Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2014 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.А. Скачковой,
судей М.Х. Музыкантовой, А.Л. Полосина,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.А. Кульковой с использованием средств аудиозаписи,
при участии в заседании:
от заявителя - Е.В. Тарханова по доверенности от 10.04.2013, паспорт,
от заинтересованного лица - Р.А. Каширина по доверенности от 24.06.2013, удостоверение,
от третьих лиц:
от общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-инвестиционная компания "Успех" - не явилось (извещено),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области - не явилось (извещено),
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Парма"
на решение Арбитражного суда Томской области от 11 ноября 2013 г. по делу N А67-2501/2013 (судья Сенникова И.Н.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Парма" (ОГРН 1127017027884, ИНН 7017317249, 634049, г. Томск, Иркутский тракт, д. 17-169)
к Департаменту экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (634050, г. Томск, пер. Плеханова, д. 4)
третьи лица:
общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-инвестиционная компания "Успех" (ОГРН 1037000166125, ИНН 7017083618, 634021, г. Томск, пр-т. Фрунзе д. 152); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (634003, г. Томск, ул. Пушкина, д. 34/1)
о признании незаконным бездействия по оформлению прав аренды на земельный участок,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Парма" (далее - заявитель, общество, ООО "Парма") обратилось в Арбитражный суд Томской области к Департаменту экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (далее - заинтересованное лицо, департамент) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительным (незаконным) бездействия Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска по оформлению с ООО "Парма" прав аренды на земельный участок кадастровый номер 70:21:0200018:0360 площадью 4981,9 кв. м по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6, и обязании департамента устранить нарушение прав заявителя.
К участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ПИК "Успех" (далее - третье лицо, ООО "Промышленно-инвестиционная компания "Успех"); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - третье лицо, управление).
Решением суда от 01.11.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда, общество обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права. Податель жалобы считает, что в данном случае стоит руководствоваться пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Кроме этого апеллянт считает, что ответ заинтересованного лица не может быть расценен как решение об отказе в заключении договора аренды, заявитель считает это бездействием. Также апеллянт указывает, что департамент обязан приступить к переоформлению прав аренды, следовательно, обязан определить размер земельного участка.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Департамент представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения.
Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представили.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы жалобы, настаивал на ее удовлетворении.
Представитель департамента просил в удовлетворении жалобы отказать, считает решение суда законным и обоснованным.
Третьи лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции своих представителей не направили. На основании статьи 156 АПК РФ апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании в отсутствие представителей третьих лиц.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее по отдельности, заслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Парма" зарегистрировано в качестве юридического лица в Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Томску 07.11.2012 за ОГРН 1127017027884.
11.02.2013 ООО "Парма" руководствуюсь статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в департамент с заявлением об оформлении прав на 1/2 доли земельного участка по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6, кадастровый номер 70:21:0200018:0360, площадью 4981,9 кв. м для приведения правовых и финансовых отношений в соответствии с действующим законодательством путем заключения с ним договора аренды земельного участка (дополнительного соглашения к имеющемуся договору аренды N ТО-21-17098 от 13.07.2007), указав, что ООО "Парма" имеет в собственности объект незавершенного строительства, расположенный на указанном земельном участке.
Департамент письмом от 13.03.2013 N 1910 разъяснил заявителю, что поскольку согласно сведениям ЕГРП право аренды земельного участка находится в залоге, в силу пункта 2 статьи 346 ГК РФ переход прав на предмет залога может быть осуществлен только с согласия залогодержателя. В связи с этим заявителю указано на необходимость представить в департамент согласие залогодержателя на переход права аренды.
17.09.2013 общество обратилось в департамент с дополнением к своему заявлению от 11.02.2013, в котором в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) просило оформить права на земельный участок, либо на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6, кадастровый номер 70:21:0200018:0360, площадью 4981,9 кв. м путем заключения с ООО "Парма" договора аренды (дополнительного соглашения к имеющемуся договору аренды N ТО-21-17098 от 13.07.2007).
Письмом от 17.10.2013 N 8732 департамент сообщил заявителю, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве общей долевой собственности участникам договора долевого строительства, и объект незавершенного строительства, собственником которого является ООО "Парма". Учитывая, что на земельном участке находятся два объекта капитального строительства, площадь земельного участка, необходимая для завершения строительства для каждого из пользователей, подлежит установлению на основании расчета площади земельного участка, облагаемой арендной платой, согласованного всеми собственниками объектов, расположенных на земельном участке. Для внесения изменений в договор аренды земельного участка N ТО-21-17098 от 13.07.2007 по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, 68/6 в части перемены стороны арендатора ООО "Парма" предложено представить в департамент расчет площади земельного участка, облагаемого арендной платой, согласованный всеми собственниками объектов, расположенных на земельном участке.
