Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть объявлена 04.06.2014 г.
в полном объеме изготовлено 06.06.2014 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Красновой С.В., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола с/з помощником судьи Афанасьевой С.В.,
рассмотрев в открытом с/з апелляционные жалобы ИП Жердева И.Ю., ООО "ЭкспертСтройПрект"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2013 г.,
принятое судьей Голоушкиной Т.Г.
по делу N А40-97582/2013
по иску ИП Жердева Игоря Юрьевича (ОГРН 310774631300208)
к ООО "ТЕХПРОМЭКСПЕРТ" (ОГРН 1097746335125, 119180, г. Москва, пер. Старомонетный, д. 22, стр. 3),
с участием третьего лица ООО "ЭкспертСтройПрект" (ИНН 7708721370, 107045, г. Москва, пер. Луков, д. 4, оф. 8)
о взыскании арендной платы, неустойки,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Ярова Ю.В. по дов. от 21.05.2014 г.;
- от ответчика: Сидорин А.Ю. по дов. от 18.10.2013 г.;
- от третьего лица: Репин И.В. по дов. от 18.10.2013 г.,
установил:
ИП Жердев Игорь Юрьевич (арендодатель) предъявил иск к ООО "ТЕХПРОМЭКСПЕРТ" (арендатор) о взыскании по Договору аренды от 20.03.2013 г. N АР-27 задолженности по арендной плате за пользование объектом аренды в период с 25.03.2013 г. по июль 2013 г. вкл. в размере 387096,77 руб. и начисленной на нее за период с 06.04.2013 г. по 10.07.2013 г. договорной неустойки по ставке 0,1% от просроченной оплаты в день в размере 15174,20 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2013 г. (т. 2 л.д. 106-107) в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение в отказанной части Истцом и в мотивировочной части Третьим лицом поданы апелляционные жалобы (т. 2 л.д. 115-118, 125-127).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявители требования и доводы жалоб поддержал, Ответчик, Третье лицо по жалобе Истца возражали.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта о частичном удовлетворении заявленного иска.
Арендодатель ИП Жердев Игорь Юрьевич (арендодатель), указывая, что за пользование объектом аренды в период с 25.03.2013 г. по июль 2013 г. вкл., предоставленным по Договору аренды от 20.03.2013 г. N АР-27, арендатором ООО "ТЕХПРОМЭКСПЕРТ" арендная плата не внесена, обратился с иском о ее взыскании в судебном порядке.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у арендодателя права на получение арендной платы, посчитав, что Договор аренды от 20.03.2013 г. N АР-27 не считается заключенным в силу п. 1 ст. 607 ГК РФ, поскольку в Договоре не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Суд апелляционной инстанции с данным выводом не соглашается.
20.03.2013 г. ИП Жердев Игорь Юрьевич (арендодатель) одновременно заключил Договоры о передаче в аренду на срок с 25.03.2013 г. по 31.12.2013 г. доли площади нежилого помещения и доли площадей совместного использования с собственниками нежилых помещений (лестничные марши и холлы 1-го и 2-го этажей), принадлежащие арендодателю на праве собственности в здании по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, д. 4, из них:
- - общей площадью 74,90 кв. м в пользование ООО "ТЕХПРОМЭКСПЕРТ" (арендатор-1) по Договору N АР-27 (т. 1 л.д. 9-16);
- - общей площадью 37,45 кв. м в пользование ООО "ЭкспертСтройПрект" (арендатор-2) по Договору N АР-28 (т. 2 л.д. 18-25).
22.03.2013 г. арендатор-1 и арендатор-2 составили (подписали) письмо, содержащее отсылку к Договорам аренды N АР-27, АР-28, которым сообщили арендодателю, что в случае расторжения одним из них договора аренды "совместно занимаемого помещения по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, д. 4", другой принимает на себя обязательства по аренде освободившегося помещения.
