Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истцы считают, что при заключении договора аренды земельного участка было нарушено преимущественное право аренды собственников квартир и иных помещений в многоквартирном доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Коробейников А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Бостанова Ш.А.,
судей Луневой С.П., Турлаева В.Н.,
при секретаре С.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению А.В., У., К.Н., Д.И., Ч.Н.А., К.Г., К.И., Ф., Щ., С.А., Е., К.Я., М.Л., И., Л.Ю., В., М.Н., Л.С., М.В., К.Н.И., К.В., Б., П.А., Т.Н., К.С., З., П.Л., Т.А., Г.Е., П.О., Ш.Е., Ш.Л. к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ЖСК "Чехова о переводе на истцов прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 1233 от 19.06.2013 г., расположенному по ул.... в городе Ставрополь, с кадастровым номером <...>, площадью 11013 кв.м, зарегистрированному в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, запись регистрации N 26-26-01/061/2013-307 от 27.06.2013 г., с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом потенциальной возможности вступления в указанный договор аренды иных лиц на стороне арендатора - правообладателей в многоквартирном доме по ул.... в г. Ставрополе,
заслушав доклад судьи Бостанова Ш.А.,
установила:
А.В., У., К.Н., Д.И., Ч.Н.А., К.Г., К.И., Ф., Щ., С.А., Е., К.Я., М.Л., И., Л.Ю., В., М.Н., Л.С., М.В., К.Н.И., К.В., Б., П.А., Т.Н., К.С., З., П.Л., Т.А., Г.Е., П.О., Ш.Е., Ш.Л. обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением, впоследствии уточненным к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ЖСК "Чехова, 67", в обоснование которого указали, что на основании вынесенных и вступивших в законную силу судебных актов за каждым из истцов было признано право собственности на объекты незавершенного строительства (квартиры) в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе.
12.09.2012 г. постановлением администрации города Ставрополя N 2866 земельный участок по ул...., кадастровый номер <...>, площадью 11013 кв.м был предоставлен в аренду ЖСК "Чехова, 67".
19.06.2013 г. между ответчиками был заключен договор аренды земельного участка. В договоре аренды установлены обременения в пользу участников долевого строительства ипотекой в силу закона.
Полагают, что ЖСК "Чехова, 67" не может выступать арендатором по договору аренды земельного участка N 1233 от 19.06.2013 г., поскольку при заключении договора аренды ответчиками не было учтено, что в отношении квартир во многоэтажном жилом доме по ул.... уже имеются правообладатели, право собственности которых возникло на основании судебных актов и впоследствии зарегистрировано.
Граждане - собственники многоквартирного дома по ул.... приобрели право пользования участком в тех же границах и той же площадью, что и первоначальный застройщик - ОАО "Ставропольстрой", заключившее ранее с гражданами договоры долевого участия на возведение квартир в многоквартирном доме по ул.....
Спорный земельный участок в настоящее время находится во владении собственников квартир и иных помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе истцов, но не ЖСК "Чехова, 67". Объектов недвижимости, принадлежащих ЖСК "Чехова, 67", на земельном участке не имеется.
С момента государственной регистрации за истцами права собственности на квартиры и иные помещения в доме застройщик ОАО "Ставропольстрой" как и его правопреемники утратили возможность и право пользоваться земельным участком по договору аренды (ст. ст. 606, 607, 615 ГК РФ), обеспечивать целевое использование земли - проектирование и строительство (ст. ст. 22, 42 ЗК РФ), а арендодатель МО город Ставрополь утратил право свободного распоряжения земельным участком в связи с наличием иных законных землепользователей - собственников квартир.
Собственники квартир в многоквартирном доме по ул.... не принимали решения о распоряжении спорным земельным участком с заключением договора аренды с ЖСК "Чехова, 67"; не проводили общих собраний по вопросам передачи земельного участка в пользование иным лицам; никто из собственников не выражал согласие на заключение договора аренды земельного участка с ЖСК "Чехова, 67". В договоре аренды земельного участка N 1233 от 19.06.2013 г. отсутствуют подписи собственников помещений в доме N....