Считая данный отказ бездействием публичного органа, общество обратилось в суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции учел, что на спорном земельном участке находится не только объект недвижимости, принадлежащий ООО "Парма", но и имеются другие объекты недвижимости, не принадлежащие заявителю, им не представлено соглашение (договор) о порядке пользования земельным участком, как и обоснованный расчет площади земельного участка, необходимого ООО "Парма" для использования объекта недвижимости (завершения строительства), а также отсутствует информация о том, что ООО "ПИК "Успех" полностью выбыло из обязательства по аренде данного земельного участка. Так же суд указал, что вопрос о конкретном размере части земельного участка, в отношении которой должны быть оформлены права аренды ООО "Парма", не может быть решен в рамках настоящего дела, рассматриваемого по правилам главы 24 АПК РФ.
Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.
Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Из содержания приведенных правовых норм следует, что удовлетворение требований о признании незаконными актов, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц возможно лишь при наличии совокупности двух условий, а именно нарушения прав и интересов заявителя и несоответствия оспариваемых актов, действий (бездействия) органов и должностных лиц нормам закона или иного правового акта.
Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, часть 2); граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (статья 36, часть 1), условия и порядок пользования которой определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3).
Таким федеральным законом является, в частности, Земельный кодекс Российской Федерации, регламентирующий отношения по использованию и по охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, то есть земельные отношения (пункт 1 статьи 3 ЗК РФ).
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Законами субъектов Российской Федерации может быть установлено, что в административных центрах субъектов Российской Федерации распоряжение такими земельными участками осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Статьей 1 ЗК РФ, введенного в действие с 30.10.2001, закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.
В целях развития этого принципа принят ряд конкретных законоположений, ограничивающих допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (статьи 35, 36 ЗК РФ, статья 552 ГК РФ).
Указанные нормы направлены на создание собственникам недвижимости условий нормального владения и пользования своими объектами недвижимости, что следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.05.2011 N 148/11.
В силу статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При этом в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии со статьей 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Из пункта 3 статьи 552 ГК РФ следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Вышеизложенные правила ЗК РФ и ГК РФ применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 82/09).
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
В пункте 14 Постановления N 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
В силу разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Как следует из материалов дела, объект незавершенного строительства расположенный по адресу: г. Томск, пр. Кирова, д. 58, стр. 64 получен заявителем в собственность от Алексеенко С.В. на основании заключенного договора об учреждении, который, в свою очередь, приобрел данный объект у ООО "ПИК "Успех". Земельный участок под данным объектом, принадлежавшим ранее ООО "ПИК "Успех", был предоставлен последнему в аренду на основании постановления мэра г. Томска от 09.07.2007 N 1759з (с изменениями от 14.11.2008 N 2037з) и договора аренды от 13.07.2007 N ТО-21-17098.
Таким образом, исходя из принципа единства правовой судьбы объекта недвижимости и земельного участка, изложенного в разъяснениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при переходе права собственности на объект незавершенного строительства от ООО "ПИК "Успех" к Алексеенко С.В., а затем от Алексеенко С.В. к ООО "Парма", к последнему с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (27.11.2012) в силу закона перешло право аренды соответствующей части земельного участка, занятого этим объектом, и необходимой для завершения строительства объекта, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, а также право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок.
Право собственности ООО "Парма" на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке 27.11.2012, что подтверждается копией свидетельства о праве собственности 70-АВ N 355626.
Из представленной заявителем выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 02.04.2013 следует, что собственниками объекта незавершенного строительства по адресу: г. Томск, пр. Кирова, д. 58, стр. 64 до ООО "Парма" являлись: открытое акционерное общество "Сибэлектромотор" (далее - ОАО "Сибэлектромотор") (до 06.06.2002), общество с ограниченной ответственностью "Системы контроля" (до 06.02.2004), ООО "ПИК "Успех" (до 15.02.2011), Алексеенко С.В. (до 27.11.2012).
Также из материалов дела следует, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200018:0360 площадью 4981,9 кв. м (адрес: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6), в отношении которого между муниципальным образованием "город Томск" и ООО "ПИК "Успех" заключен договор аренды от 13.07.2007 N ТО-21-17098 (с учетом дополнительных соглашений) для строительства гаража-стоянки, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Томской области 10.08.2007 N 70-70-01/141/2007-127.
Разрешенное использование земельного участка в соответствии с его кадастровым паспортом - для завершения строительства административного здания и гаражей.
