Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Частное охранное предприятие "Реал-2" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2015 по делу N А76-27149/2014 (судья Писаренко Е.В.).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Частное охранное предприятие "Реал-2" (далее - общество ЧОП "Реал-2", общество, ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения N 12-8656 от 10.01.2013, выселении общества из занимаемого нежилого помещения площадью 75,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, 53, взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 в размере 178 441 руб. 31 коп., неустойки за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 в размере 39 256 руб. 30 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), л.д. 62).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2015 (резолютивная часть от 29.05.2015) исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось общество ЧОП "Реал-2" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт полагает необоснованным применение судом п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к спорным правоотношениям, так как по окончании срока действия договора аренды нежилого помещения N 12-8656 от 10.01.2013 ответчик освободил занимаемые помещения, что не было опровергнуто Комитетом, в силу чего договор не мог быть признан возобновленным на неопределенный срок. По мнению апеллянта, отсутствие акта о возврате арендуемых помещений арендодателю не свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок, учитывая, что такое условие договором аренды не было предусмотрено. Ссылаясь на п. 6.1 договора аренды, истечение срока действия договора, освобождение арендуемых помещений, отсутствие инициативы по заключению нового договора, апеллянт указывает на прекращение между сторонами договорных отношений 31.12.2013.
С учетом вышеизложенных доводов апеллянт находит необоснованными выводы суда о наличии оснований для выселения ответчика из помещений, которые им фактически не занимаются, а также о взыскании задолженности по арендной плате и пени, образовавшейся за период после прекращения срока действия договора аренды.
К дате судебного заседания от Комитета поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, муниципальное образование "город Челябинск" является собственником нежилого помещения N 12, общей площадью 75,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 53 (свидетельство о государственной регистрации серии 74АВ 669357 от 11.02.2010, л.д. 13).
Между Комитетом (арендодатель) и обществом ЧОП "Реал-2" (арендатор) оформлен договор аренды N 12-8656 от 10.01.2013, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Героев Танкограда, д. 53, г. Челябинск, 454071, суммарной площадью 75,7 кв. м, назначение помещения - офис (л.д. 9-10).
Ранее указанное нежилое помещение было передано в аренду обществу ЧОП "Реал-2" на основании последовательно заключенных на новый срок договоров аренды N 12-8656 от 27.03.2007 (сроком до 31.12.2007), от 07.02.2008 (сроком до 30.12.2008), от 13.02.2009 (сроком до 30.12.2009), от 10.02.2010 (сроком до 31.12.2010), от 04.03.2011 (сроком до 30.02.2011), от 01.01.2012 (сроком до 30.12.2012).
Изначальная площадь предоставленных обществу ЧОП "Реал-2" нежилых помещений составила 71,2 кв. м. В материалы дела представлен акт сдачи-приемки нежилого помещения от 01.01.2008, являющийся приложением N 3 к договору аренды N 12-8656, согласно которому Комитет передал обществу нежилое помещение общей площадью 71,2 кв. м под офис по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 53 (л.д. 11).
Согласно кадастровому паспорту по состоянию на 23.12.2009 площадь помещений составила 75, 7 кв. м.
Согласно п. 2.1 договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013 срок действия договора устанавливается с 01.01.2013 по 30.12.2013.
Пунктом 4.2.3 договора определено, что арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату и плату по обязательным договорам (пункт 4.2.2), а также расходы, связанные с перечислением платежей.
В силу п. 5.1 договора за указанные в пункте 1.1 помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска) авансом до 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы согласно приложенному расчету (приложение N 1) на расчетный счет, указанный в пункте 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет.
Согласно п. 5.2 договора перерасчет величины арендной платы осуществляется комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы Администрации города.
Из п. 6.6 договора следует, что в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан оплатить Комитету пеню в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
В силу п. 6.8 договора в случае продления договора на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), Комитет вправе в любое время отказаться от договора письменно, предупредив об этом арендатора. Договор аренды считается расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента доставки Комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.