Считают, что при заключении договора аренды земельного участка N 1233 от 19.06.2013 г. было нарушено преимущественное право аренды собственников квартир и иных помещений в многоквартирном доме, в том числе истцов. Ссылаются, что в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения преимущественного права заключения договора аренды, аналогичные изложенным в п. 3 ст. 250 ГК РФ по причине чего истцы имеют право на удовлетворение иска о переводе на себя прав и обязанностей арендатора по заключенному договору аренды. Договор аренды N 1233 от 19.06.2013 г. был заключен гораздо позднее регистрации прав собственников помещений многоквартирного жилого дома по ул. Чехова, 67, что указывает на возможность перевода прав и обязанностей арендатора по заключенному договору аренды на истцов - собственников квартир.
Определением суда от 27.09.2013 года по настоящему гражданскому делу иск в части требований, предъявленных от имени и в интересах Г.Е., оставлен без рассмотрения в связи с ее смертью и по причине того, что исковое заявление от имени умершей подписано неправомочным лицом. Согласно записи акта о смерти от 13.05.2013 года N 1481 Г.Е. умерла 10 мая 2013 г. - до подписания и подачи иска, а в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.
Обжалуемым решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 27 сентября 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Определением от 16 января 2015 года судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 16 января 2015 года на стадии подготовки дела к судебному разбирательству в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора по настоящему делу привлечены Т.М...., администрация города Ставрополя, ООО "Авангард".
При таких обстоятельствах решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 27 сентября 2013 года является незаконным и подлежит отмене, с вынесением по делу нового решения, в силу требований п. 2 ст. 328, п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истцы А.В., У., К.Н., Д.И., Ч.Н.А., К.Г., К.И., Ф., Щ., С.А., Е., К.Я., М.Л., И., Л.Ю., В., М.Н., Л.С., М.В., К.Н.И., К.В., Б., П.А., Т.Н., К.С., З., П.Л., Т.А., Г.Е., П.О., Ш.Е., Ш.Л., представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, третье лицо не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора по настоящему делу Т.М., не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, в связи с чем ввиду отсутствия препятствий к рассмотрению дела, судебная коллегия, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным в силу ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истцы К.И., П.А., У., его представитель по доверенности Л.Л., Ф., действующая в своих интересах и интересах истцов А.В., К.Н., Д.И., Ч.Н.А., К.И., Щ., С.А., Е., К.Я., М.Л., И., Л.Ю., В., Л.С., М.В., К.Н.И., К.В., Б.. П.А., Т.Н., К.С., З., П.Л., Т.А., П.О., Ш.Е., Ш.Л. по доверенностям уточненные исковые требования поддержали по изложенным в них основаниям и просили их удовлетворить в полном объеме.
Представители ответчика председатель ЖСК "Чехова, 67" А.А., Д.О. по доверенности просили в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица Т.М. по доверенности К.Т. просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица Администрации г. Ставрополя по доверенности Я. просил удовлетворить исковые требования истцов в полном объеме.
Представитель третьего лица ООО "Авангард" по доверенности Г.М. просил удовлетворить исковые требования истцов в полном объеме.
Судебная коллегия, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданского дела N 2-2538/14, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
Материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке площадью 11013 кв.м имеется объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, состоящий из литера А степенью готовности 75% и литера А1 (позиция 2) степенью готовности 22%.
Истцы являются собственниками на основании того, что 25.03.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за П.Л. было признано право собственности на однокомнатную квартиру N 66, назначение: жилое, на 4-м этаже, расположенную в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе.
19.04.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (степенью готовности 75%) в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе: за Д.И. - квартиру N 6 на 2-м этаже, за Щ. - квартиру N 24, на 1-м этаже.
25.04.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (степенью готовности 75%) в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе: за П.О. - квартиру N 72, на 5-м этаже.
28.04.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Б. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру N 60, степенью готовности 75% на 3-м этаже дома по ул... в г. Ставрополе.
29.04.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за К.Н. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру N 5, степенью готовности 75% на 2-м этаже дома по ул.... в г. Ставрополе.
05.05.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75%) в многоквартирном доме N...в г. Ставрополе: за Ж. - на однокомнатную квартиру N 28, расположенную на 2-м этаже, за М.Л. - на четырехкомнатную квартиру N 29, расположенную на 2-м этаже, за Ш.Е. - на однокомнатную квартиру N 75, расположенную на 6-м этаже.
10.05.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Ф. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру N 21, степенью готовности 75% на 6-м этаже дома по ул.... в г. Ставрополе.
11.05.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за К.Г. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - двухкомнатную квартиру N 14, степенью готовности 75% на 4-м этаже дома по ул.... в г. Ставрополе.
