Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 22 января 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 января 2014 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Негосударственного образовательного учреждения "Автошкола "АНИК",
апелляционное производство N 05АП-14783/2013
на решение от 21.10.2013
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-12172/2013 Арбитражного суда Приморского края
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Приам" (ОГРН 1042502976141, ИНН 2536148404)
к негосударственному образовательному учреждению "Автошкола "АНИК" (ОГРН 1022501283529, ИНН 2540042168)
о взыскании 595 400 рублей, о расторжении договора аренды
при участии:
от истца: Дремлюга О.А. - паспорт, доверенность от 02.12.2013 сроком действия на один год со специальными полномочиями,
от ответчика: Шугай К.Н. - паспорт, доверенность от 14.01.2014 сроком действия на один год со специальными полномочиями,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Приам" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд Приморского края с заявлением к Негосударственному образовательному учреждению "Автошкола "АНИК" (далее - учреждение) о расторжении договора N 2/293 (02-01910-002-Н-АР-0411-00) от 16.01.2001, взыскании задолженности по арендной плате в размере 521 582 рублей 64 копеек, а также пени за просрочку уплаты арендной платы в размере 73 818 рублей 35 копеек.
При рассмотрении дела судом первой инстанции истец заявил ходатайство об отказе от требования о расторжении договора аренды, которое судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.10.2013 производство по делу в части требования о расторжении договора N 2/293 прекращено, с ответчика в пользу истца взыскано 521 582 рубля 64 копейки основного долга, 73 818 рублей 35 копеек пени.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что вывод суда первой инстанции о возобновлении договора аренды на неопределенный срок является необоснованным, поскольку согласно пункту 1.3 договора аренды стороны дополнительного соглашения о продлении договора аренды не заключали. По указанному основанию также считает, что к истцу не могли перейти права арендодателя по договору, срок которого, по мнению апеллянта, истек 31.12.2005. Считает необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства об истребовании материалов уголовного дела, в которых имеется акт о передаче спорного помещения на ответственное хранение ответчику. Обратил внимание судебной коллегии на то обстоятельство, что суд первой инстанции не дал оценки представленным свидетельствам о праве собственности на помещения, расположенные по адресу г. Владивосток, пр. Партизанский, 36. В силу изложенных обстоятельств решение суда первой инстанции просил отменить, в удовлетворении требований - отказать.
Представитель апеллянта в заседании по доводам жалобы пояснил, что уведомление о смене собственника спорного имущества направлено в его адрес 07.06.2012, в связи с чем полагает, что до указанной даты истец не вправе требовать внесения арендной платы. При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции просил изменить и отказать в удовлетворении требования о взыскании основного долга с 13.02.2012 по 07.06.2012 и начисленной на сумму долга за указанный период пени.
Представитель истца на доводы жалобы возразил, указал на отсутствие оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнительные пояснения апеллянта, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 16.01.2001 УМС г. Владивостока (Арендодатель) и ООО "Магма" (Арендатор) заключили Договор аренды недвижимого имущества N 2/293, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Партизанский, д. 36 общей площадью 140,8 кв. м для использования в целях "магазин, офис".
В силу п. 1.3 договора срок его действия установлен с 01.01.2001 по 31.12.2005.
06.02.2001 УМС г. Владивостока (Арендодатель) и ООО "Магма" (Арендатор) на основании Распоряжения начальника Управления N 35 от 06.02.2001 решили внести в Договор аренды недвижимого имущества N 2/293 от 16.01.2001 изменения следующего содержания: п. 1.1 читать со слов "общей площадью 138,8 кв. м" и далее по тексту; п. 3.1 договора читать со слов "арендную плату в размере 6 130,33 без учета НДС" и далее по тексту; п. 3.2 "НДС в размере 1226,07 рублей" и далее по тексту.
