Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 16 декабря 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс Дружба",
апелляционное производство N 05АП-10693/2013
на решение от 15.03.2013
судьи Т.В. Нинюк
по делу N А51-32895/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску Департамента земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края
к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Дружба"
о взыскании 12195634 рублей 39 копеек
при участии:
от истца: Комиссарова Е.И. - удостоверение N 3175, доверенность от 09.09.2013 сроком действия до 31.12.2013 со специальными полномочиями; от ответчика: Дубровина И.В., доверенность от 28.09.2012, сроком на три года,
установил:
Департамент земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ООО "Торговый комплекс "Дружба" о взыскании 12195634 рублей 39 копеек, в том числе 11723416 рублей 16 копеек основного долга по арендной плате, начисленной на основании договора аренды от 23.03.2012 N 05-Ю-15025 земельного участка площадью 12 242 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 2а за период с 19.01.2012 по 29.11.2012; 472218 рублей 23 копеек пени за нарушение сроков оплаты, начисленной на основании пункта 4.2 договора за период с 11.04.2012 по 29.11.2012.
В суде первой инстанции Департамент земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края заявил ходатайство о процессуальном правопреемстве в связи с реорганизацией и просил произвести замену истца на правопреемника - Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что согласно Свидетельству о внесении записи в ЕГРЮЛ, сведениям из ЕГРЮЛ от 16.05.2012 Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края реорганизован 29.12.2012, при этом Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края в соответствии с пунктом 1.3. Положения о Департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденного Постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 N 374-па, является правопреемником Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края в области земельных отношений, произвел замену Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края на его правопреемника Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.
В суде первой инстанции истец заявил письменное ходатайство об уточнении суммы иска в связи с частичной оплатой задолженности и увеличением периода взыскания задолженности с 19.01.2012 по 13.03.2013 в размере 16517466 рублей 60 копеек, 881970 рублей 13 копеек пени, начисленной за период с 11.04.2012 по 13.03.2013 года, которое было отклонено судом первой инстанции как несоответствующее статьям 9, пункту 4 статьи 159 АПК РФ.
Решением от 15.03.2013 Арбитражный суд Приморского края исковые требования удовлетворил, взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Дружба" в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 12195634 рублей 39 копеек, из них 11723416 рублей 16 копеек суммы долга; 472218 рублей 23 копейки пени, взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Дружба" в доход федерального бюджета 83978 рублей 17 копеек государственной пошлины по иску.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением судом первой инстанции норм процессуального права, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы ссылается на принятие судом первой инстанции решения в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. Обращает внимание на наличие вступивших в законную силу судебных актов, которыми установлено право ТК "Дружба" на льготу при исчислении арендной платы, а также признан ничтожным договор аренды от 23.03.2012 N 05-Ю-05025. Полагает, что размер платы за пользование земельным участком должен исчисляться исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка, а сам договор аренды считается заключенным с 08.11.2012, когда решение Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-7795/2012 вступило в законную силу. По мнению апеллянта, является недоказанным факт уведомления истцом ответчика о наличии задолженности по арендной плате.
В письменных пояснениях ООО "ТК "Дружба" ссылается на нахождение на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, который не мог использоваться иначе, чем для завершения строительства, в связи с чем при отсутствии разрешения на строительство использование земельного участка невозможно. Считает доказанным факт неиспользования земельного участка в спорный период ввиду занятости земельного участка иными лицами. Полагает, что общество является плательщиком земельного налога, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания неосновательного обогащения.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу Департамент указывает на отсутствие оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, а также обращает внимание на то, что договор аренды признан заключенным с даты вступления в законную силу решения суда по делу N А51-7795/2012, в то же время платежи по данному договору были произведены только за 2013 год, о наличии задолженности по договору аренды Департамент уведомлял ответчика надлежащим образом.
В судебном заседании 21.11.2013 апелляционным судом установлено, что ООО "Торговый комплекс "Дружба" не было надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания в суде первой инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является безусловным основанием для отмены судебного акта (пункт 2 части 4 статьи 270 АПК РФ).
В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в АПК РФ" разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 указанного Кодекса.
Согласно пункту 2 части 4 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.
Порядок оказания услуг почтовой связи установлен Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221.
Особыми условиями приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное" (приложение N 1 к приказу ФГУП "Почта России" от 31.08.2005 N 343; далее - Особые условия) установлены особые правила доведения до адресата почтовой корреспонденции применительно к нормам арбитражного процессуального законодательства.
В соответствии с пунктом 3.3 Особых условий при отсутствии адресата в ячейке абонентского почтового шкафа или в почтовом абонентском ящике оставляется извещение с приглашением адресата на объект почтовой связи для получения почтового отправления.
Согласно пункту 3.4 Особых условий при неявке адресатов за почтовыми отправлениями разряда "Судебное" в течение 3 рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения. Не врученные адресатам заказные письма и бандероли разряда "Судебное" возвращаются по обратному адресу по истечении 7 дней со дня их поступления на объект почтовой связи (пункт 3.6 Особых условий). Согласно материалам дела, определение суда от 22.01.2013 о принятии искового заявления к производству и назначении предварительного судебного заседания направлено ООО Торговый комплекс "Дружба" 23.01.2013 по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, д. 4 заказным письмом с уведомлением.
