Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 21 июля 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Никушевой Марины Юрьевны на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 мая 2015 года по делу N А65-19709/2014 (судья Шакурова К.Н.),
по иску индивидуального предпринимателя Никушевой Марины Юрьевны (ОГРНИП 304165925900039), г. Казань,
к Палате имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан,
муниципальному учреждению "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района Республики Татарстан",
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, о взыскании с Палаты земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан 14 500 руб. расходов, связанных с составлением межевого плана,
при участии третьего лица - Исполнительный комитет Лаишевского муниципального района Республики Татарстан,
с участием в судебном заседании:
от 1-ого ответчика - представитель Хисматова Э.В. по доверенности от 09.02.2015,
от третьего лица - представитель Виноградов А.С. по доверенности от 10.10.2014,
установил:
индивидуальный предприниматель Никушева Марина Юрьевна обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Палате земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района РТ, МУ "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района РТ, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 13.8, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, по выкупной цене 120.000 руб. и земельного участка площадью 39 кв. м кадастровый номер 16 50 240101 298 ЗУ1, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, на котором находится спорное нежилое помещение, по выкупной цене в размере 80.000 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.05.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению истца, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что имеются основания в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г., для удовлетворения исковых требований, однако судом не дана должная правовая оценка представленным истцом доказательствам, добросовестности действий арендатора и незаконным действиям ответчиков.
В судебном заседании представители Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан и Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью его представителя.
Судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения ходатайства истца об отложении судебного заседания, поскольку в силу положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отложение судебного разбирательства является правом, но не обязанностью суда. Истцом не приведено объективных причин, препятствующих его явки в суд, а документы, подтверждающие уважительность причин неявки представителя истца в судебное заседание, в материалы дела не представлены.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца и 2-ого ответчика, которые судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, во исполнение распоряжения Отдела земельных и имущественных отношений в Лаишевском районе Минземимущества РТ от 25.07.2004 г. N 19 (л.д. 10) Минземимуществом РТ (арендодатель) и ИП Никушевой М.Ю. (арендатор) с участием Сокуровского СМС (балансодержатель) 01 августа 2004 года заключен договор аренды государственного имущества N 29-014-0135 (л.д. 11-12) на нежилое помещение общей площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: Лаишевский район, н.п.Сокуры, ул. Державина, д. 12, для использования под парикмахерскую, а также подписан акт приема-передачи имущества.
Срок аренды установлен до 31 июля 2007 г., договор аренды зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 16-24.0-10.2004-2715.1, что подтверждается свидетельством о регистрации 16 ТА 230933.
Впоследствии, между Палатой, заинтересованным лицом и предпринимателем подписано дополнительное соглашение N 01-114-011 от 01.01.2007 г., согласно которому в связи с передачей арендуемого объекта в муниципальную собственность, договор перезаключен от имени Палаты как арендодателя.
07.02.2008 г., 28.01.2010 г. и 29.01.2010 г. сторонами и заинтересованным лицом к договору подписаны дополнительные соглашения, касающиеся изменения арендной платы.
16 августа 2010 года предприниматель обратился в Палату с письменным заявлением о реализации своего преимущественного права по передаче в собственность арендуемого нежилого помещения, общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Лаишевский район, н.п. Сокуры, ул. Державина, д. 12, на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Письмом от 26.08.2010 г. N 1635 Палата отказала в передаче в собственность нежилого помещения. В качестве оснований отказа указано, что предприниматель отказался от перезаключения договора аренды помещения, не подписав дополнительные соглашения о продлении аренды, а также, что за семь месяцев 2010 года у него имеется задолженность по арендной плате в размере 53 284, 81 руб. в связи, с этим согласно п. 2 ст. 3 Закона N 159-ФЗ, предприниматель не имеет преимущественного права на приобретение помещения.
Заявитель, полагая, что данные действия ответчика нарушают его права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с заявлением.