14.08.2007 ООО "ПИК "Успех" получено разрешение на строительство гаража-стоянки. В соответствии с проектом объекта "Гараж-стоянка по пр. Комсомольскому, д. 68/6 в г. Томске" ООО "ПИК "Успех" на спорном земельном участке, помимо объекта незавершенного строительства по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 58, стр. 64, запланировало возвести гараж-стоянку по пр. Комсомольскому, 68/6.
Согласно сведениям из ЕГРП 02.12.2008 зарегистрирована ипотека права аренды ООО "ПИК "Успех" на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200018:0360 в пользу участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве гаражных боксов в гараже-стоянке по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6 от 08.07.2008.
Как следует из выписки ЕГРП от 04.09.2013 на объект незавершенного строительства по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6 в 2012 - 2013 г. г. зарегистрировано право долевой собственности 72-х физических лиц - участников долевого строительства.
Таким образом, из материалов дела достоверно следует и не оспаривается по существу заявителем, что на испрашиваемом им земельном участке по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6 (кадастровый номер 70:21:0200018:0360, площадь 4981,9 кв. м) расположены 2 объекта незавершенного строительства: один - принадлежащий в настоящее время ООО "Парма" (свайное поле), и второй объект, не принадлежащий заявителю и на который зарегистрировано право долевой собственности 72 граждан.
Указанное также подтверждается актом обследования земельного участка от 25.04.2013 с приложенными к нему фотографиями.
Позиция департамента о том, что для внесения изменений в договорные отношения по аренде земельного участка необходимо представить согласие залогодержателей на переход права аренды, изложенная в письме от 13.03.2013 N 1910, была предметом оценки суда первой инстанции, признана неправомерной, в отзыве на апелляционную жалобу заинтересованное лицо выводы суда в данной части не оспаривает.
Так, из пункта 2 статьи 346 ГК РФ следует, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Поскольку в данном случае имело место отчуждение не предмета залога (права аренды ООО "ПИК "Успех" земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200018:0360), а отчуждение объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке и не находившегося в залоге, принимая во внимание разъяснения в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что взаимоотношения между ООО "ПИК "Успех" и участниками долевого строительства иного объекта (гаража-стоянки), расположенного на этом же земельном участке, не могут служить препятствием для оформления права аренды ООО "Парма" на соответствующую часть земельного участка, учитывая также то, что сделки по переходу права собственности на объект незавершенного строительства от ООО "ПИК "Успех" к Алексеенко С.В. и затем к ООО "Парма", а также государственная регистрация права собственности ООО "Парма" на данный объект недвижимости не оспорены и не признаны недействительными.
При этом суд первой инстанции верно указал, что переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка, в связи с чем пришел к выводу о том, что общество не лишено возможности оформить свое право на часть земельного участка и зарегистрировать соответствующие изменения в установленном законом порядке.
С учетом этого, выводы суда первой инстанции о том, что в данном случае ООО "Парма" обращалось к департаменту не как к органу местного самоуправления, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться спорным земельным участком в рамках предоставленных полномочий, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка от 13.07.2007 N ТО-21-17098, апелляционный суд считает обоснованными и не противоречащими действующему законодательству.
При этом довод апеллянта о том, что поскольку департамент выступает арендодателем и субъектом уполномоченным распоряжаться спорным земельным участком, он обязан определить подлежащий переоформлению размер земельного участка, не может быть принят апелляционным судом, поскольку не мотивирован в жалобе нормативно применительно к фактическим обстоятельствам настоящего дела. В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель апеллянта также не смог объяснить, какими нормами действующего законодательства именно на департамент возложена такая обязанность.
Кроме этого ООО "Парма" ни в департамент, ни в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции не представлен расчет действительно необходимой площади земельного участка, определенной по существующим нормативам отвода земель согласно положениям земельного и градостроительного законодательства. Соответствующие доказательства им так же не представлены. Также не представлены заявителем документы, подтверждающие, на каких условиях и в каком объеме имелись права на земельный участок, занятый объектом незавершенного строительства, у его прежнего собственника - Алексеенко С.В., невзирая на то, что в определениях от 28.05.2013, от 13.06.2013, от 25.07.2013, от 14.08.2013 суд первой инстанции предлагал заявителю представить такие доказательства.
Предоставление ранее ООО "ПИК "Успех" в аренду всего земельного участка площадью 4981,9 кв. м не может являться доказательством, подтверждающим необходимость предоставления ООО "Парма" земельного участка именно этого размера с учетом фактического расположения на этом земельном участке еще одного объекта недвижимости.