12.05.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Ч.Н.А. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - однокомнатную квартиру N 9, степенью готовности 75% на 3-м этаже дома по ул.... в г. Ставрополе.
24.05.2011 г. решениями Ленинского районного суда г. Ставрополя от было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75%) в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе: за У. - трехкомнатную квартиру N 4 на 2-м этаже; за Л.Ю. - однокомнатную квартиру N 31, на 2-м этаже; за Л.С. - однокомнатную квартиру N 36 на 4-м этаже; за Г.Е. - двухкомнатную квартиру N 71 на 5-м этаже.
01.06.2011 г. решениями Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75%) в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе: за К.И. - двухкомнатную квартиру N 15; за С.А. - однокомнатную квартиру N 25 на 1-м этаже.
08.06.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75%) в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе: за В. - однокомнатную квартиру N 32; за М.В. - однокомнатную квартиру N 39 на 5-м этаже; за К.В. - однокомнатную квартиру N 44 на 6-м этаже; за Т.А. - однокомнатную квартиру N 68 на 5-м этаже.
10.06.2011 года решениями Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75%) в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе: за И. - на однокомнатную квартиру N 30 на 3-м этаже, за П.А. - на двухкомнатную квартиру N 53 на 2-м этаже.
21.06.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за А.В. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - двухкомнатную квартиру N 1, степенью готовности 75% на 2-м этаже дома по ул.... в г. Ставрополе.
24.06.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75%) в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе за К.С. - на двухкомнатную квартиру N 56 на 3-м этаже, за Е. - на однокомнатную квартиру N 27 на 2-м этаже, за М.Н. - на однокомнатную квартиру N 35 на 4-м этаже, за Т.Н. - на однокомнатную квартиру N 55 на 2-м этаже, за З. - на однокомнатную квартиру N 63 на 4-м этаже.
20.07.2011 г. определением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Ш.Л. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - двухкомнатную квартиру N 76, степенью готовности 75% на 6-м этаже дома по ул.... в г. Ставрополе.
09.09.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за К.Н.И. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - однокомнатную квартиру N 42, степенью готовности 75% на 6-м этаже дома по ул.... в г. Ставрополе.
12.09.2013 года решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Т.М. (третьим лицом) признано право общей долевой собственности 132/1000 доли на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, назначение нежилое, общей площадью застройки 1065,8 кв.м, степень готовности 22%, литер А1 по ул...., в квартале 204, в г. Ставрополе.
05.10.2009 года между Комитетом по управлении муниципальным имуществом города Ставрополя и открытым акционерным обществом "Ставропольстрой" заключен договор N 7617 аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью 11013 кв.м, по адресу г Ставрополь, ул. Чехова, 67, квартал 204 для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома, который зарегистрирован в Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК 15.02.2010 г., номер регистрации 26-26-01/017/2010.
Протоколом N 4 Общего собрания учредителей кооператива "Чехова, 67" от 26.05.2011 года утвержден Устав Жилищно-строительного кооператива "Чехова, 67", в соответствии с которым кооператив создан дольщиками строительства жилого дома по адресу: г. Ставрополь, ул.... и физическими лицами - гражданами РФ в целях окончания строительства жилого дома по ул...., защиты интересов дольщиков, удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в многоэтажном жилом доме по ул.... в г. Ставрополе.
25 марта 2011 года Решением Ленинский районный суд обязал ОАО "Ставропольстрой" передать ЖСК "Чехова, 67" права и обязанности по договору N 7617 от 05.10.2009 года аренды земельного участка по адресу г. Ставрополь, ул...., квартал 204, в том числе функции заказчика, функции застройщика объекта капитального строительства "Многоэтажный жилой дом по ул.... в квартале 204 г. Ставрополя"; строительную площадку с объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство многоэтажного жилого дома, положительное заключение государственной экспертизы, проектную документацию, исполнительную документацию, проектную декларацию по строительству объекта капитального строительства многоэтажного жилого дома по ул.... в квартале 204 г. Ставрополя.
Во исполнение решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25 марта 2011 года между ОАО "Ставропольстрой" и ЖСК "Чехова, 67" 04.05.2011 года заключен договор перенайма земельного участка.
