Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на отсутствие у ответчика правовых оснований (действующего договора аренды) для использования спорного участка, предоставленного в аренду под размещение остановочного павильона с магазином.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании ответчика - индивидуального предпринимателя Полозова Олега Геннадьевича (ИНН 26501212608, ОГРНИП 305263501201772), в отсутствие истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Полозова Олега Геннадьевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.03.2015 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N А63-10361/2014, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Полозову О.Г. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:
- - обязать предпринимателя освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011606:30 площадью 98 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Тухачевского, в квартале 526, на остановке "Поликлиника N 6";
- - обязать предпринимателя осуществить возврат указанного земельного участка.
Иск мотивирован отсутствием у ответчика правовых оснований для использования спорного земельного участка, предоставленного предпринимателю в аренду под размещение остановочного павильона с магазином (остановка общественного транспорта "Поликлиника N 6"). Ранее заключенный с ответчиком договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия (пункт 6.3) на основании статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Кроме того, в силу статей 610, 621 Гражданского кодекса и части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) арендодатель отказался от продления арендных отношений, направив арендатору соответствующее уведомление.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.03.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015, требования удовлетворены. На предпринимателя возложены обязанности по освобождению и возврату комитету земельного участка площадью 98 кв. м с кадастровым номером 26:12:011606:30. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что на основании постановления главы администрации города Ставрополя от 17.07.2002 N 4962 администрацией города Ставрополя (далее - администрация) с предпринимателем заключен договор аренды от 19.07.2002 N 2254 земельного участка площадью 98 кв. м с кадастровым номером 26:12:011606:30, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Тухачевского, в квартале 526. Участок передан арендатору на срок до 16.07.2005 для проектирования и установки остановочного павильона с магазином. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. Дополнительным соглашением от 14.07.2005 утверждена новая редакция договора. По условиям соглашения изменен арендодатель (администрация заменена на комитет), срок аренды земельного участка продлен до 14.07.2008. Соглашение процедуру регистрации не прошло. Однако с учетом разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), судебные инстанции пришли к выводу о сохранении договорных отношений сторон. По условиям договора (пункты 6.3, 6.4) по истечении срока аренды он считается автоматически прекращенным. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии. Поскольку земельный участок арендатором не освобожден (акт обследования от 10.04.2014), комитет 02.08.2014 направил в адрес предпринимателя уведомление от 29.07.2014 N 08/06-3667с, в котором информировал ответчика о прекращении договорных отношений и предложил освободить земельный участок. Неисполнение указанных требований послужило основанием для обращения комитета с иском в суд. Установив, что арендодатель возражает относительно продолжения с предпринимателем арендных отношений, судебные инстанции пришли к выводам о их прекращении (статьи 425, 610 и 621 Гражданского кодекса, часть 1 статьи 46 Земельного кодекса) и отсутствии оснований для занятия ответчиком земельного участка (пункты 6.3, 6.4 договора). Следовательно, у предпринимателя возникла обязанность по возврату арендованного имущества (статья 622 Гражданского кодекса). Поскольку доказательства, свидетельствующие об освобождении ответчиком земельного участка по истечении срока аренды, не представлены, суды признали, что имеются основания для удовлетворения требований истца. Довод предпринимателя о продлении (возобновлении) договора аренды на неопределенный срок отклонен апелляционным судом. Материалы дела подтверждают отсутствие волеизъявления арендодателя на возобновление арендных отношений, а также внесение ответчиком арендных платежей в период с момента истечения срока действия договора (14.07.2008) и до предъявления иска в суд. Кроме того, по условиям договора аренды при истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным. Соглашение о продлении действия договора аренды сторонами не заключалось. Следовательно, положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса к спорным отношениям неприменимы. При этом факт пользования ответчиком земельным участком по истечении срока действия договора аренды сам по себе не свидетельствует о пролонгации его на новый (неопределенный) срок. Ссылка предпринимателя на несоблюдение комитетом пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса также признана несостоятельной. Договор аренды не является заключенным на неопределенный срок (статья 425 Гражданского кодекса), в связи с чем у истца не возникла обязанность в заблаговременном уведомлении ответчика о прекращении арендных отношений. По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) государственная пошлина отнесена на ответчика (л. д. 129, 169).