Из имеющегося в материалах дела конверта и информационной выписки об отслеживании почтовых отправлений следует, что отделение почтовой связи г. Владивостока пыталось вручить обществу данное письмо 01.02.2013.
В отделение почтовой связи города Владивостока поступило письмо 03.02.2013 и возвращено в суд в связи с истечением срока хранения.
На конверте, на котором сделана данная надпись, отсутствуют отметки предприятия почтовой связи о направлении ООО "Торговый комплекс "Дружба" извещения о поступлении регистрируемого почтового отправления повторно.
Кроме того, определение суда от 14.02.2013 о назначении дела к судебному разбирательству на 13.03.2013 направлено ООО "Торговый комплекс "Дружба" 18.02.2013 по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, д. 4 заказным письмом с уведомлением.
Из имеющегося в материалах дела конверта и информационной выписки об отслеживании почтовых отправлений следует, что отделение почтовой связи г. Владивостока пыталось вручить обществу данное письмо 20.02.2013.
В отделение почтовой связи города Владивостока поступило письмо 28.02.2013 и возвращено в суд в связи с истечением срока хранения.
На конверте, на котором сделана данная надпись, отсутствуют отметки предприятия почтовой связи о направлении ООО "Торговый комплекс "Дружба" извещения о поступлении регистрируемого почтового отправления повторно.
Данное обстоятельство также подтверждается выпиской об отслеживании почтовых отправлений.
Таким образом, органом почтовой связи нарушен порядок доведения до адресата судебной корреспонденции, в связи с чем извещение ответчика о начавшемся процессе нельзя признать надлежащим.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает, что ООО "Торговый комплекс "Дружба" было лишено возможности участвовать в судебном заседании суда первой инстанции, защищать свои права и законные интересы, представлять доводы и возражения по существу спора, в результате чего нарушены предусмотренные статьями 7, 8 и 9 АПК РФ принципы арбитражного процесса: равной судебной защиты прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле; равноправия сторон; состязательности.
Согласно правилам пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.
В силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьей 270 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Пункт 30 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" устанавливает, что в определении о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции разрешает вопрос о готовности дела к судебному разбирательству с учетом обстоятельств спора и полноты имеющихся в деле доказательств.
Признав дело подготовленным к судебному разбирательству, апелляционный суд назначил дело к судебному разбирательству по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в судебное заседание 16.12.2013.
В судебном заседании 16.12.2013 рассмотрение дела начато сначала в связи с изменением состава суда на основании статьи 18 АПК РФ.
Истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым Департамент просит взыскать задолженность ООО "ТК "Дружба" по арендной плате и пени за период с 23.03.2012 по 29.11.2012 в сумме 1530240 рублей 82 копейки, в том числе 1522477 рублей 85 рублей основного долга, 7762 рубля 97 копеек неустойки. На вопрос суда представитель Департамента пояснил, что в остальной части исковые требования не поддерживает.
Судом рассмотрено заявленное ходатайство и удовлетворено в порядке статьи 49 АПК РФ.
Департаментом также представлен письменный отзыв, в котором истец обратил внимание на то, что акт приема-передачи от 23.03.2013 является прямым доказательством фактической передачи Департаментом Обществу земельного участка с кадастровым номером 25:28:050045:148, при этом согласно акту состояние передаваемого земельного участка на момент его передачи соответствовало условиям его использования по целевому назначению, земельный участок осмотрен арендатором при передаче и претензий к состоянию земельного участка у арендатора не имелось. Земельный участок имеет кадастровый номер, в связи с чем границы его определены в соответствии с действующим законодательством. Платежное поручение N 12 неотносимое доказательство наличия недостатков арендованного земельного участка. Соответственно оснований для применения к спорным отношениям норм статьи 612 ГК РФ не имеется.
Представитель ответчика на доводы иска возразил, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Просит отказать в удовлетворении иска.
Рассматривая исковые требования по существу по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, оценив доводы сторон, имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В материалы дела представлен Договор N 05-Ю-15025 аренды земельного участка между Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (арендодатель) и ООО "Торговый комплекс "Дружба" (арендатор), датированный 23.03.2012, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:05 00 45:148 площадью 12242 кв. м, из земель поселений, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 2а (участок находится примерно в 43 м по направлению на восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка) (далее Участок), для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (здание торгово-развлекательного центра) готовностью 54% (лит. А).
Срок аренды участка установлен с 19.01.2012 по 18.01.2018.
В пункте 2.1. договора аренды N 05-Ю-15025 стороны предусмотрели, что арендная плата за пользование участком устанавливается в размере 1244609 рублей 25 копеек в месяц.
Согласно пункту 2.2. договора размер арендной платы в период с начала срока аренды до заключения договора (даты договора либо даты его государственной регистрации) устанавливается в порядке пункта 2.1. договора и оплачивается арендатором единовременно за весь указанный период.
В соответствии с пунктом 2.3. арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.
В пункте 4.2. договора стороны предусмотрели, что за нарушение сроков внесения арендной платы по Договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.
