Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 18 августа 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей Л.А. Мокроусовой, И.С. Чижикова,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Янчиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Олюторское",
апелляционное производство N 05АП-6583/2015
на решение от 03.06.2015
судьи С.П. Громова
по делу N А24-581/2015 Арбитражного суда Камчатского края
по иску Управления по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества администрации Олюторского муниципального района
к обществу с ограниченной ответственностью "Олюторское"
третье лицо: Администрация Олюторского муниципального района
- о признании договора аренды незаключенным;
- об обязании передать имущество,
при участии:
- лица, участвующие в деле: не явились;
- установил:
Управление по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района (далее - Управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Олюторское" (далее - Общество) о признании незаключенным договора аренды от 12.03.2012 здания пекарни со столовой, находящееся в муниципальной собственности Олюторского муниципального района Камчатского края, подписанного между сторонами, а также об обязании ответчика передать истцу здание пекарни со столовой, общей площадью 362,9 кв. м, расположенное по адресу: Камчатский край, Олюторский район, с. Тиличики, ул. Молодежная, 16.
Определением Арбитражного суда Камчатского края от 23.04.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Олюторского муниципального района (далее - Администрация).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.06.2015 заявленные истцом требования удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что договор аренды со стороны ответчика был подписан с учетом протокола разногласий N 1, однако суд первой инстанции не дал возможности представить все необходимые доказательства по делу. При этом пояснил, что своевременно вносил арендную плату и за свой счет осуществил капитальный ремонт арендуемого помещения. Впоследствии истец также заключал дополнительные соглашения к договору аренды, выставлял счета на оплату, получал платежи, подписывал акты сверки взаимных расчетов, то есть фактически, по мнению апеллянта, принял условия по новой оферте с учетом протокола разногласий от 14.05.2012. Указал, что фактически здание пекарни было передано по акту приема-передачи 14.05.2012, в связи с чем договор следует считать заключенным с указанной даты. Апеллянт также пояснил, что имущество в аренду было передано в состоянии, не соответствующем условиям договора для его использования по целевому назначению. В то же время, когда капитальный ремонт был осуществлен, истец отказался возместить затраты на его проведение и обратился в суд с иском о признании договора незаключенным. В отношении вывода суда первой инстанции о признании договора незаключенным в связи с неосуществлением его государственной регистрации указывает, что истец препятствовал государственной регистрации, поскольку не представлял необходимые для этого документы. В силу изложенных обстоятельств ответчик просит решение суда первой инстанции отменить.
К апелляционной жалобе ответчика приложены дополнительные документы: копия протокола разногласий N 1 от 14.05.2012, копия платежного поручения N 32 от 31.07.2014, N 6 от 18.04.2013, N 2 от 17.02.2015, N 28 от 24.06.2014, копия расписки в получении документов на государственную регистрацию, копии писем ООО "Олюторское": б/н от 13.07.2014, N 01-С от 03.03.2015, б/н от 29.10.2014, N 002-С от 22.12.2014, N 004-С от 23.12.2014, б/н от 27.02.2013, б/н от 16.10.2014, копии писем ОМР: б/н от 15.09.2014 и счет на оплату N 85 от 15.09.2014, N 2039 от 05.11.2014, N 441 от 27.12.2012, N 172 от 30.05.2014, б/н от 15.12.2014 и счет на оплату N 99 от 05.12.2014, копии счетов на оплату N 01 от 11.03.2013, N 20 от 27.03.2015, копия дополнительного соглашения N 1 с приложением N 1 от 26.12.2012, копия дополнительного соглашения N 2 от 12.3.2012, копия акта осмотра нежилого помещения от 09.04.2014, копия письма ОМР N 1313 от 12.09.2013, N 83 от 11.03.2013.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве истец указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, суд определил удовлетворить его, поскольку неприобщение к материалам дела дополнительных доказательств может привести к принятию неправильного по существу решения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что Олюторскому муниципальному району на праве собственности принадлежит Здание пекарни со столовой, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 362,9 кв. м, расположенное по адресу: Камчатский край, Олюторский район, с. Тиличики, ул. Молодежная, 16, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 41 АВ 029658 от 05.11.2008.
Протоколом N 6-И оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе по извещению N 190112/0312698/02 от 07.03.2012 ООО "Олюторское" признано победителем конкурса на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: Камчатский край, Олюторский район, с. Тиличики, ул. Молодежная, 16, общей площадью 362,9 кв. м.