Предприниматель обжаловал судебные акты в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит решение и апелляционное постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции (для рассмотрения в ином составе судей), ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. По смыслу норм статей 610 и 621 Гражданского кодекса, арендатор имущества, продолжающий пользоваться им после истечения срока действия договора аренды и исправно исполняющий договорные обязательства, имеет право на продление арендных отношений (при отсутствии возражений со стороны арендодателя). Апелляционный суд ошибочно указал на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по договору аренды после истечения срока его действия (14.07.2008). Ответчик представлял суду первой инстанции документы, подтверждающие исполнение договора аренды (доказательства внесения арендной платы, выполнение работ по благоустройству остановочного комплекса и т.п.). Эти документы обозревались в судебном заседании, состоявшемся 17.12.2014, однако суд не приобщил соответствующие доказательства к материалам дела. Порядок отказа от договора аренды недвижимости установлен Гражданским кодексом. Вывод о прекращении арендных отношений (в связи с возражениями арендодателя) сделан судами без выяснения существенных для дела обстоятельств, связанных с направлением комитетом (получением предпринимателем) уведомления от 29.07.2014. С 14.07.2005 вся официальная переписка по договору от 19.07.2002 N 2254 осуществлялась сторонами с учетом известного комитету адреса (места нахождения) арендатора (г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 52/1, кв. 132). Однако уведомление от 29.07.2014 (об освобождении земельного участка) направлено комитетом по иному (не имеющему с 2005 года отношения к арендатору) адресу (г. Ставрополь, ул. Доваторцев, д. 57/1, кв. 69). Таким образом, ответчик не может считаться надлежаще уведомленным об отказе истца от продления договорных отношений. Кроме того, уведомление направлено комитетом 29.07.2014, а исковое заявление подано в арбитражный суд 19.09.2014, то есть с нарушением положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса о праве сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (в отношении аренды недвижимого имущества). С учетом содержания договора аренды от 19.07.2002 N 2254 (в редакции дополнительного соглашения от 14.07.2005), иных представленных доказательств, оснований для вывода о прекращении действия договора (о том, что договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок в связи с возражениями со стороны арендодателя), у судебных инстанций не имелось.
От комитета отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании предприниматель поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию решение и апелляционное постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Комитет, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечил.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, на основании постановления от 17.07.2002 N 4962 администрацией города Ставрополя (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 19.07.2002 N 2254. По условиям договора предпринимателю на срок до 16.07.2005 передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 26:12:011606:30 площадью 98 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Тухачевского, в квартале 526. Участок предоставлен арендатору для проектирования и установки остановочного павильона с магазином (остановка общественного транспорта "Поликлиника N 6"). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л. д. 15-25).
По сведениям государственного кадастра недвижимости, отраженным в кадастровой выписке от 30.07.2014 N 26/501/14-411525, земельный участок с кадастровым номером 26:12:011606:30 поставлен на государственный кадастровый учет 19.09.2002 и имеет вид разрешенного использования - под объекты общего пользования (л. д. 44-49).
Постановлением главы администрации города Ставрополя от 14.10.2002 N 7264 полномочия арендодателя по заключенным договорам аренды земельных участков переданы комитету. Следовательно, произошла замена стороны (арендодателя) по договору от 19.07.2002 N 2254.
Дополнительным соглашением от 14.07.2005 утверждена новая редакция договора, согласно которой срок аренды земельного участка был продлен до 14.07.2008. Арендатор обязан был письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка в связи с окончанием срока действия договора (пункт 4.4.6). По истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии (пункты 6.3, 6.4 договора в новой редакции). Дополнительное соглашение не прошло процедуру государственной регистрации.
В пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 даны разъяснения по вопросу о юридической силе договора аренды, который не был зарегистрирован. В нем указано следующее. Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды и при этом судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса). Аналогичные правовые подходы закреплены в пунктах 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным".
С учетом изложенных правовых позиций судебные инстанции исходили из того, что между сторонами в период с 14.07.2005 по 14.07.2008 сложились обязательственные отношения по использованию земельного участка с кадастровым номером 26:12:011606:30.