По Акту приема-передачи земельного участка от 23.03.2012 (л.д. 16) вышеуказанный земельный участок передан арендатору.
Вместе с тем вступившим в законную силу 08.11.2012 и имеющим согласно части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела решением Арбитражного суда Приморского края от 08.10.2012 по делу N А51-7795/2012 установлено, что Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края 17.02.2012 предложил ООО "ТД "Дружба" заключить договор аренды по прилагаемому проекту. (Из представленного Обществом в материалы апелляционного производства проекта Договора N 05-Ю-15025, направленного в его адрес Департаментом, видно, что все положения данного проекта соответствуют положениям Договора N 05-Ю-15025, имеющегося в материалах дела, датированного 23.03.2012). Общество вх. N 29-4825 от 20.02.2012 направило в Департамент подписанный договор аренды с протоколом разногласий по пункту 2.1 и приложению N 2 к договору в части размера арендной платы. Департамент протокол разногласий не подписал и повторно предложил Обществу подписать договор в своей редакции в срок до 29.03.2012 (исх. N 29/02/02-13/5638 от 20.03.2012.
Таким образом, обращение Общества в суд с иском в рамках дела N А51-7795/2012 суд расценил как заявление об урегулирование разногласий, возникших при заключении договора N 05-Ю-15025 от 23.04.2012.
Судом в рамках дела N А51-7795/2012 также установлено несоответствие предусмотренного в Договоре аренды N 05-Ю-15025 условия об арендной плате в сумме 1244609 рублей 25 копеек в месяц требованиям закона, учитывая, что в соответствии с частью 2 статьи 3 "Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпунктом "б" пункта 1 Постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па арендная плата за использование земельного участка 25:28:050045:148 должна составлять два процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Арбитражным судом Приморского края по делу N А51-7795/2012 на этом основании сделан вывод о недействительности договора N 05-Ю-15025, что нашло отражение и в резолютивной части решения от 08.10.2012. Однако решением суд определил условия договора аренды земельного участка N 05-Ю-15025 от 23.04.2012 об арендной плате, изложив пункт 2.1. договора, а также Приложения N 2 к договору в редакции, согласно которой годовой размер арендной платы составляет два процента кадастровой стоимости спорного земельного участка. При этом суд указал, что договор аренды N 05-Ю-15025 от 23.04.2012 признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда по делу N А51-7795/2012.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что указание в резолютивной части решения от 08.10.2012 о недействительности данного договора является оценкой судом установления в договоре годового размера арендной платы, превышающей два процента кадастровой стоимости земельного участка, как неправомерного, в связи с чем судом фактически урегулированы разногласия при заключении договора N 05-Ю-15025, соответственно, с момента вступления в силу указанного судебного акта договор является обязательным для сторон и содержит условие о годовой арендной плате в размере двух процентов кадастровой стоимости спорного земельного участка.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Таким образом, положения договора N 05-Ю-15025 вне зависимости от государственной регистрации договора стали обязательными для сторон с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Приморского края от 08.10.2012 по делу N А51-7795/2012, то есть с 08.11.2012.
В пункте 1.3. Договора N 05-Ю-15025 срок аренды установлен с 19.01.2012 по 18.01.2018, тем самым стороны распространили действие договора на ранее существующие отношения.
В то же время земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи только 23.03.2012.
Таким образом, ООО "Торговый комплекс "Дружба" обязано оплачивать арендную плату в соответствии с условиями Договора N 05-Ю-15025 за период с 23.03.2012.
Являются необоснованными ссылки ответчика на недействительность акта приема-передачи ввиду недействительности договора аренды, поскольку акт приема-передачи не является самостоятельной сделкой, это лишь документ, фиксирующий наличие фактических действий или обстоятельств.
Подлежат отклонению доводы ООО "Торговый комплекс "Дружба" о невозможности использования спорного земельного участка ввиду его занятия иными лицами. Как следует из имеющегося в материалах дела Акта приема-передачи земельного участка от 23.03.2012, спорный земельный участок принят арендатором без замечаний, в акте указано, что состояние земельного участка на момент его передачи соответствует условиям его использования по целевому назначению, арендатором земельный участок осмотрен, претензий к его состоянию не имеется.
Доказательств предъявления арендодателю соответствующих претензий, связанных с невозможностью использования земельного участка по целевому назначению, в материалы дела ответчиком не представлено.
Акт обследования земельного участка от 30.10.2012, Акт осмотра от 13.04.2012 не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств занятия спорного земельного участка посторонними лицами, поскольку составлены в отсутствие Департамента и без его надлежащего уведомления. Приложенные фотоматериалы не позволяют с достоверностью соотнести имеющиеся постройки с границами земельного участка с кадастровым номером 25:28:050045:148. Акт проверки Отдела муниципального земельного контроля и подготовки разрешительной документации Управления градостроительства и архитектуры от 14.01.2010 не относится к спорному периоду.
Акт сдачи-приемки на наблюдение за сохранностью межевых знаков от 23.07.2012 не может быть принят в качестве доказательств занятия спорного земельного участка третьими лицами, так как не содержит сведений о кадастровом номере земельного участка, в отношении которого он составлен, кроме того, данный акт не содержит сведений о длительности нахождения имущества третьих лиц на земельном участке, также составлен в отсутствие Департамента.