12.09.2012 г. постановлением администрации города Ставрополя N 2866 "О предоставлении ЖСК "Чехова, 67" в аренду земельного участка для продолжения строительства многоэтажного жилого дома по ул.... в квартале 204" земельный участок по ул...., в квартале 204, кадастровый номер <...>, площадью 11013 кв.м был предоставлен в аренду ЖСК "Чехова, 67".
19.06.2013 г. постановлением администрации города Ставрополя N 1997 в постановление администрации города Ставрополя N 2866 "О предоставлении ЖСК "Чехова, 67" в аренду земельного участка для продолжения строительства многоэтажного жилого дома по ул.... внесены изменения, дополнено пунктом 2.1. Ипотека в силу закона (залог в пользу участников долевого строительства).
19.06.2013 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и ЖСК "Чехова, 67" заключен договор аренды N 1233 вышеназванного земельного участка, для продолжения строительства многоэтажного жилого дома, который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК 27.06.2013 года, N регистрации 26-26-01/061/2013-307.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ, объектом земельных правоотношений может быть земельный участок.
В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством.
Заявляя требования о переводе прав и обязанностей с ЖСК "Чехова, 67" прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 1233 от 19.06.2013 г., истцы основывают свои требования на ст. 250 ГК РФ, однако данные нормы не применимы к спорным правоотношениям.
В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).
Таким образом, норма ст. 250 ГК РФ предусматривает защиту прав участников долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Защита преимущественного права арендатора возможна только в случае, предусмотренном ст. 621 ГК РФ, где указано, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно пункту 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Поскольку истцы по делу никогда не были арендаторами земельного участка расположенного по улице...., в квартале 204, в городе Ставрополь, с кадастровым номером <...>, площадью 11013 кв.м и не представили доказательств наличие совокупности условий, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, судебная коллегия приходит к выводу об отказе истцам в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Далее, согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ предметом договора аренды могут быть, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Земельным кодексом РФ предусмотрены особенности сдачи в аренду земельных участков, что согласуется с приведенными положениями п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.
Так, согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
При этом пункт 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусматривает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Таким образом, по смыслу приведенных норм земельным законодательством по общему правилу предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора (без получения согласия арендодателя-собственника).
Судебной коллегией установлено, что истцы не обращались в орган местного самоуправления с уведомлением, либо с просьбой о переводе прав и обязанностей по договору аренды.
Конституцией РФ закреплен принцип разделения властей (ст. 10), согласно которому власть в Российской Федерации разделяется на законодательную, исполнительную и судебную. Все органы власти самостоятельны и не могут вмешиваться в компетенцию друг друга.
В частности, суд не может обязать орган исполнительной или законодательной власти принять какое-либо конкретное решение, если принятие такого решения относится к исключительной компетенции данной ветви власти.
Ст. 12 Конституции РФ установлен принцип самостоятельности органов местного самоуправления. Местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью.
Порядок деятельности и компетенция органов местного самоуправления определены в Федеральном законе 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской федерации". В соответствии с п. 3 ст. 15 названного Федерального закона к вопросам местного значения муниципального района относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального района. Согласно ст. 19 Федерального закона полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов РФ, по вопросам, не отнесенным указанным Федеральным законом к вопросам местного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления.
В силу п. 10 ст. 3 Федерального от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" к таковым относятся распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно ст. 9 Конституции РФ, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
Согласно п. п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
При изложенном, у судебной коллегии отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о переводе на истцов прав и обязанностей арендатора по договору аренды заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и ЖСК "Чехова, 67".
