Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,
при участии: от истца - Чеботаревой М.С. по доверенности от 20.03.2015,
от ответчика - Пеньковой Н.В. по доверенности 15.09.2014 N 38,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия "Агат"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2014 по делу N А53-21757/2014, принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,
по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Агат" (ИНН 2330019765/ ОГРН 1022303617137)
к закрытому акционерному обществу "Усть-Донецкий порт" (ИНН 6135000045/ ОГРН 1026101667008)
при участии третьего лица: Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом по Ростовской области
о взыскании задолженности
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "Агат" (далее - ФГУП "Агат", истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу "Усть-Донецкий порт" (далее - ЗАО "Усть-Донецкий порт", ответчик) о взыскании задолженности в размере 757435 руб. 14 коп., пени в размере 1379599 руб. 45 коп.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2014 в иске отказано, в связи с наличием на стороне ответчика переплаты в размере 54612 руб. 26 коп.
ФГУП "Агат" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что дополнительное соглашение N 2 к договору аренды является ничтожным (не заключенным) по причине отсутствия государственной регистрации, а также отсутствия согласия собственника имущества. Установленный данным соглашением размер арендной платы не подлежит применению, а часть арендованного имущества - причал марочных углей (площадью 120 кв. м) до настоящего времени считается переданным ответчику по договору аренды. Акт приема-передачи, являющийся приложением к дополнительному соглашению N 2, не может считаться надлежащим и достоверным доказательством, поскольку также не подписан собственником имущества. Признание юридической силы данного дополнительного соглашения N 2 влечет нарушение прав собственника имущества. Фактически суд признал правомерным право унитарного предприятия на распоряжение имуществом, принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения. Отказывая в иске, суд указал на то, что изменение стоимости арендной платы требует внесения изменений в существующий договор аренды и обязательной государственной регистрации, что противоречит п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", п. 3 ст. 614 ГК РФ. Истец имеет право на одностороннее изменение размера арендной платы не чаще чем один раз в год. Уведомление об изменении размера арендной платы исх. N 10-8713/01 от 02.08.2011 было направлено уполномоченным на то лицом - ТУ Росимущества в РО, являвшимся арендодателем по договору аренды N 962/07 от 06.08.2007, за один календарный месяц до применения новых ставок.
ЗАО "Усть-Донецкий порт" в отзыве апелляционную жалобу не признало. Ответчик указал, что с 01.12.2012 причал марочных углей находится во владении и пользовании истца (арендодателя), в связи с чем, было подписано дополнительное соглашение N 2 об изменении с 01.12.2012 состава арендуемого имущества и установления нового размера арендной платы - 1156867 руб. в год, согласно отчету об оценке от 22.12.2009 N 155/01-011704. Данное соглашение не прошло государственную регистрацию, но имеет правовые последствия, что соответствует позиции, изложенной в п. 3 информационного письма ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными". Акт приема-передачи причала марочных углей подписан истцом (ТУ Росимущества в РО после передачи имуществ а хозяйственное ведение истца арендодателем не являлось) и с 01.12.2012 не находится во владении ответчика.
В судебном заседании представитель ФГУП "Агат" апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.
Представитель ЗАО "Усть-Донецкий порт" апелляционную жалобу не признал по доводам, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Из материалов дела следует, что по состоянию на 06.08.2007 ЗАО "Усть-Донецкий порт" являлось собственником земельных участков, расположенных по адресу 346550 Ростовская область, р.п. Усть-Донецкий, ул. Набережная, 8, с кадастровыми номерами 61:39:0010110:315, 61:39:0010110:118.
На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области N 1195-р от 06.08.2007 и договора аренды N 862/07 от 06.08.2007 ответчику передано в аренду федеральное имущество для использования в уставных целях сроком на 5 лет (запись о государственной регистрации в ЕГРП 61-61-45/046/2007-119 от 29.12.2007 г.).
Договором аренды N 862/07 от 06.08.2007 г. предусмотрены следующие условия. Объект аренды - вертикальная стенка ЮГР (площадь 307,50 кв. м), вертикальная стенка СГР (площадь 647,50 кв. м), причал марочных углей (площадь 120 кв. м), расположенные по адресу: Ростовская область, р.п. Усть-Донецкий, ул. Набережная, 8 (п. 1.1. договора).