Более того, на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства ответчика, что свидетельствует об использовании земельного участка ответчиком.
Ссылки ответчика на невозможность определения границ земельного участка являются необоснованными ввиду того, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 25:28:050045:148, в связи с чем его границы определены в соответствии с требованиями закона.
Подлежат также отклонению доводы ответчика о невозможности использования земельного участка до получения разрешения на строительство, поскольку в силу пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным, а фактическое неиспользование арендатором земельного участка ввиду неполучения разрешения на строительство либо по иным зависящим от него причинам не названо ни в законе, ни в договоре в качестве основания для освобождения от внесения арендной платы.
Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка 25:28:050045:148 составляет 110631933 рубля 36 копеек, арендная плата в год исходя из двух процентов кадастровой стоимости земельного участка (принимая во внимание то, что спорный земельный участок входит в состав земельного участка, предоставленного решением исполнительного комитета Владивостокского городского Совета народных депутатов от 10.03.1989 N 106, право постоянного бессрочного пользования на который перешло к ООО "ТК "Дружба" в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 ГК РФ, что установлено решением Арбитражного суда Приморского края от 14.12.2010 по делу N А51-15361/2010), составляет - 2212638 рублей 67 копеек, соответственно, в месяц - 184386 рублей 56 копеек.
За период с 23.03.2012 по 29.11.2012 арендная плата составила 1522477 рублей 81 копейку.
Платежными поручениями N 1 от 15.01.2013, N 5 от 25.03.2013, N 15 от 24.05.2013, N 19 от 25.06.2013, N 23 от 30.07.2013, N 23 от 12.08.2013, N 24 от 14.08.2013, N 25 от 04.09.2013 на общую сумму 1659489 рублей 10 копеек ответчик оплатил арендную плату за указанный период в полном объеме, переплата на 30.11.2012 составила 137011 рублей 29 копеек.
Производя расчет задолженности по арендной плате за указанный период в сумме 1522477 рублей 85 копеек, Департамент не учел, что в соответствии с пунктом 2.3. Договора N 05-Ю-15025 платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.
Таким образом, задолженность за период с 23.03.2012 по 29.11.2012 по оплате арендной платы за спорный земельный участок у ответчика отсутствует, в связи с чем исковые требования о взыскании суммы основного долга в размере 1522477 рублей 85 копеек удовлетворению не подлежат.
В то же время подлежат отклонению доводы ответчика о прекращении обязательств по уплате арендной платы в силу статьи 410 ГК РФ зачетом встречных требований ООО "ТК "Дружба" к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края в размере 1064385 рублей на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 15.07.2013 по делу N А51-10413/2013, поскольку заявление о зачете ответчиком в порядке статьи 410 ГК РФ не сделано, указание на зачет встречных требований в мировом соглашении, направленном в Департамент 06.11.2013, таким заявлением признано быть не может, поскольку, как следует, из мирового соглашения, представленного в материалы настоящего дела, оно не подписано ни одной из сторон.
Более того, по смыслу пункта 1 части 3 статьи 132 АПК РФ после предъявления к должнику иска прекращение обязательства зачетом встречного однородного требования возможно только путем предъявления встречного иска (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").
Подлежат отклонению также ссылки ответчика на несение им расходов на освобождение земельного участка от имущества третьих лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Таким образом, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, арендатор вправе только предварительно уведомив об этом арендодателя.
Рассматривая исковые требования Департамента о взыскании неустойки за период с 23.03.2012 по 29.11.2012 в сумме 7762 рубля 97 копеек, апелляционная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).
В пункте 4.2. Договора N 05-Ю-15025 стороны предусмотрели, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.
Производя расчет, согласно которому сумма неустойки составила 7762 рубля 97 копеек, Департамент не учитывает, что обязательным для сторон Договор N 05-Ю-15025 стал только с 08.11.2012.
Согласно пункту 2.3. договора арендная плата вносится ежемесячно до 1 числа следующего месяца, а в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, то есть фактически не позднее 15 дней с момента вступления договора в силу, соответственно, арендная плата за период с 23.03.2012 по октябрь 2012 года включительно должна быть внесена не позднее 23.11.2012, за период с 01.11.2012 по 29.11.2012 - не позднее 30.11.2012.
Таким образом, неустойка за период с 24.11.2012 по 29.11.2012, начисленная на арендную плату за период с 23.03.2012 по 29.11.2012, исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8,25% годовых, составила 2217 рублей 99 копеек.
В удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки в сумме 5544 рубля 98 копеек надлежит отказать.
В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по иску пропорционально удовлетворенным исковым требованиям подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 41 рубль 02 копейки, расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1997 рублей 10 копеек подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.03.2013 по делу N А51-32895/2012 отменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Дружба" в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 2217 (Две тысячи двести семнадцать) рублей 99 копеек пени.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Дружба" в доход федерального бюджета 41 (Сорок один) рубль 02 копейки государственной пошлины по иску.
Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Дружба" 1997 (Одну тысячу девятьсот девяносто семь) рублей 10 копеек расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.12.2013 N 05АП-10693/2013 ПО ДЕЛУ N А51-32895/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 декабря 2013 г. N 05АП-10693/2013
Дело N А51-32895/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 16 декабря 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс Дружба",
апелляционное производство N 05АП-10693/2013
на решение от 15.03.2013
судьи Т.В. Нинюк
по делу N А51-32895/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску Департамента земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края
к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Дружба"
о взыскании 12195634 рублей 39 копеек
при участии:
от истца: Комиссарова Е.И. - удостоверение N 3175, доверенность от 09.09.2013 сроком действия до 31.12.2013 со специальными полномочиями; от ответчика: Дубровина И.В., доверенность от 28.09.2012, сроком на три года,
установил:
Департамент земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ООО "Торговый комплекс "Дружба" о взыскании 12195634 рублей 39 копеек, в том числе 11723416 рублей 16 копеек основного долга по арендной плате, начисленной на основании договора аренды от 23.03.2012 N 05-Ю-15025 земельного участка площадью 12 242 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 2а за период с 19.01.2012 по 29.11.2012; 472218 рублей 23 копеек пени за нарушение сроков оплаты, начисленной на основании пункта 4.2 договора за период с 11.04.2012 по 29.11.2012.
В суде первой инстанции Департамент земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края заявил ходатайство о процессуальном правопреемстве в связи с реорганизацией и просил произвести замену истца на правопреемника - Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что согласно Свидетельству о внесении записи в ЕГРЮЛ, сведениям из ЕГРЮЛ от 16.05.2012 Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края реорганизован 29.12.2012, при этом Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края в соответствии с пунктом 1.3. Положения о Департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденного Постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 N 374-па, является правопреемником Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края в области земельных отношений, произвел замену Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края на его правопреемника Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.
В суде первой инстанции истец заявил письменное ходатайство об уточнении суммы иска в связи с частичной оплатой задолженности и увеличением периода взыскания задолженности с 19.01.2012 по 13.03.2013 в размере 16517466 рублей 60 копеек, 881970 рублей 13 копеек пени, начисленной за период с 11.04.2012 по 13.03.2013 года, которое было отклонено судом первой инстанции как несоответствующее статьям 9, пункту 4 статьи 159 АПК РФ.
Решением от 15.03.2013 Арбитражный суд Приморского края исковые требования удовлетворил, взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Дружба" в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 12195634 рублей 39 копеек, из них 11723416 рублей 16 копеек суммы долга; 472218 рублей 23 копейки пени, взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Дружба" в доход федерального бюджета 83978 рублей 17 копеек государственной пошлины по иску.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением судом первой инстанции норм процессуального права, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы ссылается на принятие судом первой инстанции решения в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. Обращает внимание на наличие вступивших в законную силу судебных актов, которыми установлено право ТК "Дружба" на льготу при исчислении арендной платы, а также признан ничтожным договор аренды от 23.03.2012 N 05-Ю-05025. Полагает, что размер платы за пользование земельным участком должен исчисляться исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка, а сам договор аренды считается заключенным с 08.11.2012, когда решение Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-7795/2012 вступило в законную силу. По мнению апеллянта, является недоказанным факт уведомления истцом ответчика о наличии задолженности по арендной плате.
В письменных пояснениях ООО "ТК "Дружба" ссылается на нахождение на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, который не мог использоваться иначе, чем для завершения строительства, в связи с чем при отсутствии разрешения на строительство использование земельного участка невозможно. Считает доказанным факт неиспользования земельного участка в спорный период ввиду занятости земельного участка иными лицами. Полагает, что общество является плательщиком земельного налога, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания неосновательного обогащения.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу Департамент указывает на отсутствие оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, а также обращает внимание на то, что договор аренды признан заключенным с даты вступления в законную силу решения суда по делу N А51-7795/2012, в то же время платежи по данному договору были произведены только за 2013 год, о наличии задолженности по договору аренды Департамент уведомлял ответчика надлежащим образом.
В судебном заседании 21.11.2013 апелляционным судом установлено, что ООО "Торговый комплекс "Дружба" не было надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания в суде первой инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является безусловным основанием для отмены судебного акта (пункт 2 части 4 статьи 270 АПК РФ).
В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в АПК РФ" разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 указанного Кодекса.
Согласно пункту 2 части 4 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.
Порядок оказания услуг почтовой связи установлен Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221.
Особыми условиями приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное" (приложение N 1 к приказу ФГУП "Почта России" от 31.08.2005 N 343; далее - Особые условия) установлены особые правила доведения до адресата почтовой корреспонденции применительно к нормам арбитражного процессуального законодательства.
В соответствии с пунктом 3.3 Особых условий при отсутствии адресата в ячейке абонентского почтового шкафа или в почтовом абонентском ящике оставляется извещение с приглашением адресата на объект почтовой связи для получения почтового отправления.
Согласно пункту 3.4 Особых условий при неявке адресатов за почтовыми отправлениями разряда "Судебное" в течение 3 рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения. Не врученные адресатам заказные письма и бандероли разряда "Судебное" возвращаются по обратному адресу по истечении 7 дней со дня их поступления на объект почтовой связи (пункт 3.6 Особых условий). Согласно материалам дела, определение суда от 22.01.2013 о принятии искового заявления к производству и назначении предварительного судебного заседания направлено ООО Торговый комплекс "Дружба" 23.01.2013 по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, д. 4 заказным письмом с уведомлением.
