Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 4 июня 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семенюта Е.А.,
судей Донцова П.В.,
Миронцевой Н.Д.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сывороткиной Е.Е.,
при участии:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от индивидуального предпринимателя Яковлева Романа Александровича: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 25.03.2015 по делу N А35-343/2015 (судья Суходольская Н.Е.) по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614), при участии третьего лица: индивидуальный предприниматель Яковлева Романа Александровича о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее также - Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области) об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение 2, в подвале в здании литр А, площадью 10,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Сумская, 15, оформленного сообщением об отказе в государственной регистрации от 12.12.2014 N 01/149/2014-946; об обязании Управления Росреестра по Курской области на основании договора купли-продажи N 10-2014/04/В от 11.04.2014 произвести государственную регистрацию права собственности индивидуального предпринимателя Яковлева Романа Александровича на нежилое помещение 2, в подвале в здании литер А, площадью 10,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Сумская, 15.
Определением суда от 28.01.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Яковлев Роман Александрович.
Решением Арбитражного суда Курской области от 25.03.2015 по делу N А35-343/2015 заявленные требования удовлетворены. Решение Управления Росреестра по Курской области, оформленное сообщением об отказе в государственной регистрации от 12.12.2014 N 01/149/2014-946, признано незаконным. Управление Росреестра по Курской области обязано произвести государственную регистрацию права собственности индивидуального предпринимателя Яковлева Романа Александровича на нежилое помещение 2, в подвале в здании литер А, площадью 10,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Сумская, 15.
Считая принятое решение незаконным и необоснованным, Управление Росреестра по Курской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что регистрационные органы вправе оценивать сделку на соответствие императивным требованиям закона вне зависимости от основания отказа, отраженного в решении Управления. На регистрацию был представлен договор N 3068 от 03.06.2013, согласно которому ИП Яковлев Р.А. принимает в аренду нежилое помещение по адресу: г. Курск, ул. Сумская, 15 Лит.А, общей площадью 10,9 кв. м. Вместе с тем, согласно иным представленным в Управление краткосрочным договорам аренды, в аренде у Яковлева Р.А. находится помещение площадью 18,80 кв. м, подвал в здании литер А по адресу: г. Курск, ул. Сумская, д. 15. Данные обстоятельства послужили основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение.
В отзыве на апелляционную жалобу Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска ссылается на то, что у Управления Росреестра по Курской области не имелось законных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.
Представители лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Дело рассматривалось в их отсутствие в порядке статей 156, 266 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, 15.02.2008 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и индивидуальным предпринимателем Яковлевым Романом Александровичем был заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда N 3062, согласно которому передано в аренду нежилое помещение муниципального нежилого фонда площадью 18,80 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Сумская, д. 15. Помещение было передано ИП Яковлеву Р.А. по акту приема-передачи нежилого помещения к договору N 3062 от 01.02.2008. Срок действия договора аренды установлен с 01.02.2008 по 29.01.2009.
Впоследствии в отношении указанного имущества были заключены между Комитетом и ИП Яковлевым Р.А. договоры аренды от 05.06.2009 за N 3068,сроком действия с 01.02.2009 по 30.01.2010; от 01.06.2010 за N 3068, со сроком действия с 01.02.2010 по 30.01.2011; от 18.03.2011 за N 3068, сроком действия с 01.02.2011 по 30.01.2012; 03.06.2013 за N 3068 сроком действия с 01.02.2013 по 27.02.2014.
ИП Яковлев Р.А. 24.01.2014 обратился в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения в собственность арендуемого помещения общей площадью 10,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Сумская, 15.
По результатам рассмотрения данного заявления Комитетом принято решение от 01.04.2014 N 11 "Об условиях приватизации арендуемого имущества".
На основании указанного решения между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и индивидуальным предпринимателем Яковлевым Романом Александровичем был заключен договор купли-продажи муниципального имущества от 11.04.2014 N 10-2014/04/В, согласно которому ИП Яковлев Р.А. принимает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение 2, в подвале в здании литер А, площадью 10,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Сумская, 15. Помещение было передано ИП Яковлеву Р.А. по акту приема-передачи от 11.04.2014.
Комитет 28.10.2014 обратился в Управления Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение 2, в подвале в здании литер А, площадью 10,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Сумская, 15, к ИП Яковлеву Р.А.