01.04.2002 ООО "Магма" (Бывший Арендатор) и ГОУ "Автошкола "АНИК" подписали Соглашение о передаче прав и обязанностей по Договору аренды недвижимого имущества N 2/293 от 16.01.2001, в соответствии с которым бывший Арендатор - ООО "Магма" передает, а Новый Арендатор - НОУ "Автошкола "АНИК" принимает на себя права и обязанности Бывшего Арендатора - ООО "Магма", предусмотренных Договором N 2/293 от 16.01.2001 аренды нежилого помещения по проспекту Партизанскому, 36, площадью 138,8 кв. м для использования в целях "автошкола".
В соответствии с пунктом 2 соглашения НОУ "Автошкола "АНИК" обязуется выполнить все обязанности перед УМС г. Владивостока, предусмотренные Договором аренды N 2/293 от 16.01.2001, заключенным ООО "Магма" с Арендодателем.
11.02.2003 УМС г. Владивостока направило в адрес НОУ "Автошкола "АНИК" Уведомление N 12/2-2-450, в котором сообщало о том, что Договору аренды недвижимого имущества N 2/293 от 16.01.2001 присвоен новый N 02-01910-002-Н-АР-0411-00.
01.12.2004 УМС г. Владивостока направил в адрес НОУ "Автошкола "АНИК" Уведомление N 12/2-2-4408, в котором сообщал о том, что в соответствии с условиями Договора аренды, на основании решения Думы г. Владивостока от 23.09.2004 N 17, Постановления Главы администрации муниципального образования г. Владивостока от 26.10.2004 N 256, Распоряжения начальника УМС г. Владивостока от 03.11.2004 N 178 за пользование нежилым помещением по адресу: проспект Партизанский, 36 общей площадью 138,8 кв. м с 01.01.2005 надлежит оплачивать арендную плату в размере 70979,2 рублей в месяц без учета НДС до 01 числа следующего за текущим месяцем.
13.02.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю ООО "Приам" выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения общей площадью 138,8 кв. м в здании (лит.А); номера на поэтажном плане: 1-7 (I), расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Партизанский, д. 36.
07.06.2012 ООО "Приам" направило в адрес НОУ "Автошкола "АНИК" уведомление N 36-у, в котором сообщало о том, что права и обязанности Арендодателя с 13.02.2012 перешли к ООО "Приам", следовательно, Арендатор обязан перечислять арендную плату в размере, определенным в уведомлении о платежах по Договору от 01.12.2004 N 12/2-2/4408 (70 979,20 рублей) на расчетный счет ООО "Приам".
07.06.2012 ООО "Приам" направило в адрес НОУ "Автошкола "АНИК" Уведомление N 36-р, в котором сообщало о том, что ООО "Приам" приняло решение в порядке ст. 610 ГК РФ отказаться от Договора аренды недвижимого имущества N 2/293 (02-01910-002-Н-АР-0411-00) от 16.01.2001.
24.09.2012 ООО "Приам" (Арендодатель) и НОУ "Автошкола "АНИК" (Арендатор) подписали Акт сдачи-приемки, согласно которому НОУ "Автошкола "АНИК" передало, а ООО "Приам" приняло нежилые помещения общей площадью 138,8 кв. м в здании (лит.А), номера помещений на поэтажном плане 1-7 (I), расположенные по адресу: г. Владивосток, проспект Партизанский, 36. Настоящий акт вступает в силу с момента его подписания.
23.01.2013 ООО "Приам" направило в адрес НОУ "Автошкола "АНИК" Претензию N 5-23/01, в которой уведомляло о сложившейся задолженности по оплате арендной платы и требованием ее оплаты в срок до 15.02.2013.
Истец, полагая, что у ответчика образовалась задолженность по Договору аренды недвижимого имущества N 2/293 (02-01910-002-Н-АР-0411-00) от 16.01.2001 в сумме основного долга в размере 521 582,64 рублей за период с 13.02.2012 по 24.09.2012, пени в размере 73 818,35 рублей за период с 03.07.2012 по 24.09.2012, обратился в суд с настоящим иском.