Из имеющегося в материалах дела конверта и информационной выписки об отслеживании почтовых отправлений следует, что отделение почтовой связи г. Владивостока пыталось вручить обществу данное письмо 01.02.2013.
В отделение почтовой связи города Владивостока поступило письмо 03.02.2013 и возвращено в суд в связи с истечением срока хранения.
На конверте, на котором сделана данная надпись, отсутствуют отметки предприятия почтовой связи о направлении ООО "Торговый комплекс "Дружба" извещения о поступлении регистрируемого почтового отправления повторно.
Кроме того, определение суда от 14.02.2013 о назначении дела к судебному разбирательству на 13.03.2013 направлено ООО "Торговый комплекс "Дружба" 18.02.2013 по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, д. 4 заказным письмом с уведомлением.
Из имеющегося в материалах дела конверта и информационной выписки об отслеживании почтовых отправлений следует, что отделение почтовой связи г. Владивостока пыталось вручить обществу данное письмо 20.02.2013.
В отделение почтовой связи города Владивостока поступило письмо 28.02.2013 и возвращено в суд в связи с истечением срока хранения.
На конверте, на котором сделана данная надпись, отсутствуют отметки предприятия почтовой связи о направлении ООО "Торговый комплекс "Дружба" извещения о поступлении регистрируемого почтового отправления повторно.
Данное обстоятельство также подтверждается выпиской об отслеживании почтовых отправлений.
Таким образом, органом почтовой связи нарушен порядок доведения до адресата судебной корреспонденции, в связи с чем извещение ответчика о начавшемся процессе нельзя признать надлежащим.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает, что ООО "Торговый комплекс "Дружба" было лишено возможности участвовать в судебном заседании суда первой инстанции, защищать свои права и законные интересы, представлять доводы и возражения по существу спора, в результате чего нарушены предусмотренные статьями 7, 8 и 9 АПК РФ принципы арбитражного процесса: равной судебной защиты прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле; равноправия сторон; состязательности.
Согласно правилам пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.
В силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьей 270 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Пункт 30 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" устанавливает, что в определении о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции разрешает вопрос о готовности дела к судебному разбирательству с учетом обстоятельств спора и полноты имеющихся в деле доказательств.
Признав дело подготовленным к судебному разбирательству, апелляционный суд назначил дело к судебному разбирательству по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в судебное заседание 16.12.2013.
В судебном заседании 16.12.2013 рассмотрение дела начато сначала в связи с изменением состава суда на основании статьи 18 АПК РФ.
Истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым Департамент просит взыскать задолженность ООО "ТК "Дружба" по арендной плате и пени за период с 23.03.2012 по 29.11.2012 в сумме 1530240 рублей 82 копейки, в том числе 1522477 рублей 85 рублей основного долга, 7762 рубля 97 копеек неустойки. На вопрос суда представитель Департамента пояснил, что в остальной части исковые требования не поддерживает.
Судом рассмотрено заявленное ходатайство и удовлетворено в порядке статьи 49 АПК РФ.
Департаментом также представлен письменный отзыв, в котором истец обратил внимание на то, что акт приема-передачи от 23.03.2013 является прямым доказательством фактической передачи Департаментом Обществу земельного участка с кадастровым номером 25:28:050045:148, при этом согласно акту состояние передаваемого земельного участка на момент его передачи соответствовало условиям его использования по целевому назначению, земельный участок осмотрен арендатором при передаче и претензий к состоянию земельного участка у арендатора не имелось. Земельный участок имеет кадастровый номер, в связи с чем границы его определены в соответствии с действующим законодательством. Платежное поручение N 12 неотносимое доказательство наличия недостатков арендованного земельного участка. Соответственно оснований для применения к спорным отношениям норм статьи 612 ГК РФ не имеется.
Представитель ответчика на доводы иска возразил, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Просит отказать в удовлетворении иска.
Рассматривая исковые требования по существу по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, оценив доводы сторон, имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В материалы дела представлен Договор N 05-Ю-15025 аренды земельного участка между Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (арендодатель) и ООО "Торговый комплекс "Дружба" (арендатор), датированный 23.03.2012, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:05 00 45:148 площадью 12242 кв. м, из земель поселений, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 2а (участок находится примерно в 43 м по направлению на восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка) (далее Участок), для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (здание торгово-развлекательного центра) готовностью 54% (лит. А).
Срок аренды участка установлен с 19.01.2012 по 18.01.2018.
В пункте 2.1. договора аренды N 05-Ю-15025 стороны предусмотрели, что арендная плата за пользование участком устанавливается в размере 1244609 рублей 25 копеек в месяц.
Согласно пункту 2.2. договора размер арендной платы в период с начала срока аренды до заключения договора (даты договора либо даты его государственной регистрации) устанавливается в порядке пункта 2.1. договора и оплачивается арендатором единовременно за весь указанный период.
В соответствии с пунктом 2.3. арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.
В пункте 4.2. договора стороны предусмотрели, что за нарушение сроков внесения арендной платы по Договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.