Срок аренды - с 01 августа 2007 г. по 01 августа 2012 г., в случае, если арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока действия договора, и при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. п. 1.2., 1.8. договора).
Стоимость сданного в аренду имущества в соответствии с действующим законодательством РФ отражена в отчете N 6/2007 от 14.03.2007 г. об оценке трех причалов и пожарного депо порта Усть-Донецк, расположенного по адресу р.п. Усть-Донецкий, ул. Набережная, 8 с целью определения рыночной стоимости и арендной платы - п. 1.3 договора.
Периодичность проведения оценки объекта аренды в течение срока действия договора договором не предусмотрена.
Размер годовой арендной платы согласно отчету N 6/2007 от 14.03.2007 г. за указанное в п. 1.1. договора имущество при подписании договора установлен в сумме 1241635,76 руб. (п. 3.2. договора).
Порядок уплаты арендной платы установлен 3.3, 3.4 договора. Плата вносится в течение навигационного периода с апреля по ноябрь равными частями (по 155204,47 руб.) не позднее 10 числа отчетного месяца, при этом НДС перечисляется в бюджет самостоятельно арендатором.
Арендодатель в одностороннем порядке вправе не чаще 1 раза год изменять размер годовой арендной платы, предупредив об этом арендатора не менее чем за 1 месяц (п. 3.5. договора).
Факт передачи имущества подтвержден актом приема-передачи от 06.08.2007 (т. 1,л.д. 18).
На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области N 1195-р от 27.07.2011 имущество, являющееся объектом аренды по договору N 862/07 от 06.08.2007, передано федеральному государственному унитарному предприятию "АГАТ" на праве хозяйственного ведения по акту приема-передачи от 28.07.2011 г. (т. 1, л.д. 71-75). Государственная регистрация права хозяйственного ведения ФГУП "Агат" на причал марочных углей общей протяженностью 120 м, вертикальную стенку СГР протяженностью 647,5 м, вертикальную стенку ЮГР общей протяженностью 307,5 м зарегистрировано26.06.2012, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26.07.2012 (л.д. 29-31 т. 1).
Между ФГУП "Агат" и ОАО "Усть-Донецкий порт" подписаны дополнительные соглашения N 1 от 25.06.2012 (дата государственной регистрации 26.07.2012) о замене арендодателя ТУ Росимущества в РО на ФГУП "Агат" и дополнительное соглашение N 2 б/д об изменении с 01.12.2012 состава арендуемого имущества и установлении нового размера рыночной и арендной платы (т. 1 л.д. 24-25). Согласно дополнительному соглашению N 2 объектом аренды остались вертикальная стенка ЮГР (площадью 307,5 кв. м) и вертикальная стенка СГР (площадь 647,5 кв. м). Годовая арендная плата установлена согласно отчету об оценке от 22.12.2009 N 155/01-011704, выполненному ООО "Элит-Оценка", составила 1156867,00 руб., в том числе НДС 18%.
01.12.2012 сторонами составлен акт приема-передачи (возврата из аренды) причала марочных углей (т. 1, л.д. 26).
Доказательства государственной регистрации дополнительного соглашения суду не представлены. Однако вывод суда первой инстанции о том, что как заключенная сторонами сделка - действие, направленное на изменение правоотношения, повлекло правовые последствия является верным и соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" от 25.02.2014 г. N 165.
Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 г. N 73 (в редакции от 25.12.2013 г.) если при рассмотрении споров, связанных с отсутствием государственной регистрации договоров аренды, судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в том случае, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на неопределенный срок, не подлежат государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59).
Срок действия договора аренды от 06.08.2007 N 862/07 истек 01.08.2012, в связи с тем, что ответчик продолжает пользоваться арендованным имуществом, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
В период с 30.09.2011 и до даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды, возобновленному на неопределенный срок, сторонами было достигнуто соглашение о размере годовой арендной платы за пользование имуществом.
По состоянию на 31.12.2011 переплата ответчика по договору аренды составила 55125,00 руб., о чем сторонами составлен акт сверки расчетов за период с 01.09.2011 по 30.12.2011. По состоянию на 31.12.2012 переплата сохранилась в той же сумме 55125,00 руб., что также подтверждено актом сверки расчетов на указанную дату.
