Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 30 января 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца Департамента городского имущества города Москвы - Столярова Т.В., доверенность от 16.04.2013
от ответчика Управления Росреестра по г. Москве - Масленникова К.А., доверенность от 30.12.2013
от третьего лица ЗАО "Медицинские услуги" - представитель не явился, извещен
рассмотрев 23 января 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 18 июня 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Скачковой Ю.А.,
на постановление от 25 сентября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Каменецким Д.В., Бекетовой И.В., Якутовым Э.В.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к Управлению Росреестра по г. Москве (ОГРН 1097746680822)
третье лицо: ЗАО "Медицинские услуги"
о признании незаконным отказа,
установил:
Департамент имущества города Москвы (далее - Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве, регистрирующий орган), изложенного в письме исх. от 05.12.2012 N 11/088/2012-953, в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 26.12.2002 г. N 01-01099/02 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 15 и обязании Управления Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды от 26.12.2002 г. N 01-01099/02 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 15.
Арбитражным судом города Москвы в порядке процессуального правопреемства произведена замена Департамента имущества города Москвы в связи с его реорганизацией на Департамент городского имущества города Москвы (ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.06.2013 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 г., в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права.
В кассационной жалобе заявитель приводит довод об отсутствии необходимости повторной оценки рыночной стоимости объекта при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 26.12.2002 N 01-01099/02 о продлении срока действия договора, поскольку у сторон отсутствует спор о размере арендной платы, а сам размер арендной платы, установлен сторонами в дополнительном соглашении на основании результатов оценки рыночной стоимости объекта.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель Управления Росреестра по г. Москве возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах.
Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица ЗАО "Медицинские услуги" извещено в установленном законом порядке о месте и времени судебного разбирательства по кассационной жалобе, однако явку своего представителя в суд не обеспечило.
Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Кроме того, информация о судебном заседании размещена судом кассационной инстанции на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта 10.01.2014 г.
Неявка лица, участвующего в деле, в судебное заседание при надлежащем его извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным и исследованным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для отмены решения и постановления судов в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 26.12.2002 г. между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы) и ЗАО "Медицинские услуги" заключен договор аренды N 1-1099/02 нежилого помещения общей площадью 247,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 15, сроком до 30.06.2007 г.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 03.03.2003 г. в ЕГРП внесена запись N 77-01/41-085/2003-373.
22.08.2007 между Департаментом имущества города Москвы и ЗАО "Медицинские услуги" заключено дополнительное соглашение к договору N 1-1099/02 о продлении срока аренды до 31.07.2012 г., которое зарегистрировано в ЕГРП 06.02.2008 г. запись N 77-77-11/013/2008-033.
08.08.2012 между Департаментом имущества города Москвы и ЗАО "Медицинские услуги" подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 26.12.2002 г. N 1-1099/02 в части изменения срока договора до 31.08.2015 г.
Предметом дополнительного соглашения от 08.08.2012 является объект недвижимого имущества общей площадью 247,20 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Мясницкая ул., д. 15. Полное описание предмета аренды представлено в договоре аренды от 26.12.2002 г. N 01-01099/02, частью которого является техническая документация БТИ.
Копия договора аренды и дополнительное соглашение к нему от 22.08.2007 представлены в комплекте документов вместе с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.08.2012 (расписка в получении документов на государственную регистрацию от 18.10.2012).
Управление Росреестра по Москве отказало Департаменту в государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.08.2012 к договору аренды от 26.12.2002 г. N 01-01099/02 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 15, со ссылкой на абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Отказ оформлен письмом исх. от 05.12.2012 г. N 11/088/2012-953.
В качестве оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.08.2012 к договору аренды указаны Управление Росреестра по Москве указало на непредставление Департаментом имущества города Москвы документов, необходимых для проведения регистрационных действий, поскольку из представленного на регистрацию дополнительного соглашения невозможно установить предмет аренды, а также документов, подтверждающих соблюдение требований, установленных частью 9 статьи 17.1 Федерального Закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Отказ Управления Росреестра по Москве оспорен Департаментом в судебном порядке.
Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций в соответствии со статьями 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам, правильно применены нормы материального права и правомерно отказано в удовлетворении заявления, исходя из следующего.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.
Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 4.2 Постановления от 17.11.2011 N 73) (в редакции от 25.01.2013) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, и возможно при условии, что размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации, а также при условии того, что минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.
Вместе с тем, как установлено судами и не оспаривается ни заявителем, ни третьим лицом, оценка рыночной стоимости объекта при заключении дополнительного соглашения от 08.08.2012 к договору аренды от 26.12.2002 г. N 1-1099/02 не проводилась.
При таких обстоятельствах, учитывая, что в нарушение части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и вопреки разъяснениям вышеприведенного Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации размер арендной платы определен без проведения оценки на момент истечения срока предыдущего договора аренды, суд кассационной инстанции находит правильным вывод судов об обоснованности отказа Управления Росреестра по Москве в регистрации названного дополнительного соглашения.
Подлежит отклонению довод заявителя о том, что новый договор сторонами не заключался, а было заключено дополнительное соглашение об изменении сроков действия договора. При этом судебная коллегия исходит из следующего.
Срок действия договора аренды окончен 31.07.2012 г.
Дополнительное соглашение с указанием окончания срока договора аренды до 31.08.2015 г. подписано сторонами 08.08.2012 г.
Исходя из положений статей 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в корреспонденции со статьями 609, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации, и только после регистрации считается заключенным.
Таким образом, названное дополнительное соглашение по сути направлено на заключение нового договора аренды с сохранением условий предыдущего договора, действие которого окончено до подписания дополнительного соглашения.
При таких обстоятельствах, заключение названного дополнительного соглашения возможно только при определении размера арендной платы на основании оценки объекта недвижимости на дату истечения срока предыдущего договора аренды.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения суда первой инстанции и постановления апелляционной инстанции
Доводы кассационной жалобы и иная оценка заявителем установленных судами фактических обстоятельств дела, а также толкование положений закона не означает допущенной судами ошибки, доводы кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы и направлены на переоценку обстоятельств, установленных арбитражными судами по настоящему делу, что не входит в круг установленных ч. 1 ст. 286, п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочий суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение от 18 июня 2013 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 25 сентября 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-29632/13-37-168 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 30.01.2014 N Ф05-16636/2013 ПО ДЕЛУ N А40-29632/13-37-168
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 января 2014 г. по делу N А40-29632/13-37-168
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 30 января 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца Департамента городского имущества города Москвы - Столярова Т.В., доверенность от 16.04.2013
от ответчика Управления Росреестра по г. Москве - Масленникова К.А., доверенность от 30.12.2013
от третьего лица ЗАО "Медицинские услуги" - представитель не явился, извещен
рассмотрев 23 января 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 18 июня 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Скачковой Ю.А.,
на постановление от 25 сентября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Каменецким Д.В., Бекетовой И.В., Якутовым Э.В.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к Управлению Росреестра по г. Москве (ОГРН 1097746680822)
третье лицо: ЗАО "Медицинские услуги"
о признании незаконным отказа,
установил:
Департамент имущества города Москвы (далее - Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве, регистрирующий орган), изложенного в письме исх. от 05.12.2012 N 11/088/2012-953, в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 26.12.2002 г. N 01-01099/02 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 15 и обязании Управления Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды от 26.12.2002 г. N 01-01099/02 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 15.
Арбитражным судом города Москвы в порядке процессуального правопреемства произведена замена Департамента имущества города Москвы в связи с его реорганизацией на Департамент городского имущества города Москвы (ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.06.2013 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 г., в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права.
В кассационной жалобе заявитель приводит довод об отсутствии необходимости повторной оценки рыночной стоимости объекта при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 26.12.2002 N 01-01099/02 о продлении срока действия договора, поскольку у сторон отсутствует спор о размере арендной платы, а сам размер арендной платы, установлен сторонами в дополнительном соглашении на основании результатов оценки рыночной стоимости объекта.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель Управления Росреестра по г. Москве возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах.
Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица ЗАО "Медицинские услуги" извещено в установленном законом порядке о месте и времени судебного разбирательства по кассационной жалобе, однако явку своего представителя в суд не обеспечило.
Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Кроме того, информация о судебном заседании размещена судом кассационной инстанции на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта 10.01.2014 г.