В материалах дела имеется договор аренды здания пекарни со столовой, находящейся в муниципальной собственности Олюторского муниципального района Камчатского края, от 12.03.2012, по условиям которого Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями Олюторского муниципального район (арендодатель) передает, а ООО "Олюторское" (арендатор) принимает во временное владение и пользование муниципальное имущество Олюторского муниципального района в составе, указанном в Приложении 1 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1. договора).
В Приложении N 1 к договору указано имущество: Здание пекарни со столовой, площадью 362,9 кв. м, 2007 года ввода, расположенное по адресу: Камчатский край, Олюторский район, с. Тиличики, ул. Молодежная, 16.
Срок аренды установлен с 12.03.2012 по 12.03.2017 (пункт 2.1. договора).
Ссылаясь на то, что оспариваемый договор, приложение к нему и акт приема-передачи имущества не были подписаны со стороны ответчика (арендатора), а также то, что договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке и не исполняется обществом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Решением Совета депутатов Олюторского муниципального района от 25.12.2012 N 23 изменено наименование муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями Олюторского муниципального район" на Управление СТЭЖКХ и МИ администрации Олюторского МР и утверждено Положение об управлении.
Управление СТЭЖКХ и МИ администрации Олюторского МР является муниципальным казенным учреждением, входящим в состав администрации Олюторского муниципального района и в соответствии с Уставом Олюторского муниципального района осуществляет права собственника на муниципальное имущество Олюторского муниципального района.
На основании изложенного суд первой инстанции верно установил, что Управление СТЭЖКХ и МИ Администрации Олюторского МР является надлежащим истцом по иску.
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно положениям статей 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (часть 1 статьи 654 ГК РФ).
В силу части 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 ГК РФ.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Согласно статье 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ.
Как следует из оспариваемого договора, ни он, ни Приложение N 1 к нему не подписано со стороны арендатора - ООО "Олюторское". На договоре и на Приложении N 1 к договору аренды имеется надпись "Данный договор считается действительным только с учетом протокола разногласий N 1 от 14.05.2012".
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции ответчик представил протокол разногласий N от 14.05.2012 к спорному договору аренды. Разногласия касались срока действия договора аренды, установления обязанности арендодателя по компенсации затрат арендатора на ремонтные работы, описания технического состояния имущества, а также срока введения в эксплуатацию бани. Данный протокол разногласий подписан только ответчиком.
В то же время согласно части 3 статьи 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Истец и ответчик обстоятельство использования ответчиком спорного имущества не отрицают. О данном обстоятельстве также свидетельствуют письма истца от 27.12.2012 N 441, от 11.03.2013 N 83, от 02.09.2013 N 1313, от 30.05.2014 N 172, от 05.11.2014 N 2039, выставляемые счета на оплату N 01 от 11.03.2013, N 85 от 15.09.2014, N 99 от 05.12.2014, N 20 от 27.03.2015, а также внесение арендной платы, в подтверждение чего представлены платежные поручения N 6 от 18.04.2013, N 28 от 24.06.2014, N 32 от 31.07.2014 и N 2 от 17.02.2015.
Следовательно, между сторонами отсутствовали разногласия относительно предмета договора аренды и размера арендной платы, имущество фактически было передано в аренду, условие о внесении платежей ответчиком исполнялось, денежные средства истцом принимались.
Учитывая, что истец передал имущество в аренду и принимал платежи, ответчик - принял имущество в аренду и вносил оплату, суд апелляционной инстанции считает, что стороны, совершая данные действия, подтвердили действие договора в части его существенных условий.
Следовательно, отсутствие в договоре аренды подписи ответчика не свидетельствует с учетом установленной судом совокупности обстоятельств о его незаключенности.
В соответствии с частью 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Срок действия договора от 12.03.2012 установлен сторонами с 12.03.2012 по 12.03.2017, то есть более одного года, поэтому данный договор, как верно установил суд первой инстанции, в силу части 2 статьи 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации.
В то же время, как разъяснено в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
В таком случае отсутствие государственной регистрации договора аренды также не является основанием для признания его незаключенным.
Кроме того, срок для государственной регистрации договора аренды законом не установлен, следовательно, стороны после заключения договора и до истечения срока его действия вправе осуществить его государственную регистрацию.
Поскольку договор признан заключенным, виндикационное требование удовлетворению не подлежит.
В силу изложенных обстоятельств решение суда первой инстанции надлежит отменить, в удовлетворении требований - отказать.
Расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям согласно статье 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 03.06.2015 по делу N А24-581/2015 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с Управления по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района в пользу общества с ограниченной ответственностью "Олюторское" 3 000 (три тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Камчатского края выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
Л.А.МОКРОУСОВА
И.С.ЧИЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2015 N 05АП-6583/2015 ПО ДЕЛУ N А24-581/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2015 г. N 05АП-6583/2015
Дело N А24-581/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 18 августа 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей Л.А. Мокроусовой, И.С. Чижикова,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Янчиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Олюторское",
апелляционное производство N 05АП-6583/2015
на решение от 03.06.2015
судьи С.П. Громова
по делу N А24-581/2015 Арбитражного суда Камчатского края
по иску Управления по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества администрации Олюторского муниципального района
к обществу с ограниченной ответственностью "Олюторское"
третье лицо: Администрация Олюторского муниципального района
- о признании договора аренды незаключенным;
- об обязании передать имущество,
при участии:
- лица, участвующие в деле: не явились;
- установил:
Управление по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района (далее - Управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Олюторское" (далее - Общество) о признании незаключенным договора аренды от 12.03.2012 здания пекарни со столовой, находящееся в муниципальной собственности Олюторского муниципального района Камчатского края, подписанного между сторонами, а также об обязании ответчика передать истцу здание пекарни со столовой, общей площадью 362,9 кв. м, расположенное по адресу: Камчатский край, Олюторский район, с. Тиличики, ул. Молодежная, 16.
Определением Арбитражного суда Камчатского края от 23.04.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Олюторского муниципального района (далее - Администрация).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.06.2015 заявленные истцом требования удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что договор аренды со стороны ответчика был подписан с учетом протокола разногласий N 1, однако суд первой инстанции не дал возможности представить все необходимые доказательства по делу. При этом пояснил, что своевременно вносил арендную плату и за свой счет осуществил капитальный ремонт арендуемого помещения. Впоследствии истец также заключал дополнительные соглашения к договору аренды, выставлял счета на оплату, получал платежи, подписывал акты сверки взаимных расчетов, то есть фактически, по мнению апеллянта, принял условия по новой оферте с учетом протокола разногласий от 14.05.2012. Указал, что фактически здание пекарни было передано по акту приема-передачи 14.05.2012, в связи с чем договор следует считать заключенным с указанной даты. Апеллянт также пояснил, что имущество в аренду было передано в состоянии, не соответствующем условиям договора для его использования по целевому назначению. В то же время, когда капитальный ремонт был осуществлен, истец отказался возместить затраты на его проведение и обратился в суд с иском о признании договора незаключенным. В отношении вывода суда первой инстанции о признании договора незаключенным в связи с неосуществлением его государственной регистрации указывает, что истец препятствовал государственной регистрации, поскольку не представлял необходимые для этого документы. В силу изложенных обстоятельств ответчик просит решение суда первой инстанции отменить.
К апелляционной жалобе ответчика приложены дополнительные документы: копия протокола разногласий N 1 от 14.05.2012, копия платежного поручения N 32 от 31.07.2014, N 6 от 18.04.2013, N 2 от 17.02.2015, N 28 от 24.06.2014, копия расписки в получении документов на государственную регистрацию, копии писем ООО "Олюторское": б/н от 13.07.2014, N 01-С от 03.03.2015, б/н от 29.10.2014, N 002-С от 22.12.2014, N 004-С от 23.12.2014, б/н от 27.02.2013, б/н от 16.10.2014, копии писем ОМР: б/н от 15.09.2014 и счет на оплату N 85 от 15.09.2014, N 2039 от 05.11.2014, N 441 от 27.12.2012, N 172 от 30.05.2014, б/н от 15.12.2014 и счет на оплату N 99 от 05.12.2014, копии счетов на оплату N 01 от 11.03.2013, N 20 от 27.03.2015, копия дополнительного соглашения N 1 с приложением N 1 от 26.12.2012, копия дополнительного соглашения N 2 от 12.3.2012, копия акта осмотра нежилого помещения от 09.04.2014, копия письма ОМР N 1313 от 12.09.2013, N 83 от 11.03.2013.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве истец указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, суд определил удовлетворить его, поскольку неприобщение к материалам дела дополнительных доказательств может привести к принятию неправильного по существу решения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что Олюторскому муниципальному району на праве собственности принадлежит Здание пекарни со столовой, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 362,9 кв. м, расположенное по адресу: Камчатский край, Олюторский район, с. Тиличики, ул. Молодежная, 16, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 41 АВ 029658 от 05.11.2008.
Протоколом N 6-И оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе по извещению N 190112/0312698/02 от 07.03.2012 ООО "Олюторское" признано победителем конкурса на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: Камчатский край, Олюторский район, с. Тиличики, ул. Молодежная, 16, общей площадью 362,9 кв. м.