Руководствуясь ст. ст. 196 - 198, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда города Ставрополя от 27 сентября 2013 года - отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований А.В., У., К.Н., Д.И., Ч.Н.А., К.Г., К.И., Ф., Щ., С.А., Е., К.Я., М.Л., И., Л.Ю., В., М.Н., Л.С., М.В., К.Н.И., К.В., Б., П.А., Т.Н., К.С., З., П.Л., Т.А., Г.Е., П.О., Ш.Е., Ш.Л. прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 1233 от 19.06.2013 г., расположенному по ул.... в городе Ставрополь, с кадастровым номером <...>, площадью 11013 кв.м, зарегистрированному в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, запись регистрации N 26-26-01/061/2013-307 от 27.06.2013 г., с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом потенциальной возможности вступления в указанный договор аренды иных лиц на стороне арендатора правообладателей в многоквартирном доме по ул.... в гор. Ставрополе - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 30.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-361/2015
Требование: О переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истцы считают, что при заключении договора аренды земельного участка было нарушено преимущественное право аренды собственников квартир и иных помещений в многоквартирном доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 января 2015 г. по делу N 33-361/2015
судья Коробейников А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Бостанова Ш.А.,
судей Луневой С.П., Турлаева В.Н.,
при секретаре С.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению А.В., У., К.Н., Д.И., Ч.Н.А., К.Г., К.И., Ф., Щ., С.А., Е., К.Я., М.Л., И., Л.Ю., В., М.Н., Л.С., М.В., К.Н.И., К.В., Б., П.А., Т.Н., К.С., З., П.Л., Т.А., Г.Е., П.О., Ш.Е., Ш.Л. к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ЖСК "Чехова о переводе на истцов прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 1233 от 19.06.2013 г., расположенному по ул.... в городе Ставрополь, с кадастровым номером <...>, площадью 11013 кв.м, зарегистрированному в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, запись регистрации N 26-26-01/061/2013-307 от 27.06.2013 г., с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом потенциальной возможности вступления в указанный договор аренды иных лиц на стороне арендатора - правообладателей в многоквартирном доме по ул.... в г. Ставрополе,
заслушав доклад судьи Бостанова Ш.А.,
установила:
А.В., У., К.Н., Д.И., Ч.Н.А., К.Г., К.И., Ф., Щ., С.А., Е., К.Я., М.Л., И., Л.Ю., В., М.Н., Л.С., М.В., К.Н.И., К.В., Б., П.А., Т.Н., К.С., З., П.Л., Т.А., Г.Е., П.О., Ш.Е., Ш.Л. обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением, впоследствии уточненным к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ЖСК "Чехова, 67", в обоснование которого указали, что на основании вынесенных и вступивших в законную силу судебных актов за каждым из истцов было признано право собственности на объекты незавершенного строительства (квартиры) в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе.
12.09.2012 г. постановлением администрации города Ставрополя N 2866 земельный участок по ул...., кадастровый номер <...>, площадью 11013 кв.м был предоставлен в аренду ЖСК "Чехова, 67".
19.06.2013 г. между ответчиками был заключен договор аренды земельного участка. В договоре аренды установлены обременения в пользу участников долевого строительства ипотекой в силу закона.
Полагают, что ЖСК "Чехова, 67" не может выступать арендатором по договору аренды земельного участка N 1233 от 19.06.2013 г., поскольку при заключении договора аренды ответчиками не было учтено, что в отношении квартир во многоэтажном жилом доме по ул.... уже имеются правообладатели, право собственности которых возникло на основании судебных актов и впоследствии зарегистрировано.
Граждане - собственники многоквартирного дома по ул.... приобрели право пользования участком в тех же границах и той же площадью, что и первоначальный застройщик - ОАО "Ставропольстрой", заключившее ранее с гражданами договоры долевого участия на возведение квартир в многоквартирном доме по ул.....
Спорный земельный участок в настоящее время находится во владении собственников квартир и иных помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе истцов, но не ЖСК "Чехова, 67". Объектов недвижимости, принадлежащих ЖСК "Чехова, 67", на земельном участке не имеется.
С момента государственной регистрации за истцами права собственности на квартиры и иные помещения в доме застройщик ОАО "Ставропольстрой" как и его правопреемники утратили возможность и право пользоваться земельным участком по договору аренды (ст. ст. 606, 607, 615 ГК РФ), обеспечивать целевое использование земли - проектирование и строительство (ст. ст. 22, 42 ЗК РФ), а арендодатель МО город Ставрополь утратил право свободного распоряжения земельным участком в связи с наличием иных законных землепользователей - собственников квартир.
Собственники квартир в многоквартирном доме по ул.... не принимали решения о распоряжении спорным земельным участком с заключением договора аренды с ЖСК "Чехова, 67"; не проводили общих собраний по вопросам передачи земельного участка в пользование иным лицам; никто из собственников не выражал согласие на заключение договора аренды земельного участка с ЖСК "Чехова, 67". В договоре аренды земельного участка N 1233 от 19.06.2013 г. отсутствуют подписи собственников помещений в доме N....