12.08.2014 Комитет направил обществу ЧОП "Реал-2" письмо исх. N 14399 от 12.08.2014, в котором, ссылаясь на нарушение п. 5.1 договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013, выразившееся в неисполнении обязанности по внесению арендной платы более двух месяцев, а также на нарушение п. 6.5.7 договора, потребовал от общества уплаты задолженности и неустойки, а также расторжения договора аренды. Комитет установил пятнадцатидневный срок для устранения нарушений и направления обществом письменного ответа на требование о расторжении договора (л.д. 66, 66а).
Данное письмо получено обществом ЧОП "Реал-2" 14.08.2014 (л.д. 65).
Ненадлежащее исполнение обществом как арендатором нежилых помещений обязанности по внесению арендной платы послужило поводом для обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования о взыскании арендной платы и пени, суд пришел к выводу о нарушении ответчиком обязательств по оплате арендной платы по заключенному и действительному договору аренды. С учетом допущенного ответчиком нарушения обязательства, а также доказанного истцом обстоятельства принятия им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ, суд также удовлетворил исковые требования о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых им помещений.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела усматривается, что между Комитетом (арендодатель) и обществом ЧОП "Реал-2" (арендатор) оформлен договор аренды N 12-8656 от 10.01.2013, по условиям которого обществу на срок с 01.01.2013 по 30.12.2013 за плату в размере, определяемом согласно приложенному расчету (приложение N 1), в аренду на основании акта приема-передачи передан объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Героев Танкограда, д. 53, г. Челябинск, 454071, суммарной площадью 75,7 кв. м, назначение помещения - офис (л.д. 9-10).
Действительность и заключенность данного договора аренды сторонами при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Судом апелляционной инстанции также установлено, что названный договор был заключен в порядке продления ранее заключенных договоров в отношении того же помещения, первый из которых был заключен 27.03.2007, ввиду чего в порядке п. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение последующих договоров допускалось без проведения торгов.
На основании изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что истцом и ответчиком были согласованы все существенные условия договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013, договор исполнялся сторонами, что свидетельствует о возникновении между сторонами обязательственных отношений по поводу аренды обществом нежилого помещения площадью 75,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 53.
Названный договор аренды был оформлен на срок, не превышающий одного календарного года, в силу чего на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ не требовал государственной регистрации.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключенности договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013.
В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2.1 договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013 стороны определили, что срок действия договора устанавливается с 01.01.2013 по 30.12.2013.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю и принято им по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Из материалов дела, в частности п. п. 4.2.11, 4.2.12 договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013, следует, что на общество как арендатора были возложены: обязанность по письменному извещению Комитета (не позднее, чем за тридцать календарных дней) о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, а также обязанность сдать Комитету помещения по акту приема-передачи с исправно работающими сетями и сантехническим оборудованием, письменно уведомив Комитет о дате и времени.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Ответчиком доказательств исполнения предусмотренных п. п. 4.2.11, 4.2.12 договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013 обязанностей арендатора, в частности доказательств возврата арендуемых помещений по акту приема-передачи либо иных достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих о возвращении арендодателю занимаемых арендатором помещений по истечении срока действия договора, суду не представлено.
Согласно письму ответчика от 16.04.2015 в адрес Комитета (л.д. 78, 79) акт приема-передачи нежилого помещения площадью 75,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 53, направлен арендатором арендодателю не ранее даты самого письма.
Представленные обществом ЧОП "Реал-2" доказательства, в частности: договор аренды нежилого помещения от 01.11.2013 (л.д. 73-75), уведомления контрагентов ответчика об изменении фактического адреса местонахождения (л.д. 94-95, 97-98), обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку не опровергают ведения хозяйственной деятельности в помещениях, переданных по договору аренды с Комитетом в рамках договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013.
Акт обследования помещений от 18.12.2013 (л.д. 96) также не может быть оценен судом в качестве достоверного доказательства освобождения арендатором помещений, так как он составлен в нарушение п. 2 ст. 655 ГК РФ в отсутствие арендодателя, а также с учетом разъяснений, данных в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", не подтверждает исследуемого судом обстоятельства.