Признавая заявленные истцом требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, права и обязанности арендодателя по договору аренды недвижимого имущества N 2/293 (N 02-01910-002-Н-АР-0411-00) от 16.01.2001 перешли к истцу.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет довод апеллянта о том, что, поскольку срок действия договора, установленный в пункте 1.3 договора, истек, а дополнительное соглашение о его продлении между сторонами не заключалось, договор аренды прекратил свое действие и, соответственно, к истцу не перешли права арендодателя по нему.
В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В силу части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В пункте 1.3 договора аренды недвижимого имущества N 2/293 (N 02-01910-002-Н-АР-0411-00) от 16.01.2001 стороны определили, что срок его действия установлен с 01.01.2001 по 31.12.2005.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что ответчик продолжал пользоваться спорным имуществом до 24.09.2012, что подтверждается представленным в материалы дела актом сдачи-приемки от 24.09.2012, из которого следует, что НОУ "Автошкола "АНИК" передало, а ООО "Приам" приняло нежилые помещения общей площадью 138,8 кв. м в здании (лит.А), номера помещений на поэтажном плане 1-7 (I), расположенные по адресу: г. Владивосток, проспект Партизанский, 36, а также актами обследования от 17.08.2010, от 10.08.2012.
Отклоняя довод ответчика о том, что после 31.12.2005 НОУ "Автошкола "АНИК" прекратило использование спорного помещения, так как спорные помещения были арестованы в рамках уголовного дела N 680131 и переданы НОУ "Автошкола "АНИК" под ответственное хранение УФСБ по ПК, суд первой инстанции верно указал, что ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не были представлены доказательства передачи спорного имущества на хранение ответчику, а также доказательства того, что именно НОУ "Автошкола "АНИК" осуществляло хранение спорного имущество.
Отказывая в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства об истребовании судом материалов уголовного дела N 680131 в подтверждение факта передачи ему спорного имущества на ответственное хранение, суд первой инстанции указал на его необоснованность.
Согласно части 4 статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.
В то же время, ответчиком не доказано отсутствие возможности самостоятельно получить запрашиваемое доказательство. Так, из письма Следственного отдела по Фрунзенскому району г. Владивостока от 06.06.2013 N 33ш-13 следует, что материалы дела находятся во Фрунзенском районном суде г. Владивостока. Доказательства обращения в суд с соответствующим запросом, а также получения отказа с учетом того, что в обоснование своих доводов ответчик указывает, что являлся ответственным хранителем арестованного имущества согласно части 6 статьи 115 УПК РФ в рамках уголовного дела, материалы дела не содержат.
Подтверждением факта использования ответчиком спорного имущества после 31.12.2005 является также то, что 07.06.2012 (уведомление N 36-р) истец уведомил ответчика о смене собственника имущества и отсутствии намерения на продолжение договорных правоотношений. В ответе от 21.09.2012 N 52 на данное уведомление ответчик указал, что не возражает против принятого истцом решения и намерения на заключение договора с истцом не имеет, а также согласовал время для оформления акта приема-передачи имущества. Каких-либо возражений относительно заявления истца в уведомлении от 07.06.2012 об отказе от договора, в том числе о том, что договор прекратил свое действие 31.12.2005, что ответчик являлся ответственным хранителем имущества и его фактическое использование имущества не осуществлял, ответ учреждения не содержит.
Судом первой инстанции также обоснованно отмечено, что ответчик в Администрацию г. Владивостока с просьбой о передаче спорного имущества после истечения срока действия договора аренды от 16.01.2001 не обращался.
При этом использование ответчиком иных помещений, расположенных по адресу г. Владивосток, пр. Партизанский, 36, не являющихся предметом договора аренды от 16.01.2001, а принадлежащих на праве собственности Николаеву А.Н. на основании свидетельств о праве собственности от 24.01.2008 серия 25-АА номер 951478, от 10.12.2007 серия 25-АА N 951776, само по себе обстоятельство неиспользования спорных помещений не подтверждает.
