Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указывает, что она не имела намерения продавать квартиру, а договор купли-продажи фактически являлся обеспечением исполнения долговых обязательств перед ответчиком как займодавцем.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Невмержицкая А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Кабанова О.Ю.,
судей Сенчуковой Е.В., Назарова В.В.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Д. на решение Центрального районного суда г. Тулы от 30 апреля 2014 года по иску Д. к Б.В.А., С. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, прекращении записи о регистрации договора купли-продажи, прекращении права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, по иску С. к Д., О.Р.В., УФМС России по Тульской области о признании прекратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.
Заслушав доклад судьи Сенчуковой Е.В., судебная коллегия
установила:
истец Д. обратилась в суд с иском к ответчикам Б.В.А., С. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, прекращении записи о регистрации договора купли-продажи, прекращении права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование заявленных исковых требований указала, что имея намерение получить заем в размере до <...> руб. под залог принадлежащей ей недвижимости, а именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, обратилась в <данные изъяты>.
ДД.ММ.ГГГГ между Д. и <данные изъяты> был заключен договор об оказании услуг по содействию в предоставлении залогового займа, истцу был рекомендован частный кредитор Б.В.А. по предоставлению займа в размере <...> руб., сроком на 3 месяца, под 7% от суммы займа в месяц, с предоставлением в качестве залогового обеспечения принадлежащей истцу на праве собственности квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ в здании регистрационного центра Д. и Б.В.А. подписали договор, который истец не читала. При этом присутствовали Г. и Ш., последний пояснил, что необходимо временно переоформить квартиру на Б.В.А., чтобы впоследствии Д. оформила ипотеку для обратного выкупа квартиры.
После подписания документов Б.В.А. в присутствии Г. и Ш. передал Д. денежные средства в размере <...> руб. Пересчитав денежные средства, Д. передала Ш. <...> руб. в качестве процентов по договору займа и вознаграждения.
В ДД.ММ.ГГГГ Д. позвонила Б.В.А. для оформления возврата квартиры, однако тот отказался от оформления документов. Квартира <адрес> является единственным местом жительства истца Д., после получения займа она продолжала проживать в квартире, оплачивать коммунальные услуги. Б.В.А. сменил замок в квартире, выкинул вещи истца из квартиры. Денежные средства в размере <...> руб. по договору купли-продажи истец не получала, ключи от квартиры Б.В.А. не передавала, до настоящего времени истец состоит на регистрационном учете в спорной квартире. Б.В.А. расходов по содержанию квартиры не несет. Истец Д. не имела намерения продавать квартиру, а договор купли-продажи фактически являлся обеспечением исполнения долговых обязательств перед займодавцем Б.В.А., то есть является притворной сделкой.
Впоследствии по договору купли-продажи Б.В.А. продал спорную квартиру С., который является недобросовестным приобретателем.
На основании изложенного, истец Д. просила суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Б.В.А. и Д.,
применить последствия недействительности сделки: возвратить квартиру в собственность Д., прекратить запись о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и права собственности Б.В.А. на <адрес>,
истребовать квартиру по вышеуказанному адресу из чужого незаконного владения С. и возвратить Д., прекратить запись о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и права собственности С. на квартиру <адрес>.
Истец С. обратился в суд с иском к ответчикам Д., О.Р.В., УФМС России по Тульской области о признании прекратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.
В обоснование заявленных исковых требований указал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. На регистрационном учете по указанному адресу состоят Д. и О.Р.В., которые не являются членами семьи С., договорных отношений между ними не имеется. Ответчики в спорной квартире не проживают, не несут бремя ее содержания, их личные вещи в квартире отсутствуют.
На основании изложенного, истец С. просил суд признать Д. и О.Р.В. прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> снять их с регистрационного учета по указанному адресу.
Определением Центрального районного суда г. Тулы от 14.03.2014 г. гражданские дала по иску Д. к Б.В.А., С. и по иску С. к Д., О.Р.В. объединены в одно производство.
Истец (ответчик) Д. в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещена надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представила.
Представители Д. по доверенности К. и Г. исковые требования Д. поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. В удовлетворении исковых требований С. просили отказать в связи с их необоснованностью.
Ответчик Б.В.А. и его представитель по доверенности Л.Е. в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований Д. отказать, ссылаясь на заключенный между Д. и Б.В.А. договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и фактический переход права собственности на квартиру к Б.В.А.
Истец (ответчик) С. в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представлено.
Представитель С. по доверенности Ф. в судебном заседании исковые требования Д. не признала, просила в их удовлетворении отказать, исковые требования С. поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, указав на то, что С. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, состоящие на регистрационном учете в данном жилом помещении Д. и О.Р.В. не являются членами семьи С., договорные отношения между ними отсутствуют, их регистрация нарушает права С. как собственника на владение и пользование жилым помещением по своему усмотрению.
Ответчик О.Р.В. в судебное заседание не явился, его представитель в порядке ст. 50 ГПК РФ по ордеру адвокат Сальников М.В. просил в удовлетворении исковых требований С. отказать.
Представитель ответчика УФМС России по Тульской области в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения ответчик извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представлено.
Третьи лица Б.М., Б.В.В. в судебно заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представлено.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Решением Центрального районного суда г. Тулы от 30.04.2014 г. в удовлетворении исковых требований Д. отказано в полном объеме, исковые требования С. удовлетворены.
Суд решил: признать Д., О.Р.В. прекратившими право пользования жилым помещением - квартирой N в <адрес>,
настоящее решение является основанием для снятия Д. и О.Р.В. с регистрационного учета по указанному адресу.