Ввиду того, что 01.12.2012 причал марочных углей возвращен истцу в соответствии с подписанным между сторонами актом приема-передачи, ФГУП "АГАТ" в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ N 1137 от 26.12.2011, оформило исправление N 1 к счету-фактуре N 625 от 29.12.2012, в соответствии с которым в декабре 2012 г. оказаны услуги по аренды имущества, являющегося федеральной собственностью, по договору N 862/07 от 06.08.2007, на сумму 96 405,58 руб. (включая НДС 18%).
В соответствии со счетами-фактурами истца, оформленными в январе - марте 2013 года, арендная плата за пользование двумя оставшимися причальными стенками (вертикальные стенки ЮГР и СГР) за 2013 год должна составить 1156866,96 руб. Счета-фактуры за период с апреля по декабрь 2013 г. составлены без учета того, что причал марочных углей был возвращен арендодателю.
В соответствии со счетами-фактурами, оформленными в апреле - августе 2014 г., арендная плата за пользование двумя оставшимися причальными стенками (вертикальные стенки ЮГР и СГР) за 2013 г. должна была составить 882000, 00 руб. Счета-фактуры за период с апреля по декабрь 2013 г. составлены без учета того, что причал марочных углей был возвращен арендодателю.
Истец документально не опроверг факт возврата ему арендатором причала марочных углей по акту приема-передачи 01.12.2012, но полагает, что при отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения N 2 (вместе с актом возврата), основания для неуплаты арендной платы отсутствуют.
Данный довод судом первой инстанции обоснованно признан неправомерным.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения N 2 не опровергает факт возврата арендатором с согласия арендодателя части арендуемого имущества и отсутствие с указанного момента обязанности по оплате арендной платы за пользование данным имуществом.
Доводам истца о том, что он по вине ответчика был лишен возможности распорядиться переданным ему имуществом по причине отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения и акта приема-передачи в отношении возвращенного имущества, не соответствует обстоятельствам дела. Арендодатель вправе был сам обратиться за регистрацией этих изменений.
Доводам истца об изменении в одностороннем порядке размера годовой арендной платы за пользование имуществом по договору N 862/07 от 06.08.2007 с 01.09.2011 (увеличение до суммы 2108953 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 12.04.2011 N 10/04-Н-2011) путем направления ТУ Росимущества в Ростовской области ответчику письменного уведомления от 02.08.2011 N 10-7718/03 (т. 1, л.д. 32-35) судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.
Согласно пункту 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Сведения о рыночной стоимости арендуемых вертикальных стенок ЮГР и СГР, расположенных по адресу: Ростовская область, р.п. Усть-Донецкий, ул. Набережная, д. 8), отчет оценки, на основании которого определен новый размер арендной платы, суду не представлены, обоснованность увеличения размера арендной платы и ее соответствие средним рыночным ставкам, уплачиваемым за аренду аналогичного имущества в данной местности, не доказаны. Доказательства надлежащего уведомления арендатора об увеличении арендной платы не менее чем за 1 месяц до даты применения нового размера арендной уплаты также отсутствуют.
В соответствии с пунктом 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия".
В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия".
В силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества или иное лицо, уполномоченное законом (собственником) сдавать имущество в аренду.
Следовательно, после передачи имущества в хозяйственное ведение, собственник распоряжаться этим имуществом не может.
ФГУП "АГАТ" письменно уведомило арендатора о переходе к нему прав арендодателя по договору N 862/07 от 06.08.2007 (исх. N 110 от 28.07.2011).
В то же время уведомление (исх. N 10-7712/03) об увеличении арендной платы направлено не ФГУП "АГАТ", а Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области. Из отметок организации почтовой связи следует, что уведомление направлено в адрес ответчика 05.08.2011, т.е. менее чем за 1 месяц до даты применения нового размера арендной платы (что является нарушением условий договора).