25.03.2013 г. арендодатель передал, а арендатор-1 и арендатор-2 приняли помещения, согласованные в качестве объекта аренды по Договорам N АР-27, АР-28, что удостоверено составлением всеми сторонами Актов приема-передачи (т. 1 л.д. 17-18, т. 2 л.д. 26-27).
Такое поведение сторон свидетельствует, во-первых, о том, что между арендатором-1 и арендатором-2 была достигнута договоренность о совместном использовании помещений, подлежащих передаче им в аренду по Договорам аренды N АР-27, АР-28, и, во-вторых, об отсутствии у арендатора-1 и арендатора-2 какой-либо неопределенности относительно того, какие помещения подлежали передаче им в аренду, а также относительно порядка их совместного использования.
ИП Жердев Игорь Юрьевич является обладателем зарегистрированных в ЕГРП прав:
- - долевой собственности (14/100 доли) на помещения общего пользования площадью 56 кв. м (этаж 1, пом. VI, комн. 1 - 7 (т. 2 л.д. 70-71));
- - единоличной собственности на помещения площадью 92,5 кв. м (этаж 2, пом. II, комн. 1 - 4 (т. 1 л.д. 72-73));
- - долевой собственности (27/ 100 доли) на помещения общего пользования площадью 44,5 кв. м (этаж 1, пом. VI, комн. Г, этаж 2, пом. V, комн. Г, 1-3 (т. 2 л.д. 74-75)) в здании по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, д. 4.
Согласно поэтажного плана и экспликации (т. 1 л.д. 63-69, 78-79):
- - помещения общего пользования площадью 56 кв. м состоят из комнаты 1 (тамбур) площадью 4,4 кв. м, комнаты 2 (коридор) площадью 19,4 кв. м, комнаты 3 (уборная) площадью 1,4 кв. м, комнаты 4 (коридор) площадью 5,5 кв. м, комнаты 5 (коридор) площадью 19,5 кв. м, комнаты 6 (уборная) площадью 1,4 кв. м, комнаты 7 (тамбур) площадью 4,4 кв. м (этаж 1, пом. VI);
- - помещения площадью 92,5 кв. м состоят из комнаты 1 (коридор) площадью 13,7 кв. м, комнаты 2 (комната переговоров) площадью 9,6 кв. м, комнаты 3 (кабинет) площадью 16,8 кв. м, комнаты 4 (кабинет) площадью 52,4 кв. м (этаж 2, пом. II);
- - помещения общего пользования площадью 44,5 кв. м состоят из комнаты Г (лестничная клетка) площадью 8,6 кв. м (этаж 1, пом. VI) и из комнаты Г (лестничная клетка) площадью 19,2 кв. м, комнаты 1 (коридор) площадью 4,6 кв. м, комнаты 2 (уборная) площадью 2,1 кв. м, комнаты 3 (коридор) площадью 10,0 кв. м (этаж 2, пом. V).
Определяя площадь помещений, согласованных в качестве передаваемых в аренду по Договорам аренды N АР-27, АР-28, как равную соответственно 74,90 кв. м 37,45 кв. м, стороны исходили из того, что номинальному выражению доли ИП Жердева И.Ю. в помещениях общего пользования площадью 56 кв. м (14/ 100) соответствует 7,84 кв. м; номинальному выражению доли ИП Жердева И.Ю. в помещениях общего пользования площадью 44,5 кв. м (27/100) соответствует 12,01 кв. м, что с учетом площади находящихся в единоличной собственности ИП Жердева И.Ю. помещений необщего пользования (92,5 кв. м) составляет всего 112,35 кв. м (7,84 + 92,5 + 12,01).
Указанные площади были распределены между арендатором-1 и арендатором-2 следующим образом:
в помещениях
площадью
в помещениях общего
в помещениях
площадью
В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что положения ст. ст. 606, 607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
В п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
По настоящему делу Договоры аренды N АР-27, АР-28 исполнялись сторонами.