В апелляционной жалобе Д. просит отменить решение суда, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новое решение, которым исковые требования Д. удовлетворить полностью, в удовлетворении исковых требований С. полностью отказать.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на существенное заблуждение относительно природы сделки, поскольку намерения отчуждать квартиру Д. не имела, денежные средства по договору купли-продажи не получала. С. не приобрел право собственности на квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., поскольку денежные средства по договору переданы не были. При этом ни Б.В.А., ни С. не производилась фактическая передача имущества в виде квартиры, поскольку Д. из квартиры не выезжала, вещи не вывозила, ключи от квартиры не передавала, несла расходы по содержанию квартиры, с регистрационного учета не снята. Б.В.А. и С. расходы по содержанию квартиры не несли. Выражает несогласие с актом экспертного исследования, которое, по ее мнению, является недопустимым доказательством. Полагает, что Б.В.А. не имел намерения приобретать в собственность спорную квартиру, через короткий промежуток времени после заключения договора купли-продажи перепродал квартиру С. Также указывает, что и С. не имел намерения приобретать квартиру в собственность.
В возражениях на апелляционную жалобу Б.В.А. и С. считают решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы Д. просили отказать.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения Д., ее представителей по доверенности К., Г., поддержавших апелляционную жалобу, возражения на нее представителя Б.В.А. по доверенности Л.Е., представителя С. по доверенности Ф., объяснения представителя О.Р.В. в порядке ст. 50 ГПК РФ по ордеру адвоката Сальникова М.В., обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение суда является законным и обоснованным в том случае, если оно принято в точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Постановленное по делу решение указанным требованиям не отвечает.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Согласно ст. ст. 807 - 810 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, другими способами, предусмотренными законом или договором.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Л.О. (продавец) и Б.В.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Согласно п. 3 договора квартира продана за <...> руб., которые продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора.
Согласно п. 4 договора продавец продал, а покупатель купил квартиру свободной от любых имущественных прав и претензий со стороны третьих лиц, о которых в момент подписания настоящего договора стороны не могли не знать.
Согласно п. 5 договора в отчуждаемой квартире на регистрационном учете состоят Л.О. и О.Р.В.; Л.О. обязуется сняться с регистрационного учета в срок до ДД.ММ.ГГГГ сама и гарантирует, что О.Р.В. снимется с регистрационного учета в тот же срок. Квартира освобождена от предметов домашней обстановки.
Согласно п. 7 договора продавец передал квартиру покупателю путем вручения ему относящихся к квартире документов и ключей до подписания настоящего договора.
Право собственности Б.В.А. на указанную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ
Право собственности Д. на квартиру <адрес> возникло на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ г., зарегистрированного Управлением Росреестра по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ г.
На регистрационном учете по указанному адресу состоят Д. с ДД.ММ.ГГГГ и О.Р.В. с ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается карточками регистрации.
Впоследствии спорная квартира на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была продана Б.В.А. (продавец) С. (покупатель).
Согласно п. 3 договора квартира продана за <...> руб., которые продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора.
Согласно п. 4 договора продавец продал, а покупатель купил квартиру свободной от любых имущественных прав и претензий со стороны третьих лиц, о которых в момент подписания договора стороны не могли не знать.
Б.В.А. гарантирует снятие с регистрационного учета Л.О. и О.Р.В. в течение двух месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности. Б.М. и Б.В.В. сохраняют за собой право пользования и проживания по указанному адресу. Квартира освобождена от предметов домашней обстановки.
Согласно расписки, составленной С. от ДД.ММ.ГГГГ г., он обязуется оплатить Б.В.А. в счет оплаты за квартиру, приобретенную по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., денежную сумму в размере <...> руб., в срок до ДД.ММ.ГГГГ г., осуществляя платежи поквартально, в сумме <...> руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ г.
Право собственности С. зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ г.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу приведенной статьи, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Оспаривая законность сделки купли-продажи квартиры, истец Д. указала на отсутствие у нее в момент подписания договора намерения продать свою квартиру Б.В.А., и заблуждение при заключении договора купли-продажи, поскольку считала, что заключает договор займа с залоговым обеспечением.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что волеизъявление Д. было направлено именно на заключение договора купли-продажи, в связи с чем основания для признания договора недействительным отсутствуют.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.
Проверяя доводы истицы о том, что при заключении договора купли-продажи она заблуждалась относительно природы сделки, и возражения ответчика по данному вопросу, судебная коллегия приходит к выводу, что Д. заблуждалась относительно совершенного ею действия, так как ее волеизъявление было направлено на заключение договора займа с залоговым обеспечением.
Приходя к такому выводу, судебная коллегия принимает во внимание следующее.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Д. и <данные изъяты> был заключен договор об оказании услуг по содействию в получении кредита (займа) на оговоренных условиях, содержащихся в заявлении-заявке. Из содержания заявления Д. следует, что она намерена получить заем в сумме до <...> руб. под залог недвижимости - <адрес>, на срок до 3 месяцев с ежемесячной процентной ставкой 7%, с выплатой исполнителю вознаграждения в размере 10% от суммы займа.
Несмотря на это, ДД.ММ.ГГГГ между Д. и Б.В.А. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры.
Согласно приведенных норм закона по оспариваемой сделке истец должен был передать ответчику квартиру, а покупатель должен быть уплатить продавцу деньги в оплату квартиры. Исполнением оспариваемого договора со стороны истца является передача покупателю квартиры и сам по себе факт государственной регистрации права собственности Б.В.А. на спорное жилое помещение об исполнении сделки не свидетельствует.