Апелляционная коллегия также отклоняет довод представителя ответчика о том, что, поскольку о смене собственника имущества он был извещен уведомлением от 07.06.2012, то право на взыскание арендной платы до указанной даты у истца отсутствует.
Как разъяснено в пункте 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, по смыслу положений статьи 617 ГК РФ и вышеуказанных разъяснений возникновение у нового собственника права на получение дохода от сдачи имущества в аренду не обусловлено моментом, с которого арендатор узнал о смене собственника имущества, а поставлено в зависимость от момента возникновения права собственности на такое имущество у нового правообладателя.
Кроме того, как пояснил суду представитель ответчика, до даты получения уведомления от 07.06.2012 о смене собственника арендная плата предыдущему собственнику учреждением не вносилась.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Поскольку основной долг в размере 521 582 рубля 64 копейки за период пользования имуществом с 13.02.2012 по 24.09.2012 ответчиком не оплачен, вывод суда первой инстанции о взыскании указанной суммы с ответчика в пользу истца является законным и обоснованным. Представленный истцом расчет суммы основного долга обоснован, подтвержден материалами дела, ответчиком не оспорен.
Истец также заявил требование о взыскании с ответчика пени в размере 73 818 рублей 35 копеек за период с 03.07.2012 по 24.09.2012.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 4.1 договора при неуплате арендатором платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 20% от общей суммы задолженности по арендной плате за каждый месяц просрочки.
Поскольку ответчик допустил просрочку в исполнении обязанности по внесению арендной платы, вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика 73 818 рублей 35 копеек пени за период с 03.07.2012 по 24.09.2012 является правильным. Об уменьшении размера пени ответчиком при рассмотрении дела судом первой инстанции не заявлено.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.10.2013 по делу N А51-12172/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.01.2014 N 05АП-14783/2013 ПО ДЕЛУ N А51-12172/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 января 2014 г. N 05АП-14783/2013
Дело N А51-12172/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 22 января 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 января 2014 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Негосударственного образовательного учреждения "Автошкола "АНИК",
апелляционное производство N 05АП-14783/2013
на решение от 21.10.2013
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-12172/2013 Арбитражного суда Приморского края
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Приам" (ОГРН 1042502976141, ИНН 2536148404)
к негосударственному образовательному учреждению "Автошкола "АНИК" (ОГРН 1022501283529, ИНН 2540042168)
о взыскании 595 400 рублей, о расторжении договора аренды
при участии:
от истца: Дремлюга О.А. - паспорт, доверенность от 02.12.2013 сроком действия на один год со специальными полномочиями,
от ответчика: Шугай К.Н. - паспорт, доверенность от 14.01.2014 сроком действия на один год со специальными полномочиями,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Приам" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд Приморского края с заявлением к Негосударственному образовательному учреждению "Автошкола "АНИК" (далее - учреждение) о расторжении договора N 2/293 (02-01910-002-Н-АР-0411-00) от 16.01.2001, взыскании задолженности по арендной плате в размере 521 582 рублей 64 копеек, а также пени за просрочку уплаты арендной платы в размере 73 818 рублей 35 копеек.
При рассмотрении дела судом первой инстанции истец заявил ходатайство об отказе от требования о расторжении договора аренды, которое судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.10.2013 производство по делу в части требования о расторжении договора N 2/293 прекращено, с ответчика в пользу истца взыскано 521 582 рубля 64 копейки основного долга, 73 818 рублей 35 копеек пени.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что вывод суда первой инстанции о возобновлении договора аренды на неопределенный срок является необоснованным, поскольку согласно пункту 1.3 договора аренды стороны дополнительного соглашения о продлении договора аренды не заключали. По указанному основанию также считает, что к истцу не могли перейти права арендодателя по договору, срок которого, по мнению апеллянта, истек 31.12.2005. Считает необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства об истребовании материалов уголовного дела, в которых имеется акт о передаче спорного помещения на ответственное хранение ответчику. Обратил внимание судебной коллегии на то обстоятельство, что суд первой инстанции не дал оценки представленным свидетельствам о праве собственности на помещения, расположенные по адресу г. Владивосток, пр. Партизанский, 36. В силу изложенных обстоятельств решение суда первой инстанции просил отменить, в удовлетворении требований - отказать.