Решением Арбитражного суда РТ по делу А65-23123/2010 от 21 марта 2011 г., исковые требования удовлетворены, суд признал незаконными действия Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района РТ выразившиеся в отказе в предоставлении ИП Никушевой Марине Юрьевне преимущественного права на приобретение нежилого помещения, общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: РТ, Лаишевский район, н.п.Сокуры, ул. Державина, дом 12, и обязал Палату имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района РТ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Никушевой Марины Юрьевны, г. Казань.
МУП "Земля" представило ответчику-1 отчет о рыночной стоимости нежилого помещения, согласно которому рыночная стоимость составила 135 700 руб.
Из искового заявления следует, что проект договора купли-продажи нежилого помещения не был представлен. Поскольку в резолютивной части решения по делу А65-23123/2010 не указаны конкретные действия, которые должен совершить ответчик, ответчик 1 отказывал истцу в заключении договора купли-продажи, что послужило основанием для обращения с иском в Арбитражный суд РТ.
Постановлением Исполкома от 19.12.2011 N 2208 нежилое здание, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, д. 12, площадью 305,2 кв. м признано аварийным и подлежащим сносу.
Помещения, являющиеся предметом рассмотрения настоящего спора расположены в здании лит. А1 имеющую общую площадь 490,5 кв. м 1996 года постройки.
Решением Арбитражного суда РТ от 11 марта 2014 года по делу N А65-31409/2012 в иске ИП Никушевой М.Ю. отказано, поскольку представленный истцом проект договора купли-продажи не предусматривает передачу в собственность одновременно здания и земельного участка, на котором оно расположено. Стоимость земельного участка одновременно с объектом капитального строения не определялась, на предложение суда рассмотреть вопрос включения в условия договора стоимости земельного участка истец ответил отказом со ссылкой на ст. 36 ЗК РФ.
В соответствии с положениями ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
После направления претензии от 30 июня 2014 года (л.д. 16, 19, т. 1), которая была оставлена без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском.
В обоснование заявленных исковых требований истцом представлены заключение эксперта N 3-13 по материалам дела N А65-31409/12 (л.д. 33, т. 1), согласно которому стоимость помещения площадью 13.8 кв. м равна 120.000 руб., а также отчет N 382-14 об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 39 кв. м (л.д. 42 т. 1), выполненный ООО "Оценка и консалтинг", межевой план, подтверждающий раздел земельного участка с кадастровым номером 16 24 240101 298, расположенный по ул. Державина, 12, на два участка. (ЗУ 1 и ЗУ2).
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как усматривается из материалов дела, постановлением Исполкома от 19.12.2011 N 2208 нежилое здание, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, д. 12, площадью 305,2 кв. м признано аварийным и подлежащим сносу. Данное постановление Исполкома от 19.12.2011 г. в установленном порядке не признано незаконным, не отменено и не изменено.
Помещения, являющиеся предметом рассмотрения настоящего спора расположены в здании лит. А1 имеющую общую площадь 490,5 кв. м 1996 года постройки.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 16-АЕ N 110607 от 26.03.2010 г. земельный участок с кадастровым номером 16:50:240101:298, расположенный по адресу: РТ, Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, 12, постановлением Руководителя Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан от 03.08.2007 года N 1505 предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование муниципальному учреждению "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района РТ".
Нахождение здания N 12 литер А, А1 общей площадью 702.3 кв. м по ул. Державина в с. Сокуры на земельном участке с кадастровым номером 16:50:240101:298 подтверждается кадастровым паспортом на здание (д. 103, т. 1).
Постановлением Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района от 21 апреля 2015 г. N 1021 создана межведомственная комиссия в целях принятия решения о признании спорного здания непригодным (пригодным) для эксплуатации.
Согласно заключению БТИ N 03/01-15 основное здание (литер А) по данным натурного осмотра 13 января 2015 года имеет плохое техническое состояние и большой физический износ 72%. Долгое пребывание людей в вышеуказанном строении (литер А) может привести к их гибели или утрате здоровья. Пристрой А1 на дату осмотра существует как вспомогательное строение по отношению к зданию (литер А), техническое состояние физический износ которого находится на уровне - среднее (40%). Для становления пристроя (литер А1) как основного здания необходимо снести основное здание (литер А), провести мероприятия по реконструкции и капитальному ремонту конструктивных элементов пристроя.