Поскольку на спорном земельном участке находится не только объект недвижимости, принадлежащий ООО "Парма", но и имеются другие собственники недвижимости, также расположенной на этом же земельном участке, а заявителем не представлено соглашение (договор) о порядке пользования земельного участка, как и обоснованный и подтвержденный документально расчет площади земельного участка, необходимого ООО "Парма" для использования объекта недвижимости (завершения строительства), а также учитывая отсутствие информация о том, что ООО "ПИК "Успех" полностью выбыло из обязательства по аренде данного земельного участка, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что вопрос о конкретном размере части земельного участка, в отношении которой должны быть оформлены права аренды ООО "Парма", не может быть решен в рамках настоящего дела, рассматриваемого по правилам главы 24 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, в настоящем деле заявителем оспаривается бездействие по оформлению прав аренды на земельный участок.
Вместе с тем, из абзаца 4 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" к бездействию относится неисполнение органом государственной власти, органом местного самоуправления, должностным лицом, государственным или муниципальным служащим обязанности, возложенной на них нормативными правовыми и иными актами, определяющими полномочия этих лиц (должностными инструкциями, положениями, регламентами, приказами).
По мнению заявителя, таким обязательным к совершению юридически значимым действием является включение заявителя в имеющийся договор аренды или подписание с ним нового договора, следовательно, при рассмотрении настоящего спора необходимо установить допущено ли уполномоченным лицом бездействие, выразившееся в непринятии решения о предоставлении спорного земельного участка на праве аренды обществу, и соответствует ли такое бездействие закону, нарушает ли права и законные интересы общества.
В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что общество дважды обращалось с заявлениями в департамент о предоставлении спорного земельного участка в аренду. Департамент письмами от 13.03.2013 N 1910 и от 17.10.2013 N 8732 ответил заявителю, мотивировав свою позицию.
Учитывая, что департамент отвечал на письма общества, в которых разъяснялись необходимые условия для предоставления земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемое бездействие не нарушает прав заявителя, так как в случае устранения недостатков, указанных в спорных ответах, общество имеет возможность реализовать права, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, или при изменении намерений или фактической ситуации имеет возможность вновь обратиться с заявлением о предоставлении необходимого ему для использования недвижимости земельного участка.
Ссылка общества на то, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов самоуправления является обязательным, и, по мнению апеллянта, в неудовлетворении его заявления и выразилось бездействие департамента, не принимается судебной коллегией, поскольку в данном случае департамент отвечал на поступающие заявления, что не оспаривалось представителем апеллянта.
С учетом этого, принимая во внимание изготовление и направление в адрес общества писем по его заявлениям с изложением оснований для ответа, апелляционному суду не представляется возможным утверждать, что имело место бездействие уполномоченного органа, поскольку последним были совершены действия (направлены письма), в которых изложены подробным образом мотивы ответа на заявления общества. Не согласие с этими мотивами не свидетельствует о наличии бездействия уполномоченного лица как такового, здесь важно установить имелись ли основания именно для такого ответа на заявление, которые в данном случае судом первой инстанции правомерно и в соответствии с материалами дела установлены.
Так, поскольку на испрашиваемом обществом земельном участке находится два объекта, в том числе объект недвижимости, не принадлежащий заявителю, то оснований для принятия департаментом решения о предоставлении обществу в аренду всего земельного участка отсутствовали.
Ссылка апеллянта на то, что изначально им запрошено право 1/2 доли земельного участка также не может быть принята во внимание, поскольку в дальнейшем обществом в заявлении указана общая площадь земельного участка, составляющая 4981,9 кв. м.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).
Вместе с тем заявитель в силу положений статьи 65 АПК РФ обязан доказать те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих доводов.
С учетом вышеуказанных положений процессуального и материального права, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи согласно требованиям статей 65, 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что из представленных заявителем доказательств и иных материалов дела не усматривается обжалуемого бездействия и несоответствия действий департамента положениям Земельного кодекса Российской Федерации, нарушений прав и законных интересов заявителя не установлено. Заявителем иных доказательств, подтверждающих изложенные в заявлении и апелляционной жалобе доводы, в арбитражный суд не представлено.