Представитель апеллянта в заседании по доводам жалобы пояснил, что уведомление о смене собственника спорного имущества направлено в его адрес 07.06.2012, в связи с чем полагает, что до указанной даты истец не вправе требовать внесения арендной платы. При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции просил изменить и отказать в удовлетворении требования о взыскании основного долга с 13.02.2012 по 07.06.2012 и начисленной на сумму долга за указанный период пени.
Представитель истца на доводы жалобы возразил, указал на отсутствие оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнительные пояснения апеллянта, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 16.01.2001 УМС г. Владивостока (Арендодатель) и ООО "Магма" (Арендатор) заключили Договор аренды недвижимого имущества N 2/293, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Партизанский, д. 36 общей площадью 140,8 кв. м для использования в целях "магазин, офис".
В силу п. 1.3 договора срок его действия установлен с 01.01.2001 по 31.12.2005.
06.02.2001 УМС г. Владивостока (Арендодатель) и ООО "Магма" (Арендатор) на основании Распоряжения начальника Управления N 35 от 06.02.2001 решили внести в Договор аренды недвижимого имущества N 2/293 от 16.01.2001 изменения следующего содержания: п. 1.1 читать со слов "общей площадью 138,8 кв. м" и далее по тексту; п. 3.1 договора читать со слов "арендную плату в размере 6 130,33 без учета НДС" и далее по тексту; п. 3.2 "НДС в размере 1226,07 рублей" и далее по тексту.
01.04.2002 ООО "Магма" (Бывший Арендатор) и ГОУ "Автошкола "АНИК" подписали Соглашение о передаче прав и обязанностей по Договору аренды недвижимого имущества N 2/293 от 16.01.2001, в соответствии с которым бывший Арендатор - ООО "Магма" передает, а Новый Арендатор - НОУ "Автошкола "АНИК" принимает на себя права и обязанности Бывшего Арендатора - ООО "Магма", предусмотренных Договором N 2/293 от 16.01.2001 аренды нежилого помещения по проспекту Партизанскому, 36, площадью 138,8 кв. м для использования в целях "автошкола".
В соответствии с пунктом 2 соглашения НОУ "Автошкола "АНИК" обязуется выполнить все обязанности перед УМС г. Владивостока, предусмотренные Договором аренды N 2/293 от 16.01.2001, заключенным ООО "Магма" с Арендодателем.
11.02.2003 УМС г. Владивостока направило в адрес НОУ "Автошкола "АНИК" Уведомление N 12/2-2-450, в котором сообщало о том, что Договору аренды недвижимого имущества N 2/293 от 16.01.2001 присвоен новый N 02-01910-002-Н-АР-0411-00.
01.12.2004 УМС г. Владивостока направил в адрес НОУ "Автошкола "АНИК" Уведомление N 12/2-2-4408, в котором сообщал о том, что в соответствии с условиями Договора аренды, на основании решения Думы г. Владивостока от 23.09.2004 N 17, Постановления Главы администрации муниципального образования г. Владивостока от 26.10.2004 N 256, Распоряжения начальника УМС г. Владивостока от 03.11.2004 N 178 за пользование нежилым помещением по адресу: проспект Партизанский, 36 общей площадью 138,8 кв. м с 01.01.2005 надлежит оплачивать арендную плату в размере 70979,2 рублей в месяц без учета НДС до 01 числа следующего за текущим месяцем.