Помимо того, что оба арендатора приняли переданные им арендодателем для совместного использования помещения без каких-либо возражений, их дальнейшее поведение, выразившееся в следующем, подтверждало, что арендаторам были переданы именно те помещения, которые стороны согласовали в качестве подлежащих передаче в аренду:
- - п/п от 21.03.2013 г. N 44 (т. 2 л.д. 80) арендатор-1 уплатил по Договору N АР-27 обеспечительный взнос в размере 120000 руб.; п/п от 05.04.2013 г. N 57 (т. 2 л.д. 81) арендатор-1 уплатил арендную плату за апрель 2013 г. в размере 120000 руб.;
- - актами от 25.03.2013 г. арендатор-1 и арендатор-2 со ссылками на Договоры N АР-27, АР-28 приняли помещения, переданные им арендодателем, без каких-либо замечаний (т. 1 л.д. 17-18, т. 2 л.д. 26-27);
- - письмом исх. от 25.04.2013 г. N 017-13 (т. 2 л.д. 40) арендатор-1 обратился к арендодателю с "просьбой" расторгнуть Договор N АР-27 с 01.06.2013 г. "в связи с невозможностью рационального использования всех арендуемых площадей";
- - письмом исх. от 25.04.2013 г. N 85/13 (т. 2 л.д. 43) арендатор-2 обратился к арендодателю с "просьбой" расторгнуть Договор N АР-28 с 01.06.2013 г. "в связи с увеличением штата сотрудников и невозможностью их размещения на занимаемой данной организацией площади";
- - письмом исх. от 15.05.2013 г. N 020-13 (т. 2 л.д. 42) арендатор-1 со ссылкой на письмо исх. от 25.04.2013 г. N 017-13 и письмом исх. от 15.05.2013 г. N 87/13 (т. 2 л.д. 44) арендатор-2 со ссылкой - письмом исх. от 25.04.2013 г. N 85/13 обратились к арендодателю с "просьбой" предоставить счета за коммунальные услуги и акты оказанных услуг за апрель и май 2013 г. и "просьбой" согласовать время подписания приемосдаточного акта помещения по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, д. 4, в связи с намерением расторжения договора аренды.
Таким образом, арендатор-1 и арендатор-2 обращались к арендатору с просьбами прекратить арендные правоотношения не в связи с наличием у них претензий относительно несоответствия предоставленных им в аренду помещений условиям Договоров аренды или претензий относительно невозможности использовать предоставленные им в аренду помещения по причине невозможности их индивидуализировать, но вследствие обстоятельств, зависящих от самих арендаторов, в связи с тем, что арендатор-1 не имеет возможности "рационально" использовать все арендуемые площади, а арендатор -2 в связи с увеличением штата сотрудников и не имеет возможности разместить их всех на арендуемой площади.
Указанное последующее поведение сторон дает основания прийти к выводу об отсутствии у сторон Договоров аренды N АР-27, АР-28 неопределенности относительно согласованных в качестве объекта аренды помещений.
Поскольку арендатор исполнял Договор, он не вправе оспаривать его по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в т.ч. числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
При таких обстоятельствах оснований для отказа в судебной защите праву арендодателя на получение арендной платы по Договору аренды N АР-27 по мотиву незаключенности данного Договора не имеется.
Установлено, что арендатор-1 пользовался арендуемыми помещениями до 24.05.2013 г., после чего освободил их, одновременно передав арендодателю под роспись охраны уведомление об освобождении помещений и сдаче ключей от них на охрану (т. 1 л.д. 46); арендатор-2 также пользовался арендуемыми помещениями также до 24.05.2013 г., после чего освободил их, одновременно передав арендодателю под роспись охраны уведомление об освобождении помещений (т. 1 л.д. 47).