К заявлению о государственной регистрации был приложен договор N 3068 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 03.06.2013, договор купли-продажи N 10-2014/04/В от 11.04.2014, акт приема-передачи от 11.04.2014, решение комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 01.04.2014 N 11.
Решением Управления Росреестра по Курской области, оформленным письмом (сообщением об отказе в государственной регистрации) от 12.12.2014 N 01/149/2014-946, заявителю в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение 2, в подвале в здании литер А, площадью 10,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Сумская, 15, к ИП Яковлеву Р.А. было отказано со ссылкой на то, что "объект по состоянию на 01.07.2013 не находился во временном владении (или) пользовании Яковлева Р.А. непрерывно в течение двух и более лет".
Не согласившись с вышеуказанным решением Управления Росреестра по Курской области, комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ не соответствует нормам Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными и обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Положениями части 1 статьи 198 АПК РФ предусмотрено, что организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствие с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Из анализа изложенных норм права следует, что для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) требованиям законодательства, и нарушение прав и законных интересов заявителя.
Право заинтересованного лица обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав закреплено пунктом 5 статьи 2, а также пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно части 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно части 1, части 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 названного закона документы, предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав перечислен в статье 20 Закона N 122-ФЗ. Данный перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Из материалов дела усматривается, что заявитель представил для регистрации все необходимые документы, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что подтверждается материалами регистрационного дела.
Полномочиями на проверку иных обстоятельств, регистрирующий орган в данном случае не наделен.
Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 года N 184, предусмотрено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Таким образом, проводя правовую экспертизу представленного в качестве правоустанавливающего документа договора купли-продажи, регистрирующий орган проверяет соответствие этого договора требованиям законодательства, установленным к форме и содержанию, а также наличие соответствующих правомочий у подписавших его лиц.
Из сообщения об отказе от 12.12.2014 N 01/149/2014-946 следует, что заявителю отказано в государственной регистрации, поскольку регистрационный орган посчитал, что объект по состоянию на 01.07.2013 не находился во временном владении (или) пользовании Яковлева Р.А. непрерывно в течение двух и более лет.
Вместе с тем, Управление Росреестра по Курской области не уполномочено действующим законодательством на решение вопросов по оценке правовых оснований по распоряжению органом местного самоуправления объектами муниципальной собственности, в компетенции которого находятся эти полномочия. Решая вопрос о соблюдении процедуры предоставления объекта недвижимого имущества, регистрирующий орган, по сути, вмешивается в компетенцию других органов власти, выходя за пределы собственной компетенции.
В данном случае, правоустанавливающим документом является договор купли-продажи муниципального имущества N 10-2014/04/В от 11.04.2014, который был представлен в Управление Росреестра по Курской области для регистрации прав.
Решение Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска "Об условиях приватизации арендуемого имущества" от 01.04.2014 N 11, на основании которого был заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 10-2014/04/В от 11.04.2014, обжаловано не было.
Соблюдение порядка предоставления в собственность объекта недвижимого имущества, предшествовавшего заключению договора купли-продажи, и правомерность заключения этого договора с точки зрения соблюдения условий статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не входят в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы. Данный вывод соответствует и правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 1018/1К, судебных актах по делам А35-567/2014, А35-702/2014, А35-10745/2014.
Доводы о разночтении площади описании объектов, предоставленных ИП Яковлеву Р.А. в аренду отклоняются, поскольку данные обстоятельства также не подлежали оценке регистрационным органом.
Судом первой инстанции правомерно отмечено, что действующее законодательство не наделяет регистрирующий орган правом давать оценку документам, предшествовавшим заключению договора купли-продажи
Непредставление документа, подтверждающего арендные отношения ИП Яковлева Р.А. на момент подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, не влияет на отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.
Таким образом, с учетом изложенных выше норм права и обстоятельств дела, регистрирующему органу были представлены все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности, соответствующие по форме и содержанию требованиям законодательства. В связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации.