Считают, что при заключении договора аренды земельного участка N 1233 от 19.06.2013 г. было нарушено преимущественное право аренды собственников квартир и иных помещений в многоквартирном доме, в том числе истцов. Ссылаются, что в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения преимущественного права заключения договора аренды, аналогичные изложенным в п. 3 ст. 250 ГК РФ по причине чего истцы имеют право на удовлетворение иска о переводе на себя прав и обязанностей арендатора по заключенному договору аренды. Договор аренды N 1233 от 19.06.2013 г. был заключен гораздо позднее регистрации прав собственников помещений многоквартирного жилого дома по ул. Чехова, 67, что указывает на возможность перевода прав и обязанностей арендатора по заключенному договору аренды на истцов - собственников квартир.
Определением суда от 27.09.2013 года по настоящему гражданскому делу иск в части требований, предъявленных от имени и в интересах Г.Е., оставлен без рассмотрения в связи с ее смертью и по причине того, что исковое заявление от имени умершей подписано неправомочным лицом. Согласно записи акта о смерти от 13.05.2013 года N 1481 Г.Е. умерла 10 мая 2013 г. - до подписания и подачи иска, а в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.
Обжалуемым решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 27 сентября 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Определением от 16 января 2015 года судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 16 января 2015 года на стадии подготовки дела к судебному разбирательству в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора по настоящему делу привлечены Т.М...., администрация города Ставрополя, ООО "Авангард".
При таких обстоятельствах решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 27 сентября 2013 года является незаконным и подлежит отмене, с вынесением по делу нового решения, в силу требований п. 2 ст. 328, п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истцы А.В., У., К.Н., Д.И., Ч.Н.А., К.Г., К.И., Ф., Щ., С.А., Е., К.Я., М.Л., И., Л.Ю., В., М.Н., Л.С., М.В., К.Н.И., К.В., Б., П.А., Т.Н., К.С., З., П.Л., Т.А., Г.Е., П.О., Ш.Е., Ш.Л., представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, третье лицо не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора по настоящему делу Т.М., не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, в связи с чем ввиду отсутствия препятствий к рассмотрению дела, судебная коллегия, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным в силу ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истцы К.И., П.А., У., его представитель по доверенности Л.Л., Ф., действующая в своих интересах и интересах истцов А.В., К.Н., Д.И., Ч.Н.А., К.И., Щ., С.А., Е., К.Я., М.Л., И., Л.Ю., В., Л.С., М.В., К.Н.И., К.В., Б.. П.А., Т.Н., К.С., З., П.Л., Т.А., П.О., Ш.Е., Ш.Л. по доверенностям уточненные исковые требования поддержали по изложенным в них основаниям и просили их удовлетворить в полном объеме.
Представители ответчика председатель ЖСК "Чехова, 67" А.А., Д.О. по доверенности просили в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица Т.М. по доверенности К.Т. просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица Администрации г. Ставрополя по доверенности Я. просил удовлетворить исковые требования истцов в полном объеме.
Представитель третьего лица ООО "Авангард" по доверенности Г.М. просил удовлетворить исковые требования истцов в полном объеме.
Судебная коллегия, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданского дела N 2-2538/14, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
Материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке площадью 11013 кв.м имеется объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, состоящий из литера А степенью готовности 75% и литера А1 (позиция 2) степенью готовности 22%.
Истцы являются собственниками на основании того, что 25.03.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за П.Л. было признано право собственности на однокомнатную квартиру N 66, назначение: жилое, на 4-м этаже, расположенную в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе.
19.04.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (степенью готовности 75%) в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе: за Д.И. - квартиру N 6 на 2-м этаже, за Щ. - квартиру N 24, на 1-м этаже.
25.04.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (степенью готовности 75%) в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе: за П.О. - квартиру N 72, на 5-м этаже.
28.04.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Б. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру N 60, степенью готовности 75% на 3-м этаже дома по ул... в г. Ставрополе.
29.04.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за К.Н. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру N 5, степенью готовности 75% на 2-м этаже дома по ул.... в г. Ставрополе.
05.05.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75%) в многоквартирном доме N...в г. Ставрополе: за Ж. - на однокомнатную квартиру N 28, расположенную на 2-м этаже, за М.Л. - на четырехкомнатную квартиру N 29, расположенную на 2-м этаже, за Ш.Е. - на однокомнатную квартиру N 75, расположенную на 6-м этаже.
10.05.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Ф. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру N 21, степенью готовности 75% на 6-м этаже дома по ул.... в г. Ставрополе.
11.05.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за К.Г. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - двухкомнатную квартиру N 14, степенью готовности 75% на 4-м этаже дома по ул.... в г. Ставрополе.