Кроме этого, Актом осмотра от 30 апреля 2015 года подтверждается не использование помещения арендатором.
В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно пункту 7 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.03.2010 N 14831/09.
Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором расположено здание N 12, общей площадью 702, 3 кв. м в настоящее время размежеван на два участка на основании обращения истца. Кадастровый номер земельному участку, испрашиваемому истцом к выкупу, не присвоен, кадастровый паспорт на испрашиваемый земельный участок истцом также не представлен. Испрашиваемый участок, находящийся под помещением площадью 13.8 кв. м, является частью земельного участка с кадастровым номером 16:50:240101:298, принадлежащего муниципальному образованию. Соответственно весь земельный участок не может являться предметом договора купли-продажи в связи с отсутствием статуса "объект гражданских прав". При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.
Доводы истца изложенные в апелляционной жалобе о том, что в данном случае имеются основания для удовлетворения требования со ссылкой на п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 7. N 54, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка.
При этом в пункте 2 статьи 35 ЗК РФ указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Из положений пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Таким образом, поскольку постановлением Исполкома от 19.12.2011 N 2208 нежилое здание, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, д. 12, площадью 305,2 кв. м в котором находится спорное помещение признано аварийным и подлежащим сносу, что подтверждается заключением специалиста N 03/01-15 (л.д. 56-65), а также Актом осмотра от 30 апреля 2015 года о не использовании помещения арендатором, испрашиваемый земельный участок не сформирован, следовательно, правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.
На основании изложенного арбитражный апелляционной суд считает, что доводы апелляционной жалобы являются ошибочными, обжалуемое истцом решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.05.2015 года, принятое по делу N А65-19709/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2015 N 11АП-8503/2015 ПО ДЕЛУ N А65-19709/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2015 г. по делу N А65-19709/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 21 июля 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Никушевой Марины Юрьевны на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 мая 2015 года по делу N А65-19709/2014 (судья Шакурова К.Н.),
по иску индивидуального предпринимателя Никушевой Марины Юрьевны (ОГРНИП 304165925900039), г. Казань,
к Палате имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан,
муниципальному учреждению "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района Республики Татарстан",
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, о взыскании с Палаты земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан 14 500 руб. расходов, связанных с составлением межевого плана,
при участии третьего лица - Исполнительный комитет Лаишевского муниципального района Республики Татарстан,
с участием в судебном заседании:
от 1-ого ответчика - представитель Хисматова Э.В. по доверенности от 09.02.2015,
от третьего лица - представитель Виноградов А.С. по доверенности от 10.10.2014,
установил:
индивидуальный предприниматель Никушева Марина Юрьевна обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Палате земельных и имущественных отношений Лаишевского муниципального района РТ, МУ "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района РТ, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 13.8, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, по выкупной цене 120.000 руб. и земельного участка площадью 39 кв. м кадастровый номер 16 50 240101 298 ЗУ1, расположенного по адресу: Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, дом 12, на котором находится спорное нежилое помещение, по выкупной цене в размере 80.000 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.05.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению истца, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что имеются основания в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г., для удовлетворения исковых требований, однако судом не дана должная правовая оценка представленным истцом доказательствам, добросовестности действий арендатора и незаконным действиям ответчиков.
В судебном заседании представители Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан и Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью его представителя.
Судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения ходатайства истца об отложении судебного заседания, поскольку в силу положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отложение судебного разбирательства является правом, но не обязанностью суда. Истцом не приведено объективных причин, препятствующих его явки в суд, а документы, подтверждающие уважительность причин неявки представителя истца в судебное заседание, в материалы дела не представлены.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца и 2-ого ответчика, которые судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, во исполнение распоряжения Отдела земельных и имущественных отношений в Лаишевском районе Минземимущества РТ от 25.07.2004 г. N 19 (л.д. 10) Минземимуществом РТ (арендодатель) и ИП Никушевой М.Ю. (арендатор) с участием Сокуровского СМС (балансодержатель) 01 августа 2004 года заключен договор аренды государственного имущества N 29-014-0135 (л.д. 11-12) на нежилое помещение общей площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: Лаишевский район, н.п.Сокуры, ул. Державина, д. 12, для использования под парикмахерскую, а также подписан акт приема-передачи имущества.