Как следует из материалов дела, несмотря на указание в оспариваемом договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на то, что заключенный договор имеет значение передаточного акта, действия по передаче спорного имущества покупателю не производились. Имущество в виде квартиры фактически покупателю передано не было и им не принято.
Факт притворности оспариваемой сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и получение Д. именно займа от Б.В.А. подтверждается тем обстоятельством, что правовые последствия по договору купли-продажи не наступили, фактический переход права собственности к Б.В.А. не произошел. Доказательства передачи Б.В.А. ключей от квартиры, документов, относящихся к спорной квартире, суду не предоставлены. Доказательства фактического проживания Б.В.А. в спорной квартире также отсутствуют. Факт регистрации в жилом помещении Б.М. и Б.В.В., а также проводимые в квартире ремонтные работы не свидетельствуют о вселении в квартиру на постоянное место жительства. Требований о снятии Д. и О.Р.В. с регистрационного учета в спорной квартире Б.В.А. не предъявлял.
Из материалов дела также усматривается, что после заключения оспариваемой сделки расходы по содержанию спорного жилья за период с июня по сентябрь ДД.ММ.ГГГГ производила Д., что не характерно для последствий перехода права собственности на данное жилое помещение по договору купли-продажи, поскольку в силу ст. 210 ГК РФ собственник, каковым считает себя ответчик Б.В.А., должен нести бремя содержания принадлежащего ему имущества. После сентября ДД.ММ.ГГГГ Б.В.А. также не нес расходов по содержанию жилого помещения, по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Иное жилое помещение, кроме спорного, в собственности Д. отсутствует. Напротив, ДД.ММ.ГГГГ Д. обращалась в отдел полиции <адрес> с заявлением по факту отказа Б.В.А. возвратить квартиру по истечении срока договора займа. В заявлении указала, что в начале июня ДД.ММ.ГГГГ обратилась в <данные изъяты> за денежными средствами. Воспользовалась услугами частного кредитора Б.В.А., который предоставил заем <...> руб. под квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, сроком на 3 месяца, под 7% в месяц. Однако ДД.ММ.ГГГГ отказался вернуть квартиру, врезал свои замки.
Из объяснений свидетелей Г., Б. следует, что Д. преследовала цель получения кредита и предоставила свою квартиру в качестве залога, обеспечивающего обязательства по договору займа, намеревалась получить кредит в сумме <...> руб. от Б.В.А.
Свидетель Ш. также пояснил в судебном заседании, что со слов Б. ему было известно, что Д. будет заключать договор займа.
Объявление о продаже квартиры Д. нигде не размещала, намерение продать квартиру директору <данные изъяты> Б. не высказывала. При этом Б.В.А. не смог достоверно объяснить, откуда ему стало известно о продаже спорной квартиры истцом Д. Личная заинтересованность Б.В.А. в приобретении спорной квартиры в собственность опровергается его же действиями по продаже данной квартиры через несколько месяцев после ее приобретения С.
Только факт проведения в спорной квартире ремонтных работ не порождает возникновение права собственности у Б.В.А. на данную квартиру.
Документы, относящиеся к спорной квартире, при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупателю Б.В.А. переданы не были, что следует из объяснений сторон и не опровергается показаниями всех допрошенных свидетелей. Также не были переданы ключи от домофона, как следует из объяснений Б.В.А., данный ключ он заказывал самостоятельно.
Таким образом, объяснения истца Д. подтверждаются показаниями свидетелей, оснований не доверять которым у суда не имеется. Достоверность данных показаний ответчиком допустимыми доказательствами не опровергнута. Объяснения ответчика Б.В.А. ничем объективно не подтверждаются, кроме объяснений самого ответчика. Таким образом, из обстоятельств дела следует, что у Д. отсутствовало намерение передать принадлежащую ей на праве собственности квартиру по договору купли-продажи Б.В.А.
Доказательств, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, достоверно свидетельствующих о том, что Б.В.А. исполнил обязательства по договору купли-продажи и выплатил продавцу Д. покупную цену спорной квартиры в размере <...> руб., суду не представлено, присутствовавшие при передаче денежных средств Ш. и Г. подтвердили передачу лишь <...> денежных средств, что соответствует доводам истца.
Из факта подписания договора однозначно и бесспорно не следует получение истцом денежных средств. Какие-либо допустимые доказательства фактической передачи истцу денежных средств в размере, указанном в договоре купли-продажи, в материалах дела отсутствуют.
Показания свидетелей Н. и К. не могут быть оценены как доказательства, опровергающие доводы истца Д., поскольку в своих показаниях данные свидетели лишь озвучили общий порядок принятия сотрудниками Управления Росреестра по Тульской области документов от граждан для регистрации договора. Установление общего порядка не направлено на выяснение юридически значимых обстоятельств по настоящему спору.
Показания свидетелей Ч. и П. не являются юридически значимыми, поскольку данным свидетелям не известно волеизъявление сторон по договору купли-продажи, обстоятельства его заключения.
Показания же свидетеля К. подтверждают объяснения истца о том, что Д. не имела намерения продавать принадлежащую ей на праве собственности квартиру, вещи из квартиры не забирала. Доказательства, которые бы опровергали показания данного свидетеля, ответчиками не представлено.
Представленное суду экспертное исследование N от ДД.ММ.ГГГГ не опровергает доводы истца Д. о произведенной Б.В.А. смене замка во входной двери в спорную квартиру. Данное экспертное исследование не может быть оценено как относимое и допустимое доказательство, поскольку эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности, выводы эксперта даны в форме исследования, но не заключения эксперта, кроме того, перед экспертом не была поставлена задача по установлению факта наличия либо отсутствия замены замка. Ответ на данный вопрос был получен в судебном заседании при допросе эксперта и ответ дан в форме предположения, что недопустимо.
