действия предварительного договора обращалась к ответчику с просьбой заключить основной договор, не может быть принята судебной коллегией, так как доказательств этого суду апелляционной инстанции не представлено.
Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на то, что совершение сторонами договора купли-продажи следует из поведения сторон, судебная коллегия также отклоняет как необоснованные, так как в отношении сделок на сумму свыше <данные изъяты> рублей (ст. 161 ГК РФ) закон требует соблюдения письменной формы сделки.
Данных о том, что истец злоупотреблял правом, то есть уклонялся от получения предложения о заключении основного договора или иным способом препятствовал исполнению достигнутого сторонами соглашения, материалы дела не содержат. Как верно указано судом первой инстанции, истица была не лишена права поставить вопрос об изменении условий предварительного договора о сроке его действия, а при отказе другой стороны - требовать изменения договора в судебном порядке.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены решения в апелляционном порядке, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Норильского городского суда Красноярского края от 04 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)