Таким образом, по состоянию на 10.09.2014 сальдо расчетов составляло 54612,26 руб. в пользу ответчика (сумма 55125 руб. согласно акту сверки, уменьшенная на 165,37 руб. пени за просрочку платежей в 2011 году). Задолженность по уплате арендной платы отсутствует, в связи с чем, судом первой инстанции в иске правомерно отказано.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2014 по делу N А53-21757/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
Н.Н.МИСНИК
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.04.2015 N 15АП-24154/2014 ПО ДЕЛУ N А53-21757/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2015 г. N 15АП-24154/2014
Дело N А53-21757/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,
при участии: от истца - Чеботаревой М.С. по доверенности от 20.03.2015,
от ответчика - Пеньковой Н.В. по доверенности 15.09.2014 N 38,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия "Агат"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2014 по делу N А53-21757/2014, принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,
по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Агат" (ИНН 2330019765/ ОГРН 1022303617137)
к закрытому акционерному обществу "Усть-Донецкий порт" (ИНН 6135000045/ ОГРН 1026101667008)
при участии третьего лица: Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом по Ростовской области
о взыскании задолженности
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "Агат" (далее - ФГУП "Агат", истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу "Усть-Донецкий порт" (далее - ЗАО "Усть-Донецкий порт", ответчик) о взыскании задолженности в размере 757435 руб. 14 коп., пени в размере 1379599 руб. 45 коп.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2014 в иске отказано, в связи с наличием на стороне ответчика переплаты в размере 54612 руб. 26 коп.
ФГУП "Агат" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что дополнительное соглашение N 2 к договору аренды является ничтожным (не заключенным) по причине отсутствия государственной регистрации, а также отсутствия согласия собственника имущества. Установленный данным соглашением размер арендной платы не подлежит применению, а часть арендованного имущества - причал марочных углей (площадью 120 кв. м) до настоящего времени считается переданным ответчику по договору аренды. Акт приема-передачи, являющийся приложением к дополнительному соглашению N 2, не может считаться надлежащим и достоверным доказательством, поскольку также не подписан собственником имущества. Признание юридической силы данного дополнительного соглашения N 2 влечет нарушение прав собственника имущества. Фактически суд признал правомерным право унитарного предприятия на распоряжение имуществом, принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения. Отказывая в иске, суд указал на то, что изменение стоимости арендной платы требует внесения изменений в существующий договор аренды и обязательной государственной регистрации, что противоречит п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", п. 3 ст. 614 ГК РФ. Истец имеет право на одностороннее изменение размера арендной платы не чаще чем один раз в год. Уведомление об изменении размера арендной платы исх. N 10-8713/01 от 02.08.2011 было направлено уполномоченным на то лицом - ТУ Росимущества в РО, являвшимся арендодателем по договору аренды N 962/07 от 06.08.2007, за один календарный месяц до применения новых ставок.
ЗАО "Усть-Донецкий порт" в отзыве апелляционную жалобу не признало. Ответчик указал, что с 01.12.2012 причал марочных углей находится во владении и пользовании истца (арендодателя), в связи с чем, было подписано дополнительное соглашение N 2 об изменении с 01.12.2012 состава арендуемого имущества и установления нового размера арендной платы - 1156867 руб. в год, согласно отчету об оценке от 22.12.2009 N 155/01-011704. Данное соглашение не прошло государственную регистрацию, но имеет правовые последствия, что соответствует позиции, изложенной в п. 3 информационного письма ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными". Акт приема-передачи причала марочных углей подписан истцом (ТУ Росимущества в РО после передачи имуществ а хозяйственное ведение истца арендодателем не являлось) и с 01.12.2012 не находится во владении ответчика.
В судебном заседании представитель ФГУП "Агат" апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.
Представитель ЗАО "Усть-Донецкий порт" апелляционную жалобу не признал по доводам, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Из материалов дела следует, что по состоянию на 06.08.2007 ЗАО "Усть-Донецкий порт" являлось собственником земельных участков, расположенных по адресу 346550 Ростовская область, р.п. Усть-Донецкий, ул. Набережная, 8, с кадастровыми номерами 61:39:0010110:315, 61:39:0010110:118.
На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области N 1195-р от 06.08.2007 и договора аренды N 862/07 от 06.08.2007 ответчику передано в аренду федеральное имущество для использования в уставных целях сроком на 5 лет (запись о государственной регистрации в ЕГРП 61-61-45/046/2007-119 от 29.12.2007 г.).
Договором аренды N 862/07 от 06.08.2007 г. предусмотрены следующие условия. Объект аренды - вертикальная стенка ЮГР (площадь 307,50 кв. м), вертикальная стенка СГР (площадь 647,50 кв. м), причал марочных углей (площадь 120 кв. м), расположенные по адресу: Ростовская область, р.п. Усть-Донецкий, ул. Набережная, 8 (п. 1.1. договора).