Сведения, содержащиеся в журнале учета входящих и исходящих телефонограмм за 2013 год, представленном обществом ЧОП "Реал-2" (л.д. 99-103), не подтверждают совершения обязанным лицом - арендатором действий по назначению даты и времени возврата арендуемых помещений и непосредственному их возвращению по акту приема-передачи.
Поскольку в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ, ст. ст. 622, 655 ГК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязанности по возврату арендодателю объекта аренды лежит на арендаторе, однако таких доказательств обществом в дело не представлено, и в деле не имеется доказательств заявления Комитетом возражений относительно сохранения арендных отношений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возобновлении договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013 на неопределенный срок.
Доводы подателя апелляционной жалобы об освобождении ответчиком арендуемых у Комитета нежилых помещений по истечения срока действия договора с учетом вышеизложенной оценки представленных ответчиком доказательств отклоняются апелляционной коллегией за недоказанностью.
Ссылки апеллянта на то, что Комитетом не опровергнуты доводы общества о возвращении им арендуемых помещений, являются несостоятельными, поскольку основаны на неверном распределении бремени доказывания, тогда как обстоятельство возвращения арендодателю имущества должно быть подтверждено арендатором.
Апелляционная коллегия также не может согласиться с доводами апеллянта об отсутствии в договоре аренды N 12-8656 от 10.01.2013 условий о возможности возобновления договора на неопределенный срок, поскольку такая возможность установлена п. 2 ст. 621 ГК РФ, положения которого в силу ст. 422 ГК РФ являются обязательными для сторон.
В силу п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная, а следовательно, содержащееся в ней правило поведения может быть изменено по соглашению сторон.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Вместе с тем, из буквального содержания договора аренды не следует, что стороны установили запрет на возобновление договора на неопределенный срок, исключив применение к спорным правоотношениям положений п. 2 ст. 621 ГК РФ.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 5.1 договора за указанные в пункте 1.1 помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска) авансом до 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы согласно приложенному расчету (приложение N 1) на расчетный счет, указанный в пункте 1 настоящего договора.
Поскольку арендатором были получены от Комитета в пользование нежилые помещения, договор аренды возобновлен на неопределенный срок и на момент рассмотрения спора помещения не были возвращены арендодателю, общество ЧОП "Реал-2" обязано оплатить стоимость пользования арендуемыми помещениями.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 в размере 178 441 руб. 31 коп.
Поскольку в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы лежит на самом арендаторе, однако ответчиком доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы в материалы дела, а также отсутствие задолженности по арендной плате в заявленном Комитетом размере суду представлено не было, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате.
По тем же обстоятельствам апелляционная коллегия находит обоснованными и правильными выводы суда о необходимости взыскания с общества договорной неустойки, условие о которой согласовано сторонами в п. 6.6 договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013.
Возражений относительной сумм взысканных с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате и пени апеллянтом в поданной им апелляционной жалобе не заявлено (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 6.5.7 договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013 истец и ответчик определили право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды и выселения арендатора из арендуемого помещения, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме (согласно приложенного расчета) более двух сроков подряд.
Согласно п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Поскольку у общества на момент обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями имелась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.03.2015, то есть более чем за два срока платежа, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о нарушении ответчиком условий договора аренды, являющихся основанием для расторжения договора аренды, и обоснованно удовлетворил соответствующее требование Комитета.
Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования вопроса о расторжении договора аренды во внесудебном порядке в соответствии с требованиями ст. 452 ГК РФ, что подтверждено направленным истцом ответчику письмом исх. N 14399 от 12.08.2014 (л.д. 66, 66а), которое было получено ответчиком 14.08.2014 (уведомление о вручении, л.д. 65).