12.05.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Ч.Н.А. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - однокомнатную квартиру N 9, степенью готовности 75% на 3-м этаже дома по ул.... в г. Ставрополе.
24.05.2011 г. решениями Ленинского районного суда г. Ставрополя от было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75%) в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе: за У. - трехкомнатную квартиру N 4 на 2-м этаже; за Л.Ю. - однокомнатную квартиру N 31, на 2-м этаже; за Л.С. - однокомнатную квартиру N 36 на 4-м этаже; за Г.Е. - двухкомнатную квартиру N 71 на 5-м этаже.
01.06.2011 г. решениями Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75%) в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе: за К.И. - двухкомнатную квартиру N 15; за С.А. - однокомнатную квартиру N 25 на 1-м этаже.
08.06.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75%) в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе: за В. - однокомнатную квартиру N 32; за М.В. - однокомнатную квартиру N 39 на 5-м этаже; за К.В. - однокомнатную квартиру N 44 на 6-м этаже; за Т.А. - однокомнатную квартиру N 68 на 5-м этаже.
10.06.2011 года решениями Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75%) в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе: за И. - на однокомнатную квартиру N 30 на 3-м этаже, за П.А. - на двухкомнатную квартиру N 53 на 2-м этаже.
21.06.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за А.В. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - двухкомнатную квартиру N 1, степенью готовности 75% на 2-м этаже дома по ул.... в г. Ставрополе.
24.06.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75%) в многоквартирном доме N... в г. Ставрополе за К.С. - на двухкомнатную квартиру N 56 на 3-м этаже, за Е. - на однокомнатную квартиру N 27 на 2-м этаже, за М.Н. - на однокомнатную квартиру N 35 на 4-м этаже, за Т.Н. - на однокомнатную квартиру N 55 на 2-м этаже, за З. - на однокомнатную квартиру N 63 на 4-м этаже.
20.07.2011 г. определением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Ш.Л. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - двухкомнатную квартиру N 76, степенью готовности 75% на 6-м этаже дома по ул.... в г. Ставрополе.
09.09.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за К.Н.И. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - однокомнатную квартиру N 42, степенью готовности 75% на 6-м этаже дома по ул.... в г. Ставрополе.
12.09.2013 года решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Т.М. (третьим лицом) признано право общей долевой собственности 132/1000 доли на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, назначение нежилое, общей площадью застройки 1065,8 кв.м, степень готовности 22%, литер А1 по ул...., в квартале 204, в г. Ставрополе.
05.10.2009 года между Комитетом по управлении муниципальным имуществом города Ставрополя и открытым акционерным обществом "Ставропольстрой" заключен договор N 7617 аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью 11013 кв.м, по адресу г Ставрополь, ул. Чехова, 67, квартал 204 для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома, который зарегистрирован в Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК 15.02.2010 г., номер регистрации 26-26-01/017/2010.
Протоколом N 4 Общего собрания учредителей кооператива "Чехова, 67" от 26.05.2011 года утвержден Устав Жилищно-строительного кооператива "Чехова, 67", в соответствии с которым кооператив создан дольщиками строительства жилого дома по адресу: г. Ставрополь, ул.... и физическими лицами - гражданами РФ в целях окончания строительства жилого дома по ул...., защиты интересов дольщиков, удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в многоэтажном жилом доме по ул.... в г. Ставрополе.
25 марта 2011 года Решением Ленинский районный суд обязал ОАО "Ставропольстрой" передать ЖСК "Чехова, 67" права и обязанности по договору N 7617 от 05.10.2009 года аренды земельного участка по адресу г. Ставрополь, ул...., квартал 204, в том числе функции заказчика, функции застройщика объекта капитального строительства "Многоэтажный жилой дом по ул.... в квартале 204 г. Ставрополя"; строительную площадку с объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство многоэтажного жилого дома, положительное заключение государственной экспертизы, проектную документацию, исполнительную документацию, проектную декларацию по строительству объекта капитального строительства многоэтажного жилого дома по ул.... в квартале 204 г. Ставрополя.
Во исполнение решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25 марта 2011 года между ОАО "Ставропольстрой" и ЖСК "Чехова, 67" 04.05.2011 года заключен договор перенайма земельного участка.