После заключения договора купли-продажи Б.В.А. были выброшены вещи Д. из спорной квартиры, что явилось причиной ее обращения в полицию, кроме того, данное обстоятельство подтверждает, что при заключении договора купли-продажи квартира не была свободна от любых имущественных прав и претензий.
Фактические обстоятельства дела свидетельствуют об отсутствии волеизъявления Д. на отчуждение принадлежащей ей на праве собственности квартиры по договору купли-продажи и наличии действительного волеизъявления на заключение договора займа с предоставлением квартиры в качестве залога.
Фактическое содержание договора купли-продажи не соответствует согласованной воле и в результате заключения договора возникли иные обязательства, не предусмотренные условиями согласованной сторонами сделки. При заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Д. не имела намерений породить правовых последствий, к которым приводит заключение сделки купли-продажи в виде передачи имущества, перехода права собственности на него от продавца к покупателю и получение продавцом денежной суммы, сделка совершена с целью прикрыть договор залога и является притворной.
Только факт государственной регистрации сделки не свидетельствует однозначно о действительности данной сделки.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Вместе с тем, в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано на последующее снятие с регистрационного учета в спорной квартире О.Р.В., данный пункт договора также свидетельствует о его недействительности, поскольку О.Р.В. не являлся стороной договора и своего волеизъявления на снятие с регистрационного учета не высказывал. О.Р.В. не является лицом, подлежащим снятию с регистрационного учета в спорной квартире в обязательном порядке, ни Д., ни Б.В.А. не являются его представителями, наделенными правом снятия О.Р.В. с регистрационного учета.
Поскольку заключение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не повлекло правовых последствий, которые должны были возникнуть при смене собственника, а участники правоотношений не стремились к достижению таких целей, то договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между Б.В.А. и Д., должен быть признан недействительным и к нему должны быть применены последствия недействительности сделки, а именно, прекращение записи от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и права собственности Б.В.А. на квартиру.
Удовлетворяя заявленные требования, судебная коллегия исходит из норм ст. 178 ГК РФ, поскольку истцом представлены достоверные доказательства, свидетельствующие о заключении оспариваемой ею сделки под влиянием заблуждения относительно ее природы.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
В соответствии с п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.10 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).
Согласно п. 38 указанного Постановления Пленума приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Такие меры покупателем С. предприняты не были, а именно, проигнорированы факт непродолжительного нахождения в собственности Б.В.А. отчуждаемого имущества; регистрация Д., О.Р.В., Б.М. и Б.В.В. в отчуждаемой квартире, а также ссылка в договоре на сохранение права пользования и проживания в квартире Б-ных; наличие в квартире имущества, не принадлежащего продавцу. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что С. не может быть признан добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.
Полная оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупателем С. произведена не была. Также не предоставлены доказательства того, что С. предпринимались меры к исполнению обязательств по расписке от ДД.ММ.ГГГГ г.
Кроме того, существенным условием договора являлось сохранение за Б.М. и Б.В.В. не просто регистрации в спорной квартире, а права проживания и пользования квартирой. Данное обстоятельство, по мнению судебной коллегии, свидетельствует о намерении сторон получить иной правовой результат после совершения сделки, не соответствующий договору купли-продажи.
Поскольку недвижимое имущество - квартира, расположенная по адресу: <адрес>, выбыла из владения Д. помимо ее воли, то подлежат удовлетворению требования Д. об истребовании имущества из незаконного владения С.
Поскольку исковые требования Д. и С. являются взаимоисключающими, то удовлетворение исковых требований Д. влечет отказ в удовлетворении исковых требований С. в полном объеме, поскольку Д. и О.Р.В. не утратили право пользования и проживания в спорной квартире.
Ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также неправильного применения норм материального права, решение суда нельзя признать законным и обоснованным и в силу п. 3 ч. 1, п. 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене. Судебная коллегия считает необходимым принять нового решение об удовлетворении исковых требований Д. в полном объеме и об отказе в удовлетворении исковых требований С. в полном объеме.
В качестве представителя ответчика О.Р.В. в суде апелляционной инстанции в порядке ст. 50 ГПК РФ участвовал адвокат Сальников М.В.
В соответствии с ч. 2 ст. 96 ГПК РФ в случае, если действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе суда, соответствующие расходы возмещаются за счет средств федерального бюджета.
Руководствуясь ст. 328, 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Тулы от 30 апреля 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования Д. к Б.В.А., С. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, прекращении записи о регистрации договора купли-продажи, прекращении права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить полностью; в удовлетворении исковых требований С. к Д., О.Р.В., УФМС России по Тульской области о признании прекратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отказать.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Б.В.А. и Д.,
применить последствия недействительности сделки: возвратить квартиру в собственность Д., прекратить запись о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и права собственности Б.В.А. на квартиру <адрес>,
истребовать квартиру по вышеуказанному адресу из чужого незаконного владения С. и возвратить Д., прекратить запись о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и права собственности С. на квартиру <адрес>.