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды нежилых помещений, требование о выселении общества из занимаемого нежилого помещения площадью 75,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, 53, удовлетворено также правомерно.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2015 по делу N А76-27149/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Частное охранное предприятие "Реал-2" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.10.2015 N 18АП-8676/2015 ПО ДЕЛУ N А76-27149/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 октября 2015 г. N 18АП-8676/2015
Дело N А76-27149/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Частное охранное предприятие "Реал-2" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2015 по делу N А76-27149/2014 (судья Писаренко Е.В.).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Частное охранное предприятие "Реал-2" (далее - общество ЧОП "Реал-2", общество, ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения N 12-8656 от 10.01.2013, выселении общества из занимаемого нежилого помещения площадью 75,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, 53, взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 в размере 178 441 руб. 31 коп., неустойки за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 в размере 39 256 руб. 30 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), л.д. 62).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2015 (резолютивная часть от 29.05.2015) исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось общество ЧОП "Реал-2" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт полагает необоснованным применение судом п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к спорным правоотношениям, так как по окончании срока действия договора аренды нежилого помещения N 12-8656 от 10.01.2013 ответчик освободил занимаемые помещения, что не было опровергнуто Комитетом, в силу чего договор не мог быть признан возобновленным на неопределенный срок. По мнению апеллянта, отсутствие акта о возврате арендуемых помещений арендодателю не свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок, учитывая, что такое условие договором аренды не было предусмотрено. Ссылаясь на п. 6.1 договора аренды, истечение срока действия договора, освобождение арендуемых помещений, отсутствие инициативы по заключению нового договора, апеллянт указывает на прекращение между сторонами договорных отношений 31.12.2013.
С учетом вышеизложенных доводов апеллянт находит необоснованными выводы суда о наличии оснований для выселения ответчика из помещений, которые им фактически не занимаются, а также о взыскании задолженности по арендной плате и пени, образовавшейся за период после прекращения срока действия договора аренды.
К дате судебного заседания от Комитета поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, муниципальное образование "город Челябинск" является собственником нежилого помещения N 12, общей площадью 75,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 53 (свидетельство о государственной регистрации серии 74АВ 669357 от 11.02.2010, л.д. 13).
Между Комитетом (арендодатель) и обществом ЧОП "Реал-2" (арендатор) оформлен договор аренды N 12-8656 от 10.01.2013, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Героев Танкограда, д. 53, г. Челябинск, 454071, суммарной площадью 75,7 кв. м, назначение помещения - офис (л.д. 9-10).
Ранее указанное нежилое помещение было передано в аренду обществу ЧОП "Реал-2" на основании последовательно заключенных на новый срок договоров аренды N 12-8656 от 27.03.2007 (сроком до 31.12.2007), от 07.02.2008 (сроком до 30.12.2008), от 13.02.2009 (сроком до 30.12.2009), от 10.02.2010 (сроком до 31.12.2010), от 04.03.2011 (сроком до 30.02.2011), от 01.01.2012 (сроком до 30.12.2012).
Изначальная площадь предоставленных обществу ЧОП "Реал-2" нежилых помещений составила 71,2 кв. м. В материалы дела представлен акт сдачи-приемки нежилого помещения от 01.01.2008, являющийся приложением N 3 к договору аренды N 12-8656, согласно которому Комитет передал обществу нежилое помещение общей площадью 71,2 кв. м под офис по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 53 (л.д. 11).
Согласно кадастровому паспорту по состоянию на 23.12.2009 площадь помещений составила 75, 7 кв. м.
Согласно п. 2.1 договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013 срок действия договора устанавливается с 01.01.2013 по 30.12.2013.
Пунктом 4.2.3 договора определено, что арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату и плату по обязательным договорам (пункт 4.2.2), а также расходы, связанные с перечислением платежей.
В силу п. 5.1 договора за указанные в пункте 1.1 помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска) авансом до 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы согласно приложенному расчету (приложение N 1) на расчетный счет, указанный в пункте 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет.
Согласно п. 5.2 договора перерасчет величины арендной платы осуществляется комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы Администрации города.
Из п. 6.6 договора следует, что в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан оплатить Комитету пеню в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
В силу п. 6.8 договора в случае продления договора на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), Комитет вправе в любое время отказаться от договора письменно, предупредив об этом арендатора. Договор аренды считается расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента доставки Комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.