После этого 01.06.2013 г. арендодатель передал помещения, освобожденные арендатором-1 и арендатором-2, третьим лицам:
- - в пользование ООО "Трейдинг Хаус" по Договору аренды от 01.06.2013 г. N АР- (т. 3 л.д. 51-62) переданы помещения общей площадью 23,30 кв. м: комнаты 7, Г помещения VI этажа 1; комнаты 1, 2 помещения II и комната Г помещения V этажа 2;
- - в пользование ООО "ЮАЛ групп" по Договору аренды от 01.06.2013 г. N АР- (т. 3 л.д. 63-73) переданы помещения общей площадью 63,80 кв. м: комнаты 7, Г помещения VI этажа 1; комнаты 3, 4 помещения II и комната Г помещения V этажа 2.
В п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 г. N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если до истечения срока действия договора аренды арендатор освободил арендовавшееся помещение, а арендодатель заключил новый договор аренды данного помещения и передал его в пользование другому арендатору, то арендодатель не вправе требовать уплаты прежним арендатором платежей за период с момента заключения нового договора аренды.
Следовательно, с 01.06.2013 г. действие Договора аренды N АР-27, о взыскании оплаты по которому заявлен иск в настоящем деле, прекратилось; соответственно, с 01.06.2013 г. арендодатель не вправе требовать уплаты арендной платы по нему.
Исходя из того, что арендатор-1 был обязан уплачивать арендную за период с даты начала использования им арендуемых помещений (25.03.2013 г.) до даты прекращения Договора N АР-27 (01.06.2013 г.), размер неисполненного им обязательства по уплате арендной платы и начисленной на нее договорной неустойки (по ставке 0,1% от просроченной оплаты в день) составил:
В силу п. 4 Договора N АР-27 обеспечительный депозит, внесенный арендатором - 1 31.03.2013 г., поскольку он удерживается арендатором в течение всего срока действия Договора, подлежит зачету в счет арендной платы за последний месяц аренды, т.е. за май 2013 г.
Довод арендатора - 1 о том, что поскольку он освободил арендовавшиеся помещения 25.05.2013 г., арендная плата за период с 25.05.2013 г. по 01.06.2013 г. взысканию не подлежит, является необоснованным.
Президиум ВАС РФ в п. 13 Информационного письма от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснил, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды), не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Поскольку действие Договора N АР-27 прекратилось 01.06.2013 г., арендная плата подлежит уплате по указанную дату, учитывая, что существование обстоятельств, зависящих от арендодателя, в силу которых в период с 25.05.2013 г. по 01.06.2013 г. арендатору-1 чинились бы препятствия в пользовании, не установлено.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 г. N 8171/13 по делу N А41-19033/2012 разъяснено, что в соответствии с п. 4 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение, из чего, в частности, следует, что в связи с несвоевременным внесением арендных платежей на арендатора возлагается ответственность, установленная условиями договора аренды, в т.ч. по окончании срока действия договора, если только в договоре не определено, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон.
По настоящему делу в Договоре N АР-27 такого условия не содержится, поэтому начисление неустойки на просроченную арендную плату за период с 01.06.2013 г. по 10.07.2013 г. (пределы заявленных исковых требований), является правомерным.
Поскольку добровольно обязанность по уплате задолженности по арендной платы и неустойки арендатором-1 не выполнена, на основании ст. ст. 330, 614 ГК РФ вышеуказанные суммы подлежит взысканию с арендатора-1 в пользу арендодателя в судебном порядке.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
На основании ст. ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ, пропорционально удовлетворенным требованиям, на Ответчика подлежит отнесению 2000 руб. возмещения расходов по госпошлине по иску.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2013 г. по делу N А40-97582/2013 отменить.
Иск удовлетворить в части.
Взыскать с ООО "ТЕХПРОМЭКСПЕРТ" в пользу ИП Жердева Игоря Юрьевича 27096,77 руб. арендной платы, 2574,20 руб. 2574,20 руб. неустойки, 2000 руб. возмещения расходов по госпошлине по иску.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.06.2014 ПО ДЕЛУ N А40-97582/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2014 г. по делу N А40-97582/2013
резолютивная часть объявлена 04.06.2014 г.