13.02.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю ООО "Приам" выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения общей площадью 138,8 кв. м в здании (лит.А); номера на поэтажном плане: 1-7 (I), расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Партизанский, д. 36.
07.06.2012 ООО "Приам" направило в адрес НОУ "Автошкола "АНИК" уведомление N 36-у, в котором сообщало о том, что права и обязанности Арендодателя с 13.02.2012 перешли к ООО "Приам", следовательно, Арендатор обязан перечислять арендную плату в размере, определенным в уведомлении о платежах по Договору от 01.12.2004 N 12/2-2/4408 (70 979,20 рублей) на расчетный счет ООО "Приам".
07.06.2012 ООО "Приам" направило в адрес НОУ "Автошкола "АНИК" Уведомление N 36-р, в котором сообщало о том, что ООО "Приам" приняло решение в порядке ст. 610 ГК РФ отказаться от Договора аренды недвижимого имущества N 2/293 (02-01910-002-Н-АР-0411-00) от 16.01.2001.
24.09.2012 ООО "Приам" (Арендодатель) и НОУ "Автошкола "АНИК" (Арендатор) подписали Акт сдачи-приемки, согласно которому НОУ "Автошкола "АНИК" передало, а ООО "Приам" приняло нежилые помещения общей площадью 138,8 кв. м в здании (лит.А), номера помещений на поэтажном плане 1-7 (I), расположенные по адресу: г. Владивосток, проспект Партизанский, 36. Настоящий акт вступает в силу с момента его подписания.
23.01.2013 ООО "Приам" направило в адрес НОУ "Автошкола "АНИК" Претензию N 5-23/01, в которой уведомляло о сложившейся задолженности по оплате арендной платы и требованием ее оплаты в срок до 15.02.2013.
Истец, полагая, что у ответчика образовалась задолженность по Договору аренды недвижимого имущества N 2/293 (02-01910-002-Н-АР-0411-00) от 16.01.2001 в сумме основного долга в размере 521 582,64 рублей за период с 13.02.2012 по 24.09.2012, пени в размере 73 818,35 рублей за период с 03.07.2012 по 24.09.2012, обратился в суд с настоящим иском.
Признавая заявленные истцом требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, права и обязанности арендодателя по договору аренды недвижимого имущества N 2/293 (N 02-01910-002-Н-АР-0411-00) от 16.01.2001 перешли к истцу.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет довод апеллянта о том, что, поскольку срок действия договора, установленный в пункте 1.3 договора, истек, а дополнительное соглашение о его продлении между сторонами не заключалось, договор аренды прекратил свое действие и, соответственно, к истцу не перешли права арендодателя по нему.
В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В силу части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В пункте 1.3 договора аренды недвижимого имущества N 2/293 (N 02-01910-002-Н-АР-0411-00) от 16.01.2001 стороны определили, что срок его действия установлен с 01.01.2001 по 31.12.2005.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что ответчик продолжал пользоваться спорным имуществом до 24.09.2012, что подтверждается представленным в материалы дела актом сдачи-приемки от 24.09.2012, из которого следует, что НОУ "Автошкола "АНИК" передало, а ООО "Приам" приняло нежилые помещения общей площадью 138,8 кв. м в здании (лит.А), номера помещений на поэтажном плане 1-7 (I), расположенные по адресу: г. Владивосток, проспект Партизанский, 36, а также актами обследования от 17.08.2010, от 10.08.2012.
Отклоняя довод ответчика о том, что после 31.12.2005 НОУ "Автошкола "АНИК" прекратило использование спорного помещения, так как спорные помещения были арестованы в рамках уголовного дела N 680131 и переданы НОУ "Автошкола "АНИК" под ответственное хранение УФСБ по ПК, суд первой инстанции верно указал, что ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не были представлены доказательства передачи спорного имущества на хранение ответчику, а также доказательства того, что именно НОУ "Автошкола "АНИК" осуществляло хранение спорного имущество.