Неявка лица, участвующего в деле, в судебное заседание при надлежащем его извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным и исследованным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для отмены решения и постановления судов в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 26.12.2002 г. между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы) и ЗАО "Медицинские услуги" заключен договор аренды N 1-1099/02 нежилого помещения общей площадью 247,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 15, сроком до 30.06.2007 г.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 03.03.2003 г. в ЕГРП внесена запись N 77-01/41-085/2003-373.
22.08.2007 между Департаментом имущества города Москвы и ЗАО "Медицинские услуги" заключено дополнительное соглашение к договору N 1-1099/02 о продлении срока аренды до 31.07.2012 г., которое зарегистрировано в ЕГРП 06.02.2008 г. запись N 77-77-11/013/2008-033.
08.08.2012 между Департаментом имущества города Москвы и ЗАО "Медицинские услуги" подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 26.12.2002 г. N 1-1099/02 в части изменения срока договора до 31.08.2015 г.
Предметом дополнительного соглашения от 08.08.2012 является объект недвижимого имущества общей площадью 247,20 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Мясницкая ул., д. 15. Полное описание предмета аренды представлено в договоре аренды от 26.12.2002 г. N 01-01099/02, частью которого является техническая документация БТИ.
Копия договора аренды и дополнительное соглашение к нему от 22.08.2007 представлены в комплекте документов вместе с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.08.2012 (расписка в получении документов на государственную регистрацию от 18.10.2012).
Управление Росреестра по Москве отказало Департаменту в государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.08.2012 к договору аренды от 26.12.2002 г. N 01-01099/02 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 15, со ссылкой на абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Отказ оформлен письмом исх. от 05.12.2012 г. N 11/088/2012-953.
В качестве оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.08.2012 к договору аренды указаны Управление Росреестра по Москве указало на непредставление Департаментом имущества города Москвы документов, необходимых для проведения регистрационных действий, поскольку из представленного на регистрацию дополнительного соглашения невозможно установить предмет аренды, а также документов, подтверждающих соблюдение требований, установленных частью 9 статьи 17.1 Федерального Закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Отказ Управления Росреестра по Москве оспорен Департаментом в судебном порядке.
Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций в соответствии со статьями 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам, правильно применены нормы материального права и правомерно отказано в удовлетворении заявления, исходя из следующего.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.
Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 4.2 Постановления от 17.11.2011 N 73) (в редакции от 25.01.2013) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, и возможно при условии, что размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации, а также при условии того, что минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.
Вместе с тем, как установлено судами и не оспаривается ни заявителем, ни третьим лицом, оценка рыночной стоимости объекта при заключении дополнительного соглашения от 08.08.2012 к договору аренды от 26.12.2002 г. N 1-1099/02 не проводилась.
При таких обстоятельствах, учитывая, что в нарушение части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и вопреки разъяснениям вышеприведенного Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации размер арендной платы определен без проведения оценки на момент истечения срока предыдущего договора аренды, суд кассационной инстанции находит правильным вывод судов об обоснованности отказа Управления Росреестра по Москве в регистрации названного дополнительного соглашения.
Подлежит отклонению довод заявителя о том, что новый договор сторонами не заключался, а было заключено дополнительное соглашение об изменении сроков действия договора. При этом судебная коллегия исходит из следующего.
Срок действия договора аренды окончен 31.07.2012 г.
Дополнительное соглашение с указанием окончания срока договора аренды до 31.08.2015 г. подписано сторонами 08.08.2012 г.
Исходя из положений статей 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в корреспонденции со статьями 609, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации, и только после регистрации считается заключенным.
Таким образом, названное дополнительное соглашение по сути направлено на заключение нового договора аренды с сохранением условий предыдущего договора, действие которого окончено до подписания дополнительного соглашения.
При таких обстоятельствах, заключение названного дополнительного соглашения возможно только при определении размера арендной платы на основании оценки объекта недвижимости на дату истечения срока предыдущего договора аренды.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения суда первой инстанции и постановления апелляционной инстанции
Доводы кассационной жалобы и иная оценка заявителем установленных судами фактических обстоятельств дела, а также толкование положений закона не означает допущенной судами ошибки, доводы кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы и направлены на переоценку обстоятельств, установленных арбитражными судами по настоящему делу, что не входит в круг установленных ч. 1 ст. 286, п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочий суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение от 18 июня 2013 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 25 сентября 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-29632/13-37-168 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)