10 апреля 2014 года должностным лицом отдела муниципального земельного контроля комитета проведена проверка соблюдения земельного законодательства и обследование земельного участка по адресу: г. Ставрополь, ул. Тухачевского, в районе нежилого здания N 17. По результатам проверки составлен акт обследования (л. д. 33-35), в котором отражено, что на участке размещен остановочный павильон в комплексе с торговым киоском, используемый предпринимателем без законных оснований (срок действия договора аренды истек в 2008 году).
2 августа 2014 года комитет направил предпринимателю уведомление от 29.07.2014 N 08/06-3667с, в котором подтвердил прекращение договорных отношений и предложил освободить земельный участок (л. д. 36, 37, 40-43). Доказательства получения данного уведомления предпринимателем в деле отсутствуют.
Ссылаясь на использование земельного участка в отсутствие правовых оснований, комитет обратился к предпринимателю с иском об освобождении земельного участка с кадастровым номером 26:12:011606:30.
В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса.
Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.
В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Судами при разрешении спора установлено, что договор аренды от 19.07.2002 N 2254 (в редакции дополнительного соглашения от 14.07.2005) заключен сторонами сроком по 14.07.2008 (пункт 2.1). По условиям названного договора (пункты 6.3, 6.4) по истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным, а арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии. Таким образом, стороны в договоре прямо предусмотрели, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств по договору. Следовательно, с 15.07.2008 у предпринимателя отсутствовали правовые основания для занятия земельного участка с кадастровым номером 26:12:011606:30. Кроме того, как указали суды, возражения арендодателя против использования предпринимателем указанного земельного участка в настоящее время выражены очевидно (уведомление от 02.08.2014, обращение в арбитражный суд с иском об освобождении земельного участка).
Исходя из приведенных норм и условий договора (пункты 6.3, 6.4), суды первой и апелляционной инстанций признали договор аренды от 19.07.2002 N 2254 (в редакции дополнительного соглашения от 14.07.2005) прекращенным (в 2008 году), поэтому удовлетворили требование комитета об освобождении (возврате) земельного участка с кадастровым номером 26:12:011606:30.
Кассационная инстанция проверяет законность актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Доводы кассационной жалобы о преодолении действиями сторон (внесение арендатором платежей, благоустройство им территории, вывоз мусора и т.п.) условия о прекращении арендных отношений по истечении срока действия договора (пункт 6.3) и возобновлении договора аренды на неопределенный срок, окружным судом отклоняются. В деле отсутствуют документы, подтверждающие совершение арендодателем действий, направленных на сохранение арендных отношений с предпринимателем. Соглашение о продлении действия договора аренды сторонами не заключалось. Переписка о возможности возобновления арендных отношений на неопределенный срок также не представлена. Напротив, из имеющихся материалов (акт осмотра участка, уведомление о необходимости его освобождения, исковое заявление, поддержанное в судебном заседании представителем комитета) с очевидностью следует намерение комитета освободить земельный участок от некапитального объекта (магазина), занимаемого предпринимателем. Длительное бездействие органов местного самоуправления по вопросу об освобождении земельного участка после окончания срока действия договора от 19.07.2002 N 2254 само по себе не означает, что договор аренды был продлен сторонами на неопределенный срок (статьи 610, 621 Гражданского кодекса). Доводы жалобы предпринимателя в указанной части противоречат установленным судами обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. При разрешении спора судебные инстанции установили, что обязательственные отношения сторон прекратились в связи с истечением срока действия договора аренды, а комитет возражает против продолжения арендных отношений. Следовательно, у предпринимателя возникла обязанность вернуть арендованное имущество (занимаемый без правовых оснований земельный участок) комитету (арендодателю).
Довод жалобы ответчика о неполучении уведомления истца от 02.08.2014 является обоснованным, однако не влияет на вывод судебных инстанций о необходимости освобождения земельного участка в соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса и условиями договора аренды (пункты 6.3, 6.4).
Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в кассационной жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 24.06.2015).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.03.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 по делу N А63-10361/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.08.2015 N Ф08-5493/2015 ПО ДЕЛУ N А63-10361/2014
Требование: Об обязании предпринимателя освободить и возвратить земельный участок.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на отсутствие у ответчика правовых оснований (действующего договора аренды) для использования спорного участка, предоставленного в аренду под размещение остановочного павильона с магазином.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2015 г. по делу N А63-10361/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании ответчика - индивидуального предпринимателя Полозова Олега Геннадьевича (ИНН 26501212608, ОГРНИП 305263501201772), в отсутствие истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Полозова Олега Геннадьевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.03.2015 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N А63-10361/2014, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Полозову О.Г. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:
- - обязать предпринимателя освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011606:30 площадью 98 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Тухачевского, в квартале 526, на остановке "Поликлиника N 6";
- - обязать предпринимателя осуществить возврат указанного земельного участка.
Иск мотивирован отсутствием у ответчика правовых оснований для использования спорного земельного участка, предоставленного предпринимателю в аренду под размещение остановочного павильона с магазином (остановка общественного транспорта "Поликлиника N 6"). Ранее заключенный с ответчиком договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия (пункт 6.3) на основании статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Кроме того, в силу статей 610, 621 Гражданского кодекса и части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) арендодатель отказался от продления арендных отношений, направив арендатору соответствующее уведомление.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.03.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015, требования удовлетворены. На предпринимателя возложены обязанности по освобождению и возврату комитету земельного участка площадью 98 кв. м с кадастровым номером 26:12:011606:30. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что на основании постановления главы администрации города Ставрополя от 17.07.2002 N 4962 администрацией города Ставрополя (далее - администрация) с предпринимателем заключен договор аренды от 19.07.2002 N 2254 земельного участка площадью 98 кв. м с кадастровым номером 26:12:011606:30, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Тухачевского, в квартале 526. Участок передан арендатору на срок до 16.07.2005 для проектирования и установки остановочного павильона с магазином. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. Дополнительным соглашением от 14.07.2005 утверждена новая редакция договора. По условиям соглашения изменен арендодатель (администрация заменена на комитет), срок аренды земельного участка продлен до 14.07.2008. Соглашение процедуру регистрации не прошло. Однако с учетом разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), судебные инстанции пришли к выводу о сохранении договорных отношений сторон. По условиям договора (пункты 6.3, 6.4) по истечении срока аренды он считается автоматически прекращенным. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии. Поскольку земельный участок арендатором не освобожден (акт обследования от 10.04.2014), комитет 02.08.2014 направил в адрес предпринимателя уведомление от 29.07.2014 N 08/06-3667с, в котором информировал ответчика о прекращении договорных отношений и предложил освободить земельный участок. Неисполнение указанных требований послужило основанием для обращения комитета с иском в суд. Установив, что арендодатель возражает относительно продолжения с предпринимателем арендных отношений, судебные инстанции пришли к выводам о их прекращении (статьи 425, 610 и 621 Гражданского кодекса, часть 1 статьи 46 Земельного кодекса) и отсутствии оснований для занятия ответчиком земельного участка (пункты 6.3, 6.4 договора). Следовательно, у предпринимателя возникла обязанность по возврату арендованного имущества (статья 622 Гражданского кодекса). Поскольку доказательства, свидетельствующие об освобождении ответчиком земельного участка по истечении срока аренды, не представлены, суды признали, что имеются основания для удовлетворения требований истца. Довод предпринимателя о продлении (возобновлении) договора аренды на неопределенный срок отклонен апелляционным судом. Материалы дела подтверждают отсутствие волеизъявления арендодателя на возобновление арендных отношений, а также внесение ответчиком арендных платежей в период с момента истечения срока действия договора (14.07.2008) и до предъявления иска в суд. Кроме того, по условиям договора аренды при истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным. Соглашение о продлении действия договора аренды сторонами не заключалось. Следовательно, положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса к спорным отношениям неприменимы. При этом факт пользования ответчиком земельным участком по истечении срока действия договора аренды сам по себе не свидетельствует о пролонгации его на новый (неопределенный) срок. Ссылка предпринимателя на несоблюдение комитетом пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса также признана несостоятельной. Договор аренды не является заключенным на неопределенный срок (статья 425 Гражданского кодекса), в связи с чем у истца не возникла обязанность в заблаговременном уведомлении ответчика о прекращении арендных отношений. По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) государственная пошлина отнесена на ответчика (л. д. 129, 169).