В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции об отсутствии нарушений в данном случае прав и законных интересов заявителя являются обоснованными.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
При обращении ООО "Парма" в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой поступило платежное поручение от 11.12.2013 N 1041132 с назначением платежа "Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы по делу N А67-2501/2013" на сумму 2000 руб.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание позицию, изложенную в абзаце 2 пункта 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 мая 2005 года N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", уплаченная государственная пошлина в размере 1000 руб., на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату подателю жалобы.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 11 ноября 2013 г. по делу N А67-2501/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парма" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Парма" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1000 руб., уплаченную по платежному поручению от 11.12.2013 N 1041132.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.А.СКАЧКОВА
Судьи
М.Х.МУЗЫКАНТОВА
А.Л.ПОЛОСИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.01.2014 ПО ДЕЛУ N А67-2501/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2014 г. по делу N А67-2501/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2014 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.А. Скачковой,
судей М.Х. Музыкантовой, А.Л. Полосина,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.А. Кульковой с использованием средств аудиозаписи,
при участии в заседании:
от заявителя - Е.В. Тарханова по доверенности от 10.04.2013, паспорт,
от заинтересованного лица - Р.А. Каширина по доверенности от 24.06.2013, удостоверение,
от третьих лиц:
от общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-инвестиционная компания "Успех" - не явилось (извещено),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области - не явилось (извещено),
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Парма"
на решение Арбитражного суда Томской области от 11 ноября 2013 г. по делу N А67-2501/2013 (судья Сенникова И.Н.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Парма" (ОГРН 1127017027884, ИНН 7017317249, 634049, г. Томск, Иркутский тракт, д. 17-169)
к Департаменту экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (634050, г. Томск, пер. Плеханова, д. 4)
третьи лица:
общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-инвестиционная компания "Успех" (ОГРН 1037000166125, ИНН 7017083618, 634021, г. Томск, пр-т. Фрунзе д. 152); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (634003, г. Томск, ул. Пушкина, д. 34/1)
о признании незаконным бездействия по оформлению прав аренды на земельный участок,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Парма" (далее - заявитель, общество, ООО "Парма") обратилось в Арбитражный суд Томской области к Департаменту экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (далее - заинтересованное лицо, департамент) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительным (незаконным) бездействия Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска по оформлению с ООО "Парма" прав аренды на земельный участок кадастровый номер 70:21:0200018:0360 площадью 4981,9 кв. м по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6, и обязании департамента устранить нарушение прав заявителя.
К участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ПИК "Успех" (далее - третье лицо, ООО "Промышленно-инвестиционная компания "Успех"); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - третье лицо, управление).
Решением суда от 01.11.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда, общество обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права. Податель жалобы считает, что в данном случае стоит руководствоваться пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Кроме этого апеллянт считает, что ответ заинтересованного лица не может быть расценен как решение об отказе в заключении договора аренды, заявитель считает это бездействием. Также апеллянт указывает, что департамент обязан приступить к переоформлению прав аренды, следовательно, обязан определить размер земельного участка.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Департамент представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения.
Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представили.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы жалобы, настаивал на ее удовлетворении.
Представитель департамента просил в удовлетворении жалобы отказать, считает решение суда законным и обоснованным.
Третьи лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции своих представителей не направили. На основании статьи 156 АПК РФ апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании в отсутствие представителей третьих лиц.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее по отдельности, заслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Парма" зарегистрировано в качестве юридического лица в Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Томску 07.11.2012 за ОГРН 1127017027884.
11.02.2013 ООО "Парма" руководствуюсь статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в департамент с заявлением об оформлении прав на 1/2 доли земельного участка по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6, кадастровый номер 70:21:0200018:0360, площадью 4981,9 кв. м для приведения правовых и финансовых отношений в соответствии с действующим законодательством путем заключения с ним договора аренды земельного участка (дополнительного соглашения к имеющемуся договору аренды N ТО-21-17098 от 13.07.2007), указав, что ООО "Парма" имеет в собственности объект незавершенного строительства, расположенный на указанном земельном участке.
Департамент письмом от 13.03.2013 N 1910 разъяснил заявителю, что поскольку согласно сведениям ЕГРП право аренды земельного участка находится в залоге, в силу пункта 2 статьи 346 ГК РФ переход прав на предмет залога может быть осуществлен только с согласия залогодержателя. В связи с этим заявителю указано на необходимость представить в департамент согласие залогодержателя на переход права аренды.
17.09.2013 общество обратилось в департамент с дополнением к своему заявлению от 11.02.2013, в котором в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) просило оформить права на земельный участок, либо на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6, кадастровый номер 70:21:0200018:0360, площадью 4981,9 кв. м путем заключения с ООО "Парма" договора аренды (дополнительного соглашения к имеющемуся договору аренды N ТО-21-17098 от 13.07.2007).
Письмом от 17.10.2013 N 8732 департамент сообщил заявителю, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве общей долевой собственности участникам договора долевого строительства, и объект незавершенного строительства, собственником которого является ООО "Парма". Учитывая, что на земельном участке находятся два объекта капитального строительства, площадь земельного участка, необходимая для завершения строительства для каждого из пользователей, подлежит установлению на основании расчета площади земельного участка, облагаемой арендной платой, согласованного всеми собственниками объектов, расположенных на земельном участке. Для внесения изменений в договор аренды земельного участка N ТО-21-17098 от 13.07.2007 по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, 68/6 в части перемены стороны арендатора ООО "Парма" предложено представить в департамент расчет площади земельного участка, облагаемого арендной платой, согласованный всеми собственниками объектов, расположенных на земельном участке.