12.08.2014 Комитет направил обществу ЧОП "Реал-2" письмо исх. N 14399 от 12.08.2014, в котором, ссылаясь на нарушение п. 5.1 договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013, выразившееся в неисполнении обязанности по внесению арендной платы более двух месяцев, а также на нарушение п. 6.5.7 договора, потребовал от общества уплаты задолженности и неустойки, а также расторжения договора аренды. Комитет установил пятнадцатидневный срок для устранения нарушений и направления обществом письменного ответа на требование о расторжении договора (л.д. 66, 66а).
Данное письмо получено обществом ЧОП "Реал-2" 14.08.2014 (л.д. 65).
Ненадлежащее исполнение обществом как арендатором нежилых помещений обязанности по внесению арендной платы послужило поводом для обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования о взыскании арендной платы и пени, суд пришел к выводу о нарушении ответчиком обязательств по оплате арендной платы по заключенному и действительному договору аренды. С учетом допущенного ответчиком нарушения обязательства, а также доказанного истцом обстоятельства принятия им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ, суд также удовлетворил исковые требования о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых им помещений.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела усматривается, что между Комитетом (арендодатель) и обществом ЧОП "Реал-2" (арендатор) оформлен договор аренды N 12-8656 от 10.01.2013, по условиям которого обществу на срок с 01.01.2013 по 30.12.2013 за плату в размере, определяемом согласно приложенному расчету (приложение N 1), в аренду на основании акта приема-передачи передан объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Героев Танкограда, д. 53, г. Челябинск, 454071, суммарной площадью 75,7 кв. м, назначение помещения - офис (л.д. 9-10).
Действительность и заключенность данного договора аренды сторонами при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Судом апелляционной инстанции также установлено, что названный договор был заключен в порядке продления ранее заключенных договоров в отношении того же помещения, первый из которых был заключен 27.03.2007, ввиду чего в порядке п. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение последующих договоров допускалось без проведения торгов.
На основании изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что истцом и ответчиком были согласованы все существенные условия договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013, договор исполнялся сторонами, что свидетельствует о возникновении между сторонами обязательственных отношений по поводу аренды обществом нежилого помещения площадью 75,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 53.
Названный договор аренды был оформлен на срок, не превышающий одного календарного года, в силу чего на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ не требовал государственной регистрации.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключенности договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013.
В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2.1 договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013 стороны определили, что срок действия договора устанавливается с 01.01.2013 по 30.12.2013.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю и принято им по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Из материалов дела, в частности п. п. 4.2.11, 4.2.12 договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013, следует, что на общество как арендатора были возложены: обязанность по письменному извещению Комитета (не позднее, чем за тридцать календарных дней) о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, а также обязанность сдать Комитету помещения по акту приема-передачи с исправно работающими сетями и сантехническим оборудованием, письменно уведомив Комитет о дате и времени.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Ответчиком доказательств исполнения предусмотренных п. п. 4.2.11, 4.2.12 договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013 обязанностей арендатора, в частности доказательств возврата арендуемых помещений по акту приема-передачи либо иных достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих о возвращении арендодателю занимаемых арендатором помещений по истечении срока действия договора, суду не представлено.
Согласно письму ответчика от 16.04.2015 в адрес Комитета (л.д. 78, 79) акт приема-передачи нежилого помещения площадью 75,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 53, направлен арендатором арендодателю не ранее даты самого письма.
Представленные обществом ЧОП "Реал-2" доказательства, в частности: договор аренды нежилого помещения от 01.11.2013 (л.д. 73-75), уведомления контрагентов ответчика об изменении фактического адреса местонахождения (л.д. 94-95, 97-98), обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку не опровергают ведения хозяйственной деятельности в помещениях, переданных по договору аренды с Комитетом в рамках договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013.
Акт обследования помещений от 18.12.2013 (л.д. 96) также не может быть оценен судом в качестве достоверного доказательства освобождения арендатором помещений, так как он составлен в нарушение п. 2 ст. 655 ГК РФ в отсутствие арендодателя, а также с учетом разъяснений, данных в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", не подтверждает исследуемого судом обстоятельства.