Взыскать с федерального бюджета <...> руб. в пользу <данные изъяты> р/сч. N в Тульском филиале <данные изъяты>, кор.счет N, ИНН N БИК N КПП N ОГРН N за участие в судебном заседании адвоката Сальникова М.В. в порядке ст. 50 ГПК РФ.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2704
Требование: Истица-1 - об истребовании имущества из чужого незаконного владения; истец-2 - о признании прекратившими право пользования жилым помещением.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указывает, что она не имела намерения продавать квартиру, а договор купли-продажи фактически являлся обеспечением исполнения долговых обязательств перед ответчиком как займодавцем.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 октября 2014 г. по делу N 33-2704
Судья: Невмержицкая А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Кабанова О.Ю.,
судей Сенчуковой Е.В., Назарова В.В.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Д. на решение Центрального районного суда г. Тулы от 30 апреля 2014 года по иску Д. к Б.В.А., С. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, прекращении записи о регистрации договора купли-продажи, прекращении права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, по иску С. к Д., О.Р.В., УФМС России по Тульской области о признании прекратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.
Заслушав доклад судьи Сенчуковой Е.В., судебная коллегия
установила:
истец Д. обратилась в суд с иском к ответчикам Б.В.А., С. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, прекращении записи о регистрации договора купли-продажи, прекращении права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование заявленных исковых требований указала, что имея намерение получить заем в размере до <...> руб. под залог принадлежащей ей недвижимости, а именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, обратилась в <данные изъяты>.
ДД.ММ.ГГГГ между Д. и <данные изъяты> был заключен договор об оказании услуг по содействию в предоставлении залогового займа, истцу был рекомендован частный кредитор Б.В.А. по предоставлению займа в размере <...> руб., сроком на 3 месяца, под 7% от суммы займа в месяц, с предоставлением в качестве залогового обеспечения принадлежащей истцу на праве собственности квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ в здании регистрационного центра Д. и Б.В.А. подписали договор, который истец не читала. При этом присутствовали Г. и Ш., последний пояснил, что необходимо временно переоформить квартиру на Б.В.А., чтобы впоследствии Д. оформила ипотеку для обратного выкупа квартиры.
После подписания документов Б.В.А. в присутствии Г. и Ш. передал Д. денежные средства в размере <...> руб. Пересчитав денежные средства, Д. передала Ш. <...> руб. в качестве процентов по договору займа и вознаграждения.
В ДД.ММ.ГГГГ Д. позвонила Б.В.А. для оформления возврата квартиры, однако тот отказался от оформления документов. Квартира <адрес> является единственным местом жительства истца Д., после получения займа она продолжала проживать в квартире, оплачивать коммунальные услуги. Б.В.А. сменил замок в квартире, выкинул вещи истца из квартиры. Денежные средства в размере <...> руб. по договору купли-продажи истец не получала, ключи от квартиры Б.В.А. не передавала, до настоящего времени истец состоит на регистрационном учете в спорной квартире. Б.В.А. расходов по содержанию квартиры не несет. Истец Д. не имела намерения продавать квартиру, а договор купли-продажи фактически являлся обеспечением исполнения долговых обязательств перед займодавцем Б.В.А., то есть является притворной сделкой.
Впоследствии по договору купли-продажи Б.В.А. продал спорную квартиру С., который является недобросовестным приобретателем.
На основании изложенного, истец Д. просила суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Б.В.А. и Д.,
применить последствия недействительности сделки: возвратить квартиру в собственность Д., прекратить запись о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и права собственности Б.В.А. на <адрес>,
истребовать квартиру по вышеуказанному адресу из чужого незаконного владения С. и возвратить Д., прекратить запись о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и права собственности С. на квартиру <адрес>.
Истец С. обратился в суд с иском к ответчикам Д., О.Р.В., УФМС России по Тульской области о признании прекратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.
В обоснование заявленных исковых требований указал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. На регистрационном учете по указанному адресу состоят Д. и О.Р.В., которые не являются членами семьи С., договорных отношений между ними не имеется. Ответчики в спорной квартире не проживают, не несут бремя ее содержания, их личные вещи в квартире отсутствуют.
На основании изложенного, истец С. просил суд признать Д. и О.Р.В. прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> снять их с регистрационного учета по указанному адресу.
Определением Центрального районного суда г. Тулы от 14.03.2014 г. гражданские дала по иску Д. к Б.В.А., С. и по иску С. к Д., О.Р.В. объединены в одно производство.
Истец (ответчик) Д. в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещена надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представила.
Представители Д. по доверенности К. и Г. исковые требования Д. поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. В удовлетворении исковых требований С. просили отказать в связи с их необоснованностью.
Ответчик Б.В.А. и его представитель по доверенности Л.Е. в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований Д. отказать, ссылаясь на заключенный между Д. и Б.В.А. договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и фактический переход права собственности на квартиру к Б.В.А.
Истец (ответчик) С. в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представлено.
Представитель С. по доверенности Ф. в судебном заседании исковые требования Д. не признала, просила в их удовлетворении отказать, исковые требования С. поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, указав на то, что С. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, состоящие на регистрационном учете в данном жилом помещении Д. и О.Р.В. не являются членами семьи С., договорные отношения между ними отсутствуют, их регистрация нарушает права С. как собственника на владение и пользование жилым помещением по своему усмотрению.
Ответчик О.Р.В. в судебное заседание не явился, его представитель в порядке ст. 50 ГПК РФ по ордеру адвокат Сальников М.В. просил в удовлетворении исковых требований С. отказать.
Представитель ответчика УФМС России по Тульской области в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения ответчик извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представлено.
Третьи лица Б.М., Б.В.В. в судебно заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представлено.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Решением Центрального районного суда г. Тулы от 30.04.2014 г. в удовлетворении исковых требований Д. отказано в полном объеме, исковые требования С. удовлетворены.
Суд решил: признать Д., О.Р.В. прекратившими право пользования жилым помещением - квартирой N в <адрес>,
настоящее решение является основанием для снятия Д. и О.Р.В. с регистрационного учета по указанному адресу.