По Акту приема-передачи земельного участка от 23.03.2012 (л.д. 16) вышеуказанный земельный участок передан арендатору.
Вместе с тем вступившим в законную силу 08.11.2012 и имеющим согласно части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела решением Арбитражного суда Приморского края от 08.10.2012 по делу N А51-7795/2012 установлено, что Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края 17.02.2012 предложил ООО "ТД "Дружба" заключить договор аренды по прилагаемому проекту. (Из представленного Обществом в материалы апелляционного производства проекта Договора N 05-Ю-15025, направленного в его адрес Департаментом, видно, что все положения данного проекта соответствуют положениям Договора N 05-Ю-15025, имеющегося в материалах дела, датированного 23.03.2012). Общество вх. N 29-4825 от 20.02.2012 направило в Департамент подписанный договор аренды с протоколом разногласий по пункту 2.1 и приложению N 2 к договору в части размера арендной платы. Департамент протокол разногласий не подписал и повторно предложил Обществу подписать договор в своей редакции в срок до 29.03.2012 (исх. N 29/02/02-13/5638 от 20.03.2012.
Таким образом, обращение Общества в суд с иском в рамках дела N А51-7795/2012 суд расценил как заявление об урегулирование разногласий, возникших при заключении договора N 05-Ю-15025 от 23.04.2012.
Судом в рамках дела N А51-7795/2012 также установлено несоответствие предусмотренного в Договоре аренды N 05-Ю-15025 условия об арендной плате в сумме 1244609 рублей 25 копеек в месяц требованиям закона, учитывая, что в соответствии с частью 2 статьи 3 "Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпунктом "б" пункта 1 Постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па арендная плата за использование земельного участка 25:28:050045:148 должна составлять два процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Арбитражным судом Приморского края по делу N А51-7795/2012 на этом основании сделан вывод о недействительности договора N 05-Ю-15025, что нашло отражение и в резолютивной части решения от 08.10.2012. Однако решением суд определил условия договора аренды земельного участка N 05-Ю-15025 от 23.04.2012 об арендной плате, изложив пункт 2.1. договора, а также Приложения N 2 к договору в редакции, согласно которой годовой размер арендной платы составляет два процента кадастровой стоимости спорного земельного участка. При этом суд указал, что договор аренды N 05-Ю-15025 от 23.04.2012 признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда по делу N А51-7795/2012.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что указание в резолютивной части решения от 08.10.2012 о недействительности данного договора является оценкой судом установления в договоре годового размера арендной платы, превышающей два процента кадастровой стоимости земельного участка, как неправомерного, в связи с чем судом фактически урегулированы разногласия при заключении договора N 05-Ю-15025, соответственно, с момента вступления в силу указанного судебного акта договор является обязательным для сторон и содержит условие о годовой арендной плате в размере двух процентов кадастровой стоимости спорного земельного участка.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Таким образом, положения договора N 05-Ю-15025 вне зависимости от государственной регистрации договора стали обязательными для сторон с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Приморского края от 08.10.2012 по делу N А51-7795/2012, то есть с 08.11.2012.
В пункте 1.3. Договора N 05-Ю-15025 срок аренды установлен с 19.01.2012 по 18.01.2018, тем самым стороны распространили действие договора на ранее существующие отношения.
В то же время земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи только 23.03.2012.
Таким образом, ООО "Торговый комплекс "Дружба" обязано оплачивать арендную плату в соответствии с условиями Договора N 05-Ю-15025 за период с 23.03.2012.
Являются необоснованными ссылки ответчика на недействительность акта приема-передачи ввиду недействительности договора аренды, поскольку акт приема-передачи не является самостоятельной сделкой, это лишь документ, фиксирующий наличие фактических действий или обстоятельств.
Подлежат отклонению доводы ООО "Торговый комплекс "Дружба" о невозможности использования спорного земельного участка ввиду его занятия иными лицами. Как следует из имеющегося в материалах дела Акта приема-передачи земельного участка от 23.03.2012, спорный земельный участок принят арендатором без замечаний, в акте указано, что состояние земельного участка на момент его передачи соответствует условиям его использования по целевому назначению, арендатором земельный участок осмотрен, претензий к его состоянию не имеется.
Доказательств предъявления арендодателю соответствующих претензий, связанных с невозможностью использования земельного участка по целевому назначению, в материалы дела ответчиком не представлено.
Акт обследования земельного участка от 30.10.2012, Акт осмотра от 13.04.2012 не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств занятия спорного земельного участка посторонними лицами, поскольку составлены в отсутствие Департамента и без его надлежащего уведомления. Приложенные фотоматериалы не позволяют с достоверностью соотнести имеющиеся постройки с границами земельного участка с кадастровым номером 25:28:050045:148. Акт проверки Отдела муниципального земельного контроля и подготовки разрешительной документации Управления градостроительства и архитектуры от 14.01.2010 не относится к спорному периоду.
Акт сдачи-приемки на наблюдение за сохранностью межевых знаков от 23.07.2012 не может быть принят в качестве доказательств занятия спорного земельного участка третьими лицами, так как не содержит сведений о кадастровом номере земельного участка, в отношении которого он составлен, кроме того, данный акт не содержит сведений о длительности нахождения имущества третьих лиц на земельном участке, также составлен в отсутствие Департамента.