В материалах дела имеется договор аренды здания пекарни со столовой, находящейся в муниципальной собственности Олюторского муниципального района Камчатского края, от 12.03.2012, по условиям которого Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями Олюторского муниципального район (арендодатель) передает, а ООО "Олюторское" (арендатор) принимает во временное владение и пользование муниципальное имущество Олюторского муниципального района в составе, указанном в Приложении 1 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1. договора).
В Приложении N 1 к договору указано имущество: Здание пекарни со столовой, площадью 362,9 кв. м, 2007 года ввода, расположенное по адресу: Камчатский край, Олюторский район, с. Тиличики, ул. Молодежная, 16.
Срок аренды установлен с 12.03.2012 по 12.03.2017 (пункт 2.1. договора).
Ссылаясь на то, что оспариваемый договор, приложение к нему и акт приема-передачи имущества не были подписаны со стороны ответчика (арендатора), а также то, что договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке и не исполняется обществом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Решением Совета депутатов Олюторского муниципального района от 25.12.2012 N 23 изменено наименование муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями Олюторского муниципального район" на Управление СТЭЖКХ и МИ администрации Олюторского МР и утверждено Положение об управлении.
Управление СТЭЖКХ и МИ администрации Олюторского МР является муниципальным казенным учреждением, входящим в состав администрации Олюторского муниципального района и в соответствии с Уставом Олюторского муниципального района осуществляет права собственника на муниципальное имущество Олюторского муниципального района.
На основании изложенного суд первой инстанции верно установил, что Управление СТЭЖКХ и МИ Администрации Олюторского МР является надлежащим истцом по иску.
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно положениям статей 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (часть 1 статьи 654 ГК РФ).
В силу части 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 ГК РФ.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Согласно статье 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ.
Как следует из оспариваемого договора, ни он, ни Приложение N 1 к нему не подписано со стороны арендатора - ООО "Олюторское". На договоре и на Приложении N 1 к договору аренды имеется надпись "Данный договор считается действительным только с учетом протокола разногласий N 1 от 14.05.2012".
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции ответчик представил протокол разногласий N от 14.05.2012 к спорному договору аренды. Разногласия касались срока действия договора аренды, установления обязанности арендодателя по компенсации затрат арендатора на ремонтные работы, описания технического состояния имущества, а также срока введения в эксплуатацию бани. Данный протокол разногласий подписан только ответчиком.
В то же время согласно части 3 статьи 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Истец и ответчик обстоятельство использования ответчиком спорного имущества не отрицают. О данном обстоятельстве также свидетельствуют письма истца от 27.12.2012 N 441, от 11.03.2013 N 83, от 02.09.2013 N 1313, от 30.05.2014 N 172, от 05.11.2014 N 2039, выставляемые счета на оплату N 01 от 11.03.2013, N 85 от 15.09.2014, N 99 от 05.12.2014, N 20 от 27.03.2015, а также внесение арендной платы, в подтверждение чего представлены платежные поручения N 6 от 18.04.2013, N 28 от 24.06.2014, N 32 от 31.07.2014 и N 2 от 17.02.2015.
Следовательно, между сторонами отсутствовали разногласия относительно предмета договора аренды и размера арендной платы, имущество фактически было передано в аренду, условие о внесении платежей ответчиком исполнялось, денежные средства истцом принимались.
Учитывая, что истец передал имущество в аренду и принимал платежи, ответчик - принял имущество в аренду и вносил оплату, суд апелляционной инстанции считает, что стороны, совершая данные действия, подтвердили действие договора в части его существенных условий.
Следовательно, отсутствие в договоре аренды подписи ответчика не свидетельствует с учетом установленной судом совокупности обстоятельств о его незаключенности.
В соответствии с частью 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Срок действия договора от 12.03.2012 установлен сторонами с 12.03.2012 по 12.03.2017, то есть более одного года, поэтому данный договор, как верно установил суд первой инстанции, в силу части 2 статьи 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации.
В то же время, как разъяснено в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
В таком случае отсутствие государственной регистрации договора аренды также не является основанием для признания его незаключенным.
Кроме того, срок для государственной регистрации договора аренды законом не установлен, следовательно, стороны после заключения договора и до истечения срока его действия вправе осуществить его государственную регистрацию.
Поскольку договор признан заключенным, виндикационное требование удовлетворению не подлежит.
В силу изложенных обстоятельств решение суда первой инстанции надлежит отменить, в удовлетворении требований - отказать.
Расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям согласно статье 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 03.06.2015 по делу N А24-581/2015 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с Управления по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района в пользу общества с ограниченной ответственностью "Олюторское" 3 000 (три тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Камчатского края выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
Л.А.МОКРОУСОВА
И.С.ЧИЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)