Считая данный отказ бездействием публичного органа, общество обратилось в суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции учел, что на спорном земельном участке находится не только объект недвижимости, принадлежащий ООО "Парма", но и имеются другие объекты недвижимости, не принадлежащие заявителю, им не представлено соглашение (договор) о порядке пользования земельным участком, как и обоснованный расчет площади земельного участка, необходимого ООО "Парма" для использования объекта недвижимости (завершения строительства), а также отсутствует информация о том, что ООО "ПИК "Успех" полностью выбыло из обязательства по аренде данного земельного участка. Так же суд указал, что вопрос о конкретном размере части земельного участка, в отношении которой должны быть оформлены права аренды ООО "Парма", не может быть решен в рамках настоящего дела, рассматриваемого по правилам главы 24 АПК РФ.
Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.
Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Из содержания приведенных правовых норм следует, что удовлетворение требований о признании незаконными актов, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц возможно лишь при наличии совокупности двух условий, а именно нарушения прав и интересов заявителя и несоответствия оспариваемых актов, действий (бездействия) органов и должностных лиц нормам закона или иного правового акта.
Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, часть 2); граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (статья 36, часть 1), условия и порядок пользования которой определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3).
Таким федеральным законом является, в частности, Земельный кодекс Российской Федерации, регламентирующий отношения по использованию и по охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, то есть земельные отношения (пункт 1 статьи 3 ЗК РФ).
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Законами субъектов Российской Федерации может быть установлено, что в административных центрах субъектов Российской Федерации распоряжение такими земельными участками осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Статьей 1 ЗК РФ, введенного в действие с 30.10.2001, закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.
В целях развития этого принципа принят ряд конкретных законоположений, ограничивающих допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (статьи 35, 36 ЗК РФ, статья 552 ГК РФ).
Указанные нормы направлены на создание собственникам недвижимости условий нормального владения и пользования своими объектами недвижимости, что следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.05.2011 N 148/11.
В силу статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При этом в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии со статьей 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Из пункта 3 статьи 552 ГК РФ следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Вышеизложенные правила ЗК РФ и ГК РФ применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 82/09).
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
В пункте 14 Постановления N 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
В силу разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Как следует из материалов дела, объект незавершенного строительства расположенный по адресу: г. Томск, пр. Кирова, д. 58, стр. 64 получен заявителем в собственность от Алексеенко С.В. на основании заключенного договора об учреждении, который, в свою очередь, приобрел данный объект у ООО "ПИК "Успех". Земельный участок под данным объектом, принадлежавшим ранее ООО "ПИК "Успех", был предоставлен последнему в аренду на основании постановления мэра г. Томска от 09.07.2007 N 1759з (с изменениями от 14.11.2008 N 2037з) и договора аренды от 13.07.2007 N ТО-21-17098.
Таким образом, исходя из принципа единства правовой судьбы объекта недвижимости и земельного участка, изложенного в разъяснениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при переходе права собственности на объект незавершенного строительства от ООО "ПИК "Успех" к Алексеенко С.В., а затем от Алексеенко С.В. к ООО "Парма", к последнему с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (27.11.2012) в силу закона перешло право аренды соответствующей части земельного участка, занятого этим объектом, и необходимой для завершения строительства объекта, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, а также право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок.
Право собственности ООО "Парма" на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке 27.11.2012, что подтверждается копией свидетельства о праве собственности 70-АВ N 355626.
Из представленной заявителем выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 02.04.2013 следует, что собственниками объекта незавершенного строительства по адресу: г. Томск, пр. Кирова, д. 58, стр. 64 до ООО "Парма" являлись: открытое акционерное общество "Сибэлектромотор" (далее - ОАО "Сибэлектромотор") (до 06.06.2002), общество с ограниченной ответственностью "Системы контроля" (до 06.02.2004), ООО "ПИК "Успех" (до 15.02.2011), Алексеенко С.В. (до 27.11.2012).
Также из материалов дела следует, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200018:0360 площадью 4981,9 кв. м (адрес: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6), в отношении которого между муниципальным образованием "город Томск" и ООО "ПИК "Успех" заключен договор аренды от 13.07.2007 N ТО-21-17098 (с учетом дополнительных соглашений) для строительства гаража-стоянки, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Томской области 10.08.2007 N 70-70-01/141/2007-127.
Разрешенное использование земельного участка в соответствии с его кадастровым паспортом - для завершения строительства административного здания и гаражей.