При таких обстоятельствах вывод суда о незаконности отказа Управления в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение является правильным.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены решения арбитражного суда, поскольку выводов суда первой инстанции они не опровергают, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Суд апелляционная инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, допущено не было.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судебный акт арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 25.03.2015 по делу N А35-343/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Е.А.СЕМЕНЮТА
Судьи
П.В.ДОНЦОВ
Н.Д.МИРОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.06.2015 ПО ДЕЛУ N А35-343/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2015 г. по делу N А35-343/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 4 июня 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семенюта Е.А.,
судей Донцова П.В.,
Миронцевой Н.Д.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сывороткиной Е.Е.,
при участии:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от индивидуального предпринимателя Яковлева Романа Александровича: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 25.03.2015 по делу N А35-343/2015 (судья Суходольская Н.Е.) по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614), при участии третьего лица: индивидуальный предприниматель Яковлева Романа Александровича о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее также - Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области) об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение 2, в подвале в здании литр А, площадью 10,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Сумская, 15, оформленного сообщением об отказе в государственной регистрации от 12.12.2014 N 01/149/2014-946; об обязании Управления Росреестра по Курской области на основании договора купли-продажи N 10-2014/04/В от 11.04.2014 произвести государственную регистрацию права собственности индивидуального предпринимателя Яковлева Романа Александровича на нежилое помещение 2, в подвале в здании литер А, площадью 10,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Сумская, 15.
Определением суда от 28.01.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Яковлев Роман Александрович.
Решением Арбитражного суда Курской области от 25.03.2015 по делу N А35-343/2015 заявленные требования удовлетворены. Решение Управления Росреестра по Курской области, оформленное сообщением об отказе в государственной регистрации от 12.12.2014 N 01/149/2014-946, признано незаконным. Управление Росреестра по Курской области обязано произвести государственную регистрацию права собственности индивидуального предпринимателя Яковлева Романа Александровича на нежилое помещение 2, в подвале в здании литер А, площадью 10,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Сумская, 15.
Считая принятое решение незаконным и необоснованным, Управление Росреестра по Курской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что регистрационные органы вправе оценивать сделку на соответствие императивным требованиям закона вне зависимости от основания отказа, отраженного в решении Управления. На регистрацию был представлен договор N 3068 от 03.06.2013, согласно которому ИП Яковлев Р.А. принимает в аренду нежилое помещение по адресу: г. Курск, ул. Сумская, 15 Лит.А, общей площадью 10,9 кв. м. Вместе с тем, согласно иным представленным в Управление краткосрочным договорам аренды, в аренде у Яковлева Р.А. находится помещение площадью 18,80 кв. м, подвал в здании литер А по адресу: г. Курск, ул. Сумская, д. 15. Данные обстоятельства послужили основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение.
В отзыве на апелляционную жалобу Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска ссылается на то, что у Управления Росреестра по Курской области не имелось законных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.
Представители лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Дело рассматривалось в их отсутствие в порядке статей 156, 266 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, 15.02.2008 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и индивидуальным предпринимателем Яковлевым Романом Александровичем был заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда N 3062, согласно которому передано в аренду нежилое помещение муниципального нежилого фонда площадью 18,80 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Сумская, д. 15. Помещение было передано ИП Яковлеву Р.А. по акту приема-передачи нежилого помещения к договору N 3062 от 01.02.2008. Срок действия договора аренды установлен с 01.02.2008 по 29.01.2009.
Впоследствии в отношении указанного имущества были заключены между Комитетом и ИП Яковлевым Р.А. договоры аренды от 05.06.2009 за N 3068,сроком действия с 01.02.2009 по 30.01.2010; от 01.06.2010 за N 3068, со сроком действия с 01.02.2010 по 30.01.2011; от 18.03.2011 за N 3068, сроком действия с 01.02.2011 по 30.01.2012; 03.06.2013 за N 3068 сроком действия с 01.02.2013 по 27.02.2014.
ИП Яковлев Р.А. 24.01.2014 обратился в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения в собственность арендуемого помещения общей площадью 10,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Сумская, 15.
По результатам рассмотрения данного заявления Комитетом принято решение от 01.04.2014 N 11 "Об условиях приватизации арендуемого имущества".
На основании указанного решения между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и индивидуальным предпринимателем Яковлевым Романом Александровичем был заключен договор купли-продажи муниципального имущества от 11.04.2014 N 10-2014/04/В, согласно которому ИП Яковлев Р.А. принимает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение 2, в подвале в здании литер А, площадью 10,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Сумская, 15. Помещение было передано ИП Яковлеву Р.А. по акту приема-передачи от 11.04.2014.
Комитет 28.10.2014 обратился в Управления Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение 2, в подвале в здании литер А, площадью 10,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Сумская, 15, к ИП Яковлеву Р.А.