12.09.2012 г. постановлением администрации города Ставрополя N 2866 "О предоставлении ЖСК "Чехова, 67" в аренду земельного участка для продолжения строительства многоэтажного жилого дома по ул.... в квартале 204" земельный участок по ул...., в квартале 204, кадастровый номер <...>, площадью 11013 кв.м был предоставлен в аренду ЖСК "Чехова, 67".
19.06.2013 г. постановлением администрации города Ставрополя N 1997 в постановление администрации города Ставрополя N 2866 "О предоставлении ЖСК "Чехова, 67" в аренду земельного участка для продолжения строительства многоэтажного жилого дома по ул.... внесены изменения, дополнено пунктом 2.1. Ипотека в силу закона (залог в пользу участников долевого строительства).
19.06.2013 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и ЖСК "Чехова, 67" заключен договор аренды N 1233 вышеназванного земельного участка, для продолжения строительства многоэтажного жилого дома, который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК 27.06.2013 года, N регистрации 26-26-01/061/2013-307.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ, объектом земельных правоотношений может быть земельный участок.
В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством.
Заявляя требования о переводе прав и обязанностей с ЖСК "Чехова, 67" прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 1233 от 19.06.2013 г., истцы основывают свои требования на ст. 250 ГК РФ, однако данные нормы не применимы к спорным правоотношениям.
В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).
Таким образом, норма ст. 250 ГК РФ предусматривает защиту прав участников долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Защита преимущественного права арендатора возможна только в случае, предусмотренном ст. 621 ГК РФ, где указано, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно пункту 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Поскольку истцы по делу никогда не были арендаторами земельного участка расположенного по улице...., в квартале 204, в городе Ставрополь, с кадастровым номером <...>, площадью 11013 кв.м и не представили доказательств наличие совокупности условий, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, судебная коллегия приходит к выводу об отказе истцам в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Далее, согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ предметом договора аренды могут быть, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Земельным кодексом РФ предусмотрены особенности сдачи в аренду земельных участков, что согласуется с приведенными положениями п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.
Так, согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
При этом пункт 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусматривает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Таким образом, по смыслу приведенных норм земельным законодательством по общему правилу предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора (без получения согласия арендодателя-собственника).
Судебной коллегией установлено, что истцы не обращались в орган местного самоуправления с уведомлением, либо с просьбой о переводе прав и обязанностей по договору аренды.
Конституцией РФ закреплен принцип разделения властей (ст. 10), согласно которому власть в Российской Федерации разделяется на законодательную, исполнительную и судебную. Все органы власти самостоятельны и не могут вмешиваться в компетенцию друг друга.
В частности, суд не может обязать орган исполнительной или законодательной власти принять какое-либо конкретное решение, если принятие такого решения относится к исключительной компетенции данной ветви власти.
Ст. 12 Конституции РФ установлен принцип самостоятельности органов местного самоуправления. Местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью.
Порядок деятельности и компетенция органов местного самоуправления определены в Федеральном законе 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской федерации". В соответствии с п. 3 ст. 15 названного Федерального закона к вопросам местного значения муниципального района относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального района. Согласно ст. 19 Федерального закона полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов РФ, по вопросам, не отнесенным указанным Федеральным законом к вопросам местного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления.
В силу п. 10 ст. 3 Федерального от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" к таковым относятся распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно ст. 9 Конституции РФ, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
Согласно п. п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
При изложенном, у судебной коллегии отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о переводе на истцов прав и обязанностей арендатора по договору аренды заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и ЖСК "Чехова, 67".
Руководствуясь ст. ст. 196 - 198, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда города Ставрополя от 27 сентября 2013 года - отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований А.В., У., К.Н., Д.И., Ч.Н.А., К.Г., К.И., Ф., Щ., С.А., Е., К.Я., М.Л., И., Л.Ю., В., М.Н., Л.С., М.В., К.Н.И., К.В., Б., П.А., Т.Н., К.С., З., П.Л., Т.А., Г.Е., П.О., Ш.Е., Ш.Л. прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 1233 от 19.06.2013 г., расположенному по ул.... в городе Ставрополь, с кадастровым номером <...>, площадью 11013 кв.м, зарегистрированному в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, запись регистрации N 26-26-01/061/2013-307 от 27.06.2013 г., с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом потенциальной возможности вступления в указанный договор аренды иных лиц на стороне арендатора правообладателей в многоквартирном доме по ул.... в гор. Ставрополе - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)