Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Купреенкова В.А., Семеновой З.Г.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Покрывайло Александры Викторовны на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2008 по делу N А50-3798/2008 Арбитражного суда Пермского края.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, их представители в судебное заседание не явились.
Департамент имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю Покрывайло А.В. о взыскании 105 597,55 руб., из которых 91 905 руб. 19 коп. - задолженность по договору аренды от 15.02.2006 N 1724-06Л, 8016 руб. 90 коп. - пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору аренды, 5675 руб. 46 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 16.06.2008 (судья Удовихина В.В.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Покрывайло А.В. в пользу департамента взыскано 70 273 руб. 98 коп. задолженности, 899 руб. 86 коп. пени и 3465 руб. 36 коп. процентов. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2008 (судьи Борзенкова И.В., Гулякова Г.Н., Сафонова С.Н.) решение суда изменено. С предпринимателя Покрывайло А.В. в пользу департамента взыскано 54 716 руб. 26 коп. задолженности, 344 руб. 45 коп. пени, 3330 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части требований отказано.
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Покрывайло А.В. просит указанные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неприменение судом положений, установленных ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 18 Закона Пермской области от 28.03.1997 N 700-100 "О государственной поддержке малого предпринимательства на территории Пермской области", полагает необходимым применение понижающего коэффициента социальной значимости и размера базовой ставки арендной платы, действующей до 01.01.2007.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, 15.02.2006 департаментом (арендодатель) и предпринимателем Покрывайло А.В. (арендатор) заключен договор N 1724-06Л аренды муниципального нежилого фонда, согласно условиям которого арендатору переданы в аренду сроком с 15.12.2005 по 13.12.2006 встроенные нежилые помещения, общей площадью 192,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Орджоникидзе, 96, под служебные и производственные помещения для организации полиграфической деятельности.
Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 15.12.2005.
По окончании срока действия договор в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Разделом 4 договора стороны установили, что арендная плата включает в себя плату за пользование помещением и плату за долю земельного участка.
Согласно п. 4.4. договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату за объект в сумме, указанной в соответствующей графе приложения N 2 к договору и в уведомлении о перерасчете, ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала.
За нарушение сроков внесения арендной платы сторонами предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере 0,5% от величины недоимки арендной платы за расчетный период.
Пунктом 4.5 указанного договора предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы, которые являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору). При этом арендодатель направляет арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью договора.
Кроме того, п. 4.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть проиндексирован с учетом инфляции один раз в год.
В связи с внесением с 01.01.2007 года решением Пермской городской Думы от 28.11.2006 N 299 изменений в "Методику определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество", утвержденную решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61, а также изменением с 01.01.2007 г. на основании письма департамента финансов администрации г. Перми от 22.12.2006 N 06-03-07/2494 коэффициента индексации арендной ставки в размере 1,082 по отношению к размеру арендной платы, начисляемой в 2006 году, департаментом был произведен расчет арендной платы, подлежащей уплате арендатором в 2007 г., о чем в адрес предпринимателя было направлено уведомление от 15.01.2007 г. N 19-19-60/14 об увеличении размера арендной платы за объект до 52 585,14 руб. в месяц без учета налога на добавленную стоимость, за долю земельного участка - 2 131,12 руб.
Соглашением сторон от 14.03.2007 указанный договор аренды расторгнут с 01.03.2007.
Департамент, полагая, что предпринимателем Покрывайло А.В. ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы за январь - февраль 2007 г., обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, пени и неустойки.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно п. 1 ст. 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 3 указанной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 названного Кодекса).
Судом при рассмотрении спора установлено, что п. 4.5 договора аренды стороны предусмотрели возможность одностороннего изменения размера арендной платы по уведомлению арендодателя.
Проанализировав условия данного договора аренды, суд пришел к правильному выводу о том, что указанное условие не противоречит п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем направленное арендодателем письменное уведомление ответчику об увеличении размера арендной платы с 01.01.2007 г. свидетельствуют о внесении изменений в заключенный договор аренды в установленном порядке.
Вместе с тем, установив, что уведомление от 15.01.2007 N 19-19-60/14 об увеличении размера арендной платы было получено ответчиком только 29.01.2007, доказательства того, что на момент наступления срока уплаты арендных платежей за январь 2007 г. арендатору было известно об изменении размера арендной платы в материалах дела отсутствуют, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности за январь 2007 г. в размере, указанном в уведомлении от 15.01.2007 г.
Принимая во внимание названные обстоятельства, а также, учитывая, что предпринимателем Покрывайло А.В. арендная плата за январь 2007 г. уплачена в сумме 17 527 руб. 33 коп., суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что сумма непогашенной арендной платы за 2007 г. составляет сумму задолженности за февраль в размере 54 716,26 руб.
Поскольку доказательств уплаты задолженности по арендной плате в указанном размере ответчиком не представлено, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал исковые требования в указанной части подлежащими удовлетворению.
Как следует из материалов дела, за нарушение сроков внесения арендной платы п. 7.2 договора установлена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,5% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Поскольку оплата задолженности по арендной плате за январь 2007 г. произведена предпринимателем с нарушением сроков, установленных договором аренды, доказательств погашения задолженности по арендной плате за февраль 2007 г. ответчиком не представлено, суд апелляционной инстанции правомерно признал исковые требования о взыскании неустойки за просрочку платежа, подлежащими удовлетворению, уменьшив при этом размер взыскиваемой неустойки в соответствии с положениями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требования о взыскании процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно удовлетворены судом частично с учетом изменения размера задолженности арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика.
Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2008 по делу N А50-3798/2008 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Покрывайло Александры Викторовны - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
З.Г.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 29.12.2008 N Ф09-9756/08-С6 ПО ДЕЛУ N А50-3798/2008
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2008 г. N Ф09-9756/08-С6
Дело N А50-3798/2008
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Купреенкова В.А., Семеновой З.Г.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Покрывайло Александры Викторовны на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2008 по делу N А50-3798/2008 Арбитражного суда Пермского края.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, их представители в судебное заседание не явились.
Департамент имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю Покрывайло А.В. о взыскании 105 597,55 руб., из которых 91 905 руб. 19 коп. - задолженность по договору аренды от 15.02.2006 N 1724-06Л, 8016 руб. 90 коп. - пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору аренды, 5675 руб. 46 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 16.06.2008 (судья Удовихина В.В.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Покрывайло А.В. в пользу департамента взыскано 70 273 руб. 98 коп. задолженности, 899 руб. 86 коп. пени и 3465 руб. 36 коп. процентов. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2008 (судьи Борзенкова И.В., Гулякова Г.Н., Сафонова С.Н.) решение суда изменено. С предпринимателя Покрывайло А.В. в пользу департамента взыскано 54 716 руб. 26 коп. задолженности, 344 руб. 45 коп. пени, 3330 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части требований отказано.
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Покрывайло А.В. просит указанные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неприменение судом положений, установленных ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 18 Закона Пермской области от 28.03.1997 N 700-100 "О государственной поддержке малого предпринимательства на территории Пермской области", полагает необходимым применение понижающего коэффициента социальной значимости и размера базовой ставки арендной платы, действующей до 01.01.2007.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, 15.02.2006 департаментом (арендодатель) и предпринимателем Покрывайло А.В. (арендатор) заключен договор N 1724-06Л аренды муниципального нежилого фонда, согласно условиям которого арендатору переданы в аренду сроком с 15.12.2005 по 13.12.2006 встроенные нежилые помещения, общей площадью 192,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Орджоникидзе, 96, под служебные и производственные помещения для организации полиграфической деятельности.
Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 15.12.2005.
По окончании срока действия договор в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Разделом 4 договора стороны установили, что арендная плата включает в себя плату за пользование помещением и плату за долю земельного участка.
Согласно п. 4.4. договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату за объект в сумме, указанной в соответствующей графе приложения N 2 к договору и в уведомлении о перерасчете, ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала.
За нарушение сроков внесения арендной платы сторонами предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере 0,5% от величины недоимки арендной платы за расчетный период.
Пунктом 4.5 указанного договора предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы, которые являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору). При этом арендодатель направляет арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью договора.
Кроме того, п. 4.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть проиндексирован с учетом инфляции один раз в год.
В связи с внесением с 01.01.2007 года решением Пермской городской Думы от 28.11.2006 N 299 изменений в "Методику определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество", утвержденную решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61, а также изменением с 01.01.2007 г. на основании письма департамента финансов администрации г. Перми от 22.12.2006 N 06-03-07/2494 коэффициента индексации арендной ставки в размере 1,082 по отношению к размеру арендной платы, начисляемой в 2006 году, департаментом был произведен расчет арендной платы, подлежащей уплате арендатором в 2007 г., о чем в адрес предпринимателя было направлено уведомление от 15.01.2007 г. N 19-19-60/14 об увеличении размера арендной платы за объект до 52 585,14 руб. в месяц без учета налога на добавленную стоимость, за долю земельного участка - 2 131,12 руб.
Соглашением сторон от 14.03.2007 указанный договор аренды расторгнут с 01.03.2007.
Департамент, полагая, что предпринимателем Покрывайло А.В. ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы за январь - февраль 2007 г., обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, пени и неустойки.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно п. 1 ст. 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 3 указанной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 названного Кодекса).
Судом при рассмотрении спора установлено, что п. 4.5 договора аренды стороны предусмотрели возможность одностороннего изменения размера арендной платы по уведомлению арендодателя.
Проанализировав условия данного договора аренды, суд пришел к правильному выводу о том, что указанное условие не противоречит п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем направленное арендодателем письменное уведомление ответчику об увеличении размера арендной платы с 01.01.2007 г. свидетельствуют о внесении изменений в заключенный договор аренды в установленном порядке.
Вместе с тем, установив, что уведомление от 15.01.2007 N 19-19-60/14 об увеличении размера арендной платы было получено ответчиком только 29.01.2007, доказательства того, что на момент наступления срока уплаты арендных платежей за январь 2007 г. арендатору было известно об изменении размера арендной платы в материалах дела отсутствуют, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности за январь 2007 г. в размере, указанном в уведомлении от 15.01.2007 г.
Принимая во внимание названные обстоятельства, а также, учитывая, что предпринимателем Покрывайло А.В. арендная плата за январь 2007 г. уплачена в сумме 17 527 руб. 33 коп., суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что сумма непогашенной арендной платы за 2007 г. составляет сумму задолженности за февраль в размере 54 716,26 руб.
Поскольку доказательств уплаты задолженности по арендной плате в указанном размере ответчиком не представлено, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал исковые требования в указанной части подлежащими удовлетворению.
Как следует из материалов дела, за нарушение сроков внесения арендной платы п. 7.2 договора установлена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,5% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Поскольку оплата задолженности по арендной плате за январь 2007 г. произведена предпринимателем с нарушением сроков, установленных договором аренды, доказательств погашения задолженности по арендной плате за февраль 2007 г. ответчиком не представлено, суд апелляционной инстанции правомерно признал исковые требования о взыскании неустойки за просрочку платежа, подлежащими удовлетворению, уменьшив при этом размер взыскиваемой неустойки в соответствии с положениями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требования о взыскании процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно удовлетворены судом частично с учетом изменения размера задолженности арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика.
Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2008 по делу N А50-3798/2008 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Покрывайло Александры Викторовны - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
З.Г.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)