В апелляционной жалобе Д. просит отменить решение суда, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новое решение, которым исковые требования Д. удовлетворить полностью, в удовлетворении исковых требований С. полностью отказать.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на существенное заблуждение относительно природы сделки, поскольку намерения отчуждать квартиру Д. не имела, денежные средства по договору купли-продажи не получала. С. не приобрел право собственности на квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., поскольку денежные средства по договору переданы не были. При этом ни Б.В.А., ни С. не производилась фактическая передача имущества в виде квартиры, поскольку Д. из квартиры не выезжала, вещи не вывозила, ключи от квартиры не передавала, несла расходы по содержанию квартиры, с регистрационного учета не снята. Б.В.А. и С. расходы по содержанию квартиры не несли. Выражает несогласие с актом экспертного исследования, которое, по ее мнению, является недопустимым доказательством. Полагает, что Б.В.А. не имел намерения приобретать в собственность спорную квартиру, через короткий промежуток времени после заключения договора купли-продажи перепродал квартиру С. Также указывает, что и С. не имел намерения приобретать квартиру в собственность.
В возражениях на апелляционную жалобу Б.В.А. и С. считают решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы Д. просили отказать.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения Д., ее представителей по доверенности К., Г., поддержавших апелляционную жалобу, возражения на нее представителя Б.В.А. по доверенности Л.Е., представителя С. по доверенности Ф., объяснения представителя О.Р.В. в порядке ст. 50 ГПК РФ по ордеру адвоката Сальникова М.В., обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение суда является законным и обоснованным в том случае, если оно принято в точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Постановленное по делу решение указанным требованиям не отвечает.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Согласно ст. ст. 807 - 810 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, другими способами, предусмотренными законом или договором.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Л.О. (продавец) и Б.В.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Согласно п. 3 договора квартира продана за <...> руб., которые продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора.
Согласно п. 4 договора продавец продал, а покупатель купил квартиру свободной от любых имущественных прав и претензий со стороны третьих лиц, о которых в момент подписания настоящего договора стороны не могли не знать.
Согласно п. 5 договора в отчуждаемой квартире на регистрационном учете состоят Л.О. и О.Р.В.; Л.О. обязуется сняться с регистрационного учета в срок до ДД.ММ.ГГГГ сама и гарантирует, что О.Р.В. снимется с регистрационного учета в тот же срок. Квартира освобождена от предметов домашней обстановки.
Согласно п. 7 договора продавец передал квартиру покупателю путем вручения ему относящихся к квартире документов и ключей до подписания настоящего договора.
Право собственности Б.В.А. на указанную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ
Право собственности Д. на квартиру <адрес> возникло на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ г., зарегистрированного Управлением Росреестра по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ г.
На регистрационном учете по указанному адресу состоят Д. с ДД.ММ.ГГГГ и О.Р.В. с ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается карточками регистрации.
Впоследствии спорная квартира на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была продана Б.В.А. (продавец) С. (покупатель).
Согласно п. 3 договора квартира продана за <...> руб., которые продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора.
Согласно п. 4 договора продавец продал, а покупатель купил квартиру свободной от любых имущественных прав и претензий со стороны третьих лиц, о которых в момент подписания договора стороны не могли не знать.
Б.В.А. гарантирует снятие с регистрационного учета Л.О. и О.Р.В. в течение двух месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности. Б.М. и Б.В.В. сохраняют за собой право пользования и проживания по указанному адресу. Квартира освобождена от предметов домашней обстановки.
Согласно расписки, составленной С. от ДД.ММ.ГГГГ г., он обязуется оплатить Б.В.А. в счет оплаты за квартиру, приобретенную по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., денежную сумму в размере <...> руб., в срок до ДД.ММ.ГГГГ г., осуществляя платежи поквартально, в сумме <...> руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ г.
Право собственности С. зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ г.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу приведенной статьи, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Оспаривая законность сделки купли-продажи квартиры, истец Д. указала на отсутствие у нее в момент подписания договора намерения продать свою квартиру Б.В.А., и заблуждение при заключении договора купли-продажи, поскольку считала, что заключает договор займа с залоговым обеспечением.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что волеизъявление Д. было направлено именно на заключение договора купли-продажи, в связи с чем основания для признания договора недействительным отсутствуют.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.
Проверяя доводы истицы о том, что при заключении договора купли-продажи она заблуждалась относительно природы сделки, и возражения ответчика по данному вопросу, судебная коллегия приходит к выводу, что Д. заблуждалась относительно совершенного ею действия, так как ее волеизъявление было направлено на заключение договора займа с залоговым обеспечением.
Приходя к такому выводу, судебная коллегия принимает во внимание следующее.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Д. и <данные изъяты> был заключен договор об оказании услуг по содействию в получении кредита (займа) на оговоренных условиях, содержащихся в заявлении-заявке. Из содержания заявления Д. следует, что она намерена получить заем в сумме до <...> руб. под залог недвижимости - <адрес>, на срок до 3 месяцев с ежемесячной процентной ставкой 7%, с выплатой исполнителю вознаграждения в размере 10% от суммы займа.
Несмотря на это, ДД.ММ.ГГГГ между Д. и Б.В.А. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры.
Согласно приведенных норм закона по оспариваемой сделке истец должен был передать ответчику квартиру, а покупатель должен быть уплатить продавцу деньги в оплату квартиры. Исполнением оспариваемого договора со стороны истца является передача покупателю квартиры и сам по себе факт государственной регистрации права собственности Б.В.А. на спорное жилое помещение об исполнении сделки не свидетельствует.