в полном объеме изготовлено 06.06.2014 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Красновой С.В., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола с/з помощником судьи Афанасьевой С.В.,
рассмотрев в открытом с/з апелляционные жалобы ИП Жердева И.Ю., ООО "ЭкспертСтройПрект"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2013 г.,
принятое судьей Голоушкиной Т.Г.
по делу N А40-97582/2013
по иску ИП Жердева Игоря Юрьевича (ОГРН 310774631300208)
к ООО "ТЕХПРОМЭКСПЕРТ" (ОГРН 1097746335125, 119180, г. Москва, пер. Старомонетный, д. 22, стр. 3),
с участием третьего лица ООО "ЭкспертСтройПрект" (ИНН 7708721370, 107045, г. Москва, пер. Луков, д. 4, оф. 8)
о взыскании арендной платы, неустойки,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Ярова Ю.В. по дов. от 21.05.2014 г.;
- от ответчика: Сидорин А.Ю. по дов. от 18.10.2013 г.;
- от третьего лица: Репин И.В. по дов. от 18.10.2013 г.,
установил:
ИП Жердев Игорь Юрьевич (арендодатель) предъявил иск к ООО "ТЕХПРОМЭКСПЕРТ" (арендатор) о взыскании по Договору аренды от 20.03.2013 г. N АР-27 задолженности по арендной плате за пользование объектом аренды в период с 25.03.2013 г. по июль 2013 г. вкл. в размере 387096,77 руб. и начисленной на нее за период с 06.04.2013 г. по 10.07.2013 г. договорной неустойки по ставке 0,1% от просроченной оплаты в день в размере 15174,20 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2013 г. (т. 2 л.д. 106-107) в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение в отказанной части Истцом и в мотивировочной части Третьим лицом поданы апелляционные жалобы (т. 2 л.д. 115-118, 125-127).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявители требования и доводы жалоб поддержал, Ответчик, Третье лицо по жалобе Истца возражали.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта о частичном удовлетворении заявленного иска.
Арендодатель ИП Жердев Игорь Юрьевич (арендодатель), указывая, что за пользование объектом аренды в период с 25.03.2013 г. по июль 2013 г. вкл., предоставленным по Договору аренды от 20.03.2013 г. N АР-27, арендатором ООО "ТЕХПРОМЭКСПЕРТ" арендная плата не внесена, обратился с иском о ее взыскании в судебном порядке.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у арендодателя права на получение арендной платы, посчитав, что Договор аренды от 20.03.2013 г. N АР-27 не считается заключенным в силу п. 1 ст. 607 ГК РФ, поскольку в Договоре не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Суд апелляционной инстанции с данным выводом не соглашается.
20.03.2013 г. ИП Жердев Игорь Юрьевич (арендодатель) одновременно заключил Договоры о передаче в аренду на срок с 25.03.2013 г. по 31.12.2013 г. доли площади нежилого помещения и доли площадей совместного использования с собственниками нежилых помещений (лестничные марши и холлы 1-го и 2-го этажей), принадлежащие арендодателю на праве собственности в здании по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, д. 4, из них:
- - общей площадью 74,90 кв. м в пользование ООО "ТЕХПРОМЭКСПЕРТ" (арендатор-1) по Договору N АР-27 (т. 1 л.д. 9-16);
- - общей площадью 37,45 кв. м в пользование ООО "ЭкспертСтройПрект" (арендатор-2) по Договору N АР-28 (т. 2 л.д. 18-25).
22.03.2013 г. арендатор-1 и арендатор-2 составили (подписали) письмо, содержащее отсылку к Договорам аренды N АР-27, АР-28, которым сообщили арендодателю, что в случае расторжения одним из них договора аренды "совместно занимаемого помещения по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, д. 4", другой принимает на себя обязательства по аренде освободившегося помещения.