14.08.2007 ООО "ПИК "Успех" получено разрешение на строительство гаража-стоянки. В соответствии с проектом объекта "Гараж-стоянка по пр. Комсомольскому, д. 68/6 в г. Томске" ООО "ПИК "Успех" на спорном земельном участке, помимо объекта незавершенного строительства по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 58, стр. 64, запланировало возвести гараж-стоянку по пр. Комсомольскому, 68/6.
Согласно сведениям из ЕГРП 02.12.2008 зарегистрирована ипотека права аренды ООО "ПИК "Успех" на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200018:0360 в пользу участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве гаражных боксов в гараже-стоянке по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6 от 08.07.2008.
Как следует из выписки ЕГРП от 04.09.2013 на объект незавершенного строительства по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6 в 2012 - 2013 г. г. зарегистрировано право долевой собственности 72-х физических лиц - участников долевого строительства.
Таким образом, из материалов дела достоверно следует и не оспаривается по существу заявителем, что на испрашиваемом им земельном участке по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6 (кадастровый номер 70:21:0200018:0360, площадь 4981,9 кв. м) расположены 2 объекта незавершенного строительства: один - принадлежащий в настоящее время ООО "Парма" (свайное поле), и второй объект, не принадлежащий заявителю и на который зарегистрировано право долевой собственности 72 граждан.
Указанное также подтверждается актом обследования земельного участка от 25.04.2013 с приложенными к нему фотографиями.
Позиция департамента о том, что для внесения изменений в договорные отношения по аренде земельного участка необходимо представить согласие залогодержателей на переход права аренды, изложенная в письме от 13.03.2013 N 1910, была предметом оценки суда первой инстанции, признана неправомерной, в отзыве на апелляционную жалобу заинтересованное лицо выводы суда в данной части не оспаривает.
Так, из пункта 2 статьи 346 ГК РФ следует, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Поскольку в данном случае имело место отчуждение не предмета залога (права аренды ООО "ПИК "Успех" земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200018:0360), а отчуждение объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке и не находившегося в залоге, принимая во внимание разъяснения в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что взаимоотношения между ООО "ПИК "Успех" и участниками долевого строительства иного объекта (гаража-стоянки), расположенного на этом же земельном участке, не могут служить препятствием для оформления права аренды ООО "Парма" на соответствующую часть земельного участка, учитывая также то, что сделки по переходу права собственности на объект незавершенного строительства от ООО "ПИК "Успех" к Алексеенко С.В. и затем к ООО "Парма", а также государственная регистрация права собственности ООО "Парма" на данный объект недвижимости не оспорены и не признаны недействительными.
При этом суд первой инстанции верно указал, что переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка, в связи с чем пришел к выводу о том, что общество не лишено возможности оформить свое право на часть земельного участка и зарегистрировать соответствующие изменения в установленном законом порядке.
С учетом этого, выводы суда первой инстанции о том, что в данном случае ООО "Парма" обращалось к департаменту не как к органу местного самоуправления, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться спорным земельным участком в рамках предоставленных полномочий, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка от 13.07.2007 N ТО-21-17098, апелляционный суд считает обоснованными и не противоречащими действующему законодательству.
При этом довод апеллянта о том, что поскольку департамент выступает арендодателем и субъектом уполномоченным распоряжаться спорным земельным участком, он обязан определить подлежащий переоформлению размер земельного участка, не может быть принят апелляционным судом, поскольку не мотивирован в жалобе нормативно применительно к фактическим обстоятельствам настоящего дела. В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель апеллянта также не смог объяснить, какими нормами действующего законодательства именно на департамент возложена такая обязанность.
Кроме этого ООО "Парма" ни в департамент, ни в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции не представлен расчет действительно необходимой площади земельного участка, определенной по существующим нормативам отвода земель согласно положениям земельного и градостроительного законодательства. Соответствующие доказательства им так же не представлены. Также не представлены заявителем документы, подтверждающие, на каких условиях и в каком объеме имелись права на земельный участок, занятый объектом незавершенного строительства, у его прежнего собственника - Алексеенко С.В., невзирая на то, что в определениях от 28.05.2013, от 13.06.2013, от 25.07.2013, от 14.08.2013 суд первой инстанции предлагал заявителю представить такие доказательства.
Предоставление ранее ООО "ПИК "Успех" в аренду всего земельного участка площадью 4981,9 кв. м не может являться доказательством, подтверждающим необходимость предоставления ООО "Парма" земельного участка именно этого размера с учетом фактического расположения на этом земельном участке еще одного объекта недвижимости.