Предприниматель обжаловал судебные акты в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит решение и апелляционное постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции (для рассмотрения в ином составе судей), ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. По смыслу норм статей 610 и 621 Гражданского кодекса, арендатор имущества, продолжающий пользоваться им после истечения срока действия договора аренды и исправно исполняющий договорные обязательства, имеет право на продление арендных отношений (при отсутствии возражений со стороны арендодателя). Апелляционный суд ошибочно указал на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по договору аренды после истечения срока его действия (14.07.2008). Ответчик представлял суду первой инстанции документы, подтверждающие исполнение договора аренды (доказательства внесения арендной платы, выполнение работ по благоустройству остановочного комплекса и т.п.). Эти документы обозревались в судебном заседании, состоявшемся 17.12.2014, однако суд не приобщил соответствующие доказательства к материалам дела. Порядок отказа от договора аренды недвижимости установлен Гражданским кодексом. Вывод о прекращении арендных отношений (в связи с возражениями арендодателя) сделан судами без выяснения существенных для дела обстоятельств, связанных с направлением комитетом (получением предпринимателем) уведомления от 29.07.2014. С 14.07.2005 вся официальная переписка по договору от 19.07.2002 N 2254 осуществлялась сторонами с учетом известного комитету адреса (места нахождения) арендатора (г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 52/1, кв. 132). Однако уведомление от 29.07.2014 (об освобождении земельного участка) направлено комитетом по иному (не имеющему с 2005 года отношения к арендатору) адресу (г. Ставрополь, ул. Доваторцев, д. 57/1, кв. 69). Таким образом, ответчик не может считаться надлежаще уведомленным об отказе истца от продления договорных отношений. Кроме того, уведомление направлено комитетом 29.07.2014, а исковое заявление подано в арбитражный суд 19.09.2014, то есть с нарушением положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса о праве сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (в отношении аренды недвижимого имущества). С учетом содержания договора аренды от 19.07.2002 N 2254 (в редакции дополнительного соглашения от 14.07.2005), иных представленных доказательств, оснований для вывода о прекращении действия договора (о том, что договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок в связи с возражениями со стороны арендодателя), у судебных инстанций не имелось.
От комитета отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании предприниматель поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию решение и апелляционное постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Комитет, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечил.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, на основании постановления от 17.07.2002 N 4962 администрацией города Ставрополя (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 19.07.2002 N 2254. По условиям договора предпринимателю на срок до 16.07.2005 передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 26:12:011606:30 площадью 98 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Тухачевского, в квартале 526. Участок предоставлен арендатору для проектирования и установки остановочного павильона с магазином (остановка общественного транспорта "Поликлиника N 6"). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л. д. 15-25).
По сведениям государственного кадастра недвижимости, отраженным в кадастровой выписке от 30.07.2014 N 26/501/14-411525, земельный участок с кадастровым номером 26:12:011606:30 поставлен на государственный кадастровый учет 19.09.2002 и имеет вид разрешенного использования - под объекты общего пользования (л. д. 44-49).
Постановлением главы администрации города Ставрополя от 14.10.2002 N 7264 полномочия арендодателя по заключенным договорам аренды земельных участков переданы комитету. Следовательно, произошла замена стороны (арендодателя) по договору от 19.07.2002 N 2254.
Дополнительным соглашением от 14.07.2005 утверждена новая редакция договора, согласно которой срок аренды земельного участка был продлен до 14.07.2008. Арендатор обязан был письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка в связи с окончанием срока действия договора (пункт 4.4.6). По истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии (пункты 6.3, 6.4 договора в новой редакции). Дополнительное соглашение не прошло процедуру государственной регистрации.
В пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 даны разъяснения по вопросу о юридической силе договора аренды, который не был зарегистрирован. В нем указано следующее. Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды и при этом судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса). Аналогичные правовые подходы закреплены в пунктах 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным".