Срок аренды установлен до 31 июля 2007 г., договор аренды зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 16-24.0-10.2004-2715.1, что подтверждается свидетельством о регистрации 16 ТА 230933.
Впоследствии, между Палатой, заинтересованным лицом и предпринимателем подписано дополнительное соглашение N 01-114-011 от 01.01.2007 г., согласно которому в связи с передачей арендуемого объекта в муниципальную собственность, договор перезаключен от имени Палаты как арендодателя.
07.02.2008 г., 28.01.2010 г. и 29.01.2010 г. сторонами и заинтересованным лицом к договору подписаны дополнительные соглашения, касающиеся изменения арендной платы.
16 августа 2010 года предприниматель обратился в Палату с письменным заявлением о реализации своего преимущественного права по передаче в собственность арендуемого нежилого помещения, общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Лаишевский район, н.п. Сокуры, ул. Державина, д. 12, на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Письмом от 26.08.2010 г. N 1635 Палата отказала в передаче в собственность нежилого помещения. В качестве оснований отказа указано, что предприниматель отказался от перезаключения договора аренды помещения, не подписав дополнительные соглашения о продлении аренды, а также, что за семь месяцев 2010 года у него имеется задолженность по арендной плате в размере 53 284, 81 руб. в связи, с этим согласно п. 2 ст. 3 Закона N 159-ФЗ, предприниматель не имеет преимущественного права на приобретение помещения.
Заявитель, полагая, что данные действия ответчика нарушают его права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с заявлением.
Решением Арбитражного суда РТ по делу А65-23123/2010 от 21 марта 2011 г., исковые требования удовлетворены, суд признал незаконными действия Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района РТ выразившиеся в отказе в предоставлении ИП Никушевой Марине Юрьевне преимущественного права на приобретение нежилого помещения, общей площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: РТ, Лаишевский район, н.п.Сокуры, ул. Державина, дом 12, и обязал Палату имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района РТ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Никушевой Марины Юрьевны, г. Казань.
МУП "Земля" представило ответчику-1 отчет о рыночной стоимости нежилого помещения, согласно которому рыночная стоимость составила 135 700 руб.
Из искового заявления следует, что проект договора купли-продажи нежилого помещения не был представлен. Поскольку в резолютивной части решения по делу А65-23123/2010 не указаны конкретные действия, которые должен совершить ответчик, ответчик 1 отказывал истцу в заключении договора купли-продажи, что послужило основанием для обращения с иском в Арбитражный суд РТ.
Постановлением Исполкома от 19.12.2011 N 2208 нежилое здание, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, д. 12, площадью 305,2 кв. м признано аварийным и подлежащим сносу.
Помещения, являющиеся предметом рассмотрения настоящего спора расположены в здании лит. А1 имеющую общую площадь 490,5 кв. м 1996 года постройки.
Решением Арбитражного суда РТ от 11 марта 2014 года по делу N А65-31409/2012 в иске ИП Никушевой М.Ю. отказано, поскольку представленный истцом проект договора купли-продажи не предусматривает передачу в собственность одновременно здания и земельного участка, на котором оно расположено. Стоимость земельного участка одновременно с объектом капитального строения не определялась, на предложение суда рассмотреть вопрос включения в условия договора стоимости земельного участка истец ответил отказом со ссылкой на ст. 36 ЗК РФ.
В соответствии с положениями ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
После направления претензии от 30 июня 2014 года (л.д. 16, 19, т. 1), которая была оставлена без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском.