Поскольку на спорном земельном участке находится не только объект недвижимости, принадлежащий ООО "Парма", но и имеются другие собственники недвижимости, также расположенной на этом же земельном участке, а заявителем не представлено соглашение (договор) о порядке пользования земельного участка, как и обоснованный и подтвержденный документально расчет площади земельного участка, необходимого ООО "Парма" для использования объекта недвижимости (завершения строительства), а также учитывая отсутствие информация о том, что ООО "ПИК "Успех" полностью выбыло из обязательства по аренде данного земельного участка, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что вопрос о конкретном размере части земельного участка, в отношении которой должны быть оформлены права аренды ООО "Парма", не может быть решен в рамках настоящего дела, рассматриваемого по правилам главы 24 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, в настоящем деле заявителем оспаривается бездействие по оформлению прав аренды на земельный участок.
Вместе с тем, из абзаца 4 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" к бездействию относится неисполнение органом государственной власти, органом местного самоуправления, должностным лицом, государственным или муниципальным служащим обязанности, возложенной на них нормативными правовыми и иными актами, определяющими полномочия этих лиц (должностными инструкциями, положениями, регламентами, приказами).
По мнению заявителя, таким обязательным к совершению юридически значимым действием является включение заявителя в имеющийся договор аренды или подписание с ним нового договора, следовательно, при рассмотрении настоящего спора необходимо установить допущено ли уполномоченным лицом бездействие, выразившееся в непринятии решения о предоставлении спорного земельного участка на праве аренды обществу, и соответствует ли такое бездействие закону, нарушает ли права и законные интересы общества.
В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что общество дважды обращалось с заявлениями в департамент о предоставлении спорного земельного участка в аренду. Департамент письмами от 13.03.2013 N 1910 и от 17.10.2013 N 8732 ответил заявителю, мотивировав свою позицию.
Учитывая, что департамент отвечал на письма общества, в которых разъяснялись необходимые условия для предоставления земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемое бездействие не нарушает прав заявителя, так как в случае устранения недостатков, указанных в спорных ответах, общество имеет возможность реализовать права, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, или при изменении намерений или фактической ситуации имеет возможность вновь обратиться с заявлением о предоставлении необходимого ему для использования недвижимости земельного участка.
Ссылка общества на то, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов самоуправления является обязательным, и, по мнению апеллянта, в неудовлетворении его заявления и выразилось бездействие департамента, не принимается судебной коллегией, поскольку в данном случае департамент отвечал на поступающие заявления, что не оспаривалось представителем апеллянта.
С учетом этого, принимая во внимание изготовление и направление в адрес общества писем по его заявлениям с изложением оснований для ответа, апелляционному суду не представляется возможным утверждать, что имело место бездействие уполномоченного органа, поскольку последним были совершены действия (направлены письма), в которых изложены подробным образом мотивы ответа на заявления общества. Не согласие с этими мотивами не свидетельствует о наличии бездействия уполномоченного лица как такового, здесь важно установить имелись ли основания именно для такого ответа на заявление, которые в данном случае судом первой инстанции правомерно и в соответствии с материалами дела установлены.
Так, поскольку на испрашиваемом обществом земельном участке находится два объекта, в том числе объект недвижимости, не принадлежащий заявителю, то оснований для принятия департаментом решения о предоставлении обществу в аренду всего земельного участка отсутствовали.
Ссылка апеллянта на то, что изначально им запрошено право 1/2 доли земельного участка также не может быть принята во внимание, поскольку в дальнейшем обществом в заявлении указана общая площадь земельного участка, составляющая 4981,9 кв. м.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).
Вместе с тем заявитель в силу положений статьи 65 АПК РФ обязан доказать те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих доводов.
С учетом вышеуказанных положений процессуального и материального права, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи согласно требованиям статей 65, 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что из представленных заявителем доказательств и иных материалов дела не усматривается обжалуемого бездействия и несоответствия действий департамента положениям Земельного кодекса Российской Федерации, нарушений прав и законных интересов заявителя не установлено. Заявителем иных доказательств, подтверждающих изложенные в заявлении и апелляционной жалобе доводы, в арбитражный суд не представлено.
В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции об отсутствии нарушений в данном случае прав и законных интересов заявителя являются обоснованными.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
При обращении ООО "Парма" в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой поступило платежное поручение от 11.12.2013 N 1041132 с назначением платежа "Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы по делу N А67-2501/2013" на сумму 2000 руб.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание позицию, изложенную в абзаце 2 пункта 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 мая 2005 года N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", уплаченная государственная пошлина в размере 1000 руб., на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату подателю жалобы.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 11 ноября 2013 г. по делу N А67-2501/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парма" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Парма" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1000 руб., уплаченную по платежному поручению от 11.12.2013 N 1041132.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.А.СКАЧКОВА
Судьи
М.Х.МУЗЫКАНТОВА
А.Л.ПОЛОСИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)