Срок аренды - с 01 августа 2007 г. по 01 августа 2012 г., в случае, если арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока действия договора, и при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. п. 1.2., 1.8. договора).
Стоимость сданного в аренду имущества в соответствии с действующим законодательством РФ отражена в отчете N 6/2007 от 14.03.2007 г. об оценке трех причалов и пожарного депо порта Усть-Донецк, расположенного по адресу р.п. Усть-Донецкий, ул. Набережная, 8 с целью определения рыночной стоимости и арендной платы - п. 1.3 договора.
Периодичность проведения оценки объекта аренды в течение срока действия договора договором не предусмотрена.
Размер годовой арендной платы согласно отчету N 6/2007 от 14.03.2007 г. за указанное в п. 1.1. договора имущество при подписании договора установлен в сумме 1241635,76 руб. (п. 3.2. договора).
Порядок уплаты арендной платы установлен 3.3, 3.4 договора. Плата вносится в течение навигационного периода с апреля по ноябрь равными частями (по 155204,47 руб.) не позднее 10 числа отчетного месяца, при этом НДС перечисляется в бюджет самостоятельно арендатором.
Арендодатель в одностороннем порядке вправе не чаще 1 раза год изменять размер годовой арендной платы, предупредив об этом арендатора не менее чем за 1 месяц (п. 3.5. договора).
Факт передачи имущества подтвержден актом приема-передачи от 06.08.2007 (т. 1,л.д. 18).
На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области N 1195-р от 27.07.2011 имущество, являющееся объектом аренды по договору N 862/07 от 06.08.2007, передано федеральному государственному унитарному предприятию "АГАТ" на праве хозяйственного ведения по акту приема-передачи от 28.07.2011 г. (т. 1, л.д. 71-75). Государственная регистрация права хозяйственного ведения ФГУП "Агат" на причал марочных углей общей протяженностью 120 м, вертикальную стенку СГР протяженностью 647,5 м, вертикальную стенку ЮГР общей протяженностью 307,5 м зарегистрировано26.06.2012, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26.07.2012 (л.д. 29-31 т. 1).
Между ФГУП "Агат" и ОАО "Усть-Донецкий порт" подписаны дополнительные соглашения N 1 от 25.06.2012 (дата государственной регистрации 26.07.2012) о замене арендодателя ТУ Росимущества в РО на ФГУП "Агат" и дополнительное соглашение N 2 б/д об изменении с 01.12.2012 состава арендуемого имущества и установлении нового размера рыночной и арендной платы (т. 1 л.д. 24-25). Согласно дополнительному соглашению N 2 объектом аренды остались вертикальная стенка ЮГР (площадью 307,5 кв. м) и вертикальная стенка СГР (площадь 647,5 кв. м). Годовая арендная плата установлена согласно отчету об оценке от 22.12.2009 N 155/01-011704, выполненному ООО "Элит-Оценка", составила 1156867,00 руб., в том числе НДС 18%.
01.12.2012 сторонами составлен акт приема-передачи (возврата из аренды) причала марочных углей (т. 1, л.д. 26).
Доказательства государственной регистрации дополнительного соглашения суду не представлены. Однако вывод суда первой инстанции о том, что как заключенная сторонами сделка - действие, направленное на изменение правоотношения, повлекло правовые последствия является верным и соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" от 25.02.2014 г. N 165.
Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 г. N 73 (в редакции от 25.12.2013 г.) если при рассмотрении споров, связанных с отсутствием государственной регистрации договоров аренды, судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в том случае, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на неопределенный срок, не подлежат государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59).
Срок действия договора аренды от 06.08.2007 N 862/07 истек 01.08.2012, в связи с тем, что ответчик продолжает пользоваться арендованным имуществом, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
В период с 30.09.2011 и до даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды, возобновленному на неопределенный срок, сторонами было достигнуто соглашение о размере годовой арендной платы за пользование имуществом.
По состоянию на 31.12.2011 переплата ответчика по договору аренды составила 55125,00 руб., о чем сторонами составлен акт сверки расчетов за период с 01.09.2011 по 30.12.2011. По состоянию на 31.12.2012 переплата сохранилась в той же сумме 55125,00 руб., что также подтверждено актом сверки расчетов на указанную дату.