Сведения, содержащиеся в журнале учета входящих и исходящих телефонограмм за 2013 год, представленном обществом ЧОП "Реал-2" (л.д. 99-103), не подтверждают совершения обязанным лицом - арендатором действий по назначению даты и времени возврата арендуемых помещений и непосредственному их возвращению по акту приема-передачи.
Поскольку в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ, ст. ст. 622, 655 ГК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязанности по возврату арендодателю объекта аренды лежит на арендаторе, однако таких доказательств обществом в дело не представлено, и в деле не имеется доказательств заявления Комитетом возражений относительно сохранения арендных отношений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возобновлении договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013 на неопределенный срок.
Доводы подателя апелляционной жалобы об освобождении ответчиком арендуемых у Комитета нежилых помещений по истечения срока действия договора с учетом вышеизложенной оценки представленных ответчиком доказательств отклоняются апелляционной коллегией за недоказанностью.
Ссылки апеллянта на то, что Комитетом не опровергнуты доводы общества о возвращении им арендуемых помещений, являются несостоятельными, поскольку основаны на неверном распределении бремени доказывания, тогда как обстоятельство возвращения арендодателю имущества должно быть подтверждено арендатором.
Апелляционная коллегия также не может согласиться с доводами апеллянта об отсутствии в договоре аренды N 12-8656 от 10.01.2013 условий о возможности возобновления договора на неопределенный срок, поскольку такая возможность установлена п. 2 ст. 621 ГК РФ, положения которого в силу ст. 422 ГК РФ являются обязательными для сторон.
В силу п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная, а следовательно, содержащееся в ней правило поведения может быть изменено по соглашению сторон.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Вместе с тем, из буквального содержания договора аренды не следует, что стороны установили запрет на возобновление договора на неопределенный срок, исключив применение к спорным правоотношениям положений п. 2 ст. 621 ГК РФ.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 5.1 договора за указанные в пункте 1.1 помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска) авансом до 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы согласно приложенному расчету (приложение N 1) на расчетный счет, указанный в пункте 1 настоящего договора.
Поскольку арендатором были получены от Комитета в пользование нежилые помещения, договор аренды возобновлен на неопределенный срок и на момент рассмотрения спора помещения не были возвращены арендодателю, общество ЧОП "Реал-2" обязано оплатить стоимость пользования арендуемыми помещениями.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 в размере 178 441 руб. 31 коп.
Поскольку в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы лежит на самом арендаторе, однако ответчиком доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы в материалы дела, а также отсутствие задолженности по арендной плате в заявленном Комитетом размере суду представлено не было, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате.
По тем же обстоятельствам апелляционная коллегия находит обоснованными и правильными выводы суда о необходимости взыскания с общества договорной неустойки, условие о которой согласовано сторонами в п. 6.6 договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013.
Возражений относительной сумм взысканных с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате и пени апеллянтом в поданной им апелляционной жалобе не заявлено (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 6.5.7 договора аренды N 12-8656 от 10.01.2013 истец и ответчик определили право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды и выселения арендатора из арендуемого помещения, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме (согласно приложенного расчета) более двух сроков подряд.
Согласно п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Поскольку у общества на момент обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями имелась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.03.2015, то есть более чем за два срока платежа, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о нарушении ответчиком условий договора аренды, являющихся основанием для расторжения договора аренды, и обоснованно удовлетворил соответствующее требование Комитета.
Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования вопроса о расторжении договора аренды во внесудебном порядке в соответствии с требованиями ст. 452 ГК РФ, что подтверждено направленным истцом ответчику письмом исх. N 14399 от 12.08.2014 (л.д. 66, 66а), которое было получено ответчиком 14.08.2014 (уведомление о вручении, л.д. 65).
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды нежилых помещений, требование о выселении общества из занимаемого нежилого помещения площадью 75,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, 53, удовлетворено также правомерно.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2015 по делу N А76-27149/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Частное охранное предприятие "Реал-2" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)