Как следует из материалов дела, несмотря на указание в оспариваемом договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на то, что заключенный договор имеет значение передаточного акта, действия по передаче спорного имущества покупателю не производились. Имущество в виде квартиры фактически покупателю передано не было и им не принято.
Факт притворности оспариваемой сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и получение Д. именно займа от Б.В.А. подтверждается тем обстоятельством, что правовые последствия по договору купли-продажи не наступили, фактический переход права собственности к Б.В.А. не произошел. Доказательства передачи Б.В.А. ключей от квартиры, документов, относящихся к спорной квартире, суду не предоставлены. Доказательства фактического проживания Б.В.А. в спорной квартире также отсутствуют. Факт регистрации в жилом помещении Б.М. и Б.В.В., а также проводимые в квартире ремонтные работы не свидетельствуют о вселении в квартиру на постоянное место жительства. Требований о снятии Д. и О.Р.В. с регистрационного учета в спорной квартире Б.В.А. не предъявлял.
Из материалов дела также усматривается, что после заключения оспариваемой сделки расходы по содержанию спорного жилья за период с июня по сентябрь ДД.ММ.ГГГГ производила Д., что не характерно для последствий перехода права собственности на данное жилое помещение по договору купли-продажи, поскольку в силу ст. 210 ГК РФ собственник, каковым считает себя ответчик Б.В.А., должен нести бремя содержания принадлежащего ему имущества. После сентября ДД.ММ.ГГГГ Б.В.А. также не нес расходов по содержанию жилого помещения, по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Иное жилое помещение, кроме спорного, в собственности Д. отсутствует. Напротив, ДД.ММ.ГГГГ Д. обращалась в отдел полиции <адрес> с заявлением по факту отказа Б.В.А. возвратить квартиру по истечении срока договора займа. В заявлении указала, что в начале июня ДД.ММ.ГГГГ обратилась в <данные изъяты> за денежными средствами. Воспользовалась услугами частного кредитора Б.В.А., который предоставил заем <...> руб. под квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, сроком на 3 месяца, под 7% в месяц. Однако ДД.ММ.ГГГГ отказался вернуть квартиру, врезал свои замки.
Из объяснений свидетелей Г., Б. следует, что Д. преследовала цель получения кредита и предоставила свою квартиру в качестве залога, обеспечивающего обязательства по договору займа, намеревалась получить кредит в сумме <...> руб. от Б.В.А.
Свидетель Ш. также пояснил в судебном заседании, что со слов Б. ему было известно, что Д. будет заключать договор займа.
Объявление о продаже квартиры Д. нигде не размещала, намерение продать квартиру директору <данные изъяты> Б. не высказывала. При этом Б.В.А. не смог достоверно объяснить, откуда ему стало известно о продаже спорной квартиры истцом Д. Личная заинтересованность Б.В.А. в приобретении спорной квартиры в собственность опровергается его же действиями по продаже данной квартиры через несколько месяцев после ее приобретения С.
Только факт проведения в спорной квартире ремонтных работ не порождает возникновение права собственности у Б.В.А. на данную квартиру.
Документы, относящиеся к спорной квартире, при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупателю Б.В.А. переданы не были, что следует из объяснений сторон и не опровергается показаниями всех допрошенных свидетелей. Также не были переданы ключи от домофона, как следует из объяснений Б.В.А., данный ключ он заказывал самостоятельно.
Таким образом, объяснения истца Д. подтверждаются показаниями свидетелей, оснований не доверять которым у суда не имеется. Достоверность данных показаний ответчиком допустимыми доказательствами не опровергнута. Объяснения ответчика Б.В.А. ничем объективно не подтверждаются, кроме объяснений самого ответчика. Таким образом, из обстоятельств дела следует, что у Д. отсутствовало намерение передать принадлежащую ей на праве собственности квартиру по договору купли-продажи Б.В.А.
Доказательств, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, достоверно свидетельствующих о том, что Б.В.А. исполнил обязательства по договору купли-продажи и выплатил продавцу Д. покупную цену спорной квартиры в размере <...> руб., суду не представлено, присутствовавшие при передаче денежных средств Ш. и Г. подтвердили передачу лишь <...> денежных средств, что соответствует доводам истца.
Из факта подписания договора однозначно и бесспорно не следует получение истцом денежных средств. Какие-либо допустимые доказательства фактической передачи истцу денежных средств в размере, указанном в договоре купли-продажи, в материалах дела отсутствуют.
Показания свидетелей Н. и К. не могут быть оценены как доказательства, опровергающие доводы истца Д., поскольку в своих показаниях данные свидетели лишь озвучили общий порядок принятия сотрудниками Управления Росреестра по Тульской области документов от граждан для регистрации договора. Установление общего порядка не направлено на выяснение юридически значимых обстоятельств по настоящему спору.
Показания свидетелей Ч. и П. не являются юридически значимыми, поскольку данным свидетелям не известно волеизъявление сторон по договору купли-продажи, обстоятельства его заключения.
Показания же свидетеля К. подтверждают объяснения истца о том, что Д. не имела намерения продавать принадлежащую ей на праве собственности квартиру, вещи из квартиры не забирала. Доказательства, которые бы опровергали показания данного свидетеля, ответчиками не представлено.