Ввиду того, что 01.12.2012 причал марочных углей возвращен истцу в соответствии с подписанным между сторонами актом приема-передачи, ФГУП "АГАТ" в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ N 1137 от 26.12.2011, оформило исправление N 1 к счету-фактуре N 625 от 29.12.2012, в соответствии с которым в декабре 2012 г. оказаны услуги по аренды имущества, являющегося федеральной собственностью, по договору N 862/07 от 06.08.2007, на сумму 96 405,58 руб. (включая НДС 18%).
В соответствии со счетами-фактурами истца, оформленными в январе - марте 2013 года, арендная плата за пользование двумя оставшимися причальными стенками (вертикальные стенки ЮГР и СГР) за 2013 год должна составить 1156866,96 руб. Счета-фактуры за период с апреля по декабрь 2013 г. составлены без учета того, что причал марочных углей был возвращен арендодателю.
В соответствии со счетами-фактурами, оформленными в апреле - августе 2014 г., арендная плата за пользование двумя оставшимися причальными стенками (вертикальные стенки ЮГР и СГР) за 2013 г. должна была составить 882000, 00 руб. Счета-фактуры за период с апреля по декабрь 2013 г. составлены без учета того, что причал марочных углей был возвращен арендодателю.
Истец документально не опроверг факт возврата ему арендатором причала марочных углей по акту приема-передачи 01.12.2012, но полагает, что при отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения N 2 (вместе с актом возврата), основания для неуплаты арендной платы отсутствуют.
Данный довод судом первой инстанции обоснованно признан неправомерным.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения N 2 не опровергает факт возврата арендатором с согласия арендодателя части арендуемого имущества и отсутствие с указанного момента обязанности по оплате арендной платы за пользование данным имуществом.
Доводам истца о том, что он по вине ответчика был лишен возможности распорядиться переданным ему имуществом по причине отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения и акта приема-передачи в отношении возвращенного имущества, не соответствует обстоятельствам дела. Арендодатель вправе был сам обратиться за регистрацией этих изменений.
Доводам истца об изменении в одностороннем порядке размера годовой арендной платы за пользование имуществом по договору N 862/07 от 06.08.2007 с 01.09.2011 (увеличение до суммы 2108953 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 12.04.2011 N 10/04-Н-2011) путем направления ТУ Росимущества в Ростовской области ответчику письменного уведомления от 02.08.2011 N 10-7718/03 (т. 1, л.д. 32-35) судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.
Согласно пункту 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Сведения о рыночной стоимости арендуемых вертикальных стенок ЮГР и СГР, расположенных по адресу: Ростовская область, р.п. Усть-Донецкий, ул. Набережная, д. 8), отчет оценки, на основании которого определен новый размер арендной платы, суду не представлены, обоснованность увеличения размера арендной платы и ее соответствие средним рыночным ставкам, уплачиваемым за аренду аналогичного имущества в данной местности, не доказаны. Доказательства надлежащего уведомления арендатора об увеличении арендной платы не менее чем за 1 месяц до даты применения нового размера арендной уплаты также отсутствуют.
В соответствии с пунктом 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия".
В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия".
В силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества или иное лицо, уполномоченное законом (собственником) сдавать имущество в аренду.
Следовательно, после передачи имущества в хозяйственное ведение, собственник распоряжаться этим имуществом не может.
ФГУП "АГАТ" письменно уведомило арендатора о переходе к нему прав арендодателя по договору N 862/07 от 06.08.2007 (исх. N 110 от 28.07.2011).
В то же время уведомление (исх. N 10-7712/03) об увеличении арендной платы направлено не ФГУП "АГАТ", а Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области. Из отметок организации почтовой связи следует, что уведомление направлено в адрес ответчика 05.08.2011, т.е. менее чем за 1 месяц до даты применения нового размера арендной платы (что является нарушением условий договора).
Таким образом, по состоянию на 10.09.2014 сальдо расчетов составляло 54612,26 руб. в пользу ответчика (сумма 55125 руб. согласно акту сверки, уменьшенная на 165,37 руб. пени за просрочку платежей в 2011 году). Задолженность по уплате арендной платы отсутствует, в связи с чем, судом первой инстанции в иске правомерно отказано.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2014 по делу N А53-21757/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
Н.Н.МИСНИК
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)