В обоснование заявленных исковых требований истцом представлены заключение эксперта N 3-13 по материалам дела N А65-31409/12 (л.д. 33, т. 1), согласно которому стоимость помещения площадью 13.8 кв. м равна 120.000 руб., а также отчет N 382-14 об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 39 кв. м (л.д. 42 т. 1), выполненный ООО "Оценка и консалтинг", межевой план, подтверждающий раздел земельного участка с кадастровым номером 16 24 240101 298, расположенный по ул. Державина, 12, на два участка. (ЗУ 1 и ЗУ2).
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как усматривается из материалов дела, постановлением Исполкома от 19.12.2011 N 2208 нежилое здание, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, д. 12, площадью 305,2 кв. м признано аварийным и подлежащим сносу. Данное постановление Исполкома от 19.12.2011 г. в установленном порядке не признано незаконным, не отменено и не изменено.
Помещения, являющиеся предметом рассмотрения настоящего спора расположены в здании лит. А1 имеющую общую площадь 490,5 кв. м 1996 года постройки.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 16-АЕ N 110607 от 26.03.2010 г. земельный участок с кадастровым номером 16:50:240101:298, расположенный по адресу: РТ, Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, 12, постановлением Руководителя Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан от 03.08.2007 года N 1505 предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование муниципальному учреждению "Исполнительный комитет Сокуровского сельского поселения Лаишевского муниципального района РТ".
Нахождение здания N 12 литер А, А1 общей площадью 702.3 кв. м по ул. Державина в с. Сокуры на земельном участке с кадастровым номером 16:50:240101:298 подтверждается кадастровым паспортом на здание (д. 103, т. 1).
Постановлением Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района от 21 апреля 2015 г. N 1021 создана межведомственная комиссия в целях принятия решения о признании спорного здания непригодным (пригодным) для эксплуатации.
Согласно заключению БТИ N 03/01-15 основное здание (литер А) по данным натурного осмотра 13 января 2015 года имеет плохое техническое состояние и большой физический износ 72%. Долгое пребывание людей в вышеуказанном строении (литер А) может привести к их гибели или утрате здоровья. Пристрой А1 на дату осмотра существует как вспомогательное строение по отношению к зданию (литер А), техническое состояние физический износ которого находится на уровне - среднее (40%). Для становления пристроя (литер А1) как основного здания необходимо снести основное здание (литер А), провести мероприятия по реконструкции и капитальному ремонту конструктивных элементов пристроя.
Кроме этого, Актом осмотра от 30 апреля 2015 года подтверждается не использование помещения арендатором.
В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно пункту 7 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.03.2010 N 14831/09.
Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором расположено здание N 12, общей площадью 702, 3 кв. м в настоящее время размежеван на два участка на основании обращения истца. Кадастровый номер земельному участку, испрашиваемому истцом к выкупу, не присвоен, кадастровый паспорт на испрашиваемый земельный участок истцом также не представлен. Испрашиваемый участок, находящийся под помещением площадью 13.8 кв. м, является частью земельного участка с кадастровым номером 16:50:240101:298, принадлежащего муниципальному образованию. Соответственно весь земельный участок не может являться предметом договора купли-продажи в связи с отсутствием статуса "объект гражданских прав". При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.
Доводы истца изложенные в апелляционной жалобе о том, что в данном случае имеются основания для удовлетворения требования со ссылкой на п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 7. N 54, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка.
При этом в пункте 2 статьи 35 ЗК РФ указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Из положений пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Таким образом, поскольку постановлением Исполкома от 19.12.2011 N 2208 нежилое здание, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Лаишевский район, с. Сокуры, ул. Державина, д. 12, площадью 305,2 кв. м в котором находится спорное помещение признано аварийным и подлежащим сносу, что подтверждается заключением специалиста N 03/01-15 (л.д. 56-65), а также Актом осмотра от 30 апреля 2015 года о не использовании помещения арендатором, испрашиваемый земельный участок не сформирован, следовательно, правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.
На основании изложенного арбитражный апелляционной суд считает, что доводы апелляционной жалобы являются ошибочными, обжалуемое истцом решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.05.2015 года, принятое по делу N А65-19709/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)