25.03.2013 г. арендодатель передал, а арендатор-1 и арендатор-2 приняли помещения, согласованные в качестве объекта аренды по Договорам N АР-27, АР-28, что удостоверено составлением всеми сторонами Актов приема-передачи (т. 1 л.д. 17-18, т. 2 л.д. 26-27).
Такое поведение сторон свидетельствует, во-первых, о том, что между арендатором-1 и арендатором-2 была достигнута договоренность о совместном использовании помещений, подлежащих передаче им в аренду по Договорам аренды N АР-27, АР-28, и, во-вторых, об отсутствии у арендатора-1 и арендатора-2 какой-либо неопределенности относительно того, какие помещения подлежали передаче им в аренду, а также относительно порядка их совместного использования.
ИП Жердев Игорь Юрьевич является обладателем зарегистрированных в ЕГРП прав:
- - долевой собственности (14/100 доли) на помещения общего пользования площадью 56 кв. м (этаж 1, пом. VI, комн. 1 - 7 (т. 2 л.д. 70-71));
- - единоличной собственности на помещения площадью 92,5 кв. м (этаж 2, пом. II, комн. 1 - 4 (т. 1 л.д. 72-73));
- - долевой собственности (27/ 100 доли) на помещения общего пользования площадью 44,5 кв. м (этаж 1, пом. VI, комн. Г, этаж 2, пом. V, комн. Г, 1-3 (т. 2 л.д. 74-75)) в здании по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, д. 4.
Согласно поэтажного плана и экспликации (т. 1 л.д. 63-69, 78-79):
- - помещения общего пользования площадью 56 кв. м состоят из комнаты 1 (тамбур) площадью 4,4 кв. м, комнаты 2 (коридор) площадью 19,4 кв. м, комнаты 3 (уборная) площадью 1,4 кв. м, комнаты 4 (коридор) площадью 5,5 кв. м, комнаты 5 (коридор) площадью 19,5 кв. м, комнаты 6 (уборная) площадью 1,4 кв. м, комнаты 7 (тамбур) площадью 4,4 кв. м (этаж 1, пом. VI);
- - помещения площадью 92,5 кв. м состоят из комнаты 1 (коридор) площадью 13,7 кв. м, комнаты 2 (комната переговоров) площадью 9,6 кв. м, комнаты 3 (кабинет) площадью 16,8 кв. м, комнаты 4 (кабинет) площадью 52,4 кв. м (этаж 2, пом. II);
- - помещения общего пользования площадью 44,5 кв. м состоят из комнаты Г (лестничная клетка) площадью 8,6 кв. м (этаж 1, пом. VI) и из комнаты Г (лестничная клетка) площадью 19,2 кв. м, комнаты 1 (коридор) площадью 4,6 кв. м, комнаты 2 (уборная) площадью 2,1 кв. м, комнаты 3 (коридор) площадью 10,0 кв. м (этаж 2, пом. V).
Определяя площадь помещений, согласованных в качестве передаваемых в аренду по Договорам аренды N АР-27, АР-28, как равную соответственно 74,90 кв. м 37,45 кв. м, стороны исходили из того, что номинальному выражению доли ИП Жердева И.Ю. в помещениях общего пользования площадью 56 кв. м (14/ 100) соответствует 7,84 кв. м; номинальному выражению доли ИП Жердева И.Ю. в помещениях общего пользования площадью 44,5 кв. м (27/100) соответствует 12,01 кв. м, что с учетом площади находящихся в единоличной собственности ИП Жердева И.Ю. помещений необщего пользования (92,5 кв. м) составляет всего 112,35 кв. м (7,84 + 92,5 + 12,01).
Указанные площади были распределены между арендатором-1 и арендатором-2 следующим образом:
в помещениях
площадью
в помещениях общего
в помещениях
площадью
В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что положения ст. ст. 606, 607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
В п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
По настоящему делу Договоры аренды N АР-27, АР-28 исполнялись сторонами.