Представленное суду экспертное исследование N от ДД.ММ.ГГГГ не опровергает доводы истца Д. о произведенной Б.В.А. смене замка во входной двери в спорную квартиру. Данное экспертное исследование не может быть оценено как относимое и допустимое доказательство, поскольку эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности, выводы эксперта даны в форме исследования, но не заключения эксперта, кроме того, перед экспертом не была поставлена задача по установлению факта наличия либо отсутствия замены замка. Ответ на данный вопрос был получен в судебном заседании при допросе эксперта и ответ дан в форме предположения, что недопустимо.
После заключения договора купли-продажи Б.В.А. были выброшены вещи Д. из спорной квартиры, что явилось причиной ее обращения в полицию, кроме того, данное обстоятельство подтверждает, что при заключении договора купли-продажи квартира не была свободна от любых имущественных прав и претензий.
Фактические обстоятельства дела свидетельствуют об отсутствии волеизъявления Д. на отчуждение принадлежащей ей на праве собственности квартиры по договору купли-продажи и наличии действительного волеизъявления на заключение договора займа с предоставлением квартиры в качестве залога.
Фактическое содержание договора купли-продажи не соответствует согласованной воле и в результате заключения договора возникли иные обязательства, не предусмотренные условиями согласованной сторонами сделки. При заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Д. не имела намерений породить правовых последствий, к которым приводит заключение сделки купли-продажи в виде передачи имущества, перехода права собственности на него от продавца к покупателю и получение продавцом денежной суммы, сделка совершена с целью прикрыть договор залога и является притворной.
Только факт государственной регистрации сделки не свидетельствует однозначно о действительности данной сделки.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Вместе с тем, в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано на последующее снятие с регистрационного учета в спорной квартире О.Р.В., данный пункт договора также свидетельствует о его недействительности, поскольку О.Р.В. не являлся стороной договора и своего волеизъявления на снятие с регистрационного учета не высказывал. О.Р.В. не является лицом, подлежащим снятию с регистрационного учета в спорной квартире в обязательном порядке, ни Д., ни Б.В.А. не являются его представителями, наделенными правом снятия О.Р.В. с регистрационного учета.
Поскольку заключение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не повлекло правовых последствий, которые должны были возникнуть при смене собственника, а участники правоотношений не стремились к достижению таких целей, то договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между Б.В.А. и Д., должен быть признан недействительным и к нему должны быть применены последствия недействительности сделки, а именно, прекращение записи от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и права собственности Б.В.А. на квартиру.
Удовлетворяя заявленные требования, судебная коллегия исходит из норм ст. 178 ГК РФ, поскольку истцом представлены достоверные доказательства, свидетельствующие о заключении оспариваемой ею сделки под влиянием заблуждения относительно ее природы.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
В соответствии с п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.10 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).
Согласно п. 38 указанного Постановления Пленума приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Такие меры покупателем С. предприняты не были, а именно, проигнорированы факт непродолжительного нахождения в собственности Б.В.А. отчуждаемого имущества; регистрация Д., О.Р.В., Б.М. и Б.В.В. в отчуждаемой квартире, а также ссылка в договоре на сохранение права пользования и проживания в квартире Б-ных; наличие в квартире имущества, не принадлежащего продавцу. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что С. не может быть признан добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.
Полная оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупателем С. произведена не была. Также не предоставлены доказательства того, что С. предпринимались меры к исполнению обязательств по расписке от ДД.ММ.ГГГГ г.
Кроме того, существенным условием договора являлось сохранение за Б.М. и Б.В.В. не просто регистрации в спорной квартире, а права проживания и пользования квартирой. Данное обстоятельство, по мнению судебной коллегии, свидетельствует о намерении сторон получить иной правовой результат после совершения сделки, не соответствующий договору купли-продажи.
Поскольку недвижимое имущество - квартира, расположенная по адресу: <адрес>, выбыла из владения Д. помимо ее воли, то подлежат удовлетворению требования Д. об истребовании имущества из незаконного владения С.
Поскольку исковые требования Д. и С. являются взаимоисключающими, то удовлетворение исковых требований Д. влечет отказ в удовлетворении исковых требований С. в полном объеме, поскольку Д. и О.Р.В. не утратили право пользования и проживания в спорной квартире.
Ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также неправильного применения норм материального права, решение суда нельзя признать законным и обоснованным и в силу п. 3 ч. 1, п. 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене. Судебная коллегия считает необходимым принять нового решение об удовлетворении исковых требований Д. в полном объеме и об отказе в удовлетворении исковых требований С. в полном объеме.
В качестве представителя ответчика О.Р.В. в суде апелляционной инстанции в порядке ст. 50 ГПК РФ участвовал адвокат Сальников М.В.
В соответствии с ч. 2 ст. 96 ГПК РФ в случае, если действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе суда, соответствующие расходы возмещаются за счет средств федерального бюджета.
Руководствуясь ст. 328, 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Тулы от 30 апреля 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования Д. к Б.В.А., С. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, прекращении записи о регистрации договора купли-продажи, прекращении права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить полностью; в удовлетворении исковых требований С. к Д., О.Р.В., УФМС России по Тульской области о признании прекратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отказать.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Б.В.А. и Д.,
применить последствия недействительности сделки: возвратить квартиру в собственность Д., прекратить запись о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и права собственности Б.В.А. на квартиру <адрес>,
истребовать квартиру по вышеуказанному адресу из чужого незаконного владения С. и возвратить Д., прекратить запись о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и права собственности С. на квартиру <адрес>.
Взыскать с федерального бюджета <...> руб. в пользу <данные изъяты> р/сч. N в Тульском филиале <данные изъяты>, кор.счет N, ИНН N БИК N КПП N ОГРН N за участие в судебном заседании адвоката Сальникова М.В. в порядке ст. 50 ГПК РФ.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)