С учетом изложенных правовых позиций судебные инстанции исходили из того, что между сторонами в период с 14.07.2005 по 14.07.2008 сложились обязательственные отношения по использованию земельного участка с кадастровым номером 26:12:011606:30.
10 апреля 2014 года должностным лицом отдела муниципального земельного контроля комитета проведена проверка соблюдения земельного законодательства и обследование земельного участка по адресу: г. Ставрополь, ул. Тухачевского, в районе нежилого здания N 17. По результатам проверки составлен акт обследования (л. д. 33-35), в котором отражено, что на участке размещен остановочный павильон в комплексе с торговым киоском, используемый предпринимателем без законных оснований (срок действия договора аренды истек в 2008 году).
2 августа 2014 года комитет направил предпринимателю уведомление от 29.07.2014 N 08/06-3667с, в котором подтвердил прекращение договорных отношений и предложил освободить земельный участок (л. д. 36, 37, 40-43). Доказательства получения данного уведомления предпринимателем в деле отсутствуют.
Ссылаясь на использование земельного участка в отсутствие правовых оснований, комитет обратился к предпринимателю с иском об освобождении земельного участка с кадастровым номером 26:12:011606:30.
В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса.
Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.
В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Судами при разрешении спора установлено, что договор аренды от 19.07.2002 N 2254 (в редакции дополнительного соглашения от 14.07.2005) заключен сторонами сроком по 14.07.2008 (пункт 2.1). По условиям названного договора (пункты 6.3, 6.4) по истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным, а арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии. Таким образом, стороны в договоре прямо предусмотрели, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств по договору. Следовательно, с 15.07.2008 у предпринимателя отсутствовали правовые основания для занятия земельного участка с кадастровым номером 26:12:011606:30. Кроме того, как указали суды, возражения арендодателя против использования предпринимателем указанного земельного участка в настоящее время выражены очевидно (уведомление от 02.08.2014, обращение в арбитражный суд с иском об освобождении земельного участка).
Исходя из приведенных норм и условий договора (пункты 6.3, 6.4), суды первой и апелляционной инстанций признали договор аренды от 19.07.2002 N 2254 (в редакции дополнительного соглашения от 14.07.2005) прекращенным (в 2008 году), поэтому удовлетворили требование комитета об освобождении (возврате) земельного участка с кадастровым номером 26:12:011606:30.
Кассационная инстанция проверяет законность актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Доводы кассационной жалобы о преодолении действиями сторон (внесение арендатором платежей, благоустройство им территории, вывоз мусора и т.п.) условия о прекращении арендных отношений по истечении срока действия договора (пункт 6.3) и возобновлении договора аренды на неопределенный срок, окружным судом отклоняются. В деле отсутствуют документы, подтверждающие совершение арендодателем действий, направленных на сохранение арендных отношений с предпринимателем. Соглашение о продлении действия договора аренды сторонами не заключалось. Переписка о возможности возобновления арендных отношений на неопределенный срок также не представлена. Напротив, из имеющихся материалов (акт осмотра участка, уведомление о необходимости его освобождения, исковое заявление, поддержанное в судебном заседании представителем комитета) с очевидностью следует намерение комитета освободить земельный участок от некапитального объекта (магазина), занимаемого предпринимателем. Длительное бездействие органов местного самоуправления по вопросу об освобождении земельного участка после окончания срока действия договора от 19.07.2002 N 2254 само по себе не означает, что договор аренды был продлен сторонами на неопределенный срок (статьи 610, 621 Гражданского кодекса). Доводы жалобы предпринимателя в указанной части противоречат установленным судами обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. При разрешении спора судебные инстанции установили, что обязательственные отношения сторон прекратились в связи с истечением срока действия договора аренды, а комитет возражает против продолжения арендных отношений. Следовательно, у предпринимателя возникла обязанность вернуть арендованное имущество (занимаемый без правовых оснований земельный участок) комитету (арендодателю).
Довод жалобы ответчика о неполучении уведомления истца от 02.08.2014 является обоснованным, однако не влияет на вывод судебных инстанций о необходимости освобождения земельного участка в соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса и условиями договора аренды (пункты 6.3, 6.4).
Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в кассационной жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 24.06.2015).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.03.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 по делу N А63-10361/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)