Помимо того, что оба арендатора приняли переданные им арендодателем для совместного использования помещения без каких-либо возражений, их дальнейшее поведение, выразившееся в следующем, подтверждало, что арендаторам были переданы именно те помещения, которые стороны согласовали в качестве подлежащих передаче в аренду:
- - п/п от 21.03.2013 г. N 44 (т. 2 л.д. 80) арендатор-1 уплатил по Договору N АР-27 обеспечительный взнос в размере 120000 руб.; п/п от 05.04.2013 г. N 57 (т. 2 л.д. 81) арендатор-1 уплатил арендную плату за апрель 2013 г. в размере 120000 руб.;
- - актами от 25.03.2013 г. арендатор-1 и арендатор-2 со ссылками на Договоры N АР-27, АР-28 приняли помещения, переданные им арендодателем, без каких-либо замечаний (т. 1 л.д. 17-18, т. 2 л.д. 26-27);
- - письмом исх. от 25.04.2013 г. N 017-13 (т. 2 л.д. 40) арендатор-1 обратился к арендодателю с "просьбой" расторгнуть Договор N АР-27 с 01.06.2013 г. "в связи с невозможностью рационального использования всех арендуемых площадей";
- - письмом исх. от 25.04.2013 г. N 85/13 (т. 2 л.д. 43) арендатор-2 обратился к арендодателю с "просьбой" расторгнуть Договор N АР-28 с 01.06.2013 г. "в связи с увеличением штата сотрудников и невозможностью их размещения на занимаемой данной организацией площади";
- - письмом исх. от 15.05.2013 г. N 020-13 (т. 2 л.д. 42) арендатор-1 со ссылкой на письмо исх. от 25.04.2013 г. N 017-13 и письмом исх. от 15.05.2013 г. N 87/13 (т. 2 л.д. 44) арендатор-2 со ссылкой - письмом исх. от 25.04.2013 г. N 85/13 обратились к арендодателю с "просьбой" предоставить счета за коммунальные услуги и акты оказанных услуг за апрель и май 2013 г. и "просьбой" согласовать время подписания приемосдаточного акта помещения по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, д. 4, в связи с намерением расторжения договора аренды.
Таким образом, арендатор-1 и арендатор-2 обращались к арендатору с просьбами прекратить арендные правоотношения не в связи с наличием у них претензий относительно несоответствия предоставленных им в аренду помещений условиям Договоров аренды или претензий относительно невозможности использовать предоставленные им в аренду помещения по причине невозможности их индивидуализировать, но вследствие обстоятельств, зависящих от самих арендаторов, в связи с тем, что арендатор-1 не имеет возможности "рационально" использовать все арендуемые площади, а арендатор -2 в связи с увеличением штата сотрудников и не имеет возможности разместить их всех на арендуемой площади.
Указанное последующее поведение сторон дает основания прийти к выводу об отсутствии у сторон Договоров аренды N АР-27, АР-28 неопределенности относительно согласованных в качестве объекта аренды помещений.
Поскольку арендатор исполнял Договор, он не вправе оспаривать его по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в т.ч. числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
При таких обстоятельствах оснований для отказа в судебной защите праву арендодателя на получение арендной платы по Договору аренды N АР-27 по мотиву незаключенности данного Договора не имеется.
Установлено, что арендатор-1 пользовался арендуемыми помещениями до 24.05.2013 г., после чего освободил их, одновременно передав арендодателю под роспись охраны уведомление об освобождении помещений и сдаче ключей от них на охрану (т. 1 л.д. 46); арендатор-2 также пользовался арендуемыми помещениями также до 24.05.2013 г., после чего освободил их, одновременно передав арендодателю под роспись охраны уведомление об освобождении помещений (т. 1 л.д. 47).