Отказывая в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства об истребовании судом материалов уголовного дела N 680131 в подтверждение факта передачи ему спорного имущества на ответственное хранение, суд первой инстанции указал на его необоснованность.
Согласно части 4 статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.
В то же время, ответчиком не доказано отсутствие возможности самостоятельно получить запрашиваемое доказательство. Так, из письма Следственного отдела по Фрунзенскому району г. Владивостока от 06.06.2013 N 33ш-13 следует, что материалы дела находятся во Фрунзенском районном суде г. Владивостока. Доказательства обращения в суд с соответствующим запросом, а также получения отказа с учетом того, что в обоснование своих доводов ответчик указывает, что являлся ответственным хранителем арестованного имущества согласно части 6 статьи 115 УПК РФ в рамках уголовного дела, материалы дела не содержат.
Подтверждением факта использования ответчиком спорного имущества после 31.12.2005 является также то, что 07.06.2012 (уведомление N 36-р) истец уведомил ответчика о смене собственника имущества и отсутствии намерения на продолжение договорных правоотношений. В ответе от 21.09.2012 N 52 на данное уведомление ответчик указал, что не возражает против принятого истцом решения и намерения на заключение договора с истцом не имеет, а также согласовал время для оформления акта приема-передачи имущества. Каких-либо возражений относительно заявления истца в уведомлении от 07.06.2012 об отказе от договора, в том числе о том, что договор прекратил свое действие 31.12.2005, что ответчик являлся ответственным хранителем имущества и его фактическое использование имущества не осуществлял, ответ учреждения не содержит.
Судом первой инстанции также обоснованно отмечено, что ответчик в Администрацию г. Владивостока с просьбой о передаче спорного имущества после истечения срока действия договора аренды от 16.01.2001 не обращался.
При этом использование ответчиком иных помещений, расположенных по адресу г. Владивосток, пр. Партизанский, 36, не являющихся предметом договора аренды от 16.01.2001, а принадлежащих на праве собственности Николаеву А.Н. на основании свидетельств о праве собственности от 24.01.2008 серия 25-АА номер 951478, от 10.12.2007 серия 25-АА N 951776, само по себе обстоятельство неиспользования спорных помещений не подтверждает.
Апелляционная коллегия также отклоняет довод представителя ответчика о том, что, поскольку о смене собственника имущества он был извещен уведомлением от 07.06.2012, то право на взыскание арендной платы до указанной даты у истца отсутствует.
Как разъяснено в пункте 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, по смыслу положений статьи 617 ГК РФ и вышеуказанных разъяснений возникновение у нового собственника права на получение дохода от сдачи имущества в аренду не обусловлено моментом, с которого арендатор узнал о смене собственника имущества, а поставлено в зависимость от момента возникновения права собственности на такое имущество у нового правообладателя.
Кроме того, как пояснил суду представитель ответчика, до даты получения уведомления от 07.06.2012 о смене собственника арендная плата предыдущему собственнику учреждением не вносилась.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Поскольку основной долг в размере 521 582 рубля 64 копейки за период пользования имуществом с 13.02.2012 по 24.09.2012 ответчиком не оплачен, вывод суда первой инстанции о взыскании указанной суммы с ответчика в пользу истца является законным и обоснованным. Представленный истцом расчет суммы основного долга обоснован, подтвержден материалами дела, ответчиком не оспорен.
Истец также заявил требование о взыскании с ответчика пени в размере 73 818 рублей 35 копеек за период с 03.07.2012 по 24.09.2012.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 4.1 договора при неуплате арендатором платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 20% от общей суммы задолженности по арендной плате за каждый месяц просрочки.
Поскольку ответчик допустил просрочку в исполнении обязанности по внесению арендной платы, вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика 73 818 рублей 35 копеек пени за период с 03.07.2012 по 24.09.2012 является правильным. Об уменьшении размера пени ответчиком при рассмотрении дела судом первой инстанции не заявлено.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.10.2013 по делу N А51-12172/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)