К заявлению о государственной регистрации был приложен договор N 3068 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 03.06.2013, договор купли-продажи N 10-2014/04/В от 11.04.2014, акт приема-передачи от 11.04.2014, решение комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 01.04.2014 N 11.
Решением Управления Росреестра по Курской области, оформленным письмом (сообщением об отказе в государственной регистрации) от 12.12.2014 N 01/149/2014-946, заявителю в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение 2, в подвале в здании литер А, площадью 10,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Сумская, 15, к ИП Яковлеву Р.А. было отказано со ссылкой на то, что "объект по состоянию на 01.07.2013 не находился во временном владении (или) пользовании Яковлева Р.А. непрерывно в течение двух и более лет".
Не согласившись с вышеуказанным решением Управления Росреестра по Курской области, комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ не соответствует нормам Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными и обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Положениями части 1 статьи 198 АПК РФ предусмотрено, что организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствие с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Из анализа изложенных норм права следует, что для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) требованиям законодательства, и нарушение прав и законных интересов заявителя.
Право заинтересованного лица обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав закреплено пунктом 5 статьи 2, а также пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно части 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно части 1, части 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 названного закона документы, предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав перечислен в статье 20 Закона N 122-ФЗ. Данный перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Из материалов дела усматривается, что заявитель представил для регистрации все необходимые документы, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что подтверждается материалами регистрационного дела.
Полномочиями на проверку иных обстоятельств, регистрирующий орган в данном случае не наделен.
Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 года N 184, предусмотрено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Таким образом, проводя правовую экспертизу представленного в качестве правоустанавливающего документа договора купли-продажи, регистрирующий орган проверяет соответствие этого договора требованиям законодательства, установленным к форме и содержанию, а также наличие соответствующих правомочий у подписавших его лиц.
Из сообщения об отказе от 12.12.2014 N 01/149/2014-946 следует, что заявителю отказано в государственной регистрации, поскольку регистрационный орган посчитал, что объект по состоянию на 01.07.2013 не находился во временном владении (или) пользовании Яковлева Р.А. непрерывно в течение двух и более лет.
Вместе с тем, Управление Росреестра по Курской области не уполномочено действующим законодательством на решение вопросов по оценке правовых оснований по распоряжению органом местного самоуправления объектами муниципальной собственности, в компетенции которого находятся эти полномочия. Решая вопрос о соблюдении процедуры предоставления объекта недвижимого имущества, регистрирующий орган, по сути, вмешивается в компетенцию других органов власти, выходя за пределы собственной компетенции.
В данном случае, правоустанавливающим документом является договор купли-продажи муниципального имущества N 10-2014/04/В от 11.04.2014, который был представлен в Управление Росреестра по Курской области для регистрации прав.
Решение Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска "Об условиях приватизации арендуемого имущества" от 01.04.2014 N 11, на основании которого был заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 10-2014/04/В от 11.04.2014, обжаловано не было.
Соблюдение порядка предоставления в собственность объекта недвижимого имущества, предшествовавшего заключению договора купли-продажи, и правомерность заключения этого договора с точки зрения соблюдения условий статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не входят в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы. Данный вывод соответствует и правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 1018/1К, судебных актах по делам А35-567/2014, А35-702/2014, А35-10745/2014.
Доводы о разночтении площади описании объектов, предоставленных ИП Яковлеву Р.А. в аренду отклоняются, поскольку данные обстоятельства также не подлежали оценке регистрационным органом.
Судом первой инстанции правомерно отмечено, что действующее законодательство не наделяет регистрирующий орган правом давать оценку документам, предшествовавшим заключению договора купли-продажи
Непредставление документа, подтверждающего арендные отношения ИП Яковлева Р.А. на момент подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, не влияет на отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.
Таким образом, с учетом изложенных выше норм права и обстоятельств дела, регистрирующему органу были представлены все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности, соответствующие по форме и содержанию требованиям законодательства. В связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации.
При таких обстоятельствах вывод суда о незаконности отказа Управления в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение является правильным.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены решения арбитражного суда, поскольку выводов суда первой инстанции они не опровергают, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Суд апелляционная инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, допущено не было.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судебный акт арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 25.03.2015 по делу N А35-343/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Е.А.СЕМЕНЮТА
Судьи
П.В.ДОНЦОВ
Н.Д.МИРОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)