После этого 01.06.2013 г. арендодатель передал помещения, освобожденные арендатором-1 и арендатором-2, третьим лицам:
- - в пользование ООО "Трейдинг Хаус" по Договору аренды от 01.06.2013 г. N АР- (т. 3 л.д. 51-62) переданы помещения общей площадью 23,30 кв. м: комнаты 7, Г помещения VI этажа 1; комнаты 1, 2 помещения II и комната Г помещения V этажа 2;
- - в пользование ООО "ЮАЛ групп" по Договору аренды от 01.06.2013 г. N АР- (т. 3 л.д. 63-73) переданы помещения общей площадью 63,80 кв. м: комнаты 7, Г помещения VI этажа 1; комнаты 3, 4 помещения II и комната Г помещения V этажа 2.
В п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 г. N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если до истечения срока действия договора аренды арендатор освободил арендовавшееся помещение, а арендодатель заключил новый договор аренды данного помещения и передал его в пользование другому арендатору, то арендодатель не вправе требовать уплаты прежним арендатором платежей за период с момента заключения нового договора аренды.
Следовательно, с 01.06.2013 г. действие Договора аренды N АР-27, о взыскании оплаты по которому заявлен иск в настоящем деле, прекратилось; соответственно, с 01.06.2013 г. арендодатель не вправе требовать уплаты арендной платы по нему.
Исходя из того, что арендатор-1 был обязан уплачивать арендную за период с даты начала использования им арендуемых помещений (25.03.2013 г.) до даты прекращения Договора N АР-27 (01.06.2013 г.), размер неисполненного им обязательства по уплате арендной платы и начисленной на нее договорной неустойки (по ставке 0,1% от просроченной оплаты в день) составил:
В силу п. 4 Договора N АР-27 обеспечительный депозит, внесенный арендатором - 1 31.03.2013 г., поскольку он удерживается арендатором в течение всего срока действия Договора, подлежит зачету в счет арендной платы за последний месяц аренды, т.е. за май 2013 г.
Довод арендатора - 1 о том, что поскольку он освободил арендовавшиеся помещения 25.05.2013 г., арендная плата за период с 25.05.2013 г. по 01.06.2013 г. взысканию не подлежит, является необоснованным.
Президиум ВАС РФ в п. 13 Информационного письма от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснил, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды), не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Поскольку действие Договора N АР-27 прекратилось 01.06.2013 г., арендная плата подлежит уплате по указанную дату, учитывая, что существование обстоятельств, зависящих от арендодателя, в силу которых в период с 25.05.2013 г. по 01.06.2013 г. арендатору-1 чинились бы препятствия в пользовании, не установлено.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 г. N 8171/13 по делу N А41-19033/2012 разъяснено, что в соответствии с п. 4 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение, из чего, в частности, следует, что в связи с несвоевременным внесением арендных платежей на арендатора возлагается ответственность, установленная условиями договора аренды, в т.ч. по окончании срока действия договора, если только в договоре не определено, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон.
По настоящему делу в Договоре N АР-27 такого условия не содержится, поэтому начисление неустойки на просроченную арендную плату за период с 01.06.2013 г. по 10.07.2013 г. (пределы заявленных исковых требований), является правомерным.
Поскольку добровольно обязанность по уплате задолженности по арендной платы и неустойки арендатором-1 не выполнена, на основании ст. ст. 330, 614 ГК РФ вышеуказанные суммы подлежит взысканию с арендатора-1 в пользу арендодателя в судебном порядке.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
На основании ст. ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ, пропорционально удовлетворенным требованиям, на Ответчика подлежит отнесению 2000 руб. возмещения расходов по госпошлине по иску.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2013 г. по делу N А40-97582/2013 отменить.
Иск удовлетворить в части.
Взыскать с ООО "ТЕХПРОМЭКСПЕРТ" в пользу ИП Жердева Игоря Юрьевича 27096,77 руб. арендной платы, 2574,20 руб. 2574,20 руб. неустойки, 2000 руб. возмещения расходов по госпошлине по иску.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)