Более того, на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства ответчика, что свидетельствует об использовании земельного участка ответчиком.
Ссылки ответчика на невозможность определения границ земельного участка являются необоснованными ввиду того, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 25:28:050045:148, в связи с чем его границы определены в соответствии с требованиями закона.
Подлежат также отклонению доводы ответчика о невозможности использования земельного участка до получения разрешения на строительство, поскольку в силу пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным, а фактическое неиспользование арендатором земельного участка ввиду неполучения разрешения на строительство либо по иным зависящим от него причинам не названо ни в законе, ни в договоре в качестве основания для освобождения от внесения арендной платы.
Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка 25:28:050045:148 составляет 110631933 рубля 36 копеек, арендная плата в год исходя из двух процентов кадастровой стоимости земельного участка (принимая во внимание то, что спорный земельный участок входит в состав земельного участка, предоставленного решением исполнительного комитета Владивостокского городского Совета народных депутатов от 10.03.1989 N 106, право постоянного бессрочного пользования на который перешло к ООО "ТК "Дружба" в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 ГК РФ, что установлено решением Арбитражного суда Приморского края от 14.12.2010 по делу N А51-15361/2010), составляет - 2212638 рублей 67 копеек, соответственно, в месяц - 184386 рублей 56 копеек.
За период с 23.03.2012 по 29.11.2012 арендная плата составила 1522477 рублей 81 копейку.
Платежными поручениями N 1 от 15.01.2013, N 5 от 25.03.2013, N 15 от 24.05.2013, N 19 от 25.06.2013, N 23 от 30.07.2013, N 23 от 12.08.2013, N 24 от 14.08.2013, N 25 от 04.09.2013 на общую сумму 1659489 рублей 10 копеек ответчик оплатил арендную плату за указанный период в полном объеме, переплата на 30.11.2012 составила 137011 рублей 29 копеек.
Производя расчет задолженности по арендной плате за указанный период в сумме 1522477 рублей 85 копеек, Департамент не учел, что в соответствии с пунктом 2.3. Договора N 05-Ю-15025 платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.
Таким образом, задолженность за период с 23.03.2012 по 29.11.2012 по оплате арендной платы за спорный земельный участок у ответчика отсутствует, в связи с чем исковые требования о взыскании суммы основного долга в размере 1522477 рублей 85 копеек удовлетворению не подлежат.
В то же время подлежат отклонению доводы ответчика о прекращении обязательств по уплате арендной платы в силу статьи 410 ГК РФ зачетом встречных требований ООО "ТК "Дружба" к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края в размере 1064385 рублей на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 15.07.2013 по делу N А51-10413/2013, поскольку заявление о зачете ответчиком в порядке статьи 410 ГК РФ не сделано, указание на зачет встречных требований в мировом соглашении, направленном в Департамент 06.11.2013, таким заявлением признано быть не может, поскольку, как следует, из мирового соглашения, представленного в материалы настоящего дела, оно не подписано ни одной из сторон.
Более того, по смыслу пункта 1 части 3 статьи 132 АПК РФ после предъявления к должнику иска прекращение обязательства зачетом встречного однородного требования возможно только путем предъявления встречного иска (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").
Подлежат отклонению также ссылки ответчика на несение им расходов на освобождение земельного участка от имущества третьих лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Таким образом, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, арендатор вправе только предварительно уведомив об этом арендодателя.
Рассматривая исковые требования Департамента о взыскании неустойки за период с 23.03.2012 по 29.11.2012 в сумме 7762 рубля 97 копеек, апелляционная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).
В пункте 4.2. Договора N 05-Ю-15025 стороны предусмотрели, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.
Производя расчет, согласно которому сумма неустойки составила 7762 рубля 97 копеек, Департамент не учитывает, что обязательным для сторон Договор N 05-Ю-15025 стал только с 08.11.2012.
Согласно пункту 2.3. договора арендная плата вносится ежемесячно до 1 числа следующего месяца, а в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, то есть фактически не позднее 15 дней с момента вступления договора в силу, соответственно, арендная плата за период с 23.03.2012 по октябрь 2012 года включительно должна быть внесена не позднее 23.11.2012, за период с 01.11.2012 по 29.11.2012 - не позднее 30.11.2012.
Таким образом, неустойка за период с 24.11.2012 по 29.11.2012, начисленная на арендную плату за период с 23.03.2012 по 29.11.2012, исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8,25% годовых, составила 2217 рублей 99 копеек.
В удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки в сумме 5544 рубля 98 копеек надлежит отказать.
В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по иску пропорционально удовлетворенным исковым требованиям подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 41 рубль 02 копейки, расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1997 рублей 10 копеек подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.03.2013 по делу N А51-32895/2012 отменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Дружба" в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 2217 (Две тысячи двести семнадцать) рублей 99 копеек пени.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Дружба" в доход федерального бюджета 41 (Сорок один) рубль 02 копейки государственной пошлины по иску.
Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Дружба" 1997 (Одну тысячу девятьсот девяносто семь) рублей 10 копеек расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)